1、Page PAGE 41of NUMPAGES 41第41頁開利財經(jīng)【開利視點點】到年底中央央經(jīng)濟工工作會議議召開后后，再討討論房價價問題吧吧【開利利地產(chǎn)特特稿】北京房房市是否否走出觀觀望，成成為北京京媒體和和地產(chǎn)界界近日熱熱炒的一一個話題題，不光光是開發(fā)發(fā)商忽悠悠，就連連著名學學者也去去與開發(fā)發(fā)商PKK。盡管管場面有有些滑稽稽，但對對“觀望的討論論倒也說說明人們們焦慮心心態(tài)。北京房房市是否否已經(jīng)走走出觀望望，單憑憑嘴皮子子和網(wǎng)民民投票恐恐怕無法法下結(jié)論論，最有有說服力力的 還是數(shù)字。北京市市四委局局最新的的統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)實際際否認了了北京樓樓市已經(jīng)經(jīng)走出觀觀望的說說法。據(jù)據(jù)22日的的北京京日報報

2、報道，北北京市建建委、市市統(tǒng)計局局、市國國土局、市市發(fā)改委委聯(lián)合發(fā)發(fā)布的北北京市11到8月房地地產(chǎn)市場場運行情情況表明明，盡管管1-88月北京京商品房房價格上上漲了222.77%，但但8月份期期房價格格卻下跌跌了3.4%。統(tǒng)計學學常識告告訴我們們，預(yù)測測價格走走勢不僅僅看同比比指標，更更要看環(huán)環(huán)比指標標。也就就是說，預(yù)預(yù)測房價價走勢不不僅要看看1-88月的數(shù)數(shù)據(jù)，更更要看88月與7月相比比，7月與6月相比比的數(shù)字字。價格格究竟是是向高走走，還是是向低走走，環(huán)比比指標才才說明問問題。而北京京房價的的環(huán)比指指標恰恰恰顯示，北北京房價價已經(jīng)出出現(xiàn)走跌跌的跡象象。盡管管一個月月的數(shù)據(jù)據(jù)不足以以說明房房

3、價會一一路走跌跌下去，但但該數(shù)據(jù)據(jù)已經(jīng)足足以說明明，北京京房市并并沒有走走出觀望望。而另外外兩組數(shù)數(shù)據(jù)也說說明北京京房市依依然保持持著觀望望態(tài)勢。一一組數(shù)據(jù)據(jù)是，11-8月月商品期期房預(yù)售售成交112萬套套、14473.4萬平平方米，同同比分別別下降223.88%和20.2%。另一組組數(shù)據(jù)是是，截至至8月底，空空置一年年以上商商品房面面積3885.44萬平方方米，同同比增長長23.7%，增增幅比上上年同期期高300.8個個百分點點。一方方面是期期房價格格下跌，期期房交易易量下降降，另一一方面是是空置率率同比增增長300%。這說明明什么，說說明消費費者不看看好后市市，依然然處于觀觀望狀態(tài)態(tài)。那么

4、如如何看待待1-88月北京京房價上上漲222.7%？在我我看來，1-8月房價上漲具有結(jié)構(gòu)性因素。所謂的的結(jié)構(gòu)性性因素包包括三個個方面。其一，高高價房的的開盤率率高于低低價房。在在這種情情況下，表表現(xiàn)為低低價房銷銷售量不不變或增增加少，但但高價房房增加多多，在總總體價格格上就表表現(xiàn)為上上漲。而而高價房房的購買買者往往往又都是是投資者者，這也也符合有有部分游游資從上上海轉(zhuǎn)向向北京的的說法。因因而，北北京房價價走高帶帶有結(jié)構(gòu)構(gòu)性的投投機行為為。其二，1-3月價格增長速度高于4-8月增長速度，進入4月北京房價出現(xiàn)走穩(wěn)趨跌態(tài)勢。盡管房價1-8月增長了22.7%，但4-8月的房價增速實際已經(jīng)下降了。以住宅

5、為例，據(jù)北京市建委介紹，“4到8月，全市商品住宅期房每平方米平均售價在6805元至7136元之間波動，波幅在340元以內(nèi)。而1-8月，商品住宅期房買賣價格為6625元平方米，同比上漲了1027元平方米，漲幅為18.4%。兩個數(shù)數(shù)據(jù)對比比可以發(fā)發(fā)現(xiàn)，住住宅期房房前8個月上上漲了110277元平平方米，而而4-88月實際際上漲了了3400元，1-3月則則上漲了了6877元。這說明明一個問問題，即即北京住住宅期房房前8個月的的漲價主主要是在在1-33月完成成的，而而進入44月，即即央行提提高房貸貸利率以以后，北北京房價價增長速速度開始始下降，進進入8月，已已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)負增長長。這說說明，宏宏觀調(diào)控控影

6、響在在4月后開開始對市市場產(chǎn)生生影響，而而進入88月才明明顯生效效。其三，開開發(fā)商“捂盤行為，導導致價格格結(jié)構(gòu)性性上漲。統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)表明，截截至8月底，空空置一年年以上商商品房面面積3885.44萬平方方米，同同比增長長23.7%，而而且增幅幅比去年年同期高高了三成成。這說說明兩方方面的問問題，一一方面可可能是開開發(fā)商“捂盤，硬撐撐著房價價。另一一方面也也可能是是消費者者不買，導導致空房房率高升升。但無無論哪個個方面都都可以說說明，北北京房價價具有下下跌的空空間。這這個下跌跌空間可可以通過過時間來來換到。即即再過幾幾個月，開開發(fā)商就就無法硬硬撐下去去，而到到了銀行行完成改改制，討討債的“黃世仁

7、仁就會不不停地敲敲開發(fā)商商的門啦啦。北京城城內(nèi)關(guān)于于“走出觀觀望的討論論，其實實是開發(fā)發(fā)商挑起起的一個個噱頭，其其也從側(cè)側(cè)面反映映出開發(fā)發(fā)商的猴猴急心態(tài)態(tài)。他急急，你就就別急?？梢哉f說，北京京房市并并沒有走走出觀望望。從44月到8月，買買賣雙方方其實都都處于摸摸不著頭頭腦的“張望階段，而而現(xiàn)在，真真正理性性的“觀望期期才剛剛剛開始。到到年底中中央經(jīng)濟濟工作會會議召開開后，再再討論房房價問題題吧。 高官調(diào)研上上海樓市市 【開利地地產(chǎn)報道道】內(nèi)地樓樓市進入入關(guān)鍵時時期，外外界均在在關(guān)注內(nèi)內(nèi)地9、110月份份的樓市市走向。多多位高官官在近期期抵達上上海就上上海樓市市情況進進行調(diào)研研。9月月16日日建

8、設(shè)部部副部長長劉志峰峰一行到到上海市市房地資資源局調(diào)調(diào)研。之之前，99月155日上海海市委巡巡回檢查查組到上上海市房房地資源源局聽取取匯報。而而在20005年年9月112日，國國土資源源部副部部長鹿心心社一行行到上海海市房地地資源局局調(diào)研。盡盡管調(diào)研研頻頻，但但調(diào)研過過程格外外低調(diào)，有有關(guān)調(diào)研研結(jié)果均均沒有對對外披露露。 在99月9日日155日，上上海住宅宅成交均均價繼續(xù)續(xù)下跌近近一成。上上海房產(chǎn)產(chǎn)之窗網(wǎng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，上海海住宅成成交均價價下跌110.44%，而而普通商商品住宅宅（去除除動拆遷遷房及別別墅）下下跌8.4%，跌跌破80000元元/平方方米。全全市199個區(qū)縣縣中有113個區(qū)

