不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)學(xué)網(wǎng)上考查課作業(yè)題不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)學(xué)網(wǎng)上考查課作業(yè)題不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)學(xué)網(wǎng)上考查課作業(yè)題資料僅供參考文件編號(hào)：2022年4月不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)學(xué)網(wǎng)上考查課作業(yè)題版本號(hào)：A修改號(hào)：1頁(yè)次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)學(xué)網(wǎng)上考查課作業(yè)題（201604最新版）一、名詞解釋?zhuān)款}4分，共20分）1、其他附著物（其他定著物）：土地定著物也稱(chēng)為地上定著物、土地附著物、地上附著物。其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物，是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)在房地產(chǎn)交易中隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外。其他土地定著物與土地或建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以分離，但這種分離是不經(jīng)濟(jì)的，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會(huì)使土地、建筑物的價(jià)值明顯減損。例如，為了提高土地或建筑物的使用價(jià)值或功能，埋設(shè)在地下的管線(xiàn)、設(shè)施，建造在地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹(shù)木、花草等。僅僅是放進(jìn)土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者與土地、建筑物毗連者，例如，擺放在房屋內(nèi)的家具、電器，掛在墻上的畫(huà)，在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái)等，不屬于其他土地定著物。在實(shí)際房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象的范圍如果不包含屬于房地產(chǎn)范疇的其他土地定著物的，應(yīng)逐一列舉說(shuō)明，未作說(shuō)明的，應(yīng)理解為在估價(jià)對(duì)象的范圍內(nèi)；如果包含房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)的，也應(yīng)逐一列舉說(shuō)明，未作說(shuō)明的，應(yīng)理解為不在估價(jià)對(duì)象的范圍內(nèi)。在現(xiàn)實(shí)中，其他土地定著物往往被視為土地或建筑物的構(gòu)成或附屬部分。因此，本書(shū)通常把房地產(chǎn)簡(jiǎn)化為包括土地和建筑物兩大部分。2、房地產(chǎn)的四項(xiàng)基本權(quán)能房屋的占有權(quán)通常由所有權(quán)人來(lái)行使，但有時(shí)也由別人來(lái)行使，這就是使用權(quán)與所有權(quán)分離的情況。例如，房屋出租，就將房屋一定時(shí)期內(nèi)的占有、使用權(quán)讓給承租人來(lái)行使。房屋的使用權(quán)是對(duì)房屋的實(shí)際利用權(quán)力。通過(guò)一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)，如房主將房屋租給他人使用。房屋的收益權(quán)是指房主收取房屋財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。有時(shí)房主也將部分收益權(quán)通過(guò)法律形式轉(zhuǎn)讓給非房屋所有權(quán)人。例如，房客可利用租來(lái)的房屋改為從事一些收益性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，收益按照一定的比例，一部分交給房主，一部分留給自己。房屋的處分權(quán)是所有權(quán)中一項(xiàng)最基本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)由房主行使。有時(shí)房屋處分權(quán)也受到一定限制，如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能清償債務(wù)，債權(quán)人可以處分房屋并優(yōu)先受償。3、房地產(chǎn)估價(jià)

房地產(chǎn)估價(jià)是指專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合，把客觀(guān)存在的房地產(chǎn)價(jià)格揭示、表達(dá)出來(lái)的過(guò)程。生地：生地是指完成土地征用,未經(jīng)開(kāi)發(fā)、不可直接作為建筑用地的農(nóng)用地或荒地等土地。

5、重建價(jià)格

重建價(jià)格也稱(chēng)為重建成本，是指采用與做人對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。

二、選擇題（每題1分，共20分）1.比較法適用的條件；是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的(

A)。A.類(lèi)似房地產(chǎn)的交易B.相同房地產(chǎn)的交易

C.相關(guān)房地產(chǎn)的交易

D.房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易2.從賣(mài)方的角度來(lái)看，成本法的理論依據(jù)是(

B)。A.替代原理

B.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論

C.預(yù)期收益原理

D.價(jià)格構(gòu)成原理3.由于房地產(chǎn)的價(jià)值量大，成交價(jià)格往往采用(

B

)的方式支付。A.支付定金

B.分期付款

C.一次付清

D.預(yù)付房款4.只要是新近開(kāi)發(fā)建造、計(jì)劃開(kāi)發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用(

C)估價(jià)。A.比較法

B.收益法

C.成本法

D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法5.中國(guó)大陸招標(biāo)、拍賣(mài)土地使用權(quán)的出讓價(jià)較能反映市場(chǎng)行情，而協(xié)議出讓價(jià)(

B)。A.往往偏高

B.往往偏低

C.往往高于或低于市場(chǎng)價(jià)

D.也基本與市場(chǎng)價(jià)吻合6.單純建筑物的估算通常采用(

C)。A.比較法

B.收益法

C.成本法

D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法7.如估價(jià)對(duì)象為一宗土地，選取的可比實(shí)例的土地面積(

