第一章 項目理解與分析第一節(jié)項目概況第二節(jié)項目初步評估第三節(jié)綜合分析概述第二章 產(chǎn)品定位初步設想第一節(jié)產(chǎn)品性質(zhì)第二節(jié)產(chǎn)品目標市場第三節(jié)產(chǎn)品型態(tài)初步設想第四節(jié)產(chǎn)品改造內(nèi)容第五節(jié)有關(guān)產(chǎn)品改造和分割方案（見附圖）第三章市場研究第一節(jié)市調(diào)報告第二節(jié)小戶型產(chǎn)品市場研究第三節(jié)區(qū)域樓盤個案調(diào)查第四章目標客戶定位第一節(jié)目標客戶定位第二節(jié)目標客戶置業(yè)需求特征第三節(jié)目標客戶的購買動機第五章價格定位第六章產(chǎn)品定位建議第一節(jié)建筑外觀建議第二節(jié)建筑功能性劃分建議第七章產(chǎn)品配套建議第一節(jié)大堂第二節(jié)室內(nèi)會所第三節(jié)交房標準第八章投資簡單分析第一章項目理解與分析第一節(jié)項目概況1.1.1地理位置：上海市閘北區(qū)柳營路、平型關(guān)路口（近燈具市場）1.1.2項目規(guī)劃現(xiàn)狀建筑形態(tài)：框架、剪力墻結(jié)構(gòu)，地下一層，地上十五層基地面積：約3800平方米總建筑面積：約14800平方米項目性質(zhì)：四層商業(yè)裙房的辦公大廈項目狀態(tài)：工程基本完成，目前處于停止狀態(tài)，無人入住第二節(jié)項目初步評估1.2.1項目規(guī)劃與市場脫節(jié)項目原有規(guī)劃顯然脫離市場，立項顯得盲目。作為商辦大樓，其立地條件必須具備地理位置顯著，交通發(fā)達，商業(yè)配套發(fā)展完整，周邊功能有商辦需求。而本案位于閘北區(qū)內(nèi)環(huán)外，遠離商圈，周圍幾乎全部為居民區(qū)。雖然其南部有舊廠房，但基本廢棄，屬于改造范圍。而且本案所臨通道柳營路僅為陳舊、狹窄的雙向2車道馬路，距共和新路、內(nèi)環(huán)線有一定距離。因此，作為大開間的純辦公大樓根本不適合。1.2.2項目改造的兩個選擇結(jié)合本案特點及上海辦公樓市場，其產(chǎn)品形式必須進行大的改變。即使房屋性質(zhì)不作改變，其布局及功能也必須進行大的改動。從項目現(xiàn)狀結(jié)合市場分析，大開間辦公房和酒店等純商業(yè)物業(yè)形式已經(jīng)不適合，改性為住宅也面臨銷售難題。因此，可供選擇目前可有兩個選擇：分割為小戶型商住公寓；中等面積的商住公寓。綜合各方面因素，我們傾向于前者。1.2.3小戶型商務公寓的建議分割為小戶型商住公寓并非因為市場上小戶型風行，而是它可淡化物業(yè)的商業(yè)氛圍。同時小面積大大降低房屋總價，功能適應性強而適合投資等特點使這種產(chǎn)品形態(tài)更容易在市場消化。分割為小戶型商住公寓面臨平面布置的難題，但這無法避免。無論何種方案，分割和功能安排都是難題。在咨詢設計院方意見之后，我們主張分割包裝為全裝修小戶型商務產(chǎn)權(quán)公寓的方案。以下我們將根據(jù)這一方案進行產(chǎn)品定位和研究。第三節(jié)綜合分析概述1.3.1區(qū)域發(fā)展狀況傳統(tǒng)居住區(qū)域，人口集中，配套成熟本項目位于老居住區(qū)柳營新村，多年的發(fā)展使這一地帶配套極為成熟，包括大型綠地閘北公園、大型交易市場燈具市場以及學校上海大學等。從居住的角度看，是條件非常好的區(qū)域。