9、區(qū)住宅價價格下跌跌，跌幅幅最大的的是南匯匯，達442%左左右。而而房產(chǎn)之之窗網(wǎng)統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)也顯示示，上周周全市住住宅類各各個環(huán)線線成交均均價全線線下跌，其其中跌幅幅最大的的為郊環(huán)環(huán)，受配配套商品品房成交交的影響響，價格格下跌達達22.1。 進入入樓市營營銷決戰(zhàn)戰(zhàn)期的99月，上上海幾乎乎所有地地區(qū)的住住宅樓盤盤開發(fā)商商都開始始動用各各種不同同的營銷銷手段，競競爭也愈愈發(fā)激烈烈。這種種競爭明明顯體現(xiàn)現(xiàn)在銷售售價格上上，普通通商品住住宅（去去除動拆拆遷房及及別墅）除除普陀、閘閘北、盧盧灣、黃黃浦四區(qū)區(qū)均價上上揚外，其其余各區(qū)區(qū)的均價價均出現(xiàn)現(xiàn)回落，其其中長寧寧、靜安安、浦東東、奉賢賢四區(qū)的的成交均均

10、價下跌跌均超出出10%，樓市市大戰(zhàn)有有愈演愈愈烈的趨趨勢。而而另一方方面，消消費者信信心仍未未完全恢恢復。99月133日，中中國人民民銀行公公布的調(diào)調(diào)查結(jié)果果顯示，在在“未來33個月內(nèi)內(nèi)準備買買房”的上海海居民僅僅有7.3，創(chuàng)創(chuàng)歷史最最低。 上海金秋樓樓市重新新走高的的情況將將很難出出現(xiàn) 【開利地地產(chǎn)報道道】上海曾曾經(jīng)公布布要在99月中下下旬開盤盤的所有有16個上上海新樓樓盤，目目前僅11家已經(jīng)經(jīng)開始售售樓，66個樓盤盤的工作作人員表表示將在在9月底之之前開盤盤，而其其余的99個均表表示開盤盤時間將將延遲到到10月份份，甚至至可能繼繼續(xù)往后后推遲，樓樓價也尚尚未確定定下來。對此，中中房指數(shù)數(shù)研

11、究院院(華東)院長陳陳晟分析析，這表表示開發(fā)發(fā)商已經(jīng)經(jīng)從單純純的關(guān)心心價格調(diào)調(diào)整轉(zhuǎn)變變到對市市場的理理性觀察察之路。陳陳晟表示示，最近近幾個月月，在房房產(chǎn)新政政背景下下，上海海樓市成成交量銳銳減，開開發(fā)商在在第一時時間紛紛紛打出包包括承諾諾補差價價、有息息退房、變變相降低低首付等等各種本本質(zhì)均為為降價的的招數(shù)，但但并沒有有取得預(yù)預(yù)期效果果。在這這樣的形形勢下，開開發(fā)商已已經(jīng)走出出了之前前的觀望望階段，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)而對市市場進行行更深入入的觀察察和研究究，動用用各種手手段來尋尋求恢復復市場的的繁榮。“降低價格和提高樓盤品質(zhì)，是目前開發(fā)商最常用的兩種方式，后者對于大的品牌企業(yè)而言，更加實在也更具有長期價值

12、，而前者則是很大一部分中小開發(fā)商在回籠資金的壓力下采取的見效最快的方式。降價對于僅開發(fā)一期樓盤的開發(fā)商而言或許有一定作用，但是如果是長線投資，若只是降價而不在品質(zhì)上下工夫，必然會引起后遺癥?！标愱烧J為。經(jīng)過前前段時間間連續(xù)的的政策打打壓，上上海樓市市經(jīng)歷了了好幾個個月的低低迷，業(yè)業(yè)內(nèi)人士士期盼每每年房地地產(chǎn)業(yè)的的“金九銀銀十”終于到到來。上上月，在在上海全全市新房房銷售量量有所回回升的同同時，滬滬上二手手房的成成交也出出現(xiàn)了復復蘇的跡跡象，中中原地產(chǎn)產(chǎn)提供的的數(shù)據(jù)顯顯示，88月上海海市商品品住宅成成交量達達到855.855萬平方方米，環(huán)環(huán)比上升升9%。漢漢宇地產(chǎn)產(chǎn)市場研研究數(shù)據(jù)據(jù)表明，該該公司

13、88月的租租賃業(yè)務(wù)務(wù)量相對對7月上升升了155%，買買賣成交交量比77月上升升了255%，部部分市中中心區(qū)域域成交量量回升十十分明顯顯。有分分析家樂樂觀預(yù)言言，今年年的九十十月份市市場將回回暖，走走出前段段時間政政策打壓壓的陰霾霾期。然然而，99月已至至尾聲，上上海樓市市并沒有有出現(xiàn)預(yù)預(yù)期的破破冰之勢勢。近日日有媒體體報道稱稱，滬上上已有668個樓樓盤明確確降價讓讓利，而而2/33依然無無法賣動動。漢宇地地產(chǎn)總經(jīng)經(jīng)理施宏宏睿認為為，近期期市場上上的確出出現(xiàn)了一一定的“回暖”，但這這是建立立在價格格明顯下下調(diào)的基基礎(chǔ)上的的；而市市場需求求也主要要是自住住、低價價房源；銀行在在這個期期間適時時出臺

14、了了一些新新的政策策：如一一定程度度上放松松按揭比比例和審審批難度度、固定定利率按按揭貸款款的嘗試試、老公公房按揭揭貸款條條件的放放寬等。事事實上，這這只是一一種局部部現(xiàn)象，是是市場波波動中的的波峰，而而不是整整體形勢勢的變化化。上海樓樓市必須須回歸到到一個合合理、健健康的道道路上來來，而不不僅僅是是價格的的降低。綜綜合各方方面的情情況來看看，市場場部分期期望金秋秋樓市重重新走高高的情況況將很難難出現(xiàn)，而而與之相相對的是是，樓市市將繼續(xù)續(xù)調(diào)整。在在這樣的的調(diào)整中中，開發(fā)發(fā)商、投投資者最最大的壓壓力仍是是資金。【觀察】警惕房地產(chǎn)產(chǎn)商與購購房者關(guān)關(guān)系的惡惡化 【開利地地產(chǎn)觀察察】20005年9月2

15、0日第第一財經(jīng)經(jīng)日報刊刊登一篇篇題為 “啥時買買房我做做主，開開發(fā)商別別指揮”文章，文文中傳遞遞了存在在于市場場中一種種房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商與購房房者之間間的對立立與矛盾盾情緒的的信息。稽稽閱此間間媒體的的相關(guān)報報道，人人們驚人人的發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，在房房地產(chǎn)市市場，買買賣雙方方怒目相相對的現(xiàn)現(xiàn)象十分分普遍。聯(lián)聯(lián)系到時時下，社社會公眾眾普遍地地正在譴譴責中國國房地產(chǎn)產(chǎn)商們，富富豪榜上上集中現(xiàn)現(xiàn)身而在在強稅榜榜上全部部退身，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)連續(xù)33年暴利利席上獨獨占鰲頭頭而房價價卻長期期高企不不下，開開發(fā)商的的貪婪與與購房者者的憤懣懣，兩者者間的緊緊張關(guān)系系有增無無減，無無論怎樣樣估計似似乎也不不過份。 市市場關(guān)

