1、無(wú)錫萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書PAGE PAGE - 24 -無(wú)錫萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書無(wú)錫萬(wàn)達(dá)達(dá)商業(yè)廣廣場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)策劃書書20077年055月目 錄前言11-144一、項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)一一覽表1-13二、背背景資料料清單一一覽13-14第一部分分區(qū)域規(guī)規(guī)劃和項(xiàng)項(xiàng)目解讀讀15-31一、區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃和項(xiàng)目目環(huán)境調(diào)調(diào)查15-27二、項(xiàng)項(xiàng)目解讀讀28-31第二部分分市場(chǎng)研研究、產(chǎn)產(chǎn)品定位位及營(yíng)銷銷策劃322-1448一、市場(chǎng)場(chǎng)研究32-997二、項(xiàng)目目定位方方案997-1004三、營(yíng)銷銷策劃1004-145四、 賣場(chǎng)場(chǎng)策劃 1145-1448第三部分分 成成本控制制與規(guī)劃劃設(shè)計(jì)策策劃 一、 成

2、成本控制制策劃 二、 規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)策劃 （一）、規(guī)規(guī)劃與設(shè)設(shè)計(jì)策劃劃 （二）、BB區(qū)設(shè)計(jì)計(jì)進(jìn)度計(jì)計(jì)劃 （三）、D區(qū)區(qū)設(shè)計(jì)進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃（四）、大商業(yè)業(yè)建造標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（五）、非主力力店建造造標(biāo)準(zhǔn)第四部分分 資資金與稅稅收策劃劃.現(xiàn)金流分分析第五部分分 開開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)計(jì)劃. 項(xiàng)目目報(bào)建報(bào)報(bào)批流程程項(xiàng)目四證證辦理情情況項(xiàng)目施工工計(jì)劃工程施工工中的主主要措施施項(xiàng)目銷售售計(jì)劃第六部分分 投投資收益益分析. 項(xiàng)目目收益分分析項(xiàng)目投入入產(chǎn)出分分析 盈虧虧平衡分分析 稅收收優(yōu)惠政政策抵效資產(chǎn)產(chǎn)第七部分分 風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)對(duì)策. 風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及對(duì)策策. 對(duì)外外承諾要要點(diǎn)提示示.附件明細(xì)細(xì)目錄銷售策劃劃類.成本類.前 言項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)指

3、標(biāo)一一覽表規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目總體體技術(shù)指指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱稱單位數(shù)量備注1規(guī)劃用地地面積1793323.62建筑占地地面積6436643容積率2.99964總建筑面面積7087700含地下其中A區(qū)924000B區(qū)232000C區(qū)2048850D、E區(qū)區(qū)17944505地上總建建筑面積積5373300其中A區(qū)五星級(jí)酒酒店360000A區(qū)地上上總建筑筑面積7700000寫字樓284000商鋪56000B區(qū)商業(yè)1220000B區(qū)地上上總建筑筑面積11820000精裝公寓寓600000C區(qū)住宅139770C區(qū)地上上總建筑筑面積11548850，共115322戶底商148000公建配套套350D、E區(qū)區(qū)住宅1

4、094420D、E區(qū)區(qū)地上總總建筑面面積13304550，共110200戶底商116000配套公建建、幼兒園園943006地下總建建筑面積積1714400其中A區(qū)設(shè)備及地地下停車車224000B區(qū)設(shè)備及地地下停車車、超市市500000含59000超市C區(qū)設(shè)備及地地下停車車500000D區(qū)設(shè)備及地地下停車車4900007機(jī)動(dòng)車停停車輛43166非機(jī)動(dòng)車車停車AB區(qū)1128995輛CDE區(qū)區(qū)89332其中機(jī)動(dòng)車A區(qū)輛42060輛/萬(wàn)B區(qū)輛1127760輛/萬(wàn)C區(qū)輛16233住宅1輛輛/戶，公建660輛/萬(wàn)D、E區(qū)區(qū)輛11466非機(jī)動(dòng)車車A區(qū)輛35000500輛輛/萬(wàn)B區(qū)輛93955500輛輛/萬(wàn)C

5、區(qū)53622住宅3.5/戶，公建5500輛輛/萬(wàn)D、E區(qū)區(qū)35700A地塊酒酒店、寫寫字樓技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名稱單位數(shù)量備注1規(guī)劃用地地面積316889.662總建筑面面積9240003地上建筑筑面積700000其中五星級(jí)酒酒店360000寫字樓284000商鋪560004地下建筑筑面積224000設(shè)備及停停車5建筑容積積率2.2116建筑密度度33.776建筑占地地1066987綠地率32.88B地塊商商業(yè)、精精裝公寓寓技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)序號(hào)名稱單位數(shù)量備注1規(guī)劃用地地面積571008.112總建筑面面積23200003地上建筑筑面積1820000其中商業(yè)1220000精裝公寓寓600000

6、4地下建筑筑面積500000含59000超市 5建筑容積積率3.1996建筑密度度56.880建筑占地地面積33243377綠地率20.002C地塊住住宅、底底商技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)序號(hào)名稱單位數(shù)量備注1規(guī)劃用地地面積503773.222總建筑面面積20488503地上建筑筑面積1548850其中住宅139770015322戶底商148000郵電局300公廁504地下建筑筑面積5000005建筑容積積率3.0776建筑密度度23.3367綠地率35.008D、E地地塊住宅宅、底商商、幼兒兒園技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)序號(hào)名稱單位數(shù)量備注1規(guī)劃用地地面積401552.77其中E地地塊40077.32總建筑面面

7、積17944503地上建筑筑面積1304450其中住宅109442010200戶底商116000幼兒園51300配套公建建43000文體、托托老、居居委、物物業(yè)4地下建筑筑面積4900005建筑容積積率3.2556建筑密度度23.557建筑占地地面積9946227綠地率35.11、經(jīng)濟(jì)效效益指標(biāo)標(biāo)1、 項(xiàng)項(xiàng)目總體體經(jīng)濟(jì)效效益指標(biāo)標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位金額1銷售收入入萬(wàn)元2總成本費(fèi)費(fèi)用萬(wàn)元3營(yíng)業(yè)稅金金及附加加萬(wàn)元4利潤(rùn)總額額萬(wàn)元5所得稅萬(wàn)元6稅后利潤(rùn)潤(rùn)萬(wàn)元7銷售毛利利率%8投資凈利利率%9銷售凈利利率%10不可售固固定資產(chǎn)產(chǎn)萬(wàn)元2、A區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)效效益指標(biāo)標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位金額1銷售收入入萬(wàn)元2總成本費(fèi)費(fèi)用萬(wàn)元

8、3營(yíng)業(yè)稅金金及附加加萬(wàn)元4利潤(rùn)總額額萬(wàn)元5所得稅萬(wàn)元6稅后利潤(rùn)潤(rùn)萬(wàn)元7銷售毛利利率%8投資凈利利率%9銷售凈利利率%10不可售固固定資產(chǎn)產(chǎn)萬(wàn)元3、B區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)效效益指標(biāo)標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位金額1銷售收入入萬(wàn)元4200002總成本費(fèi)費(fèi)用萬(wàn)元3營(yíng)業(yè)稅金金及附加加萬(wàn)元4利潤(rùn)總額額萬(wàn)元5所得稅萬(wàn)元6稅后利潤(rùn)潤(rùn)萬(wàn)元7銷售毛利利率%8投資凈利利率%9銷售凈利利率%10不可售固固定資產(chǎn)產(chǎn)萬(wàn)元4、C區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)效效益指標(biāo)標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位金額1銷售收入入萬(wàn)元12788062總成本費(fèi)費(fèi)用萬(wàn)元3營(yíng)業(yè)稅金金及附加加萬(wàn)元4利潤(rùn)總額額萬(wàn)元5所得稅萬(wàn)元6稅后利潤(rùn)潤(rùn)萬(wàn)元7銷售毛利利率%8投資凈利利率%9銷售凈利利率%10不可售固固定資產(chǎn)產(chǎn)

