1、10/10什么是土地使用權(quán)出讓？ 答：土地使用權(quán)出讓，是指鄭州市人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 什么是協(xié)議出讓土地使用權(quán)？答:協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準,經(jīng)過協(xié)商確定土地價格,并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為.哪些土地使用權(quán)出讓可采取協(xié)議方式？答:根據(jù)“深府20194號”文的規(guī)定，協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)僅限于以下范圍：（一）工業(yè)用地（特區(qū)內(nèi)限高新技術(shù)項目用地）；(二）市、區(qū)政府建設的社會微利商品房用地和全成本微利商品房用地;（三）市、區(qū)財

2、政全額投資的機關(guān)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政設施用地等公益性、非營利性用地;(四)軍事用地.哪些土地使用權(quán)出讓經(jīng)市政府批準后可采取協(xié)議方式？答:根據(jù)“深府200194號”文的規(guī)定,下列用地也可以采取協(xié)議出讓方式出讓土地使用權(quán)，但必須按公告的市場價格出讓，并將出讓情況予以公示：（一）屬特區(qū)急需或特別鼓勵發(fā)展的項目用地；（二)市政府以土地入股合作的項目用地.什么是土地的掛牌交易?答：土地的掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機構(gòu)進行公告，并接受交易申請的行為。土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應公告最低交易價和其他交易條件。公告期限不少于30日。 公告期限屆滿，按照以下規(guī)定確定能否成交

3、:（一）若在規(guī)定期限內(nèi)只有一個申請人,且報價高于最低交易價,并符合其它交易條件的，則此次交易成交;(二）在規(guī)定期限內(nèi)有二個以上申請人的,允許多次報價,土地使用權(quán)應由出價高者獲得。報價相同的，由在先報價者獲得；（三）若在規(guī)定期限內(nèi)沒有申請人，或者只有一個申請人但報價低于最低交易價或不符合其他交易條件的，委托人可調(diào)整最低交易價，重新委托交易中心交易。 報價以報價單為準成交后，由委托人與買方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,并由交易中心鑒證。 申請人掛牌交易所公告的最低交易價由委托人決定，但該最低交易價不得低于應補交地價、應繳納稅費及應付交易服務費用之和。協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 第一條為加強國有土地資產(chǎn)管

4、理，優(yōu)化土地資源配置,規(guī)范協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)行為，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法和中華人民共和國土地管理法實施條例，制定本規(guī)定. 第二條在中華人民共和國境內(nèi)以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的，適用本規(guī)定。 本規(guī)定所稱協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 第三條 出讓國有土地使用權(quán),除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采(勻或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。 第四條 協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則. 以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得

5、低于按國家規(guī)定所確定的最低價。 第五條協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應當繳納的有關(guān)稅費之和有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的0%. 低于最低價時國有土地使用權(quán)不得出讓。 第六條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府國土資源行政主管部門應當依據(jù)本規(guī)定第五條的規(guī)定擬定協(xié)議出讓最低價,報同級人民政府批準后公布，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門實施.第七條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、國家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權(quán)出讓計劃，報

6、同級人民政府批準后組織實施。 國有土地使用權(quán)出讓計劃經(jīng)批準后，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒介向社會公布。 因特殊原因,需要對國有土地使用權(quán)出讓計劃進行調(diào)整的,應當報原批準機關(guān)批準，并按照前款規(guī)定及時向社會公布。 國有土地使用權(quán)出讓計劃應當包括年度土地供應總量、不同用途土地供應面積、地段以及供地時間等內(nèi)容 第八條國有土地使用權(quán)出讓計劃公布后，需要使用土地的單位和個人可以根據(jù)國有土地使用權(quán)出讓計劃，在市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布的時限內(nèi)，向市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出意向用地申請。 市、縣人民政府國土資源行政主管部門公

