1、CENTALINE 建漢房地產(chǎn) PAGE 21致：衡陽市文華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“建漢”項目規(guī)劃建建議書 深深圳世宏宏地產(chǎn)有限限公司二五年年十二月月目 錄一、總體規(guī)規(guī)劃布局局建議二、項目開開發(fā)周期期及開發(fā)發(fā)節(jié)奏建建議三、交通規(guī)規(guī)劃建議議四、商業(yè)部部分規(guī)劃劃設計要要點建議議1、總體規(guī)規(guī)劃布置置建議2、鋪位形形式建議議3、內(nèi)部交交通通道道設置建建議4、商場特特別設計計建議五、住宅及及寫字樓樓部分規(guī)規(guī)劃設計計要點建建議1、總體規(guī)規(guī)劃布置置建議2、主力戶戶型選擇擇及組合合建議六、環(huán)境景景觀設計計要點七、建筑風風格及外外觀風格格建議八、裝修標標準建議議九、物業(yè)管管理建議議十、項目智智能化建建議一、總體規(guī)規(guī)

2、劃布局局建議在進行項目目總體規(guī)規(guī)劃時，應應充分考考慮以下下要素：地塊特特征、周周邊環(huán)境境、政府府規(guī)劃技技術指標標、核心心開發(fā)價價值和項項目整體體定位思思想。本案地勢起起伏不大大，三面面臨街；周邊商商業(yè)氛圍圍濃厚，距距離項目目地西北北側和東東南側不不遠處有有兩大市市民廣場場南領領公園和東芝公園園；地塊塊商業(yè)價價值極高高，也是是項目核核心開發(fā)發(fā)價值；項目整整體定位位為商住住一體化化的復合合地產(chǎn)，集集購物、休休閑、娛娛樂、飲飲食、居居住、辦辦公多重重功能，并并力爭做做到祁東東縣標桿桿（龍頭頭）項目目。因此在整體體布局上上應圍繞繞“商業(yè)價價值最大大化”這個核核心思想想來進行行，結合合上述要要素，世世宏

3、認為為，將本本項目規(guī)規(guī)劃成為為“一中心心、兩軸軸線、三三組團、四四廣場、三三商街”的祁東首席席綜合性性高檔社社區(qū)。一中心：一一個大型型購物中中心。兩軸線：南南北、東東西縱橫橫兩條景景觀軸線線。三組團：通通過兩條條景觀軸軸線，將將項目地地劃分成成為西組組團、東東北組團和東南組組團。一廣場：一一個中心心廣場。三大主題街街：臨街面面休閑餐餐飲街+項目一一樓時尚尚步行街街+二樓樓大型超超市+娛娛樂休閑閑會所祁東首席全全開放社社區(qū)：為為了提高高項目的的整體商商業(yè)價值值，通過過商業(yè)街和無數(shù)出出入口，將將社區(qū)的的開放性性、通透透性、參與性性發(fā)揮到到極致，在在這里，拒拒絕障礙，拒絕死死角，拒拒絕封閉閉。這無無

4、疑將成成為祁東縣“前前無古人人、后無無來者”的經(jīng)典典之作。整體布局見見如下示示意圖：二、項目開開發(fā)周期期及開發(fā)發(fā)節(jié)奏建建議項目整體規(guī)規(guī)模較大大，若一一次性開開發(fā)一方方面會面面臨較大大的資金金壓力，另另一方面面存在較較大的市市場風險險，因此此建議分分期開發(fā)發(fā)。根據(jù)項目整整體布局局分為為3個組組團（組組團1、組組團2和和組團33），中中原建議議，項目目按照組組團劃分分，分33期開發(fā)發(fā)，即組組團1、組組團2、組組團3依依次開發(fā)發(fā)，同時時采取與與營銷互互動式的的滾動開開發(fā)模式式。在分分期開發(fā)發(fā)過程中中應與銷銷售進展展緊密結結合起來來，分期期界限不不宜過于于死板，視視乎銷售售情況實實行滾動動開發(fā)，從從整

