1、一、單項選擇題物業(yè)經營管理第 4 章練習題1.收益性物業(yè)價格是由收益性物業(yè)的（A ）三者相互結合而產生的。A有用性、稀缺性、有效需求B供給、需求、利用狀況 C權利、租金、利率 D價值、使用價值、供求2下列不屬于房地產區(qū)位因素的是（A.交通B.用途C.環(huán)境D. 樓 層 3下列哪一項最能衡量物業(yè)趣味的好壞（C A空間直線距離B交通路線距離C交通時間距離D空間垂直距離4物業(yè)價格與一般物品價格的不同之處是（C） A是價格，用貨幣來表示B有波動，受供求因素的影響 C受區(qū)位的影響很大 D按質論價：優(yōu)質高價，劣質低價5以下關于使用價值和交換價值的說法中錯誤的是（D） A一種商品的使用價值，是指該種商品能滿足

2、人們某種需要的效用B人們在經濟活動中一般所稱的價值指的是交換價值 C沒有使用價值肯定就沒有交換價值 D沒有交換價值肯定就沒有使用價值 6以下關于投資價值和市場價值評估的說法錯誤的是（B） A評估市場價值所采用的折現(xiàn)率是社會一般報酬率B評估投資價值所采用的折現(xiàn)率是社會一般報酬率C在凈收益方面，評估投資價值時通常要扣除所得稅D評估市場價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的 7.成交過程中買賣雙方都有自己愿意接受的價格，下列表述中錯誤的是（D） A賣價總有一個最低界限，買價總有一個最高界限B在賣方市場下，成交價格會偏向最高買價 C當買者的最高價格等于賣者的最低價格時，交易可能成功D最高賣價和最低買價

3、構成了成交價格的可能區(qū)間8以下有關單位建筑物面積的價格說法錯誤的是（ B）A通常表示土地與建筑物合在一起的物業(yè)單價B通常表示建筑物本身的物業(yè)單價C建筑物面積通常有建筑面積、使用面積以及成套房屋的套內建筑面積之別D在建筑物面積單位方面，不同國家和地區(qū)的法定計量單位可能不同9某房地產價格分兩期支付，首期付款 50 萬元，余款 80 萬元在第 8 個月末一次付清，當時月利率為1%。該房地產的實際價格為（B）萬元。A87B124C130D134解析：實際價格 P=5080/（1+1%）8=123.84 萬元10100m22000 元/m2 5 10 年5.31，則該套住宅的（CA實際單價為 2000

4、元/m2，實際總價為 30.16 萬元B實際單價為 1950 元/m2，實際總價為 20 萬元C實際單價為 2000 元/m2，實際總價為 20 萬元D實際單價為 2000 元/m2，實際總價為 30.16 萬元4 4800/m2100m224 16 8 5000 元24 36 4700 元付清；丁成交價格 4760 元/m2，建筑面積 110m2，成交時支付 20 萬元，一年后付清余款 32.36104 個可比實例實際單價的高低排序為（CA甲乙丙丁B乙丁甲丙C乙丙甲丁D丙乙丁甲24+16/ （1+10% ）0.5+8/ （1+10）24+36/（110100012=80 元2470 元22+

5、32/元。所以由高到低的順序為乙丙甲丁。1+010001=49312將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格是（ C）A現(xiàn)房價格B期房價格C實際價格D 名 義 價 格 13某宗房地產交易的成交價格為30 萬元民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產公攤面積為建筑面積的10%，套內建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為（A）元/m2。A.2593 B.2619 C.2727 D.2862解析：首先計算建筑面積：建筑面積=公攤面積+套內建筑面積，即建筑面積=建筑面積10%+100 ，得到：建筑面積=111.11 m2。其次，計

6、算實際單價=3030%+3070%/ （1+6%）10000/111.11=2593 元/m2。14以下哪種物業(yè)的價格屬于現(xiàn)房價格（B） A在建工程B已建成的物業(yè)C建設用地 151 5000 元m2500 元m210100 元/m2 C）元/m2。A4400B4409C4445D4455解：根據教材 P83 頁期房價格和現(xiàn)房價格之間的關系式，該幢房地產的期房價格=5000500/（1+10%）100=4445 元/m2。16以下關于起價、標價、成交價和均價說法錯誤的是（D） A起價通常不能反映所銷售商品房的真實價格水平B起價是指所銷售的商品房的最低價格 C成交價的平均價格一般可以反映所銷售商品

