物業(yè)接管驗收常識山西頤德物業(yè)管理有限公司培訓(xùn)提綱第一部分：早期介入第二部分：物業(yè)的承接查驗收第三部分：有效溝通第一部分早期物業(yè)介入目錄一、早期介入的重要性二、早期介入的作用三、早期介入的內(nèi)容第一節(jié)、早期介入的必要性A、物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)存在的問題：物業(yè)建設(shè)和銷售過程中，建設(shè)項目由于多種原因往往會存在一些問題，主要表現(xiàn)在：1）物業(yè)規(guī)劃和施工安裝存在問題，如設(shè)備配置不當(dāng)、停車位不足、物業(yè)工程缺陷等；2）建設(shè)單位不按規(guī)定提供物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件，如物業(yè)管理用房、物業(yè)檔案資料缺失遺漏等;3)工程質(zhì)量保修和工程遺留問題處理不及時；4）建設(shè)單位從自身利益考慮，將部分開發(fā)建設(shè)的責(zé)任和義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)；5）建設(shè)單位在售樓時想業(yè)主做出不合理的物業(yè)管理承諾，使物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)不合理的責(zé)任等B、早期介入的必要性在開發(fā)建設(shè)工作的早期，物業(yè)管理企業(yè)通過早期介入活動將長期積累的物業(yè)管理知識和經(jīng)驗應(yīng)用于規(guī)劃設(shè)計，并且在建筑施工銷售階段同步跟進配合，協(xié)助開發(fā)建筑單位及時發(fā)現(xiàn)和處理建筑銷售過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少上述階段問題的發(fā)生，減少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的糾紛，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)得以順利進行，而且可以在物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障、第二節(jié)、早期介入的作用1》優(yōu)化設(shè)計2》有助于提高工程質(zhì)量3》有利于了解物業(yè)情況4》為前期物業(yè)管理做充分準(zhǔn)備5》有助于提高建筑單位的開發(fā)利益第三節(jié)、早期介入的內(nèi)容一、規(guī)劃設(shè)計階段1》內(nèi)容：1.1就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局，功能提出改進建議1.2就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議1.3提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置。造型及服務(wù)方面的改進意見第三節(jié)、早期介入的內(nèi)容1.4就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置要求等提出意見前期介入主要跟進區(qū)域內(nèi)各系統(tǒng)項目功能設(shè)計和使用合理性，提出優(yōu)化方案；設(shè)備設(shè)施安裝質(zhì)量全程監(jiān)督及完工后協(xié)助行政單位對整體工程的竣工綜合驗收如：土建系統(tǒng)：基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、裝飾裝修物業(yè)主要配套設(shè)施：樓宇房屋，管理中心、會所、泳池、車場、銀行、文娛設(shè)施、運動場地、商場、園林景觀機電系統(tǒng)：供電、供水、供氣、供冷（熱）、照明系統(tǒng)，安防技防、智能化管理等第三節(jié)、早期介入的內(nèi)容2》方法與要點：2.1》參與有關(guān)規(guī)劃設(shè)計的討論會，并從使用，維護，管理、經(jīng)營以及未來功能的調(diào)整和物業(yè)保值、增值等角度對設(shè)計方案提出意見或建議；2.2》幫助建筑單位優(yōu)化設(shè)計或從使用維護等角度上對方案進行調(diào)整，是項目在總體上更能滿足業(yè)主的需求，從而有利于促進項目的成功，降低風(fēng)險；2.3》從確定的目標(biāo)業(yè)主的角度考慮問題；2.4》對于分期開發(fā)的物業(yè)項目，對于共用配套設(shè)施或環(huán)境等方面的配置在各期之間的過渡性安排提供協(xié)調(diào)意見第二部分物業(yè)的承接查驗前言一、物業(yè)管理接管驗收二、竣工驗收與接管驗收的區(qū)別三、接管驗收的主要內(nèi)容四、毛坯驗收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法五、驗收使用的表格六、公共設(shè)施設(shè)備的接管驗收七、承接查驗所發(fā)現(xiàn)的問題的處理前言做為一名物業(yè)從業(yè)人員不但會管理業(yè)主的物業(yè)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，還要會在房屋已交。