老舊建筑逐漸被改造，環(huán)境建設正在加快進行項目周邊包括內(nèi)環(huán)沿線、閘北公園周圍、西寶興路周圍區(qū)域。近年來，西藏北路的建設及沿線大量商品房建設已經(jīng)改變了這一區(qū)域破舊形象。而閘北公園和共和新路沿線房產(chǎn)建設更使這一區(qū)域充滿朝氣。預計項目南面舊廠房改造后，將這里的區(qū)域環(huán)境檔次得到極大提高。市政規(guī)劃促進區(qū)域發(fā)展共和新路高架和地鐵一號線延伸工程的建設使這一區(qū)域有著廣闊的發(fā)展前景。閘北公園周圍中高檔住宅樓的開發(fā)為這一區(qū)域品位提高打下了基礎(chǔ)。結(jié)論：結(jié)合地區(qū)發(fā)展前景，該區(qū)域?qū)l(fā)展成為市區(qū)居住和特色商業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢地段。1.3.2市場條件環(huán)境改善，品位提高市政規(guī)劃中共和新路、內(nèi)環(huán)線交叉口將建設5.6萬平方米的大型綠地，和田生態(tài)聚居區(qū)也初露頭角。嘉利明珠城、新柳公寓等新商品房建設等使這里將成為環(huán)境優(yōu)美的繁榮街區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展迅速，市中心土地難求近兩年上海房地產(chǎn)發(fā)展迅速，市場價格勁升，大量的房源被消化，市中心地塊逐漸稀少。隨著土地市場的規(guī)范化，市中心新項目運作難度加大。特色商業(yè)發(fā)展，促進商業(yè)繁榮燈具市場在本市具有較高知名度，帶動區(qū)域服務業(yè)的發(fā)展，也側(cè)面促進了這一區(qū)域的繁榮。甚至也提供了一定的低端商務市場。結(jié)論：視市場狀況而言，本區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展有一定機會。1.3.3其他結(jié)論項目可塑性弱，但仍具一定改造潛力。該區(qū)域有一定低端商務市場需求，但顯然不是主流。這將對本項目改造有較大限制。第二章 產(chǎn)品定位初步設想第一節(jié)產(chǎn)品性質(zhì)我們建議：結(jié)合區(qū)域居住功能主流，和本項目辦公性質(zhì)，將本產(chǎn)品定位為小戶型辦公產(chǎn)權(quán)式商務公寓。第二節(jié)產(chǎn)品目標市場為區(qū)域內(nèi)低端市場有一定商務需求、無須大規(guī)模、高檔次辦公場所的經(jīng)商人士們提供商務行政功能房屋；為區(qū)域內(nèi)職場青年提供配備齊全的生活空間為投資客提供可供投資的不動產(chǎn)產(chǎn)品第三節(jié)產(chǎn)品型態(tài)初步設想外觀宏偉、精致的、具有高檔氛圍的獨立大樓；有商場、超市、銀行、交易市場等進駐的區(qū)域生活中心；檔次較高的公共空間；優(yōu)雅的生活環(huán)境和氛圍；全裝修、風格現(xiàn)代的居住單元；可辦公、居住、SOHO的精致個人空間；齊全、完善、高尚的服務配套（可考慮酒店式）；第四節(jié)產(chǎn)品改造內(nèi)容外立面的清洗和裝飾；地下車庫的改造。根據(jù)設計院咨詢結(jié)果，另外造地下車庫引道會有滲水的問題，但從樓面開始則完全可行。地下室如果除人防、設備外，能改造為車庫，將大大提高利用率。雖然一樓商場損失不少，但如果可行，仍然利大于弊。