1、TOC-經(jīng)典理論和案例TOC-經(jīng)典理論和案例什么是TOC理論約束理論瓶頸管理理論木桶原理短板目標TOC理論的核心專注什么是TOC理論約束理論部門效率系統(tǒng)效率之矛盾訂單原物料客戶 傳統(tǒng)企業(yè)管理之理念訂單原物料客戶 TOC產(chǎn)出觀之管理理念通常用鏈條作比喻做鏈條的人明白了部門效率系統(tǒng)效率之矛盾訂單客戶 傳統(tǒng)企業(yè)管理之理念訂單客TOC-經(jīng)典理論和案例課件TOC-經(jīng)典理論和案例課件TOC-經(jīng)典理論和案例課件TOC-經(jīng)典理論和案例課件PQ售價每件￥90市場需求每周100件售價每件￥100市場需求每周50件D每件15分D每件5分C每件10分A每件15分C每件5分B每件15分B每件15分A每件10分外來零件每

2、件￥5原料1每件￥20原料2每件￥20原料3每件￥20可用之資源A、B、C、D各一每周工作5天，每天8小時，即每周2400分鐘營運費用每周￥6000A、B、C、D各可以是一個部門，一臺設備，或者一個人PQ售價每件￥90售價每件￥100DDCACBBA外來零件原典型的答案P產(chǎn)品銷售: 100個Q產(chǎn)品銷售: 50個總收入=100個*$90+ 50個*$100=$14000原料成本=100個*$45+ 50個*$40=$6500總運營費用=$6000利潤=總收入-原料成本合計-運營費用 =$14000-$6500-$6000=$1500典型的答案P產(chǎn)品銷售: 100個PQ售價每件￥90市場需求每周1

3、00件售價每件￥100市場需求每周50件D每件15分D每件5分C每件10分A每件15分C每件5分B每件15分B每件15分A每件10分外來零件每件￥5原料1每件￥20原料2每件￥20原料3每件￥20可用之資源A、B、C、D各一每周工作5天，每天8小時，即每周2400分鐘營運費用每周￥6000一星期最多可賺多少錢？Q的有效產(chǎn)出=50件*(100-20-20) =3000P的有效產(chǎn)出=100件*(90-5-20-20) =4500 總有效產(chǎn)出 7500營運費用 6000 凈利 1500PQ售價每件￥90售價每件￥100DDCACBBA外來零件原每周你真的能賺到￥1500嗎？ 可用之資源A、B、C、D

4、各一每周工作5天，每天8小時，即每周2400分鐘營運費用每周￥6000 討論能與不能及為什么? 每周你真的能賺到￥1500嗎？可用之資源 分析產(chǎn)能資源市場需求 A B C D BP 1001500150015001500（100*15）Q 505001500 250 250 （ 50*30 ）需求產(chǎn)能 2000300017501750可用產(chǎn)能 2400240024002400發(fā)現(xiàn)了什么問題？資源B的時間不夠，沒有足夠時間生產(chǎn)全部的P與Q 怎么辦？怎么辦？分析和計算公司生產(chǎn)能力極限是多少？ 分析產(chǎn)能資源分析和計算公司生產(chǎn)能力極限是多少？如何充分利用系統(tǒng)的產(chǎn)能假如我們無法滿足市場需求我們需要做決策

5、！一、接下再說，大不了延遲交貨；二、加班加點；三、只接一個訂單；四、兩個都少接一點； 先分析：那一個產(chǎn)品較賺錢? P 或 Q? PQ售價90100原料45 40邊際貢獻 45 60標準工時 60 分鐘 50 分鐘如何充分利用系統(tǒng)的產(chǎn)能假如我們無法滿足市場需求我們需要做決決定如何充分利用系統(tǒng)的產(chǎn)能 大家認為Q 更賺錢 P Q售價90100原料45 40邊際貢獻45 60標準工時 60 分 50 分生產(chǎn)銷售所有的Q產(chǎn)品，剩余產(chǎn)能生產(chǎn)與銷售P產(chǎn)品。大家都同意么？有人提出相反意見么?結(jié)論:決定如何充分利用系統(tǒng)的產(chǎn)能 大家認為Q 更賺錢生產(chǎn)銷可用之資源A、B、C、D各一每周工作5天，每天8小時，即每周2

6、400分鐘營運費用每周￥6000優(yōu)先生產(chǎn)Q，再盡量生產(chǎn)PQ的有效產(chǎn)出=50件*(100-20-20) =3000 B需時50*30分=1500分P的有效產(chǎn)出=N件*(90-5-20-20) =2700 N=B剩余900/15分=60 PQ售價每件￥90市場需求每周100件售價每件￥100市場需求每周50件D每件15分D每件5分C每件10分A每件15分C每件5分B每件15分B每件15分A每件10分外來零件每件￥5原料1每件￥20原料2每件￥20原料3每件￥20總有效產(chǎn)出 5700營運費用 6000 凈利 -300可用之資源優(yōu)先生產(chǎn)Q，再盡量生產(chǎn)PQ的有效產(chǎn)出=50件*(1這是何道理？ 是否太出乎