驗收時發(fā)現(xiàn)問題找出不足。最終將遺留品質(zhì)的房屋移交給入伙的業(yè)主。那么如何進行房屋及設(shè)備設(shè)施的驗收呢？在驗收是要注意哪些事項，下面和大家一起討論學(xué)習(xí)。一、物業(yè)管理接管驗收基本概念：接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)接管新建房屋時以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗收。物業(yè)管理企業(yè)接管驗收是指在政府部門和開發(fā)建筑單位對施工單位竣工驗收的基礎(chǔ)上進行的在驗收（俗稱內(nèi)部驗收）一、物業(yè)管理接管驗收基本作用促使開發(fā)企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計和建設(shè)，達到工程質(zhì)量要求，減少日常管理過程維修養(yǎng)護工作量通過接管驗收，實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利通過接管有關(guān)物業(yè)文件資料，可以莫輕舞也的性能與特點，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，計劃安排好各項管理，充分發(fā)揮社會化、專業(yè)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。二、竣工驗收與接管驗收的區(qū)別竣工驗收與接管驗收兩者的區(qū)別主要有以下三方面性質(zhì)不同階段作用不同驗收主體不同二、竣工驗收與接管驗收的區(qū)別性質(zhì)不同:

竣工驗收是政府行為，任何建筑工程驗收由政府行政主管部門負(fù)責(zé)組成綜合驗收小組對施工質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量進行全面檢驗和質(zhì)量評定（小組成員：建委、質(zhì)檢站、監(jiān)理公司等）接管驗收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理企業(yè)代表全體業(yè)主根據(jù)物業(yè)管理合同從確保今后正常使用與維修的角度出發(fā)對委托的物業(yè)進行質(zhì)量驗收。二、竣工驗收與接管驗收的區(qū)別階段作痛不同竣工驗收是施工單位想建設(shè)單位移交的過程，接管驗收是建設(shè)單位向物業(yè)管理單位移交物業(yè)的過程。竣工驗收合格后標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用，接管驗收一旦完成，標(biāo)志著物業(yè)正式進入使用階段。二、竣工驗收與接管驗收的區(qū)別驗收主體不同竣工驗收：接管驗收：施工單位竣工驗收開發(fā)單位物業(yè)公司業(yè)主分戶驗收接管驗收三、接管驗收主要內(nèi)容竣工驗收和接管我該做些什么？做些什么……做些什么！物業(yè)的查驗方式：感官查驗：是對查驗對象外觀的檢查。一般采用目視、觸摸等方式進行；使用查驗：通過啟用直接檢驗安裝質(zhì)量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性等；檢測查驗：通過運用儀器、儀表、工具等對檢驗對象進行測量是否符合質(zhì)量；試驗查驗：通過必要的試驗方式（如通風(fēng)、閉水試驗）測試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能；三、接管驗收主要內(nèi)容技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（1991年建設(shè)部發(fā)布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》）主體結(jié)構(gòu)、屋面和樓地面、裝修、電氣、水、衛(wèi)、消防、采暖、智能化等附屬工程及其他質(zhì)量與使用的檢驗危險和損壞問題的處理三、接管驗收主要內(nèi)容物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料項目開發(fā)批準(zhǔn)資料規(guī)劃許可證投資許可證土地使用合同（產(chǎn)權(quán)證明）建筑開工許可證用地紅線圖三、接管驗收主要內(nèi)容施工設(shè)計資料a)地質(zhì)報告書b)全套設(shè)計圖紙c)圖紙會審記錄d)設(shè)計變更通知單e)工程