1、無錫靈山耿灣禪意小鎮(zhèn)項目分享-一個顛覆“旅游札幌，地產(chǎn)賺錢”的傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)模式的項目！一個持續(xù)深耕十七年，步步為盈向運營要利潤的模式典范！2012年9月12一、開發(fā)商背景及運營模式無錫靈山文化旅游集團(tuán)有限公司是一家以旅游、文化為主體，涉及文化、旅游、地產(chǎn)、投資等多種產(chǎn)業(yè)的多元化企業(yè)集團(tuán)3“靈山”商標(biāo)被評為“中國馳名商標(biāo)”，形成了旅游、文化、出版、地產(chǎn)、投資、酒店、食品、工藝品、餐飲等靈山產(chǎn)業(yè)鏈。靈山勝境被授予“國家AAAAA級旅游景區(qū)”稱號。景區(qū)自1997年開園以來，累計接待海內(nèi)外游客4000多萬人次。兩大品牌業(yè)務(wù)多元化產(chǎn)業(yè)包括：靈山勝景、文化傳播、文化旅游紀(jì)念品、餐飲、靈山精舍、食品、香燭、

2、物業(yè)、地產(chǎn)（印象劍橋，別墅社區(qū)）等靈山勝景管理架構(gòu) 無錫靈山文化旅游集團(tuán)有限公司旗下的三家子公司負(fù)責(zé)靈山勝境的管理運營無錫靈山文化旅游集團(tuán)有限公司靈山景區(qū)文化旅游有限公司靈山景區(qū)經(jīng)營有限公司靈山景區(qū)管理有限公司人數(shù)規(guī)模：60-70人；主要職責(zé)：一次消費，包括：景區(qū)大門和旅行社對外的運作。人數(shù)規(guī)模：不詳；主要職責(zé)：二次消費，包括：導(dǎo)游、電瓶車、吃飯、紀(jì)念品、購物、餐飲、住宿等。人數(shù)規(guī)模：550左右的人，其中70多個實習(xí)生；主要職責(zé)：提供服務(wù)和保障平臺，包括：停車場、票房、游客服務(wù)部、安保部、園林部、設(shè)備部、劇場演繹部、綜合管理辦公室等對內(nèi)花錢部門。靈山勝境已成為無錫休閑旅游的重要組成部分，是以佛

3、文化為主題的旅游地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)典案例5中國最為完整、也是唯一集中展示釋迦牟尼成就的佛教文化主題園區(qū)。經(jīng)過17年的開發(fā)建設(shè)，已經(jīng)成為中外聞名的佛教文化旅游勝地，每年接待世界各地的游客300余萬人次。一期工程靈山大佛（1994-1997年）：以靈山大佛為核心，打造區(qū)域的標(biāo)識性建筑三期三期一期二期概況：一期工程以靈山大佛為核心，在原有祥符禪寺的基礎(chǔ)上，新建天下第一掌、百子戲彌勒、佛教文化博覽館等核心項目，靈山大佛：高88米，連同三層石頭基座在內(nèi)通高101.5米。比“佛是一座山，山是一尊佛”的四川樂山大佛還高出17米，是當(dāng)時世界上最高的青銅佛像天下第一掌：為靈山大佛右手的復(fù)制件，它與靈山大佛右手形狀、大小

4、完全一樣，以1：1的比例復(fù)制而成百子戲彌勒：高3米，寬7.8米，重9噸,在彌勒碩大的身體上，塑有整整一百個正在嬉戲耍鬧的小頑童，各個形神各異佛教文化博覽館：展示了中國五方五佛，藏傳、南傳、漢傳三大佛教體系等豐富的佛教文化內(nèi)容靈山大佛百子戲彌勒天下第一掌二期工程靈山文化園（2002-2003年）：以九龍灌浴為核心，進(jìn)一步延展佛教主題，增強項目的參與性三期三期一期二期五智門菩提大道概況：占地25萬平, 其中綠化面積約14萬平，園區(qū)以中軸線為景觀主線, 從外至內(nèi)有大照壁、五明橋、門樓、佛足壇、五智門、菩提大道、九龍灌浴、降魔、阿玉王柱等核心項目：九龍灌?。捍笮鸵魳穱娙獎討B(tài)群雕，動態(tài)地再現(xiàn)了佛陀釋迦牟

5、尼誕生時的場景。隨著音樂走向，蓮花開合，太子佛從中徐徐升起，在九龍噴水行程的水幕中自轉(zhuǎn)一周五智門：目前全國屈指可數(shù)的大型手工雕刻石牌樓，刻有佛教六度內(nèi)容和內(nèi)涵豐富的佛教文化楹聯(lián)菩提大道：大道兩邊種植銀杏樹，大道中央飾有七朵蓮花，取自佛陀出生時“步步生蓮”的典故九龍灌浴三期工程靈山梵宮（2006-2009）：延伸和擴(kuò)大靈山景區(qū)，增加酒店、會議功能，進(jìn)一步完善景區(qū)配套設(shè)施建設(shè)一期三期三期二期梵宮概況：三期工程規(guī)劃用地面積約34.09公頃，由靈山梵宮、五印壇城、靈山精舍、靈山佛學(xué)院等主要建筑組成；核心項目：梵宮：總建筑面積達(dá)4.7萬平方米，由圣壇、廊廳（佛教展示館），以及佛教餐飲和會議中心組成，被稱