如果地下車庫可行，節(jié)省的地面車位用來建設園林綠化，提高樓盤檔次；標準層進行小戶型分隔，統(tǒng)一裝修。原衛(wèi)生間等公用部位并入房間內(nèi);重新進行配套擴容，管道重新鋪設；引進知名物業(yè)管理，甚至酒店管理。第五節(jié)有關(guān)產(chǎn)品改造和分割方案（見附圖）第三章市場研究第_節(jié)市調(diào)報告3.1.1市調(diào)區(qū)域地理概況本項目位于上海市閘北區(qū)柳營路上。為了更詳細地了解項目周邊區(qū)域內(nèi)的交通、環(huán)境、公建配套、人口分布及市場狀況，本次市場調(diào)查范圍為中山北路以北，延長路以南，共和新路以東，寶興路以西。按照市場調(diào)查的“有效，相關(guān)”之重要原則，對本區(qū)域進行環(huán)境踏街，利用所采集的環(huán)境信息，分析本項目總體環(huán)境方面的優(yōu)勢與劣勢，以便本項目在今后的推廣過程中揚長避短。3.1.2區(qū)域道路狀況本項目位于閘北區(qū)柳營路上，以本項目為中心，東西向交通主干道主要有2車道的延長路，洛川路，柳營路。以及6車道的中山北路路。南北向交通主干道有6車道的共和新路，和田路（由南至北的單行道）2車道的平型關(guān)路，寶興路。項目及周邊區(qū)域?qū)儆陂l北區(qū)傳統(tǒng)的居住區(qū)，除中山北路，共和新路兩條市級主干道外其他道路均較為陳舊、狹窄、具體情況如下表：走向道路名車道狀況東西向延長路雙向2車道洛川路雙向2車道柳營路雙向2車道中山北路雙向6車道南北向共和新路雙向6車道和田路單向1車道平型關(guān)路雙向2車道寶興路雙向2車道由上可見，項目周邊道路除了中山北路及共和新路以外其余的道路并不寬闊，故車流量不大，人流也不多。共和新路因為道路拓寬和地鐵站點的建設交通顯得擁堵。但是隨著道路的改善及地鐵洛川路站點的建成，共和新路洛川路口將成為一個人流的發(fā)散點和車流的交匯處。它將大大帶動附近延長路、洛川路及柳營路的商業(yè)狀況的進一步發(fā)展。3.1.3區(qū)域交通狀況由于本項目位于閘北區(qū)柳營路上（西藏路與平型關(guān)路之間），位于共和新路南北高架與中山北路內(nèi)環(huán)高架交匯處車輛進出交通十分方便。而且又是閘北區(qū)傳統(tǒng)老居住區(qū)。區(qū)域內(nèi)閘北公園附近有一些商業(yè)娛樂設施。所以公共交通線路較多。隨著市政軌道交通的進一步發(fā)展地鐵1號線北延伸

段的建成使該區(qū)域內(nèi)的交通便捷度將得到相當大的提升（從洛川路地鐵站到市中心的人民廣場由從前的40分鐘行程縮短為10分鐘之內(nèi)）而規(guī)劃中經(jīng)過該區(qū)域附近的一條軌道交通8號線（中山北路西藏路口，中山北路東寶興路口均有站點）將使得該區(qū)域的交通線路更加豐富（經(jīng)淮海路至浦東）。公交線路起始站點916人民廣場一西藏路一呼蘭路823新客站一共和新路一上鋼一廠912新客站一陽曲路一高鏡新村849萬榮路一中山北路一寶山賓館767陳太路一延長路一上大分校547涼城新村延長路官弄新村518寧海西路一閘北公園一場中路876涼城新村一長風公園一怒江路107萬里城一延長路一涼城新村98延長路一汶水路一蘊藻南路937五角場一大連路一甘泉路823新客站一廣中路一豐鎮(zhèn)新村從表格顯示來看，該區(qū)域周邊公共交通線路眾多。但是這些公交線路的方向以東西方向居多。大多數(shù)是連接虹口楊浦與普陀、閘北北塊彭浦地區(qū)方向的。而從該區(qū)域到南京路、淮海路、徐家匯等市級商業(yè)中心的公共交通線路交少，有的需要轉(zhuǎn)乘數(shù)部公交線路。