預(yù)決算報告f)重要的施工會議紀(jì)要g)隱蔽工程驗收記錄h)沉降觀測記錄i)其他可能會影響將來管理的原始記錄三、接管驗收主要內(nèi)容綜合竣工驗收資料：竣工圖（包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、氣、暖、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及底下管線綜合布置竣工圖）；建筑工程竣工驗收證書建筑消防驗收合格證公共配套設(shè)施綜合驗收合格證供水合同供電協(xié)議書、許可證供氣協(xié)議書、許可證電梯準(zhǔn)用證三、接管驗收時應(yīng)交資料機電設(shè)備資料機電設(shè)備出廠合格證機電設(shè)備使用說明書（要求有中文）機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告施工、采購合同保修條款收集設(shè)備保修克、保修協(xié)議四、毛坯驗收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法1、墻面的驗收對墻面的驗收，主要是看室內(nèi)四周的墻面有無裂縫，空鼓、露網(wǎng)等現(xiàn)象。如有裂縫則要看是什么樣的裂縫。常見的裂縫是風(fēng)烈，其形狀是呈網(wǎng)狀式的密布在墻面上。這種裂縫形成的原因主要是室內(nèi)外暖濕氣流的不均勻，加上水泥砂漿自然的干濕收縮?？展?、露網(wǎng)則是粉墻是薄、厚不均，灑水時不均勻造成的，于墻體本質(zhì)質(zhì)量，沒有任何聯(lián)系。四、毛坯驗收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法1、墻面的驗收處理方法：如果裂縫、空鼓面積比較大，則有施工單位打掉重粉。如果只有細小裂縫，而沒有空鼓，待業(yè)主在進行精裝修時抹兩邊膩子即可消除。四、毛坯驗收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法2、墻面的陰、陽角驗收對墻面的各個垂直拐角，水平平行角，用目測的方法進行觀測，檢查陰陽角處是否不平整或波浪不平。處理方法：要求施工單位用直木條夾緊粉角找直。四、毛坯驗收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法3、梁、柱與墻體之間裂縫的驗收因為整個樓盤是采用混凝土框架結(jié)構(gòu)，墻體則是待框架做好以后再砌的，難免出現(xiàn)柱、梁與墻體之間的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫。常見的裂縫有兩個部位：一是梁和墻體之間的裂縫二是柱和墻體之間的裂縫四、毛坯驗收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法3、梁、柱與墻體之間裂縫的驗收二個部位形成裂縫的原因是混凝土構(gòu)造hoiu的柱、梁和空心磚墻體之間存在的一種自然的水泥收縮程度不同形成的，不存在質(zhì)量問題，更不是墻基下沉而造成的。處理方法：將裂縫處割開，重鋪金屬網(wǎng)或布網(wǎng)，用小比度水泥砂漿重粉即可消除。四、毛坯驗收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法4、樓板的驗收仔細觀看室內(nèi)地面及樓板上，是否有不同規(guī)則裂縫，如果發(fā)現(xiàn)不同程度的存在，則要用專用小錘進行敲打，聽聽是否有空殼的聲音。如果正常，沒有空殼的聲音說明是水泥的自然風(fēng)裂。如有異常響聲，說明結(jié)構(gòu)層與找平層之間有相克現(xiàn)象的存在，根本不存在結(jié)構(gòu)層有什么質(zhì)量問題。否則需要重新處理。四、毛坯驗收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法處理方法：順著開裂空殼的方向割開重新做找平層即可。同時地面應(yīng)光潔，不能起砂。5.頂棚的驗收對頂棚的驗收，也是看有無裂縫，空殼等現(xiàn)象，如果兩者現(xiàn)象都不存在。又無波浪，不平整的現(xiàn)象，國家標(biāo)準(zhǔn)只是順平就可以了。四、毛坯驗收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法6、入戶門的驗收對門的驗收要看門的四周密實度是否合適，開啟、關(guān)閉是否順暢，表面有保護膜無劃痕，關(guān)門以后縫隙不能過大，也不能過小。鑰匙開啟自如，插入拔出不卡頓，開關(guān)門無異常響聲。處理方法：門的密實度不好，需重新填充、加固，關(guān)開門不順暢或者門隙過大或者過小，則需調(diào)整門的鉸鏈、墊鐵，達到標(biāo)準(zhǔn)要求。鑰匙開啟不自如，要調(diào)整鎖芯的定位螺絲，使其到位。門有響聲要調(diào)整門的平衡度、垂直度或加少許機油。