16、系系本質(zhì)上上就是生生產(chǎn)者與與購買者者之間的的買賣交交易關(guān)系系。這種種關(guān)系的的惡化，必必然導致致供求關(guān)關(guān)系危機機，導致致交易信信任危機機，從而而最終導導致房地地產(chǎn)市場場的亂局局。對此此，務(wù)必必予以警警惕。房地產(chǎn)商與與購房者者關(guān)系惡惡化風生生水起 中中國轉(zhuǎn)軌軌市場經(jīng)經(jīng)濟以來來，房地地產(chǎn)的市市場化啟啟步是比比較早的的。一個個從計劃劃經(jīng)濟過過來的國國家，建建筑產(chǎn)品品特別是是住宅的的商品化化是一個個嶄新的的課題。僅僅就最近近10年來來看，以以住宅為為代表的的中國建建筑業(yè)實實現(xiàn)了持持續(xù)的高高速發(fā)展展。全國國住宅年年平均竣竣工面積積達4.59億億M2，到到達20000年年底全國國人均居居住面積積已超過過去時

17、110M22，北京京市面上上10年來來竣工住住宅面積積96887.11萬M2,人均居居住面積積已達到到期166.2MM2。廣廣州市場場信息220000年底全全市竣工工住宅面面積10095萬萬M2，超超過歐洲洲住宅建建筑總量量。上世世紀800年代住住房緊缺缺曾嚴重重困擾著著我國大大中城市市，多少少無房戶戶、困難難戶、危危房戶呼呼喚住房房。三代代同堂、兩兩代同床床，幾對對夫妻同同室，屋屋中又搭搭屋的尷尷尬至今今讓人難難忘。住住房問題題曾是中中國城市市的一塊塊心病，解解決100多億人人口的住住房問題題，是一一個艱巨巨而又復復雜的任任務(wù)。中中國住房房問題的的現(xiàn)狀是是，比之之改革開開放以前前，有了了重大

18、的的本質(zhì)之之變。對對此應(yīng)當當予以肯肯定。眼眼下存在在的問題題，我以以為是發(fā)發(fā)展中的的問題。 眾眾所周知知，當前前在業(yè)界界，開發(fā)發(fā)商與購購房者之之間的關(guān)關(guān)系十分分不融洽洽，在一一些市場場領(lǐng)域，在在一些地地區(qū)，或或者某些些房地產(chǎn)產(chǎn)公司與與購房者者之間，甚甚至達到到相不信信任，尖尖銳對立立的局面面。大有有仇人相相見，分分外眼紅紅的局面面。造成成目前這這種局面面的原因因也十分分復雜。但但依我的的考察，從從開發(fā)商商方面主主因有四四：第一一，是房房地產(chǎn)公公司本身身追求暴暴利的經(jīng)經(jīng)營理念念使然。暴暴利在這這個行業(yè)業(yè)從目前前披露出出來的資資料看，從從10007000不等等。暴利利之下，焉焉有理性性？第二二，于

19、是是，建筑筑質(zhì)量問問題，銷銷售策劃劃中的夸夸大其詞詞問題，貸貸款與按按揭中的的虛假問問題，以以及貨不不對板問問題，等等等都一一一出現(xiàn)現(xiàn)。第三三，特別別是當房房市一路路飄紅以以來，房房地產(chǎn)商商大多志志高氣揚揚，面對對購買者者的合理理訴求往往往不予予關(guān)注與與解決。第第四，房房地產(chǎn)商商與地方方政府、銀銀行聯(lián)手手形成強強勢“三劍客客”，左右右房市，給給老百姓姓造成巨巨大負面面影響。從從購買者者角度看看，其一一，不能能理性地地對待房房價的上上漲，對對房價的的低價走走勢期望望過高。其其二，對對開發(fā)商商某些可可能合理理的做法法產(chǎn)生誤誤解，甚甚至在傳傳言中加加大了誤誤解的成成份。但但總的來來說，開開發(fā)商對對目

20、前這這種買賣賣雙方緊緊張關(guān)系系負主要要責任。 從從經(jīng)濟學學觀點來來看，房房地產(chǎn)開開發(fā)商與與購房者者，作為為生產(chǎn)者者與消費費者，是是供給方方與需求求方的關(guān)關(guān)系。兩兩者是純純粹的買買賣關(guān)系系。雙方方的買賣賣，是在在價值規(guī)規(guī)律作用用下雙方方認同的的價格基基礎(chǔ)上的的平等交交易。無無論價格格高與低低，都是是自愿的的，所謂謂“一個愿愿打一個個愿挨”。 無無論從邏邏輯的還還是歷史史的角度度看，交交易始初初，商業(yè)業(yè)關(guān)系比比較單純純。后來來，可能能由于購購買者發(fā)發(fā)現(xiàn)開發(fā)發(fā)商有欺欺詐行為為，物不不及所值值，遂抱抱怨升起起，如果果此時的的物業(yè)服服務(wù)不能能跳跟進進，對于于開發(fā)商商的情緒緒會逐漸漸惡化。這這種一個個個的

21、案案例，通通過口耳耳相傳，加加之媒體體炒作，驟驟然間人人們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，一個個與廣大大消費群群體對立立的“奸詐”、“兇惡”、“貪婪”的開發(fā)發(fā)商站在在世人面面前。對立與仇視視何以愈愈演愈烈烈 房房地產(chǎn)商商與購房房者之間間關(guān)系，近近來人們們憂慮地地覺察到到，它惡惡化程度度在在市市場上日日益表現(xiàn)現(xiàn)為對立立與仇視視的態(tài)勢勢。盡管管我們不不能整體體上這樣樣判斷，但但在局部部市場，在在某些地地區(qū)，在在部分開開發(fā)商與與購買者者之間人人們是強強烈感受受得到的的。如果果我們在在媒體上上進行一一番求索索，更會會印證上上述判斷斷。這種種買賣雙雙方的對對立仇視視情緒，往往往會因因為社會會經(jīng)濟環(huán)環(huán)境因素素的介入入而火上上加油

22、，愈愈演愈烈烈。這里里首先我我們要說說的是觀觀望者。不不錯，旁旁觀者清清。他們們看到了了買賣雙雙方的不不平等，看看到了房房價離譜譜地上漲漲，特別別是看到到了房地地產(chǎn)商的的所作所所為，因因而逆反反地對待待房地產(chǎn)產(chǎn)商的言言與行。旁旁觀者們們或者準準買房者者這些看看法，在在現(xiàn)實生生活中是是購房者者最容易易接受的的。因為為他們與與房地產(chǎn)產(chǎn)商沒有有利益關(guān)關(guān)系，他他們與購購房者的的利益是是一致的的。其次次，政府府主管部部門或者者政府官官員的某某些表態(tài)態(tài)，比如如對打壓壓房價的的看法，對對預(yù)售制制的觀點點，對買買賣雙方方爭議的的表態(tài)，往往往被購購房者認認為是“位偏架架”，是明明里暗里里支持房房地產(chǎn)商商。有關(guān)關(guān)

23、建設(shè)部部門已經(jīng)經(jīng)成為房房地產(chǎn)商商的“后臺”的說法法在民間間是共識識。再次次，由于于媒體的的披露，特特別是互互聯(lián)網(wǎng)的的全天候候地、全全方位地地傳播，使使得人們們對房地地產(chǎn)商的的經(jīng)營行行為中的的各種法法則有了了整體而而連貫的的看法，從從而堅定定了人們們對房地地商及其其產(chǎn)品的的懷疑。最最后，其其它一些些經(jīng)濟現(xiàn)現(xiàn)象都在在加劇了了人們對對房地產(chǎn)產(chǎn)商的負負面看法法：一是是諸多房房地產(chǎn)商商都是從從“空手套套白狼”開始自自己的財財富聚集集歷程的的；二是是中國財財富榜上上，比例例最大，上上升最快快的富豪豪，就是是房地產(chǎn)產(chǎn)商；三三是與此此形成反反差的是是，納稅稅大戶卻卻往往不不是房地地產(chǎn)商們們；四是是地產(chǎn)資資本與

