1、河南省二十一世紀(jì)房地產(chǎn)估價(jià)有限公司PAGE 15 -地址：南陽(yáng)市新華西路興達(dá)國(guó)際1003室 電話：63185006 63185007房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名:地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估估價(jià)委托人: 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師: 估價(jià)報(bào)告出具日期： 估價(jià)報(bào)告編號(hào)： 致估價(jià)委托人函： 受您的委托，我公司組織注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，根據(jù)估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的估價(jià)方法，對(duì)您所委托評(píng)估的房地產(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地查勘，做出了具體測(cè)評(píng)?，F(xiàn)將估價(jià)要項(xiàng)歸納如下：估價(jià)對(duì)象：估價(jià)對(duì)象位于河南省南陽(yáng)市 。該房屋為鋼混結(jié)構(gòu)，南北朝向，建成于2011年，

2、設(shè)計(jì)用途為住宅，第6層，共12層（-1至11層），建筑面積37.14平方米；土地性質(zhì)為國(guó)有土地，房屋所有權(quán)屬尹文典、李改玲共同共有，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)為豫（2018）南陽(yáng)市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0002763號(hào)。估價(jià)范圍不含室內(nèi)動(dòng)產(chǎn)，債權(quán)債務(wù)等。估價(jià)目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2018年1月7日價(jià)值類型：房地產(chǎn)抵押價(jià)值。房地產(chǎn)抵押價(jià)值，為估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值減去注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。 估價(jià)方法：比較法估價(jià)結(jié)果：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)

3、算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)并對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格諸因素進(jìn)行分析，最終確定估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為216954.00元,大寫:人民幣貳拾壹萬(wàn)陸仟玖佰伍拾肆元整，合建筑面積單價(jià)為5841.58元/。房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)無(wú)法定優(yōu)先受償款。特別提示：報(bào)告使用人在使用本報(bào)告前須對(duì)報(bào)告全文，特別是“估價(jià)的假設(shè)與限制條件”、“房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析”、“估價(jià)報(bào)告使用及風(fēng)險(xiǎn)提示”認(rèn)真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失河南省二十一世紀(jì)房地產(chǎn)估價(jià)有限公司法定代表人：二一八年二月二十七日目 錄 TOC o 1-3 h z u TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc369786144

4、 一、估價(jià)師聲明 HYPERLINK l _Toc369786145 二、估價(jià)假設(shè)和限制條件（一）估價(jià)假設(shè)（二）估價(jià)報(bào)告使用限制三 HYPERLINK l _Toc369786147 、估價(jià)結(jié)果報(bào)告 HYPERLINK l _Toc369786148 （一）估價(jià)委托人 HYPERLINK l _Toc369786149 （二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) HYPERLINK l _Toc369786150 （三）估價(jià)對(duì)象 HYPERLINK l _Toc369786151 （四）估價(jià)目的 HYPERLINK l _Toc369786152 （五）價(jià)值時(shí)點(diǎn) HYPERLINK l _Toc369786153

5、（六）價(jià)值類型 HYPERLINK l _Toc369786154 （七）估價(jià)依據(jù) HYPERLINK l _Toc369786155 （八）估價(jià)原則 HYPERLINK l _Toc369786156 （九）估價(jià)方法 HYPERLINK l _Toc369786157 （十）估價(jià)測(cè)算過(guò)程（摘要） HYPERLINK l _Toc369786158 （十一）估價(jià)結(jié)果 HYPERLINK l _Toc369786159 （十二）房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析 HYPERLINK l _Toc369786160 （十三）估價(jià)報(bào)告使用及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示 HYPERLINK l _Toc369786161 （十四）注

6、冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 HYPERLINK l _Toc369786162 （十五）實(shí)地查勘期 HYPERLINK l _Toc369786163 （十六）估價(jià)作業(yè)期（十七）估價(jià)報(bào)告使用期限 HYPERLINK l _Toc369786172 四、附 件（一）估價(jià)委托書 （二）估價(jià)對(duì)象區(qū)域位置圖（三）估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景照片（四）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件（五）估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（六）估價(jià)機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件（七）房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書復(fù)印件一、估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的，沒(méi)有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意

7、見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的估價(jià)假設(shè)和限制條件的限制。 3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T 502912015）、房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 50899-2010）及建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布的房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、我公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師任庚軍已于2018年1月7日對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘并進(jìn)行了記錄、拍照，但僅限于估價(jià)對(duì)象的外觀狀況、環(huán)境和位置。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象房屋建筑

