1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔1、新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料：1）產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料。2）技術(shù)資料14項(xiàng)2、原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料：1）產(chǎn)權(quán)資料房屋所有權(quán)證；土地使用權(quán)證；有關(guān)司法、公證文書(shū)和協(xié)議；房屋分戶使用清冊(cè)；房屋設(shè)備及其固定附著物清冊(cè)。2）技術(shù)資料房地產(chǎn)平面圖；房屋分間平面圖；房屋及設(shè)備技術(shù)資料。二書(shū)一證：住宅使用說(shuō)明書(shū)、房屋質(zhì)量保證書(shū)、竣工驗(yàn)收合格證3、新建房屋的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：驗(yàn)收項(xiàng)目：外部?jī)?nèi)部設(shè)施1）主體結(jié)構(gòu)：地基基礎(chǔ)沉降不得超過(guò)建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞。鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生、

2、裂縫，不得超過(guò)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值。木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無(wú)蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定。磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。2）外墻不得滲水3）屋面各類屋面必須符合屋面工程及驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定，排水暢通，無(wú)積水，不滲漏。平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，3層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔。陽(yáng)臺(tái)和3層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口平密，不滲漏。4）樓地面面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面屋平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直

3、、無(wú)缺棱掉角。衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。5）裝修鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無(wú)翹曲變形，開(kāi)關(guān)靈活，零配件裝配安全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵檔。木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡；飾面磚應(yīng)表面粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；油漆，刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮。6）水、衛(wèi)、消防管道應(yīng)安裝牢固，開(kāi)

4、關(guān)靈活，縫隙嚴(yán)密；高位水箱進(jìn)水管與水箱檢驗(yàn)口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長(zhǎng)不宜超過(guò)8M，不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。排水必須流暢。衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏；水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)；消防設(shè)施必須符合防火規(guī)范，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。4、原有房屋的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)用危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家有關(guān)規(guī)定作檢驗(yàn)依據(jù)；從外觀檢查建筑物整體變異狀態(tài)；檢查房屋結(jié)構(gòu)，裝修和設(shè)備的完好與塤壞程度檢查房屋使用情況，評(píng)估房屋現(xiàn)有價(jià)值，建立資料檔案。危險(xiǎn)和損壞問(wèn)題的處理：屬有危險(xiǎn)的房屋，應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排險(xiǎn)解危后，方可接管。屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決。屬法院判決沒(méi)收并

5、通知接管的房屋，按法院判決處理。5、建立業(yè)主檔案：業(yè)主的姓名、家庭成員情況、工作單位，平時(shí)聯(lián)系的電話或地址，收繳管理費(fèi)的情況，物業(yè)的使用或維修養(yǎng)護(hù)情況等。6、自然解聘是物業(yè)管理委托合同期滿后不再續(xù)聘，首次聘用一般不超過(guò)2年。提前解聘：在合同期內(nèi)，由于某種原因，合同雙方或單方提出終止合同的履行。合同期滿后不再補(bǔ)續(xù)聘或提前解聘一旦發(fā)生，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)盡快選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)整理全部檔案資料，清理帳目，做好移交準(zhǔn)備，繼續(xù)做好在關(guān)物業(yè)移交前的各項(xiàng)工作。7、住戶手冊(cè)包括的內(nèi)容：居住區(qū)域概況；物業(yè)管理區(qū)域機(jī)構(gòu)；業(yè)主（住戶）須知；物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定； 綜合服務(wù)。居住區(qū)域概況：地理位置及特

6、點(diǎn)。建筑及其附屬設(shè)施的建筑面積和占地面積。居住人口，戶數(shù)及其構(gòu)成。公交線路和郵電通信狀況。業(yè)主須知：按規(guī)定辦理入住手續(xù)。裝修房屋之前應(yīng)向管理處提出申請(qǐng)。明確房屋維修的責(zé)任。按時(shí)交納管理費(fèi)。物業(yè)管理公司的各種服務(wù)項(xiàng)目。8、合同主要條款：標(biāo)的（指接管的物業(yè)）；數(shù)量和質(zhì)量；托管事項(xiàng)及相關(guān)費(fèi)用；履行的期限，地點(diǎn)和方式；根據(jù)法律規(guī)定，明確明確雙方的權(quán)利和義務(wù)；當(dāng)事人一方要求必須規(guī)定的條款；違約責(zé)任。9、合同法第十條對(duì)合同采用的形式，而基于高效價(jià)值取向，有些合同可以采用口頭形式，而基于安全取向，有些合同必須采用書(shū)面形式。 物業(yè)租賃合同包括以下內(nèi)容：租賃物業(yè)的名稱；數(shù)量；用途；租賃期限；租金及租金支付期限方

