1、XXXXXX購(gòu) 物 中 心經(jīng) 營(yíng)營(yíng) 方 案XXXXXXX購(gòu)物物中心籌籌備處年9一、消費(fèi)市市場(chǎng)情況況的調(diào)查查二、商業(yè)狀狀況分析析三、購(gòu)物中中心定位位四、經(jīng)營(yíng)品品種五、經(jīng)營(yíng)策策略六、經(jīng)營(yíng)管管理體制制七、組織架架構(gòu)八、經(jīng)營(yíng)的的有關(guān)規(guī)規(guī)定、要要求九、經(jīng)營(yíng)指指標(biāo)及經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益一、關(guān)于中中衛(wèi)消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)情情況的調(diào)調(diào)查本調(diào)查報(bào)告告從下述述幾個(gè)問問題全面面考察，了了解中衛(wèi)衛(wèi)市場(chǎng)的的消費(fèi)情情況，旨旨在更好好的把握握市場(chǎng)的的脈搏，為為XXXXXXXX購(gòu)物中中心提供供詳實(shí)、準(zhǔn)準(zhǔn)確的依依據(jù)，以以供經(jīng)營(yíng)營(yíng)、管理理與決策策。調(diào)查主要采采用了實(shí)實(shí)地考察察、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查、直直接訪問問和親身身經(jīng)歷相相結(jié)合的的科學(xué)方方法。中衛(wèi)市的概

2、概況：位位于寧夏夏回族自自治區(qū)西西南部，地地處黃河河前套之之首；南南依黃土土高原之之香山，北北接騰格格里沙漠漠，中部部為黃河河沖積平平原，寧寧夏回族族自治區(qū)區(qū)西南部部，總面面積46671平平方公里里，人口口33萬(wàn)萬(wàn)，有110個(gè)民民族，漢漢族居多多。中衛(wèi)衛(wèi)素有“塞塞上江南南”之美美譽(yù)。得得黃河灌灌溉之利利，沿河河兩岸土土地肥沃沃，是西西北地區(qū)區(qū)有名的的商品糧糧、畜產(chǎn)產(chǎn)品、水水產(chǎn)品和和瓜果生生產(chǎn)基地地。境內(nèi)內(nèi)現(xiàn)已探探明的礦礦產(chǎn)資源源達(dá)255種之多多，其中中石膏和和煤炭?jī)?chǔ)儲(chǔ)量分別別達(dá)7億億噸和55億噸，品品質(zhì)和儲(chǔ)儲(chǔ)量位具具全國(guó)前前列，中中文又有有古絲綢綢之路，現(xiàn)現(xiàn)歐亞大大陸橋的的必經(jīng)之之地。并并且于

3、220044年順利利撤縣建建市，又又使得中中衛(wèi)得到到了再次次發(fā)展的的巨大商商機(jī)。中旅和發(fā)速規(guī)大場(chǎng)紀(jì)民昌速月怡大的落有提城服能相激場(chǎng)檔的目衛(wèi)了大中爭(zhēng)旅在號(hào)在更人物財(cái)發(fā)衛(wèi)游中衛(wèi)的交通通發(fā)達(dá)，包（頭）蘭（州）、寶（雞）中（衛(wèi)）、甘（塘）武（威）鐵路和規(guī)劃中的中（衛(wèi)）太（原）鐵路交匯于此，形成了鐵路、公路、河運(yùn)“三位一體”，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。為中衛(wèi)和周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到有力的推動(dòng)作用。二、中衛(wèi)的的商業(yè)狀狀況分析析中衛(wèi)的零售售商業(yè)發(fā)發(fā)展很快快，現(xiàn)在在形成了了兩個(gè)商商圈：一一是以鼓鼓樓為中中心的大大型商場(chǎng)場(chǎng)所形成成的商圈圈；二是是以小業(yè)業(yè)主為中中心的中中衛(wèi)商城城。在中中衛(wèi)商界界大多是是以租賃賃經(jīng)營(yíng)的的