24、權(quán)權(quán)力資本本的勾結(jié)結(jié)，致使使一批批批染指地地產(chǎn)的領(lǐng)領(lǐng)導干部部腐敗倒倒臺。市市場經(jīng)濟濟，是一一個誠信信經(jīng)濟，失失去誠信信從而充充滿仇視視是不健健康的。在在這種心心態(tài)下的的交易也也令人擔擔憂的。 買買賣雙方方應(yīng)該是是一種平平等的交交易行為為。古典典經(jīng)濟學學有句名名言：買買賣是天天生的平平等派。如如果買賣賣雙方產(chǎn)產(chǎn)生了不不信任，進進而演化化為一種種仇視心心理，將將是市場場經(jīng)濟的的不幸。以以目前可可以預(yù)見見的前景景而言，首首先，這這種仇視視心態(tài)會會使房地地產(chǎn)發(fā)展展方向走走偏，也也就是說說會影響響房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的正正確方向向。其次次，會加加劇貧富富之間的的對立，會會加劇生生產(chǎn)者與與消費者者之間的的對

25、立。再再次，會會使商品品交易中中的投機機行為盛盛行。那那末人們們要問，究究竟這種種仇視與與對立的的深層或或者背后后的原因因何在？撇開其其它因素素不說，單單就經(jīng)濟濟因素而而言，買買賣雙方方之間對對立仇視視的種子子，是由由誠信危危機之手手親自埋埋下的。換換句話說說，目前前房地產(chǎn)產(chǎn)商的信信用危機機是問題題的本質(zhì)質(zhì)所在。不不說房地地產(chǎn)商面面對政府府，面對對銀行，面面對合作作者的信信用危機機，單就就房地產(chǎn)產(chǎn)商對購購買者，從從已經(jīng)暴暴露出的的大量事事實來看看，其誠誠信就大大受質(zhì)疑疑。理性，誠信信與房地地產(chǎn)市場場的希望望愿景 不不錯，經(jīng)經(jīng)濟學講講理性人人，但在在現(xiàn)實生生活中，每每個人都都是活生生生的，有有血

26、有肉肉的，都都富于感感性、充充滿感情情。這樣樣，每一一宗買賣賣行為，都都可能是是富于感感性的理理性選擇擇行為。也也就是說說，盡管管每個人人的每次次交易行行為，都都可能是是盡量地地理性決決策，但但又不可可避免地地受感情情因素影影響。特特別是，在在當前購購買者有有著對房房地產(chǎn)商商如此大大的成見見，反過過來房地地產(chǎn)商有有著對購購買者那那樣深的的偏見，在在這種背背景下，房房市一定定是被干干擾的，價價格一定定是扭曲曲的。不不過，我我們也不不必太過過夸張地地看待交交易中的的感性因因素，因因為在一一定的時時間流程程中，在在一定的的市場跨跨度中，理理性的校校正作用用是根本本的。 就就我接觸觸地的消消費人群群，

27、確實實你時時時能夠感感受人們們對建筑筑產(chǎn)品的的不信任任。“從南京京到北京京，買家家沒有賣賣家精”。在樓樓房產(chǎn)品品的信息息掌握方方面，購購買者永永遠是弱弱勢。無無論如何何，他知知道的永永遠只是是全部信信息的一一部分。幾幾乎每個個購房者者都有這這樣的經(jīng)經(jīng)歷，交交易結(jié)束束后最終終你總會會發(fā)現(xiàn)自自己又某某些方面面上當受受騙了。在在這方面面，主要要責任在在于開發(fā)發(fā)商與管管理者。企企業(yè)要取取信于消消費者，真真正將人人民幣當當做企業(yè)業(yè)信譽的的選票，就就必須盡盡量多的的提供房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品信息息。這種種信息不不應(yīng)當是是局部的的，是對對自己有有利的，而而必須是是全部的的，全息息的。盡盡管這很很難做到到，但卻卻是一

28、個個努力的的方向。我我想，有有了企業(yè)業(yè)的這種種誠懇善善意，消消費者終終究會買買賬的、會會相信的的。更為為重要的的，政府府的經(jīng)濟濟管理職職能要起起作用，并并且要建建立健全全整套的的法律法法規(guī)，要要制訂必必要的經(jīng)經(jīng)濟政策策，迫使使企業(yè)誠誠信經(jīng)商商，否則則將受到到嚴重懲懲罰。 毫毫無疑義義，彌漫漫于房地地產(chǎn)市場場中的對對立與仇仇視心態(tài)態(tài)是有害害的。對對消費者者而言，在在這種心心態(tài)的驅(qū)驅(qū)使下的的交易，必必然會遠遠離理性性，必然然會做蠢蠢事；對對開發(fā)商商而言，輕輕視乃至至蔑視消消費者利利益，必必然會為為此付出出更為昂昂貴的代代價；對對管理者者而言，會會加大市市場管理理成本，從從而加重重每個納納稅人的的負

29、擔。不不過，面面對中國國房地產(chǎn)產(chǎn)市場，我我覺得仍仍然有些些值得我我們期待待與想象象的東西西，它大大約是我我們的希希望愿景景。比如如，廣大大消費者者在一次次次的買買賣中變變得更成成熟，變變得更理理性，應(yīng)應(yīng)對買賣賣過程中中的突發(fā)發(fā)事件的的承受力力與應(yīng)變變力也在在提高；同樣開開發(fā)商在在成長中中也學會會了遵循循市場規(guī)規(guī)則，也也逐步與與國際規(guī)規(guī)范的原原則接軌軌，也正正在接受受買賣雙雙贏的新新市場規(guī)規(guī)則；政政府管理理層也在在學著通通過國家家經(jīng)濟政政策校正正企業(yè)的的走偏行行為，保保護消費費者的合合法權(quán)益益；如此此等等。反思房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納稅稅多少之之爭：好好地產(chǎn)商商的標準準【開利利地產(chǎn)觀觀察】一張20004年年

30、度中國國納稅五五百強的的榜單再再一次將將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)置于于輿論的的風口浪浪尖上。9月12日，國家稅務(wù)總局計劃統(tǒng)計司與中國稅務(wù)雜志社共同發(fā)布了2004年度中國納稅百強排行榜，嗅覺敏銳的媒體發(fā)現(xiàn)，在這張榜單中，房地產(chǎn)企業(yè)沒有能夠進入前300強。質(zhì)疑隨之而來?！柏敻痪奕耍{稅侏儒”之類的標題頻頻見于那幾日的報端、地產(chǎn)新聞的網(wǎng)頁之上。也有地地產(chǎn)商坐坐不住了了。任志志強撰文文洋洋灑灑灑三千千言，條條分縷析析地列舉舉了六大大條房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)沒有進進入3000強的的原因；潘石屹屹在9月16日的的SOHHO小報報網(wǎng)網(wǎng)聊聊中聲明明，按實實際的納納稅額，SOHO中國下屬的北京紅石建外房地產(chǎn)開發(fā)公司可以進入“納稅50

31、0”強，但是國家稅務(wù)總局計劃統(tǒng)計司在統(tǒng)計的時候漏掉了紅石建外的企業(yè)所得稅。真相還是誤誤解公眾對對于房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)沒有位位列納稅稅3000強的直直觀反應(yīng)應(yīng)大多是是：這個個行業(yè)利利潤這么么高，為為什么沒沒有對國國家稅收收作出與與之相對對應(yīng)的貢貢獻？可可見其中中的“貓膩”太多。這是事事實的本本來面目目還是輿輿論的誤誤解？在任志志強歸結(jié)結(jié)的六條條原因中中，有一一條是“隨產(chǎn)品品不可移移動性而而分別納納稅”，并以以萬科為為例，指指出集團團型房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)雖然在在全國各各地投資資生產(chǎn)，但但在稅收收上是以以該企業(yè)業(yè)在各地地注冊的的項目公公司分別別納稅，最最終稅收收統(tǒng)計分分散于產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)地而無無法集中中。國家