但是隨著地鐵1號線北延伸段（即將建成）和軌道交通8號線（規(guī)劃2004年年底建成）該地區(qū)的交通出行將會十分方便、快捷。3.1.4區(qū)域公建配套和商業(yè)設施狀況由于該地塊屬于閘北區(qū)傳統(tǒng)居住區(qū)。區(qū)域內(nèi)公建配套設施較為成熟、齊全，分布于閘北公園周邊，以共和新路洛川路口最為突出。?教育機構(gòu)區(qū)域內(nèi)教育機構(gòu)設施完善，大中小學均有設立?；究梢詽M足區(qū)域內(nèi)居民子女就學讀書、文化教育方面的需求。在區(qū)域內(nèi)的幾條主干道上均有設立，為區(qū)域人口積聚，日常消費需求等創(chuàng)造了良好的條件。和田路行建學院、財經(jīng)大學財務管理學院、和田小學柳營路古田中學、延長路上海大學共和新路同濟大學滬北校區(qū)?金融設施區(qū)域內(nèi)金融設施配套齊全，特別是洛川路尤為集中。這些金融機構(gòu)能滿足區(qū)域內(nèi)金融、儲蓄、經(jīng)營往來的需要。洛川路上海銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、萬

國證券營業(yè)部、新華人保公司北寶興路中國工商銀行休閑娛樂設施該區(qū)域娛樂休閑設施較多，在共和新路洛川路口有閘北區(qū)為數(shù)不多的一家電影院一一滬北電影院，以他為中心附近休閑娛樂設施較為集中。而且閘北區(qū)對洛川路的綠化進行了精心的維護，馬路兩旁的老式房屋也進行了大修，外立面用防水涂料刷新并有毛石貼面裝飾，沿街的商鋪也干凈整潔，有一定的品味。洛川路國色天香娛樂總匯、福海浴場、舒友海鮮坊、洛鼎海鮮大酒店、金字塔大酒店、遼寧飯店、新人人海鮮酒樓、麥當勞、頂頂鮮火鍋店、振鼎雞延長路沁樂浴室、樓蘭茶坊、麥子熟了休閑吧、王中王雞店、東方網(wǎng)點、一峰網(wǎng)吧、柳營路鑫旺閣大酒店、新疆清真酒店、金慶酒店、天飛網(wǎng)吧、光幻游樂宮、柳營桑拿中心、雅高酒店、卡森形象設計中心共和新路滬北電影院、宋園茶藝館、宋園大飯店、閘北公園、肯德基、南星宮網(wǎng)吧、家家粗糧王平型關(guān)路白玉蘭小吃王國、紅豆園面館?醫(yī)療機構(gòu)區(qū)域內(nèi)藥房與醫(yī)療機構(gòu)較多，具體如下:延長路鐵路醫(yī)院、信誼大藥房寶興路雷允上大藥房、信誼大藥房平型關(guān)路建橋醫(yī)院商業(yè)設施本項目所處區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)商業(yè)設施眾多，基本上每條道路上都有華聯(lián)、聯(lián)華、可的、快客等超市，但規(guī)模都比較小，規(guī)模較大的只有洛川路上的農(nóng)工商超市。沒有大型的商場和購物中心。但菜場集市分布較多，在延長路上有平延市場，寶興路的平型關(guān)路綜合市場，平型關(guān)路上的洛平綜合市場，大大方便了附近居民的日常購物綠化環(huán)境該地區(qū)中目前最大的綠化地是閘北公園。區(qū)域內(nèi)其他位置的綠化很少，即使有也僅限于一些新建成小區(qū)內(nèi)的集中綠地。因此現(xiàn)在該地區(qū)的綠化環(huán)境有待改進。但是上海市政府規(guī)劃不久在中山北路共和新路交界處興建一塊面積達到5.6萬平方米的大型綠地，對該區(qū)域中寶興路中山北路出處的破舊不堪的私房進行整體改造。