1、房地產(chǎn)測(cè)繪 技術(shù)與方法 1/88主要內(nèi)容房產(chǎn)測(cè)繪概述01房產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容02房產(chǎn)測(cè)繪面積量算04房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)伎倆03房產(chǎn)測(cè)繪公共面積分?jǐn)?52/88不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)是否能否移動(dòng)是否因移動(dòng)而損壞其價(jià)值什么是不動(dòng)產(chǎn)（real estate）？動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)置和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有要求除外。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)置、變更、轉(zhuǎn)讓和毀滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有要求除外。固定于土地（海域）并不能移動(dòng)房屋、森林、林木等有獨(dú)立使用價(jià)值物。包含獨(dú)立成幢、權(quán)屬界限封閉空間，以及區(qū)分套、層、間等能夠獨(dú)立使用、權(quán)屬界限封閉空間。土地、海域以及房屋、林木等定著物。 狹義和廣義概念平面土地和立體土地

2、是其它各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)載體中華人民共和國(guó)內(nèi)水、領(lǐng)海水面、水體、海床和底土房地產(chǎn)測(cè)繪概述3/88房地產(chǎn)測(cè)繪概述 什么叫不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪？ 為獲取和表示不動(dòng)產(chǎn)信息，對(duì)土地、海域、無(wú)居民海島以及房屋、林木等不動(dòng)產(chǎn)坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然情況及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利主體、類(lèi)型、內(nèi)容、起源、期限、權(quán)利改變等權(quán)屬情況等要素進(jìn)行調(diào)查和測(cè)繪工作，包含地籍測(cè)繪、海籍測(cè)繪、房產(chǎn)測(cè)繪、林權(quán)測(cè)繪、草原測(cè)繪等4/88房地產(chǎn)測(cè)繪概述房地產(chǎn)測(cè)量就是采取測(cè)繪科學(xué)技術(shù)，按照房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理要求和需求，對(duì)房屋及房屋用地權(quán)屬、權(quán)界、位置、數(shù)量、質(zhì)量及利用現(xiàn)實(shí)狀況進(jìn)行表述一門(mén)學(xué)科，是測(cè)繪技術(shù)及產(chǎn)籍管理業(yè)務(wù)相結(jié)合專業(yè)測(cè)量，含有較強(qiáng)技術(shù)性和鮮明政策

3、性及法律效力。5/88房地產(chǎn)測(cè)繪概述不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例頒布施行：11月24日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)簽署第656號(hào)國(guó)務(wù)院令，公布不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例，自年3月1日起施行。20被稱為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度“落地”之年。20底前，要基本實(shí)現(xiàn)“停發(fā)舊證，改發(fā)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證”。到20底前，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記技術(shù)平臺(tái)必須基本覆蓋全國(guó)全部市縣。不動(dòng)產(chǎn)證是房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證書(shū)合二為一。6/88房地產(chǎn)測(cè)繪概述豫不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)辦發(fā)1號(hào)河南省農(nóng)村房屋不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施方案豫不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)發(fā)辦發(fā)（）1號(hào)河南省農(nóng)村房屋不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查技術(shù)細(xì)則（試行）商丘市農(nóng)村房屋不動(dòng)產(chǎn)登記工作方案 長(zhǎng)垣縣農(nóng)村房屋不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施方案清豐縣農(nóng)村房屋不動(dòng)產(chǎn)登記

4、實(shí)施方案7/88房地產(chǎn)測(cè)繪概述法律方面；經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門(mén)確認(rèn)以后房產(chǎn)結(jié)果資料含有法律效應(yīng)。財(cái)政經(jīng)濟(jì)方面；結(jié)果是進(jìn)行房地產(chǎn)契稅征收，房地產(chǎn)租賃活動(dòng)以及交易依據(jù)。測(cè)繪服務(wù)方面；建立起當(dāng)代化城市地理信息系統(tǒng)，它要求應(yīng)該含有著愈加廣泛信息量。房地產(chǎn)測(cè)繪意義社會(huì)服務(wù)方面;房地產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果，能夠經(jīng)過(guò)分類(lèi)歸納之后，將會(huì)衍生出許多類(lèi)型資料。8/88房屋開(kāi)發(fā)后期管理：面積預(yù)測(cè)銷(xiāo)售許可房屋銷(xiāo)售抵押貸款面積實(shí)測(cè)協(xié)議結(jié)算物業(yè)、稅費(fèi)辦理權(quán)證城市規(guī)劃維修基金政府決議房地產(chǎn)測(cè)繪概述9/88房地產(chǎn)測(cè)繪概述房地產(chǎn)測(cè)繪特點(diǎn)：測(cè)圖百分比尺大；測(cè)繪結(jié)果含有法律約束力；測(cè)繪結(jié)果精度要求高；要求修測(cè)、補(bǔ)測(cè)、變更測(cè)量及時(shí)；房地產(chǎn)測(cè)繪人員既