7、房的總體價格水平D商品房買賣合同中寫明的價格一般商品房的標價17（B）是指以物業(yè)價值為基礎確定的租金。A市場租金（協(xié)議租金）B商品租金（全價租金） C成本租金 D準成本租金18經濟適用房的價格屬于（ B）A市場調節(jié)價B政府指導價C政府定價D最高限價19以下關于原始價值、賬面價值、市場價值說法錯誤的是（A）A原始價值指原始的買價，不包括運輸費、安裝費等。B原始價值是始終不變的C賬面價值是隨著時間的流逝而不斷減少的D市場價值是隨著時間的流逝而上下波動的20會計上資產的入賬價值是（A） A原始價值B賬面價值C市場價值D實際價值21以下關于物業(yè)稅收的描述錯誤的是（B） A增加物業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會推動

8、物業(yè)價格上升；B增加買方的稅收，會推動物業(yè)價格上升； C對保有物業(yè)課稅，會導致物業(yè)價格低落； D增加賣方的稅收，會使物業(yè)價格上升。22以下關于物業(yè)價格影響因素的說法中，正確的是（B） A交通管制會降低物業(yè)的價格B接近名家住宅心理會提升物業(yè)的價格C規(guī)定用途會降低地價 23以下哪種稅種的上升能使物業(yè)價格下降？（B） A開發(fā)企業(yè)所得稅B 契 稅 C土地增值稅D房產稅24以下關于物業(yè)估價說法錯誤的是（B ）A在物業(yè)估價上有三大基本方法，即市場法、成本法、收益法B每種估價方法都有其特定的適用對象和條件，可以同時運用，也可以相互替代C在評估一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值時，一般要求同時采用兩種以上（含兩種）

9、估價方法D估價時可以同時采用多種估價方法的，應當同時采用多種估價方法25物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)(或物業(yè)權益)在特定的時點的（ D）價格或價值進行測算和判定。A正常B理論C成交D客觀合理26（ AA比較法B成本法C收益法D趨勢法27運用市場法估價的步驟不包括（D）A搜集交易實例B選取可比實例C對可比實例成交價格進行處理D求取積算價格2829 萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉， 53B）萬元。A27.6B28.2C29.0D29.9解析：這種情況下，雙方的實際成交價格是 29 萬元，而且所有的稅費都由賣方負擔，這實際29 正常成交價格應由買方繳納的稅費=買方實際付出的價格展

10、開：正常成交價格正常成交價格應由買方繳納的稅費比率=買方實際付出的價格=買方實際付出的價格應由買方繳納的稅費比率萬元。29以下關于物業(yè)狀況調整的說法中，錯誤的是（ C）A物業(yè)狀況調整是將可比實例在成交日期時的物業(yè)狀況下的價格，調整為估價對象在估價時點時的物業(yè)狀況下的價格 B物業(yè)狀況調整包括區(qū)位狀況調整、權益狀況調整和實物狀況調整 C物業(yè)狀況調整又稱為物業(yè)市場狀況調整 D可比實例物業(yè)狀況好于估價對象物業(yè)狀況，則應對可比實例價格作減價調整30.下列各類房地產中，特別適用于成本法估價的是（BA.某標準廠房B.某酒廠廠房C.某待出讓土地D.某寫字樓31在物業(yè)保險及其他損害賠償中，一般采用（C）估價。A

11、市場法B收益法C 成 本 法 D假設開發(fā)法32物業(yè)價格構成中，土地取得成本一般是由購置土地的價款和（A）等構成。A契稅B土地出讓金 C城鎮(zhèn)土地使用稅D土地增值稅33物業(yè)開發(fā)成本中，水、電、燃氣、熱力等設施的建設費用，屬于（B）A公共配套設施建設費B基礎設施建設費 C前期工程費 D建筑安裝工程費34在物業(yè)估價中，物業(yè)開發(fā)商自有資金應得的利息計入（ BA管理費用B投資利息C開發(fā)成本D 開 發(fā) 利 潤 35關于重置價格和重建價格的下列表述中，不正確的是（ B） A重置價格又稱重置成本B重置價格通常要比重建價格高 C一般建筑物適用重置價格 D有特殊保護價值的建筑物適用重建價格 36關于重新購建價格，表

12、述錯誤的是（A） A重新購建價格是重新購建所花費的實際成本B建筑物的重新購建價格沒有扣除建筑物的折舊C土地的重新購建價格是估價時點狀況下的價格D重新購建價格是假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出 37一個高級居住區(qū)附近興建了一座工廠，該居住區(qū)的物業(yè)價值下降，這就是一種（CA自然折舊B物質折舊C經濟折舊D功能折舊38因技術革新、設計優(yōu)化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于（C A自然折舊B物質折舊C功能折舊D 經 濟 折 舊 39 某老式住宅，測算出其重置價格為38 萬元，墻體破壞引起的物質折舊為2 萬元，設備不完整導致的功能折舊為 3 萬元，由于環(huán)境污染而引起的經濟折舊為