7、布計劃接受申請的時間不得少于3日. 第九條在公布的地段上,同一地塊只有一個意向用地者的,市、縣人民政府國土資源行政主管部門方可按照本規(guī)定采取協(xié)議方式出讓;但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外. 同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的,市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定,采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。第十條對符合協(xié)議出讓條件的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門會同城市規(guī)劃等有關(guān)部門,依據(jù)國有土地使用權(quán)出讓計劃、城市規(guī)劃和意向用地者申請的用地項目類型、規(guī)模等,制定協(xié)議出讓土地方案。 協(xié)議出讓土地方案應當包括擬出讓地塊的具體位置、界址、用途、面積

8、、年限、土地使用條件、規(guī)劃設計條件、供 第十一條市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和擬出讓地塊的情況，按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的規(guī)定，對擬出讓地塊的土地價格進行評估,經(jīng)市、縣人民政府國土資源行政主管部門集體決策合理確定協(xié)議出讓底價。 協(xié)議出讓底價不得低于協(xié)議出讓最低價。協(xié)議出讓底價確定后應當保密,任何單位和個人不得泄露. 第十二條 協(xié)議出讓土地方案和底價經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后,市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當與意向用地者就土地出讓價格等進行充分協(xié)商，協(xié)商一致且議定的出讓價格不低于出讓底價的，方可達成協(xié)議。 第十三條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據(jù)協(xié)議結(jié)果,

9、與意向用地者簽地使用權(quán)出讓合同 第十四土地使用權(quán)出讓合同簽訂后7日內(nèi),市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當將協(xié)議出讓結(jié)果在土地有形市場等指定場所,或者通過報紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒介向社會公布，接受社會監(jiān)督. 公布協(xié)議出讓結(jié)果的時間不得少于5日. 第十五條土地使用者按照國有土地使用權(quán)出讓合同的約定,付清土地使用權(quán)出讓金、依法辦理土地登記手續(xù)后，取得國有土地使用權(quán)。 第十六條 以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的。需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的， 應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓

10、合同,按變更后的土地用途，以變更時的土 地市場價格補交相應的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。 第十七條違反本規(guī)定，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分：(一)不按照規(guī)定公布國有土地使用權(quán)出讓計劃或者協(xié)議出讓結(jié)果的； （二)確定出讓底價時未瘀；（三）泄露出讓底價的； (四)低于協(xié)議出讓最低價出讓國有土地使用權(quán)的； (五）減免國有土地使用權(quán)出讓金的。 違反前款有關(guān)規(guī)定,情節(jié)嚴重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任. 第十八條 國土資源行政主管部門工作人員在協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)活動中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的,依法追

11、究刑事責任。 第十九條 采用協(xié)議方式租賃國有土地使用權(quán)的，參照本規(guī)定執(zhí)行。 第二十條本規(guī)定自20年8月1日起施行.原國家土地管理局1995年6月8日發(fā)布的協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價確定辦法同時廢止。項目名稱國有協(xié)議出讓土地使用權(quán)申辦程序行政許可依據(jù)依據(jù)中華人民共和國土地管理法實施條例第二十二、二十九條。中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第九條。中華人民共和國國土資源部第21號令。 申報條件和材料1、請設用地預審通知書;3、可行性研究報告批復或其它立項批準文件；、建設用地規(guī)劃許可證;5、方案設計審查意見通知書;6、規(guī)劃部門批準的總平面布置圖； 7、有資質(zhì)單位出具的土地勘測定界報

12、告;8、建設單位營業(yè)執(zhí)照； 、勻資質(zhì)證書； 1、建設單位法人代表身份證明；1、土地使用有關(guān)協(xié)議;1、用地范圍內(nèi)原土地權(quán)屬證明(國有土地使用證等)；13、1:50地籍圖或地形圖(數(shù)字地形圖電子文檔）; 14、其它相關(guān)文件辦理程序1、土地供應前公示2、建設用地預審3、建設用地申請4、土地出讓金測算5、市區(qū)會審并草簽國有土地使用權(quán)出讓合同6、擬訂建設項目用地呈吀供地方案7、上報市政府審批用地8、簽訂正式國有土地使用權(quán)出讓合同、完清出讓金及相關(guān)稅費后，領取建設用地批準書收費項目和收費依據(jù)依據(jù)中華人民共和國土地管理法實施條例第二十二、二十九條。中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第九條。中

