住房保障政策研究背景研究理論中國住房政策總結國外研究經(jīng)驗0304071330近年來我國農(nóng)村人口比例有所下降，但是還是催生了貧富差距，不平等，城市貧民窟等社會問題原因：市場導向的住房政策戶籍制度政府參與住房的利弊傳統(tǒng)觀點：住房市場是完全競爭市場經(jīng)典市場失靈觀的支持者主張實行收入轉(zhuǎn)移政策，限制政府的對住房市場的調(diào)控除了減少外部性的措施，政府應該越少干擾住房市場政府參與住房的利弊近代觀點：房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場，存在信息不對稱、交易成本、搜索成本以及外部性最優(yōu)政策無法實現(xiàn)，次優(yōu)的政策需要被實施實施的政策要比完全競爭條件下更加豐富效率往往可以通過適當?shù)膰腋深A增強，但阻止了市場自身實現(xiàn)最佳的效率現(xiàn)有文獻問題：忽略空間方面研究買房和租房的利和弊住房者受到稅收優(yōu)惠待遇（在美國，歐洲和亞洲）住房者承擔著更多的投資風險租房者具有更高的流動性住房與城市擴張有關背景貧困人口大多租房租房者傾集中在城市中心，買房者傾向于在郊區(qū)定居與住房相關的政策大力買房而不是租房政策稅收減免直接針對低收入家庭的政策(i)支持特定的房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設和運營(ii)幫助租戶支付租金(租金券）(iii)向州和地方政府提供資金評價收入低，房價高，直接補貼不現(xiàn)實制定的政策考慮“政治聲望”，而不是基于真實需求生活在貧困，較高的犯罪率，失業(yè)率的地區(qū)使得低收入家庭生活更加艱難低收入家庭難以進入富裕的社區(qū)改善措施MTO(‘MovingtoOpportunity’)計劃（以人為目標）EZ(‘EnterpriseZone’)計劃（以地區(qū)為目標）政策促進房屋所有權公共住房的建設直接補貼租房者各國現(xiàn)狀西班牙政府政策支持擁有房屋所有權以犧牲社會保障性住房作為代價法國住房市場更不發(fā)達，與美國相比。荷蘭在歐盟中社會租房比例最高評價自住房和社會租房之間的極化程度增加住房不利于經(jīng)濟住房對勞動力市場產(chǎn)生不利影響改善稅收減免和補貼政策歐美比較國家政策/當?shù)卣哒咴u估新加坡構建短缺放松管制和創(chuàng)建轉(zhuǎn)售市場金融自由化和住房價格通脹住宅冗余香港住房補貼政策(HSP)和維護公共住房的合理配置資源(SRA)政策CMT政策韓國一百萬個出租房屋單位韓國住房金融公司日本鼓勵自主房屋忽略保障性住房印度增加公共投資、法律改革貧民窟數(shù)量增加總結：強調(diào)自住房，以犧牲社會保障性住房為代價中國的住房政策的變革過程戶口制度的影響國外的理論和經(jīng)驗中國采取的一些措施1950~1980年，土地（住房）由私有轉(zhuǎn)化為國有。公共住房是由政府提供的單元房，直接分配給員工1980~1990年，建立公共住房供給系統(tǒng)1990年以后，進行住房私有化改革，允許住房進行商業(yè)開發(fā)2000年以后，完善以市場為基礎的住房市場，并提供住房保護政策保障性住房（廉租房）政策發(fā)展緩慢，

戶口制度限制，導致許多進城的農(nóng)民工無法獲得保障性住房。城市貧困人口被邊緣化到貧困地區(qū)和地點，而富人和新的中產(chǎn)階級已成為住房市場的主要消費者商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在過去十幾年的住房建設中一直占主導地位的，導致新的和舊的建筑物以及貧富之間存在嚴重的空間隔離中國的非常快速的城市化進程引起了大規(guī)模的農(nóng)村人口向城市遷移。大部分農(nóng)村移民無法獲得城市戶口和居民身份，由于戶口制度限制，無法獲得政府提供的保障性住房。