13、 1 萬元，則該住宅的現(xiàn)值為（ A ）萬元。A32B36C35D34解析：38（231）=32 萬元12 800 元40 2，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（C）萬元。A10.2B11.0C11.3D11.5解析：見教材 P110 頁頂部公式。該建筑物的現(xiàn)值=重置價格折舊=800800（1-2%）/4012200=112960 元=11.296 萬元。41（B）是指建筑物從竣工驗收合格之日起到它對物業(yè)價值不再有貢獻時止的時間。A自然壽命B經濟壽命C實際年齡D有效年齡42下列關于建筑物的有效年齡的表述中，錯誤的是（A）A有效年齡是指建筑物從竣工驗收合格之日起到估價時點止的日歷年數B建筑物的剩余

14、經濟壽命是其經濟壽命減去有效年齡之后的壽命C當建筑物的維修養(yǎng)護為正常的，其有效年齡與實際年齡相當D建筑物的有效年齡是從估價時點起向過去計算的時間43收益法的預期原理表明，物業(yè)當前的價值，通常是基于（D）A物業(yè)的歷史價格B開發(fā)建設物業(yè)所花費的成本C過去的市場狀況D市場參與者對其未來所能帶來的收益或者能夠得到的滿足、樂趣等的預期44收益法中所指的收益是（C A估價時點前一年的收益B估價時點前若干年的平均收益 C估價時點以后的未來預期正常收益D估價時點前最高盈利年份的收益45（ C）是預測估價對象未來各期的凈收益(凈現(xiàn)金流量)，選用適當的報酬率（折現(xiàn)率）將其折算到估價時點后相加，以求取估價對象客觀合

15、理價格或價值的方法。 A直接資本化法B收益還原法C報酬資本化法D收益資本化法46以下不屬于收益法估價操作步驟的是（ B）A搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數據資料B調查估價對象的過去收益C預測估價對象的未來收益D選用適宜的收益法公式計算出收益價格4730 6000 元/m275%，報酬率10%，則該商鋪目前的價值為（B）元/m2。A 14140B42421C56561D60000解析：V A1Yn 1Y1Yn110% 30 1600075%1%48某宗房地產的土地使用年限為 50 年，至今已使用 8 年，預計該宗房地產年有效毛收入為80 A368B552C561D920： 每年的凈收益

16、=80（1-40）=48 萬元 ，報酬率 安全利率風險補 償率=6%+6%40%=8.4% ，V A1Yn 1Y1Yn481%08 1508 552.128.4% 1 8.4%49500m235 年；市場上120 元/m225%；該類房地產的10%。該商鋪的價值為（A）萬元。A.521B.533C.69550建筑物凈收益=（B ）建筑物資本化率（凈收益每年不變且持續(xù)無限年期。A建筑物重置價B建筑物現(xiàn)值C土地價格D房地產價格51（B ）是物業(yè)的某種年收益與其價格的比率。 A收益乘數B資本化率 C有效毛收入乘數D凈收益乘數二、多向選擇題 1以下能體現(xiàn)物業(yè)價格特征的是（ABCE） A容易受交易者的個

17、別因素的影響 B形成的時間較長C有使用代價的租金 D有交換代價的價格 E實質上是物業(yè)權益的價格2物業(yè)價格不同于一般物品價格的特征包括（ABC）A物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大B物業(yè)價格實質上是物業(yè)權益的價格C物業(yè)價格形成的時間較長 E物業(yè)價格是按質論價 3以下關于投資價值和市場價值的說法中正確的是（ACE） A市場價值是客觀的、非個人的價值B一般評估的某物業(yè)的投資價值應大于或等于該物業(yè)的市場價格C在某一時點，市場價值是惟一的D評估投資價值和評估市場價值所采用的評估方法不同E投資價值是指某物業(yè)對于某個特定的投資者的價值 4在一筆成功的房地產交易中，成交價格可能是（ACE） A市場價格B最高賣價C最高買

18、價D最低買價E最低賣價（ 賣者所愿意接受的最低價格時， 交易才會成功。A高于B等于C低于D不高于E不等于6.某宗房地產是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為 50 萬元，首付款為房價的 30%，余款在未來 10 年內以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為 5.58%。則下列說法中正確的有（A.該房地產的實際價格等于名義價格B.該房地產的名義價格為 50 萬元C.該房地產的實際價格高于 50 萬元D.該房地產的實際價格為 50 萬元E.該房地產不存在名義價格7.以下哪些情況不存在名義價格？（AE）A在成交日期時一次付清價款B在成交日期時一次付清價款，給予 3%的折扣C從成交日期時起分期付清價