在和天田地區(qū)周邊建一條長3000米寬10至15米的綠環(huán)總用地至4.5萬平方米。使該地區(qū)的綠化環(huán)境得到極大的改觀。結(jié)論：總之該地區(qū)是一個傳統(tǒng)的居民聚居區(qū)。它包括了規(guī)劃中的和田生態(tài)聚居區(qū)。隨著地鐵、軌道8號線的貫通以及規(guī)劃綠地的建成區(qū)域的整體面貌將得到根本的改觀。第二節(jié)小戶型產(chǎn)品市場研究3.2.1市場回顧供應量——2000-2003年上半年上海小戶型物業(yè)市場供應情況自2000年MYCITY正式開始，小戶型物業(yè)的供應量逐年成倍遞增，2000年的供應量僅為2000套左右，銷售面積大致在98600平方米左右。到了2001年上升為3000套左右，而2002年，全市小戶型物業(yè)的供應量呈井噴式的擴散量達到了近5200套左右，據(jù)銷售面積為266021平方米，比去年同期的148262平方米增長79.4%。2年內(nèi)市場上小戶型物業(yè)總的供應量為7500套左右。另不完全統(tǒng)計，2002年底，上海小戶型物業(yè)市場的供應量已達到35萬平米左右。2003年雖然沒有確切數(shù)字，但可以說這一狀況有增無減。圖12000-2002年小戶型物業(yè)供應量變化4010單位50004000300020001000:套200020014010單位50004000300020001000:套200020012002/需求量——2000-2003年上半年上海小戶型物業(yè)市場需求情況據(jù)權(quán)威資料透露，從2000年起，上海市場對小戶型物業(yè)的需求量每年呈50%的增長速度遞增，2002年，上海小戶型物業(yè)的市場需求量超過250000萬平方米，達到近5000套。目前上海小戶型物業(yè)市場需求的供需兩旺的局面，其主要消費群是處于金領(lǐng)和白領(lǐng)之間的高收入年輕人。有數(shù)據(jù)顯示，每年在上海的租房者在150萬左右，其中月薪2500兀以上的白領(lǐng)占到20%，即30萬人左右。而上海高校畢業(yè)生每年有近10萬人，這些人中的一部分也是小戶型物業(yè)的潛在客戶。圖22000-2002年小戶型物業(yè)需求量/吸納量——2000-2002年上海小戶型物業(yè)市場吸納情況兩年來上海市場已推出的小戶型物業(yè)總套數(shù)在7500套左右，且小戶型物業(yè)的銷售率都在90%以上，也就是說市場實際的吸納的量在7000套左右。據(jù)《上海房地產(chǎn)市場決策咨詢報告》分析指出，目前出租型公寓市場份額仍處于空缺狀態(tài)，未來容量還可擴展3-5倍；以此推算，2-3年內(nèi)，小戶型物業(yè)市場將趨于飽和。小戶型物業(yè)產(chǎn)品的市場成長期大約為5.5年。數(shù)據(jù)的對比雖不能直接說明問題，但單身公寓需求量在近幾年內(nèi)可能還有個緩升的過程。3.2.2市場預測供應量未來市場就是對潛在的市場競爭者的統(tǒng)計，在未來的1?2年內(nèi)，也就是小戶型物業(yè)泛濫之惡果還未顯現(xiàn)出來之前，小戶型物業(yè)每年的供應量仍將有15%~20%增長量，預計從2003年至2005年上海市場小戶型物業(yè)總的供應量在2萬套左右（不包含爛尾樓），但2萬套內(nèi)由于其產(chǎn)品屬性的差異，使得其目標消費層也有相應的變化，供應的面將不斷擴大。