6、為“東方盧浮宮”；五印壇城：占地面積約5000平方米，是藏傳佛教風(fēng)格的建筑，“五印”代表五方五佛，也代表佛的五種手印相；靈山精舍：禪主題抽象化表達(dá)，擁有特色客房95間及接待大廳，多功能廳、餐廳、茶室、靜坐室等；靈山佛學(xué)院：僧人在此修行，定期舉辦禪修班等。五印壇城梵宮內(nèi)部收藏了東陽木雕、敦煌壁畫、揚州漆器、景泰藍(lán)、琉璃、溫州甌塑等藝術(shù)珍品。五期工程大靈山耿灣（建設(shè)中）：打造新旅游景區(qū)的亮點，以禪的精神為核心，集禪修、養(yǎng)心、度假于一體的禪學(xué)圣地禪修中心禪園休閑度假概況：五期工程規(guī)劃用地面積約1132.8畝，發(fā)揮禪文化的精神力量，弘揚禪宗精神，以商務(wù)客、合家歡、都市白領(lǐng)為主要客群，以完善的都市生活配

7、套，滿足精神生活定位：不僅成為靈山景區(qū)的新一極，進(jìn)一步強化和升級靈山大佛的品牌形象，不僅能推動馬山旅游升級，更要成為國內(nèi)首屈一指的禪文化研修、交流、傳播的禪文化圣地，以及充斥浮燥、負(fù)面情緒環(huán)境下的正能量源。核心功能：禪修度假、休閑娛樂、商務(wù)會議、高端居住核心項目：禪修中心、逍遙禪居、酒店、會議中心、劇院、濕地公園、植物科教園、三期一期二期三期五期禪居目前休閑體驗型項目只有九龍灌浴和靈山吉祥頌10九龍灌浴大型音樂噴泉，“九龍灌浴，花開見佛”還原太子佛誕生場景。靈山吉祥頌（韓紅演唱）“聲光電”包裝的音樂史詩情景劇，演繹了釋迦牟尼舍棄皇太子地位及王室的顯貴奢侈的生活,出家學(xué)道,在歷經(jīng)磨難之后得道成為

8、智者、覺者的過程。功能逐步升級，未來將打造成為集觀光、體驗、商務(wù)、休閑娛樂于一體的綜合型休閑旅游目的地11以靈山大佛為核心，打造區(qū)域的標(biāo)識性建筑核心項目：靈山大佛、天下第一掌、百子戲彌勒、佛教文化博覽館以九龍灌浴為核心，進(jìn)一步延展佛教主題，增強項目的參與性核心項目：九龍灌浴、五智門、菩提大道延伸和擴(kuò)大靈山景區(qū)，完善景區(qū)商務(wù)配套設(shè)施建設(shè)核心項目：靈山梵宮、五印壇城、千人宴會廳、會議區(qū)域第一期：靈山大佛第二期：靈山文化園第三期：靈山梵宮發(fā)展階段功能層次（1994-1997年）（2002-2003年）（2006-2009）打造新旅游景區(qū)的亮點，以禪的精神為核心，集禪修、養(yǎng)心、度假于一體的禪學(xué)圣地，增

9、加二次消費第五期：耿灣禪意小鎮(zhèn)（2013-未來）觀光觀光體驗觀光體驗商務(wù)配套觀光體驗休閑娛樂商務(wù)景區(qū)生命周期各期的客流量均遵循一般景點的游客增長規(guī)律，五年為一個生命周期，所以靈山景區(qū)每五年左右對景點進(jìn)行更新按照國內(nèi)旅游的慣例，一個新景點生命周期是5年，前兩年上升，第三年持平，第四年放緩，第五年達(dá)到峰值，以后增速趨于平衡。靈山基本上也遵循這個規(guī)律。景區(qū)管理公司總經(jīng)理 秦總一期靈山大佛1997年開光，02年時游客增長開始放緩；二期九龍灌浴03年開放，遇見sars的形式，又達(dá)到一個新的高峰，經(jīng)過5年后又趨于平衡；06年開始策劃三期，08年建成，09年景區(qū)又達(dá)到新的高潮，一直到現(xiàn)在游客人數(shù)在上升，但增

10、速有些放緩。這個規(guī)律對所有的景區(qū)可能都存在。發(fā)展階段游客數(shù)量（萬）1997年第一期：靈山大佛第二期：靈山文化園第三期：靈山梵宮2003年2008年2012年300200100游客情況2012年突破300萬人次，游客以長三角游客為主，主要為觀光游、商務(wù)游，商務(wù)游客在淡季對景區(qū)拉動作用巨大，無明顯淡旺季游客構(gòu)成以長三角客戶為主，占比超過50%，其他客戶多來自沿海省份。出行目的以觀光游、商務(wù)游為主2012年游客數(shù)量突破300萬人次客流量： 2012年309.52萬，其中免單客有40萬，2013年計劃330萬；客源地結(jié)構(gòu)：長三角占比超過50%，其他來自廣東、珠三角，東北、北京，山西等地；出游目的：以觀