5、要測(cè)繪更要懂房地產(chǎn)；10/88房地產(chǎn)測(cè)繪概述11/88主要內(nèi)容房產(chǎn)測(cè)繪概述01房產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容02房產(chǎn)測(cè)繪面積量算04房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)伎倆03房產(chǎn)測(cè)繪公共面積分?jǐn)?512/88房地產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容房產(chǎn)平面控制測(cè)量房屋調(diào)查與要素測(cè)量房產(chǎn)圖繪制房產(chǎn)面積測(cè)算 變更測(cè)量成果資料的檢查和驗(yàn)收房產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容13/88房地產(chǎn)測(cè)繪概述房產(chǎn)測(cè)量?jī)?nèi)容：1、基礎(chǔ)測(cè)量： 控制測(cè)量 地籍?dāng)?shù)據(jù)測(cè)量2、項(xiàng)目測(cè)量： 商品房測(cè)量 存量房測(cè)量 公、私房測(cè)量 征審測(cè)量 地籍勘界 14/88房地產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容房產(chǎn)測(cè)量結(jié)果：房產(chǎn)簿冊(cè)房產(chǎn)調(diào)查表、房產(chǎn)用地調(diào)查表、有關(guān)產(chǎn)權(quán)狀況的調(diào)查資料、有關(guān)證明及協(xié)議文件等。房產(chǎn)數(shù)據(jù)集房地產(chǎn)平面控制點(diǎn)成果、界址點(diǎn)成果、房角點(diǎn)

6、成果面積測(cè)算成果。房地產(chǎn)圖集房地產(chǎn)分幅平面圖、房地產(chǎn)分丘平面圖 和房地產(chǎn)分層分戶平面圖房產(chǎn)證附圖、房屋測(cè)量草圖及房屋用地測(cè)量草圖。15/88房地產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容房產(chǎn)測(cè)量結(jié)果三種圖這三種圖是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理主要圖件資料。房產(chǎn)分幅平面圖（又稱房產(chǎn)地籍圖）（1）按照房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范要求進(jìn)行施測(cè)，并全方面反應(yīng)土地及其房屋位置、權(quán)屬、界址情況、樓層結(jié)構(gòu)以及與房地產(chǎn)管理相關(guān)地形要素。如鐵路、道路、橋梁、水系、城墻等地物。 （2）是核發(fā)房地產(chǎn)證及房地產(chǎn)管理基礎(chǔ)圖件，是分丘圖和分戶圖基礎(chǔ)圖。為了管理方便，以圖幅為單位，在每一權(quán)屬界限所封閉地塊上按房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范要求編上丘號(hào)（地號(hào)）。（3）城鎮(zhèn)建成區(qū)分幅圖普通采取1:5

7、00百分比尺，圖幅大小普通采取50cm 50cm正方形分幅。在廣州采取40cm 50cm距形分幅。16/88放大房產(chǎn)分幅平面圖（又稱房產(chǎn)地籍圖）17/88房地產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容房產(chǎn)測(cè)量結(jié)果三種圖房產(chǎn)分丘（宗）平面圖 是以產(chǎn)權(quán)人（單位）房屋、用地權(quán)屬使用范圍為單位所測(cè)量平面圖，它反應(yīng)房地座落位置、權(quán)屬界址、四鄰關(guān)系、邊長(zhǎng)、樓層結(jié)構(gòu)、地號(hào)、用地面積、建筑面積等要素。是分幅圖局部圖。 18/88房地產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容房產(chǎn)測(cè)量結(jié)果三種圖房屋分層分戶平面圖 一棟房屋有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人，為更加好地反應(yīng)其權(quán)屬情況而特制平面圖，除表示房地產(chǎn)分戶平面圖內(nèi)容外，它還詳細(xì)反應(yīng)每戶單元面積大小部位，以及梯間、走廊等公用設(shè)施使用情況。是在分

8、丘圖基礎(chǔ)上繪制細(xì)部圖。 19/88房地產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容房產(chǎn)調(diào)查：1.房產(chǎn)調(diào)查單元?jiǎng)澐?.房屋用地調(diào)查3.房屋調(diào)查1.房產(chǎn)調(diào)查單元?jiǎng)澐謱?duì)比 房產(chǎn)土地調(diào)查丘：指地表上一塊有界空間地塊。只屬一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元時(shí)稱獨(dú)立丘，屬多個(gè)產(chǎn)權(quán)單元時(shí)稱組合丘。有固定界標(biāo)（如圍墻、欄柵、房屋墻體等）按固定界標(biāo)劃分，沒(méi)有固定界標(biāo)按自然界限劃分。 20/88對(duì)比地籍土地調(diào)查宗地：即土地權(quán)屬界限封閉地塊或空間。圖斑：地類(lèi)調(diào)查單元。地塊：是測(cè)繪局與國(guó)土局合并前對(duì)宗地稱謂。地塊是地籍最小單元，一個(gè)地塊只屬于一個(gè)產(chǎn)權(quán)單位，一個(gè)產(chǎn)權(quán)單位可包含一個(gè)或多個(gè)地塊。房屋調(diào)查幢：是指一座獨(dú)立、包含不一樣結(jié)構(gòu)和不一樣層次房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)單元：包

9、含宗地信息、宗海信息、房屋（建、構(gòu)筑物）信息、森林和林木信息等。對(duì)比房地產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容21/88房屋調(diào)查是依據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪目標(biāo)和任務(wù)，對(duì)房屋及其用地位置、權(quán)界、特征、屬性、數(shù)量以及地理名稱和行政境界調(diào)查。房屋調(diào)查內(nèi)容：房屋調(diào)查（幢）房屋用地調(diào)查（丘）丘：地表上一塊有界空間地塊（獨(dú)立丘 和組合丘）丘號(hào)：從北向南、從西至東次序以四位自然數(shù)0001至9999按反S形以序編列丘編號(hào)格式以下：市代碼+市轄區(qū)（縣）代碼+房產(chǎn)區(qū)代碼+房產(chǎn)分區(qū)代碼 + 丘號(hào)2位 2位 2位 2位 4位幢：一座獨(dú)立、包含不一樣結(jié)構(gòu)和不一樣層次房屋幢號(hào)以丘為單位，自進(jìn)大門(mén)起，從左往右，從前到后，用數(shù)字1、2 表示按S形編號(hào)，幢號(hào)注在房屋