7、式；租賃物業(yè)的維修；違約責(zé)任。10、如果業(yè)主（使用人）不能如期繳納管理費(fèi)，物業(yè)管理公司應(yīng)進(jìn)行催款。一般性追討：上月拖欠后，物業(yè)管理企業(yè)在第二個(gè)發(fā)催款通知單時(shí)，將上個(gè)月費(fèi)用，滯納金以及本月費(fèi)用通知業(yè)主。如果第二個(gè)仍拖欠，在第三個(gè)再次發(fā)催款通知單，限期三天內(nèi)繳清。三天后將根據(jù)物業(yè)管理公約停止對(duì)其服務(wù)。針對(duì)性追討對(duì)于費(fèi)用大戶，要親自登門勸導(dǎo)，對(duì)“釘子戶”應(yīng)按法律執(zhí)行，對(duì)“困難戶”考慮適當(dāng)優(yōu)惠。區(qū)別性追討不同性況不同對(duì)待。催款書(shū)面記錄是法庭解決時(shí)的物證程序。催款通知書(shū)電話與業(yè)主溝通最后通知書(shū)按法律程序裁決。11、物業(yè)管理各項(xiàng)指標(biāo)：定額指標(biāo)：勞動(dòng)效率要100%完全達(dá)到或超過(guò)人工定額，材料消耗要不超過(guò)或低

8、于材料消耗定額。經(jīng)費(fèi)指標(biāo)：房屋維修服務(wù)經(jīng)費(fèi)可通過(guò)各種方式籌集。房屋租金和按規(guī)定提取的維修費(fèi)是兩種渠道；小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)只通過(guò)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)籌集。服務(wù)指標(biāo)：走訪查房率每月走訪查房50%以上，每月養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率要求達(dá)到80%以上。安全指標(biāo)：是房屋維修日常服務(wù)的首要指標(biāo)。建設(shè)部規(guī)定，杜絕塌房死人事故；杜絕重大傷亡事故，年職工負(fù)傷事故率小于千分之三。12、物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)和社區(qū)建設(shè)的關(guān)系概括地說(shuō)，兩者是一種你中有我、我中有你、互相依賴、互相支持、相互促進(jìn)、共同發(fā)展的關(guān)系。社區(qū)建設(shè)依賴于小區(qū)建設(shè)。物業(yè)區(qū)域建設(shè)需要社區(qū)指導(dǎo)。社區(qū)建設(shè)應(yīng)當(dāng)尊重物業(yè)區(qū)域建設(shè)的自主權(quán)。物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)要自覺(jué)配合社區(qū)建設(shè)。1、電梯的管理

9、與維護(hù)：1）保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容：制定電梯安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。對(duì)電梯運(yùn)行人員和維修人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，堅(jiān)持勞動(dòng)主管部門的資質(zhì)審查，持證上崗制度。落實(shí)保修和安全年檢工作。電梯的故障修理必須由經(jīng)勞動(dòng)部門審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān)。堅(jiān)持定期檢查維護(hù)保養(yǎng)工作計(jì)劃，健全電梯設(shè)備檔案及修理記錄。電梯鑰匙要有專人管理，停梯須出告示。電梯運(yùn)行管理中發(fā)生任何故障時(shí)，要首先救護(hù)乘客出梯。做好耗電計(jì)量及收費(fèi)工作。保持機(jī)房，井道，轎廂的清潔及空氣流通。定人定時(shí)對(duì)軌道，門導(dǎo)軌進(jìn)行清潔，加油潤(rùn)滑。2）熟悉電梯操作，保養(yǎng)和維修的基本制度：電梯工作制度，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程和巡回檢查制度，監(jiān)視和掌握各機(jī)的運(yùn)行動(dòng)態(tài)，按時(shí)完成定