四、毛坯驗收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法7、窗的驗收要看窗的邊框無劃傷，四周邊緣等易受撞擊處是否密實，要仔細檢查墻體與窗框處墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰等現(xiàn)象，檢查窗扇、玻璃是否有破裂。搭扣、五金件不靈等現(xiàn)象。窗扇。窗子四周橡膠壓條是否平整，密實防水膠打的均勻程度如何。四、毛坯驗收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法7、窗的驗收處理方法：窗扇。窗框的四周密實度不好，要重新填實，加固邊框。窗框有異種變色，說明有滲漏現(xiàn)象，要重新打膠，粉墻達到不漏程度。玻璃破裂，五金件損壞，要重新更換。壓條不平整，防水膠不均，要將壓條重新再做，已達到防水效果。四、毛坯驗收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法8、上下水的驗收檢查上水時，可將水閥打開檢查各個管子接頭處有無滴水，滲水現(xiàn)象。檢查下水時，可以用水直接沖入下水管中，觀察地漏下手是否流暢，無冒泡緩慢現(xiàn)象。處理方法：上水管接頭如有滴水、滲水，則說明熔焊的不牢，則要割去原接頭，重新焊接，達到不滴不漏。下水如果不順暢則說明地漏北異物堵塞，則要及時疏通。四、毛坯驗收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法9、電的驗收對點的驗收，要先看室內(nèi)配電盤、開關(guān)板、插座板有無損壞，安裝是否牢固，順直，過墻線路應(yīng)有導(dǎo)管，連接點必須緊密、可靠，部件齊全，接觸良好，位置正確。有電工將事先準(zhǔn)備好的插頭，插入插座板逐個檢查線路是否正常。處理方法：如發(fā)現(xiàn)有上述問題則要由專業(yè)人員對損壞配件，線頭連接處，安裝位置等進行更換。緊固、調(diào)整。四、毛坯驗收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法10、衛(wèi)生間的驗收衛(wèi)生間的驗收是整個驗收環(huán)節(jié)最為重要的一點，因為衛(wèi)生間的地面在施工過程中已做防水層，但如做不好將會發(fā)生滲漏現(xiàn)象。驗收方法：在驗收前一天通知施工單位，衛(wèi)生間放水至2-3公分，待24小時以后，到底層觀察衛(wèi)生間的頂棚四周，風(fēng)道周邊，上下水管壁結(jié)合處是否有滲漏、滴水現(xiàn)象。四、毛坯驗收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法10、衛(wèi)生間的驗收處理方法如果出現(xiàn)上述情況之一的，可將漏水處鑿開，用特殊的防水材料（堵漏王）滲膠，注入漏水處待24小時以后，再進行養(yǎng)水試驗，達到要求就可以了。五、驗收時使用的表格樓房驗收單工程整改單物業(yè)接管驗收管理表格.doc六、公共設(shè)施、設(shè)備接管驗收1、樓宇本體硬件設(shè)施：主體結(jié)構(gòu)、樓地面面層及基層、內(nèi)墻面、頂棚、陽臺、衛(wèi)生間、門窗、樓梯、電電器插座、開關(guān)、燈具、門禁、水表、電表、燃氣表。給排水設(shè)備設(shè)施等。2、公共配套設(shè)施：天臺、散水坡、避雷設(shè)施、路燈及裝飾燈、綠化、道路、室外消火栓、樓宇標(biāo)志、停車場、溝井、護坡及擋土墻、臺階及踏步、水池及水箱、樓棟牌、房號、園林標(biāo)識等六、公共設(shè)施、設(shè)備接管驗收3、設(shè)備及相關(guān)配套：供配電（配電柜、一戶一表及線路等）、給排水（水泵房設(shè)備、水池水箱、閥門、排污系統(tǒng)、一戶一表等）、電梯、消防（電消防、水消防）、弱電智能化（門禁、可視對講、閉路監(jiān)控、巡更、車場道閘、周界紅外、信號覆蓋等）、燃氣系統(tǒng)等。七、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理1、收集整理存在的問題；2、處理方法：工程質(zhì)量問題整理出來以后，由建設(shè)單位提出處理方法。在實際工作中，在提出質(zhì)量問題的同時，還可以提出相應(yīng)的整改意見，便于建設(shè)單位進行針對性整改。從發(fā)生原因和處理責(zé)任看，工程質(zhì)量問題可以分為施工單位引起的質(zhì)量問題和由于規(guī)劃設(shè)計考慮不周造成的功能不足，使用不便，運行管理不經(jīng)濟等問題；謝謝大家

樹立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識。10月-2210月-22Saturday,October22,2022人生得意須盡歡，莫使金樽空對月。09:56:3509:56:3509:5610/22/20229:56:35AM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。10月-2209:56:3509:56Oct