32、稅稅務(wù)總局局計劃與與統(tǒng)計司司業(yè)務(wù)處處陳處長長證實，在在統(tǒng)計的的時候是是遵照各各地國稅稅、地稅稅上報的的數(shù)據(jù)，以以單個公公司為單單位匯總總的，沒沒有將整整個集團團下面所所有公司司納稅的的總額進進行統(tǒng)計計。但這這并不是是只對于于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，榜榜單上所所有的行行業(yè)都是是這樣操操作的。萬科集集團提供供的20004年年度納稅稅明細中中，萬科科在全國國各地的的34個主主要項目目公司總總納稅額額為8.02億億，據(jù)萬萬科的了了解，全全國房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)中無出出其右者者。萬科科企業(yè)股股份有限限公司總總經(jīng)理郁郁亮表示示，上市市公司納納稅百強強和中國國納稅5500強強排名的的計算方方法，不不能完全全體現(xiàn)房房地產(chǎn)企企業(yè)

33、實際際的納稅稅情況；另外，產(chǎn)產(chǎn)品地域域特色濃濃重、企企業(yè)規(guī)模模較小也也是制約約房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)納納稅額的的兩個因因素。本次榜榜單的發(fā)發(fā)布方中中國稅務(wù)務(wù)雜志志社張木木生社長長則認為為，輿論論對于房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是否納納稅“清白”的質(zhì)疑疑自然有有其現(xiàn)象象依據(jù)。良良性的開開發(fā)企業(yè)業(yè)肯定存存在，但但是在納納稅上存存在問題題的同樣樣不少，國國家稅務(wù)務(wù)總局曾曾把房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)列為去去年的專專項納稅稅檢查工工作重點點。中央財財經(jīng)大學學稅務(wù)系系副教授授黃樺指指出，納納稅榜單單排名這這樣分布布也屬于于正常，大大多數(shù)人人對我們們國家的的稅制不不是非常常了解，由由此提出出質(zhì)疑是是很正常常的。排排名靠前前的石油油天然氣氣行業(yè)

34、，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中中，規(guī)模模巨大。除除了主要要的增值值稅、企企業(yè)所得得稅之外外，另外外每開采采一個單單位的石石油或天天然氣，都都要繳納納資源稅稅。對煙煙草業(yè)另另特別征征收稅率率較高的的消費稅稅。 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的稅稅制有其其特點?，F(xiàn)現(xiàn)在多數(shù)數(shù)的房地地產(chǎn)項目目都是分分期開發(fā)發(fā)的，時時間跨度度比較大大，很容容易造成成賬面上上虧損的的假象。比比如開發(fā)發(fā)商常常常在第一一個樓盤盤接近銷銷售尾聲聲時，不不等到結(jié)結(jié)算，就就用賣房房款去開開發(fā)第二二個樓盤盤，這樣樣導致成成本難以以理清，應(yīng)應(yīng)納的企企業(yè)所得得稅額無無法清晰晰地確定定。人們通通常以為為“稅”就是一一釘一鉚鉚的事，可可以一目目了然，可可以涇渭渭分明。業(yè)業(yè)內(nèi)人士

35、士透露，這這里面的的“漏洞很很大”，在動動態(tài)中尋尋找到讓讓人感覺覺這個企企業(yè)一直直虧著干干的突破破點太多多了，這這就像走走過天橋橋時看到到一位彈彈著吉它它的人，你你滿兜兒兒是錢，但但不掏、掏掏一毛、一一塊、還還是十塊塊，完全全在你自自己。張木生生社長說說，“從網(wǎng)上上眾多的的企業(yè)納納稅籌劃劃研修班班招生火火熱的狀狀況不難難看出，為為了實現(xiàn)現(xiàn)利潤最最大化，不不少企業(yè)業(yè)把不應(yīng)應(yīng)花費的的力氣用用在了研研究納稅稅籌劃空空間、規(guī)規(guī)避納稅稅上。”張社長長認為，行行業(yè)的分分散、排排行榜的的計算方方法固然然是房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在納稅稅百強榜榜上鮮有有作為的的外部因因素，但但從深層層次來看看，現(xiàn)行行的房地地產(chǎn)稅收收體

36、制是是過去在在以計劃劃經(jīng)濟為為主導的的時期設(shè)設(shè)置的，其其存在的的種種弊弊端為房房產(chǎn)商偷偷逃稅款款提供了了空間。地產(chǎn)商的“情商”置疑的的一方捏捏著“國家稅稅務(wù)總局局近期對對7省市的的調(diào)查發(fā)發(fā)現(xiàn)，在在各種涉涉稅問題題中，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的問題題占了990%”這樣的證據(jù)；而房地產(chǎn)界“諸公”則覺得自己“太委屈”。北京大大學管理理案例研研究中心心主任何何志毅教教授分析析說，中中國目前前的房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)良莠不不齊，還還沒有形形成正常常的規(guī)模模，很多多開發(fā)商商的產(chǎn)品品“畫的比比蓋的漂漂亮”，所做做的承諾諾不能完完全兌現(xiàn)現(xiàn)，使得得公眾對對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)積累累了很多多不滿，此此次的排排行榜恰恰巧“引爆”了這種種情緒。張

37、木生生社長講講了這么么個小插插曲：中中國稅務(wù)務(wù)雜志志社正要要將排名名公布的的時候，光光北京就就有3家房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)拿著國國稅、地地稅的證證明找上上門來。其其中一家家到今年年8月2日止，連連補帶繳繳20004年的的稅款已已經(jīng)達到到4.11億元，另另外兩家家連補帶帶繳也都都超過33.5億億。這些些企業(yè)強強烈希望望能夠改改變排行行情況，或或者由雜雜志社再再發(fā)布一一篇文章章，證明明這些企企業(yè)的實實際繳稅稅狀況。但但是國家家稅務(wù)總總局鑒于于這些企企業(yè)的繳繳稅并非非是在正正常時限限內(nèi)，覺覺得沒有有表彰他他們的義義務(wù)。不過從從另外一一個角度度可以看看出，地地產(chǎn)商們們已經(jīng)感感覺到自自己的行行業(yè)所面面臨的尷尷尬

38、處境境，并且且也在努努力改善善自己的的外部環(huán)環(huán)境。問問心無愧愧的企業(yè)業(yè)紛紛拿拿出數(shù)據(jù)據(jù)，以證證實自己己的“清白”。何志毅毅教授指指出，企企業(yè)首先先應(yīng)負擔擔起三個個層面的的社會責責任：滿滿足社會會對于產(chǎn)產(chǎn)品和服服務(wù)的需需求，滿滿足社會會就業(yè)，依依法納稅稅。在履履行了這這些責任任之后，要要考慮為為社會弱弱勢群體體提供關(guān)關(guān)懷，遵遵循環(huán)保保、節(jié)約約資源的的要求，考考慮員工工的身心心健康。對對于房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)來講，第第一層面面的社會會責任是是，必須須生產(chǎn)出出符合社社會需求求的住房房?，F(xiàn)在在地產(chǎn)企企業(yè)的誠誠信問題題很突出出，而輿輿論的邏邏輯是，企企業(yè)對消消費者不不誠信，那那么對于于政府的的誠信也也是有待待