9、萬(wàn)元5、D、E區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位金額1銷售收入入萬(wàn)元10011262總成本費(fèi)費(fèi)用萬(wàn)元3營(yíng)業(yè)稅金金及附加加萬(wàn)元4利潤(rùn)總額額萬(wàn)元5所得稅萬(wàn)元6稅后利潤(rùn)潤(rùn)萬(wàn)元7銷售毛利利率%8投資凈利利率%9銷售凈利利率%10不可售固固定資產(chǎn)產(chǎn)萬(wàn)元背景資料料清單一一覽土地出讓讓合同、規(guī)劃條條件與無(wú)錫市市國(guó)土資資源局簽簽訂國(guó)有有土地使使用權(quán)出出讓合同同及附件件。與項(xiàng)目有有關(guān)的一一切相關(guān)關(guān)會(huì)議紀(jì)紀(jì)要、合合作協(xié)議議無(wú)錫項(xiàng)目目住宅戶戶型方案案研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要要萬(wàn)達(dá)商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)交交通影響響分析審審查會(huì)議議紀(jì)要關(guān)于無(wú)錫錫項(xiàng)目戶戶型匯報(bào)報(bào)定案會(huì)會(huì)及反饋饋紀(jì)要重慶、無(wú)無(wú)錫項(xiàng)目目設(shè)計(jì)方案案匯報(bào)會(huì)會(huì)議紀(jì)要要無(wú)錫項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)期期討

10、論會(huì)會(huì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)期及資資金計(jì)劃劃討論會(huì)會(huì)關(guān)于無(wú)錫錫公司項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)指標(biāo)的的第一次次討論論證會(huì)議議紀(jì)要關(guān)于無(wú)錫錫項(xiàng)目總總包招標(biāo)標(biāo)相關(guān)內(nèi)內(nèi)容確定定會(huì)議無(wú)錫萬(wàn)達(dá)達(dá)商業(yè)廣廣場(chǎng)項(xiàng)目目方案集集團(tuán)內(nèi)部部評(píng)審無(wú)錫項(xiàng)目目開發(fā)進(jìn)進(jìn)度協(xié)調(diào)調(diào)會(huì)第一部分分區(qū)域規(guī)規(guī)劃和項(xiàng)項(xiàng)目解讀讀一、區(qū)域域規(guī)劃和和項(xiàng)目環(huán)環(huán)境調(diào)查查（一）區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃概述1、城市市總體發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃定位：濱湖城城市、山山水城市市、生態(tài)態(tài)城市、旅游城城市、商商貿(mào)城市市發(fā)展方方向：“南拓北北展，東東聯(lián)西優(yōu)優(yōu)”，建設(shè)設(shè)全國(guó)特特大城市市南拓：順應(yīng)城城市空間間拓展慣慣性，是是中心城城未來(lái)最最優(yōu)的主主導(dǎo)發(fā)展展方向，憑借太太湖優(yōu)美美的自然然環(huán)境和和豐富的的人文景景觀，發(fā)發(fā)

11、展旅游游、休閑閑、娛樂(lè)樂(lè)、房地地產(chǎn)業(yè)以以吸引長(zhǎng)長(zhǎng)江三角角洲的消消費(fèi)者和和投資客客，從而而帶動(dòng)其其它產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展，成為為上海、南京、蘇州等等大城市市的“后花園園”；北展：中心城城跨過(guò)滬滬寧高速速公路向向北發(fā)展展，將堰堰橋地區(qū)區(qū)發(fā)展為為惠山新新區(qū)的建建設(shè)區(qū)域域；東聯(lián)：整合東東亭與中中心區(qū)的的空間與與道路網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，依依托上海海、蘇州州，特別別是借助助上海經(jīng)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)散散效應(yīng)，使無(wú)錫錫走向全全國(guó)并融融入國(guó)際際市場(chǎng)；西優(yōu)：優(yōu)化城城市西部部地區(qū)的的旅游、休閑用用地，協(xié)協(xié)調(diào)山、水、城城的關(guān)系系；發(fā)展目目標(biāo)：到到20220年，年GDDP增長(zhǎng)長(zhǎng)率為88%左右右，經(jīng)濟(jì)濟(jì)外向度度達(dá)到775%左左右，力力爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會(huì)發(fā)發(fā)

12、展和人人民生活活富裕程程度趕上上當(dāng)時(shí)世世界中等等發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家水平平。2、河埒埒地區(qū)發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃“十一五五”期間，濱湖區(qū)區(qū)規(guī)劃：建設(shè)“五大區(qū)區(qū)”，打造造“三中心心”，五大大區(qū)即為為：國(guó)內(nèi)內(nèi)外著名名的風(fēng)景景旅游區(qū)區(qū)、高效效的高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)、繁榮的的商貿(mào)服服務(wù)區(qū)、現(xiàn)代化化的都市市生態(tài)農(nóng)農(nóng)業(yè)區(qū)、體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代城市市風(fēng)貌的的無(wú)錫新新城區(qū)，“三中心心”即為旅旅游度假假中心、科教研研發(fā)中心心、商務(wù)務(wù)服務(wù)中中心。其其中，河河埒地區(qū)區(qū)將規(guī)劃劃形成一一個(gè)商貿(mào)貿(mào)核心區(qū)區(qū)、一個(gè)特特色旅游游區(qū)、一條都都市魅力力帶及兩個(gè)一一級(jí)社區(qū)區(qū)的規(guī)劃劃結(jié)構(gòu)。商貿(mào)核心心區(qū)：青青祁路以以西,蠡蠡溪路以以東，梁梁溪路兩兩側(cè)地區(qū)區(qū)，承擔(dān)擔(dān)河埒

13、地地區(qū)的金金融、貿(mào)貿(mào)易、休休閑、觀觀光、購(gòu)購(gòu)物、娛娛樂(lè)、文文化等職職能。特色旅游游區(qū)：結(jié)結(jié)合榮巷巷古鎮(zhèn)的的改造和和開發(fā)，形成以以歷史文文化體驗(yàn)驗(yàn)和旅游游商業(yè)為為主導(dǎo)的的特色旅旅游區(qū)。都市魅力力帶：梁梁溪路與與梁青路路之間的的帶狀地地區(qū)，是是聯(lián)系商商貿(mào)核心心區(qū)與特特色旅游游區(qū)之間間的紐帶帶。兩個(gè)一級(jí)級(jí)社區(qū)：以蠡溪溪路為界界，分為為東西兩兩個(gè)一級(jí)級(jí)社區(qū)。3、城市市整體規(guī)規(guī)劃背景景下的三三大熱點(diǎn)點(diǎn)板塊隨著城市市整體規(guī)規(guī)劃布局局及城市市建設(shè)投投入力投投重點(diǎn)傾傾斜，未未來(lái)短期期內(nèi)無(wú)錫錫將明顯顯出現(xiàn)三三大熱點(diǎn)點(diǎn)板塊，這種熱熱點(diǎn)將體體現(xiàn)在城城市公共共建設(shè)、房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展等等多個(gè)領(lǐng)領(lǐng)域。具具體來(lái)看看，這三三大熱

14、點(diǎn)點(diǎn)板塊分分別為：太湖廣廣場(chǎng)周邊邊區(qū)域、河埒地地區(qū)、新新區(qū)。太湖廣場(chǎng)場(chǎng)區(qū)域城市市新CBBD太湖廣場(chǎng)場(chǎng)區(qū)域前前景規(guī)劃劃良好，目前正正在完善善路網(wǎng)建建設(shè)，11號(hào)線工工程明年年底即將將動(dòng)工，預(yù)計(jì)220133年全線線通車，清明西西路拓建建工程、清寧大大橋和盛盛新大橋橋兩座跨跨運(yùn)河橋橋梁也將將在20007年年動(dòng)工，屆時(shí)該該區(qū)域交交通將四四通發(fā)達(dá)達(dá)。市政工程程進(jìn)入實(shí)實(shí)施階段段，人民民大會(huì)堂堂市政中中心、世世貿(mào)中心心、深圳圳茂業(yè)百百貨、市市科技館館、博物物館、革革命陳列列館、報(bào)報(bào)業(yè)廣電電大廈以以及市醫(yī)醫(yī)療中心心、青年年活動(dòng)中中心、老老年大學(xué)學(xué)、家樂(lè)樂(lè)福購(gòu)物物中心、清揚(yáng)路路無(wú)錫錫未來(lái)政政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文文化的中

