中盛—瓷都名府房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位景德鎮(zhèn)陶瓷工業(yè)設(shè)計(jì)研究院開發(fā)商浮梁中盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目錄1．總論l.1項(xiàng)目背景2．市場(chǎng)環(huán)境分析2.1景德鎮(zhèn)市及浮梁縣自然社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況2.2景德鎮(zhèn)市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2.3微觀環(huán)境分析2.4景德鎮(zhèn)市市場(chǎng)分析結(jié)論2.5項(xiàng)目提出與簡(jiǎn)介2.6項(xiàng)目可行性研究要緊論3．項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究3.1項(xiàng)目投資分析3.2項(xiàng)目地塊評(píng)價(jià)3.3房地產(chǎn)市場(chǎng)分析4．項(xiàng)目全程營(yíng)銷策略4.1項(xiàng)目總體定位4.2項(xiàng)目分析4.3項(xiàng)目營(yíng)銷策略5．項(xiàng)目總體規(guī)劃方案5.1經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)與規(guī)劃基準(zhǔn)條件5.2規(guī)劃布局5.3道路交通規(guī)劃5.4綠地景觀規(guī)劃5.5給水規(guī)劃5.6排水規(guī)劃5.7電力規(guī)劃5.8電信工程規(guī)劃5.9燃?xì)庖?guī)劃5.10建筑單體設(shè)計(jì)5.11公離建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)6．項(xiàng)目治理6.1項(xiàng)目治理體系7．項(xiàng)目建設(shè)組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置7.1項(xiàng)目組織講明7.2人力資源配置8．項(xiàng)目實(shí)施打算8.1有關(guān)本項(xiàng)目打算的講明8.2本項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)……………358.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表…………………369．投資分析……………………379.1項(xiàng)目差不多參數(shù)及可能施工進(jìn)度安排……………379.2項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值（銷售收入）…………………389.3土地成本…………399.4建安工程成本…………………399.5前期費(fèi)用………………………419.6項(xiàng)目其它不可預(yù)見費(fèi)…………………429.7應(yīng)繳納之開發(fā)期稅、贊………429.8紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費(fèi)……………449.9靜態(tài)總投資額…………………449.10資金籌措打算及財(cái)務(wù)費(fèi)用…………………459.11房地產(chǎn)銷售有關(guān)稅、費(fèi)……………………459.12本項(xiàng)目銷售費(fèi)用……………459.13本項(xiàng)目所得稅……………469.14靜態(tài)開發(fā)總投資綜述………469.15項(xiàng)目全部開發(fā)總投資綜述……………………47IO．可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定………“4810.1建筑成本…………………4810.2商品房?jī)r(jià)格與余房率…………4910.3計(jì)算期…………4910.4相關(guān)稅、費(fèi)……………………4910.5土地增值稅……………………4910.6所得稅………………………4911．項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析………--4911.1項(xiàng)目贏利能力………………5011.2風(fēng)險(xiǎn)分析……………………5111.3結(jié)論建議與存在的問題………52中盛一瓷都名府項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1．總論中盛一瓷都名府項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1.1項(xiàng)目背景1.1.1項(xiàng)目名稱：中盛一瓷都名府1.1.2項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：項(xiàng)目地塊坐落在浮梁縣城紅塔路與白居易路相交處1.1.3項(xiàng)目現(xiàn)狀：差不多達(dá)到五遙一平，并辦理相關(guān)證件。1.1.4項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模：中盛一瓷都名府為新建地產(chǎn)項(xiàng)目，為現(xiàn)代風(fēng)格商住項(xiàng)目，依照收集到的市場(chǎng)信息，客戶信息基礎(chǔ)上，不斷深化完善延伸，進(jìn)_二步提升產(chǎn)品在功能、配套、環(huán)境等方面的品質(zhì)，營(yíng)造成功人士理想的家園。中盛一瓷都名府位于紅塔路與白居易路相交處，總用地面積約56，234.50m2，整個(gè)居住現(xiàn)代建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，擁有20，000多平方米的綠地和花園，總建筑面積為192，445.60m2，其中住宅建筑面積162，686.61Ⅱr，物業(yè)治理及社區(qū)工作用房建筑面積l，612.70盯，商業(yè)配套建筑面積29，758.99m2，將以現(xiàn)代風(fēng)格的景觀園藝形成小高層，組團(tuán)的景觀豪宅。要緊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：用地面積：56，234.50m2建筑面積：192，445.60m2其中：住宅面積：162，686.6m2商業(yè)及配套面積：29，758.99m2其中：沿街商業(yè)面積：11．660.88m2集中商業(yè)面積：16，405.41m2物業(yè)治理辦公用房砸積：530.21吖物業(yè)治理經(jīng)營(yíng)用房面積：780m2社區(qū)工作服務(wù)用房面積：302.49m2煤氣調(diào)壓站面積：80m2容積率：3.42綠化率：42%建筑密度：30.33%1.1.5項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)：本項(xiàng)目差不多過政府立項(xiàng)審批，并辦理土地使用權(quán)證。目前，項(xiàng)目總體規(guī)劃已獲批，正在進(jìn)行修訂。1.1.6開發(fā)公司簡(jiǎn)介：該項(xiàng)目開發(fā)單位為浮梁中盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2010年，注冊(cè)資本4，100萬人民幣；注冊(cè)地址為江p-省景德鎮(zhèn)市浮粱縣新昌北路，法定代表人胡斌良，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、建筑安裝、袈修工程施工、物業(yè)治理等。中盛公司一貫秉承”以人為本、追求卓越”的經(jīng)營(yíng)理念，積極推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)，差不多形成董事會(huì)、經(jīng)營(yíng)班子職責(zé)明確，相互制衡、合力進(jìn)展的規(guī)范化法人治理結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)治理組織架構(gòu)。建立了一支組織指揮能力強(qiáng)、專業(yè)技術(shù)水平高、團(tuán)結(jié)協(xié)作意識(shí)好的成熟的經(jīng)理層糙英。在現(xiàn)有的職員中，具有專業(yè)的技術(shù)職稱或大專以上學(xué)歷人才占80%。中盛公司執(zhí)著于“信譽(yù)為重、品質(zhì)為先”的企業(yè)文化與服務(wù)精神，貫徹“誠(chéng)信服務(wù)，構(gòu)筑精品”的企業(yè)質(zhì)量方針，努力尋求新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，謀求更大的進(jìn)展。面對(duì)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，公司正在積極的探究開發(fā)高科技領(lǐng)域與其它產(chǎn)業(yè)。并不斷得以科技進(jìn)步和體制創(chuàng)新引領(lǐng)公司制造美好的改日。1.1.7可行性研究的依據(jù)l、各項(xiàng)原始資料及育關(guān)數(shù)據(jù)；2、景德鎮(zhèn)市國(guó)有土地使用證；3、江西省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料；4、景德鎮(zhèn)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料；5、江西省建設(shè)廳相關(guān)文件及資料；6、《中盛一瓷都名府規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》7、國(guó)家、部委、省現(xiàn)行的技術(shù)規(guī)范和定額8、《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》1.1.8承擔(dān)可行性研究工作的單位：景德鎮(zhèn)陶瓷工業(yè)設(shè)計(jì)研究院1.2可行性研究結(jié)論1.2.1市場(chǎng)預(yù)測(cè)(1)．本項(xiàng)目位于縣城紅塔路與自居易路相交處，為了充分展示這片-寶地的魅力，進(jìn)行商標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。營(yíng)造旅游休閑環(huán)境，打造商業(yè)品牌，建成后將成為市民的生活休閑、商業(yè)休閑、文化娛樂休閑的聚攏地，成為浮粱對(duì)外旅游、觀光、商貿(mào)、購(gòu)物、休閑等的時(shí)尚交流平臺(tái)，充分展示都市個(gè)性。成為最具增值潛力和競(jìng)爭(zhēng)力的首席板塊。據(jù)調(diào)查，目前中盛一瓷都名府是中高收入階層購(gòu)房的首選區(qū)域。社區(qū)規(guī)模大，配套齊全，綠化率高，細(xì)致入微的物業(yè)治理，產(chǎn)品具有創(chuàng)新性和差異性，目前浮梁房地產(chǎn)市場(chǎng)上差不多沒有同類產(chǎn)品。各種跡象表明，中盛一瓷都名府項(xiàng)目的市場(chǎng)前景是樂觀的，依舊能成為行業(yè)、媒體、購(gòu)房者關(guān)注的熱點(diǎn)。(2)2006年以來，景德鎮(zhèn)市房地產(chǎn)業(yè)盡管受到五月份國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》的阻礙，但全市及浮梁縣商品房銷售逐年增長(zhǎng)，2010比去年同期增長(zhǎng)15.1%，這些講明了景德鑲市及浮梁縣房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展差不多特不成熟，并有自己獨(dú)特的進(jìn)展規(guī)律，阻礙是有限的。浮梁憑借著得天獨(dú)厚的氣候環(huán)境、自然條件成為人們的居冢、度假、養(yǎng)生的首選，無疑將更堅(jiān)決大伙兒對(duì)浮梁房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的信心，它的以后將進(jìn)展成為旅游、觀光、休閑、文化為一體的都市多功能帶，它的建成必將成為浮梁的“名片”和“窗口”，中盛一瓷都名府的建設(shè)必將掀起浮梁新一輪購(gòu)房熱潮。2．市場(chǎng)環(huán)境分析2.1景德鎮(zhèn)市及浮梁縣自然社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況景德鎮(zhèn)市是江西省的直轄市，人口145萬，土地面積5，248平方公里，是國(guó)務(wù)院公布的全國(guó)24個(gè)歷史文化名城之一和國(guó)家對(duì)外開放都市，是中華聞名的瓷都。景德鎮(zhèn)有千余年的陶瓷文明史，向稱中國(guó)四大名鎮(zhèn)之一，那個(gè)地點(diǎn)陽光明媚，雨量充足，氣候宜人，自然景觀優(yōu)美，人文資源豐富，生態(tài)環(huán)境良好，是個(gè)理想的居住都市。