影響結果農(nóng)村移民無法進入正規(guī)的住房市場，最后只能進入非正規(guī)的住房市場“城中村”政府是否應該介入住房市場是否應該鼓勵購房是否應該開發(fā)更多的保障性住房政府是否應該補貼資助貧困家庭住房市場存在市場失靈現(xiàn)象住房市場存在某些缺陷，需要政府進行糾正住房市場無法兼顧效率和公平低收入階層缺乏多樣性的資產(chǎn)，容易受到金融危機的影響購房者購房后缺乏流動性，容易受到經(jīng)濟沖擊和失業(yè)建議積極方面購房的積極方面，如儲蓄的激勵，正外部性等消極方面中國政府保持鼓勵的態(tài)度，對租賃市場征稅，鼓勵購房保障性住房可以解決一部分貧困家庭的住房問題積極方面消極方面居住在保障性住房的人遠離工作區(qū)，就業(yè)機會減少減少了流動性，一個區(qū)域的保障性住房的使用權一般不移植到其他區(qū)域美國的MTO計劃，把住房券直接發(fā)放給貧困家庭，幫助他們搬離貧困區(qū)，搬到較為富有的地區(qū)。這個計劃可以減少犯罪率，改變貧困地區(qū)的居住環(huán)境，并給貧困者帶來更多的就業(yè)機會。實例實施辦法將低收入者從貧困區(qū)轉(zhuǎn)移到較為富有的地區(qū)通過建立企業(yè)，改善公共服務條件，振興貧困區(qū)中國住房政策經(jīng)歷了從計劃到市場的轉(zhuǎn)變過程中國獨特的戶籍制度中國城市仍處于快速城市化和集聚的過程城中村在城市是一個相對重要的非正規(guī)房屋租賃部門中國住房市場特點中國政府如何應對城市的貧窮問題中國政府是否應該補貼住房，鼓勵住房市場中國政府對城中村的態(tài)度：抑制OR鼓勵中國政府是否應該在農(nóng)村地區(qū)創(chuàng)造工作機會小額信貸能否在中國實現(xiàn)居住在“城中村”的“非法”移民的貧窮問題一些地方城鎮(zhèn)戶口持有人的經(jīng)濟困難問題基本問題解決方法改革戶籍制度，把那些“非法”移民轉(zhuǎn)變成“合法”的居民從住房保障政策出發(fā)，制定有針對性的住房保障政策從供給方面或者需求方面改善住房市場。由于戶籍制度，大部分的農(nóng)村移民居住在“城中村”的非正規(guī)住房，非正規(guī)市場的住房，基本上都是臟、亂、差，而且遠離就業(yè)崗位，遠離城市的公共服務設施。在此背景下，政府對低收入者直接或間接地進行住房補貼，是對農(nóng)村移民改善住房條件的一種有效的方法。背景住房補貼會吸引更多的農(nóng)村人口進入城市，加劇城市住房問題城中村的存在具有較高負外部性，會導致周圍的房價降低，對周圍城鎮(zhèn)戶口的持有者造成不好的影響。消極影響積極影響在需求方面，政府的住房補貼政策將刺激城中村以外的低收入者住房需求，并且鼓勵現(xiàn)有住房向下過濾給低收入家庭，保證住房市場的良性發(fā)展。在供應方面，政府的住房補貼政策將保證新開發(fā)的一些住房的價格控制在低收入者可承受的范圍內(nèi)。農(nóng)民工大部分從事低收入工作，支付能力有限，不足以購買正規(guī)市場的住房；城市戶籍制度的制度約束，使得農(nóng)民工很難獲得保障性住房。所以，大部分農(nóng)村移民居住在城中村。背景政府態(tài)度城中村是一個短期內(nèi)解決農(nóng)民工住房需求的方法。在長期內(nèi)政府應該承認城中村的作用，并在城中村內(nèi)建立正規(guī)的住房來代替里面的非正規(guī)住房。政策鼓勵：在農(nóng)村地區(qū)建立的企業(yè)5年內(nèi)可以免稅，要求每個企業(yè)必須雇用其員工的20％至30％來自當?shù)剞r(nóng)村居民。政策結果吸引企業(yè)來農(nóng)村地區(qū)投資，帶動農(nóng)村地區(qū)發(fā)展。拉近當?shù)氐霓r(nóng)村勞動者和企業(yè)之間的“距離”，提供就業(yè)機會，將工人留在農(nóng)村小額貸款：組織當?shù)氐姆刨J者建立一個可行的渠道從正規(guī)銀行，捐助者和政府得到注資，以合理的利率把錢借給窮人，且無需抵押品。小額信貸結果低收入者可以較為容易的獲得小額信貸，從而具有一定的資金來改善住房條件小額信貸可