15、中心軸線線，都圍圍繞在太太湖廣場(chǎng)場(chǎng)周邊，并且以以太湖廣廣場(chǎng)為核核心發(fā)揮揮影響力力。太湖廣場(chǎng)場(chǎng)區(qū)域相相對(duì)以前前土地供供應(yīng)不足足的特點(diǎn)點(diǎn)，近年年來(lái)以及及未來(lái)的的時(shí)期里里會(huì)推出出大量的的地塊，如十中中地塊（已在建建）、六六藥廠、蚊香廠廠；通用用機(jī)械廠廠、水泵泵廠、世世貿(mào)、原原揚(yáng)名鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府、太湖廣廣場(chǎng)南側(cè)側(cè)，中南南路延伸伸段以北北地塊等等等。河埒地區(qū)區(qū)城市市CLDD上世紀(jì)八八十年代代，河埒埒口作為為近鄰傳傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)中心的的密集型型居住區(qū)區(qū)，因其其獨(dú)有的的梅園和和榮氏家家族、江江南大學(xué)學(xué)、輕工工業(yè)大學(xué)學(xué)等人文文旅游資資源背景景，在當(dāng)當(dāng)時(shí)的城城市規(guī)劃劃中占據(jù)據(jù)了相當(dāng)當(dāng)重的歷歷史地位位，市政政建設(shè)甚甚至考慮

16、慮將行政政文化中中心搬遷遷至河埒埒口，受受此戰(zhàn)略略規(guī)劃的的指導(dǎo)，當(dāng)時(shí)興興建的一一批市政政配套設(shè)設(shè)施開始始陸續(xù)出出現(xiàn)，如如無(wú)錫展展覽館、無(wú)錫博博物館、江南商商場(chǎng)等，這些都都使河埒埒口商圈圈成為無(wú)無(wú)錫最早早成型的的成熟商商圈之一一奠定了了結(jié)實(shí)的的基礎(chǔ)。但受無(wú)錫錫早期規(guī)規(guī)劃政策策導(dǎo)向變變化較快快的原因因，河埒埒口商圈圈發(fā)展出出現(xiàn)了停停滯狀態(tài)態(tài)，近220年，該區(qū)域域并沒(méi)有有再出現(xiàn)現(xiàn)大規(guī)模模的改造造和建設(shè)設(shè)。河埒埒口區(qū)域域發(fā)展在在城市整整體建設(shè)設(shè)中也隨隨之沉靜靜了下去去。進(jìn)入本世世紀(jì)，伴伴隨著無(wú)無(wú)錫城市市規(guī)模的的擴(kuò)容，以及建建設(shè)山水水名城、旅游名名城的需需要，河河埒口商商圈因其其歷史的的商業(yè)蘊(yùn)蘊(yùn)底沉淀淀

17、，以及及市中心心至馬山山旅游度度假區(qū)、蠡湖休閑旅旅游區(qū)的的必經(jīng)區(qū)區(qū)域之一一，在無(wú)無(wú)錫城市市建設(shè)中中重新獲獲得了新新的發(fā)展展機(jī)遇。河埒口區(qū)區(qū)域配套套成熟，河埒市市民廣場(chǎng)場(chǎng)一期已已經(jīng)正式式開放，二期工工程正在在建設(shè)中中，年內(nèi)內(nèi)全面建建成開放放。與之配套套，河埒埒口及周周邊的交交通建設(shè)設(shè)今年也也將進(jìn)入入高潮，如正在在實(shí)施過(guò)過(guò)程中的的“七路一一中心”工程。這一地地帶20006年年掛牌出出讓幅幅地塊，并建設(shè)設(shè)近萬(wàn)萬(wàn)平方米米安置房房。新區(qū)發(fā)展快快速的高高科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新城城經(jīng)過(guò)十多多年的發(fā)發(fā)展，已已經(jīng)成為為國(guó)際化化、現(xiàn)代代化、特特征鮮明明的科技技產(chǎn)業(yè)城城，被國(guó)國(guó)家科技技部授予予“全國(guó)先先進(jìn)高新新區(qū)”稱號(hào)，經(jīng)濟(jì)

18、發(fā)發(fā)展和創(chuàng)創(chuàng)新能力力高居全全國(guó)高新新區(qū)第二二位。以以電子信信息、精精密機(jī)械械及機(jī)電電一體化化、生物物醫(yī)藥、精細(xì)化化工和新新材料為為重點(diǎn)的的五大支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)， 全全區(qū)擁有有占整個(gè)個(gè)無(wú)錫880%以以上的外外資企業(yè)業(yè)。新區(qū)對(duì)于于地功能能布局越越來(lái)越明明晰，各各個(gè)板塊塊扮演的的角色與與承擔(dān)的的功能更更明確。核心商商貿(mào)、商商務(wù)區(qū)擴(kuò)擴(kuò)容，高高新產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)擴(kuò)容容，產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)向生生活區(qū)擴(kuò)擴(kuò)容；未未來(lái)區(qū)域域內(nèi)的道道路交通通規(guī)劃為為“六橫-八縱”。三大熱點(diǎn)點(diǎn)板塊比比較太湖廣場(chǎng)場(chǎng)周邊區(qū)區(qū)域河埒區(qū)域域新區(qū)功能定位位城市新CCBD城市CLLD高科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新城城主要影響響范圍全市本區(qū)域?yàn)闉橹髦苓呥厖^(qū)域?yàn)闉檩o本區(qū)域?yàn)闉橹鞣康禺a(chǎn)

19、方方面當(dāng)前市場(chǎng)場(chǎng)供需供應(yīng)嚴(yán)重重不足、需求充充分供應(yīng)充分分、需求求充分供應(yīng)充分分、需求求充分未來(lái)市場(chǎng)場(chǎng)供需供應(yīng)充分分、需求求充分供應(yīng)充分分、需求求充分供應(yīng)充分分、需求求充分未來(lái)項(xiàng)目目檔次最高較高中高檔為為主未來(lái)消費(fèi)費(fèi)群區(qū)域及全全市中高高收入人人群區(qū)域及周周邊區(qū)域域中高收收入人群群本區(qū)域消消費(fèi)人群群為主區(qū)域核心心優(yōu)勢(shì)規(guī)劃的前前景與實(shí)實(shí)施良好的生生活配套套與區(qū)位位密集的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與人人口4、無(wú)錫錫構(gòu)筑“三環(huán)十十二射”城市骨骨架建成城市市內(nèi)環(huán)（一環(huán)），還要要打通中中環(huán)（二二環(huán)），到20010年年，外環(huán)環(huán)（三環(huán)環(huán)）也將將形成。而這三三環(huán)的樣樣式，內(nèi)內(nèi)環(huán)以高高架橋?yàn)闉橹?，中中環(huán)、外外環(huán)因地地制宜，或平面面，或

20、高高架。內(nèi)環(huán)由鳳鳳翔路惠山隧隧道青青祁路隱秀路路金城城路江江海路構(gòu)構(gòu)成，全全長(zhǎng)288公里，圍合面面積達(dá)448平方方公里。計(jì)劃220077年前建建成，全全程以高高架路為為主。這這一個(gè)錫錫城“第一環(huán)環(huán)”將起到到保護(hù)城城市核心心區(qū)，疏疏散穿越越城市中中心區(qū)交交通量的的重要作作用。中環(huán)由北北環(huán)路錢威路路錢榮榮路梁梁湖路太湖大大道青青祁路高浪路路新3312國(guó)國(guó)道構(gòu)成成，全長(zhǎng)長(zhǎng)52公公里，圍圍合面積積1755平方公公里。這這個(gè)錫城城“第二環(huán)環(huán)”在主城城區(qū)的外外圍，將將起到避避免大量量交通流流直接進(jìn)進(jìn)入主城城區(qū)，減減輕主城城區(qū)交通通壓力的的作用。到20007年年，中環(huán)環(huán)將全線線打通，其道路路形式有有高架也也