11、光、商務(wù)為主。成本構(gòu)成 前期投資成本巨大，后期運營維護(hù)成本較低分類單位備注投資成本104億主要為前三期的總投資，一期靈山大佛，祥符禪寺-21億；二期九龍灌浴景點，和周邊配套景點，如阿育王柱，大照壁等-18億；三期靈山梵宮、靈山塔林，五印曇城-65億；五期投資158億。人力資源成本2000萬/年體現(xiàn)在工資性支出上，包括工資、績效工資、勞保用品、培訓(xùn)等，并保持一線崗位40%的實習(xí)生設(shè)備設(shè)施和能耗成本1000萬/年設(shè)備設(shè)施成本是動態(tài)的，不同使用年限的設(shè)備設(shè)施遇到大修更換等會有高成本支出，但不會每年都發(fā)生，例如，九龍灌浴大修的成本有1000萬。能耗成本，主要是水電油氣煤，基本上是個常量，不到1000萬

12、物料消耗500萬/年包括所有的消耗品采購收益情況 二次消費占比過低，未來希望通過功能升級，增加過夜游客，帶動“二次消費”，實現(xiàn)利潤增長消費構(gòu)成2012年具體 相關(guān)數(shù)據(jù)一次消費二次消費主要為門票收入導(dǎo)游、電瓶車、餐飲、購物、住宿、會議一次消費共計約3億元，門票平均120元/人其中，2012年309.52萬人，免單客40萬人二次消費共計約2億元，二次消費人均76元/人其中，導(dǎo)游700萬元，電瓶車2500萬元，餐飲2000萬元，購物15000萬元，住宿1000萬元，會議2000萬元從長期來看，通過功能升級，提高游客的停留時間，促進(jìn)游客的二次消費，實現(xiàn)利潤的不斷增長；而非只靠游客數(shù)量的增加，利用單一的

13、門票支撐其收益。項目二次消費僅占總營業(yè)收入40%，迪士尼主題公園二次消費占到七成！16二、項目背景項目地塊占地1200畝，已基本完成拆遷，地塊狹長，內(nèi)部平整，西側(cè)面太湖，東側(cè)被山體環(huán)繞，環(huán)境私密，甲方要求主打禪意小鎮(zhèn)概念17太湖環(huán)山西路東側(cè)靈山西側(cè)太湖田地太湖胥山靈山原功能布局項目原規(guī)劃設(shè)置五大功能區(qū)，分別為酒店群、度假物業(yè)區(qū)、商業(yè)街、濕地景觀18胥山散落在保留洋槐林、茶園里的一間間茅舍、茶屋、禪院。酒店群落功能互補，景觀共享，面朝茶園、遠(yuǎn)眺胥山。呈現(xiàn)禪意的大環(huán)境和意境。禪修主題酒店：具有禪宗理念的主題酒店。共享大禪堂。會議酒店：將禪文化和度假會議、休閑娛樂相結(jié)合。會議中心：為各類會議品牌發(fā)布

14、、婚禮蜜月的參與者提供完美的體驗。或坐落在山間，隨山地層層遞上。或排至在溪旁，跟著地塊流淌延伸。別墅群錯落組合成原始村落的形態(tài)呈現(xiàn)“自然而閑寂、拙樸而優(yōu)雅”的精神意蘊。以直視胥山通廊作為景區(qū)的起始，續(xù)以濱湖禪道引人入勝。通過沿途景色的烘托來轉(zhuǎn)換游人的心境。觀光游客停車場。圍繞著現(xiàn)狀潭水打造設(shè)計獨具特色的精舍群落。藏于林間，落于潭旁。禪意小鎮(zhèn)的核心區(qū)，多種業(yè)態(tài)，吃喝玩樂購住行游各有去處。不同尺度的街道空間舒適宜人。主街、水道、小巷相互交錯。五大板塊：迎賓、祭祀、公共、娛樂、收藏。作為小鎮(zhèn)的后花園，一水一木，一砂一石在這里同樣表達(dá)著大自然的禪境。作為耿灣文化發(fā)展的源頭，這里有最初的漁村生活環(huán)境。高

15、高的蘆葦、撐起的漁網(wǎng)、拙樸的茅草屋、破舊的漁船，呈現(xiàn)出一種無為自然的景象。禪源茶舍區(qū)酒店群落度假物業(yè)區(qū)南主入口區(qū)原始漁村區(qū)濕地景觀帶核心商業(yè)街區(qū)禪源精品酒店區(qū)甲方項目目標(biāo)：19時間目標(biāo)為迎接2015年世界佛教論壇，2014年底項目完工1利潤目標(biāo)在考慮企業(yè)社會效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的同時，可銷售物業(yè)的收益能保證項目的所有土地成本和建設(shè)成本2品牌目標(biāo)靈山五期項目，希望通過項目打造，超越梵宮，成為靈山的又一個高峰點31、禪主題如何打造？2、物業(yè)如何與文化進(jìn)行嫁接？20三、解決途徑什么是禪？21禪山與其說是宗教，不如說是一種生活的智慧，與其說是信仰，不如說是獨特的思維方式；凝聚著東方智慧的禪，是對個人生命和心

16、靈的關(guān)注，是對真實人生的追求也有人說：禪是溝通佛法與現(xiàn)代社會的橋梁專業(yè)禪修中心那么禪如何與現(xiàn)實生活相結(jié)合，實現(xiàn)商業(yè)化？通過對眾多案例的研究，我們總結(jié)了以下三個層級、四種模式22緬甸帕奧國際禪修中心日本東京正覺寺法國普羅旺斯迷尼姆結(jié)合模式案例名稱小型出家模式禪修與養(yǎng)生結(jié)合禪修度假東部華僑城華興寺完善度假配套模式一：模式二：圈層交流平臺培訓(xùn)教育學(xué)術(shù)交流基地江蘇太湖大學(xué)堂北京大覺寺明慧茶院模式三：模式四：禪與生活結(jié)合，實現(xiàn)商業(yè)化的層級專業(yè)自禪層級一：體驗、度假式禪修層級二：交流平臺層級三：禪的表現(xiàn)形式：通過對案例的研究，我們發(fā)現(xiàn)禪的表現(xiàn)形式可以總結(jié)為三類：學(xué)術(shù)禪、藝術(shù)禪、生活禪23禪 慧禪 趣學(xué)術(shù)禪