4、形式為為主，租租價(jià)根據(jù)據(jù)樓層、地地段、門門面的不不同形成成租價(jià)不不等情況況，各大大商場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)風(fēng)格、形形式、管管理、促促銷沒有有有效的的形成。通過對(duì)中衛(wèi)衛(wèi)各商場(chǎng)場(chǎng)實(shí)際調(diào)調(diào)查得知知：1、中衛(wèi)已已運(yùn)營(yíng)商商場(chǎng)的面面積在445000-2200000之之間，所所提供的的商品以以百貨、服服裝、鞋鞋類為主主。2、基本的的硬件設(shè)設(shè)施裝備備不足，幾幾乎沒有有監(jiān)控及及POSS商業(yè)管管理系統(tǒng)統(tǒng)，收銀銀方式還還采取人人工式收收銀。3、宣傳促促銷極不不到位，各各大商場(chǎng)場(chǎng)在宣傳傳中無(wú)統(tǒng)統(tǒng)一運(yùn)做做策劃，賣賣場(chǎng)營(yíng)造造銷售氛氛圍嚴(yán)重重不足。因因其經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式大大多為商商戶自營(yíng)營(yíng)形式，因因此店內(nèi)內(nèi)無(wú)統(tǒng)一一的POOP、DDM單，廠

5、廠家促銷銷的手段段力度不不夠，且且不夠規(guī)規(guī)范。4、商場(chǎng)管管理落后后，員工工缺乏儀儀容儀表表、場(chǎng)內(nèi)內(nèi)紀(jì)律、接接待服務(wù)務(wù)上的培培訓(xùn)，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管理理松散且且極不到到位。5、場(chǎng)內(nèi)商商品單一一、大量量的名優(yōu)優(yōu)品牌無(wú)無(wú)法進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)，再加加上管理理落后，中中高級(jí)管管理人員員嚴(yán)重缺缺乏商業(yè)業(yè)管理理理論和實(shí)實(shí)際運(yùn)做做經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)導(dǎo)致中衛(wèi)衛(wèi)商場(chǎng)還還處在初初級(jí)階段段。6、中衛(wèi)商商城的管管理更加加混亂，一一層主要要為飲食食、洗頭頭房、服服裝等；二層、三三層主要要是酒吧吧、歌廳廳。目前前該市場(chǎng)場(chǎng)人流量量大，吸吸收了大大量中衛(wèi)衛(wèi)人在此此進(jìn)行商商業(yè)活動(dòng)動(dòng)。綜觀中衛(wèi)商商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)，具有有以下特特點(diǎn)：1、大型商商場(chǎng)與小小商戶之之間的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)

6、鼓樓商圈中中的大型型商場(chǎng)已已經(jīng)崛起起，發(fā)展展勢(shì)頭迅迅猛；中中衛(wèi)商城城繼續(xù)以以?shī)蕵窐I(yè)業(yè)和飲食食業(yè)為龍龍頭頑強(qiáng)強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)，努努力維持持原有的的市場(chǎng)。2、潛在的的消費(fèi)市市場(chǎng)作為以旅游游業(yè)為龍龍頭的城城市，中中衛(wèi)在吸吸引旅游游者的步步伐上加加快進(jìn)行行，但是是卻與實(shí)實(shí)際的消消費(fèi)情況況極不協(xié)協(xié)調(diào)，尚尚未形成成時(shí)尚潮潮流，因因此也具具有極大大的消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)，起起表現(xiàn)為為：中衛(wèi)市政政府正式式提出將將中衛(wèi)建建成一個(gè)個(gè)以旅游游業(yè)為龍龍頭的中中型旅游游城市，大大力建設(shè)設(shè)旅游附附屬設(shè)施施，對(duì)城城市的規(guī)規(guī)劃也提提出了相相應(yīng)的要要求，但但是作為為一個(gè)以以旅游業(yè)業(yè)為主的的城市，其其商業(yè)規(guī)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)達(dá)到相應(yīng)應(yīng)的規(guī)模模，無(wú)法法

7、吸引游游客進(jìn)行行商業(yè)活活動(dòng)，嚴(yán)嚴(yán)重阻礙礙了城市市的商業(yè)業(yè)和經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展。城鄉(xiāng)居民民收入成成增長(zhǎng)趨趨勢(shì)，生生活水平平正在提提高，目目前國(guó)家家對(duì)城市市實(shí)行了了企業(yè)下下崗職工工基本生生活保障障制度、失失業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)制度和和城鎮(zhèn)居居民最低低生活保保障制度度，并提提高了相相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，由于于中衛(wèi)撤撤縣建市市因此有有許多保保障基線線有待提提高，不不久將會(huì)會(huì)形成中中衛(wèi)人均均收入提提高的局局面，也也正是由由于這種種情況將將使中衛(wèi)衛(wèi)的消費(fèi)費(fèi)水平有有較大提提升的余余地。各大型商商場(chǎng)管理理能力不不足，招招商不力力，很多多著名品品牌未被被大量引引進(jìn)與介介紹，尤尤其是實(shí)實(shí)力雄厚厚的品牌牌商入駐駐中衛(wèi)地地區(qū)為數(shù)數(shù)不多，再再加上在