10、期保養(yǎng)和維修工作。電梯維修，保養(yǎng)操作規(guī)程：電梯停駛保養(yǎng)時(shí)，首先切斷電源，確保安全。電梯檢修和保養(yǎng)必須掛牌，確認(rèn)轎箱內(nèi)無(wú)乘客后，方可停機(jī)。在轎箱頂維修和保養(yǎng)時(shí)，除了判斷故障和高度需要外，禁止快車運(yùn)行。井底作業(yè)時(shí)，禁止關(guān)閉廳門，擺設(shè)告示牌。電梯凡是轉(zhuǎn)動(dòng)機(jī)件均須加油潤(rùn)滑。委托管理階段檔案應(yīng)收集的資料：委托管理招標(biāo)文件；物業(yè)管理投標(biāo)文件；物業(yè)委托管理合同。招商階段信息資料收集：招租物業(yè)和平面圖紙；招租許可證及委托書(shū)；租金及管理費(fèi)策算書(shū)；租賃合同；廣告策劃資料。物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成：物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成分為兩大類，一類是管理費(fèi)用，用自有費(fèi)用支出；另一類是公用設(shè)施及公用資源費(fèi)用的支出，物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或

11、物業(yè)使用人代繳、代交。收益性物業(yè)管理中的收入包括租金收入和其他經(jīng)營(yíng)性收入（不含保證金和準(zhǔn)備金）。人工費(fèi)包括：工資、補(bǔ)貼、勞保福利、保險(xiǎn)費(fèi)、統(tǒng)籌費(fèi)和公積金。公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)主要包括：維修與保養(yǎng)費(fèi)；室內(nèi)裝修費(fèi)；生活用水和污水排放費(fèi)；能源費(fèi)；康樂(lè)設(shè)施費(fèi)雜項(xiàng)費(fèi)。保險(xiǎn)項(xiàng)目的類型：火險(xiǎn)；火險(xiǎn)附加險(xiǎn)；全損險(xiǎn)；鍋爐險(xiǎn)；財(cái)產(chǎn)損毀責(zé)任保險(xiǎn)；租金損失保險(xiǎn)。房產(chǎn)稅征收：對(duì)收益性物業(yè)來(lái)說(shuō)，業(yè)主應(yīng)繳納房地稅。我國(guó)城市房產(chǎn)稅的征收分為租金征收和按房產(chǎn)原值征收兩種情況，按年計(jì)征，分期繳納。確定該項(xiàng)費(fèi)用的預(yù)算以月為基礎(chǔ)，每月留出來(lái)房產(chǎn)稅供需要繳納該稅項(xiàng)時(shí)使用。固定費(fèi)用其總額并不隨所管物業(yè)的數(shù)量的增減而增減。就

12、單位建筑面積所分?jǐn)偟馁M(fèi)用來(lái)看，則隨著物業(yè)管理企業(yè)所接管物業(yè)數(shù)量的變動(dòng)成反比變動(dòng)，即所接管物業(yè)的數(shù)量增加，每平方米建筑面積分?jǐn)偟馁M(fèi)用就隨之減少。因此，物業(yè)管理企業(yè)多接管一些物業(yè)，相對(duì)就可降低日常管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)應(yīng)注意：堅(jiān)決杜絕不合理荷載的產(chǎn)生；防止地基浸水；保證勒腳完好無(wú)損；防止地基凍害。樓地面工程養(yǎng)護(hù)：保證經(jīng)常用水房間的有效防水；避免室內(nèi)受潮與蟲(chóng)害；加強(qiáng)對(duì)二次裝修的科學(xué)管理；控制與消除裝飾材料的副作用。門窗工程的養(yǎng)護(hù)應(yīng)重點(diǎn)注意幾個(gè)方面：嚴(yán)格遵守使用常識(shí)與操作規(guī)范；經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理；定期更換易損部件，保持整體狀況良好；北方地區(qū)外門窗冬季使用管理；加強(qiáng)窗臺(tái)與暖氣的使用管