13、華人民共和國國土資源部第21號令。項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之差異及合法性分析摘要：股權(quán)轉(zhuǎn)讓,是公司股東依法將自己的全部或部分股權(quán)、股份有償轉(zhuǎn)讓給他人,使他人取得對公司的股東權(quán)益的民事法律行為。本文的股權(quán)轉(zhuǎn)讓僅指有限責任公司的股東依法將自己的全部或部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。由于市場、資金等情況的變化，項目公司在獲得土地使用權(quán)后不能順利開發(fā)的情況在現(xiàn)實中客觀存在。在這種情況下,根據(jù)市場經(jīng)驗和通常做法,一般會考慮兩種選擇:一是項目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓,二是項目公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。由于各種條件的限制，現(xiàn)實操作中,選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓的往往多于選擇土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，也就是說通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓來實現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方

14、式多于土地使用權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓這種情況已經(jīng)引起了政府主管部門的重視，甚至已有要求限制以股權(quán)轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的操作方式的呼聲,因為其認為這是變相的炒地皮。但本人認為,這種呼聲是沒有合法依據(jù)的，股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓均是具有法律依據(jù)，且具有各自不同的特點,也各有利弊。選擇何種轉(zhuǎn)讓方式，是項目公司及其股東的自由選擇，完全具有合法性。 一、 股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的定義 股權(quán)轉(zhuǎn)讓，是公司股東依法將自己的全部或部分股權(quán)、股份有償轉(zhuǎn)讓給他人,使他人取得對公司的股東權(quán)益的民事法律行為。本文的股權(quán)轉(zhuǎn)讓僅指有限責任公司的股東依法將自己的全部或部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人的行為. 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地使用人將其擁有的

15、土地使用權(quán)再移轉(zhuǎn)給他人的行為。這里的“再移轉(zhuǎn)，是指土地使用人在從政府或其他人手中取得土地使用權(quán),已經(jīng)發(fā)生至少一次土地使用權(quán)主體的變更，而轉(zhuǎn)讓意味著至少第二次主體變更。由于轉(zhuǎn)讓是以主體的變更為界定標準，以土地使用權(quán)出售、交換、贈予、繼承、合建、投資入股等涉及土地使用人變更的行為均可視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。本文的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓僅指項目公司將由政府出讓取得的土地使用權(quán)出售或再出售的行為。 二、 股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之限制條件的區(qū)別是股權(quán)轉(zhuǎn)讓較多被采用的根本原因。法律法規(guī)對股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制條件有不同的規(guī)定，這是對股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進行合法性審查的關(guān)鍵. 項目公司股東之間的股權(quán)轉(zhuǎn)

16、讓根據(jù)公司法規(guī)定,沒有限制條件；而股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán),其限制條件是應當經(jīng)其他股東過半數(shù)同意。但公司法又規(guī)定：“股東應就其股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項書面通知其他股東征求同意，其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復的,視為同意轉(zhuǎn)讓。其他股東半數(shù)以上不同意轉(zhuǎn)讓的,不同意的股東應當購買該轉(zhuǎn)讓的股權(quán)；不購買的,視為同意轉(zhuǎn)讓。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，在同等條件下,其他股東有優(yōu)先購買權(quán)。兩個以上股東主張行使優(yōu)先購買權(quán)的,協(xié)商確定各自的購買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時各自的出資比例行使優(yōu)先購買權(quán)。由此可見，股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)的限制條件即應當經(jīng)其他股東過半數(shù)同意，只是一個程序性限制,而不是實質(zhì)或?qū)嶓w性限制，

17、即不存在其他股東不同意轉(zhuǎn)讓就不得轉(zhuǎn)讓的情形.但是,涉及國有或外資的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，根據(jù)有關(guān)特別法和特別規(guī)定,國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓將涉及到國有資產(chǎn)管理部門、產(chǎn)權(quán)交易中心等機構(gòu)的監(jiān)管，在轉(zhuǎn)讓時也將涉及上級部門審批、于產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌交易等限制;國內(nèi)企業(yè)的持股人將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給外國投資主體或是外商投資企業(yè)的持股人將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給國內(nèi)投資主體，將涉及到企業(yè)性質(zhì)變更、外商優(yōu)惠政策的變更、外商投資領域限制、外商投資主管部門批準等的限制和約束.如未能達到上述實質(zhì)條件及程序要求，則可能導致股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為無效.對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制條件,城市房地產(chǎn)管理法第三十七條規(guī)定:“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓:(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的氀第三十八