8、在某些商商品類市市場(chǎng)的調(diào)調(diào)研不足足，存在在著價(jià)位位斷檔的的諸多現(xiàn)現(xiàn)象，從從而無(wú)法法給中衛(wèi)衛(wèi)消費(fèi)者者提供一一個(gè)琳瑯瑯滿目的的購(gòu)物環(huán)環(huán)境，供供休閑與與消費(fèi)。由于中衛(wèi)衛(wèi)商界大大都采用用的是以以租賃為為主的管管理方式式，故商商場(chǎng)無(wú)法法在商品品的質(zhì)量量、檔次次、宣傳傳、促銷銷、服務(wù)務(wù)上有效效的約束束供應(yīng)商商，而供供應(yīng)商有有極大一一部分實(shí)實(shí)際就是是個(gè)體經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶，他他們急功功近利、惟惟利是圖圖，在人人員服務(wù)務(wù)、商場(chǎng)場(chǎng)管理、貨貨品促銷銷上存在在著較大大的隱患患，從而而對(duì)商場(chǎng)場(chǎng)在整體體經(jīng)營(yíng)管管理上帶帶來了相相當(dāng)多的的負(fù)面影影響，導(dǎo)導(dǎo)致商場(chǎng)場(chǎng)在運(yùn)做做過程中中沒有信信譽(yù)、沒沒有統(tǒng)一一形象，難難以實(shí)行行整體統(tǒng)統(tǒng)一的科

9、科學(xué)管理理。由于中衛(wèi)衛(wèi)商業(yè)起起步晚，目目前還沒沒有形象象意識(shí)，也也就是說說各大商商場(chǎng)沒有有自己統(tǒng)統(tǒng)一的CCIS系系統(tǒng)，沒沒有樹立立自己品品牌的意意識(shí)，因因此在宣宣傳與消消費(fèi)導(dǎo)向向上極為為落后，在在促銷、宣宣傳上難難以形成成自己的的特色，從從而導(dǎo)致致商場(chǎng)沒沒有自己己的特色色、風(fēng)格格，直接接降低了了企業(yè)的的美譽(yù)度度和形象象，間接接使顧客客的回頭頭率，也也導(dǎo)致了了目前消消費(fèi)者還還是屬于于自發(fā)性性消費(fèi)的的階段。因因此，中中衛(wèi)需要要的是一一個(gè)商業(yè)業(yè)標(biāo)志性性的購(gòu)物物中心。三、購(gòu)物中中心定位位1、經(jīng)營(yíng)管管理模式式定位引廠進(jìn)店、聯(lián)聯(lián)營(yíng)為主主招商入店、提提高品質(zhì)質(zhì)招租為輔、兼兼顧自營(yíng)營(yíng)2、整體賣賣場(chǎng)形象象定位統(tǒng)

10、一經(jīng)營(yíng)區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃統(tǒng)一特色經(jīng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)務(wù)統(tǒng)一收銀進(jìn)進(jìn)入財(cái)務(wù)務(wù)體系統(tǒng)一實(shí)行物物業(yè)管理理統(tǒng)一對(duì)外廣廣告宣傳傳、形象象一致3、經(jīng)營(yíng)特特色定位位主要經(jīng)營(yíng)營(yíng)新、特特、優(yōu)的的商品，重重點(diǎn)突出出個(gè)性時(shí)時(shí)尚、現(xiàn)現(xiàn)代與商商場(chǎng)現(xiàn)代代化風(fēng)格格一致。突出商品品價(jià)值、品品牌、檔檔次，主主要鎖定定收入較較高的目目標(biāo)顧客客群，使使其實(shí)現(xiàn)現(xiàn)身份象象征。品牌商品品特色組組合，實(shí)實(shí)現(xiàn)連帶帶銷售。依據(jù)購(gòu)物物中心的的設(shè)計(jì)思思想、建建筑風(fēng)格格及經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)模，購(gòu)購(gòu)物中心心定格在在主題營(yíng)營(yíng)銷為消消費(fèi)者提提供舒適適和諧、有有品味的的基點(diǎn)上上，致力力于通過過挖掘展展示商品品自身的的文化藝藝術(shù)魅力力，貨品品搭配的的整體氛氛圍，從從而科學(xué)學(xué)的引導(dǎo)導(dǎo)消