10、輪廓左下角，用加括號(hào)表示。在他人用地范圍內(nèi)建房屋，在房屋幢號(hào)加房產(chǎn)權(quán)號(hào) 用表示A表示，對(duì)于多戶公用房屋，用B表示。注意是以上編號(hào)法則指都是總調(diào)查時(shí)預(yù)編號(hào)方法，到了變更調(diào)查時(shí)則會(huì)因不動(dòng)產(chǎn)完工先后引發(fā)改變。房地產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容22/882.房屋用地調(diào)查 3.房屋調(diào)查內(nèi)容：用地坐落 房屋坐落產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 產(chǎn)權(quán)人等級(jí) 產(chǎn)別稅費(fèi) 層數(shù)用地人 所在層數(shù)用地單位全部制性質(zhì) 建筑結(jié)構(gòu)使用權(quán)起源 建成年份四至 用途界標(biāo) 墻體歸屬用地用途分類(lèi) 權(quán)源用地面積 產(chǎn)權(quán)糾紛和他項(xiàng)權(quán)利用地糾紛等基本情況房地產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容23/88主要內(nèi)容房產(chǎn)測(cè)繪概述01房產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容02房產(chǎn)測(cè)繪面積量算04房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)伎倆03房產(chǎn)測(cè)繪公共面積分?jǐn)?524

11、/88房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)伎倆房產(chǎn)平面控制測(cè)量房產(chǎn)調(diào)查：房屋及從屬設(shè)施調(diào)查房屋用地調(diào)查行政境界與地理名稱調(diào)查房產(chǎn)要素測(cè)量：界址、境界、房屋及從屬設(shè)施、陸地、交通、水域、其它相關(guān)地物房產(chǎn)圖測(cè)繪：將房地產(chǎn)要素及與房地產(chǎn)管理有關(guān)地物地貌要素反應(yīng)圖上房產(chǎn)面積量算控制-碎部整體-局部高級(jí)-低級(jí)調(diào)查-測(cè)圖外圍-內(nèi)部調(diào)查-測(cè)圖外圍-內(nèi)部數(shù)據(jù)-圖集結(jié)果資料檢驗(yàn)與驗(yàn)收25/88房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)伎倆房地產(chǎn)平面控制測(cè)量1、房地產(chǎn)平面控制測(cè)量目標(biāo) 建立一個(gè)高精度、有一定密度能長(zhǎng)久保留使用穩(wěn)定房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)，為測(cè)繪大百分比尺房產(chǎn)平面圖、地籍平面圖提供起始數(shù)據(jù)，為房地產(chǎn)變更測(cè)量、面積測(cè)算、撥地劃界和各種建設(shè)工程放線驗(yàn)線等日常工作提

12、供測(cè)繪基礎(chǔ)。2、房地產(chǎn)平面控制測(cè)量作用 （1）為房產(chǎn)要素測(cè)量提供起始數(shù)據(jù)。 （2）為房產(chǎn)圖測(cè)繪提供測(cè)圖控制和起算數(shù)據(jù)。 （3）為房產(chǎn)測(cè)繪變更和修測(cè)提供起算數(shù)據(jù)。3、房地產(chǎn)平面控制測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)遵照從整體到局部，從高級(jí)到低級(jí)，分級(jí)布設(shè)。當(dāng)前房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)普遍采取GPS網(wǎng)。26/88房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)伎倆房地產(chǎn)平面控制測(cè)量4、房地產(chǎn)平面控制測(cè)量方法(1)城市導(dǎo)線網(wǎng)測(cè)量；(2)GPS定位測(cè)量。5、房地產(chǎn)平面控制測(cè)量基本要求房產(chǎn)平面控制測(cè)量目標(biāo)是建立一個(gè)： “高精度控制網(wǎng)” 即要求最末一級(jí)房產(chǎn)平面控制網(wǎng)中，相鄰控制點(diǎn)間相對(duì)點(diǎn)位中誤差（即相鄰點(diǎn)間相對(duì)位置中誤差）不超出0.025m，最大誤差不超出0.05m。 “

13、有一定密度控制網(wǎng)” 即要求建筑物密度區(qū)控制點(diǎn)平均間距在100m左右，建筑物稀疏區(qū)控制點(diǎn)平均間距在200m左右。 “能長(zhǎng)久保留使用房產(chǎn)平面控制網(wǎng)” “穩(wěn)定房產(chǎn)平面控制網(wǎng)”坐標(biāo)穩(wěn)定。27/88房地產(chǎn)要素測(cè)量房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)伎倆28/88房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)伎倆房地產(chǎn)要素測(cè)量房地產(chǎn)要素測(cè)量目標(biāo)：測(cè)定房屋和房屋用地及其相關(guān)要素幾何位置，包含坐標(biāo)和邊長(zhǎng)。房地產(chǎn)要素：界址點(diǎn)、房角點(diǎn)、境界點(diǎn)、地物點(diǎn)、房屋輪廓線、行政界限。方法：野外解析法測(cè)量、航空攝影測(cè)量、三維激光掃描技術(shù)、全野外數(shù)據(jù)采集等方法。一、野外解析法測(cè)量野外解析法測(cè)量指利用極坐標(biāo)法、正交法或線交會(huì)法等方法，在野外對(duì)房產(chǎn)要素進(jìn)行采集，畫(huà)好草圖，內(nèi)業(yè)經(jīng)過(guò)計(jì)算機(jī)處