景德鎮(zhèn)市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2008年為321.98億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為13，591元，景德鎮(zhèn)市是江西省重要的現(xiàn)代工業(yè)基地。陶瓷工業(yè)已形成了以日用陶瓷為主體，藝術(shù)建筑、工業(yè)、電子等各類陶瓷共同進(jìn)展的陶瓷工業(yè)體系。2.2景德鎮(zhèn)市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)通過90年代初期的泡沫后，近十年的沉寂蕭條，于1998年開始復(fù)蘇，隨后步入高速的進(jìn)展期。自2000年后，每年的銷售面積在逐步增長(zhǎng)，2003，2004年兩年甚至出現(xiàn)了銷售面積大于竣工面積。需求旺盛，良好的生態(tài)環(huán)境及投資政策，吸引了越來越多的國(guó)內(nèi)大集團(tuán)前來投資，進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)。不僅數(shù)字表明了房地產(chǎn)市場(chǎng)的明顯回暖，市政建設(shè)、都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也大有進(jìn)展。目前進(jìn)展規(guī)劃已構(gòu)筑完成，大規(guī)模投資地產(chǎn)的時(shí)機(jī)差不多到來。2.3微觀環(huán)境分析2.3.1區(qū)位分析項(xiàng)目所在縣城紅塔路南側(cè)白居易路東側(cè)，環(huán)境靜溢優(yōu)美，自然景觀特不良好，日照時(shí)刻長(zhǎng)，空氣質(zhì)量好；交通方面，地處市政主干道旁，交通便利暢達(dá)。2.3.2競(jìng)爭(zhēng)分析目前，各大房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的眾多樓盤中，選擇同一家公司進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，工程建筑、物業(yè)治理的比比皆是。房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)不再表現(xiàn)為開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建筑、物業(yè)治理等環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)，而是表現(xiàn)為更有個(gè)性和特點(diǎn)的品牌、服務(wù)、設(shè)計(jì)、建筑、物業(yè)等在更加專業(yè)的層面進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，也確實(shí)是地產(chǎn)板塊成熟后，由“面”轉(zhuǎn)“點(diǎn)”，由“硬”轉(zhuǎn)“軟”，回歸到個(gè)盤間競(jìng)爭(zhēng)是一定的，但也正是個(gè)盤體現(xiàn)無可替代的獨(dú)特的時(shí)候了。2005年由于中央的宏觀調(diào)空，導(dǎo)致資本大規(guī)模地從珠三角、長(zhǎng)江三角等過熱地區(qū)向二線都市轉(zhuǎn)移。這些地產(chǎn)集團(tuán)看好房地產(chǎn)市場(chǎng)，紛紛進(jìn)住開發(fā)，目前已有上市房地產(chǎn)企業(yè)在我市進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，勢(shì)必造成地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加速。依照人均GDP國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的比較結(jié)果，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)差不多進(jìn)入一個(gè)筒速進(jìn)展時(shí)期。報(bào)告編制：景德鎮(zhèn)陶瓷工業(yè)設(shè)計(jì)研究院2.3.3供求分析2004年以房地產(chǎn)迫來了新一輪的“蘇醒”，盡管2005年中央對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在宏觀調(diào)控中加大了力度，但樓市通過十多年的調(diào)整，進(jìn)展通道已差不多掃清，市場(chǎng)己構(gòu)筑堅(jiān)實(shí)的大底，而且近兩年我市樓市明顯復(fù)蘇，目前開始強(qiáng)勁上揚(yáng)，行情看漲，吸引了越來越多的國(guó)內(nèi)、國(guó)際大集團(tuán)投資商。2009年以來，我市房地產(chǎn)業(yè)盡管受到五月份國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等九部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知的阻礙，全市商品房平均銷售價(jià)格為2623元／平方米左右，比去年同期增長(zhǎng)12.1%，這些講明了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展差不多特不成熟，并有自己獨(dú)特的進(jìn)展規(guī)律，阻礙是有限的。目前，景德鎮(zhèn)市買房、買車的居民越來越多。人均住房支出每年都在增長(zhǎng)。2.4景德鎮(zhèn)市市場(chǎng)分析結(jié)論房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)形式，從“小而散”解決半拉子到“集團(tuán)化——品牌化”的方向進(jìn)展，雄厚的資金實(shí)力、專業(yè)化的運(yùn)作能動(dòng)和持續(xù)的客戶開發(fā)能力、品牌化方向等將成為企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的首要因素。其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域在向?qū)I(yè)化及細(xì)分的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)差不多成為景德鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，將獲得長(zhǎng)期而穩(wěn)定的進(jìn)展，等等。可見，景德鏌還未出現(xiàn)中國(guó)有些都市的“地產(chǎn)泡沫”等，然而伴隨著地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)及調(diào)整，景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)也必將迎來市場(chǎng)的考驗(yàn)，也確實(shí)是講機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存的。2.5項(xiàng)目提出與簡(jiǎn)介中盛一瓷都名府的規(guī)劃和建設(shè)，最直接的效果是提升都市品位，改善居民的生活條件，使浮梁的土地價(jià)值得到回歸。它是一個(gè)典型的“都市經(jīng)營(yíng)”案例。在經(jīng)濟(jì)高速進(jìn)展的今天，如何挖掘獨(dú)特歷史、文化、地理要素，形成自己的特色和核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而吸引投資，提升都市的土地價(jià)值、房地產(chǎn)價(jià)值，培養(yǎng)都市居民的自豪感、歸屬感，是都市經(jīng)營(yíng)的核心內(nèi)容。中盛一瓷都名府的精心打造，是縣政府在可持續(xù)進(jìn)展的前提下，讓都市資產(chǎn)發(fā)揮最大的功能，制造最大利潤(rùn)的實(shí)驗(yàn)田。2.5.2中盛一瓷都名府項(xiàng)目，規(guī)劃用地面積56，234.50m2，將建設(shè)成為現(xiàn)代生態(tài)庭院組團(tuán)，中盛一瓷都名府項(xiàng)目共分二期開發(fā)。第一期為現(xiàn)代建筑風(fēng)格的小高層及商業(yè)用房和其它附屬用房，面積約80，000多平方米；第二期為歐式風(fēng)格的小高層。2.6項(xiàng)目可行性研究要緊結(jié)論(1)本項(xiàng)目地塊位于縣城紅塔路南側(cè)，是浮梁縣重要的都市資源，是浮梁都市建設(shè)中的重要區(qū)域，也是浮粱繁榮的象征。本項(xiàng)目地塊配套齊全，開發(fā)易于操縱，流程成熟，市場(chǎng)潛力巨大，且地塊升值空間較大；(2)項(xiàng)目產(chǎn)品適合市場(chǎng)，且項(xiàng)目收益較高，有專門強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；(3)建議盡快落實(shí)資金與項(xiàng)目啟動(dòng)打算，依照歷年來景德鎮(zhèn)市房地產(chǎn)變化的規(guī)律，目蘸掰憔3～5年的市場(chǎng)盤整期，本項(xiàng)目剛好打那個(gè)時(shí)刻差，以期在盤整期后，本項(xiàng)目立即能夠進(jìn)入銷售旺季，迎接新一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。(4)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，開發(fā)周期相對(duì)稍長(zhǎng)，阻礙項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率。但考慮目前的市場(chǎng)過渡期，建議預(yù)售期安排在2012年下半年開盤，(5)要緊結(jié)論參數(shù)見表l表1：要緊結(jié)論參數(shù)項(xiàng)目要緊數(shù)據(jù)備注項(xiàng)目占地面積56,234.50m2總建筑面積192，445.6m2項(xiàng)目周期5年項(xiàng)目總銷售收入53，526萬元樓盤均價(jià)：2，600元/m2項(xiàng)目靜態(tài)總投資40.288萬元項(xiàng)目總投資48,074萬元項(xiàng)目稅后利潤(rùn)5,452萬元自有資金全部自有項(xiàng)目回收期4.5年開發(fā)期內(nèi)3．項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究3.1項(xiàng)目投資分析3.1.1國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境及有關(guān)房地產(chǎn)政策動(dòng)向(1)2003年6月，央行121文件中規(guī)定，對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、不墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制；商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；對(duì)購(gòu)買第二套以上住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例；對(duì)開發(fā)商自有資金的要求要達(dá)到30%，土地抵押貸款也只能是評(píng)估價(jià)值的70%，最長(zhǎng)期限不能超過兩年。(2)2004年3月30日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于接著開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》即“71號(hào)令”，要求從即日起就“開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，對(duì)8月31丑后仍以歷史遺留問題為由，采納協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處。(3)2004年年底，國(guó)家又開始進(jìn)行土地稽查。盡管目前要緊限于縣市級(jí)行政部門，但專門俠就會(huì)阻礙到景德鎮(zhèn)。隨著土地政策的調(diào)整，土地供應(yīng)只會(huì)越來越緊張，供應(yīng)量會(huì)越來越小，價(jià)格會(huì)越來越看漲。(4)2004年中到2006年中，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格失常，國(guó)內(nèi)包括北京、上海、杭州、成都等許多都市，房?jī)r(jià)飆升，嚴(yán)峻偏離價(jià)值。國(guó)務(wù)院為穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，打擊樓市投機(jī)行為，連續(xù)出臺(tái)了三次政令。