此外，爛尾樓也是未來小戶型物業(yè)市場上的主要競爭對象，由于原先市場的小戶型物業(yè)80%左右皆為爛尾樓改造，因此不排除未來爛尾樓繼續(xù)改造成小戶型物業(yè)出售的可能，因而對于現(xiàn)有市場爛尾樓的統(tǒng)計也是必不可少的。需求量隨著中國入世、上海申博成功，對外交流的日益頻繁，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整變化，對于小戶型物業(yè)的需求量還將上升。根據(jù)上海市勞動局有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止到2001年僅在滬登記的長期留滬工作人員已近8萬。這個數(shù)據(jù)中尚未包括使用旅游簽證和商務簽證以及在滬短期打工的外籍人士。估計目前需要在工作經(jīng)商的外籍及外省人士基本在6-12萬人左右。而這些人士則是小戶型物業(yè)用房主要的目標客戶群體，加之每年穩(wěn)定存在的10萬高校畢業(yè)生的潛在需求量。由此，小戶型物業(yè)的市場需求可見一斑。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前上海市場每年對居住型小戶型物業(yè)的需求在7000套左右，這個需求量也將隨著上海對外人才需求的增加而增加，因此，2003至2005年上海市場對小戶型物業(yè)的需求總量在15000套左右。結(jié)論:小戶型物業(yè)的成長期約為5年，從2000年到2005年，目前正處于制高點，是投資最敏感階段。根據(jù)有關(guān)部門的預測，2003年及之后的二、三年內(nèi)，小戶型物業(yè)需求量的升勢會不錯，但增幅已開始減緩，這就意味著原來預計的投資回報率會出現(xiàn)下跌，但不會很快顯現(xiàn)。3.2.3區(qū)域分布目前小戶型物業(yè)主要分布在中心城區(qū)和高科技園區(qū)附近，這種共性基本上都是由該類物業(yè)客戶屬性和其自身的投資性所決定的。如：金銀匯是處于九江路、浙江路這一黃金寶地，能夠輕松領(lǐng)略百年南京路的風路；巴黎時韻則位于襄陽路、建國路這一原法租界區(qū)域，高尚又富有浪漫情調(diào)，同時距離淮海路辦公區(qū)、商圈以及襄陽路市場、衡山路、茂名路休閑區(qū)都只有一箭之遙；虹橋首席則是為了照顧漕河涇這一高科技企業(yè)聚居地；而藍朝部落、青年匯、MYCITY和奔騰新干線、都離上海最重要的辦公區(qū)域和商業(yè)區(qū)域直線車程很短并且較方便。?SOHO時代、感性達利、永興富邦，則設于城市外聯(lián)交通的人流集散地。3.2.4產(chǎn)品特征?價格分布（附重點個案一覽）

交房時間項目名稱平均價格（元/平米）產(chǎn)品定位藍朝部落6856精裝修單身公寓金銀匯81002002年刖交房青年匯6800奔騰新干線5500東渡名人大廈75002003年1—10月交房東方時空10500主要為酒店式公寓巴黎時韻12000寶利金11000國際金融家12000恒升半島13000獨立時代90002003年11—2004年6月交房世紀時空15000酒店式公寓或商務酒店SOHO時代7500靜安自由自宅12000新時空國際公寓11000萬源經(jīng)典12000海悅酒店12000永興富邦7800感性達利7000莫奈印象15000新時空國際公寓不詳略在小戶型物業(yè)的均價分布中，我們可以發(fā)現(xiàn)以下兩個基本特征:地段因素明顯。因為小戶型物業(yè)主要消費群首先是集中在高級寫字樓和高科技園區(qū)的白領(lǐng)，其次因小戶型物業(yè)是投資型的物業(yè)，投資客占了相當比例，這兩者都非常注重樓盤的位置。