5、體上上縮短開開發(fā)周期期，如當當一期銷銷售率達達到700%時立立即進行行二期開開發(fā)。總總的開發(fā)發(fā)周期力力爭在33年內(nèi)完完成。三、交通規(guī)規(guī)劃建議議為了不損失失項目的的商業(yè)價價值，同同時避免免出現(xiàn)人人車之間間的干擾擾，務必必做到“人車分分流”，將地地下車庫庫的出入入口設置置在商業(yè)業(yè)價值最最低的東東南角和和西南角角。具體體規(guī)劃見見如下示示意圖： 車位位配置建建議：因本項目以以商業(yè)為為主，同同時還有有相當部部分商務務辦公和和住宅單單位，故故對車位位數(shù)量的的要求較較高。假假設本項項目商業(yè)業(yè)面積為為7萬平平米，辦辦公及居居住面積積為133萬平米米，參照照國內(nèi)停停車位配配置標準準（見下下表，商商業(yè)需配配置車位

6、位3500個，住住宅及辦辦公需配配置車位位7500個，共共需配置置車位111000個。機動車停車車位配置置標準表表序號類別單位配建標準1高中檔旅館館（賓館館、招待待所）車位/1000m22建筑面面積0.5-00.72普通旅館（招招待所）車位/1000m22建筑面面積0.4-00.63飯店、酒家家車位/1000m22建筑面面積1.154商業(yè)區(qū)車位/1000m22建筑面面積0.55普通辦公樓樓車位/1000m22建筑面面積0.56旅游區(qū)、度度假村車位/1公公頃建筑筑面積6.0-115.007特種公園車位/1公公頃建筑筑面積10-1558文化娛樂車位/1000m22建筑面面積0.6-119住宅車位/

7、1000m22建筑面面積0.710幼兒園車位/1000m22建筑面面積0.1-00.2四、商業(yè)部部分規(guī)劃劃設計要要點建議議1、總體規(guī)規(guī)劃布置置建議商業(yè)組合形形態(tài)：通過前期市市場摸底底，結合合本項目目地塊特特征，中中原建議議，本項項目商業(yè)業(yè)組合以以“集中商商業(yè)特特色街區(qū)區(qū)”構成?！凹猩虡I(yè)業(yè)”在本項項目的體體現(xiàn)是：一個中中心、兩兩個次中中心，“一個中中心”是指項項目地西西側（組組團1）的的大型購購物中心心，它是是項目整整體商業(yè)業(yè)中的龍龍頭，也也是項目目最先啟啟動的部部分；“兩個次次中心”是指項項目地東東側北半半部分（組組團2）、被被商業(yè)街街一分為為二的兩兩個主題題商場，它它們將作作為大型型購物中

8、中心強有有力的補補充，也也是項目目開發(fā)的的二期?！疤厣謪^(qū)區(qū)”是由項項目規(guī)劃劃中的兩兩條外街街和三條條內(nèi)街組組成，它它們完全全由獨立立街鋪組組成。五五條商業(yè)業(yè)街相互互聯(lián)系、相相輔相成成，與“集中商商業(yè)”既是聯(lián)聯(lián)系在一一起，又又相對獨獨立。商業(yè)規(guī)劃布布置建議議：為了滿足目目標消費費者需求求，規(guī)劃劃一定要要突出其其舒適性性，在進進行項目目地西側側的大型型購物中中心規(guī)劃劃設計時時，通透透式中庭庭必須考考慮。世世宏建議議設置“陽光中中庭”，采用用透明的的陽光頂頂棚，同同時在中中庭植入入綠色植植株。建筑設計需需有藝術術性，使使項目成成為景點點式的建建筑物，使使建筑本本身成為為重要的的賣點。建建議將大大型