21、有地面面道路，視地面面建筑等等情況而而定。外環(huán)由西西環(huán)路惠山南南環(huán)東東外環(huán)雪梅路路紅力力路構(gòu)成成，全長(zhǎng)長(zhǎng)73公公里，幾幾乎將錫錫城全部部包圍，為不封封閉的半半環(huán)結(jié)構(gòu)構(gòu)。這錫錫城“第三環(huán)環(huán)”位于城城鎮(zhèn)組團(tuán)團(tuán)的邊緣緣，將起起到聯(lián)系系城鎮(zhèn)組組團(tuán)，分分流城市市過(guò)境交交通流的的作用。外環(huán)將將在20010年年形成，途中有有高架也也有平面面道路。12條放放射道路路為通江江大道、錫澄路路、江海海路（西西段）、盛岸西西路、十十八灣、青祁路路、中南南路、江江海路（東段）、經(jīng)一一路、北北中路、金城東東路和錫錫沙路。規(guī)劃20006年年開始建建設(shè)市區(qū)區(qū)快速內(nèi)內(nèi)環(huán)和內(nèi)內(nèi)環(huán)向外外的射線線，20008年年基本建建成“一環(huán)八八

22、射”的城市市快速路路網(wǎng)系統(tǒng)統(tǒng)，環(huán)路路與高速速公路出出入口的的聯(lián)絡(luò)通通道按快快速路標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)設(shè)或改造造，緩解解市區(qū)向向心交通通的壓力力，增強(qiáng)強(qiáng)主城區(qū)區(qū)和外圍圍新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)之間的的聯(lián)系，期間啟啟動(dòng)快速速外環(huán)(輔環(huán))的建設(shè)設(shè)。（二）地地塊基本本情況地塊屬濱濱湖區(qū)河河埒口地地區(qū)，是是無(wú)錫市市主城與與太湖風(fēng)風(fēng)景區(qū)之之間的主主要過(guò)渡渡地段，也是無(wú)無(wú)錫建設(shè)設(shè)“濱湖城城市”的標(biāo)志志性區(qū)域域。該地地塊北至至梁溪路路，西至至蠡溪路路，東至至青祁路路，南至至梁青路路，總占占地面積積18萬(wàn)萬(wàn)平方米米。1、地塊塊環(huán)境基地基本本呈直角角梯形，本項(xiàng)目目地塊北北入口處處保留有有用地00.1336公頃頃的現(xiàn)狀狀建筑太湖湖大廈。項(xiàng)目

23、東東依京杭杭大運(yùn)河河，與老老城區(qū)相相連，北北依惠山山森林公公園，西西連梅園園景區(qū)，向南經(jīng)經(jīng)青祁路路、蠡溪溪路、隱隱秀路等等教廷干干道通向向蠡湖畔畔的蠡湖湖新城。2、地塊塊交通河埒地區(qū)區(qū)城市道道路由“四橫六六縱”組成。四橫即即梁溪路路、梁青青路、太太湖大道道和美湖湖路，六六縱為錢錢榮路、隱秀路路、蠡溪溪路、青青祁路、湖濱路路和中南南路。梁梁溪路和和梁青路路為連接接城市主主城區(qū)的的交通主主干道，梁青路路目前已已改造完完工并通通車，梁梁溪路改改造已完完工。青青祁路為為城市內(nèi)內(nèi)環(huán)的主主干道，根據(jù)交交通規(guī)劃劃將規(guī)劃劃為立體體交通，規(guī)劃有有城市高高架路通通過(guò)，沿沿青祁路路規(guī)劃有有軌道交交通線路路。3、地塊

24、塊配套周邊存在在大量舊舊有居民民區(qū)，生生活配套套十分成成熟，地地塊南側(cè)側(cè)大潤(rùn)發(fā)發(fā)超市，北側(cè)新新建市民民廣場(chǎng)一一期已落落成使用用二期在在建設(shè)中中。區(qū)域域已經(jīng)形形成較為為便利的的生活配配套設(shè)施施，具備備較為成成熟的地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)條件。無(wú)錫萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書PAGE PAGE 75各物業(yè)類類型土地地發(fā)展條條件評(píng)估估住宅物業(yè)業(yè)發(fā)展條條件評(píng)估估項(xiàng)目發(fā)展展條件評(píng)評(píng)估模型型指標(biāo)項(xiàng)AA因素項(xiàng)BB指標(biāo)評(píng)價(jià)價(jià)單項(xiàng)權(quán)重重分值分項(xiàng)代碼指標(biāo)代碼因 素素優(yōu)(1000)良(800)及格(660)不及格(0)權(quán)重1交通條件1交通站點(diǎn)點(diǎn)數(shù)量與與輻射范范圍交通站點(diǎn)點(diǎn)多，輻輻射全市市交通站點(diǎn)點(diǎn)較多，輻射范范圍較廣廣交通站點(diǎn)點(diǎn)

25、較多，輻射本本區(qū)域交通站點(diǎn)點(diǎn)很少，輻射范范圍小0.07751000.17752公交站1000m3000m6000 m6000m0.07751003機(jī)動(dòng)車可可達(dá)性道路從不不堵塞，道路質(zhì)質(zhì)量良好好只在高峰峰時(shí)期（1.55小時(shí)/天）堵堵塞，道道路質(zhì)量量良好機(jī)動(dòng)車進(jìn)進(jìn)出有一一定困難難機(jī)動(dòng)車的的運(yùn)行非非常困難難0.02251004快速干道道（出入入口）1 kkm0.03351002人文環(huán)境1大學(xué)0.5 km1 kkm3 kkm3 kkm0.000500.11152中學(xué)0.55 kmm1.55 kmm2 kkm2 kkm名校名校普通學(xué)校校0.033603小學(xué)0.55 kmm1 kkm1.55 kmm1.5

26、5 kmm名?；蛱靥厣逃；蛱靥厣逃胀▽W(xué)校?；驔](méi)有小小學(xué)0.011804幼兒園0.22 kmm0.33 kmm0.44 kmm1 kkm或沒(méi)沒(méi)有幼兒兒園特色教育育特色教育育0.01151005文化遺跡跡有人們認(rèn)認(rèn)同的歷歷史底蘊(yùn)蘊(yùn)較強(qiáng)的歷歷史底蘊(yùn)蘊(yùn)沒(méi)有得到到大多數(shù)數(shù)人的認(rèn)認(rèn)可沒(méi)有0.0115100周邊原有有或保留留建筑檔次高，可以與與其協(xié)調(diào)調(diào)檔次高檔次一般般，沒(méi)有保留留建筑或或原有建建筑檔次次低0.0005606科研院所所有效提升升小區(qū)人人文沒(méi)有0.0441003商業(yè)環(huán)境1大賣場(chǎng)1kmm或5分分鐘車程程3kmm或155分鐘車車程5kmm或200分鐘車車程5kmm或車行行不便利利0.0

27、331000.12252商業(yè)(務(wù)務(wù))中心心(或次次中心)1kmm或5分分鐘車程程3kmm或155分鐘車車程5kmm或200分鐘車車程5kmm或車行行不便利利0.02251003居住區(qū)商商業(yè)0.22km0.55km1.55km1.55km0.02251004城市商業(yè)業(yè)街0.22km0.55km1.55km1.55km0.000505會(huì)展、旅旅游性設(shè)設(shè)施0.55km1kmm或5分分鐘車程程3kmm或155分鐘車車程3kmm或車行行不便利利0.011851004周邊醫(yī)療1市級(jí)中心心醫(yī)院1kmm或5分分鐘車程程1.55km或或8分鐘鐘車程3kmm或155分鐘車車程3kmm或車行行不便利利0.00085