基于以上兩點，此類物業(yè)地段的作用便非常明顯。物業(yè)升值現(xiàn)象突出。在這里面我們不去考慮是否有炒作的因素，但是從這一年來該類物業(yè)早期和近期的推盤價格走勢可以看出，其價格的抬升勢頭令人咋舌。雖然小戶型物業(yè)物業(yè)的走勢很被看好，并且其類型的發(fā)展變化開始注重市場細分化和差異化，但是我們應該非常認真的看待投資風險，尊重市場供求規(guī)律。3.2.5客戶特征及構(gòu)成我們可以發(fā)現(xiàn)，隨著中國經(jīng)濟發(fā)展、住房改革制度實施和中國家庭組成的演變，購房的主力已經(jīng)發(fā)生了兩次分野，并且置業(yè)者的年齡日趨年輕化。特別是小戶型物業(yè)，其擁有金字塔底部龐大的推崇者，又具有金字塔頂端尖銳的攻擊力，其主力消費年齡的降低已經(jīng)不可回避，他們的消費習慣已經(jīng)直接影響到產(chǎn)品的定位。從我們調(diào)研的數(shù)據(jù)表明，小戶型物業(yè)的目標客戶具有以下明顯特點：購買者的文化程度較高，大都有大專以上文憑，近80%的年齡在25-40歲之間；購買者大都具有較高并且較為穩(wěn)定的收入，白領(lǐng)人士占70%以上；購房者目前投資者占70%左右，但相信以后自用者會逐步增加，突破50%的比例大關(guān)；本市戶口者占大多數(shù)，但是其中有相當一部分是外省市籍貫。3.2.6產(chǎn)品前景分析從總體來說，未來兩年小戶型物業(yè)市場將會有以下趨勢：小戶型物業(yè)真正的需求量依舊很大；將會根據(jù)使用者的年齡、職業(yè)、用途進行功能細分；鑒于目前高級公寓性質(zhì)的小戶型物業(yè)有著不可低估的市場潛力，但目前依舊是市場的熱點；由于總投資成本較小，市場目前潛在需求量較大，小戶型物業(yè)在近期依舊會成為炒家追捧的對象。重要提示：今年10月，上海房地產(chǎn)市場2年來首次出現(xiàn)供大于求。另：有消息稱上海投資購房的一大力量溫州投資者已從上海撤走，目標轉(zhuǎn)向山東、河南、四川等地。小戶型投資物業(yè)將會受到一定影響。第三節(jié)區(qū)域樓盤個案調(diào)查3.3.1嘉利明珠城物業(yè)類別：普通住宅建筑類別：高層開發(fā)商：上海中建房地產(chǎn)開發(fā)公司售樓電話：56388333/56382333預售證：閘房（2003）預字028號起價：6400元/平方米均價：7000元/平方米最高價：7400元/平方米付款方式：銀行按揭物業(yè)地址：閘北地處閘北公園東門，鄰近上海大學交通狀況：小區(qū)周圍有937路，108路車站、軌道（R1線、地鐵一號線）房型安排：2室2廳85.70皿 2室2廳86.35皿點評：檔次較高，環(huán)境較好的新開發(fā)小區(qū)，銷售形勢好。3.3.2和玉苑物業(yè)類別：普通住宅建筑類別：小高層開發(fā)商：上海和玉房地產(chǎn)有限公司售樓電話：66601366均價：7200元/平方米付款方式：7成按揭物業(yè)地址：閘北西藏北路1306弄交通狀況：周邊有軌道一號線沿線（R1線、地鐵一號線）軌道八號線沿線（M8線）20余條公交線及地鐵M8線（在建）點評：西藏北路新盤，地段較好。3.3.3林頓大廈物業(yè)類別：商住樓建筑類別：28層高層開發(fā)商：上海林都大酒店管理有限公司付款方式：價格未定物業(yè)地址：閘北滬太路388號交通狀況：144、58、710、529等，以及R1、R2線上?；疖囌菊??？拷鼫?、恒豐北路，交通噪音大，無道路綠化。