7、意料了？ 為什么？那又當怎么辦？ 是否換個產(chǎn)品順序看看？這是何道理？可用之資源A、B、C、D各一每周工作5天，每天8小時，即每周2400分鐘營運費用每周￥6000P和Q之間，我們應優(yōu)先處理何者？ P Q 售價 ￥90 ￥100原料 ￥45 ￥40邊際收益 ￥45 ￥60 工時 60分 50分PQ售價每件￥90市場需求每周100件售價每件￥100市場需求每周50件D每件15分D每件5分C每件10分A每件15分C每件5分B每件15分B每件15分A每件10分外來零件每件￥5原料1每件￥20原料2每件￥20原料3每件￥20可用之資源P和Q之間，我們應優(yōu)先處理何者？ 可用之資源A、B、C、D各一每周工作

8、5天，每天8小時，即每周2400分鐘營運費用每周￥6000優(yōu)先生產(chǎn)P，再生產(chǎn)QP的有效產(chǎn)出=100件*(90-45) =4500 B需時100*15分=1500分Q的有效產(chǎn)出=N件*(100-20-20) =1800 N=B剩余900/30分=30件 PQ售價每件￥90市場需求每周100件售價每件￥100市場需求每周50件D每件15分D每件5分C每件10分A每件15分C每件5分B每件15分B每件15分A每件10分外來零件每件￥5原料1每件￥20原料2每件￥20原料3每件￥20總有效產(chǎn)出 6300營運費用 6000 凈利 300為什么？可用之資源優(yōu)先生產(chǎn)P，再生產(chǎn)QP的有效產(chǎn)出=100件*(90

9、為什么？ 奧秘何在？為什么？分析：如何真正有效利用系統(tǒng)的瓶頸如何充分利用系統(tǒng)瓶頸售價原料制約(B)時間投資PQ$90$100$45$4015 分30 分結(jié)論：在有瓶頸時， P 產(chǎn)品的每一制約分鐘的貢獻 T 大于Q產(chǎn)品。 這就是奧妙所在！ 前提是：有瓶頸時！瓶頸 每分鐘的有效產(chǎn)出$90 - $4515分$100 - $4030 分$3/每一制約分鐘$2/每一制約分鐘分析：如何真正有效利用系統(tǒng)的瓶頸如何充分利用系統(tǒng)瓶頸售價原料可用之資源A、B、C、D各一每周工作5天，每天8小時，即每周2400分鐘營運費用每周￥6000P和Q之間，我們應優(yōu)先處理何者？ P Q 售價 ￥90 ￥100原料 ￥45 ￥

10、40花在瓶頸B 15分 30分的時間PQ售價每件￥90市場需求每周100件售價每件￥100市場需求每周50件D每件15分D每件5分C每件10分A每件15分C每件5分B每件15分B每件15分A每件10分外來零件每件￥5原料1每件￥20原料2每件￥20原料3每件￥20瓶頸每分鐘 (90-45)/15 (100-40)/30有效產(chǎn)出 =￥3 =￥2可用之資源P和Q之間，我們應優(yōu)先處理何者？ PQ售價每件￥90市場需求每周100件售價每件￥100市場需求每周50件D每件15分D每件5分C每件10分A每件15分C每件5分B每件15分B每件15分A每件10分外來零件每件￥5原料1每件￥20原料2每件￥20

11、原料3每件￥209137有一位工程師提出改善方案，將2分鐘的工作由B轉(zhuǎn)嫁至C，但因為C并不專長處理這新任務，所以要4分鐘才能完成。結(jié)果會如何呢？還有提高加工速度致產(chǎn)品硬度增加，致使熱處理工序增加負擔的案例。PQ售價每件￥90售價每件￥100DDCACBBA外來零件原可用之資源A、B、C、D各一每周工作5天，每天8小時，即每周2400分鐘營運費用每周￥6000盡量利用B，優(yōu)先處理P并實行第二位工程師的設計P的有效產(chǎn)出=100件*(90-45) =4500 B需時100*13分=1300分Q的有效產(chǎn)出=N件*(100-20-20) =2340 N=B剩余1100/28分=39件 PQ售價每件￥90

12、市場需求每周100件售價每件￥100市場需求每周50件D每件15分D每件5分C每件10分A每件15分C每件5分B每件15分B每件15分A每件10分外來零件每件￥5原料1每件￥20原料2每件￥20原料3每件￥20913總有效產(chǎn)出 6840營運費用 6000 凈利 840可用之資源盡量利用B，優(yōu)先處理PP的有效產(chǎn)出=100件*(9對P、Q產(chǎn)品案例的分析1、瓶頸的流量決定了系統(tǒng)的流量，瓶頸的損失就是系統(tǒng)的損失，瓶頸的損失是無法挽回的；2、瓶頸的地位高于一切，瓶頸的利益關(guān)乎公司整體和全體員工的利益；3、非瓶頸的效益不是真正的效益，因此非瓶頸的效率損失并不造成真正的損失；4、在非瓶頸環(huán)節(jié)追求效率只是美麗