13、理。屋面工程維修養(yǎng)護(hù)：防水層的養(yǎng)護(hù)是屋面工程維修、養(yǎng)護(hù)的中心內(nèi)容，在使用中需要有一個(gè)完整的保養(yǎng)制度，以養(yǎng)為主，延長(zhǎng)使用壽命。定期清掃，保證各種設(shè)施處于有效狀態(tài)；定期檢查、記錄，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)處理；建立大修、中修、小修制度；加強(qiáng)屋面使用的管理；建議建立專業(yè)維修保養(yǎng)隊(duì)伍。電梯設(shè)備的日常保養(yǎng)：對(duì)電梯按片專人分管，每周加油、保養(yǎng)和檢查。運(yùn)行電梯發(fā)生故障時(shí)由保養(yǎng)單位的專業(yè)人員負(fù)責(zé)搶修。電梯設(shè)備的在修、更新由電梯維修公司進(jìn)行。排水系統(tǒng)的管理：定期對(duì)排水管道進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、清通；教育住戶不要把雜物投入下水道貌岸然，防止堵塞；定期檢查排水管道和節(jié)門，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理；室外排水溝渠應(yīng)定期檢查和清掃，清除淤泥和雜物

14、。室內(nèi)排水管道的維修：管道堵塞會(huì)造成流水不暢，排泄不通，嚴(yán)重的會(huì)在地漏、水池，馬桶等處漫溢外淌。根據(jù)具體情況判斷堵塞物的位置，靠近的檢查口清掃口，屋頂通氣管等處，采用人工或機(jī)械疏通；如無(wú)效時(shí)，由采用尖鏨剔洞疏通，或采用“開(kāi)天窗”的辦法，進(jìn)行大開(kāi)挖，排除堵塞。室外排水管道的維修：管道坡度搞反形成倒返水。維修方法是按原設(shè)計(jì)圖紙和規(guī)范要求返工重做。管道堵塞。維修時(shí)用毛竹片進(jìn)行疏通，再用中間扎有刺球的麻繩來(lái)回拉刷。同時(shí)放水沖淤；如還疏通不了時(shí)，在堵塞位置上進(jìn)行破土開(kāi)挖，采用局部起管疏通。18、高位水箱及浮球閥的常用故障、產(chǎn)生原因及維修方法：設(shè)備名稱常見(jiàn)故障產(chǎn)生原因維修方法水 箱滲 漏裂 縫灌注環(huán)氧樹(shù)脂

15、球 閥關(guān)不住膠皮磨損換膠皮墊球閥不出來(lái)挑桿銹，水眼被堵除銹疏眼20、門衛(wèi)的工作除治安管理職能外，更重要的是為用戶及客人提供各種服務(wù)：提供引導(dǎo)服務(wù)及簡(jiǎn)單咨詢服務(wù)。幫助用戶及客人有秩序地乘電梯出入。當(dāng)大堂人流過(guò)分擁擠時(shí)，引導(dǎo)部分客人從消防電梯廳進(jìn)出。客人攜帶較多物品時(shí)，為其提供必要的幫助。為老弱病殘及需要幫助的用戶提供必要的可行的服務(wù)。大廈門衛(wèi)的職責(zé)和工作要求：疏通車輛和人員進(jìn)出，維護(hù)門前交通秩序，保證車輛及行人安全；嚴(yán)格制止閑雜人員，小商販，推銷人員進(jìn)入管區(qū)；發(fā)現(xiàn)可疑人和可疑事，應(yīng)及時(shí)處理并迅速報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)；認(rèn)真履行值班登記制度，詳細(xì)記錄值班中所發(fā)生的各種情況；堅(jiān)持執(zhí)行客戶大宗及貴重物品憑證出入制度

16、，確?？蛻糌?cái)產(chǎn)安全；認(rèn)真做好非辦公人員出入登記工作；各級(jí)配合其他保安員做好各項(xiàng)安全防范工作，把好管區(qū)的大門關(guān)。21、巡邏治安管理：巡邏范圍只限定為公共地方，如綠化區(qū)、公共走廊、電梯廳、通道、洗手間等。未經(jīng)許可，不許進(jìn)入用戶的房間內(nèi)。巡邏方式主要有定時(shí)和不定時(shí)巡邏、制服和著便衣巡邏、白天和夜間巡邏等方式。22、對(duì)爆炸及可疑爆炸物品的緊急處理：迅速報(bào)警，不要輕易動(dòng)可疑爆炸物，盡可能保護(hù)，控制現(xiàn)場(chǎng)，并立即通知公司領(lǐng)導(dǎo)和各經(jīng)理人員到現(xiàn)場(chǎng)。各部門人員到現(xiàn)場(chǎng)后的職責(zé)：布置以可疑爆炸物或爆炸物為中心的警界線，控制現(xiàn)場(chǎng)；同時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)。工程部立即關(guān)閉可能引起惡性事故的設(shè)備，撤走可以移動(dòng)的貴重物品?？偨?jīng)理，副