11、費(fèi)者者審美取取向，最最終確立立具有自自身風(fēng)范范的XXXXXXXX購(gòu)物物中心的的品牌效效應(yīng)。四、經(jīng)營(yíng)品品種：共共十九大大類化旅念眼皮男女文品童家器市紗美書音品俱通床品飾五、經(jīng)營(yíng)策策略1、經(jīng)營(yíng)方方式：（一）經(jīng)銷銷、代銷銷與聯(lián)營(yíng)營(yíng)租賃（面面積比例例為2：8，自自營(yíng)面積積為44476.82 ,招商商面積為為179907.29）這種安排的的考慮：（1）可適適當(dāng)減少少前期投投入。（2）可引引進(jìn)世界界或國(guó)內(nèi)內(nèi)品牌。（3）可加加大經(jīng)濟(jì)濟(jì)收入的的保障系系數(shù)，降降低經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。（4）便于于形成我我們自己己的經(jīng)營(yíng)營(yíng)特色及及內(nèi)部管管理。（二）商品品檔次及及結(jié)構(gòu)（1）購(gòu)物物中心經(jīng)經(jīng)營(yíng)的商商品以中中、高檔檔商品為為主，頂

12、頂級(jí)品牌牌為輔,兩者商商品的比比例為88：1其中自營(yíng)面面積部分分：中檔檔商品自自營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)貨區(qū)面面積的880%，高高檔商品品面積占占自營(yíng)店店?duì)I業(yè)面面積的220%。招商面積中中：中檔檔商品占占招商面面積的880%，高高檔占招招商面積積的200%（2）商品品結(jié)構(gòu)：穿的商品占占招商面面積的440%用的商品占占招商面面積的330%吃的商品占占招商面面積的220%其他的是行行品占招招商面積積的100%（3）商品品自營(yíng)經(jīng)經(jīng)銷、代代銷比例例為5：5（三）組織織貨源的的基本要要求：（1）保持持商品的的檔次。（2）商品品要符合合店內(nèi)主主題營(yíng)銷銷的銷售售意識(shí)。（3）商品品的貨價(jià)價(jià)要具有有統(tǒng)一性性。（4）買全全國(guó)的商

13、商品、賣賣全國(guó)的的商品。（5）對(duì)小小類商品品而言，要要多品種種、小數(shù)數(shù)量。（6）多進(jìn)進(jìn)一手貨貨（生產(chǎn)產(chǎn)廠及國(guó)國(guó)外品牌牌在國(guó)內(nèi)內(nèi)的總代代理，少少進(jìn)二手手貨，批批發(fā)商及及分銷代代理商）。（7）生產(chǎn)產(chǎn)廠（商商）各種種有關(guān)的的必備證證書不齊齊的不進(jìn)進(jìn)。六、經(jīng)營(yíng)管管理體制制購(gòu)物中中心實(shí)行行集團(tuán)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)下，購(gòu)購(gòu)物中心心執(zhí)行經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)責(zé)制。七、購(gòu)物中中心的組組織架構(gòu)構(gòu)圖購(gòu)物中心籌籌備期以以籌備處處形式，實(shí)實(shí)行總負(fù)負(fù)責(zé)人領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)下的的常務(wù)負(fù)負(fù)責(zé)人負(fù)負(fù)責(zé)制，過過渡到開開業(yè)的正正式組織織形式。八、經(jīng)營(yíng)指指標(biāo)及經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益XXXXXXX購(gòu)物物中心的的總面積積為2223844.1，以以月銷售售額=毛毛利毛利率率（255%