繼“國(guó)八條”、“國(guó)六條”之后，5月11日，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了中盛一瓷都名府項(xiàng)目可行性研究報(bào)告由建設(shè)部等七部委聯(lián)合制定的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，再施組合拳直擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。3.1.2景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策的阻礙程度(1)景德鎮(zhèn)市優(yōu)勢(shì)在于房地產(chǎn)在其他都市狂熱的時(shí)候沒有暴漲，那么在其驟冷的時(shí)候自然也可不能暴跌，因?yàn)榫暗骆?zhèn)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格一直偏低。(2)景德鎮(zhèn)市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)。景德鎮(zhèn)沒有出現(xiàn)內(nèi)地許多都市二手房突擊拋盤的現(xiàn)象，市場(chǎng)反應(yīng)出奇平淡。諸多開發(fā)商也表現(xiàn)出十分平復(fù)，在售樓盤差不多沒有作出明顯的舉措。(3)由于國(guó)內(nèi)其他都市開始整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)遇到大進(jìn)展的一個(gè)機(jī)會(huì)。而景德鎮(zhèn)的房地產(chǎn)銷售的對(duì)象約85%來自本地。從總體而言，景德鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)依舊保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，置業(yè)者受宏觀調(diào)控政策阻礙相對(duì)較少，通過一段時(shí)刻的政策消化，市場(chǎng)對(duì)調(diào)控的回應(yīng)日趨理性，而且走的更高。3.2項(xiàng)目地塊評(píng)價(jià)3.2.1項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目位于縣城紅塔路以南，是都市繁華區(qū)域，既享受自然的天籟，又有得天獨(dú)厚的自然資源和地理優(yōu)勢(shì)。3.2.2項(xiàng)睡地塊規(guī)劃狀況浮梁縣政府為提升都市品味，加大了都市建設(shè)力度，將都市基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境建設(shè)提高到一個(gè)新的進(jìn)展水平，浮梁的土地資源也在升值，極具投資開發(fā)價(jià)值。中盛一瓷都名府的規(guī)劃和建設(shè)，最直接的效果是提升都市品位，使浮梁土地價(jià)值得到回歸。挖掘獨(dú)特歷史、文化、地理要素，提升都市的土地價(jià)值、房地產(chǎn)價(jià)值。中盛一瓷都名府項(xiàng)目可行性研究報(bào)告3.3房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3.3.1全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述2010年國(guó)房景氣指數(shù)連續(xù)兩月微落房?jī)r(jià)趨穩(wěn)自去年7月國(guó)房景氣指數(shù)攀升到近104的高位之后，八九月份出現(xiàn)了連續(xù)的微落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的9月“國(guó)房景氣指數(shù)”為103.14，比8月份回落0.17點(diǎn)，比去年同月上升1.72點(diǎn)。微落顯示地產(chǎn)調(diào)控有了一定的效果，景氣指數(shù)沒有進(jìn)一步攀升，差不多回落到103左右的穩(wěn)定區(qū)間之內(nèi)。景氣指數(shù)是一個(gè)不宜高也不宣低的指數(shù)，在一定的可控區(qū)間內(nèi)是最理想的，因此回落不能一概論定房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣或者房?jī)r(jià)的下跌。2004年以來的兩輪房地產(chǎn)調(diào)控差不多思路是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，結(jié)構(gòu)調(diào)整。就目前數(shù)據(jù)看，指數(shù)的微落恰恰講明操縱得適當(dāng)。盡管總的指數(shù)下降，但值得注意的是房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)指數(shù)仍然上升。9月房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為101.72，比8月份上升0.06點(diǎn)，比去年同月上升0.43點(diǎn)。商品住宅投資仍是推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)的要緊緣故。依照建設(shè)部房地產(chǎn)司有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，隨著中央穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格各項(xiàng)調(diào)控措施的落實(shí)，各地住房?jī)r(jià)格總體回落，房地市場(chǎng)趨于穩(wěn)定。部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過快的勢(shì)頭得到操縱，投機(jī)行為得到遏制，房?jī)r(jià)漲幅趨緩，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所改善，消費(fèi)心理正在發(fā)生變化。依照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，從前8個(gè)月有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下五個(gè)特點(diǎn)：(l)房地產(chǎn)投資增幅接著回落。1至8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)22.3%比去年同期回落了6.5個(gè)百分點(diǎn)，增幅低于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅5.1個(gè)百分點(diǎn)。(2)部分地區(qū)需求偏大的狀況有所緩解。1至8月，據(jù)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)，40個(gè)都市中有17個(gè)都市的商品住房預(yù)銷售成交量同比下降。(3)居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生積極變化。商品住房成交量中，大套型、高價(jià)位占比下降小套型、中低價(jià)位占比提高。(4)商品住房平均價(jià)格漲幅接著回落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)抽樣調(diào)查，8月份70個(gè)大中都市新建商品住房銷售價(jià)格比去年同月上漲6.8%，比上月上漲0.5%，同比、環(huán)比漲幅分不比7月份低0.7和0.1個(gè)百分點(diǎn)。10月份，全國(guó)70個(gè)都市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.6%，漲幅比上月高1.1個(gè)百分點(diǎn)。(5)房地產(chǎn)信貸增幅放緩。截至8月底，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款余額分不增長(zhǎng)20.2%和29.5%，比年初下降了6.7和8.8個(gè)百分點(diǎn)。2010年度：持幣觀望態(tài)勢(shì)形成由于銷售面積的統(tǒng)計(jì)含義與房屋成交面積有專門大區(qū)不，銷售面積的變化并不能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期政策效應(yīng)，報(bào)告選用定金及預(yù)收款、銷售竣工比、個(gè)人住房貸款等指標(biāo)的變化來代表房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求變化。分析結(jié)果表明：在連續(xù)出臺(tái)的以抑制投機(jī)、調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)為主的調(diào)控政策作用下，2季度，消費(fèi)者持幣觀望態(tài)勢(shì)形成，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)快速下降，同時(shí)房屋銷售價(jià)格上漲速度放緩。一、銷售面積不能完全反映房屋當(dāng)期交易狀況當(dāng)前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)中對(duì)“銷售面積”的定義如下：指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付繪購(gòu)房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報(bào)告期或報(bào)告期往常簽訂了預(yù)售合同，在報(bào)告期又竣工的商品房屋面積。因此，銷售面積僅僅針對(duì)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)當(dāng)期竣工當(dāng)期銷售或上期預(yù)售當(dāng)期竣工的房屋。完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該包括房地產(chǎn)存量市場(chǎng)，能夠反映房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前交易情況的指標(biāo)應(yīng)該是“房屋成交面積”，包括商品房增量的當(dāng)期銷售面積和二手房屋銷售面積。按照我國(guó)房地產(chǎn)增量銷售的現(xiàn)狀，商品房增量的當(dāng)期銷售砸積應(yīng)該包括商品房當(dāng)期預(yù)售面積和商品房現(xiàn)房銷售面積兩部分，其中，商品房預(yù)售面積指報(bào)告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積；商品房現(xiàn)房銷售面積指已竣工的增量房屋當(dāng)期銷售面積。比較“房屋成交面積”與“銷售面積”的定義，能夠發(fā)覺銷售面積與反映當(dāng)期成交狀況的房屋成交面積有專門大區(qū)不（見圖5），銷售面積并不能完全反映房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)期交易情況。二、以后房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)有望逐步恢復(fù)1．房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)趨緩是前一時(shí)期宏觀調(diào)控措施效應(yīng)的顯現(xiàn)2004年以來，為了抑制固定資產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)以及防范銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，政府對(duì)土地和信貸同時(shí)實(shí)施緊縮政策。然而，在投資增幅不斷下降的同時(shí)，由于供給受到操縱，房?jī)r(jià)出現(xiàn)上中盛一瓷都名府項(xiàng)目可行性研究報(bào)告漲，而負(fù)利率和投資渠道缺乏導(dǎo)致大批的資金進(jìn)入房市，強(qiáng)化了購(gòu)房需求的旺盛，供求出現(xiàn)失衡，房?jī)r(jià)上漲加速。2005年3月以來，為了抑制房?jī)r(jià)的過抉上漲，中央政府連續(xù)出臺(tái)了以抑制投機(jī)、調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)為主的調(diào)控政策。由于房地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)的雙重屬性，以抑制投機(jī)為要緊目的的宏觀調(diào)控政策不可幸免地對(duì)所有的購(gòu)房需求都產(chǎn)生了阻礙，包括自住需求和投資需求，促使2季度房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增幅放緩。