9、購物物中心整整體造型型設計成成“變形金金剛”（即加加強項目目外觀的的靈動性性），以以區(qū)別于于市場上上的其他他商業(yè)建建筑。廣場是商業(yè)業(yè)構成中中不可缺缺失的一一環(huán)，廣廣場可作作為公共共休憩區(qū)區(qū)，并提提供小型型表演舞舞臺。在在廣場周周邊形成成小尺度度商業(yè)曲曲軸，依依托共享享式廣場場提高商商業(yè)價值值。沿解解放路設設置的33個入口口廣場面面積無需需太大，但但中心廣廣場不宜宜太小，它它是項目目3個組組團的連連接點，也也是最具具人氣的的，是各各項活動動的大舞舞臺。如如果不是是規(guī)劃設設計的必必須要求求，世宏宏建議不不宜設置置下沉式式廣場。在組團2的的商業(yè)街街設計中中，為了了豐富建建筑的外外觀形象象，體現(xiàn)現(xiàn)不同

10、的的特色，世宏建議采用退臺式設計。應充分重視視建筑的的“二次立立面” ，即即商業(yè)廣廣告和標標識系統(tǒng)統(tǒng)，以燈燈箱、織織物、顯顯示屏、LLED、投投影等形形式出現(xiàn)現(xiàn)，構成成建筑物物的最終終外表狀狀態(tài)。廣場上可設設一大型型電視屏屏幕（11010平方方尺，約約合100平方米米），為為發(fā)展商商增加穩(wěn)穩(wěn)定收入入。豎立與商場場主題相相關的燈燈柱（或或燈箱），項項目地處處商業(yè)街街內(nèi)外交交通的駁駁口，除除了商業(yè)業(yè)地位重重要以外外，廣告告發(fā)布效效用也非非常大，因因此，設設立大型型電視屏屏幕（TTV WWALLL）可以以為本項項目的小小業(yè)主發(fā)發(fā)布宣傳傳信息，并并可按時時計費，作作為本項項目的穩(wěn)穩(wěn)定收來來源，廣廣場可

11、以以作為種種表演活活動、公公益活動動、慶典典活動的的場所，與與本項目目的電視視屏幕一一起作為為廣場出出租的內(nèi)內(nèi)容，則則可獲取取更為可可觀的收收入。為了提升項項目的形形象，從從外部規(guī)規(guī)劃到內(nèi)內(nèi)部規(guī)劃劃均應賦賦予一定定的文化化氣息，如如通過色色彩（墻墻面、地地面）、整整體裝修修、特色色小品（休休閑座椅椅、雕塑塑）等來來體現(xiàn)。2、鋪位形形式建議議將所有臨街街鋪位都都納入商商業(yè)街范范疇，與與商場嚴嚴格分開開，設置置為獨立立鋪位。商業(yè)街獨立立鋪位的的面積劃劃分必須須結合不不同業(yè)態(tài)態(tài)需求，如如休閑餐餐飲一條條街的鋪鋪位面積積要求與與運動品品牌街的的鋪位面面積要求求無疑是是不相同同的。商場內(nèi)鋪位位不間隔隔，

12、設立立開放式式鋪位柜位。臨南山大道道和曙光路路街鋪面面積定為為80 M2(開間間8M,進進深100M), 臨廣廣場路街街鋪面積積定為440 MM2(開間間4M,進進深100M),項目地地內(nèi)街鋪鋪面積定定為200 M22為宜。鋪位具體分分隔方案案需待設設計方案案定稿后后確定。注意預留鋪鋪位的門門面招牌牌的位置置，建議議統(tǒng)一鋪鋪位門面面招牌的的位置，在在考慮實實用性時時考慮建建議的協(xié)協(xié)調(diào)性、美美觀性。 3、內(nèi)部交交通通道道設置建建議在平面布局局上，以以中庭為為中心設設置環(huán)形形通道；立體布布局上，同同樣以中中庭為中中心設置置螺旋形形通道。每樓層的平平面及各各樓層之之間符合合現(xiàn)代的的購物消消費習慣慣，