13、的假象，非瓶頸的效率與整體的效率經(jīng)常是互為矛盾的；如果大家一起動腦筋，還可有更多的判斷。對P、Q產(chǎn)品案例的分析1、瓶頸的流量決定了系統(tǒng)的流量，瓶頸的TOC理論的系統(tǒng)觀 一企業(yè)是一個由多部門組成的系統(tǒng)；系統(tǒng)的強度（效率），取決于系統(tǒng)中最弱的環(huán)節(jié)，這就是系統(tǒng)的瓶頸；傳統(tǒng)管理理論、實踐及考核指標，引導的結(jié)果是各部門強度與效率的提高，卻忽視系統(tǒng)強度與效率，甚至以犧牲系統(tǒng)的整體強度與效率為代價；系統(tǒng)的整體效率，部門的效率常常是矛盾的；忽視瓶頸環(huán)節(jié)的存在，忽視瓶頸的保護與充分利用，就是犧牲系統(tǒng)效率；瓶頸環(huán)節(jié)損失的時間與產(chǎn)出，就是系統(tǒng)整體損失的時間與產(chǎn)出，瓶頸的損失永遠無法彌補與挽回（要否討論一下？）；TO

14、C理論的系統(tǒng)觀 一企業(yè)是一個由多部門組成的系統(tǒng)；TOC理論的系統(tǒng)觀 二非瓶頸環(huán)節(jié)的損失，并不是真正的損失。同理，非瓶頸環(huán)節(jié)的效率并不是真正的效率；強調(diào)瓶頸的重要性，道理很簡單，但找出并解決系統(tǒng)的瓶頸，并不容易。最大障礙是我們的傳統(tǒng)思維與習慣，包括傳統(tǒng)的成本會計理論；企業(yè)系統(tǒng)中，少量瓶頸來自設備產(chǎn)能等物理瓶頸，大量瓶頸來自制度、體制與習慣； TOC理論指導我們用系統(tǒng)觀、整體觀、邏輯觀、動態(tài)觀分析尋找企業(yè)瓶頸，并迅速改善它；瓶頸概念不僅可以幫助我們挖掘潛能，提高產(chǎn)出與速度，還能幫助有新項目的企業(yè)合理規(guī)劃生產(chǎn)線，放棄追求生產(chǎn)線產(chǎn)能的平衡，轉(zhuǎn)而建立瓶頸管理的理念。TOC理論的系統(tǒng)觀 二非瓶頸環(huán)節(jié)的損失

15、，并不是真正的損失。企業(yè)內(nèi)部各部門、車間、工序之間，存在相互依存關(guān)系，構(gòu)成一個系統(tǒng)；推而廣之，企業(yè)與供應商客戶環(huán)境之間，構(gòu)成一個更大的系統(tǒng)；系統(tǒng)中必然存在著瓶頸，或在內(nèi)部，或在外部，或在硬件，或在軟件。通常瓶頸非常隱蔽，不易發(fā)現(xiàn)；相互依存的工序之間，只能積累和放大負面因素，不能抵消正、負因素，不能積累更不能放大正面因素。唯一方便和有效的解決之道，就是利用和實行瓶頸管理。企業(yè)內(nèi)部各部門、車間、工序之間，存在相互依存關(guān)系，構(gòu)成一個 TOC的基本概念、內(nèi)容 TOC理論基本概念全新的管理概念 有效產(chǎn)出 T =銷售收入材料成本 庫 存 I 庫存原材料、在制品、成品 營運費用OE 直接工資、制造費、 管理

16、費分析：以下公式中，哪個參數(shù)更重要？ T=（銷售價格-材料成本） 單位時間內(nèi)的銷售數(shù)量 TOC理論基本概念全新的管理概念 有效產(chǎn)出 T =銷售收有效產(chǎn)出世界的新理念有效產(chǎn)出世界里，增加有效產(chǎn)出的流量是第一位的；最大限度降低庫存次之；降低營運費用放在最后，因為往往會影響產(chǎn)能。因此第一，千方百計提升有效產(chǎn)出 T；第二，努力設法降低庫存 I；第三，在保證前兩項的前提下，努力降低 運營費用 OE 有效產(chǎn)出世界的新理念有效產(chǎn)出世界里，增加有效產(chǎn)出的流量是第一TOC理論的基礎工具之一聚集五步驟 步驟一: 找出系統(tǒng)制約步驟二: 決定如何充分利用系統(tǒng)制約步驟三: 所有的全力配合步驟二所作的決策步驟四: 打破系