18、條的條件的；(二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;（三）依法收回土地使用權(quán)的;（四)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權(quán)屬有爭議的；(六）未依法登記領取權(quán)屬證書的;（七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形.”第三十八條規(guī)定“以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,應當符合下列條件:(一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā),屬于房屋建設工程的,完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。 基于上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的諸多立法限制,而股權(quán)轉(zhuǎn)

19、讓的實質(zhì)或?qū)嶓w性限制較少,實踐操作中投資者通過收購項目公司的部分股權(quán)或全部股權(quán)以合理規(guī)避土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的上述法定轉(zhuǎn)讓條件,尤其為規(guī)避未完成開發(fā)投資總額百分之二十五的法定限制即成為常例. 三、 股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之異同及股權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法性. 受讓項目公司的股權(quán)，其最根本目的一般是為了土地使用權(quán)，其實質(zhì)目的往往是與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的一致的。這種市場取向的目的也是合情合理的,因為受讓一個公司的瘀目的肯定是基于這個公司名下存在有價值的資產(chǎn)（固定資產(chǎn)、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)），一個沒有資產(chǎn)的公司一般是不會有人來受讓的.但股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是存在本質(zhì)區(qū)別的： （一）性質(zhì)不同。按法理通說,公司產(chǎn)權(quán)交易

20、包括股權(quán)交易與資產(chǎn)交易，股權(quán)轉(zhuǎn)讓就是股權(quán)交易，而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是資產(chǎn)交易的一種.因此,股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是項目公司產(chǎn)權(quán)交易的兩個不同層面，其性質(zhì)是不同的。（二)法律依據(jù)不同。股權(quán)轉(zhuǎn)讓的直接法律依據(jù)是公司法第七十二條:“有限責任公司的股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或者部分股權(quán)。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應當經(jīng)其他股東過半數(shù)同意。 而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的直接法律依據(jù)是城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四條：“依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用者,其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動。合法權(quán)益受國家法律保護。”及城市房地產(chǎn)管理法第三十六條：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)

21、利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！?（三）主體不同。從上述法律規(guī)定可看出，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的主體是項目公司的股東。而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的主體是土地使用權(quán)的權(quán)利人即項目公司，兩者主體是不同的。(四）客體不同股權(quán)轉(zhuǎn)讓處分的客體是項目公司的全部或部分股權(quán),屬于債權(quán)范疇而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓處分的客體是土地使用權(quán)這種物權(quán) (五)結(jié)果不同。股權(quán)轉(zhuǎn)讓所導致的結(jié)果是公司所有者即股東的變更，所完成的標志為在工商登記部門股東登記事項的變更，不會涉及公司名下土地使用權(quán)人的變更；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓結(jié)果則是土地使用權(quán)的權(quán)利人的變更，所完成的標志為土地使用權(quán)證所載明的使用主體易名,并需重新核發(fā)產(chǎn)權(quán)證由上可見，股

22、權(quán)轉(zhuǎn)讓是股東根據(jù)公司法規(guī)定對股權(quán)的處分行為，處分的主體是股東，處分的客體是股權(quán)；土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓則是公司依據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例和城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定對公司財產(chǎn)的處分行為,處分的主體是公司，處分的客體是土地使用權(quán)這種物權(quán)。即處分土地使用權(quán)和處分股權(quán)是兩個不同的層面和不同主體所形成的法律關(guān)系。城市房地產(chǎn)管理法第三十七條、第三十八條的規(guī)定顯然是對土地使用權(quán)于物權(quán)層面流轉(zhuǎn)時應遵循的條件作了規(guī)定，而通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式完成實際的土地使用權(quán)的變更，于法定形式上則是股權(quán)層面的流轉(zhuǎn)，這種股權(quán)的流轉(zhuǎn)不涉及項目公司的土地使用權(quán)的物權(quán)變動,只要符合公司法和其他相關(guān)法律、法規(guī)對股權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)定的條件即可，