13、方便便自由的的行走及及上落。盡量避免獨獨角巷的的產(chǎn)生，基基本使每每個鋪位位均有一一定的展展示面。商場內(nèi)所有有圍欄均均采用通通透型材材料，以以玻璃為為宜，以以減少視視野的阻阻擋。商業(yè)街每個個獨立鋪鋪位必須須設置進進入商場場的出入入口和通通道，方方便消費費者自由由出入，做做到真正正的全開開放社區(qū)區(qū)。4、商場特特別設計計建議為增加消費費者購物物樂趣，吸吸引商鋪鋪投資者者，建議議增加以以下商場場特別設設計：商場光環(huán)境境建議：商場的整體體照明系系統(tǒng)應具具有可調(diào)調(diào)節(jié)性，根根據(jù)商場場內(nèi)各區(qū)區(qū)域采光光度靈活活處理，自自然采光光較弱的的區(qū)域應應加強照照明裝置置，避免免光線不不足而影影響經(jīng)營營；晴朗朗天氣和和陰暗

14、天天氣下，燈燈光強弱弱也應有有所不同同。商場音樂建建議:建議不間斷斷播放柔柔美音樂樂，如美美國自然然派鄉(xiāng)村村音樂（CCounntryy Sooundd），利利用音樂樂的感染染力將商商場的形形象建立立在顧客客心中，增增加購物物的享受受。商場內(nèi)部導導示系統(tǒng)統(tǒng)建議：建議在商場場內(nèi)部設設置必要要的導示示系統(tǒng)，如如每層的的區(qū)域功功能導向向，為消消費者提提供更便便捷的指指引。五、住宅及及部分規(guī)規(guī)劃設計計要點建建議1、總體規(guī)規(guī)劃布置置建議建議在，一一層、二二層設置置商HOOUSEE，主題題商場頂頂上布置置寬景HHOUSSE和MMINII HOOUSEE（小戶戶型公寓寓）；寬景HOUUSE采采用板式式設計，

15、MINNI HHOUSSE則可可采用點點式設計計。商HOUSSE設計計標準應應盡量，如如層高33.2 M，大大開間、小小進深等等。商HOUSSE戶型型可任意意組合，設設基本單單元為335和和40，可拼拼合為775、1110、1115、1145、1550、1155、2770。40404040403535353540403535A1A2A3B3B2B1C3C2C1D3D2D1戶型拼合：A1+B11=755 CC1+CC2+DD1+DD2=1150 A1+B11+B22=1110 A22+A33+B33+D33=1550 A2+A33+B33=1115 C1+C2+C3+D2=1555 D1+D22

16、+D33+C22=1445 A11+A22+C22+D22=1555A1+A22+C11+C22+C33 +DD1+DD3=2270在立體交通通組織上上，住宅宅應與商商業(yè)部分分嚴格的的區(qū)分開開來，力力爭做到到互不干干涉。2、主力戶戶型選擇擇及組合合建議通過前期市市場研究究，目前前華新開開發(fā)區(qū)的的住宅項項目戶型型以1441-1150平平方米的的三房為為主?？伎紤]到不不同類型型物業(yè)，客客戶對戶戶型及面面積的要要求也不不同，中中原建議議如下：物業(yè)類型戶型及面積積戶數(shù)比例商HOUSSE以35和和40為基本本單位，自自由組合合為755、1110、1115、1145、1550、1155、2770。MINI

17、 HOUUSE90的緊緊湊三房房一廳70%70800的二二房二廳廳30%寬景HOUUSE1401150的三房房二廳551601180的四房房二廳40200以以上的空空中別墅墅（復式式單位）5六、環(huán)境景景觀設計計要點因本項目以以商業(yè)為為核心，基基本無法法做到大大面積集集中綠化化景觀，為為了體現(xiàn)現(xiàn)項目的的時尚性性、舒適適性，在在景觀設設計上更更多地通通過小品品、花壇壇來點綴綴，充分分利用廣廣場和（商商業(yè)裙樓樓）屋頂頂廣場，整整體營造造休閑、舒舒適的商商業(yè)氛圍圍。設置一些玩玩具雕塑塑（恐龍龍等），動動物形狀狀休閑座座椅，人人造假山山、瀑布布，仿真真異域風風情帶等等，但所所有這些些需要特特殊的設設計和