17、統(tǒng)制約步驟五: 如果系統(tǒng)制約在步驟四被打破，回到步驟一。 警告: 不要讓惰性成為制約TOC理論的基礎工具之一聚集五步驟 第一步：識別約束（找出瓶頸）約束（瓶頸）可能來自企業(yè)內(nèi)部，也可能來自外部，優(yōu)先處理內(nèi)部約束約束可能來自物料(Materials)、能力(Capacity)、市場(Market)、政策(Policy)，公司固有的制度、員工的態(tài)度、習慣多數(shù)情況（80%）約束來自公司政策第一步：識別約束（找出瓶頸）約束（瓶頸）可能來自企業(yè)內(nèi)部，也第二步：開發(fā)約束（挖盡瓶頸）使約束資源產(chǎn)能最大化最大程度的利用時間 (取消午餐休息, 加班, 安排熟練工人)加大加工批量 (必須注意區(qū)分流轉(zhuǎn)批量)力爭滿負

18、荷（約束資源前設置時間或庫存緩沖）!瓶頸設備前設質(zhì)量檢驗，減少無用功象保護黃金一樣保護已經(jīng)通過瓶頸的工件。第二步：開發(fā)約束（挖盡瓶頸）使約束資源產(chǎn)能最大化TOC提示：挖盡瓶頸的具體方法提示減少進入約束條件的不合格產(chǎn)品只生產(chǎn)當前必需的產(chǎn)品改正錯誤的措施和方針生產(chǎn)利潤空間最大的產(chǎn)品TOC提示：挖盡瓶頸的具體方法提示減少進入約束條件的不合18條提高瓶頸能力的參考方法瓶頸前留足夠庫存瓶頸前質(zhì)量控制與檢驗瓶頸前提高加工深度瓶頸前預處理降低瓶頸加工難度降低瓶頸加工標準增加輪班利用零碎時間18條提高瓶頸能力的參考方法選用優(yōu)秀工人增加工人縮短工人作業(yè)時間縮短作業(yè)時間單元改進工夾具改進模具改進設備改進工藝分擔瓶

19、頸壓力為瓶頸處配輔助工人選用優(yōu)秀工人阻止Murphy對生產(chǎn)過程的影響!利用緩沖管理保證瓶頸的利用率 利用裝配和發(fā)貨緩沖保證交貨的及時性. 95708060807550120時間緩沖原料原料D2345781需求:每周50個裝配緩沖發(fā)運緩沖阻止Murphy對生產(chǎn)過程的影響!利用緩沖管理保證瓶頸的利用第三步：服從（遷就瓶頸）非約束資源的安排服從于約束資源的需要利用率和效率不是非約束資源的考核指標正是這一點，使得TOC不單單是一種制造理念，而是一種管理理念或經(jīng)營理念，可以應用于營銷、采購、生產(chǎn)、財務等企業(yè)經(jīng)營各方面協(xié)調(diào)這是比較困難的一個步驟，因為必須調(diào)整企業(yè)政策，文化，考核指標，這步也可稱為排除局部最

20、優(yōu)化的步驟。 第三步：服從（遷就瓶頸）非約束資源的安排服從于約束資源的需要其他的一切 服從(同步) 于制約因素9570806050120D8075時間緩沖原料原料D2378145根據(jù)到期日和時間緩沖下達生產(chǎn)50個的工作令根據(jù)到期日下達生產(chǎn)50個的工作令需求:每周50個第三步：服從（續(xù)）其他的一切 服從(同步) 于制約因素957080605012TOC工具之二鼓-緩沖-繩子 (Drum-Buffer-Rope)（DBR）9570805540120D8075鼓緩沖原料原料由 鼓 決定生產(chǎn)計劃 由 緩沖保證有效產(chǎn)出 由 繩子控制發(fā)料發(fā)運緩沖組裝緩沖TOC工具之二鼓-緩沖-繩子 第四步：提高約束產(chǎn)能（

21、突破瓶頸）如果經(jīng)過第二、第三步后產(chǎn)能仍不滿足，考慮增加產(chǎn)能，如增加設備、安排外協(xié)加工等一般人常將第二步與第四步等同起來，但在提高之前先開發(fā)是非常重要的一般情況下第二、三步可以滿足需求，不要輕易增加投資第四步：提高約束產(chǎn)能（突破瓶頸）如果經(jīng)過第二、第三步后產(chǎn)能仍第五步：返回第一步（從頭再來）識別一個約束后，企業(yè)要調(diào)整一系列政策經(jīng)過一輪循環(huán)后，可能產(chǎn)生新的瓶頸于是回到起點，找出新的瓶頸并克服它不要讓人的惰性成為新的瓶頸第五步：返回第一步（從頭再來）識別一個約束后，企業(yè)要調(diào)整一系 神奇的可行愿景TOC-經(jīng)典理論和案例課件物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理主講：袁偉智物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理主講：袁偉智單項選擇題1