23、因此無需受一管理法的限制，對于通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式間接使受到第三十七條、第三十八條規(guī)定限制的土地使用權(quán)改變實際控制人,不應影響到股權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法性.兩者受不同的法律規(guī)范調(diào)整，應適用其對應的法律規(guī)范，而不能將調(diào)整房地產(chǎn)這種物權(quán)變動的法律規(guī)范適用于股權(quán)變動。 四、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的利弊分析 （一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的利弊分析. 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是一種物權(quán)變動，據(jù)我國的房地產(chǎn)制度，土地作為不動產(chǎn),往往表現(xiàn)為靜態(tài)的存在,如果在土地使用權(quán)上創(chuàng)設權(quán)利，應當滿足不動產(chǎn)權(quán)利的公示公信要求因此土地使用權(quán)上的權(quán)利限制情況,受讓方一般是可以于不動產(chǎn)登記部門查詢清楚的。如果出讓方和第三人在土地使用權(quán)上創(chuàng)設權(quán)利而沒有在不動

24、產(chǎn)登記部門登記，則對善意受讓方亦不具有對抗力。所以,土地使用C謀方來說,風險是比較小的。這是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的主要優(yōu)點。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的弊端為：1如前所述,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓存在城市房地產(chǎn)管理法第三十七條、第三十八條的諸多立法限制，特別是目前仍存在的完成開發(fā)投資總額25的限制成為目前許多土地使用權(quán)不能直接轉(zhuǎn)讓的障礙性規(guī)定.2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓另一弊端是稅費成本較高，除交易手續(xù)費和印花稅等外，受讓方要交納較高的契稅,轉(zhuǎn)讓方需交納較高的營業(yè)稅、土地增值稅這也是影響土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓的重要因素.3。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的手續(xù)也比較繁雜，要涉及土地使用權(quán)權(quán)利人和項目建設開發(fā)者名稱、批文、許可證等事項的變更登記。 （

25、二)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的利弊分析. 與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相比較，股權(quán)轉(zhuǎn)讓具有以下優(yōu)勢：1限制條件較少，最主要表現(xiàn)為可不考慮項目開發(fā)進展程度均可進行。2.手續(xù)簡單,只需在簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后到工商管理部門辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記即可。費用節(jié)省,根據(jù)目前規(guī)定，除了很低的印花稅，僅存在轉(zhuǎn)讓方交納企業(yè)所得稅或是個人所得稅，而受讓方不存在其他稅費4交接快速，由于不涉及不動產(chǎn)權(quán)證、批文、許可證等變更，受讓方能快速進入項目并啟動開發(fā)工作。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓雖然簡便易行,但也存在著以下大弊端:或有債務的風險很高。項目公司是一個動態(tài)的獨立運行主體，長期的經(jīng)營行為,不可避免地將會產(chǎn)生對外債務或存在對外擔保、資產(chǎn)抵押等情形，而該等行為并非均需

26、完成公示程序。因此,即使進行了前期全面調(diào)查,也無法完全規(guī)避項目公司存在對外擔保、股權(quán)轉(zhuǎn)讓前的不明債務或違約合同賠償?shù)蕊L險。并且由于長期經(jīng)營，有些或有債務的發(fā)生，轉(zhuǎn)讓方自己也是不可能預見或知曉的.而受讓方受讓股權(quán)后必須對項目公司的債權(quán)債務全面承繼，這就是股權(quán)轉(zhuǎn)讓的最大風險. 五、 股權(quán)轉(zhuǎn)讓應注意的法律問題如前所述，股權(quán)轉(zhuǎn)讓亦存在重大風險及各種條件限制,股權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法操作有賴于對具體情況的具體分析，本文不詳述股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的具體內(nèi)容,僅根據(jù)實踐經(jīng)驗提出以下幾點應注意的法律問題： 1程序上,必須注意股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)應經(jīng)其他股東過半數(shù)同意。這里的“過半數(shù)”應理解為其他股東人數(shù)的過半數(shù),而非股權(quán)或