28、1000.03352區(qū)級(jí)醫(yī)院院1kmm或5分分鐘車程程1.55km或或8分鐘鐘車程2kmm或100分鐘車車程2kmm或車行行不便利利0.0005803專業(yè)醫(yī)院院0.55km1kmm或5分分鐘車程程1.55km或或8分鐘鐘車程1.55km或或車行不不便利0.00031005周邊生活配套1銀行0.22km0.55km1.55km1.55km0.0221000.1郵局0.22km0.55km1.55km1.55km0.0005100電信0.22km0.55km1.55km1.55km0.0005902運(yùn)動(dòng)中心心0.55km1kmm3kmm3kmm0.01190健身場(chǎng)所所0.22km0.55km1.5

29、5km1.55km0.0115903酒吧0.22km0.55km1.55km1.55km0.011560舞廳、KKTV0.22km0.55km1.55km1.55km0.01190桑拿400.022600.0775總懸浮顆顆粒物TTSP（年平均均，mgg/ mm30.0080.220.330.330.0006802地質(zhì)地質(zhì)優(yōu)良良承載力力強(qiáng)地質(zhì)良好好承載力力一般地質(zhì)承載載力不強(qiáng)強(qiáng)地質(zhì)差而而且復(fù)雜雜，地基基需特殊殊處理0.000680地下水位位地下水位位低地下水位位高0.00011003場(chǎng)地日照照（百分分比%）4020106000m0.02251003機(jī)動(dòng)車可可達(dá)性道路從不不堵塞，道路質(zhì)質(zhì)量良好好

30、只在高峰峰時(shí)期（1.55小時(shí)/天）堵堵塞，道道路質(zhì)量量良好機(jī)動(dòng)車進(jìn)進(jìn)出有一一定困難難機(jī)動(dòng)車的的運(yùn)行非非常困難難0.01181004快速干道道（出入入口）1 kkm0.02221002區(qū)位環(huán)境1城市商業(yè)業(yè)中心處于城市市商業(yè)區(qū)區(qū)中心處于城市市商業(yè)區(qū)區(qū)強(qiáng)頸輻輻射圈內(nèi)內(nèi)處于城市市商業(yè)區(qū)區(qū)輻射圈圈邊緣地地帶0.122600.3552商務(wù)中心心(或次次中心)處于中心心處于強(qiáng)頸頸輻射圈圈內(nèi)處于輻射射圈邊緣緣地帶0.099803大型居住住區(qū)0.22km0.55km1.55km1.55km0.0441004城市商業(yè)業(yè)街0.22km0.55km1.55km1.55km0.0225605會(huì)展、旅旅游性設(shè)設(shè)施0.55

31、km1kmm或5分分鐘車程程3kmm或155分鐘車車程3kmm或車行行不便利利0.02251006大型交通通樞紐0.22km0.55km1.55km1.55km0.055803周邊生活配套1銀行0.22km0.55km1.55km1.55km0.0111000.055郵局0.22km0.55km1.55km1.55km0.0005100電信0.22km0.55km1.55km1.55km0.0005902運(yùn)動(dòng)中心心0.55km1kmm2kmm2kmm0.011890健身場(chǎng)所所0.22km0.55km1.55km1.55km0.0006903酒吧0.22km0.55km1.55km1.55km0

32、.000260舞廳、KKTV0.22km0.55km1.55km1.55km0.000290桑拿0.22km0.55km1.55km1.55km0.0002804城市規(guī)劃劃1區(qū)域功能能定位（未來(lái)33-5年年）屬于大型型住宅區(qū)區(qū)或商業(yè)業(yè)（務(wù)）區(qū)城市次級(jí)級(jí)住宅區(qū)區(qū)或商業(yè)業(yè)（務(wù)）區(qū)處于城市市發(fā)展的的方向上上或開發(fā)發(fā)方向上上以上情況況都不屬屬于0.0661000.12252基礎(chǔ)設(shè)施施發(fā)展規(guī)規(guī)劃（未未來(lái)3-5年）有市級(jí)大大型基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)有城市主主干道或或市政配配套規(guī)劃劃建設(shè)城市次干干道規(guī)劃劃建設(shè)無(wú)0.0221003生活配套套設(shè)施發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃有大型商商業(yè)設(shè)施施規(guī)劃建建設(shè)有中等規(guī)規(guī)模商業(yè)業(yè)規(guī)劃建建

33、設(shè)有社區(qū)、街區(qū)生生活配套套建設(shè)無(wú)0.0221004周邊區(qū)域域規(guī)劃商務(wù)（業(yè)業(yè)）區(qū)、交通便便便捷工業(yè)區(qū)周邊有小小型的 商業(yè)、工業(yè)規(guī)規(guī)劃無(wú)0.0221005環(huán)境改造造屬于未來(lái)來(lái)城市重重點(diǎn)改造造的地區(qū)區(qū)屬于拆遷遷或環(huán)境境改造的的地區(qū)周邊環(huán)境境較差，未來(lái)沒(méi)沒(méi)有 改改造的可可能0.0005805自然景觀觀1其他樓盤盤景觀能最大限限度借用用可有效借借用可借用一一些不能借用用0.0003600.02252公園能最大限限度借用用可有效借借用可借用一一些不能借用用0.00041003城市綠化化能最大限限度借用用可有效借借用可借用一一些不能借用用0.0003604河流/湖湖泊/海海洋傍水或環(huán)環(huán)水近水可以觀水水不能利

34、用用0.011605山巒可以觀看看城市的的景觀(主要俯俯瞰指建建筑群)依山或或含山近山遠(yuǎn)觀山景景不可以觀觀看城市市的景觀觀(主要要俯瞰指指建筑群群)沒(méi)有有山景0.0005406經(jīng)濟(jì)環(huán)境境1區(qū)域產(chǎn)業(yè)業(yè)有大的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)支撐撐產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)良好產(chǎn)業(yè)一般般幾乎沒(méi)有有產(chǎn)業(yè)0.044800.07752區(qū)域內(nèi)人人均可支支配收入入遠(yuǎn)高于全全市平均均水平略高于全全市平均均水平全市平均均水平低于全市市平均水水平0.0335807地質(zhì)環(huán)境境1地質(zhì)地質(zhì)優(yōu)良良承載力力強(qiáng)地質(zhì)良好好承載力力一般地質(zhì)承載載力不強(qiáng)強(qiáng)地質(zhì)差而而且復(fù)雜雜，地基基需特殊殊處理0.00061000.0225地下水位位地下水位位低地下水位位高0.0002902

35、場(chǎng)地日照照（百分分比%）402010100.00061003土地形狀狀與面積積規(guī)則好利利用較規(guī)則能夠利用用零星不好好利用0.000680七通情況況滿足七通通條件，且容量量大滿足七通通條件滿足三通通不滿足三三通的條條件0.00031004危險(xiǎn)洪水水水位歷史水位位遠(yuǎn)低于于場(chǎng)地海海拔歷史水位位低于場(chǎng)場(chǎng)地海拔拔歷史水位位高于場(chǎng)場(chǎng)地海拔拔，預(yù)防防成本低低歷史水位位高，預(yù)預(yù)防成本本高0.00021008人流程度度1本區(qū)域內(nèi)內(nèi)夜間居居住人數(shù)數(shù)量10萬(wàn)以以上5100萬(wàn)25萬(wàn)萬(wàn)2萬(wàn)以下下0.04451000.22252本區(qū)域內(nèi)內(nèi)日間人人群數(shù)量量20萬(wàn)以以上10220萬(wàn)3100萬(wàn)3萬(wàn)以下下0.0775803人口流

36、量量流量大，超過(guò)每每天100萬(wàn)流量大，超過(guò)每每天5萬(wàn)萬(wàn)流量大，超過(guò)每每天3萬(wàn)萬(wàn)0.0775604消費(fèi)者特特征收入高，購(gòu)買力力強(qiáng)收入較高高，購(gòu)買買力教強(qiáng)強(qiáng)一般0.03360結(jié)論：項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)發(fā)展條條件評(píng)估估分值為為82.59分分，商業(yè)業(yè)發(fā)展條條件良好好，適合合開發(fā)綜綜合性商商業(yè)二、項(xiàng)目目解讀：項(xiàng)目總占占地面積積17.993萬(wàn)平平方米，為無(wú)錫錫河埒地地區(qū)改造造項(xiàng)目，南南臨梁青青路、東東接青祁祁路、西西為蠡溪溪路、北北為梁溪溪路并與與河埒市市民休閑閑廣場(chǎng)相相望。項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃容積率率3.00，建筑筑密度223.88%，綠綠化率30%，地上上最大可可建筑面面積53373000平方方米，地地下面積積171