14、理編輯成圖。但不論使用何種方法，必須要確保所測(cè)各點(diǎn)相對(duì)于房產(chǎn)平面控制點(diǎn)點(diǎn)位中誤差不超出0.05m，最大限差為0.10m。 二、航空攝影測(cè)量 航空攝影測(cè)量指借助精密立體測(cè)圖儀、解析測(cè)圖儀、精密立體坐標(biāo)量測(cè)儀等儀器，在室內(nèi)對(duì)房產(chǎn)要素進(jìn)行測(cè)繪，然后拿原圖到野外進(jìn)行地物要素補(bǔ)調(diào)或補(bǔ)測(cè)，最終得到符合規(guī)范房產(chǎn)圖而進(jìn)行測(cè)量。 29/88房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)伎倆三、全野外數(shù)據(jù)采集 全野外數(shù)據(jù)采集系指利用全站儀、半站儀、電子平板、電子記簿等設(shè)備在野外進(jìn)行數(shù)據(jù)采集，經(jīng)過(guò)計(jì)算機(jī)屏幕編輯，得到數(shù)字圖形。野外數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)進(jìn)行房地產(chǎn)要素測(cè)量和數(shù)據(jù)采集，是今后房地產(chǎn)測(cè)量發(fā)展趨勢(shì)和方向。以較遠(yuǎn)點(diǎn)定向，以另一已知點(diǎn)作檢核，檢核較差不得

15、超出0.1m,數(shù)據(jù)采集結(jié)束后，應(yīng)對(duì)起始方向進(jìn)行檢驗(yàn)。觀察時(shí)，水平角和豎直角讀至1，測(cè)距讀至1mm；最大距離普通不超出200m，施測(cè)困難地域能夠適當(dāng)放寬，但對(duì)超出100m時(shí)，水平角讀至0.1。野外作業(yè)過(guò)程中應(yīng)繪制測(cè)量草圖，草圖上點(diǎn)號(hào)和輸入統(tǒng)計(jì)點(diǎn)號(hào)應(yīng)一一對(duì)應(yīng)。房地產(chǎn)要素測(cè)量30/88房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)伎倆房地產(chǎn)要素測(cè)量（界址點(diǎn)測(cè)量） 界址測(cè)量指界址點(diǎn)、線測(cè)量，是確定房地產(chǎn)地理位置依據(jù)，為房地產(chǎn)面積測(cè)算提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。界址點(diǎn)：稱地界點(diǎn)或拐點(diǎn)，是房地產(chǎn)權(quán)屬界址線轉(zhuǎn)點(diǎn)處設(shè)置界樁點(diǎn)，是產(chǎn)權(quán)范圍唯一標(biāo)志。界址線：界址點(diǎn)連線所組成房屋用地范圍地界限。界址點(diǎn)作用：經(jīng)過(guò)界址點(diǎn)坐標(biāo)，能夠取得房地產(chǎn)數(shù)量；經(jīng)過(guò)界址點(diǎn)等級(jí)，能夠

16、了解房地產(chǎn)質(zhì)量。界址測(cè)量:是指界址點(diǎn)和界址線測(cè)量，最主要是界址點(diǎn)坐標(biāo)測(cè)定。 31/88房地產(chǎn)要素測(cè)量（界址點(diǎn)測(cè)量精度）房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)伎倆界址點(diǎn)等級(jí)限差中誤差一0.040.02二0.100.05三0.200.10間距超出50m相鄰界址點(diǎn)間距誤差：一級(jí)界址點(diǎn)相對(duì)于鄰近基本控制點(diǎn)點(diǎn)位中誤差不超出0.02m；二級(jí)界址點(diǎn)相對(duì)于鄰近基本控制點(diǎn)點(diǎn)位中誤差不超出0.05m；三級(jí)界址點(diǎn)相對(duì)于鄰近基本控制點(diǎn)點(diǎn)位中誤差不超出0.10m；32/88房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)伎倆房地產(chǎn)要素測(cè)量（界址點(diǎn)標(biāo)定及埋設(shè)）一、界址點(diǎn)確定 為準(zhǔn)確劃定房屋用地界限，確定權(quán)屬界限，計(jì)算房屋用地面積，降低和預(yù)防用地糾紛，必須很慎重地做好界址點(diǎn)確實(shí)定工作

17、。標(biāo)界時(shí)必須由雙方指界人到現(xiàn)場(chǎng)指界。單位使用土地，要有單位法人代表出席指界；組合丘用地，要有該丘各戶共同委派代表指界； 房屋用地人和法人代表不能出席指界時(shí)，應(yīng)由委托代理人指界，而且均須出具身份證實(shí)和委托書(shū)，法人代表身份證實(shí)書(shū)、指界授權(quán)委托書(shū)。33/88房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)伎倆房地產(chǎn)要素測(cè)量（界址點(diǎn)標(biāo)定及埋設(shè)）二、界址點(diǎn)埋設(shè) 全部界址點(diǎn)在確定之后，如其點(diǎn)位不在固定地物點(diǎn)上均應(yīng)埋設(shè)標(biāo)志，并記載標(biāo)石類(lèi)型和方位。無(wú)法埋設(shè)界標(biāo)，應(yīng)在建筑物上以紅漆注記界址點(diǎn)符號(hào)來(lái)示意界址點(diǎn)位置，并在調(diào)查表中注明墻中線、墻外或墻內(nèi)。對(duì)提供不出證據(jù)或有爭(zhēng)議應(yīng)依據(jù)實(shí)際用地范圍標(biāo)出爭(zhēng)議部位，按未定界處理。 界址點(diǎn)中心點(diǎn)位是其定位標(biāo)志，界