同時(shí)，消費(fèi)者對(duì)宏觀調(diào)控的理解和認(rèn)識(shí)不一致，簡(jiǎn)單地理解為要降低房?jī)r(jià)，紛紛持幣待購(gòu)，加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增幅的下降。2．當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍以自住需求為主，隨著消費(fèi)者對(duì)宏觀調(diào)控目標(biāo)的正確理解，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)將會(huì)逐步恢復(fù)，在城調(diào)隊(duì)的調(diào)查數(shù)據(jù)中，有購(gòu)房打算的人員中僅有7.7%的人員取消了購(gòu)房，而92.3%的人員則選擇推遲購(gòu)房、提早購(gòu)房或租住，表明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍以自住需求為主。6月下旬，政府開始強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的要緊目的是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，并要堅(jiān)決不移地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康進(jìn)展。近期來看，由于政策效應(yīng)具有滯后性，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增幅的漲跌將取決于消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)信心的恢復(fù)程度。長(zhǎng)期來看，我國(guó)都市化、人均居住條件改善和房屋自然折舊對(duì)新增商品住宅有著強(qiáng)大的需求，將會(huì)支撐房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)進(jìn)展。3.3.2全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)盈利水平總體評(píng)價(jià)依照中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督治理委員會(huì)的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004年全國(guó)的房地產(chǎn)的投資是一萬多億元，比2003年增加了28%，房地產(chǎn)平均的回報(bào)率在是15%到25%，房地產(chǎn)行業(yè)依舊是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)高收益的行業(yè)。2008年，景德鎮(zhèn)的房地產(chǎn)營(yíng)銷水平比較上一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)熱期差不多大大地前進(jìn)了一步。在產(chǎn)品上，在住宅方面，入戶花園、直接飲用水等。還有各種小戶型公寓、產(chǎn)權(quán)等新型產(chǎn)品。3.3.32010年景德鎮(zhèn)市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)(1)政策環(huán)境預(yù)測(cè)政府將加大監(jiān)管力度，在開發(fā)環(huán)境、土地供應(yīng)以及輿論監(jiān)督上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行治理。政府為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、穩(wěn)定房?jī)r(jià)、加強(qiáng)監(jiān)管的責(zé)任，加快了調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實(shí)增加中低價(jià)位、中小套型一般住房供應(yīng)；進(jìn)一步深化改革，完善低收入人群住房保障制中盛一瓷都名府項(xiàng)層可行性研究報(bào)告度：操縱城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模，減少被動(dòng)性住房需求；接著整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處各種違法違規(guī)行為；加強(qiáng)輿論監(jiān)督，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)。(2)政策調(diào)控差不多準(zhǔn)則2005年以來，景德鎮(zhèn)市確立了“從嚴(yán)操縱，適度開發(fā)，盤活存量，限制增量”的差不多原則，有力地調(diào)控了土地市場(chǎng)。市人大頒布了關(guān)于加強(qiáng)土地治理若干問題的決定，政府還出臺(tái)了處置閑置土地治理規(guī)定和超容積率用地治理規(guī)定，強(qiáng)化了對(duì)土地劃撥地和二級(jí)市場(chǎng)的治理，平衡了土地供求關(guān)系，為土地市場(chǎng)健康進(jìn)展制造了有利條件。趨勢(shì)一：樓盤品質(zhì)系統(tǒng)優(yōu)化樓盤取得良好的銷售業(yè)績(jī)，必須提高樓盤品質(zhì)。在樓盤外觀、區(qū)內(nèi)規(guī)劃、景點(diǎn)與小品設(shè)計(jì)以及居住空間獨(dú)立性等方面系統(tǒng)考慮的基礎(chǔ)上，優(yōu)化小區(qū)居民的生活流、客流以及商務(wù)流。并注重區(qū)內(nèi)外環(huán)境協(xié)調(diào)性，在光、風(fēng)、影、聲、燈、氣方面達(dá)到最優(yōu)設(shè)計(jì)。趨勢(shì)二：樓盤價(jià)格回歸價(jià)值通過國(guó)家對(duì)炒房者的打擊以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育，購(gòu)房者對(duì)樓盤的價(jià)值推斷越來越好，投資居住定位準(zhǔn)確。具有保值的樓盤依舊穩(wěn)定價(jià)位，變化不大。4．項(xiàng)目全程營(yíng)銷策略4.1項(xiàng)目總體定位產(chǎn)品特征：為突出產(chǎn)品的創(chuàng)新性和差異性，項(xiàng)目融合了歐陸建筑精髓與本地區(qū)的特點(diǎn)，融歐式于亞熱帶風(fēng)格的高品位一線公寓；滿足入門關(guān)于高品質(zhì)物業(yè)的需求。4.2項(xiàng)目分析4.2.1中盛一瓷都名府樓盤概述（1）目前在整個(gè)浮梁縣，差不多上沒有中高檔生活小區(qū)，而且房?jī)r(jià)并不高，現(xiàn)在房?jī)r(jià)還在不斷上漲，目前浮梁縣均價(jià)為2600元／m2。中盛一瓷都名府項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(2)從差不多購(gòu)買商品房的情況看，差不多上差不多上本地收入較高的居民，隨著都市的進(jìn)展高檔生活小區(qū)會(huì)有一個(gè)較大的升值空間。4.3項(xiàng)目營(yíng)銷策略4.3.1營(yíng)銷綜述必須充分利用項(xiàng)目在自然資源上的優(yōu)勢(shì)做文章。產(chǎn)品一定要具備與市場(chǎng)同類產(chǎn)品的差異性才能有利于競(jìng)爭(zhēng)，立足本地市場(chǎng)，擴(kuò)大本地客戶消費(fèi)者的支持力度，樹立項(xiàng)目的絕對(duì)知名度，從而以點(diǎn)帶面，阻礙全國(guó)市場(chǎng)。項(xiàng)皤的宣傳推廣必須通過多渠道，多層次的推廣模式。建議可充分利用政府的支持，與政府的旅游推廣嫁接，最終達(dá)到政府和本項(xiàng)目在推廣方面的雙贏，同時(shí)也在一定程度上可降低本項(xiàng)目的整體宣傳推廣的成本。4.3.2競(jìng)爭(zhēng)因素分析(1)顯性競(jìng)爭(zhēng)因素本項(xiàng)目為高檔住宅區(qū)域，地理位置優(yōu)越本項(xiàng)目在營(yíng)銷和設(shè)計(jì)中特不強(qiáng)調(diào)和強(qiáng)化這一優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上注意提升小區(qū)的觀賞面，充分利用其區(qū)位優(yōu)勢(shì)。(2)不利因素2010年房地產(chǎn)仍處于盤整期，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)成熟及快速進(jìn)展造成一定障礙；房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈所造成的沖擊、競(jìng)爭(zhēng)扳塊新的規(guī)劃新的項(xiàng)目紛紛立項(xiàng)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手整體水平的提高，差不多上本項(xiàng)目必須重視及必須采取對(duì)應(yīng)措施的因素。(3)結(jié)論我們認(rèn)為只有加強(qiáng)有利競(jìng)爭(zhēng)因素的發(fā)揮和塑造，特不是隱性競(jìng)爭(zhēng)因素，才能夠形成最佳的綜舍競(jìng)爭(zhēng)策略方案，樹立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)壁壘。因此，我們制定出四個(gè)進(jìn)展策略：1)定位策略：堅(jiān)持走高檔、商品質(zhì)路線，將地塊的價(jià)值充分體現(xiàn)；浮梁住宅市場(chǎng)均價(jià)在2400-2900元/m’的價(jià)格的區(qū)間出現(xiàn)斷層（高等級(jí)住宅項(xiàng)目），因此，本項(xiàng)目具有相當(dāng)市場(chǎng)潛力。2)產(chǎn)品策略：低密度高品質(zhì)，十五年不落伍，充分發(fā)揮國(guó)際聞名設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)水平；滿足人們關(guān)于高品質(zhì)物業(yè)的需求。3)營(yíng)銷策略：文化主體營(yíng)銷為主，充分突出項(xiàng)目的居住文化的高定位、高品質(zhì)和營(yíng)銷手法的原創(chuàng)性及領(lǐng)先性。文化主題營(yíng)銷即是賦于項(xiàng)目一個(gè)主題概念，將隱性及顯性的有利競(jìng)爭(zhēng)因素轉(zhuǎn)化為強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、廣告宣傳、營(yíng)銷推廣、小區(qū)文化建設(shè)等方面都配合主題的要求去實(shí)施，使項(xiàng)目?jī)r(jià)值全面提升。4)關(guān)于本項(xiàng)目的進(jìn)展之路；項(xiàng)目的進(jìn)展必定是一個(gè)兩向全國(guó)市場(chǎng)的進(jìn)展思路。結(jié)合本地專門的地理環(huán)境和旅游資源，將是本項(xiàng)目的主流產(chǎn)品。這恰恰與其他都市和其它項(xiàng)目不同。項(xiàng)目要從設(shè)計(jì)、產(chǎn)品、服務(wù)、客戶、環(huán)境等方面都要面向全國(guó)，如此市場(chǎng)才能持續(xù)進(jìn)展。4.3.3項(xiàng)目定位1．產(chǎn)品定位的指導(dǎo)思想依照江西地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀，結(jié)合本地的開發(fā)情況及獨(dú)特的自然條件，從市場(chǎng)和消費(fèi)者動(dòng)身，借鑒國(guó)內(nèi)國(guó)外的先進(jìn)的產(chǎn)品及經(jīng)驗(yàn)，高水準(zhǔn)高定位，采購(gòu)新的地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品，通過對(duì)市場(chǎng)差異化競(jìng)爭(zhēng)的分析，市場(chǎng)上的空白點(diǎn)挖掘和項(xiàng)目自身資源的審核，實(shí)現(xiàn)超越市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目產(chǎn)品要緊強(qiáng)調(diào)在產(chǎn)品風(fēng)格、戶型上的創(chuàng)新、獨(dú)到的資源和景觀、文化層次、客戶的價(jià)值取向、項(xiàng)目的服務(wù)理念、建立核心的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目在擋次、品位、功能、個(gè)性、價(jià)值取向、生活方式等方面的優(yōu)勢(shì)。尊貴溫情運(yùn)動(dòng)用心打造一個(gè)舒適健康、高尚人居所在2．產(chǎn)品定位分析本案坐落在浮梁縣較好的地塊，土地價(jià)格一路走高。而隨著區(qū)域土地價(jià)格的走高，這兩年房地產(chǎn)價(jià)格也在逐步攀升。