37、14200平方米米。整個(gè)用用地分為為A、BB、C、D、EE五個(gè)地地塊，被被十字交交叉的220米城城市規(guī)劃劃道路分分為四個(gè)個(gè)區(qū)域，其中AA、B、C各為為獨(dú)立地地塊，DD、E地地塊被保保留住宅宅分為兩兩個(gè)地塊塊，具體體數(shù)據(jù)如如下表所所示。規(guī)規(guī)劃技術(shù)術(shù)條件：序號(hào)項(xiàng)目名稱稱單位數(shù)量備注1規(guī)劃用地地面積1793323.62建筑占地地面積6436643容積率2.99964總建筑面面積7087700含地下其中A區(qū)924000B區(qū)232000C區(qū)2048850D、E區(qū)區(qū)17944505地上總建建筑面積積5373300其中A區(qū)五星級(jí)酒酒店360000A區(qū)地上上總建筑筑面積7700000寫字樓284000商鋪56

38、000B區(qū)商業(yè)1220000B區(qū)地上上總建筑筑面積11820000精裝公寓寓600000C區(qū)住宅139770C區(qū)地上上總建筑筑面積11548850，共115322戶底商148000公建配套套350D、E區(qū)區(qū)住宅1094420D、E區(qū)區(qū)地上總總建筑面面積13304550，共10020戶戶底商116000配套公建建、幼兒兒園943006地下總建建筑面積積1714400其中A區(qū)設(shè)備及地地下停車車224000B區(qū)設(shè)備及地地下停車車、超市市500000含59000超超市C區(qū)設(shè)備及地地下停車車500000D區(qū)設(shè)備及地地下停車車4900007機(jī)動(dòng)車停停車輛43166非機(jī)動(dòng)車車停車AB區(qū)1128995輛CDE

39、區(qū)區(qū)89332其中機(jī)動(dòng)車A區(qū)輛42060輛/萬(wàn)B區(qū)輛1127760輛/萬(wàn)C區(qū)輛16233住宅1輛輛/戶，公建660輛/萬(wàn)D、E區(qū)區(qū)輛11466非機(jī)動(dòng)車車A區(qū)輛35000500輛輛/萬(wàn)B區(qū)輛93955500輛輛/萬(wàn)C區(qū)53622住宅3.5/戶，公公建5000輛/萬(wàn)D、E區(qū)區(qū)35700CDBAEBB第二部分分 市場(chǎng)場(chǎng)研究、產(chǎn)品定定位及營(yíng)營(yíng)銷策劃劃一、市場(chǎng)場(chǎng)研究（一）、錫城房地地產(chǎn)總體體狀況（以下數(shù)數(shù)據(jù)范圍圍為無(wú)錫錫市區(qū)，不含江江陰、宜宜興）1、總體體發(fā)展概概述近年來(lái)，無(wú)錫房房地產(chǎn)市市場(chǎng)持續(xù)續(xù)升溫，房地產(chǎn)產(chǎn)投資規(guī)規(guī)模不斷斷擴(kuò)大，商品房房開發(fā)呈呈產(chǎn)銷兩兩旺的發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)。主要表現(xiàn)現(xiàn)在：房地產(chǎn)開開發(fā)投資

40、資增勢(shì)強(qiáng)強(qiáng)勁，占占固定資資產(chǎn)投資資比重逐逐年上升升；房地產(chǎn)業(yè)業(yè)景氣指指數(shù)一路路走高，成為當(dāng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行中中的閃光光點(diǎn)；房地產(chǎn)市市場(chǎng)供求求旺盛，房屋銷銷售量、房?jī)r(jià)齊齊升；房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)狀狀況趨好好，經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入與與實(shí)現(xiàn)利利潤(rùn)增長(zhǎng)長(zhǎng)較快。其中主要要原因?yàn)闉椋鹤》恐贫榷雀母锖秃徒鹑谡叩姆龇龀?，激激活了居居民?gòu)房房需求；城市建設(shè)設(shè)步伐提提速和土土地出讓讓加快，帶動(dòng)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的持續(xù)續(xù)升溫；居民收入入的不斷斷提高，給房地地產(chǎn)業(yè)帶帶來(lái)了發(fā)發(fā)展空間間。近三年來(lái)來(lái)，無(wú)錫錫國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的增增長(zhǎng)速度度每年都都保持在在16%左右，人民生生活水平平隨之也也得到了了迅猛的的增長(zhǎng)，消費(fèi)能能力也得得到了快快速釋放

41、放，這些些都為無(wú)無(wú)錫房地地產(chǎn)業(yè)的的全面啟啟動(dòng)注入入了新的的活力。另外，在全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)開開始轉(zhuǎn)向向長(zhǎng)三角角二線城城市的大大環(huán)境下下，無(wú)錫錫作為長(zhǎng)長(zhǎng)三角的的主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市市，其優(yōu)優(yōu)越的地地理?xiàng)l件件和廣闊闊的市場(chǎng)場(chǎng)前景已已得到了了國(guó)內(nèi)外外知名公公司的青青睞，并并紛紛加加入搶占占行列。2、房地地產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)狀況（1）歷歷年土地地出讓狀狀況（220044-20006）類別 時(shí)間間200442005520066出讓金額額（億元元）118.37116.3966210.91出讓用地地面積共共計(jì)（萬(wàn)萬(wàn)）922.95643.2115566.511其 中住宅用地地（萬(wàn)）631.97418.6714.94住宅可建建

42、面積（萬(wàn)）87367823711.722非住宅用用地（萬(wàn)萬(wàn)）290.98224.61326.08非住宅可可建面積積（萬(wàn)）462314629.75分析：05年前前土地供供應(yīng)總量量呈逐年年下降趨趨勢(shì)，但但可建設(shè)設(shè)面積的的下降幅幅度慢于于出讓面面積，這這表明土土地的使使用率在在不斷提提高；而而06年年底隨著著土地調(diào)調(diào)控政策策的出臺(tái)臺(tái)，大批批土地出出讓，總總量約為為04、05年年之和,可建面面積放大大近兩倍倍，在未未來(lái)二年年內(nèi)市場(chǎng)場(chǎng)的供應(yīng)應(yīng)量將陸陸續(xù)放大大。非住宅用用地所占占比例逐逐年上升升，20006年年的該類類用地的的可建面面積放大大一倍之之多，將對(duì)市市場(chǎng)產(chǎn)生生較大的的供應(yīng)壓壓力。（2）歷歷年房地

43、地產(chǎn)開發(fā)發(fā)總量與與剩余總總量及特特性分析析（20004-20006年）分析：施工面積積、新開開工面積積均呈快快速上升升趨勢(shì)，年均增增長(zhǎng)幅度度在100%左右右，其中中商品住住宅水平平比商品品房開發(fā)發(fā)總量增增長(zhǎng)水平平略高；剩余總量量方面，商品住住宅年均均增長(zhǎng)幅幅度在222%左左右，相相比商品品房剩余余總量增增長(zhǎng)略高高，市場(chǎng)場(chǎng)總體進(jìn)進(jìn)入成熟熟期。（3）歷歷年商品品住宅供供應(yīng)總量量（20004-20006）分析：可售商品品房及商商品住宅宅增長(zhǎng)幅幅度較為為明顯，而新增增預(yù)售商商品房及及商品住住宅增長(zhǎng)長(zhǎng)幅度不不大；20055年以來(lái)來(lái)各項(xiàng)供供應(yīng)數(shù)據(jù)據(jù)增長(zhǎng)幅幅度相對(duì)對(duì)放緩，市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)入平穩(wěn)穩(wěn)、成熟熟期；隨著土地