18、址點(diǎn)普通埋設(shè)在空闊地域或沒(méi)有固定界標(biāo)處，也能夠埋在固定坎、坡及道路沿上。標(biāo)識(shí)標(biāo)志指示出界址點(diǎn)所在位置，普通設(shè)置在永久性建構(gòu)筑物轉(zhuǎn)角處，即硬界上。34/88房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)伎倆房地產(chǎn)要素測(cè)量（界址點(diǎn)測(cè)量方法） 界址點(diǎn)測(cè)量即能夠以鄰近基本控制點(diǎn)或高級(jí)界址點(diǎn)起算單獨(dú)測(cè)量，如采取極坐標(biāo)法、支導(dǎo)線法、正交法等野外解析法測(cè)定，也可在野外數(shù)據(jù)采集時(shí)和其它房地產(chǎn)要素同時(shí)測(cè)定。一級(jí)界址點(diǎn)應(yīng)單獨(dú)測(cè)量，測(cè)距使用級(jí)測(cè)距儀，讀至1mm，最大測(cè)距不超出200m，尺長(zhǎng)更正和溫度等氣象更正數(shù)大于5mm時(shí)應(yīng)更正；測(cè)角使用DJ2級(jí)經(jīng)緯儀，讀至秒（）。1、一級(jí)界址點(diǎn)按1:500測(cè)圖圖根控制點(diǎn)測(cè)量方法測(cè)定，從鄰近基本控制點(diǎn)起，可發(fā)展兩次

19、，困難地域可發(fā)展三次；2、二級(jí)界址點(diǎn)以不低于1:1000測(cè)圖精度實(shí)測(cè)，從鄰近基本控制點(diǎn)或一級(jí)界址點(diǎn)起，可發(fā)展三次。35/88房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)伎倆房地產(chǎn)要素測(cè)量（界址點(diǎn)測(cè)量方法）3、當(dāng)在城鎮(zhèn)建筑群中進(jìn)行界址點(diǎn)測(cè)量時(shí)，有狹長(zhǎng)困難街道無(wú)法布設(shè)閉合或附合導(dǎo)線，只能布設(shè)支導(dǎo)線。支導(dǎo)線點(diǎn)則不能再單獨(dú)發(fā)展一、二級(jí)界址點(diǎn)，使用支導(dǎo)線方法測(cè)定界址點(diǎn)坐標(biāo)時(shí)，導(dǎo)線邊邊數(shù)不超出3條，導(dǎo)線轉(zhuǎn)折角觀察左、右角，各測(cè)一個(gè)測(cè)回。4、對(duì)于三級(jí)界址點(diǎn)，規(guī)范要求能夠野外實(shí)測(cè)，也可用航測(cè)內(nèi)業(yè)加密方法求取坐標(biāo)。野外實(shí)測(cè)時(shí)界址點(diǎn)坐標(biāo)測(cè)量起算點(diǎn)，應(yīng)是鄰近基本控制點(diǎn)或高級(jí)界址點(diǎn)。不論采取什么方法測(cè)量，都要確保界址點(diǎn)點(diǎn)位精度滿足規(guī)范要求。36/8

20、8房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)伎倆 界址點(diǎn)坐標(biāo)能夠單獨(dú)測(cè)量，通常采取極坐標(biāo)法、交會(huì)法、支導(dǎo)線法、正交法等野外解析法測(cè)定，也能夠在全野外數(shù)據(jù)采集時(shí)和其它房地產(chǎn)要素同時(shí)判定，或使用GPS-RTK技術(shù)測(cè)量。房地產(chǎn)要素測(cè)量（界址點(diǎn)測(cè)量方法） 對(duì)于部分隱蔽界址點(diǎn)，實(shí)測(cè)坐標(biāo)有困難時(shí)，也可采取圖解法獲取其坐標(biāo)。 從圖上量取界址點(diǎn)坐標(biāo)，必須使用底圖或二底圖，圖上量取界址點(diǎn)坐標(biāo)，必須獨(dú)立量取二次，二次量取坐標(biāo)較差不得大于圖上0.3mm，最終取兩次量取坐標(biāo)中數(shù)作為界址點(diǎn)坐標(biāo)。37/88房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)伎倆三維激光掃描儀在房產(chǎn)測(cè)量中應(yīng)用舉例地面型三維激光掃描系統(tǒng)工作原理： 三維激光掃描儀發(fā)射器發(fā)出一個(gè)激光脈沖信號(hào)，經(jīng)物體表面漫反射后，