使其無可爭(zhēng)議地成為浮梁的寶地，成為最具增值潛力和競(jìng)爭(zhēng)力的板塊。3．目標(biāo)客戶群體定位本案目標(biāo)客戶群界定依照對(duì)不同客戶需求的分析和本案的的特征，本案的目標(biāo)客戶群體定位為較高消費(fèi)層，主力消費(fèi)群體的決策者的年齡：30-55歲，男性為主。目標(biāo)客戶構(gòu)成：本地較高收入人群。主體：本地客戶（新興資產(chǎn)階級(jí)、私營(yíng)企業(yè)主、政府官員等）從4：外地客戶（外來投資商、國(guó)內(nèi)高收入群、高級(jí)官員養(yǎng)老者、僑胞等）（1）本案鼯標(biāo)客戶群●民營(yíng)私企老總購(gòu)買力強(qiáng)●工商企業(yè)家購(gòu)買力強(qiáng)●企業(yè)高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人購(gòu)買力強(qiáng)●政府、銀行高級(jí)公務(wù)員購(gòu)買力強(qiáng)●新興資產(chǎn)階級(jí)購(gòu)買穩(wěn)定●高級(jí)知識(shí)分子（教授、醫(yī)師、專家）購(gòu)買力強(qiáng)●大型國(guó)企、外企高級(jí)治理人購(gòu)買力強(qiáng)●其它高收入群、IT行業(yè)等購(gòu)買力穩(wěn)定上目標(biāo)客戶群有將近70%為土生土長(zhǎng)人士，年齡在40歲左右，他們?cè)诖伪さ模谟谧非蟾呱钇焚|(zhì)，同時(shí)將財(cái)產(chǎn)用于投資、保值。（2）目標(biāo)客戶群差不多特征●定義：生活地點(diǎn)在內(nèi)地中等都市職業(yè)結(jié)構(gòu)：在各行各業(yè)比較成功的人士，社會(huì)地位高的群體?！窠?jīng)濟(jì)能力：一次可調(diào)集資金20萬左右，家庭月收益在4000元以上?！裰髁蛻羧菏杖胩卣鳎航?jīng)商，政客居多，個(gè)人及家庭收益屬高收益群?！裰髁蛻羧菏杖胩卣鳎河薪?jīng)濟(jì)頭腦，講究生活品質(zhì)，有一定的文化品位，重視自我形象，重視居住環(huán)境?！裆鏍顟B(tài)：事業(yè)較為成功，追求較高的物質(zhì)生活與精神生活水平，對(duì)新生事物感性趣?！裆顟B(tài)度：講求效率，明白得享受，追求境地，目光比較遠(yuǎn)大，是信興的“資產(chǎn)階級(jí)”，喜愛高尚品位?！窆ぷ鳡顟B(tài)：自我能力超強(qiáng)，一般在企業(yè)里多為重要的領(lǐng)導(dǎo)或有自己的企業(yè)（3）目標(biāo)客戶群共性分析●文化層次普遍較高，對(duì)生活質(zhì)量要求較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)●對(duì)價(jià)格不太敏感，比較注重品牌消費(fèi)和身份，地位的提升●消費(fèi)較為理性，同時(shí)比較挑剔，注重項(xiàng)目的綜合素養(yǎng)的同時(shí)也注重教育，生活和交通等配套問題；●一般屬于二次置業(yè)，會(huì)選擇按揭或分期付款的方式為主●采納較強(qiáng)的攀比心理特征●只是分注重價(jià)格，但極注重品牌，注重身份的尊重感。●因有灰龜?shù)氖杖?，在消費(fèi)行為中不太張揚(yáng)，注重居住的私密性，有攀比心理但較隱性化。●購(gòu)買行為屬個(gè)人購(gòu)買，二次置業(yè)的或三次置業(yè)的較多，要緊是為改善居住環(huán)境享受更高品位生活，以及為子女，父母，度假之用等?！裨谫?gòu)買方面特不注重人居環(huán)境和高尚居住氛圍，重點(diǎn)考慮生活配套，兒女教育問題和置業(yè)保值?！裨趨^(qū)域的選揮上傾向于離市中心鬧市區(qū)有一定的距離，但又不能太遠(yuǎn)離繁華之地，周遍環(huán)境也是重點(diǎn)考慮的。關(guān)鍵詞：文化高生活質(zhì)量要求較高攀比心理強(qiáng)（4）目標(biāo)客戶群個(gè)性特征●差不多表現(xiàn)：成功、成熟、自我（大氣）●性格特征：理性、溝通合作（嚴(yán)謹(jǐn)）●社會(huì)需求：尊重、地位、自我實(shí)現(xiàn)（追求高尚）●品牌需求：功能需要、社會(huì)識(shí)不需要、情感需要●社交特征：平復(fù)、嚴(yán)謹(jǐn)●欲望特征：追求欲、操縱欲、挑戰(zhàn)性通過對(duì)市場(chǎng)和消費(fèi)者分析后，認(rèn)為本項(xiàng)目核心客戶群應(yīng)是：離收入、有文化、有追求、有激情的中產(chǎn)階層，特不是金領(lǐng)人士。這部分客戶多數(shù)以智慧致富，對(duì)項(xiàng)目主題有較好的認(rèn)同感，約占總客戶群的65%左右。4．產(chǎn)品定位本項(xiàng)目建筑類型定為：高等級(jí)商住公寓；在建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)方霞溶入文化品質(zhì)，凸現(xiàn)典雅、簡(jiǎn)約和人性化，充分體現(xiàn)國(guó)際高尚社區(qū)的主題，同時(shí)注重自然、生態(tài)、環(huán)保和科技化的和諧。戶型方面提供靈活多樣的戶型選擇，如兩個(gè)單間可組合一個(gè)較大戶型等，注重靈活性、趣味性的特定戶型，以人為本突出身份及超時(shí)代感，同時(shí)在細(xì)節(jié)方面體現(xiàn)生活樂趣，以體現(xiàn)海濱住宅特色，例如大面積陽臺(tái)等，以適應(yīng)不斷個(gè)性化需求。房子不僅具備有用功能，還應(yīng)具有專門強(qiáng)的審美功能。現(xiàn)在人們對(duì)居家的觀念、思想差不多有了專門大的改變．現(xiàn)在的人們買了房子不像往常，只注重有用，而忽略了美觀。現(xiàn)代人更強(qiáng)調(diào)房子的舒適、美觀、有用。而我們?cè)O(shè)計(jì)的戶型，不僅給市場(chǎng)帶來當(dāng)代流行的裝修時(shí)尚，也希望借此給購(gòu)房者展現(xiàn)戶型設(shè)計(jì)的科學(xué)性。使用功能的多樣性，單戶面積的配置和戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，即是為機(jī)構(gòu)辦公的方便性、有用性目標(biāo)，同時(shí)也充分考慮到體閑居家者，對(duì)度假的隨意性、舒適性、方便性以及綜合配套。在設(shè)計(jì)上充分利用當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源，以自由開放的退臺(tái)式設(shè)計(jì)，將空中不墅、花園洋房和高級(jí)公寓等各種建筑形態(tài)錯(cuò)落有致的進(jìn)行合理布局，將園林、建筑、等要素巧妙布局，融匯國(guó)際時(shí)尚與本土風(fēng)情，從而令西方建筑的現(xiàn)代氣派、形式感和中國(guó)人居的和諧、含蓄的內(nèi)在美珠聯(lián)璧合，將超越精神在起點(diǎn)便完美體現(xiàn)。秉承對(duì)優(yōu)質(zhì)生活的無限追求，通過洞察生活和對(duì)居住的人性化考慮，以空間創(chuàng)薪，令奢華震撼。戶型設(shè)計(jì)參照空中不墅進(jìn)行創(chuàng)意，由90m2--140m2的戶型組成，各類戶型平面設(shè)計(jì)舒適合理，南北對(duì)流，朝向、通風(fēng)、采光較好，充分滿足高層次、高品位住戶的不同需求。戶型內(nèi)部，活動(dòng)區(qū)和休息區(qū)明確分開，動(dòng)靜自然分離，按照活動(dòng)軌跡安排，各功能區(qū)域聯(lián)系緊密且相對(duì)集中，主人的私密性得到有效保證，客廳、餐廳，還設(shè)置了供家人活動(dòng)的“家庭廳”和獨(dú)立保姆房、客房、臥房、起居室、書房等私密空間；所有戶型一梯兩戶，電梯直接通達(dá)；為打破平層戶型的單調(diào)呆板，因此有了躍式設(shè)計(jì)，讓動(dòng)靜分區(qū)更為明顯。層高的理想設(shè)置，空中花園的設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)了每戶對(duì)空間美感規(guī)劃的要求，偏執(zhí)屬于自己的風(fēng)格。低層住戶擁有獨(dú)立的私家花園，體會(huì)“采菊東籬下，悠然見南山”的境畀，放飛心情，回歸本真；戶型面積：電梯公寓90m2—140m2（主力戶型：有創(chuàng)意性的三房二廳、二房二廳）；5．價(jià)格定位以后20年房?jī)r(jià)仍接著上張每年升10%合理今年5月以來的房地產(chǎn)調(diào)控是否將終結(jié)房地產(chǎn)業(yè)的“黃金”時(shí)代，房?jī)r(jià)是否會(huì)如老百姓期望的那樣應(yīng)聲下落……房地產(chǎn)今后的進(jìn)展是如何樣的？依照國(guó)家有關(guān)的信息分析，我們認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策已初步取得成效，以后20年左右，房地產(chǎn)業(yè)還將連續(xù)“黃金”時(shí)代，房?jī)r(jià)將平穩(wěn)上張；同時(shí)，以后的調(diào)控將越來越傾向于財(cái)稅和金融手段。在“2006國(guó)際都市化論壇”上，建設(shè)部到部長(zhǎng)仇保興表示，據(jù)估算，到2010年，中國(guó)將有50%的人口居住在城鎮(zhèn)中，中國(guó)將正式邁入城鎮(zhèn)化國(guó)家，到2020年這一數(shù)字將增長(zhǎng)到60%左右，快速增長(zhǎng)過程還將持續(xù)30年左右。今后一二十年仍是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的重要機(jī)遇期，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化步伐的接著推進(jìn)，人民收入水平的進(jìn)一步提高都將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)的進(jìn)展。截止2005年底，中國(guó)的城鎮(zhèn)人口為5億6千萬，城鎮(zhèn)化率為43%，假如按每年提高0.8%計(jì)算，每年將新增城鎮(zhèn)人口1000萬到1300萬。江西房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展空間也存在地區(qū)差異，東部發(fā)達(dá)地區(qū)的城鎮(zhèn)化程度差不多比較高了，建設(shè)用地已特不有限，房地產(chǎn)進(jìn)展空間可能在5年到10年左右；而中西部她區(qū)的進(jìn)展空間更大。穩(wěn)中上漲是許多地產(chǎn)專家對(duì)以后房?jī)r(jià)走勢(shì)的共同推斷。調(diào)控政策已取得了初步成績(jī)，調(diào)控效果將在明年進(jìn)一步顯現(xiàn)，可能房地產(chǎn)市場(chǎng)將接著朝著調(diào)控的目標(biāo)進(jìn)展，中低價(jià)位、中小戶型商品房逐步增加，房地產(chǎn)的價(jià)格將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升，漲幅放緩的態(tài)勢(shì)。通過整頓、規(guī)范和調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)出積極變化的態(tài)勢(shì)：房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅得到操縱，但深圳、北京等都市的總體漲幅仍然偏高。我們認(rèn)為，今后的國(guó)家調(diào)控方式將更多地用財(cái)稅、金融手段。鑒于項(xiàng)目高品質(zhì)、商素養(yǎng)的定位，又考慮到產(chǎn)品自身配置及品牌價(jià)值，本項(xiàng)目采納了在景德鎮(zhèn)市場(chǎng)優(yōu)越性的價(jià)格定位，即比同類樓盤價(jià)格高。具體定價(jià)為：公寓均價(jià)2600元/m2左右。6．項(xiàng)目促銷基于客戶要在國(guó)內(nèi)，針對(duì)客戶分布區(qū)域的可能，適時(shí)做好以下方面的工作1）參加政府、行業(yè)協(xié)會(huì)組織的房地產(chǎn)大陸推介活動(dòng)。2）逆勢(shì)定價(jià)，高保值樓盤不打折。應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化時(shí)，以其產(chǎn)品素養(yǎng)和品牌價(jià)值為支撐體系，在市場(chǎng)處于低彌時(shí)期時(shí)可考慮逆勢(shì)提價(jià)，給消費(fèi)者一個(gè)足夠的信心。3）捆綁銷售：結(jié)合家裝、汽車、家用電器以及其他方式，擴(kuò)大產(chǎn)品的伲銷面?？煽紤]與裝飾企業(yè)聯(lián)合推出品牌傳播活動(dòng)以及各式各樣的配套服務(wù)體系；4）服務(wù)品牌：參考國(guó)際做法，一般高檔樓盤的住戶對(duì)物業(yè)治理的要求極高。