14、）計(jì)計(jì)算1、按月租租金300元/計(jì)算（中中衛(wèi)市場(chǎng)場(chǎng)最低價(jià)價(jià)）：月毛利總額額 66715523 67萬(wàn)萬(wàn)2月銷售總額額 2268660922 2688萬(wàn)年銷售總額額 332166萬(wàn) 3千千2百萬(wàn)萬(wàn)日銷售額 881110 8.8萬(wàn)2、按月租租金600元/計(jì)算（中中衛(wèi)市場(chǎng)場(chǎng)中下價(jià)價(jià)）：月毛利總額額 1134330466 1344萬(wàn)3月銷售總額額 5537221844 5377萬(wàn)年銷售總額額 664444萬(wàn) 66千4百百萬(wàn)日銷售額 17665488 117.7萬(wàn)3、按月租租金900元/計(jì)算（中中衛(wèi)市場(chǎng)場(chǎng)中上價(jià)價(jià)）：月毛利總額額 2201445699 2011萬(wàn)4月銷售總額額 8805882766 80

15、55萬(wàn)年銷售總額額 96660萬(wàn) 9千66百萬(wàn)日銷售額 26648222 26.5萬(wàn)4、按月租租金1220元/計(jì)算算（中衛(wèi)衛(wèi)市場(chǎng)最最高價(jià)）月毛利總額額 268860992 2668萬(wàn)66月銷售總額額 1077443368 1千千零7拾拾萬(wàn)年銷售總額額 128840萬(wàn)萬(wàn) 1.2億日銷售額 35517881 35.2萬(wàn)5、按照月月租金772.2212元元/計(jì)計(jì)算：（該該數(shù)字為為籌備處處計(jì)算的的營(yíng)業(yè)租租金）月毛利總額額 161164000.6 1611萬(wàn)6月銷售總額額 646656002.4 6466萬(wàn)5年銷售總額額 77552萬(wàn) 7千千7百萬(wàn)萬(wàn)日銷售額 21123884 211.2萬(wàn)（此數(shù)據(jù)為為預(yù)

16、先估估計(jì)，只只供參考考之用）九、經(jīng)營(yíng)有有關(guān)規(guī)定定、要求求（一）人事事工作：確定各各招聘人人員用人人標(biāo)準(zhǔn)，建建立初選選面試、試試用一整整套選人人程序，保保證用人人質(zhì)量，同同時(shí)依據(jù)據(jù)工作進(jìn)進(jìn)度，安安排好人人員到崗崗時(shí)間培培訓(xùn)工作作。（二）招商商工作：總體要求：引進(jìn)名名牌商品品，提高高并保證證購(gòu)物中中心經(jīng)營(yíng)營(yíng)檔次，保保證收益益。（1）開業(yè)業(yè)前貨品品準(zhǔn)備。A、品種按按全部營(yíng)營(yíng)業(yè)面積積計(jì)算一一平方米米中應(yīng)保保證45個(gè)品品牌并有有30%-440%的的余量，以以此推算算購(gòu)物中中心經(jīng)營(yíng)營(yíng)面積的的品種應(yīng)應(yīng)在7萬(wàn)萬(wàn)9萬(wàn)。B、貨品總總額應(yīng)控控制在220000萬(wàn)元，約約2.53個(gè)月月銷售量量，其中中經(jīng)營(yíng)占占進(jìn)貨總總額

17、的110%。C、廠家數(shù)數(shù)：可建建立買斷斷、聯(lián)營(yíng)營(yíng)、租賃賃、代銷銷廠家數(shù)數(shù)20000個(gè)，以以上安排排將根據(jù)據(jù)商品品品類特點(diǎn)點(diǎn)，下達(dá)達(dá)到部門門與經(jīng)營(yíng)營(yíng)指標(biāo)同同期安排排。高檔廠家：200家家中檔廠家：1800家家，（2）商品品檔次的的把握高檔品：110% 貨量：2000萬(wàn)中檔：900% 貨貨量：118000萬(wàn)品種： 高檔品品 5千千1萬(wàn) 中檔 66萬(wàn)8萬(wàn)（3）貨品品組貨與與到貨的的有關(guān)要要求A、貨品組組貨時(shí)間間：招商人員到到崗后，著著手組織織貨源，至至開業(yè)前前一個(gè)月月，工作作應(yīng)基本本結(jié)束。B、到貨要要求：時(shí)間和數(shù)量量：“倒計(jì)時(shí)時(shí)工作”70天天即可開開始到貨貨。700天到貨貨應(yīng)占預(yù)預(yù)計(jì)到貨貨總額的的20%，455天到貨貨量是預(yù)預(yù)計(jì)的550%，330天到到貨900%，把把握到貨貨順序，代代銷先到到、經(jīng)銷銷緩到或或分批到到、重