8、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任和其他被遮蓋、未暴露及難以接觸到部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。6、沒(méi)有外部專家和單位對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供專業(yè)幫助。7、本估價(jià)報(bào)告需經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字（蓋章）并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，作為一個(gè)整體時(shí)有效，復(fù)印件無(wú)效。8、如發(fā)現(xiàn)本估價(jià)報(bào)告中的文字或數(shù)字因校對(duì)或類似原因出現(xiàn)差錯(cuò)時(shí)，請(qǐng)通知本公司進(jìn)行更正。 二、估價(jià)假設(shè)和限制條件（一）估價(jià)假設(shè)：1、一般假設(shè)(1)估價(jià)委托人提供了估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證及有關(guān)資料，我們未向政府有關(guān)部門進(jìn)行核實(shí)，但進(jìn)行了審慎檢查，在無(wú)理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性的情況下，假定估價(jià)委托人提供的資料合法、真實(shí)、正確、完整。我們只對(duì)估價(jià)對(duì)象本身的價(jià)值發(fā)表意見(jiàn)，因

9、資料失實(shí)而造成的后果本公司不承擔(dān)任何責(zé)任。(2)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師已對(duì)房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的重大因素給予了關(guān)注，在無(wú)理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在安全隱患且無(wú)相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測(cè)的情況下，假定估價(jià)對(duì)象能正常安全使用。(3)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師未對(duì)房屋建筑面積進(jìn)行專業(yè)測(cè)量，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘觀察，估價(jià)對(duì)象建筑面積與證載面積大體相當(dāng)。(4)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)，即能滿足以下條件：交易雙方自愿地進(jìn)行交易；交易雙方處于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易；交易雙方精明、謹(jǐn)慎行事，并了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情；交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易；不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)。(5)估

10、價(jià)對(duì)象應(yīng)享有公共部位的通行權(quán)及水電等共用設(shè)施的使用權(quán)。(6)估價(jià)時(shí)未考慮估價(jià)委托人因或有負(fù)債、短期強(qiáng)制處分及抵押到期清償因素對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響，亦未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，也沒(méi)考慮估價(jià)對(duì)象將來(lái)可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下特殊交易價(jià)格對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。2、未定事項(xiàng)假設(shè)未定事項(xiàng)假設(shè)是指對(duì)估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)所做的合理的、最可能的假定。3、背離事實(shí)假設(shè)背離事實(shí)假設(shè)是指因估價(jià)目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況所做的與估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況不一致的合理性假定。本次估價(jià)無(wú)背離事實(shí)假設(shè)。4、不

11、相一致假設(shè)不相一致假設(shè)是指在估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途、房屋登記用途、土地登記用途，規(guī)劃用途等用途之間不一致，或房屋權(quán)屬證明、土地權(quán)屬證等上的權(quán)利人之間不一致，估價(jià)對(duì)象的名稱不一致等情況下，對(duì)估價(jià)所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱等的合理假定。本次估價(jià)無(wú)不相一致假設(shè)。5、依據(jù)不足假設(shè)依據(jù)不足假設(shè)是指在估價(jià)委托人無(wú)法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料以及注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，對(duì)缺少該資料及相應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況的合理假定。本次估價(jià)無(wú)依據(jù)不足假設(shè)。（二）估價(jià)報(bào)告使用限制：1、本次報(bào)告估價(jià)結(jié)果是為滿足全部假設(shè)與限制條件下的價(jià)值。2、本次報(bào)告按照既定目的提供給估價(jià)委托人使用，若改變

12、估價(jià)目的和使用條件，需向本公司咨詢后作必要調(diào)整甚至重新估價(jià)。 3、本估價(jià)報(bào)告使用期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起為半年。若超過(guò)使用期限，或價(jià)值時(shí)點(diǎn)之后、使用期限之內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)或估價(jià)對(duì)象狀況發(fā)生重大變化，估價(jià)結(jié)果需做相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。4、本次估價(jià)未考慮未來(lái)估價(jià)對(duì)象實(shí)體變化、環(huán)境變化、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)和相關(guān)政策的調(diào)整等因素所帶來(lái)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值減損以及抵押物急于快速變現(xiàn)時(shí)往往難以達(dá)到市場(chǎng)價(jià)格的實(shí)際情況。為保障抵押雙方的合法權(quán)益，在確定貸款額度時(shí)，應(yīng)合理使用本估價(jià)結(jié)果，謹(jǐn)慎確定抵押貸款額度。5、本估價(jià)報(bào)告分為“估價(jià)結(jié)果報(bào)告”和“估價(jià)技術(shù)報(bào)告”兩部分?！肮纼r(jià)結(jié)果報(bào)告”提供給委托方，“估價(jià)技術(shù)報(bào)告”根據(jù)有關(guān)規(guī)定