44、地出讓量量短期迅迅速增加加，未來(lái)來(lái)1-22年內(nèi)商商品住宅宅的供應(yīng)應(yīng)量將明明顯增加加，預(yù)計(jì)計(jì)每年供供應(yīng)總量量將超過(guò)過(guò)6000萬(wàn)。3、房地地產(chǎn)銷售售狀況（1）歷歷年商品品房銷售售量總量量（20004-20006）分析：商品房銷銷售總量量20006年出出現(xiàn)較大大增幅，比20005年年增511萬(wàn)方。商品住宅宅年銷售售量維持在3300萬(wàn)萬(wàn)左右右；整體市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展進(jìn)進(jìn)入平穩(wěn)穩(wěn)增長(zhǎng)期。（2）歷歷年按面面積段銷銷售狀況況（20004-20006）分析：按成交面面積看，明顯集中中于1000-1120、1200-1440面面積段，而且8801100、1011-1220面面積段的的比例表表現(xiàn)為遞遞增趨勢(shì)勢(shì)；小面積戶戶

45、型（1100以下）中，881-1000近近年表現(xiàn)現(xiàn)出較為為穩(wěn)定的的10%左右的的需求，年年成交量量有遞增增的趨勢(shì)勢(shì)，而880以以下的單單身公寓寓產(chǎn)品需需求量在在10%以以下；常規(guī)面積積段（1100-1200、1220-1140）中，又以1120-1400擁有有30%左左右的需需求，近近年呈遞遞減趨勢(shì)勢(shì)，1000-1120擁有將將近200%左右右需求，呈遞增增趨勢(shì)；大面積戶戶型（1140以上），1440-1160約約有155%需求求，1660以以上則有有10%左右需求求（主要要為別墅墅或類別別墅產(chǎn)品品），這這些區(qū)段段呈遞減減的趨勢(shì)勢(shì)。（3）城城市歷年年商品住住宅房?jī)r(jià)價(jià)走勢(shì)（20004-22006

46、6）分析：城市商品品住宅房房?jī)r(jià)大致致經(jīng)歷了了三個(gè)階階段；小幅增長(zhǎng)長(zhǎng)階段：20004年年年中之前前；快速增長(zhǎng)長(zhǎng)階段：20004年下下半年至至20005年上上半年；平穩(wěn)增長(zhǎng)長(zhǎng)階段：20005年下半年年至20006年底底。4、商品品住宅供供銷狀況況歷年商品品住宅供供銷總量量狀況（20004-220066）A、全市市商品住住宅供銷銷狀況B、各分分區(qū)商品品住宅供供銷狀況況分區(qū)類別20044年20055年20066年市中心區(qū)區(qū)供應(yīng)量（萬(wàn)）5.41.7-銷售量（萬(wàn)）3.60.7-供銷比1.52.433-副市中心心區(qū)供應(yīng)量（萬(wàn)）68.7735.1120.668銷售量（萬(wàn)）39.7721.7717.774供銷比

47、1.7331.6221.177東區(qū)供應(yīng)量（萬(wàn)）189.6209.1198.26銷售量（萬(wàn)）123.893.11120.95供銷比1.5332.2551.644南區(qū)供應(yīng)量（萬(wàn)）21.2275.1150.441銷售量（萬(wàn)）1754.8837.554供銷比1.2551.3771.344西區(qū)供應(yīng)量（萬(wàn)）88.88108.2118.06銷售量（萬(wàn)）45.7762.7779.448供銷比1.9441.7331.499北區(qū)供應(yīng)量（萬(wàn)）111.1137.3228.05銷售量（萬(wàn)）80.7767.7772.116供銷比1.3882.0333.166分析城市商品品住宅總總體供銷銷比出現(xiàn)現(xiàn)較快上上升，這這在快速速發(fā)

48、展期期向成熟熟期過(guò)渡渡階段屬屬于正常常情況；隨著開發(fā)發(fā)量與上上市量的的不斷增增加，消消費(fèi)需求求相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定的發(fā)發(fā)展，城城市商品品住宅總總體供銷銷比將會(huì)會(huì)持續(xù)小小幅上揚(yáng)揚(yáng)；城市商品品住宅總總體供銷銷比將會(huì)會(huì)持續(xù)小小幅上揚(yáng)揚(yáng)的這種種趨勢(shì)將將在短期期內(nèi)不會(huì)會(huì)改變；各分區(qū)中中，綜合合來(lái)說(shuō)副副中心區(qū)區(qū)的供銷銷比最為為理想，本項(xiàng)目目所屬西西區(qū)較為為理想，北區(qū)的的最差。（二）、區(qū)域普通通住宅細(xì)分分市場(chǎng)研究究1、區(qū)域域發(fā)展綜綜述隨著城市市規(guī)劃重重心的西西南偏移移，“南拓、西優(yōu)”已經(jīng)成成為必然然的選擇擇。20003年年，該區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)進(jìn)入了了實(shí)質(zhì)性性階段，金色江江南作為為當(dāng)時(shí)該該區(qū)域第第一個(gè)，也是規(guī)規(guī)模最

49、大大的項(xiàng)目目，受到到了消費(fèi)費(fèi)者及同同行專家家的熱切切關(guān)注，由此拉拉開了西西區(qū)房地地產(chǎn)“戲劇”表演的的大幕。受全國(guó)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)由一一線城市市轉(zhuǎn)入二二線城市市，全國(guó)國(guó)知名房房產(chǎn)大鱷鱷紛紛將將目光投投向長(zhǎng)三三角地區(qū)區(qū)的影響響，無(wú)錫錫作為太太湖之濱濱的一顆顆明珠自自然成為為他們爭(zhēng)爭(zhēng)相角逐逐的戰(zhàn)場(chǎng)場(chǎng)，而濱濱湖新城城、蠡湖湖新城板板塊由于于重新調(diào)調(diào)整自身身定位，贏得了了自身的的生存空空間，可可以說(shuō)，20004年，西區(qū)已已經(jīng)進(jìn)入入到了“戰(zhàn)國(guó)時(shí)時(shí)代”，總體體價(jià)格將將一路高高歌，房房?jī)r(jià)上漲漲空間潛潛力巨大大，并出出現(xiàn)一個(gè)個(gè)大盤帶帶動(dòng)一片片市場(chǎng)的的局面。進(jìn)入20005年年，由于于受6月月新政以以及前兩兩年拍賣賣

50、土地開開發(fā)建設(shè)設(shè)的集中中上市影影響，西西區(qū)房?jī)r(jià)價(jià)漲幅開開始回歸歸理性，這期間間房?jī)r(jià)漲漲幅小幅幅震蕩是是市場(chǎng)的的主流，但至88月份，由于消消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)仍以剛剛性消費(fèi)費(fèi)為主，因此，在持幣幣觀望后后，消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)過(guò)整盤盤后開始始復(fù)蘇，部分樓樓盤銷售售進(jìn)度都都有了不不同程度度的“回暖”現(xiàn)象。河埒地區(qū)區(qū)界定：從行政政地域上上而言，河埒地地區(qū)四至至范圍為為東至京京杭大運(yùn)運(yùn)河、西西至梁湖湖路、北北至惠山山、南至至梁溪河河。但本區(qū)域域內(nèi)的房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目較少少，但臨臨近的項(xiàng)項(xiàng)目較多多，具有有較高的的考慮價(jià)價(jià)值，因因此，我我們?cè)诒１３謻|、西、北北至范圍圍基礎(chǔ)上上，將區(qū)區(qū)域的南南至范圍圍放大到到太湖大大道附近近。2

51、、河埒埒地區(qū)土土地供應(yīng)應(yīng)狀況（1）歷歷年土地地出讓總總量（220044-20006）（上表統(tǒng)統(tǒng)計(jì)范圍圍為無(wú)錫錫西區(qū)）分析：河埒地區(qū)區(qū)自20004年年以來(lái)土土地供應(yīng)應(yīng)量快速速增長(zhǎng)，尤其220066年度；20044年至220066年累計(jì)計(jì)土地出出讓面積積158339088.6，按容容積率計(jì)計(jì)算總建建筑面積積345529776.662；20044年區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)進(jìn)進(jìn)入快速速發(fā)展期期，20005年年形成爆爆發(fā)期；隨著220066年土地地出讓量量迅速劇劇增，未未來(lái)區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)將迎來(lái)來(lái)新一輪輪熱潮。時(shí)間地塊編號(hào)號(hào)地塊名稱稱用地面積積（）建筑面積積（）樓板價(jià)（元/）容積率用地性質(zhì)質(zhì)交地開發(fā)商20044