19、款D約定在未來某個日期一次付清價款E以抵押貸款方式支付價款8以下關于拍賣活動中出現(xiàn)的幾種價格，說法錯誤的是（BC）A拍賣標的有保留價的，競買人的最高應價未達到保留價時，標的流拍B在增價拍賣中，起拍價等于保留價C最高應價就是成交價D人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的 80% E保留價是在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格9下列屬于成本租金構成的內容有（ABEA折舊費B投資利息C利潤D保險費E房產稅10真正的房租構成因素包括（ACE） A地租B 電 費 C 營 業(yè) 稅 D物業(yè)服務費用E利潤（DE） B不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的程度是不盡相同的C不同的物業(yè)價

20、格影響因素，與物業(yè)價格之間的影響關系是不盡相同的D不同的物業(yè)價格影響因素，對物業(yè)價格的影響與時間都有關系 E物業(yè)價格的各種影響因素，都可以用數學公式或數學模型來量化 12物業(yè)價格影響因素的表述，正確的有（AE） A人口數量與物業(yè)價格正相關B對保有物業(yè)課稅會導致物業(yè)價格上升C城市中、低收入水平居民的收入增加，會促使物業(yè)價格下降D房價水平主要取決于地價水平E綜合來看，物業(yè)價格與利率負相關13以下關于物業(yè)價格影響因素的說法中錯誤的是（ACE） A人口密度越高，物業(yè)的價格就會越高B中等收入者的收入增加會促使居住物業(yè)價格上漲 C只有物價總水平發(fā)生變動，物業(yè)價格才會發(fā)生變動 D物業(yè)價格與利率負相關 E某國

21、的貨幣升值，會導致該國物業(yè)價格下降 14下列物業(yè)的評估中，適宜用市場比較法的有（ABE A物業(yè)開發(fā)用地B普通商品住宅C 教 堂 D 學 校 E標準廠房15下列關于可比實例的說法中，正確的有（ A可比實例一定是交易實例B可比實例不一定是交易實例C交易實例一定是可比實例D交易實例不一定是可比實例E可比實例可以是交易實例，也可以不是交易實例16選取可比實例時，應符合的要求包括（BC）等。A可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同B可比實例的交易類型應與估價目的吻合C可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當D可比實例的成交日期應與估價時點相同E可比實例的成交價格應為正常市場價格17運用市場法估價時，建立價格可比

22、基礎包括（ ACE）A統(tǒng)一付款方式B統(tǒng)一采用總價C統(tǒng)一幣種和貨幣單位D統(tǒng)一采用建筑面積E統(tǒng)一面積單位18在考慮房地產交易程度的不同負擔狀況時，房地產正常的成交價格等于（CA.賣方實際得到的價格/（1-應由賣方繳納的稅費比率）B.賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費C.買方實際付出的價格-應由買方負擔的稅費D.應由賣方負擔的稅費/應由賣方繳納的稅費比率E.買方實際付出的價格/（1-應由買方繳納的稅費比率） 19以下成交價格通常高于正常市場價格的情況是（BDE ）A利害關系人之間的交易B在急于購買情況下的成交價格C賣方不了解市場行情D買方執(zhí)意要購買E相鄰物業(yè)的合并交易 20下列關于稅費負擔和正常

23、成交價格的表述，正確的有（ACD）A按照稅法規(guī)定，賣方繳納營業(yè)稅及附加、土地增值稅B按照稅法規(guī)定，契稅、印花稅等都由買方繳納C正常成交價格是指在買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格D正常成交價格中包含應由賣方繳納的稅費 E正常成交價格中包含應由買方繳納的稅費21成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產估價，這類房地產主要包括（ ABD）等。A 圖 書 館 B 鋼 鐵 廠 C空置的寫字樓D單純的建筑物E加油站22房地產價格構成中的開發(fā)成本包括（BCD A取得土地使用權時的出讓金或轉讓金 B基礎設施建設費C公共配套設施建設費D勘察設計和前期工程費E管理費對“取得物業(yè)開發(fā)用地進行房屋建設然后銷售所建成的商品房這種開發(fā)經營模式來說，物業(yè)價格構成包括（ABCE）A土地取得成本B開發(fā)成本 C投資利息 D物業(yè)折舊 E開發(fā)利潤24建筑物的重新購建價格是（BCD ）的價格。A扣除折舊后 B估價時點時 C 客 觀 D建筑物全新狀態(tài)下E在原有