在條件成熟下，能夠考慮引進(jìn)英式總管物業(yè)服務(wù)，并作為銷售的重點(diǎn)傳播核心；5）傳播核心：建立在高檔樓盤的基礎(chǔ)上，本項(xiàng)目的傳播核心建議為：度假、生態(tài)、英式服務(wù)、環(huán)保、絕版地塊、空間文化。特不是以人文本的空間體系設(shè)計(jì)的空間文化私秘性與開放性的共融，規(guī)劃生活流、居家物資流以及客流的相對(duì)和諧統(tǒng)一；6）銷售操縱：對(duì)本項(xiàng)目的銷售進(jìn)度給予操縱。充分考慮樓座、各式房型、朝向、樓層以及配套的車位等，適度操縱銷售進(jìn)度；5．項(xiàng)目總體規(guī)劃方案5．1經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)與規(guī)劃基準(zhǔn)條件依照上述房地產(chǎn)行業(yè)分析，依照瓷都名府的總體定位，本項(xiàng)目規(guī)劃方案的要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表2所示：表2：中盛—瓷都名府技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值備注1規(guī)劃總用地m256,234.502計(jì)入容積率建筑面積m2192,445.603其中住宅m2162,686.614商業(yè)m211,660.885酒店及會(huì)所m216,405.416社區(qū)m2302.497物業(yè)治理m21,612.708建筑占地面積m217,056.829容積率真倍3.4210建筑密度%30.3311綠地率真%4212總戶數(shù)戶1,39413小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車位個(gè)453中盛—瓷都名府將建設(shè)成為低密度、大綠地的中高檔住宅小區(qū)。5.1.1區(qū)位環(huán)境及氣候條件中盛—瓷都名府位于縣城紅塔路南側(cè)，整個(gè)用地是不可多得的居住小區(qū)，交通特不便捷。景德鎮(zhèn)市地處亞熱帶溫?zé)釢駶?rùn)氣候，氣候和氣，四季分明，雨量充沛，光照充足。

無霜期長(zhǎng)，具有春秋短而夏長(zhǎng)的氣候特征，全年日照時(shí)數(shù)2009.8hr。(2)主導(dǎo)風(fēng)向及臺(tái)風(fēng)。年區(qū)域主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槠憋L(fēng)，春夏之交梅雨綿綿，夏秋之季天氣啃熱，具有明顯的丘陵山區(qū)氣候特色。5.1.2項(xiàng)目抗震設(shè)計(jì)景德鎮(zhèn)市的地震烈波，依照有關(guān)地質(zhì)與抗震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目的抗震設(shè)防烈度為六度設(shè)防。5.1.3規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)(1)《中華人民共和國(guó)都市規(guī)劃法》(2)《都市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(3)項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線圖(4)中盛一瓷都名府小區(qū)規(guī)劃(5)其他相關(guān)法規(guī)5.1.4規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想(1)充分體現(xiàn)“居住式生活”的設(shè)計(jì)思想，從而制造出一個(gè)布局合理，用地經(jīng)濟(jì)、設(shè)施完善、居住方便、環(huán)境優(yōu)美的新一代高尚社區(qū)；在機(jī)會(huì)成熟時(shí)引進(jìn)環(huán)保的綠色能源太陽能，作為小區(qū)的環(huán)保亮點(diǎn)。(2)綠化與景觀工程的設(shè)計(jì)中要有超前意識(shí)，把生態(tài)、環(huán)保放在首位，景觀植物的配置、小品的設(shè)計(jì)要典雅不致。具有較強(qiáng)的移動(dòng)景觀工程；(3)充分利用本地的資源，體現(xiàn)亞熱帶風(fēng)光，浮梁地點(diǎn)特色。注重綠蔭與綠地的覆蓋：(4)在追求小區(qū)內(nèi)部完美生活品質(zhì)的同時(shí)，也將考慮到小區(qū)對(duì)都市空間環(huán)境及周邊居住生活所造成的阻礙。建筑風(fēng)格上的統(tǒng)一從而體覡整體性的原則。5.2規(guī)劃布局5.2.1布局原則本項(xiàng)目按照國(guó)際通行的地塊區(qū)域規(guī)劃生態(tài)原則，采取“動(dòng)靜分離、功能配套、相互關(guān)聯(lián)、協(xié)調(diào)進(jìn)展”的區(qū)域規(guī)劃原則。5.2.2平面布局規(guī)劃目的愛護(hù)生態(tài)環(huán)境和制造良好的生活環(huán)境已成為當(dāng)今世界人類的共同目標(biāo)，在當(dāng)今社會(huì)不斷進(jìn)展的過程中，越來越多的市民從單純追求一套舒適的住房，逐漸轉(zhuǎn)向?qū)φw環(huán)境質(zhì)量的更高要求，環(huán)境的整體性是居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的“靈魂”。因此小區(qū)的設(shè)計(jì)要達(dá)到以下幾個(gè)要緊的目的：(1)營(yíng)造小區(qū)內(nèi)部景觀環(huán)境，使建筑物的人造景觀與自然景觀充分相結(jié)合，形成一個(gè)流通的生態(tài)系統(tǒng)；(2)小區(qū)的設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)以人為本的建筑思想，人車分流，制造小區(qū)生態(tài)步行系統(tǒng)；(3)沿街商鋪與住宅小區(qū)分開，功能分區(qū)明確，互不干擾。5.2.3平面布置(l)該項(xiàng)目用地呈不規(guī)則形狀，用地西面為白居易路，北面為紅塔路，小區(qū)由14棟17-18層的高層住宅，西面臨街部分和東面部分為商業(yè)及其它附屬用房組成。(2)總體布局上，采取建筑圍合院落的處理手法，在小區(qū)內(nèi)部圍合出大面積的集中戶外空間，為小區(qū)內(nèi)部環(huán)境景觀的塑造，休閑娛樂設(shè)施的設(shè)置提供了充足的空間，為良好社區(qū)氛圍的形成制造祭件，同時(shí)，也使小區(qū)業(yè)主能夠獲得遠(yuǎn)眺遠(yuǎn)望、近觀園景的多層次視覺享受，提高了居住品質(zhì)。(3)小區(qū)主入口安排在小區(qū)西側(cè)中部，面向40米寬道路，使得小區(qū)坐北朝南，符合中國(guó)傳統(tǒng)的居住適應(yīng)，該入口為人行入口，是小區(qū)內(nèi)部空間序列的起點(diǎn)。在東面為公共用房，入口通道上做景觀處理，設(shè)生態(tài)綠州、風(fēng)雨廊等，與人口廣場(chǎng)一起共同形成具有標(biāo)志性的，風(fēng)格獨(dú)特的小區(qū)入口空間。(4)采納“Y”字型戶型單體平面，以減少單體內(nèi)不同套型間的相互干擾，在建筑布局上，減少相互間遮擋，幸免平行對(duì)視的產(chǎn)生，使每一戶具有盡量大的景觀縱深，在景觀視野上具有均好性。(5)項(xiàng)目用地所在區(qū)域?yàn)樾陆ㄓ玫?，附近尚無其他小區(qū)，由于缺乏必要的生活配套設(shè)施，生活氛圍不夠濃厚，考慮到小區(qū)周圍建成區(qū)分布狀況及人流走向，在小區(qū)西側(cè)沿市政道路安排商業(yè)服務(wù)、文教設(shè)施，在完善小區(qū)功能的同時(shí)，對(duì)周邊區(qū)域居住生活品質(zhì)的提高起到促進(jìn)作用。5.3道路交通規(guī)劃5.3.1道路系統(tǒng)本項(xiàng)目的外圍道路為都市干道及支路，小區(qū)西面方向均設(shè)道口，北面為都市干道，內(nèi)部的宅間路則各成系統(tǒng)，依照各自的建筑物的性質(zhì)靈活布置，有機(jī)結(jié)合，從而達(dá)到“人車分流”的布局。(l)道路交通小區(qū)用地三面被市政路所圍繞，其中西北面為都市干道，交通便捷。小區(qū)在交通組織上做到人車分流，小區(qū)主入口安排在小區(qū)西側(cè)中部，面向都市干道，此入門完全用于人行，并與小區(qū)步行系統(tǒng)相聯(lián)。小區(qū)內(nèi)部除預(yù)留緊急情況下的車輛通道外．不安排任何機(jī)動(dòng)車流，完全是步行者天堂。小區(qū)的機(jī)動(dòng)車全部為利用地下停車場(chǎng)和地面部分空閑地停放機(jī)動(dòng)車。隨著汽車擁有量的提高，停車難日益成為制約商業(yè)進(jìn)展的瓶頸，本項(xiàng)目對(duì)配建商業(yè)設(shè)計(jì)了地下停車場(chǎng)，以解決停車難問題。中盛一瓷都名府項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(2)豎向規(guī)劃場(chǎng)地豎向設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目豎向設(shè)計(jì)以排水暢通、及時(shí)并有利于景觀為原則，整個(gè)場(chǎng)地分為一級(jí)臺(tái)地，位于小區(qū)周邊直接與都市道路相接，小區(qū)內(nèi)小高層、幼兒園及其它用房直接排入都市管網(wǎng)，排水分區(qū)的劃分，全部雨水匯入都市市政管網(wǎng)或小區(qū)內(nèi)部水體。道路豎向設(shè)計(jì)。充分考慮與現(xiàn)狀道路的銜接，以雨水就近排放為原則，并同時(shí)考慮到道路的行車要求。5.4綠地景觀規(guī)劃本項(xiàng)目在景觀設(shè)計(jì)上，采納既富現(xiàn)代感又有中國(guó)傳統(tǒng)園林意趣的設(shè)計(jì)手法，以具有獨(dú)特品味的空間構(gòu)造，配以現(xiàn)代創(chuàng)新思想，全力打造富有亞熱帶都市活力的，景觀優(yōu)美，環(huán)境舒適的小區(qū)園林空間。(1)小區(qū)南側(cè)的人行主入口是小區(qū)空間序列展開的起點(diǎn)，在景觀設(shè)計(jì)上采納序列漸進(jìn)、先抑后揚(yáng)的設(shè)計(jì)手法，通過入口兩側(cè)建筑及與入口對(duì)景設(shè)置的休息廊，在入口處圍合出相對(duì)獨(dú)盤的景觀廣場(chǎng)，形成小區(qū)的第一景觀層次，有效地加強(qiáng)了對(duì)周圍人群的吸引力，增強(qiáng)了小區(qū)入口的標(biāo)志性及獨(dú)特性。進(jìn)入小區(qū)后，以曲折曲折的區(qū)內(nèi)道路，圍繞小區(qū)內(nèi)院的風(fēng)雨廊形成第二層次，通過水體、道路的引導(dǎo)作用，將小區(qū)內(nèi)景觀逐級(jí)展現(xiàn)在行人眼前。(2)小區(qū)內(nèi)園通過道路及水體，自然劃分為動(dòng)，靜兩大區(qū)域，結(jié)合會(huì)所在東南角安排了小區(qū)的動(dòng)區(qū)，各項(xiàng)運(yùn)動(dòng)設(shè)施特不齊全，滿足了現(xiàn)代人追求健康生活的要求；在小區(qū)靜區(qū)里，有曲折的溪水，在高差起浮的地形中，在水體圍繞下，形成多個(gè)各具風(fēng)情的小島，結(jié)合觀景亭、休息廊、小木橋等休閑設(shè)施的設(shè)置，配以風(fēng)情濃郁的亞熱帶園藝，帶給住戶美的享受，使住戶能夠充分體驗(yàn)生活的樂趣。提高小區(qū)園林的利用效率，使小區(qū)園林不僅是供人觀賞，而是能夠使人融入其中，細(xì)細(xì)體會(huì)。同時(shí)，風(fēng)雨廊的設(shè)置，增加了園林的層次感，豐寓了小區(qū)園林景觀。5.5給水規(guī)劃5.5.1生活用水量計(jì)算：(l)本項(xiàng)目用水量依照建筑物的性質(zhì)及規(guī)模進(jìn)行計(jì)算：居住建筑總戶數(shù)為1,394戶，每戶按4人計(jì)，用水量標(biāo)準(zhǔn)取350L/人．d商業(yè)營(yíng)業(yè)面積為28，066.29m’，用水量標(biāo)準(zhǔn)取8L/m2．不可預(yù)見用水量取最高日用水量的10%計(jì)，則：本項(xiàng)目最高日用水量約為1.952m2/d;不可預(yù)見用水量約為195m2/d。依照以上計(jì)算結(jié)果，最高日用水量約為，2,147m2/d。(2)消防用水量依照《高層建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50045-95)，按同一時(shí)刻內(nèi)發(fā)生一次火災(zāi)，火災(zāi)連續(xù)時(shí)刻為2小時(shí)計(jì)，一次室外消防用水量為10L/S，則室外消防用水量為72m2。水源和管網(wǎng)布置本項(xiàng)目用水均由市政給水管網(wǎng)供給。規(guī)劃區(qū)內(nèi)給水管網(wǎng)采納環(huán)狀網(wǎng)供水，供水主環(huán)布置在區(qū)內(nèi)外圍。規(guī)劃區(qū)環(huán)狀管網(wǎng)的進(jìn)水管段的管徑為DN150，管道沿綠化帶敷設(shè)，覆土厚度為0.7米，管材要緊采納鋼絲復(fù)合塑料管，熱熔連接。