52、年20044-1路燈管理理處倉(cāng)庫(kù)庫(kù)地塊51677.1129117.77532122.72.5商業(yè)居住住毛地常州易達(dá)達(dá)20044-366梁青路北北側(cè)地塊塊436331.66349005.22820622.70.8商業(yè)毛地?zé)o錫市濱濱湖區(qū)榮榮巷街道道蠡鴻村村民委員員會(huì)20044-533青祁路與與湖濱路路交叉口口西北側(cè)側(cè)315888.99947666.7711188.63.0商業(yè)居住住毛地?zé)o錫市濱濱湖區(qū)蠡蠡園資產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公公司20044-544青祁路與與隱秀路路交叉口口西北側(cè)側(cè)336667841667.55128332.5商業(yè)居住住毛地?zé)o錫市濱濱湖區(qū)蠡蠡園資產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公公司20044-633隱秀路北北側(cè)地

53、塊塊284448.44540551.996100001.9居住毛地江蘇省無(wú)無(wú)錫蠡園園經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)發(fā)發(fā)展總公公司20044-233建筑路與與隱秀路路交叉口口地塊2385510.83935542.82978.31.655居住商業(yè)業(yè)毛地南京棲霞霞建設(shè)股股份有限限公司小計(jì)3810013.86743352.0120055年20055-200青祁路與與太湖大大道西北北側(cè)地塊塊151444.33757221.558985.0商業(yè)、辦辦公及綜綜合凈地?zé)o錫潤(rùn)地地利建設(shè)設(shè)發(fā)展有有限公司司20055-211鴻橋路與與太湖大大道東北北側(cè)地塊塊108114.11486663.445126554.5商業(yè)、辦辦公凈地?zé)o錫華

54、銳銳置業(yè)有有限公司司20055-300蠡溪路與與滴翠路路交叉口口西北側(cè)側(cè)274339.55384115.33234331.4商業(yè)居住住凈地?zé)o錫市華華亨置業(yè)業(yè)發(fā)展有有限公司司20055-311蠡溪路與與梁溪路路交叉口口西南側(cè)側(cè)285441627990.22184772.2商業(yè)居住住凈地?zé)o錫市濱濱湖城市市投資發(fā)發(fā)展有限限責(zé)任公公司20055-400大池路南南側(cè)地塊塊1833317.62566644.6410711.51.4居住毛地南京銀城城房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司小計(jì)2652256.54822235.0920066年20066-2濱湖蠡溪溪路東側(cè)側(cè)地塊525994.881051189.616500

55、2.0商業(yè)辦公公凈地?zé)o錫市蠡蠡園房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司20066-355青祁路東東側(cè)地塊塊215996.99604771.332251442.8居住凈地?zé)o錫市蠡蠡園房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司20066-500河埒核心心商務(wù)區(qū)區(qū)地塊1793323.65379970.8169333.0商業(yè)、居居住及辦辦公凈地大連萬(wàn)達(dá)達(dá)集團(tuán)股股份有限限公司20066-600湖濱路與與梁溪河河交叉口口東北側(cè)側(cè)及西北北側(cè)。3662246.19156615.252.5商業(yè)、辦辦公、居居住及綜綜合毛地?zé)o錫市房房地產(chǎn)開開發(fā)集團(tuán)團(tuán)有限公公司20066-711地塊位于于太湖大大道北側(cè)側(cè)，東、西、北北分別為為規(guī)劃路路。523441.44165

56、99844.02.6商業(yè)、辦辦公、居居住及綜綜合毛地?zé)o錫市金金星實(shí)業(yè)業(yè)公司20066-788原中藥廠廠地塊地地塊593117.881245567.47302.1商業(yè)、居居住凈地?zé)o錫市建建瓴房地地產(chǎn)有限限公司20066-811位于濱湖湖區(qū)建筑筑路與青青祁路交交叉口西西南角392113.66 980334.002.5商業(yè)、辦辦公、居居住毛地?zé)o錫市濱濱湖區(qū)河河埒街道道資產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)公司司20066-822位于濱湖湖區(qū)蠡園園開發(fā)區(qū)區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)，西側(cè)側(cè)為隱秀秀苑543558.66 1195588.9 258442.2商業(yè)、辦辦公、居居住凈地?zé)o錫寶雍雍閣房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司20066-1004位于濱湖湖區(qū)香雪雪路

57、與漁漁港路交交叉口西西北側(cè)1126645.5 1689968.3 210771.5商業(yè)、居居住凈地?zé)o錫棲霞霞建設(shè)有有限公司司小計(jì)9376638.3229663899.522合計(jì)223001788.9460995633.722（2）區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)總量與與剩余總總量及特特性分析析項(xiàng)目名稱稱紅山半島島三期陽(yáng)光城市市花園新梁溪人人家金色江南南4湖濱壹號(hào)號(hào)奧林花園園SOHOO國(guó)際總計(jì)目前推出出總面積積()582222.9945302249.643130067.011495526.29824774.4492043352.88623776.447140002699.722目前已售售面積()435995

58、.2293816688.492487760.271374441.82424441.3351520002.62229554.552102888844.366目前剩余余面積()146227.6651485561.15643006.774120884.447400333.114523550.226394221.9953713385.36（上表為為目前河河埒口擴(kuò)擴(kuò)大范圍圍供應(yīng)總總量及銷銷售總量量）3、區(qū)域域商品住住宅供銷銷狀況（1）區(qū)區(qū)域商品品住宅供供應(yīng)總量量（20004-20006年）類別200442005520066可售商品品房面積積（萬(wàn)）101.2121.2181.84其中住宅宅（萬(wàn)）88.88

59、108.2118.06新增預(yù)售售商品房房（萬(wàn)）76.55851.88997.335其中住宅宅（萬(wàn)）71.55247.22367.112（上表統(tǒng)統(tǒng)計(jì)范圍圍為無(wú)錫錫西區(qū)）分析：20044年供應(yīng)應(yīng)量集中中于幾個(gè)個(gè)樓盤（以金色色江南二二期、紅紅山半島島三期為為主）；20055年多個(gè)個(gè)知名大大盤上市市（新梁梁溪人家家、陽(yáng)光光城市花花園、奧奧林花園園等），板塊效效應(yīng)逐漸漸形成；20066年新進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)場(chǎng)的項(xiàng)目目不多，主要集集中在幾幾個(gè)樓盤盤的后續(xù)續(xù)增量。（2）區(qū)區(qū)域商品品住宅銷銷售總量量（20004-20006年）類別200442005520066預(yù)/銷售售面積（萬(wàn)）49.9968.6693.331其中住

60、宅宅（萬(wàn)）45.7762.7779.448（上表統(tǒng)統(tǒng)計(jì)范圍圍為無(wú)錫錫西區(qū)）分析：銷售量220044年開始始快速上上升，220055年增長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)到較較高水平平，20006年年增長(zhǎng)速速率達(dá)到到最高水水平。（3）區(qū)區(qū)域商品品住宅供供銷結(jié)構(gòu)構(gòu)（上表統(tǒng)統(tǒng)計(jì)范圍圍為無(wú)錫錫西區(qū)）分析：20044年供銷銷比為11.944：1；20055年供銷銷比為11.733：1，主要原原因?yàn)閰^(qū)區(qū)域供應(yīng)應(yīng)量集中中上市；20066年供銷銷比為11.499：1，隨著未未來(lái)供應(yīng)應(yīng)量增加加，供銷銷比將進(jìn)進(jìn)一步加加大；總體而言言，20004年年區(qū)域供供銷比情情況與全全市指標(biāo)標(biāo)相比較較略有不不及，但但20005年及及20006年都都要優(yōu)于