17、服務(wù)專業(yè)禪學(xué)研究機構(gòu)、佛學(xué)論壇，邀請禪學(xué)大師，打造專業(yè)禪學(xué)研究修行的高地藝術(shù)禪無論是從文學(xué)、詩歌，還是從繪畫、雕塑、建筑，都能看到禪的身影無時不在！至今為止，禪沒有一個明確的定義“大家都在描述它，但沒有人能夠定義它”項目組經(jīng)過仔細(xì)的研究，按照“禪”的表現(xiàn)形式的不同， 將“禪”劃分為三類：學(xué)術(shù)禪以研究佛法的形式存在，也可以稱之為專業(yè)禪生活禪在生活中體驗禪境，以禪的思想指導(dǎo)生活，更多地體現(xiàn)為“禪理”功能化、實用化藝術(shù)禪自古以來，“禪”對我國的文學(xué)、詩詞、繪畫、雕塑、壁刻、建筑等等，都有重大的影響禪 悅生活禪在生活中體驗禪境， 以禪的道理指導(dǎo)自己的生活，實踐和享受真實、快樂、圓滿的人生24禪的表現(xiàn)形

18、式之學(xué)術(shù)禪：服務(wù)專業(yè)禪學(xué)研究機構(gòu)、佛學(xué)論壇，邀請禪學(xué)大師，打造專業(yè)禪學(xué)研究修行的高地；禪修場所根據(jù)自身的定位不同內(nèi)部功能各異，但禪堂、客房（寮房）、圖書室、齋堂是其主要功能構(gòu)成名稱功能具體要求是否必須設(shè)置禪堂（講堂）講經(jīng)或法會，坐禪，培訓(xùn)大面積空間，能容納百人以上，可達(dá)千人，根據(jù)具體項目定位而定是圖書館收藏相關(guān)典籍資料，學(xué)員書籍閱覽等與普通圖書館要求類似，面積較小是客房（寮房）禪修、住宿安靜、典雅，有高端用戶及普通用戶之分?？膳c酒店相結(jié)合是齋堂餐飲，聚餐與普通餐廳要求一致，對素食要求高，容易做出特色是誦經(jīng)堂集體禪修用較大面積空間否打坐室個人修行用干凈、禪意的個人空間否品茶齋禪修輔助功能，茶道與

19、茶道室一致否知客室（客堂）接待賓客的地方 設(shè)置在寺院或禪堂的入口處，寬敞舒適的環(huán)境為佳 是培訓(xùn)中心夏令營、學(xué)術(shù)交流、教學(xué)培訓(xùn)與教學(xué)用房一致否醫(yī)療室（醫(yī)院）簡單的醫(yī)療處理，或是特色的醫(yī)護(hù)如作為輔助功能只設(shè)置簡單醫(yī)療設(shè)備即可，如作為特色醫(yī)療則可根據(jù)自身特色而定是禪的表現(xiàn)形式之學(xué)術(shù)禪：除了專業(yè)的禪學(xué)研究外，禪與國學(xué)、禮教等中國文化的結(jié)合度很高：以論壇、研討會的形式進(jìn)行學(xué)術(shù)交流；以書院、學(xué)堂、夏令營等形式打造培訓(xùn)教育基地25禪中國文化人文精神學(xué)術(shù)交流教育培訓(xùn)禪與中國文化的結(jié)合具體功能與形式案例論壇學(xué)術(shù)研討會書院、學(xué)堂夏令營南京大學(xué)“禪修 國學(xué)”高級研修班由名譽院長星云大師領(lǐng)銜的國內(nèi)第一個熔禪修、國學(xué)、

20、調(diào)心、養(yǎng)性于一體江蘇太湖大學(xué)堂融合傳統(tǒng)教育理念，注重國學(xué)教育的小學(xué)教育模式禪的表現(xiàn)形式之藝術(shù)禪：借由音樂，美術(shù)及其他文學(xué)創(chuàng)作等多種元素的融合，展示禪，營造禪的意境26主題演出、藝術(shù)作品展覽通過硬件、軟件，靜態(tài)、動態(tài)，具象、抽象等多種形式進(jìn)行體現(xiàn)，營造主題色彩鮮明的禪境建筑“禪屋”園林“禪院” 環(huán)境“禪景”景觀小品“禪品”音樂“禪樂”東部華僑城大型多媒體綜藝晚會天禪：創(chuàng)新的3D效果，古典舞、現(xiàn)代舞、踢踏舞、雜技等中西方多種元素的濃縮，體現(xiàn)中國傳統(tǒng)文化，并表達(dá)天人合一的人生理念。藝術(shù)名家作品展：般若藝術(shù)院舉辦禪悅佛教藝術(shù)家趙文杰大展禪的表現(xiàn)形式之生活禪：在生活中體驗禪境， 以禪的道理和精神指導(dǎo)自己