17、總經(jīng)理立即通知公司組織臨時(shí)指揮部，組織指揮各項(xiàng)工作，統(tǒng)一指令采取撲救，布置善后工作。值班經(jīng)理、客務(wù)經(jīng)理傳達(dá)指揮部的指示，協(xié)調(diào)工作記錄現(xiàn)場(chǎng)處理經(jīng)過(guò)，安定客人情緒，疏散客人及貴重物品。辦公室做好搶救傷員的準(zhǔn)備與急救中心聯(lián)系。要求物業(yè)公司員工沉著，冷靜，聽(tīng)從指揮，堅(jiān)守崗位，配合排除險(xiǎn)情。26、水體污染防治的途徑：加強(qiáng)污水排放的控制；對(duì)已排污水的處理；加強(qiáng)生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理。23、發(fā)生火警時(shí)的應(yīng)急措施：打“119”并報(bào)告上級(jí)；組織人員搶救，并查找原因；控制火勢(shì)；組織群眾撤離危險(xiǎn)區(qū)；嚴(yán)防壞人趁火打劫；協(xié)助有關(guān)部門做好善后處理工作。24、滅火通常有四方法：冷卻法；窒息法；隔離法；抑制法。滅火器的種

18、類有：二氧化碳滅火器：適于撲滅電氣，油類及酸類火災(zāi)。使用方法：一手拿噴筒口對(duì)著火源，另一只手打開(kāi)開(kāi)關(guān)滅火。泡沫滅火器：適于撲滅油類或其他火災(zāi)，但不適用撲滅忌水和帶電物質(zhì)的火災(zāi)。使用方法：先將滅火器倒置搖晃后，打開(kāi)開(kāi)關(guān)對(duì)火源噴射滅火。干粉滅火器適于撲滅電器設(shè)備火災(zāi)和其他固體物質(zhì)火災(zāi)。使用方法：拔下鉛封，用力壓下壓把滅火。消防栓的使用，主要構(gòu)成有：消防柜、水龍帶、水槍。使用方法：打開(kāi)消防柜，展開(kāi)水龍帶，開(kāi)啟供水開(kāi)關(guān)，手握水槍，噴射高壓水滅火。25、停車場(chǎng)門衛(wèi)的職責(zé)：停車場(chǎng)（庫(kù)）門衛(wèi)一般需設(shè)兩人，一個(gè)登記收費(fèi)，一個(gè)指揮車輛出入和停放，其職責(zé)是：嚴(yán)格交接班制度；對(duì)進(jìn)出車輛登記，收費(fèi)和車況檢記錄；指揮車

19、輛進(jìn)出和停放；對(duì)違章車輛制止和糾正；發(fā)現(xiàn)漏水，漏油，及時(shí)通知車主；搞好停車場(chǎng)（庫(kù)）衛(wèi)生；定期檢查消防設(shè)施是否完好有效，不準(zhǔn)使用消防水源洗車；閑雜人員不準(zhǔn)入內(nèi)。19、消防設(shè)備維修管理：對(duì)于室內(nèi)消防設(shè)備與室內(nèi)供水管道部分的維修相同，室外的管道，應(yīng)做好冬季防凍保溫工作；對(duì)于消防栓接圈的封閉及水龍帶，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行定時(shí)檢查，保養(yǎng)及試驗(yàn)工作，不合格的應(yīng)及時(shí)更換；儲(chǔ)水池應(yīng)存足夠的水量，并隨時(shí)補(bǔ)足；離心泵及其電機(jī)，定時(shí)檢查保養(yǎng)并設(shè)備用水泵。28、噪聲污染的產(chǎn)生：車輛交通噪聲；建筑施工噪聲；社會(huì)生活噪聲。27、物業(yè)管理公司按規(guī)定履行下列職責(zé)：專人負(fù)責(zé)設(shè)施管理；保證使用材料符合生活引用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；每年度至少清