21、沿幾乎相同路徑反向傳回到接收器，能夠計(jì)算目標(biāo)點(diǎn)P與掃描儀距離S，控制編碼器同時(shí)測(cè)量每個(gè)激光脈沖橫向掃描角度觀察值和縱向掃描角度觀察值。三維激光掃描測(cè)量普通為儀器自定義坐標(biāo)系。X軸在橫向掃描面內(nèi)，Y軸在橫向掃描面內(nèi)與X軸垂直，Z軸與橫向掃描面垂直。取得P坐標(biāo)38/88房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)伎倆地面型三維激光掃描系統(tǒng)工作原理：39/88房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)伎倆地面型三維激光掃描系統(tǒng)優(yōu)點(diǎn)： 全天候能夠作業(yè) 無(wú)需太陽(yáng)光，或光線尤其角度直接出來(lái)是數(shù)字產(chǎn)品：無(wú)需中間步驟就可直接出來(lái) XYZ坐標(biāo)可變數(shù)據(jù)密度：依據(jù)距離，點(diǎn)間距可設(shè)定1000mm 高精度：經(jīng)典精度，在能夠工作范圍內(nèi)到達(dá)1CM 方便攜帶，能夠很快從遙遠(yuǎn)目標(biāo)獲取數(shù)據(jù)

22、長(zhǎng)距離：3000米距離，以前不可測(cè)量目標(biāo)現(xiàn)在在距離之內(nèi) 快速數(shù)據(jù)獲取：每秒可獲取數(shù)十萬(wàn)點(diǎn)數(shù)據(jù)40/88房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)伎倆三維激光掃描儀在房產(chǎn)測(cè)量中應(yīng)用舉例（以南方某村為例）測(cè)量面積：約0.16平方公里一、項(xiàng)目流程1、激光三維掃描2、控制測(cè)量（校正、檢核）3、點(diǎn)云成圖4、外業(yè)補(bǔ)測(cè)5、內(nèi)業(yè)成圖：1、地籍圖；2、分層圖6、全方面質(zhì)檢7、結(jié)果導(dǎo)入平板8、權(quán)屬調(diào)查41/88房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)伎倆其中粗差1個(gè)0.233m(限差0.1m),粗差率小于5%,剔除粗差后計(jì)算得點(diǎn)位中誤差0.039m(限差0.05m)，滿足規(guī)范要求。0.16平方公里激光三維掃描參加測(cè)量耗時(shí)19個(gè)人工天。傳統(tǒng)測(cè)量普通一組（2人）一天測(cè)量0.

23、015平方公里（包含內(nèi)外業(yè)）， 即需耗時(shí)約22個(gè)人工天。42/88房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)伎倆整個(gè)測(cè)區(qū)點(diǎn)云俯視圖43/88房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)伎倆部分區(qū)域三維側(cè)視圖和房屋立面效果圖44/88房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)伎倆 二三維聯(lián)動(dòng)效果圖和切片繪圖45/88房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)伎倆 切片顯示房屋輪廓效果圖和勾畫(huà)房屋輪廓46/88房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)伎倆 結(jié)果圖47/88房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)伎倆二、激光掃描工作效率與傳統(tǒng)方式分析、比較激光三維掃描效率并未顯著提升，主要原因有以下幾點(diǎn)：（1）該部分房屋靠山邊或較密，激光掃描只能掃描到房屋一小部分，但為了追求能提供更完整數(shù)據(jù)，花了不少時(shí)間在這些地方，但仍補(bǔ)不完全，后期還需要全站儀大量補(bǔ)測(cè)，相當(dāng)于做了重復(fù)工作

24、，花費(fèi)大量時(shí)間。（2）對(duì)圖式和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量規(guī)范不熟，會(huì)存在點(diǎn)云數(shù)據(jù)切片位置錯(cuò)誤，圖式、圖層無(wú)法準(zhǔn)確表示等問(wèn)題，后期需要再修改。（3）泰順?lè)课荻酁槁?lián)排，一排十幾棟，激光掃描無(wú)法分辨出每棟邊界，需要后期補(bǔ)測(cè)，花費(fèi)了比較多外業(yè)補(bǔ)測(cè)時(shí)間。48/88房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)伎倆三、存在問(wèn)題及相關(guān)提議（1）對(duì)于房屋復(fù)雜，不少房屋每層都不一樣，內(nèi)、外業(yè)人員要對(duì)要求十分熟悉，才能知道哪該測(cè)，哪該畫(huà)。以下列圖為例：49/88房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)伎倆（2）加強(qiáng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)踏勘，項(xiàng)目所在地是否基本適適用激光三維掃描，項(xiàng)目所在地哪些地方適合，哪些地方不適合，適合地方面積大小是否適當(dāng)。三、存在問(wèn)題及相關(guān)提議（3）隱蔽點(diǎn)無(wú)法測(cè)到或因?yàn)檎趽跛鶞y(cè)部位

25、不是一樓房屋勒腳而是二、三樓，造成精度超限，這類(lèi)問(wèn)題普遍存在，所以所成圖形不滿足要求。（4）因在車(chē)載掃描相比機(jī)載激光掃描有其不足，部分房角、墻角等構(gòu)筑物點(diǎn)云數(shù)據(jù)無(wú)法分清，造成原本幾棟房屋合成一棟未能分開(kāi)或精度超限。（5）車(chē)載激光掃描測(cè)點(diǎn)精度沒(méi)有問(wèn)題但成圖準(zhǔn)確性和精度還得加強(qiáng)，需要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，理清和優(yōu)化內(nèi)、外作業(yè)流程。50/88主要內(nèi)容房產(chǎn)測(cè)繪概述01房產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容02房產(chǎn)測(cè)繪面積量算04房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)伎倆03房產(chǎn)測(cè)繪公共面積分?jǐn)?551/88房產(chǎn)測(cè)繪面積量算河南省農(nóng)村房屋不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查技術(shù)細(xì)則（試行）總體要求： （1）采取政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、部門(mén)分工協(xié)作組織方式實(shí)施農(nóng)村房屋不動(dòng)產(chǎn)登記。 （2）以縣（市