21、的生活：思過、頓悟、前進(jìn)27禪的道理和精神直指人心，頓悟、見性、成佛禪文化的根本精神和力量現(xiàn)代釋譯堅持“生活禪”，前進(jìn)才有明確的方向，只有反思（思過）找到我們存在的弱點（頓悟）振奮精神，才能前進(jìn)！（前行）對現(xiàn)有靈山大佛、梵宮，項目如何升級？如何超越？28主題升級1項目升級舉措功能升級2設(shè)施升級3本項目原有靈山大佛禪的精神指導(dǎo)生活佛的信仰、膜拜思過、頓悟、前進(jìn)全新生活方式的體驗禪修式休閑度假觀光、游覽許愿完善的都市生活配套圈層交流的平臺靈山大佛梵宮對現(xiàn)有靈山大佛、梵宮，項目如何升級？如何超越？完善功能：從現(xiàn)在單一的觀看靈山大佛、梵宮、滿足視覺的表面需求到吃、住、行、游、購、娛全方位實現(xiàn)精神需求，

22、從洗禮式信仰到精神世界的滿足29禪餐飲素食禪齋酒店禪意酒店居所禪意棲居游樂禪藝表演度假禪意度假村推出“小型出家”主題度假游，1晚2天禪坐游以長三角的都市白領(lǐng)為核心吸引請知名導(dǎo)演編排禪主題劇目，禪秀劇院，演藝聚集人氣對現(xiàn)有靈山大佛、梵宮，項目如何升級？如何超越？完善都市配套：從精神依托到融入工作和生活中，由不定期的觀光體驗到真正融入生活，融入精神骷髏30完善都市生活配套：離塵不離城，在靈山的圣境下享受都市生活商業(yè)小鎮(zhèn)植物科教園山體運動公園以禪風(fēng)格作為建筑的主調(diào)，布置餐飲、休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)，在購物的同時，修身養(yǎng)性利用山林豐富的植物資源，打造植物科教園，做為靈山書院的戶外教育基地充分利用項目山體資源，

23、在山體布置自行車道、山體瑜珈、攀巖等各種可以在山體發(fā)生的運動項目打造精英教育平臺，傳播國學(xué)文化，弘揚禪的精神，打造正能量源靈山書院“精英二代”夏令營國學(xué)、禮儀培訓(xùn)與無錫當(dāng)?shù)孛：献?，設(shè)置分校，進(jìn)行幼兒園+小學(xué)的教育利用項目資源，借鑒瑞士蒙塔納國際夏令營，打造長三角首個企業(yè)家兒童夏令營基地百向青少年，在靈山書院舉辦國學(xué)、禮儀培訓(xùn)，從小接觸國學(xué)文化，傳承并創(chuàng)新對現(xiàn)有靈山大佛、梵宮，項目如何升級？如何超越？圈層交流平臺：在靈山大佛營造的禪氛圍下，以高端商務(wù)會所的建筑設(shè)施，或經(jīng)營高端餐飲，或以企業(yè)會所銷銷售，搭建圈層交流平臺，實現(xiàn)單向信仰到雙向交流31商務(wù)交流平臺休閑餐飲生活商務(wù)交友娛樂對現(xiàn)有靈山大佛

24、、梵宮，項目如何升級？如何超越？項目動力平臺體系：具體設(shè)施及功能禪與生活結(jié)合、商業(yè)化的模式32具體設(shè)施圈層交流平臺培訓(xùn)教育學(xué)術(shù)交流基地專業(yè)禪修場所度假式禪修模式一：模式二：模式三：模式四：項目功能禪修中心禪主題酒店會議中心+商務(wù)會議酒店靈山書院+植物科教園高端商務(wù)會所禪茶高端餐飲企業(yè)會所安縵法云度假酒店禪主題演藝商業(yè)街靈山天地禪屋、禪舍山體運動公園商務(wù)會議學(xué)術(shù)交流教育培訓(xùn)禪修圣地主題演藝文化體驗休閑度假修身養(yǎng)性禪與生活結(jié)合的層級升級：眾悟禪意小鎮(zhèn)以禪的精神為核心，集禪修、養(yǎng)心、度假于一體的禪學(xué)圣地整體定位 不僅成為靈山景區(qū)的新一極，進(jìn)一步強化和升級靈山大佛的品牌形象，不僅能推動馬山旅游升級，更

25、要成為國內(nèi)首屈一指的禪文化研修、交流、傳播的禪文化圣地，以及充斥浮燥、負(fù)面情緒環(huán)境下的正能量源主題升級：佛(許愿)禪（思過、頓悟）功能升級: 觀光休閑度假設(shè)施升級：禪修 禪園 禪閑 禪商 禪居北窗桃李下，閑坐但焚香形象定位營造出一種“靜、詹、遠(yuǎn)、閑、幽、寂”的意境 3535功能定位休閑娛樂禪修度假商務(wù)會議高端居住36功能布局空間結(jié)構(gòu)禪園禪居禪閑禪商禪修公共服務(wù)中心公共配套軸活力高業(yè)核一核活力商業(yè)核一軸公共配套軸一核一軸五區(qū)禪居禪商禪閑禪園禪修五區(qū)37功能布局空間結(jié)構(gòu)具體項目落位圖濕地公園植物科教園逍遙禪居靈山天地禪修中心公共服務(wù)區(qū)酒店+會議中心禪秀劇院靈山書院茶源居安縵法云靈山十二禪38公共服