18、日日常維護護，以盡盡可能防防止遭受受損壞。在中心廣場場上設置置音樂樹樹，可增增添項目目的休閑閑氛圍。棟與棟之間間搭建連連接橋，作作為架空空層，加加強二樓樓商業(yè)的的聯(lián)系。應結合商業(yè)業(yè)街的分分布走向向，布置置連成一一體的活活水系，活活躍園林林環(huán)境，令令園林更更加富有有靈動的的氣息。為了實現(xiàn)環(huán)環(huán)境景觀觀與建筑筑的完美美結合，在在商HOOUSEE建筑主主體上設設置一個個空中花花園。七、建筑風風格及外外觀風格格建議分析項目周周邊的建建筑風格格及建筑筑外觀，可可以看出出基本上上都很破破舊，以以灰色或或灰白色色為主。為了本項目在祁東脫穎而出，成為閃光亮點，增加建筑本身的吸引力，增加投資者的信心及興趣，建筑風

19、格及外觀就顯得極為重要。從周邊建筑筑的外型型色調(diào)總總體感覺覺而言，本本項目如如果采用用淡色調(diào)調(diào)，雖然然容易營營造較時時尚、現(xiàn)現(xiàn)代的物物業(yè)形象象，可以以在眾多多的建筑筑物當中中突圍而而出；如如果采用用較濃重重的建筑筑色彩，往往往要求求建筑的的外型工工藝需要要有所變變化，必必然會增增加成本本。經(jīng)過反復比比較分析析，中原原認為項項目的建建筑風格格及外觀觀采用現(xiàn)現(xiàn)代風格格。在色調(diào)的處處理上，建建議在體體現(xiàn)時代代感的同同時，注注意色彩彩的運用用，建議議以明亮亮、明快快的色調(diào)調(diào)進行處處理，如如橙色、黃黃色、紅紅色、藍藍色等色色彩結合合，盡量量避免灰灰暗的灰灰色等冷冷色調(diào)。八、裝修標標準建議議商場部分的的裝

20、修由由品牌商商家根據(jù)據(jù)自己的的需要制制定相應應的標準準，開發(fā)發(fā)商只需需提供毛毛坯房的的交樓標標準。對于商住部部分來說說，公共共部分的的裝修最最能體現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)的的檔次，建建議本物物業(yè)的公公共部分分體現(xiàn)既既大氣又又現(xiàn)代的的特征。具具體建議議如下：住戶大堂：地面為為仿石地地磚拼花花鋪地。建建議采用用大面積積的落地地玻璃大大堂提供供良好的的采光，使使公共大大堂的空空間感增增強。也也可以做做一些較較簡潔的的墻面處處理，部部分墻面面上以馬馬賽克貼貼成墻面面壁畫，刻刻畫出精精致的碎碎花圖案案。住戶走廊：墻面處處理同前前所示，地地面建議議拋光磚磚拼花，以以流暢的的線條拼拼出抽象象圖案，減減少長走走廊給業(yè)業(yè)主帶來來的乏味味感；天天花為膏膏板吊頂頂。住戶電梯廳廳：建議議墻面與與地面均均為拋光光磚拼花花，墻面面上可掛掛上幾幅幅繪畫作作品，使使住戶電電梯大堂堂增加層層次進深深感和藝藝術美感感。九、物業(yè)管管理建議議衡陽目前的的物業(yè)管管理服務務處于相相對較低低的水平平，但良良好的物物業(yè)管理理服務對對項目的的形象樹樹立，和和提升物物業(yè)的價價值均有有較大的的幫助作作用。針對本項目目，除了了本項目目的產(chǎn)品品素質需需要保證證外，中中原也希希望本項項目的管管理服務務更勝一一籌，具具體建議議如下：物業(yè)服