22、.建筑規(guī)模一般在1-3萬平方米之間，以中 型百貨公司為其主要租戶的零售商業(yè)物業(yè)是（ ）。 A.區(qū)域購物中心B.市級購物中心C.地區(qū)購物商場D.居住區(qū)商場單項選擇題2. 物業(yè)設施管理的服務對象是（ ）。 A. 大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) B. 擁有房地產(chǎn)的大型房地產(chǎn)代理機構(gòu) C. 擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機構(gòu) D. 集策劃、咨詢、開發(fā)、運營與管理于一體的綜合性房地產(chǎn)企業(yè)2. 物業(yè)設施管理的服務對象是（ ）。 3.從物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容來看，資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對（）的控制。 A.成本和收益B.支出和費用C.成本和費用D.費用和租金TOC-經(jīng)典理論和案例課件4. 下列物業(yè)中，不屬于物業(yè)經(jīng)營

23、管理對象的是（ ）。 A.寺廟 B.加油站C.游樂場 D.賓館5. 一個住宅小區(qū)周邊新建了一個垃圾處理廠，該小區(qū)的房子大幅度貶值，房地產(chǎn)投資者因此而受損。這說明房地產(chǎn)投資具有（ ）。 A. 固定性 B.適應性C. 相互影響性 D.政策影響性4. 下列物業(yè)中，不屬于物業(yè)經(jīng)營管理對象的是（ ）6. 關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命表述，正確的是（ ）。 A經(jīng)濟壽命一般長于自然壽命B如果房地產(chǎn)維護狀況良好，并進行了合理的改造，較長自然壽命可以讓投資者獲得數(shù)個經(jīng)濟壽命C經(jīng)濟壽命是指房地產(chǎn)從開始使用到可以獲得最大利潤的時間D對于商業(yè)房產(chǎn)來說，經(jīng)濟壽命就等于自然壽命TOC-經(jīng)典理論和案例課件7. 房地產(chǎn)投資的弊端不包括

24、（ ）。 A. 投資回報率低 B.流動性差C. 投資回收期長 D.需要專門的知識和經(jīng)驗8. 房地產(chǎn)屬于非貨幣資產(chǎn)，銷售過程復雜，交易成本高，從而使得房地產(chǎn)具有（ ）。 A. 市場供求風險 B. 變現(xiàn)風險 C. 周期風險 D. 或然損失風險7. 房地產(chǎn)投資的弊端不包括（ ）。 9. 某人將40萬元存于銀行，銀行的年利率為6.12%，3年之后，該人可以獲得利息為（ ）元（銀行存款為單利計息）。A. 73440 B.78026C.473440 D.478026TOC-經(jīng)典理論和案例課件10. 關(guān)于物業(yè)經(jīng)營過程中的準備金下列表述，錯誤的是（ ）。 A準備金又稱大修理基金B(yǎng)稅前現(xiàn)金流中不包含準備金C常用

25、于支付物業(yè)經(jīng)營過程中的資本性支出D物業(yè)管理條例將準備金叫做“專項維修資金”10. 關(guān)于物業(yè)經(jīng)營過程中的準備金下列表述，錯誤的是（ 11. 某人以14萬元的價格購買了一輛小轎車，三個月后發(fā)現(xiàn)該小轎車的價格已近跌到12萬元。這屬于設備的（ ）。 A. 第一類有形磨損 B.第二類有形磨損C. 第一類無形磨損 D.第二類無形磨損 11. 某人以14萬元的價格購買了一輛小轎車，三個月后發(fā)現(xiàn)該12. 關(guān)于家庭人口規(guī)模對物業(yè)價格的影響，正確的是（）。 A.隨著家庭人口規(guī)模小型化，物業(yè)價格有下降的趨勢 B.隨著家庭人口規(guī)模小型化，物業(yè)價格有上升的趨勢 C.隨著家庭人口規(guī)模小型化，物業(yè)價格變化方向不確定 D.隨

26、著家庭人口規(guī)模小型化，物業(yè)供給有下降的趨勢12. 關(guān)于家庭人口規(guī)模對物業(yè)價格的影響，正確的是（）。13在房地產(chǎn)估價的市場法中，所選取的可比實例（ ）。 A越多越好 B只要有2個以上即可C一般為3-10個 D至少為10個14. 當預期某國的貨幣會升值時，在其他因素不變的情況下，該國的房地產(chǎn)會（）。 A.上漲 B.下降C.不變 D.難以確定13在房地產(chǎn)估價的市場法中，所選取的可比實例（ ）。15.下列物業(yè)中，最適用于成本法進行評估的物業(yè)是（）。 A. 商鋪 B. 寫字樓 C. 某大學的教學樓 D. 度假村16. 一個設備價格為15萬元，可以使用10年，殘值率為8%，若使用直線折舊法，使用3年之后該