39、商榷的的。萬科企企業(yè)股份份有限公公司總經(jīng)經(jīng)理郁亮亮表示，房房地產(chǎn)行行業(yè)受尊尊敬程度度確實不不高。在在這個年年輕的行行業(yè)中，目目前只有有一部分分企業(yè)采采用的是是基于品品牌的長長期經(jīng)營營模式，自自律性較較強；而而有一部部分開發(fā)發(fā)商則采采用短期期的、投投機性的的經(jīng)營，甚甚至項目目銷售完完畢公司司就不復復存在。社社會對這這類企業(yè)業(yè)失去信信任，進進而對整整個行業(yè)業(yè)產(chǎn)生了了不信任任。借用選選拔員工工的一個個概念，我我們也可可以用智智商和情情商去衡衡量一個個企業(yè)。一一個成功功的、良良性的企企業(yè)，一一定既有有高智商商，也有有高情商商。企業(yè)業(yè)的高情情商，就就是不犯犯一個人人所容易易犯的各各種情緒緒失控導導致的錯

40、錯誤。而而恰恰在在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快快速發(fā)展展時期，很很多地產(chǎn)產(chǎn)商對于于“情商”的欠缺缺，越來來越把自自己引向向不受尊尊敬的方方向。何志毅毅教授說說，在房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)廣受譴譴責的背背后，實實際上包包含著公公眾對于于有誠信信度、有有社會責責任感的的地產(chǎn)企企業(yè)的呼呼喚。這這對于想想開“百年老老店”的地產(chǎn)產(chǎn)商正是是一個契契機。 【要聞報道道】建設(shè)部官員員：房地地產(chǎn)調(diào)控控政策不不能松動動【開利利地產(chǎn)報報道】建設(shè)部部總經(jīng)濟濟師兼住住宅與房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)司司長長謝家瑾瑾日前透透露，今今后對房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的宏觀觀調(diào)控不不能松動動，要注注意穩(wěn)定定政策。她她介紹，從從前八個個月的數(shù)數(shù)據(jù)來看看，我國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展總體穩(wěn)穩(wěn)

41、定，政政策效應(yīng)應(yīng)正在顯顯現(xiàn)，朝朝著預(yù)期期目標發(fā)發(fā)展，運運行呈現(xiàn)現(xiàn)五大特特點。謝家瑾瑾是在“中國人人民大學學土地管管理專業(yè)業(yè)創(chuàng)立220周年年暨20005年年人大不不動產(chǎn)高高峰論壇壇”上做上上述表示示的。她她表示，對對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的宏宏觀調(diào)控控不能松松動，今今后的重重點是落落實地方方政府的的責任，狠狠抓國務(wù)務(wù)院政策策各項措措施的落落實；切切實加大大住房結(jié)結(jié)構(gòu)的調(diào)調(diào)整，增增加中低低價位、中中小戶型型住房的的供應(yīng)；完善低低收入人人群的住住房保障障制度，綜綜合研究究經(jīng)濟適適用房和和廉租房房的供應(yīng)應(yīng)問題；整頓和和規(guī)范房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)秩序；加大信信息透明明度，及及時披露露土地供供應(yīng)和住住房供給給信息，以以利于市市

42、場形成成正確預(yù)預(yù)期。她分析析，從前前八月的的數(shù)據(jù)看看，我國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資資增幅繼繼續(xù)回落落，18月房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)投資增增長222.3，同比比下降66.5個個百分點點，低于于同期城城鎮(zhèn)固定定資產(chǎn)投投資5.1個百百分點；房地產(chǎn)產(chǎn)需求偏偏大狀況況有所緩緩解，440個大大中城市市中，有有19個城城市商品品住宅預(yù)預(yù)售和成成交量同同比下降降，有些些城市的的下降速速度在220以以上；居居民的住住房消費費結(jié)構(gòu)發(fā)發(fā)生積極極變化，大大戶型高高價位住住宅比例例在下降降；商品品住宅價價格漲幅幅繼續(xù)回回落；房房地產(chǎn)信信貸增幅幅放緩，截截至8月底，商商業(yè)銀行行房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸貸款和個個人房貸貸余額分分別增長長16.8和和2

43、2，分分別比年年初下降降4.11個和122個百分分點。 銀監(jiān)會建議議抑制境境外資金金炒作房房地產(chǎn)【開利利地產(chǎn)報報道】中國銀銀監(jiān)會日日前公布布的一份份報告指指出,我國房房地產(chǎn)投投資過快快增長和和房價過過快上漲漲的主要要原因不不在于銀銀行信貸貸,而是國國內(nèi)外投投資者和和投機者者的趨利利行為所所致,其背后后原因又又是地方方政府在在土地批批租、房房地產(chǎn)開開發(fā)上的的政策導導向偏差差造成的的。這份名名為中中國房地地產(chǎn)資金金來源狀狀況分析析報告的的報告指指出,雖然我我國房地地產(chǎn)投資資資金仍仍主要是是銀行貸貸款,但其所所占比重重逐年下下降,而且已已經(jīng)低于于國際一一般水平平；而以以投資和和投機為為目的的的社會資

44、資金及海海外熱錢錢近兩年年所占比比重逐年年增加,成為推推動房地地產(chǎn)投資資快速增增長的重重要資金金來源,哪里投投資和投投機性強強,哪里的的房地產(chǎn)產(chǎn)價格波波動就大大。報告披披露,從今年年一季度度房地產(chǎn)產(chǎn)投資資資金的構(gòu)構(gòu)成情況況來看,銀行貸貸款占房房地產(chǎn)投投資資金金的比重重大約為為53,社會資資金占比比為355.3,進入中中國房地地產(chǎn)市場場的境外外資金占占比約為為5,即國內(nèi)內(nèi)社會資資金和境境外資金金占房地地產(chǎn)投資資資金比比重平均均已超過過40%。因此,報告建建議加快快外匯管管理體制制改革,抑制境境外資金金炒作我我國房地地產(chǎn)。 國家稅務(wù)總總局：房房地產(chǎn)稅稅制將有有重大調(diào)調(diào)整 【開利利綜合報報道】國家稅

45、稅務(wù)總局局一位不不愿意透透露姓名名的負責責人表示示，現(xiàn)行行房地產(chǎn)產(chǎn)稅制的的確存在在不合理理的地方方，房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所納稅稅項是現(xiàn)現(xiàn)行稅制制下繳納納地方稅稅種最多多的行業(yè)業(yè)，涉及及11個稅稅種，難難以逐筆筆清查。現(xiàn)現(xiàn)在國家家稅務(wù)總總局已經(jīng)經(jīng)著手進進行這方方面的改改革，并并且會充充分考慮慮開發(fā)商商提出的的意見。這個負負責人透透露，此此次修改改房地產(chǎn)產(chǎn)稅收制制度，將將針對房房地產(chǎn)流流通環(huán)節(jié)節(jié)稅種過過多、企企業(yè)負擔擔過重等等問題，重重點調(diào)節(jié)節(jié)稅收稅稅種結(jié)構(gòu)構(gòu)。比如如現(xiàn)行房房地產(chǎn)稅稅制，既既有對內(nèi)內(nèi)資企業(yè)業(yè)和個人人征收的的城市稅稅，又有有對涉外外企業(yè)和和外籍個個人征收收的城市市房地產(chǎn)產(chǎn)稅，這這兩個稅稅種

46、的征征稅對象象均為房房產(chǎn)，可可以考慮慮合并。此外，對對于一些些重復的的稅費也也會進行行調(diào)整。至至于這些些新的房房地產(chǎn)稅稅收政策策何時能能夠出臺臺，主要要內(nèi)容是是什么，該該名負責責人則表表示暫時時不便透透露?！拔覀儌兺菩械牡姆康禺a(chǎn)產(chǎn)稅收改改革是全全國范圍圍的改革革，但針針對不同同的城市市執(zhí)行力力度將有有所不同同。如北北京、上上海這類類城市，房房地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)展展非?？炜欤苋萑菀壮霈F(xiàn)現(xiàn)一些問問題，加加大對這這類城市市的執(zhí)行行監(jiān)管力力度，是是當務(wù)之之急”，該負負責人表表示。房地產(chǎn)等行行業(yè)面臨臨重點檢檢查 【開利利綜合報報道】國稅總總局表示示，當前前稅收領(lǐng)領(lǐng)域存在在著秩序序比較混混亂、管管理相對對薄弱