26、務(wù)中心 游客服務(wù)中心，迎接八方游客游客服務(wù)中心雕塑廣場生態(tài)停車場活動中心禪修發(fā)掘禪的智慧，交流禪的智慧，傳承禪的智慧為潛心修行的客人量身訂制禮佛、請法、靈修等禪修體驗課程邀請得道高僧、大師前來授課，能夠大幅度提升項目知名度、形象及人氣39禪修靜室妙音廣場40禪園 度假休閑的勝地，精神放松的場所花海迷宮九曲回橋家庭休閑太湖亭景濕地公園露天演藝舞臺修身養(yǎng)性圣水溫泉小型出家禪閑在禪的意境中休閑度假，意味著以最大的鑒賞和恭敬心態(tài)來對待自己和世界茶源居安縵法去靈山十二禪靈山書院42酒吧特色商業(yè)街商務(wù)會議商務(wù)洽談靈山天地會議中心商務(wù)會議酒店禪商休閑購物的樂園，聚集人氣的平臺；長三角商務(wù)會議目的地43禪居空

27、蒙山色間，水光瀲滟處，修身養(yǎng)性的心靈歸地，你我共有的世外桃源別墅公寓44四、重點難題 商業(yè)街45文化休閑特色的主題商業(yè)街引導(dǎo)無錫商業(yè)品質(zhì)全線升級用全新的旅游方式啟動未來精彩絕倫的大型文藝匯演展現(xiàn)旅游方式的革命時尚多元的休閑體驗躍動時代文化樂符長三角首個開放式 參與性 文化休閑主題街區(qū)46開放式參與性文化主題街區(qū)消費力支撐：靈山景區(qū)客流量巨大，潛在消費能力強景區(qū)配套需求：豐富靈山景區(qū)功能，完善區(qū)域商業(yè)配套定位支撐強大的消費力支撐、迫切的商業(yè)配套需求和長三角旅游休閑商業(yè)市場的空白是項目定位方向的有力支撐消費需求鎖定旅游觀光人群、商務(wù)會議人群和目的地型消費人群是項目主題商業(yè)街的三大客群47核心消費群

28、：旅游觀光人群重要消費群：商務(wù)政務(wù)人群補充消費群：目的地型消費人群旅游團(tuán)體家庭游散客商務(wù)會議客群企業(yè)度假客群政務(wù)會議客群購物休閑等目的地型消費人群消費特征及需求把握滿足基本旅游度假消費需求，并盡量延長滯留客戶停留時間通過精品驛站、購物零售、餐飲美食等大眾型功能業(yè)態(tài)的打造抓住區(qū)域最主流的消費需求和最核心的消費人群，具有較高的商貿(mào)和商務(wù)交流需求，附帶休閑體驗需求通過高端餐飲、主題體驗、商務(wù)休閑等業(yè)態(tài)，建立項目對于中高端商務(wù)政務(wù)客群的消費向心力對區(qū)域商業(yè)已有一定認(rèn)知項目應(yīng)通過核心商業(yè)節(jié)點的打造，強化項目形象定位，實現(xiàn)“目的地型主題商業(yè)街”概念重塑把握旅游觀光、商務(wù)政務(wù)、目的地型三大商業(yè)需求，注重對精

29、品驛站、餐飲美食、休閑娛樂、零售購物功能的打造商業(yè)體量預(yù)測按照耿灣禪意小鎮(zhèn)未來的消費客群及人均消費，并結(jié)合常規(guī)景區(qū)商業(yè)坪效值的基礎(chǔ)上，預(yù)測商業(yè)體量約為7.74萬平米48V（商業(yè)體量）=C（年消費客群） RE（人均消費）/P（年商業(yè)坪效值）C（年消費客群）根據(jù)輻射圈層客群測算，本區(qū)域未來潛在消費人群為193.48萬人RE（人均消費）保守估計：初期人均消費為120元/人據(jù)實地調(diào)研及訪談，2012年靈山景區(qū)除門票210元外，二次消費中人均消費為76元/人，但鑒于景區(qū)內(nèi)無商業(yè)街，未滿足游客購物和餐飲消費需求，所以該消費數(shù)值適當(dāng)放大杭州宋城除去門票和演出票，到2011年人均消費增至102元/人，隨著期的

30、開業(yè)，人均消費大幅上升P（年商業(yè)坪效值）常規(guī)每年商業(yè)坪效值：P=3000元/平方米據(jù)世聯(lián)典型報告研究分析，彝人古鎮(zhèn)每年商業(yè)坪效值為3000元/平方米V（耿灣禪意小鎮(zhèn)可承載商業(yè)體量）=C RE/P =（193.48120）萬/3000 =7.74萬平方米消費者分類人口類別人口總數(shù)（萬）滲透率輻射人口（萬）核心層消費者靈山景區(qū)團(tuán)隊148.6070%104.02靈山景區(qū)散客222.8940%89.16輻射層消費者山水城65%0.3 合計193.4813年之后的增長率按近幾年的平均增長率6.1%計算據(jù)景區(qū)調(diào)研，旅游團(tuán)隊與散客的比例約為4：6旅游團(tuán)隊滲透率可達(dá)70%，散客比例較小，為40%長壽古鎮(zhèn)案例功