消防設(shè)施本項(xiàng)目消防管網(wǎng)與生活管網(wǎng)共用，在給水管網(wǎng)上沿道路設(shè)置室外消火栓，設(shè)置間距不大于120米。5.6排水規(guī)劃5.6.1污水工程依照規(guī)劃區(qū)的性質(zhì)、特點(diǎn)，排水體制采納雨污分流制，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)形成獨(dú)立的完善的污水排放系統(tǒng)。污水性質(zhì)及污水量。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的用地性質(zhì)要緊是居住、公建和商業(yè)用地，故污水的組成是生活污水為主。而本項(xiàng)目?jī)?nèi)的污水收集系統(tǒng)需建立完善的獨(dú)立系統(tǒng)，故污水量的計(jì)算按給水量的85%計(jì)算，則本規(guī)劃內(nèi)最高日污水量約為1,825m2/d?！の鬯艿啦贾?。由于規(guī)劃區(qū)地勢(shì)較平，地面坡度變化不大，為了盡量保證區(qū)內(nèi)的污水都能靠重力流順利排放，污水系統(tǒng)布置時(shí)盡量滿足以下原則：·污水管管徑的計(jì)算按最高日最高時(shí)污水量計(jì)算；·區(qū)內(nèi)污水管道的最小管徑取d200，最小坡度取0.3%：·污水管道在規(guī)劃區(qū)道路下按收水一側(cè)布置；·在豎向布置上，污水管位于雨水管之下；·污水管道采納雙壁波浪管，承插連接。5.6.2雨水工程·雨水量計(jì)算·雨水管渠布置規(guī)劃區(qū)內(nèi)的雨水應(yīng)盡可能靠重力流排放，故雨水管的布置應(yīng)遵循以下要求：·依照地形，道路坡向，雨水干管的位置來布置雨水管渠，使雨水就近水體排放?！び晁芮母餐辽疃葢?yīng)盡量操縱在0.7m-2.5m左右，浮土不足0.7m的管段需作加固處理?！び晁芮淖钚∑露葢?yīng)保證不低于規(guī)范要求的最小坡度?！び晁艿啦杉{鋼筋混凝土平口管，1202混凝土基礎(chǔ)。5.7電力規(guī)劃(1)負(fù)荷預(yù)測(cè)。負(fù)荷預(yù)測(cè)指標(biāo)：住宅l,394戶，每戶按8KW;商場(chǎng)及酒店120w/m2，物業(yè)治理按100w/m2，其它用電按總負(fù)荷20%計(jì)，補(bǔ)償后功率因數(shù)為0.95，規(guī)劃范圍內(nèi)總負(fù)荷15,453KVA。(2)電源規(guī)劃。·電壓等級(jí)規(guī)劃區(qū)電源電壓等級(jí)10KV，配電網(wǎng)絡(luò)為0.38/0.4kv?！ぴ谛^(qū)內(nèi)室設(shè)置20座800kvA箱變。(3)線路規(guī)劃。變電所電源采納20kv高壓電力電纜直埋敷設(shè)，低壓配電線路采納低壓力電纜排管或電纜溝敷設(shè)。5.8電信工程規(guī)劃(1)電話需求量預(yù)測(cè)。電話需求量預(yù)測(cè)指標(biāo)：住宅2部/戶，商場(chǎng)100m2/部，其余按建筑面積50/m2部，電話需求量約為3,101部。(2)交換設(shè)備規(guī)劃。采納直線電話。(3)電話線路規(guī)劃。電話線路在要緊道路人行道下采納多孔管埋地敷設(shè)，埋深1米。(4)有線電視及寬帶網(wǎng)規(guī)劃。有線電視信號(hào)由市政有線電視網(wǎng)供給，采納同軸電纜傳輸，有線電視線路與電信線路同路由敷設(shè)。寬帶網(wǎng)線路采納大對(duì)數(shù)銅纜或光纜傳輸。5.9燃?xì)庖?guī)劃(l)用氣量預(yù)測(cè)。用氣量指標(biāo)：居住用氣Qj，商業(yè)用氣Qs，幼兒園用氣Qy，不可預(yù)見量Qb，選取Qj:Qs：Qy：Qb=2：0.5:0.2：0.5，居住用氣量取40kg戶／月，規(guī)劃區(qū)內(nèi)年用氣量為1.004噸／年，高峰小時(shí)用氣量Qh=4kg/h．(2)管網(wǎng)、供氣方式。供氣方式為中壓管道直接到用戶調(diào)壓箱，經(jīng)調(diào)壓箱調(diào)壓后進(jìn)用戶，供氣壓力為2Kpa，調(diào)壓箱設(shè)在綠化帶內(nèi)。燃?xì)夤艿姥厝诵械老路笤O(shè)，凈覆土深度大于0.8米。5.10建筑單體設(shè)計(jì)(l)住宅設(shè)計(jì)。獵取景觀資源是本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)的重點(diǎn)，所有戶型的重要房間如客廳、主臥房及景觀陽臺(tái)、入戶花園均向南設(shè)置。良好的自然通風(fēng)是亞熱帶建筑應(yīng)具備的差不多特征．也是建筑節(jié)能的重要保障，戶型設(shè)計(jì)中，通過采納觀景陽臺(tái)、落地窗、外挑窗、轉(zhuǎn)角外挑窗等手法，合理解決了戶內(nèi)景觀和通風(fēng)。要緊戶型采納“Y”字型布局，減少不同套房之間的相互干擾，使每套房均能獲得好的朝向。本項(xiàng)目戶型均為高檔中大戶型，設(shè)計(jì)著重體現(xiàn)戶型的高檔品質(zhì)，不追求面積大房間多的生活方式，重點(diǎn)加強(qiáng)住戶內(nèi)部功能分區(qū)和個(gè)體功能的完善，追求建筑差不多元素的合理排列組合，反映建筑空間的多樣性和可變性，運(yùn)用人體工學(xué)和景觀設(shè)計(jì)的手法，充分展現(xiàn)建筑的市場(chǎng)觀和人文觀，有一定的前瞻性。注重戶型多樣化設(shè)計(jì)，采納不同的空間組合方式，使面積相似的戶型具有不同的品味和風(fēng)格，在大量傳統(tǒng)平層戶型的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)了部分中空躍層、屋頂躍層的戶型，大大豐富了小區(qū)的戶型種類，可滿足多種不同層次住戶對(duì)不同品質(zhì)生活的追求。(2)住宅和商業(yè)用房節(jié)能設(shè)計(jì)。依照目前江西省對(duì)住宅建筑和商業(yè)建筑節(jié)能的要求，在滿足居住規(guī)范《夏熱冬冷地區(qū)居住節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(JGJ134-2010)和公共建筑《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(GB50189-2005)的前提下，對(duì)公共建筑和居住建筑進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)。屋面部分采納擠塑聚苯板進(jìn)行隔熱，墻體保溫采納?；⒅楸厣皾{，外門窗保溫采納塑料框中空玻璃窗。5.1l公寓建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)(1)公共部分：1)外墻：高級(jí)外墻涂料或面磚；2)消防樓梯：地面為花崗巖石材，墻面為高級(jí)瓷磚；3)大堂入口：地面采納優(yōu)質(zhì)面磚和石材，墻面采納優(yōu)質(zhì)涂料，天花采納優(yōu)質(zhì)涂料，石膏線條，并配有豪華吊燈；4)電梯：配備豪華名牌電梯：5)樓層電梯廳：地面采納高級(jí)地磚或者花崗巖地板，墻面采納優(yōu)質(zhì)涂料或面磚，天花采納輕鋼龍骨及埃特板吊頂，局部采納白色鋁格柵吊頂；6)供電：專用高壓市電進(jìn)線及發(fā)電機(jī)備用電源輔助7)供水：高位水箱分區(qū)供水系統(tǒng)8)給排水管材：排水管采納U-PVC管，給水管材采納PPR管9)信箱：專設(shè)不銹鋼郵政信報(bào)箱。(2)分戶部分1)內(nèi)墻：混合砂漿抹平2)頂棚：混合砂漿抹平（衛(wèi)生間、廚房除外）3)樓面：戶內(nèi)樓面為砼基層；廚房、衛(wèi)生間防水層、砂漿愛護(hù)層4)門窗：進(jìn)戶門為防火防盜子母門；陽臺(tái)為塑料框中空玻璃門，內(nèi)門預(yù)留門洞；外窗采納高級(jí)塑料框中空玻璃窗；5)廚房：上下水管道、排煙管道配備到位，預(yù)留電器插座，管道燃?xì)獾轿唬ㄩ_通費(fèi)用自理）；上、下水主管接口到位；6)衛(wèi)生間：給排水主管接口到位及相關(guān)電器開關(guān)插座到位7)陽臺(tái)：陽臺(tái)圍欄采納鋁合金或不銹鋼欄桿，部分樓層配夾膠玻璃8）戶內(nèi)配電：分戶配電箱到位，裝置內(nèi)墻暗線插座、開關(guān)及燈位9)空調(diào)：除廚房和衛(wèi)生間外，客廳及房間均預(yù)留空調(diào)位置及插座，設(shè)室外機(jī)位和冷凝水集中排放系統(tǒng)；10)室內(nèi)樓梯：復(fù)式單位為鐵藝樓梯，業(yè)主自理1l)其他：有線電視：客廳及主臥房預(yù)留接口；電話：每戶配備兩條IDD電話線，客廳、主臥房設(shè)有電話接口（開通自理）；寬帶網(wǎng)：客廳及書房預(yù)留接口，開通費(fèi)自理；安防系統(tǒng)：住宅入口及每戶設(shè)可視對(duì)講系統(tǒng)，設(shè)有呼救功能；預(yù)留安防接口。終端設(shè)備由住戶自理。6.項(xiàng)目治理6.1項(xiàng)目治理體系項(xiàng)目治理的水平如何，直接阻礙項(xiàng)目的實(shí)施。再好的項(xiàng)目，沒有科學(xué)的項(xiàng)目治理，都會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目失敗?！鞍倌甏笥?jì)，質(zhì)量第一”。這是開發(fā)商的項(xiàng)目治理準(zhǔn)則。為項(xiàng)目治理達(dá)到優(yōu)良水平，開發(fā)商參考國(guó)際項(xiàng)目治理協(xié)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)(IPMP)以及IS09000的標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)我國(guó)建設(shè)項(xiàng)目治理的法律法規(guī)進(jìn)行工程項(xiàng)目治理。本項(xiàng)目的治理目標(biāo)有三個(gè)最要緊的方面：專業(yè)目標(biāo)（功能、質(zhì)量、生產(chǎn)能力等）、工期目標(biāo)和費(fèi)用（成本、投資）目標(biāo)。61.1項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期劃分項(xiàng)日建設(shè)分為如下四個(gè)時(shí)期：（l）項(xiàng)目的前期策劃和確立時(shí)期。那個(gè)時(shí)期的要緊工作：項(xiàng)目的構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究和批準(zhǔn)（立項(xiàng)）。（2）項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與打算時(shí)期。那個(gè)時(shí)期的工作：設(shè)計(jì)、打算、招標(biāo)投標(biāo)和各種施工前的預(yù)備工作。（3）項(xiàng)目的施工時(shí)期。那個(gè)時(shí)期從現(xiàn)場(chǎng)開工直到工程建成交付使用為止。（4）項(xiàng)目的使用（運(yùn)行）時(shí)期。6.1.2項(xiàng)目責(zé)任體系與流程本項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。建設(shè)有效的組織是項(xiàng)目經(jīng)理的首要職責(zé)，它是一個(gè)持續(xù)的過程，需要領(lǐng)導(dǎo)技巧，以及對(duì)組織結(jié)構(gòu)、組織界面、權(quán)力結(jié)構(gòu)和激勵(lì)的理解。（l）成立項(xiàng)目經(jīng)理部。在項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)一治理下，對(duì)工程的設(shè)計(jì)、施工、采購(gòu)、監(jiān)理以及質(zhì)量操縱等核心工作的規(guī)劃治理與監(jiān)督。（2）項(xiàng)目經(jīng)理的目標(biāo)是要把人們的思想和力量集中起來，形成組織，使他們了解項(xiàng)目目標(biāo)和項(xiàng)目組織規(guī)則，公布項(xiàng)目的工作范圍、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)算及進(jìn)度打算的標(biāo)準(zhǔn)和限制。（3）明確和磋商經(jīng)理部中的人員安排，宣布對(duì)成員的授權(quán)，指出職權(quán)使用的限制和注意問題。（4）項(xiàng)目經(jīng)理有效的符合打算要求的投入，上層領(lǐng)導(dǎo)能積極支持項(xiàng)目。各方互相信任，具有專門好的溝通和公開的交流，形成和諧的相互依靠關(guān)系。（5）項(xiàng)目經(jīng)理部成員幸免經(jīng)常變化，過于頻繁的流淌不利于組織的穩(wěn)定，沒有凝聚力，造成組織摩擦大，效率低下。（6）為了確保項(xiàng)目治理的需求，對(duì)治理人員制定一整套招聘、安置、酬勞、培訓(xùn)、提升、考評(píng)打算。7.