20、洗水箱兩次；對(duì)凈水設(shè)施及時(shí)更換或維護(hù)；抽檢水樣，每半年對(duì)水質(zhì)檢測(cè)一次；設(shè)施環(huán)境清掃保潔；對(duì)水箱加蓋，加鎖；直接從事二次供水設(shè)施清洗消毒的工作人員，必須每年體檢一次；禁止毀壞設(shè)施污染水質(zhì)行為。29、噪聲污染的控制：禁止在住宅，文教區(qū)設(shè)立產(chǎn)生噪聲污染的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目；禁止在夜間規(guī)定不得作業(yè)的時(shí)間（一般指晚10：00-次日晨6：00）內(nèi)從事施工作業(yè)；禁止機(jī)動(dòng)車、船在禁止鳴笛區(qū)域內(nèi)鳴笛；從事娛樂(lè)性文化娛樂(lè)活動(dòng)。應(yīng)采取有效措施控制音響。30、固體廢棄物污染的防治內(nèi)容和措施：全過(guò)程管理防治必須貫穿于從產(chǎn)生、排放、收集、輸出、儲(chǔ)存、綜合利用，處理到最終處置的全過(guò)程進(jìn)行管理。實(shí)行“三化”減量化、資源化、無(wú)害化

21、。集中防治與分散防治相結(jié)合，集中防治是物業(yè)管理公司的職責(zé)；分散防治是業(yè)主和使用人應(yīng)盡的業(yè)務(wù)。建設(shè)區(qū)域性的地下隱蔽垃圾房、生活垃圾壓縮收集站、有機(jī)垃圾再生處理機(jī)等。32、制訂活動(dòng)方案的步驟：人員組織；方案構(gòu)思；匯總討論；征求意見(jiàn)；報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批。33、保潔主管職責(zé)：編制計(jì)劃安排工作；編制班次檢查指導(dǎo)；分配及控制清潔用品及用量；按洽業(yè)務(wù)，為公司創(chuàng)收；定期匯報(bào)；巡視抽查，發(fā)現(xiàn)死角及時(shí)解決。處理違章行為的措施：警告：用于情節(jié)較輕的。罰款：對(duì)已造成損壞的。提起民事訴訟：對(duì)要求按民法規(guī)定處理的。刑事處理：對(duì)情節(jié)特別嚴(yán)重的。34、制定規(guī)章制度的基本思路：學(xué)習(xí)有關(guān)法律，法規(guī)。確定規(guī)章制度約束及管理的重點(diǎn)：分析住區(qū)

22、人員狀況；分析外來(lái)人員狀況；了解管區(qū)周邊治安秩序狀況。考察管區(qū)內(nèi)設(shè)施及器材狀況。搜集有關(guān)材料。起草各項(xiàng)規(guī)章制度。公布實(shí)施。35、發(fā)生失竊案件的處理：保安部接到報(bào)案后，內(nèi)保員或值班經(jīng)理迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)。攜帶好所需用品。認(rèn)真聽(tīng)取失主細(xì)節(jié)說(shuō)明，詢問(wèn)物品的特征。留下與丟失案件中的有關(guān)人員?？腿嗣鞔_要求向公安機(jī)關(guān)報(bào)案或丟失財(cái)務(wù)價(jià)值較大的，應(yīng)立即報(bào)告公安機(jī)關(guān)同時(shí)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。失主不要求報(bào)公安機(jī)關(guān)，保安部要隨同失主迅速趕至現(xiàn)場(chǎng)。如現(xiàn)場(chǎng)完好，立即進(jìn)行拍照。注意發(fā)現(xiàn)有關(guān)犯罪分子遺留或拋棄的物品等，如有發(fā)現(xiàn)，小心提取，以備技術(shù)鑒定用。如需提取客人物品作鑒定，必須征得客人同意。找案件涉及人員談話，調(diào)查了解摸排出重點(diǎn)人?，F(xiàn)場(chǎng)的時(shí)間狀態(tài)的回憶。接觸現(xiàn)場(chǎng)有誰(shuí)進(jìn)入離開(kāi)等情況。對(duì)排出的重點(diǎn)人員要盡快取證。處理時(shí)要擺事實(shí)，講道理，重證據(jù)注意政策。查清問(wèn)題后處理時(shí)向公司領(lǐng)導(dǎo)介紹請(qǐng)示批準(zhǔn)后方可處理。36、開(kāi)展活動(dòng)主要負(fù)責(zé)人的條件：思想素質(zhì)，政治思想覺(jué)悟高，有奉獻(xiàn)精神，知法守法。業(yè)務(wù)素質(zhì)，懂經(jīng)