47、的的問題，偷偷、逃、騙騙稅及虛虛開、倒倒賣、非非法印制制發(fā)票等等違法犯犯罪活動動還較為為突出，有有的還比比較猖獗獗。規(guī)劃劃透露露，未來來將有的的放矢地地在稅收收秩序較較為混亂亂的行業(yè)業(yè)和稅收收征管相相對薄弱弱的區(qū)域域開展稅稅收專項項檢查和和專項整整治工作作；集中中力量查查處涉稅稅違法犯犯罪案件件特別是是影響惡惡劣、危危害嚴重重的大案案要案，遏遏制重大大涉稅違違法犯罪罪活動的的蔓延。每每年選擇擇若干個個行業(yè)在在全國范范圍內(nèi)開開展稅收收專項檢檢查，著著重對大大、中型型企業(yè)和和重點稅稅源戶進進行檢查查。同時時開展對對重點地地區(qū)的稅稅收專項項整治。國家稅稅務(wù)總局局今年決決定在全全國范圍圍內(nèi)對鋼鋼鐵生產(chǎn)

48、產(chǎn)企業(yè)、水水泥生產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)、煤煤炭生產(chǎn)產(chǎn)及銷售售企業(yè)、廢廢舊物資資回收企企業(yè)、農(nóng)農(nóng)副產(chǎn)品品加工企企業(yè)、摩摩托車生生產(chǎn)及銷銷售企業(yè)業(yè)、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)、實行行出口貨貨物“免、抵抵、退”稅生產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)等等進行稅稅收專項項檢查。20005年打打擊涉稅稅違法犯犯罪活動動的工作作重點是是：繼續(xù)續(xù)嚴厲打打擊虛開開增值稅稅專用發(fā)發(fā)票和騙騙取出口口退稅違違法活動動，加大大查處利利用做假假賬、兩兩套賬、賬賬外經(jīng)營營等手法法偷逃稅稅案件的的工作力力度。著著重對利利用海關(guān)關(guān)完稅憑憑證、廢廢舊物資資發(fā)票、農(nóng)農(nóng)副產(chǎn)品品收購發(fā)發(fā)票和貨貨物運輸輸發(fā)票進進行涉稅稅違法犯犯罪活動動的打擊擊和治理理。打擊擊非法印印制、倒倒賣假發(fā)發(fā)票，

49、端端掉作假假窩點，鏟鏟除不法法團伙，摧摧毀假發(fā)發(fā)票銷售售網(wǎng)絡(luò)。北京地稅局局 “預(yù)征”防范預(yù)預(yù)售偷稅稅 【開利利綜合報報道】開發(fā)商商在取得得定金和和預(yù)售款款后不及及時申報報稅款仍仍是稅收收征管的的“老大難難”。由于于房地產(chǎn)產(chǎn)大多數(shù)數(shù)是采取取“期房滾滾動開發(fā)發(fā)模式”，當預(yù)預(yù)售形成成大規(guī)模?；乜钪螅_開發(fā)商可可以將預(yù)預(yù)售款的的一部分分打入各各類代理理公司的的賬戶，其其科目為為“服務(wù)費費”。按照照上述手手法，房房企的經(jīng)經(jīng)營收入入就會減減少，所所需繳納納的稅款款自然也也就隨之之降低。有開發(fā)發(fā)商透露露，為了了遏止房房地產(chǎn)企企業(yè)的這這種漏稅稅行為，北北京市地地稅局已已經(jīng)開始始了企業(yè)業(yè)所得稅稅預(yù)先“計提”

50、的試驗驗，借此此來控制制開發(fā)商商的漏稅稅行為?！坝嬏帷蹦Ｊ绞侵冈诿恳荒甓乳_始時，按照相應(yīng)比例，對房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅進行“預(yù)征”，待樓盤銷售形成回款之后，再最終確定應(yīng)征收的總額。北京市市地稅局局表示，從從今年77月開始始，地稅稅局開始始從立案案環(huán)節(jié)、核核查環(huán)節(jié)節(jié)、審理理環(huán)節(jié)、執(zhí)執(zhí)行環(huán)節(jié)節(jié)，來查查開發(fā)商商的偷稅稅行為。為為了加大大對開發(fā)發(fā)商偷稅稅問題的的查處，北北京市地地稅部門門還將在在今年年年底實現(xiàn)現(xiàn)稅務(wù)稽稽查更高高層次的的局級執(zhí)執(zhí)法。與與此同時時，對信信譽不好好甚至惡惡劣的企企業(yè)，不不僅加大大處罰力力度，及及時移送送公安機機關(guān)處理理，還要要對其進進行曝光光。此外，北京京地稅局局有關(guān)人人員還

51、透透露，目目前正在在探索建建立房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)納稅評評估模型型，開展展有針對對性的稅稅收征管管工作。只只要輸入入房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)面面積、銷銷售價格格、銷售售率等基基本信息息，評估估模型就就能科學學地分析析測算各各項指標標是否合合格，初初步斷定定該企業(yè)業(yè)是否存存在涉稅稅問題?！敖衲晔欠糠康禺a(chǎn)稅稅收關(guān)鍵鍵一年?！?【開利利綜合報報道】北京市市地方稅稅務(wù)局近近日發(fā)布布20005年第第2期欠稅稅公告顯顯示，共共有400余家欠欠稅單位位“榜上有有名”，其中中4家為房房地產(chǎn)企企業(yè)。從從公布名名單來看看，這些些房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)多多數(shù)欠稅稅金額巨巨大，最最多的是是北京某某大型房房地產(chǎn)公公司，欠欠繳稅款款高達9907萬萬

52、元，另另3家房地地產(chǎn)公司司欠稅金金額也均均為幾百百萬元，4家企業(yè)欠稅總金額達2800多萬元，欠繳稅種多為營業(yè)稅?！敖衲晔欠康禺a(chǎn)稅收關(guān)鍵一年。”國稅務(wù)總局征收管理司司長表示，在房地產(chǎn)信貸收緊，銷售疲軟帶來的資金壓力下，房產(chǎn)企業(yè)欠稅和混水摸魚的偷、漏稅必將大量發(fā)生?！皣壹叶悇?wù)總總局已連連續(xù)三年年將房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)作為稅稅收專項項檢查對對象，檢檢查中也也出現(xiàn)了了不少問問題?！北本┑氐胤蕉悇?wù)務(wù)局局長長王紀平平說。據(jù)據(jù)其透露露，從220033年開始始到今年年上半年年，北京京地方稅稅務(wù)局已已對11103戶戶房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)進進行納稅稅檢查，發(fā)發(fā)現(xiàn)有問問題的房房地產(chǎn)企企業(yè)達到到7255戶，有有問題率率達到666

53、%，其其中千萬萬元以上上的案件件達到224個。來自北北京地方方稅務(wù)局局20003年年20005年全全市開展展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)稅收收檢查工工作情況況通報顯顯示，220033年20005年上上半年共共計查處處房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)中中存在嚴嚴重涉稅稅違法問問題的案案件1880件，查查補稅款款758845萬萬元，占占查補稅稅款總額額75%?！胺糠康禺a(chǎn)業(yè)業(yè)是惟一一一個連連續(xù)三年年進行專專項檢查查的行業(yè)業(yè)。而從從目前來來看，房房地產(chǎn)企企業(yè)偷稅稅漏稅的的手段越越來越復復雜，尋尋求公開開保護也也越來越越多?！苯衲?月中旬旬在北京京召開的的首屆房房地產(chǎn)稅稅收稽查查研討會會上，國國家稅務(wù)務(wù)總局稽稽查局官官員孫海海亭發(fā)出出如此感

