商業(yè)地產(chǎn)投資分析一、商業(yè)地產(chǎn)的概念

商業(yè)地產(chǎn)的三重特性：地產(chǎn)、商業(yè)與投資商業(yè)地產(chǎn)是一種結(jié)合體

地產(chǎn)與商業(yè)的結(jié)合體

商業(yè)地產(chǎn)是一種結(jié)合體商務(wù)辦公與住宅的結(jié)合

商業(yè)地產(chǎn)是一種結(jié)合體商業(yè)零售與傳統(tǒng)百貨的結(jié)合

商業(yè)地產(chǎn)是一種結(jié)合體貸款與融資的結(jié)合體

商業(yè)地產(chǎn)是一種結(jié)合體旅游、休閑、娛樂(lè)的結(jié)合體

商業(yè)地產(chǎn)是利益的結(jié)合體商鋪?zhàn)≌瑑r(jià)格比：4：1到5：1。最基本的利益主體：發(fā)展商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫，商鋪地產(chǎn)以其驚人的價(jià)值提升速度，成為最受關(guān)注的投資熱點(diǎn)。

二、商鋪投資和其他投資品種比較投資品種儲(chǔ)蓄黃金股票期貨外匯商鋪收益方式利息保值增值增值、股息增值保值利息增值、租金風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源貨幣貶值利率下調(diào)國(guó)際市場(chǎng)供求關(guān)系影響國(guó)際市場(chǎng)供求關(guān)系影響國(guó)際市場(chǎng)供求關(guān)系影響及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)綜合影響匯率波動(dòng)建設(shè)結(jié)構(gòu)不合乎商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要、運(yùn)營(yíng)狀況不佳、入住率偏低、商業(yè)投資過(guò)程緩慢風(fēng)險(xiǎn)度低中高高低中收益度低低高高低高特點(diǎn)傳統(tǒng)的投資方式之一傳統(tǒng)的保值工具近年來(lái)的熱門(mén)投資工具，股息低近年熱門(mén)投資工具但未完全開(kāi)放傳統(tǒng)的保值工具租金收益遠(yuǎn)高于利息，物業(yè)增值遠(yuǎn)大于通貨膨脹專業(yè)度要求低低高高中中三、商鋪投資和住宅投資的比較投資品種商鋪?zhàn)≌顿Y優(yōu)勢(shì)投資潛力大，擁有相對(duì)穩(wěn)定的高消費(fèi)群體，回報(bào)率較高，可出租、可經(jīng)營(yíng)，方式較為靈活。戶型較新較大、產(chǎn)權(quán)明晰、建筑年代近。投資劣勢(shì)資金投入較大，具有房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)雙重風(fēng)險(xiǎn)。投資總額較大，存在期房風(fēng)險(xiǎn)，投資高檔物業(yè)后若出租，較易出現(xiàn)空置風(fēng)險(xiǎn)。投資回報(bào)率年投資回報(bào)收益率約在10－12%左右。年投資回報(bào)收益率約在5%－6%左右。租期3-5年

1年裝修投入毛坯精裝修、家具全配再次出售售價(jià)與租金之間存在著必然的聯(lián)系－租金收入是引發(fā)商鋪交易的源泉。住宅的售價(jià)與租金之間并不存在必然的聯(lián)系，因此住宅的售價(jià)幾乎不受租金高低的影響投資要點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)商鋪考慮的是投資回報(bào)率，不僅要了解商鋪的實(shí)際情況，更要了解該地區(qū)的商業(yè)開(kāi)發(fā)潛力。１）市面和樓層因素，成熟的社區(qū)店家密集，對(duì)投資者較為有保障。２）商鋪的位置面向開(kāi)闊的使用空間，客戶流又比較簡(jiǎn)單合理，能有效提高商鋪的使用率。３）準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位可以大大提高投資的回報(bào)，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位可事半功倍。由于商品房可以進(jìn)行期房預(yù)售，如果投資者所購(gòu)買(mǎi)的商品房是期房性質(zhì)，就要考慮開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)以及后期的發(fā)展等因素。只有真正規(guī)避了以上的風(fēng)險(xiǎn)，投資商品房才能獲利。商業(yè)地產(chǎn)住宅地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)四、商鋪價(jià)格的走勢(shì)

北京商鋪價(jià)格租賃指數(shù)年份

年份總體價(jià)格水平重點(diǎn)地區(qū)租賃價(jià)格水平王府井西單國(guó)貿(mào)中關(guān)村公主墳19961-220-3010-4010-403-253-3019971-220-4010-4510-403-303-3019982-325-4515-5012-405-304-3019992-425-5020-7020-406-406-4020002-525-5020-7020-408-408-5020014-525-6020-7025-4011-508-5020024-825-6020-7025-4011-5010-5020035-1035-7015-8030-5010-559-6520044-1235-8515-8530-6010-658-6520054-1335-8515-8530-608-608-60單位：元/㎡/天（使用面積）五、紫金城商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)分析個(gè)人投資額10萬(wàn)元10萬(wàn)元100萬(wàn)付款方式按揭一次性按揭投資總額

25萬(wàn)10萬(wàn)250萬(wàn)還貸總額(250000-100000)×110.089×12×10=198160.2元無(wú)(2500000-1000000)×110.089×12×10=1981602元委托經(jīng)營(yíng)收益（前10年）

25×124%＝31萬(wàn)10×124％＝12.4萬(wàn)

250×124%＝310萬(wàn)商鋪面積

25萬(wàn)÷1.5萬(wàn)／Ｍ２＝16.7Ｍ２

10萬(wàn)÷1.5萬(wàn)／Ｍ２＝6.7Ｍ２

250萬(wàn)÷1.5萬(wàn)／Ｍ２＝166.7Ｍ２商鋪價(jià)值(10年后)

16.7Ｍ２×3萬(wàn)／Ｍ２＝50萬(wàn)6.7Ｍ２×3萬(wàn)／Ｍ２

＝20萬(wàn)

166.7Ｍ２×3萬(wàn)／Ｍ＝500萬(wàn)投資收益率(50+31-19.81602-10)÷10=512%(20+12.4-10)÷