26、、區(qū)）為單位，以全省宅基地和集體建設(shè)用地地籍（權(quán)籍）調(diào)查結(jié)果為基礎(chǔ)，全方面查清集體全部土地上未經(jīng)登記房屋等建筑物、構(gòu)筑物權(quán)籍情況；全方面查清新增宅基地和集體建設(shè)用地以及地上房屋權(quán)籍情況。制作房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查結(jié)果。按照不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例首次登記要求辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。包含：權(quán)籍調(diào)查、信息疊加、資料整理、登記發(fā)證、結(jié)果上報(bào)等詳細(xì)工作。52/88房產(chǎn)測(cè)繪面積量算房產(chǎn)面積測(cè)算： 一、房產(chǎn)面積測(cè)算普通要求 二、房屋建筑面積測(cè)算相關(guān)要求 三、房地產(chǎn)面積計(jì)算舉例 四、用地面積測(cè)算 53/88房產(chǎn)測(cè)繪面積量算一、房產(chǎn)面積測(cè)算普通要求房產(chǎn)面積測(cè)算為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、核發(fā)權(quán)證、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等提供必不可少資料；同

27、時(shí)，也為房地產(chǎn)稅費(fèi)征收、城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)提供主要依據(jù)。 54/88房產(chǎn)測(cè)繪面積量算55/88房產(chǎn)測(cè)繪面積量算一、房產(chǎn)面積測(cè)算普通要求1.房屋建筑面積 房屋外墻(柱)勒角以上各層外圍水平投影面積之和，包含陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高在2.2米以上(含2.2米)、有上蓋，結(jié)構(gòu)牢靠永久性建筑。由專有建筑面積、共有建筑面積、公有建筑面積組成。 2. 房屋套內(nèi)建筑面積 （由以下三部分組成）A)套內(nèi)使用面積：為套內(nèi)房屋使用空間凈面積，按水平投影面積計(jì)算。普通依據(jù)內(nèi)墻面之間水平距離計(jì)算，內(nèi)墻面裝飾厚度應(yīng)計(jì)入使用面積。56/88房產(chǎn)測(cè)繪面積量算2. 房屋套內(nèi)建筑面積 （由以下三部分組成）B)套內(nèi)墻體面

28、積：套內(nèi)使用空間周?chē)S護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。套之間分隔墻，套與公共建筑之間分隔墻以及外墻（包含山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積二分之一計(jì)入套內(nèi)墻體面積。C）陽(yáng)臺(tái)建筑面積：按陽(yáng)臺(tái)底板水平投影面積計(jì)算，封閉全部計(jì)算建筑面積，不封閉計(jì)算二分之一建筑面積，沒(méi)有頂蓋陽(yáng)臺(tái)不計(jì)算建筑面積。3. 房屋共有建筑面積 （由兩部分組成）（1）本幢樓內(nèi)共有電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等；以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房建筑面積；57/88房產(chǎn)測(cè)繪面積量算3. 房屋共有建筑面積 （由兩部分組成）（2）套（單元）與公共建筑之間分隔墻，以及外墻（

29、包含山墻）墻體水平投影面積二分之一建筑面積。4. 房屋產(chǎn)權(quán)面積產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋全部權(quán)房屋建筑面積。5.房屋共有建筑面積 房屋共有建筑面積系指由多個(gè)產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用建筑面積。6.房屋占地面積房屋占地面積是指房屋底層外墻（包含柱、廊、門(mén)、陽(yáng)臺(tái)）外圍水平面積。58/88房產(chǎn)測(cè)繪面積量算7.房屋用地面積房屋用地面積是指房屋占用和使用全部土地面積，包含房屋及其從屬設(shè)施所占用土地面積、院落用地面積和共用土地分?jǐn)偯娣e等全部使用面積。 8.房產(chǎn)面積測(cè)算普通要求有：房地產(chǎn)面積測(cè)算，均指水平投影面積測(cè)算；各類(lèi)面積測(cè)算，必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在要求限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最終結(jié)果；邊長(zhǎng)以m為單位，取至0.

30、01m；面積以m2為單位，取至 0.01m2；共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)最少保留五位小數(shù)；量距應(yīng)使用檢定合格卷尺或其它能到達(dá)對(duì)應(yīng)精度儀器或工具。59/88房產(chǎn)測(cè)繪面積量算9.房產(chǎn)面積精度要求60/88房產(chǎn)測(cè)繪面積量算二、房屋建筑面積測(cè)算相關(guān)要求計(jì)算建筑面積房屋應(yīng)具備五個(gè)條件：1.含有上蓋或屋頂；2.必須有墻、柱、欄桿等維護(hù)物；3.結(jié)構(gòu)牢靠永久性建筑物；4.層高（屋頂面至屋地板面垂直距離）在2.20m及2.20m以上；5.可作為人類(lèi)生產(chǎn)、生活場(chǎng)所。61/88房產(chǎn)測(cè)繪面積量算二、房屋建筑面積測(cè)算相關(guān)要求 1、計(jì)算全部建筑面積范圍1）永久性結(jié)構(gòu)單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算。