27、出資比例的過半數(shù).如果發(fā)生未經(jīng)其他股東過半數(shù)同意而向非股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的情況,這時股權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力.如果其他股東以該股權(quán)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)過半數(shù)其他股東同意而主張無效并主張優(yōu)先購買權(quán),則該股權(quán)轉(zhuǎn)讓將無效；如果其他股東過半數(shù)事后追認同意該股權(quán)轉(zhuǎn)讓，或者發(fā)生雖不同意轉(zhuǎn)讓但也不同意購買而視為同意轉(zhuǎn)讓的情形，則該股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同將為有效. 。國有或外資股權(quán)的審批。如前所述，如果轉(zhuǎn)讓的股權(quán)是國有的，或者雙方中有一方是國有企業(yè),那么股權(quán)的轉(zhuǎn)讓或受讓必須履行轉(zhuǎn)讓或受讓主體向上級主管部門和國有資產(chǎn)管理機構(gòu)報批等特定法定程序,還可能要涉及股權(quán)評估、產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)掛牌交易等程序。否則，將可能導致股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為無效。如果是國內(nèi)企業(yè)的持股人

28、將股份轉(zhuǎn)讓與外國投資主體或是外商投資企業(yè)的持股人將股份轉(zhuǎn)讓,則將涉及外資主管部門的審批,否則亦可能導致股權(quán)轉(zhuǎn)讓無效。 3。出資真實性的審查。確定股東是否享有公司的股權(quán)，司法實踐一般以公司章程和股東名冊為依據(jù)，而不是看股東是否出資，出資是否達到其所認繳的數(shù)額以及出資后是否抽逃出資.但上述出資不實情形肯定影響受讓人的權(quán)益,受讓人要慎重審查。不實出資或抽逃出資的股東與受讓人簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否有效,關(guān)鍵要看其在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時候是否存在欺詐。如果轉(zhuǎn)讓人在受讓人簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時，將自己不實出資或抽逃出資的事實告訴了受讓人,而受讓人仍然愿意購買其股權(quán)，或受讓人事后知道轉(zhuǎn)讓人出資不實或抽逃出資而放棄行使撤銷

29、權(quán)的，司法實踐一般會認定股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效，并由受讓人承擔補足出資的責任。但是，如果轉(zhuǎn)讓人在與受讓人簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時，隱瞞了自己不實出資的事實，受讓人因此而做出錯誤的意思表示的,則可以請求撤銷或變更股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同.因為按照合同法第五十三條的規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同,受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或撤銷. 。交割日及其前后債務的處理.股權(quán)轉(zhuǎn)讓對受讓人來說最大的風險是債務風險。因此,股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應明確股權(quán)轉(zhuǎn)讓交割日，該交割日和股權(quán)變更登記日可能不一致.一般約定交割日前項目公司債務由轉(zhuǎn)讓人實際承擔,交割日后項目公司債務由受讓人實際承擔.并應要求轉(zhuǎn)讓方作出聲明和保證,其內(nèi)容一般主要包括:已提供的文件與資料均為真實且無遺漏；除已披露的債權(quán)債務外不存在其他債權(quán)債務;目標公司未設定披露外的保證、抵押、質(zhì)押等擔保;公司的財產(chǎn)完整無瑕疵等。同時,應當對上述聲明和保證約定對應的違約責任以及合同解除權(quán)。也可要求轉(zhuǎn)讓方對今后或有債務提供物的擔?；虻谌说谋ＷC 審查與核驗土地使用權(quán)出讓合同,是確保股權(quán)轉(zhuǎn)讓能合法獲得土地使用權(quán)實質(zhì)目的關(guān)鍵措施。通過項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)目的是要獲得土地使用權(quán),因此股權(quán)轉(zhuǎn)讓應對土地使用權(quán)的具體情況,如坐落、面積、用途、規(guī)劃參數(shù)、用地條件、權(quán)證情況等做詳細調(diào)查.其中,最有效的手段是審查與核驗第一手轉(zhuǎn)讓人與政府土地