點評：多年爛尾樓改造，可能會走投資型、酒店式物業(yè)的方式。3.3.4中興財富國際廣場物業(yè)類別：酒店式住宅公寓建筑類別：酒店式住宅公寓開發(fā)商：上海駿豐物業(yè)有限公司付款方式：不詳物業(yè)地址： 閘北閘北區(qū)南北高架、中興路交匯處交通狀況：目前，緊鄰中興路項目的西藏北路近4萬平方的大型綠地正破土動工，建成后將為區(qū)域板塊增添天然綠肺。中興路擴寬在即，火車站北廣場高水平、高品位的規(guī)劃和定位已完成。閘北區(qū)的形象在不久將全面改變。點評：新的酒店式公寓，檔次、級別較高，預計價格不低。結(jié)論：西藏北路樓盤的相繼建設，逐漸改變這一區(qū)域形象。依托共和新路、閘北公園、上海大學，新的住宅圈正在形成。目前這一區(qū)域的新開樓盤售價約在7000元/平方米左右，酒店式公寓開發(fā)量也不少。本項目優(yōu)勢條件是環(huán)境不斷提高，市場不斷繁榮，唯一缺點是物業(yè)型態(tài)的落后。第四章目標客戶定位第一節(jié)目標客戶定位根據(jù)客群細分以及區(qū)域市場特點，我們將本項目的目標客戶定位于：處業(yè)務上升階段的中小型民營、合資及外資企業(yè)，多從事技術(shù)咨詢、中介貿(mào)易等行業(yè)；燈具城等相關(guān)商務領(lǐng)域配套行政；區(qū)域內(nèi)生活的高級職業(yè)百領(lǐng)；房地產(chǎn)投資者。第二節(jié)目標客戶置業(yè)需求特征相對較有吸引力的價格與增值潛力；較高的利用率，取決于辦公樓可利用面積與總建筑面積的比值；辦公空間要具有延展性，朝陽企業(yè)發(fā)展較快，員工隊伍不斷擴大，辦公樓空間要有發(fā)展余地，可以免去日后搬遷的麻煩；合適的地理區(qū)位，臨近城市立體交通、市級商業(yè)區(qū)、酒店公寓等，這樣對客戶往來可以提供方便；本案小環(huán)境較差，但擴大范圍，與內(nèi)環(huán)線、共和新路高架、地鐵一號線延伸段相距不遠，也有炒作題材。比較看好新興發(fā)展區(qū)域，具有地區(qū)發(fā)展?jié)撡|(zhì)；大樓的外觀要有較好的形象，辦公樓的反映的是公司的氣質(zhì)，這樣容易給客戶留下好的印象；較為完善的物業(yè)管理和商務配套。第四節(jié)目標客戶的購買動機4.3.1自用型建立進入上海市場的第一個“橋頭堡”。改善辦公環(huán)境，以滿足由于業(yè)務增長或轉(zhuǎn)型拓展的需要。提升企業(yè)形象，使之為企業(yè)品牌的拓展相匹配作為企業(yè)固定資產(chǎn)，并使之保值、增值，亦可作為實力的象征。4.3.2投資型短期樓花炒作，套現(xiàn)贏利。長期租賃收益，適時拋出獲利。暫時自用，適時租賃或套現(xiàn)。本項目商業(yè)氛圍為閘北公園商圈、燈具城等，并不集中，規(guī)模也不大，因此小公司自用客群有，但不太充足。職場高級白領(lǐng)也有限，因此投資購房者將是本案大力爭取的對象。第五章價格定位從目前市場來看，本區(qū)域新開小區(qū)樓盤售價基本在7000元/平方米左右，條件好的小區(qū)裝修房售價突破8000元/平方米，但這一價位在本項目比較難以實現(xiàn)。一是本項目包圍在老新村之間，沒有新開耬盤共同改造環(huán)境，品位提高相對閘北公園、上海大學區(qū)域要難；二是項目原有規(guī)劃陳舊，且點式布局，改造難度較大，即使改造出來，房型合理性都會較差。因此，綜合各種因素，本項目毛坯房售價很難突破6500元/平方米，采用裝修房，如果采用豪華裝