1、*項(xiàng)目面積增值策略探討研發(fā)設(shè)計(jì)中心201*-*-*一. 寫字樓面積增值策略二. 商業(yè)面積增值策略目錄說明：面積增值部分存在政府審批不通過的可能性，存在設(shè)計(jì)反復(fù)、重新報(bào)審等額外需要增加時(shí)間成本的因素。三. 小結(jié)簡述一、辦公增值空間1、架空層增值策略裙房屋頂架空層（增加4500 ）避難層結(jié)合樓層局部架空（增加約3000 ）樓層內(nèi)的整層架空（增加14000 ）2、會(huì)議室及多功能廳增值策略（增加17000 ）3、屋頂層增值策略（ 增加13600 ）4、陽臺(tái)增值策略（增加17000 ）二、商業(yè)增值空間1、利用屋頂層及B2層（增加28100 ）一. 寫字樓面積增值策略 裙房屋頂架空層：措施：利用裙房屋頂、

2、塔樓底部架空，在竣工驗(yàn)收后再加建形成使用空間。面積增值空間：45003棟塔樓架空層共增加約4500面積。風(fēng)險(xiǎn)：加建部分無產(chǎn)權(quán)；若規(guī)土委追查，可能需要補(bǔ)地價(jià)；加建部分消防報(bào)審存在一定風(fēng)險(xiǎn)。1. 架空層增值策略：屋頂架空層一. 寫字樓面積增值策略 避難層結(jié)合樓層局部架空：措施：利用避難層的樓層局部架空，局部設(shè)置2層架空層，施工時(shí)幕墻僅留一層開敞，竣工驗(yàn)收后，該處增加一層局部樓板面積。面積增值空間：約3000每個(gè)避難區(qū)+核筒+設(shè)備面積約1900 ，剩余約300-500空間可設(shè)置為2層通高的架空層，8個(gè)避難層共增加約3000。風(fēng)險(xiǎn)：加建部分無產(chǎn)權(quán)；若規(guī)土委追查，可能需要補(bǔ)地價(jià)；兩層架空，幕墻開敞僅一層

3、，方案報(bào)審存在較大風(fēng)險(xiǎn)在電梯數(shù)量及速度、結(jié)構(gòu)荷載、核心筒面積等方面有成本投入，一旦審批不通過，此部分將為沉沒成本。1. 架空層增值策略：玻璃幕墻避難區(qū)增值區(qū)域?qū)痈?.1m一. 寫字樓面積增值策略 樓層內(nèi)的整層架空措施：在塔樓內(nèi)，整層架空做為公共綠化、活動(dòng)場(chǎng)地，初期外立面開敞，竣工驗(yàn)收后，增補(bǔ)幕墻，改造成辦公面積。面積增值空間：14000建筑面積的5%，排除局部架空，剩余14000。風(fēng)險(xiǎn)：公眾活動(dòng)空間在超高層塔樓內(nèi)部，方案報(bào)審有很大風(fēng)險(xiǎn)；加建后與政府要求開敞且24小時(shí)免費(fèi)對(duì)公眾開放的要求不符；對(duì)外立面及總體形象存在一定程度的影響；加建部分無產(chǎn)權(quán)；若規(guī)土委追查，可能需要補(bǔ)地價(jià)；加建部分需要消防報(bào)審

4、存在一定風(fēng)險(xiǎn)；1. 架空層增值策略架空層標(biāo)準(zhǔn)層增值增值增值2. 會(huì)議室及多功能廳增值策略措施：在塔樓內(nèi)，利用大會(huì)議室、多功能廳的概念，設(shè)置通高空間，竣工驗(yàn)收后，加樓板改做辦公空間。面積增值空間：17000透空部分總投影面積不超過辦公面建筑面積的10%，即：增加辦公部分總面積的5%，約17000；按2200每層，約增加8層，每棟增加2-3層。風(fēng)險(xiǎn)：透空面積過多，存在加建意圖，方案報(bào)審有很大風(fēng)險(xiǎn)；會(huì)議、多功能廳在塔樓里面，對(duì)消防、疏散要求高，增加較多成本；加建部分無產(chǎn)權(quán)；若規(guī)土委追查，可能需要補(bǔ)地價(jià)；加建部分需要消防報(bào)審存在一定風(fēng)險(xiǎn)。一. 寫字樓面積增值策略12m增值3.屋頂層增值策略措施：屋頂預(yù)

5、留2層，外幕墻前期完成，竣工驗(yàn)收后，加2層辦公空間。面積增值空間： 13600根據(jù)規(guī)范，屋頂層幕墻高度不得大于12m，因此出除去必要設(shè)備高度后，可增加兩層面積，3棟塔樓共增加13600。風(fēng)險(xiǎn)：加建部分無產(chǎn)權(quán)；若規(guī)土委追查，可能需要補(bǔ)地價(jià)；加建部分需要消防報(bào)審存在一定風(fēng)險(xiǎn)。一. 寫字樓面積增值策略4.陽臺(tái)增值策略措施：設(shè)置凹陽臺(tái)，竣工驗(yàn)收后封閉成為房間使用。面積增值空間： 17000辦公建筑設(shè)置的陽臺(tái)，其投影面積不得超過該層除陽臺(tái)以外計(jì)建筑面積部分水平投影面積的5%即17000。風(fēng)險(xiǎn)：前海局對(duì)立面要求嚴(yán)格，存在審批不通過的風(fēng)險(xiǎn)；若能通過審批，也存在驗(yàn)收后不能封閉的風(fēng)險(xiǎn)，此項(xiàng)投入將全部轉(zhuǎn)化為沉沒成

6、本；若外立面存在陽臺(tái)，對(duì)項(xiàng)目的總體形象負(fù)面影響巨大；陽臺(tái)一. 寫字樓面積增值策略二.商業(yè)增值面積策略地上地下3層屋頂預(yù)留室外商業(yè)B2層預(yù)留商業(yè)MALL550022000利用屋頂層及B2層：措施3層屋頂結(jié)合方案設(shè)計(jì)預(yù)留增值空間，竣工之后再改作商業(yè)空間。B2層設(shè)計(jì)，保留將來改作商業(yè)的可能性，根據(jù)市場(chǎng)變化，再調(diào)整做商業(yè)用途。風(fēng)險(xiǎn)：地上增值的部分無產(chǎn)權(quán)，無法通過消防驗(yàn)收。后期運(yùn)營也存在消防檢查的風(fēng)險(xiǎn)。地下部分需重新設(shè)計(jì)改造、補(bǔ)地價(jià)。三.小結(jié)（一）.寫字樓部分：1、11月14日*項(xiàng)目寫字樓拓展空間策略進(jìn)行了溝通研討。會(huì)上，雙方達(dá)成共識(shí)的面積增值策略如下： (1).架空層增值策略裙房屋頂架空層（增加4500 ）避難層結(jié)合樓層局部架空（增加約3000 ）(2).會(huì)議室及多功能廳增值策略（增加17000 ） (3).屋頂層增值策略（ 增加13600 ） 以上策略增加面積總計(jì)：約38100 。2、未達(dá)成共識(shí)的增值策略如下： 我司所提出的“樓層內(nèi)整層架空綠化”及“陽臺(tái)改造”（分別為第1.3條與第4條策略）這兩種方法，*集團(tuán)認(rèn)為將帶來嚴(yán)重影響立面造型、報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)過大、后期改造量巨大等問題，故不建議采用以上兩種增值策略。 備注：樓層內(nèi)的整層架空綠化策略（增加14000 ） 陽臺(tái)增值策略（增加17000 ）。以