C

)。A.應(yīng)與該宗土地的面積相等

B.可大于或小于該宗土地的面積

C.應(yīng)與該宗土地的面積近似

D.應(yīng)與該宗土地的面積保持一定差距8.在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其(

B)，而非花費(fèi)的成本，成本的增減一定要，對(duì)(B)有所作用才能形成價(jià)格。A.市場(chǎng)成交價(jià)格

B.效用

C.開(kāi)發(fā)成本

D.交換價(jià)值9.為抵押、抵債目的的估價(jià)，應(yīng)選取(

D)的交易實(shí)例為可比實(shí)例。A.抵押、抵債

B.類(lèi)似

C.一般買(mǎi)賣(mài)

D.市場(chǎng)實(shí)際成交10.在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般由購(gòu)置土地的價(jià)款和購(gòu)置時(shí)由(

D)構(gòu)成。A.買(mǎi)賣(mài)雙方同時(shí)繳納的稅費(fèi)

B.賣(mài)方繳納的稅費(fèi)

C.買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納的稅費(fèi)

D.買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)11.選取可比實(shí)例的數(shù)量，一般要求選取(D)的可比，實(shí)例即可。個(gè)以上

個(gè)以下

—10個(gè)

—10個(gè)12.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是正常條件下開(kāi)發(fā)商所能獲得的(

B

)。A.實(shí)際利潤(rùn)

B.平均利潤(rùn)

C.超額利潤(rùn)

D.正常利潤(rùn)13.某宗房地產(chǎn)的交易總價(jià)款為50萬(wàn)元，其中首期付款20％，余款于半年后和一年后分兩期平均支付。假設(shè)季利率為％，則在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格為(

A)萬(wàn)元。

14.成本法最基本的公式為：積算價(jià)格=(

C

)－折舊。A.重建價(jià)格

B.重置價(jià)格

C.重新購(gòu)建價(jià)格

D.成本價(jià)格15.如果先按原幣種的價(jià)格進(jìn)行交易日期修正，則對(duì)進(jìn)行了交易日期修正后的價(jià)格，應(yīng)采用(

C

)的市場(chǎng)匯價(jià)進(jìn)行換算。A.估價(jià)作業(yè)日期

B.成交日期

C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

D.交易日期修正后16.重置價(jià)格，是采用(

A)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照(

)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

B.現(xiàn)時(shí)

C.交易日期

D.建造時(shí)間17.交易情況的修正，要以(

D)為基準(zhǔn)。A.成交價(jià)格

B.市場(chǎng)價(jià)格

C.交易價(jià)格

D.正常價(jià)格18.在一般情況下，(B

)適用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等，使舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià)。A.重建價(jià)格

B.重置價(jià)格

C.重新購(gòu)建價(jià)格

D.積算價(jià)格19.價(jià)格指數(shù)中如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱(chēng)為(

B)。A.固定價(jià)格指數(shù)

B.定基價(jià)格指數(shù)

C.長(zhǎng)期價(jià)格指數(shù)

D.環(huán)比價(jià)格指數(shù)20.重置價(jià)格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，同時(shí)也是“(

D)”的體現(xiàn)。A.預(yù)期原理

B.收益原理

C.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論

D.替代原理

三、簡(jiǎn)答題（共40分）1房地產(chǎn)的特性（8分）答：房地產(chǎn)的特性一共分8各方面：一、位置固定性二、供求區(qū)域性三、使用長(zhǎng)期性四、投資大量性五、保值與增值性六、投資風(fēng)險(xiǎn)性七、難以變現(xiàn)性八、政策限制性2房地產(chǎn)估價(jià)的程序（8分）答：一、明確估價(jià)基本事項(xiàng)二、擬定估價(jià)作業(yè)方案三、搜集估價(jià)所需資料四、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象3假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的條件（8分）①要有一個(gè)明朗、開(kāi)放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策;②要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī);③要有一個(gè)完整、公開(kāi)及透明度高的房地產(chǎn)資料庫(kù);④要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和交易的稅費(fèi)清單;⑤要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開(kāi)及穩(wěn)定的土地供給(出讓)計(jì)劃。4影響房地產(chǎn)價(jià)格的自身因素包括那些（

8分）答：1．社會(huì)因素2．政治因素3．經(jīng)濟(jì)因素4．自然因素5．區(qū)域因素6．個(gè)別因素5假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的步驟（8分）答：假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為6個(gè)步驟：①調(diào)查、分析待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況；②選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式，確定未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；③預(yù)測(cè)后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期；④預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值；⑤預(yù)測(cè)后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)；⑥測(cè)算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值。五、計(jì)算題（共20分）1、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000㎡，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70％。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知2010年10月1日該類(lèi)房地產(chǎn)的租金為每月40元/㎡，年平均空置率為20％，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占有效毛收入的8％，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元／㎡，土地報(bào)酬率為8％，建筑物報(bào)酬率為10％，請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。

1.解：1）總有效毛收人A＝40000××（1-20％）×40×12=（萬(wàn)元）2）總運(yùn)營(yíng)