31、能格局長壽古鎮(zhèn)功能集中在餐飲、購物、休閑娛樂、客棧四個方面，有3條餐飲小吃街、4條特色購物街、2條休閑娛樂街構(gòu)成49水岸小吃酒吧茶藝一條街特色旅游商品一條街民族服飾街古玩字畫一條街玉石及巴渝特色一條街廟宇小吃街商業(yè)餐飲演藝吧、KTV客棧會所茶室棋牌室水岸小吃酒吧茶藝一條街川渝小吃街餐飲街商業(yè)街案例1長壽古鎮(zhèn)案例業(yè)態(tài)定位客棧、餐飲、特色購物、休閑娛樂四大功能配比分別為23%、26%、27%、24%50功能體量（萬平方米）業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)配比餐飲7大型餐飲（30戶）、中小型餐飲（21戶）23%特色餐飲：大中小面積小吃各90戶，5戶、70戶品牌餐飲：特色五星級酒店內(nèi)配置大型餐飲、長壽閣等客棧7.7配有44戶

32、特色客棧26%零售購物8.0621共235間商鋪，有緬甸玉石街、東南亞旅游商品風(fēng)情街、巴渝特產(chǎn)街、書畫古玩街、三峽奇石街等業(yè)態(tài)27%休閑娛樂7.3茶樓、酒吧（304戶）、KTV、生日會所、桑拿室各一所，以及演藝吧6所等24%長壽古鎮(zhèn)商業(yè)街業(yè)態(tài)配比水岸小吃街特色購物街客棧商業(yè)街演藝商業(yè)街案例1茵特拉根商業(yè)街位于東部華僑城茶溪谷，以歐陸風(fēng)情為主題，包含主題街區(qū)、SPA中心和劇場三種商業(yè)類型51商業(yè)主題歐陸風(fēng)情商業(yè)類型主題街區(qū)（步行街+市場）餐飲：甜源居（甜品）、TCBY天使冰王、丹桂軒、KFC、津津快餐購物：玫瑰人生香薰店、有模有樣藝術(shù)品、藍(lán)星古玩、大地藝術(shù)、歐洲緣、沖印藍(lán)精靈、魔術(shù)教室、興之寶珠

33、寶、GIVIEA水晶、友安迪飾品、好萊塢古風(fēng)尚婚紗攝影SPA中心占地2萬平米，含室內(nèi)水療中心、露天山泉SPA及山地小木屋劇場東部華僑城大劇院，集晚會表演、大型宴會、商務(wù)會議和展覽等多種功能與一體，可同時容納1100人建筑體現(xiàn)歐陸山地建筑風(fēng)格商業(yè)街案例2商業(yè)形式購物餐飲以底商或獨立一層商業(yè)為主要形式，部分為兩層獨立商業(yè)體，商業(yè)建筑自身即為旅游風(fēng)景的一部分52項目商業(yè)形式獨立的一層商業(yè)和底層商業(yè)為主；商HOUSE多為2-3層建筑形式，底層商為商業(yè)，上層為公與私酒店客房。商業(yè)街案例2劇場東部華僑城大劇院，建筑面積近萬方，300平米LED背景屏幕，1620個座位53東部華僑城大劇院建筑面積近萬平米，舞

34、臺擁有近300平方米的LED背景屏幕，是“中國第一屏”。劇場兩側(cè)的玻璃幕墻可開可閉，讓室內(nèi)外環(huán)境自然融合，觀眾廳設(shè)有1620個座位。商業(yè)街案例2宋城大劇院是宋城最吸引人氣的核心設(shè)施，“宋城千古情”的演藝平臺54宋城大劇院是宋城盈利的最核心設(shè)施，僅演出票價就與門票相當(dāng)宋城票價構(gòu)成成人票兒童票門票120元60元演出票一般140元尊賓160元豪華360元來宋城不看演出的話，你們算是白來了，其實演出才是這里的核心有300多名演員參加演出，排名為世界三大名秀，很多外國人也會慕名而來 宋城售票業(yè)務(wù)員經(jīng)營情況：淡季一天三場，爆滿，旺季的時候一天七八場目前客源主要以團(tuán)隊為主，占比80%-85%平均上座率維持在

35、67-68%左右，2011年千古情演出1240場，上座率70%左右（劇院座位3000個左右）大劇院案例“千古情”系列是宋城集團(tuán)籌備的招牌性大型歌舞演出，“宋城千古情”展現(xiàn)的文化跨越千年，不僅僅局限在宋文化55由宋城藝術(shù)團(tuán)打造的宋城千古情、吳越千古情、三亞千古情、麗江千古情、石林千古情等十余臺充滿地域文化特色的千古情系列劇目，將在中國最為秀美的名勝之地陸續(xù)上演良渚之光宋宮宴舞金戈鐵馬西子傳說西子傳說千古傳情8000到5000年前新石器時代南宋皇宮內(nèi)的歌舞升平宋朝戰(zhàn)爭史詩杭州的神奇故事、傳說現(xiàn)代經(jīng)典劇目橋段千古情系列以地域文化為依托，正籌備走出杭州，進(jìn)行全國復(fù)制大劇院案例主題商業(yè)街業(yè)態(tài)定位項目以文

36、藝匯演為核心節(jié)點，重點打造餐飲美食、休閑娛樂、精品零售和精品驛站四大主題功能，構(gòu)建一站式旅游休閑平臺56精品驛站精品客棧文化創(chuàng)意精品家居、創(chuàng)意飾品、創(chuàng)意服飾、兒童用品等商業(yè)功能商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)化業(yè)種休閑娛樂風(fēng)情酒吧大型劇院休閑體驗用于大型文藝會演和活動推廣等以靜吧為主茶館、陶吧、書吧、畫廊、主題博物館餐飲美食高端餐飲休閑餐飲特色餐飲中式酒樓、西式正餐、日式料理素齋、地方小吃、中西風(fēng)味餐廳快餐店、咖啡廳、面包甜品、知名飲品精品零售旅游紀(jì)念工藝品、旅游紀(jì)念品、名人字畫、泥人作坊、根雕音樂主題、動畫主題、禪主題、運動主題商業(yè)業(yè)態(tài)配比結(jié)合商業(yè)坪效值法和案例借鑒法，得出主題商業(yè)街各功能體量和配比：餐飲美食功能