13、由估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔。6、未經(jīng)本公司書面同意，本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容均不得用于其他與本次估價(jià)項(xiàng)目無(wú)關(guān)的任何第三方，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表或引用。三、估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）估價(jià)委托人：姓名：尹文典住址：河南省南陽(yáng)市宛城區(qū)白河街道辦事處趙營(yíng)社區(qū)萬(wàn)正世家1幢1單元604（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：河南省二十一世紀(jì)房地產(chǎn)估價(jià)有限公司法 定 代 表 人：王義機(jī) 構(gòu) 地 址：南陽(yáng)市新華西路興達(dá)國(guó)際1003室資 格 等 級(jí)：二級(jí)資 格 證書編號(hào)：41290132（三）估價(jià)對(duì)象：1、估價(jià)對(duì)象范圍：估價(jià)對(duì)象位于河南省南陽(yáng)市宛城區(qū)白河街道辦事處趙營(yíng)社區(qū)萬(wàn)正世家1幢1單元604，建筑面積為37.14平方米的成套住

14、宅，不含室內(nèi)動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)等。2、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況：估價(jià)對(duì)象位于河南省南陽(yáng)市宛城區(qū)白河街道辦事處趙營(yíng)社區(qū)萬(wàn)正世家1幢1單元604。該房屋為鋼混結(jié)構(gòu)，南北朝向，建成于2011年，設(shè)計(jì)用途為住宅，第6層，共12層（-1至11層），建筑面積37.14平方米；該房?jī)商菔邞?，外墻貼墻磚，內(nèi)墻乳膠漆粉刷，地板磚地坪，入戶防盜門，內(nèi)木門，塑鋼窗；水、電、電話、有線、網(wǎng)線、管道天然氣齊全。目前該建筑物維護(hù)狀況良好。3、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況：估價(jià)對(duì)象屬尹文典、李改玲共同共有，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)為豫（2018）南陽(yáng)市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0002763號(hào)；所有權(quán)人擁有估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)，權(quán)利性質(zhì)為市場(chǎng)化商品房，土地性質(zhì)為國(guó)有出讓，

15、用途為城鎮(zhèn)住宅用地，權(quán)屬明確。4、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況：估價(jià)對(duì)象位于宛城區(qū)長(zhǎng)江東路南側(cè)的萬(wàn)正世家,緊臨長(zhǎng)江路，出路方便，交通便利，附近有寶城天潤(rùn)苑、九龍桂苑、誠(chéng)發(fā)書香苑小區(qū)等多個(gè)生活小區(qū)，周邊配套設(shè)施齊全，有趙營(yíng)小學(xué)、三十七小、市星華幼兒園，市六院、醫(yī)專三附院、祿康源超市、汽車南站等，分布有郵政、工行、農(nóng)行、建行等多家銀行網(wǎng)點(diǎn)，購(gòu)物、入學(xué)、就醫(yī)、出行都十分方便。（四）估價(jià)目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2018年1月7日（六）價(jià)值類型：房地產(chǎn)抵押價(jià)值，為估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值減去注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。法定優(yōu)先

16、受償款，是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程款、其他法定優(yōu)先受償款等。（七）估價(jià)依據(jù)：1、本次估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和部門規(guī)章 （1）中華人民共和國(guó)物權(quán)法； （2）中華人民共和國(guó)擔(dān)保法； （3）中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；（4）中華人民共和國(guó)土地管理法；（5）城市房地產(chǎn)抵押管理辦法。2、本次估價(jià)采用的技術(shù)規(guī)程 （1）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范； （2）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50899-2010房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)；（3）建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行

17、業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布的房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)。 3、估價(jià)委托人提供的有關(guān)資料（1）房地產(chǎn)估價(jià)委托書；（2）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證原件及復(fù)印件；（3）其它有關(guān)資料。4、估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師所搜集掌握的有關(guān)資料 （1）南陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格資料； （2）南陽(yáng)城市概況、規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及自然、人文環(huán)境資料； （3）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)查勘資料。（八）估價(jià)原則：本次估價(jià)遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則及最高最佳利用原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、替代原則等技術(shù)性原則。1、獨(dú)立、客觀、公正原則要求站在中立的立場(chǎng)上，實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格。2、合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依

18、法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。3、謹(jǐn)慎原則要求在影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的因素存在不確定性的情況下對(duì)其作出判斷時(shí)，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的一面，慎重考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏高的一面。4、最高最佳利用原則要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格。所謂最高最佳利用是指房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行并使價(jià)值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、規(guī)模、檔次等。5、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。6、替代原則要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)。（九）估價(jià)方法：根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)