27、設備的余值為（ ）元。A. 4.14 B. 5.84C. 9.66 D. 10.8615.下列物業(yè)中，最適用于成本法進行評估的物業(yè)是（）。 17關(guān)于物業(yè)管理長期計劃的說法，正確的是（ ）。A屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計劃B通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署和委托管理合同約定的合同有效期為周期C通常以35年為周期D通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限17關(guān)于物業(yè)管理長期計劃的說法，正確的是（ ）。18.某市房地產(chǎn)的吸納率為20%，則吸納周期為（）。 A. 0.2年 B.2年 C. 5年 D.10年19.政府對房地產(chǎn)市場干預的目標不包括（ ）A引導新建項目位置選擇B滿足特殊群體的需要C保證為各類生活需要提供適當?shù)娜胱】臻gD

28、控制房地產(chǎn)的價格18.某市房地產(chǎn)的吸納率為20%，則吸納周期為（）。20.關(guān)于房屋租賃的特點的表述，錯誤的是（ ）。A. 房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán) B. 租賃關(guān)系伴隨著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而終止C. 租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責任人D. 房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟要式契約關(guān)系20.關(guān)于房屋租賃的特點的表述，錯誤的是（ ）。21. 在租約簽訂前、執(zhí)行中和租約期滿后，始終貫穿的工作是（ ）。 A. 租賃方案的制定 B. 租戶關(guān)系的管理C. 物業(yè)市場的營銷 D. 房屋空間的收回22. 在租賃管理中，租約期滿時的主要工作內(nèi)容包括（ ）。A.制定租賃方案與策略 B.收取租金C.租金結(jié)算 D.租金確定21.

29、 在租約簽訂前、執(zhí)行中和租約期滿后，始終貫穿的工作是（23. 租賃管理的核心內(nèi)容是（ ）。A租約談判B租金確定C可出租面積的確定 D租戶選擇23. 租賃管理的核心內(nèi)容是（ ）。24. 關(guān)于租金調(diào)整的表述，正確的是（）。 A. 對于任何客戶，租金都應該隨著市場變化隨時進行調(diào)整 B. 對于租期較短的客戶，租金在租期中一般保持不變，當續(xù)租的時候，租金也應該保持不變C. 對于租期較長的客戶，租金在租期中應該保持不變D. 對于租期較長的客戶，應該對租期中租金如何進行調(diào)整進行約定24. 關(guān)于租金調(diào)整的表述，正確的是（）。 25. 租賃合同的條款的基本條款不包括（ ）。A租賃期限 B房屋的市場價格C修繕責任

30、 D轉(zhuǎn)租的約定26. 實行一級成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，營業(yè)成本中可不設（ ），直接將其計入管理費用。A. 直接人工費 B. 直接材料費C. 財務費用 D. 間接費用25. 租賃合同的條款的基本條款不包括（ ）。27. 保安的人身保險費計入（ ）。A. 人工費B. 保安費C. 辦公費D. 保險費28. 關(guān)于營業(yè)成本和期間費用的說法，正確的是（ ）。 A. 期間費用是企業(yè)的直接消耗 B. 物業(yè)管理單位人員的工資一般都被計入期間費用C. 期間費用直接計入當期損益 D. 成本在收益實現(xiàn)前或?qū)崿F(xiàn)后均可以得到補償27. 保安的人身保險費計入（ ）。29. 成本控制的原則不包括（）。A. 講求經(jīng)濟效益B.

31、責權(quán)利相結(jié)合C. 重點控制，抓大放小D. 例外管理30物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營共用設施設備，支付的有償使用費，計入（ ）。 A營業(yè)成本B管理費用C營業(yè)成本或管理費用D遞延資產(chǎn)29. 成本控制的原則不包括（）。31. 物業(yè)管理企業(yè)成本預算編制方式“二下一上式”中的“一上”是指（ ）。 A. 上報物業(yè)管理企業(yè)財務部門 B. 上報所在的房地產(chǎn)行政主管部門C. 上報物業(yè)的業(yè)主D. 上報物業(yè)管理企業(yè)的董事會32. 在招標過程中，標的編制的依據(jù)是（ ）。A. 物業(yè)租金B(yǎng). 物業(yè)價格C. 物業(yè)服務成本D. 物業(yè)管理的目標31. 物業(yè)管理企業(yè)成本預算編制方式“二下一上式”中的“一上33.保險一般原則中的近因原則是指（

32、）。 A.對風險承擔補償?shù)呢熑蜝.與保險標的有直接的利益關(guān)系C.促成風險損失的最直接的原因D.促成風險損失的時間上最近的原因34. 前期物業(yè)服務合同具有的特征不包括（）。 A. 具有過渡性B. 在本質(zhì)上是一種委托合同C. 是一種要式合同D. 由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂33.保險一般原則中的近因原則是指（）。 35. 物業(yè)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，相應的處理措施不包括（ ）。A. 由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款B. 情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書C. 委托所得的收益，由政府沒收D. 如果