37、體量為10000m2，休閑娛樂功能體量為15000m2（包含6000m2大型劇院），零售功能體量為8000m2，生活配套體量為1000m2，精品客棧體量為41000m257功能業(yè)態(tài)建筑面積（m2）占比餐飲美食休閑餐飲、高端餐飲、特色餐飲1000013.3%休閑娛樂風(fēng)情酒吧、休閑體驗900012.0%大型劇院60008.0%精品零售旅游紀(jì)念品、文化創(chuàng)意產(chǎn)品等800010.7%生活配套金融郵局、生活服務(wù)等10001.3%精品客棧不同主題客棧4100054.7%合計75000100%業(yè)態(tài)業(yè)種甄選根據(jù)目標(biāo)客群及其可能的消費內(nèi)容，推導(dǎo)出項目商業(yè)街可選擇的主要商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種58旅游觀光人群旅游紀(jì)念文化創(chuàng)意特

38、色餐飲休閑餐飲休閑體驗特產(chǎn)零售大型劇院商務(wù)政務(wù)人群風(fēng)情酒吧高端餐飲特色餐飲休閑餐飲休閑體驗大型劇院消費業(yè)態(tài)可選業(yè)態(tài)風(fēng)情酒吧文化創(chuàng)意高端餐飲大型劇院特產(chǎn)零售特色餐飲休閑體驗郵政金融休閑餐飲旅游紀(jì)念快速餐飲目的地型消費人群特色餐飲大型劇院風(fēng)情酒吧休閑體驗文化創(chuàng)意旅游紀(jì)念郵政金融特產(chǎn)零售業(yè)態(tài)定位項目以大型劇院為核心節(jié)點，以休閑體驗、文化創(chuàng)意為特色，打造四大主題功能，構(gòu)建一站式文化休閑平臺59生活配套郵政銀行文化創(chuàng)意精品家居、創(chuàng)意飾品、創(chuàng)意服飾、兒童用品等商業(yè)功能商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)化業(yè)種休閑娛樂風(fēng)情酒吧大型劇院休閑體驗用于文藝匯演、服飾展覽、曲藝表演、實景舞臺等動吧、靜吧茶吧、陶吧、泥人作坊、書吧、畫廊、主題

39、博物館餐飲美食高端餐飲休閑餐飲特色餐飲中式酒樓、西式正餐、日式料理素齋、地方小吃、中西風(fēng)味餐廳咖啡廳、面包甜品、奶茶精品零售旅游紀(jì)念工藝品、旅游紀(jì)念品、名人字畫等票務(wù)服務(wù)、個人護(hù)理、美容美甲、公廁等快速餐飲中式快餐、西式快餐特產(chǎn)零售醬排骨、宜興紫砂、惠山泥人、根雕、錫繡等便民服務(wù)銀行、ATM機、郵電局長壽古鎮(zhèn)以小吃為代表的特色餐飲面積以25-90m2為主，大中型正餐面積在400-2000m2不等，酒吧茶室面積設(shè)置為100-300m2，旅游商品零售主力面積為20-30m260長壽古鎮(zhèn)功能業(yè)態(tài)數(shù)量資源特征面積區(qū)間層數(shù)餐飲小吃134個臨近核心景觀節(jié)點25-90m2為主、110-180m2為輔1層為主

40、，少數(shù)2層中小型餐飲7個臨萬壽公園450-550m21-2層大型餐飲16個臨主入口，昭示性強900-1400m2，少數(shù)2100m2以3層為主，少數(shù)2層休閑娛樂茶室304個水系兩側(cè)120-260m22-3層酒吧水景、游覽趣味強100-300m22-3層會所-距主干道有一定距離，較安靜270-500m22-3層KTV-水景2300m22-3層演藝吧6個600m2/900m22-3層零售旅游商品234個主干道兩側(cè)分布，并間插分布小吃街20-30m2為主，部分規(guī)模零售面積超過100m21層為主，少數(shù)2層餐飲：特色餐飲面積以25-90m2為主，正餐、快餐按規(guī)模分檔（中型規(guī)模：400-600m2；大型規(guī)模：900-1500m2；餐飲主力店可設(shè)置在2000m2左右）休閑娛樂：酒吧茶室主力面積為100-300m2零售面積：零售主力面積為20-30m2，部分中等以上規(guī)模零售面積設(shè)置在100m2以上案例借鑒業(yè)態(tài)配比通過對國內(nèi)典型成功商業(yè)街的案例借鑒，并結(jié)合世聯(lián)對類似項目的操作經(jīng)驗，得出商業(yè)街零售、餐飲、休閑娛樂、生活配套四大功能的業(yè)態(tài)分類和體量配比61功能業(yè)態(tài)面積區(qū)間（m2）數(shù)量分業(yè)態(tài)建面（m2）總建面（m2）占比總占比餐飲美食高端餐飲300-2000840001000011.8%29.4%特色餐飲2