19、范、房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)，在房地產(chǎn)估價(jià)中，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，分別采取不同的估價(jià)方法，估價(jià)方法通常有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法四種。比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的房地產(chǎn)估價(jià)；收益法適用于有收益或潛在收益性的房地產(chǎn)估價(jià)；成本法適用于無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分且不適宜采用比較法、收益法進(jìn)行估價(jià)的情況；假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)。本次的估價(jià)對(duì)象為成套住宅，其適用的估價(jià)方法有比較法、成本法、收益法。從理論上講，假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于有開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，不適用繼續(xù)使用的成套住宅估價(jià)，因此不能選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。雖然理論上對(duì)居住房地產(chǎn)估價(jià)也可采用成本法、收益法，但考慮到估價(jià)對(duì)

20、象為整幢建筑物中的其中一套單元房，無(wú)獨(dú)立的土地使用證，土地使用面積、規(guī)劃容積率等成本法應(yīng)用中的一些重要數(shù)據(jù)無(wú)法有效取得，故不宜采用成本法進(jìn)行評(píng)估；同時(shí)估價(jià)對(duì)象為一般成套住宅，非出租型公寓，房地產(chǎn)的出租收益水平較低且不穩(wěn)定，租售比失調(diào)，不足以反映估價(jià)對(duì)象價(jià)值，故無(wú)法采用收益法估價(jià)。由于在估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)較活躍，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的交易量，房地產(chǎn)市場(chǎng)上類似交易實(shí)例較多，且修正、調(diào)整體系完善，故本次估價(jià)采用比較法進(jìn)行估價(jià)。先根據(jù)比較法計(jì)算結(jié)果確定假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，然后再減去注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款來(lái)確定估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值。比較法是選取一定數(shù)量

21、的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。（十）估價(jià)測(cè)算過(guò)程（摘要）：運(yùn)用比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格通常采用下列步驟：1、搜集交易實(shí)例；2、選取可比實(shí)例；3、建立比較基礎(chǔ)；4、進(jìn)行交易情況修正；5、進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；6、進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；7、計(jì)算比較價(jià)值。經(jīng)評(píng)估測(cè)算及綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為216954.00元。房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的法定優(yōu)先受償款為人民幣零元。最終確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為216954.00元,大寫:人民幣貳拾壹萬(wàn)陸仟玖佰伍拾肆元整。（十一）估價(jià)結(jié)果：注冊(cè)房

22、地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)并對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格諸因素進(jìn)行分析，最終確定估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為216954.00元,大寫:人民幣貳拾壹萬(wàn)陸仟玖佰伍拾肆元整，合建筑面積單價(jià)為5841.58元/。房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)無(wú)法定優(yōu)先受償款。（十二）變現(xiàn)能力分析：變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。1、估價(jià)對(duì)象的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性分析估價(jià)對(duì)象的通用性分析。估價(jià)對(duì)象的合法用途為成套住宅，是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為常

23、見(jiàn)、具有普遍適用性的一類房屋，市場(chǎng)流動(dòng)性較好，通用性較強(qiáng)。估價(jià)對(duì)象的獨(dú)立使用性分析。估價(jià)對(duì)象為成套住宅，功能完整，能相對(duì)單獨(dú)地使用而不受限制，因此獨(dú)立使用性強(qiáng)。估價(jià)對(duì)象的可分割轉(zhuǎn)讓性分析。估價(jià)對(duì)象為成套住宅，辦有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證，有獨(dú)立的使用空間，不宜分割轉(zhuǎn)讓。2、假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度分析假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣估價(jià)對(duì)象時(shí)，因存在短期內(nèi)強(qiáng)制處分、潛在購(gòu)買群體受到限制及心理排斥等因素影響，最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格要低，預(yù)計(jì)與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度大約為15%-20%。3、估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)的時(shí)間、稅費(fèi)及清償順序分析處置房地產(chǎn)時(shí)，其變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式和營(yíng)銷策略等因素有關(guān)。一般來(lái)說(shuō)，以拍賣方式處置房地產(chǎn)時(shí)，變現(xiàn)時(shí)間較短，但變現(xiàn)價(jià)格一般較低，變現(xiàn)成本較高，要支付拍賣傭金等費(fèi)用。變現(xiàn)時(shí)涉及買賣雙方的稅費(fèi)種類主要包括拍賣傭金、增值稅、契稅、個(gè)人所得稅、印花稅以及交易綜合服務(wù)費(fèi)等。處分抵押房地