33、給業(yè)主造成損失，依法承擔賠償責任35. 物業(yè)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給36. 保險的當事人不包括（ ）。 A. 保險人 B. 受益人C. 投保人D. 被保險人37. 下面指標中，屬于物業(yè)管理績效評價基本指標的是（ ）。A.資產(chǎn)負債率 B.主營業(yè)務利潤率C.盈余現(xiàn)金保障倍數(shù) D.成本費用利潤率36. 保險的當事人不包括（ ）。 38下列選項中，不屬于物業(yè)管理企業(yè)財務報表的主表的是（ ）。 A資產(chǎn)負債表 B利潤表C成本表 D利潤分配表39. 在滿足物業(yè)經(jīng)營管理所需資金的前提下，以較低的成本和較小的風險獲得資金，這是（ ）管理的具體目標。A.籌資 B.運用C.分配 D.回收38

34、下列選項中，不屬于物業(yè)管理企業(yè)財務報表的主表的是（ 40.可以反映物業(yè)管理企業(yè)在一定時期經(jīng)營成果的報表是（ ）。 A. 利潤表 B. 資產(chǎn)負債表C. 現(xiàn)金流量表 D.成本報表41. 評價物業(yè)服務企業(yè)資本經(jīng)營效益的核心指標是（ ）。 A. 成本費用利潤率 B. 財務內(nèi)部收益率C. 凈資產(chǎn)利潤率 D. 主營業(yè)務利潤率40.可以反映物業(yè)管理企業(yè)在一定時期經(jīng)營成果的報表是（ 42當（ ）大于市場利率的時候，表明企業(yè)可以充分利用財務杠桿，進行負債經(jīng)營。 A資產(chǎn)負債率B營業(yè)增長率C總資產(chǎn)報酬率D盈余先進保障倍數(shù)42當（ ）大于市場利率的時候，表明企業(yè)可以充分利用財務43. 某物業(yè)服務企業(yè)2007年利潤為6

35、0萬元，2010年利潤為80萬元，該企業(yè)三年利潤平均增長率為（ ）。A9.06%B10.06%C11.06%D11.11%TOC-經(jīng)典理論和案例課件44寫字樓使用者在寫字樓內(nèi)最基本的三個行為是工作、進餐和（ ）。A. 休息 B. 購物C. 娛樂 D. 運動45. 將主要的大店放在主要通道的兩端，在連接通道中間布置很多小的商店，這樣做的理論基礎是（ ）。A.中心地理論 B.同類零售店聚集理論C.市場區(qū)位論 D.需求的外部效應理論TOC-經(jīng)典理論和案例課件46寫字樓物業(yè)管理的微觀目標是（ ）。A寫字樓物業(yè)管理處各部門的崗位目標 B收益部分使用率最大化C物業(yè)的保值率和增值率最大化D所有人與使用人的滿

36、意率最大化47. 現(xiàn)代購物中心誕生于（）。A. 20世紀的美國B. 19世紀的法國C. 20世紀的英國D. 19世紀的德國46寫字樓物業(yè)管理的微觀目標是（ ）。48. 寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容不包括（）。 A. 寫字樓物業(yè)市場營銷 B. 租金收取辦法的制訂C. 協(xié)調(diào)業(yè)主和政府的關(guān)系D. 組織與控制49. 我國處置不良物業(yè)資產(chǎn)的主要目標是（）。A.最大限度地出售不良物業(yè)資產(chǎn)，減少損失B.嚴格控制國有資產(chǎn)流失C.最大限度地進行資產(chǎn)重組D.最大限度提高不良資產(chǎn)的市場價值 TOC-經(jīng)典理論和案例課件50. 組合投資管理的最后一個步驟是（）。 A. 構(gòu)建投資組合 B. 投資組合的績效評估C. 投資組合的調(diào)整

37、 D. 投資分析51. 物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)為業(yè)主提供（）服務，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務發(fā)展目標的需求。A.設施管理 B.運行管理C.價值管理 D.資產(chǎn)管理50. 組合投資管理的最后一個步驟是（）。 52.具備由專業(yè)管理集團開發(fā)經(jīng)營，業(yè)態(tài)業(yè)種的復合度高、行業(yè)多、店鋪多、功能多等特點的零售商業(yè)物業(yè)是指（ ）。A.區(qū)域購物中心 B.市級購物中心C.地區(qū)購物商場 D.居住區(qū)商場52.具備由專業(yè)管理集團開發(fā)經(jīng)營，業(yè)態(tài)業(yè)種的復合度高、行業(yè)多53. 當賣方愿意接受的最低價格大于買方愿意支付的最高價格時，相關(guān)房地產(chǎn)（）。A.可能成交 B.不可能成交C.取決于賣方的討價還價能力 D.無法確定54

38、.（ ）是指某類物業(yè)在市場上的平均水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的抽象結(jié)果。A理論價格 B總價格 C市場價格 D單位價格53. 當賣方愿意接受的最低價格大于買方愿意支付的最高價格時55.當住宅開發(fā)商預計未來房地產(chǎn)價格會大幅度上升，住宅的供給會（）。 A.增加 B.減少C.不變 D.不確定56. 在物業(yè)經(jīng)營管理的成本管理中，固定預算的缺點主要表現(xiàn)在（）。A.難以實現(xiàn)費用支出效益的最大化，且難以調(diào)動員工控制費用的積極性B.編制成本高C.預算編制給員工過大的壓力D.預算編制較為簡捷 55.當住宅開發(fā)商預計未來房地產(chǎn)價格會大幅度上升，住宅的供給57. 保險索賠時效從（ ）起計算。A.保險事故發(fā)生之日