54、感嘆。國務(wù)院院發(fā)展研研究中心心針對我我國目前前房地產(chǎn)產(chǎn)稅收政政策進行行了專題題研究，據(jù)據(jù)國務(wù)院院發(fā)展研研究中心心副主任任謝伏瞻瞻表示，其其研究成成果中中國房地地產(chǎn)稅收收政策研研究報告告中已已明確提提出了我我國20005年年將進行行稅制改改革，并并于年中中在一些些城市進進行模擬擬運行?！斑@表表明中央央政府已已意識到到目前我我國房地地產(chǎn)稅制制設(shè)置存存在需要要完善的的地方。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認為。營業(yè)稅和企企業(yè)所得得稅是偷偷漏稅重重災(zāi)區(qū) 【開利利綜合報報道】“在房地地產(chǎn)所涉涉及的112個稅稅種里，營營業(yè)稅和和企業(yè)所所得稅是是房地產(chǎn)產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅稅中的主主體。這這兩稅涉涉及環(huán)節(jié)節(jié)多，征征管難度度

55、大，因因而成為為偷逃稅稅的重災(zāi)災(zāi)區(qū)。有有些時候候是偷稅稅漏稅，有有些則是是合理避避稅，特特別是中中小企業(yè)業(yè)更容易易操作?！敝康禺a(chǎn)經(jīng)濟學家、北京國際投資發(fā)展公司總裁杜猛指出，如營業(yè)稅按營業(yè)額來計算，但目前多數(shù)房地產(chǎn)項目是在期房階段下銷售，收取定金，最初開具的是收據(jù)，并非發(fā)票，定金將不會被計入營業(yè)收入，而是計入往來賬款科目。當預(yù)售形成大規(guī)模回款之后，如果有代理公司，開發(fā)企業(yè)可將預(yù)售款的一部分打入各類代理公司賬戶，其科目為“服務(wù)費”。這樣房房企經(jīng)營營收入自自然就會會減少，所所需繳納納的稅款款自然也也隨之降降低。同樣在在企業(yè)所所得稅方方面，主主要是通通過加大大成本行行為和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移企業(yè)業(yè)經(jīng)營收收入方式

56、式避稅。降降低企業(yè)業(yè)經(jīng)營收收入，通通過人為為擴大企企業(yè)經(jīng)營營成本，由由此來拉拉低企業(yè)業(yè)收入；而轉(zhuǎn)移移企業(yè)經(jīng)經(jīng)營利潤潤則是通通過其下下屬的關(guān)關(guān)聯(lián)公司司進行業(yè)業(yè)務(wù)來往往，將企企業(yè)經(jīng)營營所得利利潤轉(zhuǎn)移移到關(guān)聯(lián)聯(lián)公司，通通過該公公司將其其經(jīng)營所所得降低低，因此此目前房房地產(chǎn)公公司一般般都下設(shè)設(shè)多個子子公司。房地產(chǎn)產(chǎn)征稅稅稅種：土土地增值值稅、城城鎮(zhèn)土地地使用稅稅、耕地地占用稅稅、房產(chǎn)產(chǎn)稅、城城市房地地產(chǎn)稅和和契稅。房企經(jīng)營所所繳納稅稅種：企企業(yè)所得得稅、營營業(yè)稅、城城市維護護建設(shè)稅稅、土地地增值稅稅、房產(chǎn)產(chǎn)稅、城城鎮(zhèn)土地地使用稅稅、印花花稅、契契稅、教教育費附附加等。【地產(chǎn)投資資】北京市統(tǒng)計計局：民民

57、間資本本已八成成投向房房地產(chǎn)【開利利地產(chǎn)報報道】據(jù)市統(tǒng)統(tǒng)計局投投資處最最新統(tǒng)計計，1-8月，全全市累計計完成固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資114355.1億億元，同同比增長長14%.其中中房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資完成成7855億元，增增長7%；民間間投資中中近八成成投向房房地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)。 數(shù)據(jù)顯示，上上半年全全市投資資增速始始終保持持在100%左右右，進入入下半年年，增速速有所回回升，基基本保持持在155%左右右。其中中國有投投資、民民間投資資均有不不同程度度增長。民民間投資資的投向向仍以房房地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)為為主。數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，1-8月，民民間投資資中房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資完完成6004.66億元，占占全市民民間投資資

58、的比重重為799.6%.1-8月，從從區(qū)域投投資的完完成情況況看，投投資增長長最快的的是功能能拓展區(qū)區(qū)（朝陽陽區(qū)、豐豐臺區(qū)、石石景山區(qū)區(qū)和海淀淀區(qū)），完完成投資資7455億元，增增長200.7%；發(fā)展展新區(qū)（房房山區(qū)、通通州區(qū)、順順義區(qū)、昌昌平區(qū)和和大興區(qū)區(qū)）完成成投資3352.3億元元，增長長9.33%；核核心區(qū)（東東城區(qū)、西西城區(qū)、崇崇文區(qū)和和宣武區(qū)區(qū)）完成成投資2259.1億元元，增長長6.44%；生生態(tài)涵養(yǎng)養(yǎng)區(qū)（門門頭溝區(qū)區(qū)、平谷谷區(qū)、懷懷柔區(qū)、密密云縣和和延慶縣縣）共完完成投資資78.7億元元，增長長4.11%。北北京市統(tǒng)統(tǒng)計局分分析，總總體看，全全市城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整并沒沒有發(fā)生生較

59、大變變化，生生態(tài)涵養(yǎng)養(yǎng)區(qū)的投投資增速速慢、比比重低，今今后將有有較大的的投資空空間。上海摸底閑閑置土地地 處置政政策即將將出臺 【開開利地產(chǎn)產(chǎn)報道】上海市市房屋土土地資源源管理局局的一份份調(diào)查材材料顯示示，截至至20005年6月30日，上上海市共共有未動動工建設(shè)設(shè)二年以以上經(jīng)營營性土地地12662公頃頃。上海海市房地地局指出出，上海海將出臺臺相關(guān)的的閑置土土地處置置辦法，使使閑置土土地處置置納入動動態(tài)、長長效、依依法軌道道。據(jù)悉，上上海市房房地局剛剛剛完成成了對上上海閑置置土地清清理現(xiàn)狀狀的“摸底”復核?！斑@次次復核，上上海市房房地局出出動了好好幾個相相關(guān)部門門，組成成幾個小小組到對對各區(qū)縣縣

60、的閑置置土地情情況進行行了調(diào)研研?！弊蛉?，上上海市房房地局有有關(guān)負責責人指出出。調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，截止止到今年年6月30日，上上海市共共有未動動工建設(shè)設(shè)二年以以上經(jīng)營營性土地地面積112622公頃，其其中中心心城區(qū)1190公公頃，郊郊區(qū)10072公公頃。上上海市房房地局有有關(guān)負責責人強調(diào)調(diào)：“近年來來加大存存量盤活活的力度度，已經(jīng)經(jīng)開工或或收回調(diào)調(diào)整的地地塊達2298幅幅，共計計21000公頃頃?！碧幹谜呒醇磳⒊雠_臺“目前前(處置閑閑置土地地)具體政政策的制制定已經(jīng)經(jīng)進入準準備階段段?！比涨?，上上海市房房地局有有關(guān)負責責人強調(diào)調(diào)。據(jù)介紹紹，上海海市房地地局將進進一步對對閑置土土地的原原因進行