1、房地產(chǎn)運(yùn)營管理流程從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理的程序上講， HYPERLINK /房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用階段。第一章： 項目決策階段 HYPERLINK /Article/yingxiao/xiangmu/Index.html房地產(chǎn)項目可行性研究階段 HYPERLINK /房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)董事會批準(zhǔn)初步立項后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究。 1、可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、*化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。 可行性研究的主要內(nèi)容有：(1)

2、項目概況；(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置；(3) HYPERLINK /Article/yingxiao/fenxi/Index.html市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定； (4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護(hù);(5)資源供給及資本運(yùn)作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；(7)項目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究；(8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點計劃；(9)項目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析；(10)結(jié)論及建議。 2、可行性研究小組成員知識組成：經(jīng)濟(jì)師、 HYPERLINK /Article/yingxiao/fenxi/Index.html市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師。3、可行性研究的工作階段

3、 1）投資機(jī)會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會。 投資機(jī)會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析。如果機(jī)會研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。 2）初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。 3）詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。4）項目的評

4、估和決策。4、可行性研究步驟 可行性研究按5個步驟進(jìn)行：(1)項目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會立項；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財務(wù)評價和經(jīng)濟(jì)評價；(5)編制可行性研究報告。 5、集團(tuán)公司董事會通過，批準(zhǔn)正式立項，項目進(jìn)入前期開發(fā)階段。第二章：前期準(zhǔn)備階段一、 獲取取土地使使用權(quán)。開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式1） 通過行政劃撥方式取得；2） 舊城改造取得中標(biāo)地塊國有土地使用權(quán)；3） 轉(zhuǎn)讓取得；4） 出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）；5） 聯(lián)合開發(fā)并報有關(guān)主管部門立項、審批后取得；6） 通過司法裁決取得；7） 通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。二、 征地地拆遷，申

5、申辦并取取得房房屋拆遷遷許可證證。拆遷的主要要內(nèi)容包包括：(1)房屋拆拆建，如如危舊房房改造；(2)城市功功能、用用地布局局和空間間結(jié)構(gòu)的的調(diào)整，如如居住區(qū)區(qū)、商業(yè)業(yè)區(qū)、車車站、生生活服務(wù)務(wù)設(shè)施等等公共建建筑的建建設(shè)和改改造；(3)環(huán)境治治理，如如擴(kuò)展綠綠地、治治理污染染工程等等。因此此，城市市房屋拆拆遷是伴伴隨著城城市建設(shè)設(shè)項目進(jìn)進(jìn)行的，是是城市建建設(shè)的重重要組成成部分，尤尤其是舊舊城改造造中的一一個重要要環(huán)節(jié)，處處于建設(shè)設(shè)項目的的前期工工作階段段。3、申辦辦拆遷許許可證應(yīng)應(yīng)提交以以下申報報資料：1） 填寫城城市房屋屋拆遷申申請表一一式五份份；2） 建設(shè)項項目批準(zhǔn)準(zhǔn)文件；3） 建設(shè)用用地規(guī)劃

6、劃許可證證；4） 國有土土地使用用權(quán)批準(zhǔn)準(zhǔn)文件（建建設(shè)用地地批準(zhǔn)書書或劃撥撥決定書書）5） 拆遷代代辦單位位和評估估機(jī)構(gòu)資資料。66） 拆遷安安置計劃劃和方案案；（拆拆遷紅線線范圍內(nèi)內(nèi)房屋面面積、戶戶數(shù)、性性質(zhì)、用用途等基基本情況況；拆遷遷方式；拆遷期期限；還還建方式式及還建建期限；產(chǎn)權(quán)清清晰的安安置用房房證明；拆遷補(bǔ)補(bǔ)償資金金來源及及預(yù)算資資金額度度。）三、 規(guī)劃劃設(shè)計11、申辦辦項目選選址定點點，取得得建設(shè)設(shè)項目選選址意見見書和和建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證。并并取得建建設(shè)項目目選址意意見書的的附件：規(guī)劃設(shè)設(shè)計（土土地使用用）條件件1）建設(shè)設(shè)項目選選址申請請 3）委托托設(shè)計單單位設(shè)計計，送審審

7、設(shè)計方方案。2、持規(guī)劃劃方案和和建筑方方案圖紙紙到建管管處申請請建筑方方案報建建，取得得建筑核核位紅線線圖和施施工圖。建建筑方案案報建分分兩階段段。1）規(guī)劃劃方案審審批階段段，取得得規(guī)劃劃建筑方方案批準(zhǔn)準(zhǔn)意見書書。在在2）施工圖圖核準(zhǔn)階階段，取取得建筑筑核位紅紅線圖5份和施施工圖3份。3、 申辦建建設(shè)工程程紅線定定位與驗驗線，取取得建筑筑核位紅紅線圖。4、申辦建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可通知知書，辦辦理完畢畢后憑此此通知書書到建管管部門辦辦理施施工許可可證。建建設(shè)工程程施工至至正負(fù)零零時，持持通知書書等相關(guān)關(guān)資料申申辦建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證。持持建筑紅紅線圖到到市城管管局固體體廢棄物物管理處處繳納

8、垃垃圾處理理費(fèi)。申申四、 建設(shè)設(shè)項目報報建登記記，申請請招標(biāo)，辦辦理招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)手手續(xù)，確確定勘察察、設(shè)計計、監(jiān)理理、施工工隊伍。五、申辦施工許可證第四章：項目銷售階段一、申辦銷售許可證商品房預(yù)售實行許可證 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=?制度。商品房預(yù)售許可證一年一換。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。二、商品房房銷售及及按揭辦辦理1、銷售售前期準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作（可委委托銷售售代理公公司進(jìn)行行）2、銷售合合同的簽簽訂。33、按揭揭辦理。第五章：交交付使用用階段一、申請竣竣工驗收收，取得得建筑筑工程竣竣工驗收收備案證證。屬屬成片開開發(fā)小區(qū)區(qū)的，還還應(yīng)申請請綜合驗驗收。二、申辦建建設(shè)工程程規(guī)劃驗驗收建設(shè)設(shè)工程竣竣工驗收收后3個月內(nèi)內(nèi)，建設(shè)設(shè)單位應(yīng)應(yīng)向原批批準(zhǔn)的城城市規(guī)劃劃