39、或投保人或其代理人知情之日B.投保人通知之日C.保險公司派人查看事故現(xiàn)場之日D.投保人提出索賠之日TOC-經(jīng)典理論和案例課件58. 前期物業(yè)服務合同是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，（ ）與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理前期活動行為規(guī)范的合同。 A業(yè)主委員會B物業(yè)建設單位C物業(yè)設計單位D居委會58. 前期物業(yè)服務合同是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)59. 物業(yè)管理企業(yè)一般不會對其所管轄建筑的窗戶玻璃投保，而是承擔窗戶玻璃偶爾損壞后的全部替換費用，這種風險控制手段稱為（ ）。 A.回避 B.保留C.預防 D.轉(zhuǎn)移60. 屬于物業(yè)管理績效評價中的發(fā)展能力狀況指標的是（ ）。 A.營業(yè)增

40、長率 B.資產(chǎn)負債率C.流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 D.總資產(chǎn)報酬率59. 物業(yè)管理企業(yè)一般不會對其所管轄建筑的窗戶玻璃投保，而 多項選擇題1. 物業(yè)資產(chǎn)管理的主要職責包括（ ）。A. 持有/出售物業(yè)分析 B. 物業(yè)更新改造等主要開支決策 C. 資本性支出計劃D. 控制運營成本 E. 監(jiān)控物業(yè)績效 多項選擇題1. 物業(yè)資產(chǎn)管理的主要職責包括（ ）。2. 物業(yè)經(jīng)營管理和傳統(tǒng)的物業(yè)管理的關(guān)系，表述錯誤的有（ ）。A物業(yè)經(jīng)營管理活動不涉及對物業(yè)本身的維修、養(yǎng)護、管理B傳統(tǒng)物業(yè)管理強調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務C物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)滿足業(yè)主物業(yè)投資收益、為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務發(fā)展目標的需求。D收益性物業(yè)完全可以通過物業(yè)

41、經(jīng)營管理活動，像企業(yè)那樣為業(yè)主或投資者創(chuàng)造利潤和回報E物業(yè)保值、增值要求物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運行管理服務向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價值管理方向拓展。2. 物業(yè)經(jīng)營管理和傳統(tǒng)的物業(yè)管理的關(guān)系，表述錯誤的有（ 3零售商業(yè)物業(yè)策略與運行管理的內(nèi)容包括（ ）。A設備實施的維護B. 市場需求分析C. 租金租約的確定及調(diào)整 D. 經(jīng)營業(yè)態(tài)和租戶的選擇 E. 公共秩序維護3零售商業(yè)物業(yè)策略與運行管理的內(nèi)容包括（ ）。4. 下列房地產(chǎn)投資的風險中，屬于系統(tǒng)風險的有（ ）。A未來經(jīng)營費用風險B通貨膨脹風險C周期風險D市場供求風險E比較風險TOC-經(jīng)典理論和案例課件5. 我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中企業(yè)納稅的主要稅種有（ ）

42、。A.固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅B.經(jīng)營稅金及附加C.城鎮(zhèn)土地使用稅D.房產(chǎn)稅E.企業(yè)所得稅5. 我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中企業(yè)納稅的主要稅種有（ ）6. 設備更新的特點有（ ）。A. 其核心工作是確定設備的經(jīng)濟壽命B. 只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量C. 只比較設備的費用D. 以無形磨損的最小化為原則E. 以費用年值法為主6. 設備更新的特點有（ ）。7運用收益法估價的步驟一般包括（ ）。A搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料B預測估價對象的未來收益C求取報酬率或資化率、收益乘數(shù)D選用適宜的收益法公式計算出收益價格E減去折舊求取物業(yè)價格7運用收益法估價的步驟一般包括（ ）。8. 在構(gòu)建房地產(chǎn)組合投資中，詳細的投資分析必不可少，其內(nèi)容包括（ ）。 A.社會文化趨勢分析 B.宏觀經(jīng)濟分析C.行業(yè)分析 D.準備投資的物業(yè)分析E.投資績效評估8. 在構(gòu)建房地產(chǎn)組合投資中，詳細的投資分析必不可少，其內(nèi)容9. 關(guān)于居民收入因素對物業(yè)價格影響的表述中，正確的有（ ）。A低收入者收入的增加會極大地推動物業(yè)價格的上升B中收入者收入的增加對物業(yè)價格的上漲影響顯著C高收入者收入的增加對物業(yè)價格的影響有限D(zhuǎn)高收入者如果將儲蓄用于投資