31、2) 房屋內(nèi)夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部分，按其水平投影計(jì)算建筑面積。3) 穿過(guò)房屋通道，房屋內(nèi)門(mén)廳、大堂，均按一層計(jì)算面積。門(mén)廳、大堂內(nèi)，層高2.20m以上回廊部分，按其水平投影計(jì)算建筑面積。4) 樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。計(jì)算面積。62/88房產(chǎn)測(cè)繪面積量算 1、計(jì)算全部建筑面積范圍5) 房屋天面上，屬永久性建筑，層高2.20m以上樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房和斜面結(jié)構(gòu)屋頂層高度在2.20m以上部分（位），按其外圍水平投影計(jì)算面積。6) 挑樓、全封閉陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影7) 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋室外樓梯，按各層水平

32、投影計(jì)算面積。8) 與房屋相連有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱走廊，均按其柱外圍水平投影計(jì)算面積。9) 房屋間永久性封閉架空通廊，按外圍水平投影計(jì)算面積。10) 地下室、半地下室及其對(duì)應(yīng)出入口，層高2.20m以上，按其外墻(不包含采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影計(jì)算面積。 63/88房產(chǎn)測(cè)繪面積量算11) 有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)門(mén)廊、門(mén)斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算。12) 作為房屋外墻玻璃幕墻等，按其外圍水平投影面積計(jì)算。13) 屬永久性有柱車(chē)棚、貨棚等建筑物，按柱外圍水平投影面積計(jì)算。14) 依山（坡）地建筑房屋，利用吊腳做架空層,有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，按其高度在2.20m以上部位外圍水平投影面積

33、計(jì)算。15) 有伸縮縫房屋，若其與室內(nèi)相通，伸縮縫計(jì)算建筑面積。 64/88房產(chǎn)測(cè)繪面積量算2、計(jì)算1/2建筑面積范圍1)與房屋相連有上蓋無(wú)柱走廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積1/2計(jì)算。2)與房屋相連有上蓋無(wú)柱檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積1/2計(jì)算（兩端都有與房屋相連墻體，視為有圍護(hù)結(jié)構(gòu)檐廊）。3)獨(dú)立柱、單排柱門(mén)廊、車(chē)棚、貨棚等屬永久性建筑，按其上蓋水平投影面積1/2計(jì)算。4)未封閉陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積1/2計(jì)算。5)無(wú)頂蓋室外樓梯按各層水平投影面積1/2計(jì)算。6)有頂蓋不封閉永久性架空通廊，按外圍水平投影面積1/2計(jì)算。65/88房產(chǎn)測(cè)繪面積量算 3、不計(jì)算建筑

34、面積范圍 1)層高小于2.20m夾層、插層、技術(shù)層、地下室和半地下室。2)突出房屋墻面構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。3)房屋之間無(wú)上蓋架空通廊。4)房屋天面、挑臺(tái)和天面上花園、泳池。66/88房產(chǎn)測(cè)繪面積量算5)建筑物內(nèi)操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物空間安置箱、罐平臺(tái)。6)騎樓、過(guò)街樓底層用作道路街巷通行部分。7)利用引橋、高架橋、高架路橋（路）面作為頂蓋建造房屋。8)活動(dòng)房屋、暫時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。9)獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。10)與房屋室內(nèi)不相通房屋間伸縮縫。 3、不計(jì)算建筑面積范圍 67/88房產(chǎn)測(cè)繪面積量算4、陽(yáng)臺(tái)特殊情況處理標(biāo)準(zhǔn) 1

35、) 主體結(jié)構(gòu)外設(shè)有支撐柱不封閉陽(yáng)臺(tái)，按未封閉陽(yáng)臺(tái)計(jì)算建筑面積。2) 頂蓋水平投影面積小于陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積1/2敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)，視為無(wú)頂蓋陽(yáng)臺(tái)，不計(jì)算建筑面積。 3) 陽(yáng)臺(tái)上蓋距離該陽(yáng)臺(tái)內(nèi)底面高度大于或等于兩個(gè)樓層，不計(jì)算建筑面積。4) 頂蓋投影面積大于或等于陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積1/2時(shí)，按少投影面積1/2計(jì)算建筑面積。68/88房產(chǎn)測(cè)繪面積量算5、其它特殊情況處理標(biāo)準(zhǔn)1)與室內(nèi)不相通類(lèi)似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊建筑，不計(jì)算建筑面積。2)斜屋面情況，需要測(cè)繪出層高2.20m界限，到達(dá)2.20m層高部分，計(jì)全方面積。3)屬永久性結(jié)構(gòu)室外樓梯，按其在各樓層水平投影面積之和計(jì)算建筑面積；當(dāng)上層樓梯覆蓋下層樓梯時(shí)，其下層樓梯視作有頂蓋樓梯，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。69/88房產(chǎn)測(cè)繪面積量算4)樓梯已計(jì)算建筑面積，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。5)室內(nèi)樓梯：室內(nèi)扶梯、樓梯、旋轉(zhuǎn)梯等梯間間隔大于0.40米時(shí)，計(jì)算上一層梯間面積時(shí)，梯間間隔空間應(yīng)按上空處理。6)超出一層室內(nèi)大堂、大廳上空部分按挖空處理不計(jì)建筑面積，僅計(jì)算第一層建筑面積。5、其它特殊情況處理標(biāo)準(zhǔn)70/88房產(chǎn)測(cè)繪面積量算三、房地產(chǎn)面積計(jì)算舉例此為常見(jiàn)第一個(gè)門(mén)廊，與房屋相連有上蓋無(wú)柱走廊，計(jì)算二分之一面積。71/88房產(chǎn)測(cè)繪面積量算72/88房產(chǎn)測(cè)繪面積量算73/88房產(chǎn)測(cè)繪面積量算74/88房產(chǎn)測(cè)繪面積