項(xiàng)目建設(shè)組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置7.1項(xiàng)目組織講明本著規(guī)范化治理的要求，減少治理層次以及治理信息的暢通，項(xiàng)目的組織設(shè)計(jì)采納兩級(jí)治理。實(shí)施公司董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?，F(xiàn)設(shè)置機(jī)構(gòu)為項(xiàng)目經(jīng)理辦公室、施工部、報(bào)建辦證部、合同部、行政辦公室、工程部、財(cái)務(wù)部、材料部和承擔(dān)銷售功能的營(yíng)銷策劃公司。7.2人力資源配置本項(xiàng)目治理需42人，具體的人力資源配置如下項(xiàng)目經(jīng)理辦公室：項(xiàng)目經(jīng)理1人、項(xiàng)目經(jīng)理助理：1人施工部：施工經(jīng)理1人，工作人員3人報(bào)建辦證部：經(jīng)理1人，工作人員2人合同部：經(jīng)理1人、助理2人工程部：經(jīng)理1人，副經(jīng)理2人，工作人員5人財(cái)務(wù)部：財(cái)務(wù)經(jīng)理1人，會(huì)計(jì)主管1人、材料會(huì)計(jì)1人、成本會(huì)計(jì)1人、出納會(huì)計(jì)1人，出納2人；材料部：經(jīng)理1人，工作人員3人營(yíng)銷策劃公司：營(yíng)銷治理人員4人，銷售人員8人。8．項(xiàng)目實(shí)施打算本項(xiàng)目開發(fā)周期打算宜結(jié)合本項(xiàng)目市場(chǎng)研究調(diào)查的結(jié)論以及現(xiàn)時(shí)自身的經(jīng)營(yíng)狀況，考慮項(xiàng)目建設(shè)跨年度，擬在來年開始預(yù)售，包括關(guān)于本項(xiàng)目開發(fā)的一些初步思路，通過研究人員共同確定，將整個(gè)項(xiàng)目的可能開發(fā)周期為5年，其中前期（規(guī)劃與論證、報(bào)建、進(jìn)場(chǎng)）1年，施工期3年，銷售期1年。8.1有關(guān)本項(xiàng)目打算的講明（1）依照市場(chǎng)研究所得結(jié)論，“瓷都名府”的開發(fā)在各開發(fā)時(shí)期的劃分和開發(fā)先后次序的確定，應(yīng)依照市場(chǎng)反響而保持一定的開發(fā)節(jié)奏，盡量保證項(xiàng)目能夠順利啟動(dòng)，保持有序進(jìn)行．按照施工進(jìn)度以及施工規(guī)劃來安排啟動(dòng)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，以及其他配套建筑。（2）依照市場(chǎng)進(jìn)展的特點(diǎn)和市場(chǎng)的需要，保持地塊開發(fā)的整體性和協(xié)調(diào)性，達(dá)到最佳的規(guī)劃與建筑的美學(xué)效果。物業(yè)的開發(fā)應(yīng)保持一定的完整性和獨(dú)立性，基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套和綠化景觀應(yīng)隨之配套，同時(shí)便于完工后實(shí)施順利物業(yè)交接，實(shí)施特色的物業(yè)治理。（3）依照地塊周圍環(huán)境條件及其進(jìn)展變化，結(jié)合其他樓盤的開發(fā)，來確定各開發(fā)時(shí)期的具體內(nèi)容（4）將依照瓷都名府項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，結(jié)合公共設(shè)施建設(shè)安排、道路和景觀設(shè)計(jì)，但在目前時(shí)期，按連貫的開發(fā)過程。8.2本項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)：挖孔樁及砼樁承臺(tái)、鋼筋混凝土底板、結(jié)構(gòu)、多層（公寓樓配電梯）住宅樓采納鋼筋混凝土框架或框架、剪力墻混合結(jié)構(gòu)、新型墻體磚砌結(jié)；外墻：高級(jí)聚脂粉彩噴涂或鋪砌釉面條形錦磚：屋頂：考慮歐式風(fēng)格的屋頂設(shè)計(jì)，在條件成熟時(shí)，擬考慮太陽能集熱屋頂；窗戶：采納塑鋼框、中空玻璃窗，廳、房均預(yù)留冷氣機(jī)位置；室內(nèi)墻壁、天花均涂國(guó)產(chǎn)乳膠漆，地面素水泥沙漿光面；電梯系統(tǒng)：采納名廠電梯，不銹鋼轎廂飾面，后備發(fā)電機(jī)與及必要之消防、環(huán)保設(shè)施；水、電系統(tǒng)：每戶均配置足夠電力、自來水、煤氣氣供應(yīng)，室內(nèi)全部安裝墻煤氣管、上下水管、低壓電源線、燈制及預(yù)留有線電視插制，多路開關(guān)供空調(diào)和照明系統(tǒng)，采取獨(dú)立水電表、配電箱，智能化防盜系統(tǒng)、埋墻安裝IDD電話線槽。室內(nèi)裝修工程擬采納菜單式套餐服務(wù)，即只計(jì)算差不多裝修標(biāo)準(zhǔn)（交樓標(biāo)準(zhǔn)）工程造價(jià)（精裝修工程造價(jià)未計(jì)入本投資成本）。講明：時(shí)刻單位為月1.總工期為理論工期，差不多計(jì)算氣候因素，未含外界因素（施工單位、設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)場(chǎng)、生活及臨建施工、旋工預(yù)備和設(shè)計(jì)修改、報(bào)建、出旖l圖紙）阻礙．2.第二次裝修、室內(nèi)、外環(huán)境工程，其它分項(xiàng)工程可同時(shí)穿插進(jìn)行施工。9.投資分析本項(xiàng)目各項(xiàng)總投資開發(fā)成本的計(jì)算，是充分結(jié)合了本地塊開發(fā)狀況以及托付方的經(jīng)營(yíng)能力，差不多采取按各時(shí)期開發(fā)過程中實(shí)際的開發(fā)土地面積，其它分項(xiàng)成本：建安工程造價(jià)、前期費(fèi)用、紅線內(nèi)外市政配套設(shè)施工程費(fèi)用和開發(fā)期稅費(fèi)的投入，按實(shí)際工程量統(tǒng)計(jì)和計(jì)算。9.1項(xiàng)目差不多參數(shù)及可能施工進(jìn)度安排各類投資成本的分時(shí)期進(jìn)展投入安排，是基于穩(wěn)健有序、整體開發(fā)的原則。依照托付方提交的資料，同時(shí)考慮到項(xiàng)目投放市場(chǎng)，結(jié)合江西省房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展動(dòng)向而確定。開發(fā)費(fèi)用要緊包括：土地使用權(quán)出讓金、項(xiàng)目建設(shè)前期費(fèi)用、建筑工程安裝費(fèi)用、開發(fā)期稅、費(fèi)、紅線內(nèi)外市政配套設(shè)施工程費(fèi)以及銷售期稅、費(fèi)包括財(cái)務(wù)費(fèi)用等，同時(shí)，考慮到本項(xiàng)目開發(fā)的物業(yè)類型，開發(fā)周期較長(zhǎng)等因素。本項(xiàng)目投資建設(shè)指導(dǎo)思想是依照瓷都名府地塊整體規(guī)劃方案的具體要求，采納整體開發(fā)，分區(qū)進(jìn)展的方式。表3：中盛—瓷都名府技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值備注01規(guī)劃總用地m256，234.5002計(jì)入容積率建筑面積m2192，445.6103其中住宅m2162，686.6104商業(yè)m211，660.8805酒店及會(huì)所m216,405.4106社區(qū)m2302.4908物業(yè)治理m21,612.7010建筑占地面積m217,056.8211容積率倍3.4212建筑密度%30.3313綠地率%4214總戶數(shù)戶1,39415小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車位個(gè)4539.2項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值（銷售收入）本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)最大銷售總收入：53,526萬元；詳見下表4。表4：本項(xiàng)目銷售收入一覽表序號(hào)各功能物業(yè)總銷售收入可銷售建筑面積單價(jià)（人民幣元）合計(jì)（萬元）8.1住宅銷售收入162,686.612,60042,2998.2商場(chǎng)部分銷售收入28,066.294,00011,2278.3合計(jì)=SUM(ABOVE)190,752.9=SUM(ABOVE)53,5269.3土地成本通過托付方提供之關(guān)于土地成本的資料，本項(xiàng)目土地出讓金：3,796萬元，按照總建筑面積192,445M2進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本為：197元/M2。按照可銷售建筑面積190,752M2進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本為：199元/M2。詳見表5表5：本項(xiàng)目建安工程造價(jià)構(gòu)成一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)差不多參數(shù)合計(jì)（萬元）按總建面積分?jǐn)偘纯墒勖娣e1.0土地成本3796197元/M2199元/M29.4建安工程成本本項(xiàng)目建安工程造價(jià)是按照建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行估算，總計(jì)為25937萬元，按照總建筑面積192445m2進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：1348元/m2，按照總可售面積190752m2進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本，1361元/m2,詳見下表6、7、8：表6：項(xiàng)目建安工程造價(jià)構(gòu)成一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)差不多參數(shù)合計(jì)（萬元）按總建面積公推備注2.0建安工程投資（2.1+2.2）259371348元/m2表7：本項(xiàng)目土建工程、造價(jià)構(gòu)成一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)m2差不多參數(shù)m2合計(jì)（萬元）備注2.1土建及裝修工程207592.1.1住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)162686110017896電梯結(jié)構(gòu)2.1.2物業(yè)樓及室內(nèi)裝修費(fèi)16121200193按照規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)2.1.3商場(chǎng)部分土方工程、基承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)2806690025262.1.4物業(yè)及社區(qū)服務(wù)用房16128501372.1.5煤氣站808507含園內(nèi)設(shè)施表8：本項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備安裝工程造價(jià)構(gòu)成一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)差不多參數(shù)合計(jì)（萬元）備注2.2機(jī)電設(shè)備安裝工程（2.2.1+～2.2.10）51782.2.1名牌備用發(fā)電機(jī)及音器（1800KVA）50萬/套70014棟×50萬/套2.2.2名牌電梯系統(tǒng)55萬/套77014棟×55萬/臺(tái)2.2.3住宅樓室內(nèi)電力系統(tǒng)（含高低壓配電柜、線槽施工）1626866510572.2.4商場(chǎng)部分室內(nèi)外電力系統(tǒng)（含高低壓配電柜、線槽施工）28066751642.2.5物業(yè)用房公建配套設(shè)施電力系統(tǒng)（含高低壓配電柜、線槽施工）161265102.2.6商場(chǎng)消防栓、煙感、噴淋頭及保安監(jiān)視280661002812.2.7住宅僂供、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià)1626869014642.2.8商場(chǎng)供、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià)28066852382.2.9物業(yè)用房供、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià)161280132.2.10零星工程費(fèi)（防雷、防蟻、防水、泛光照明等）19244525481經(jīng)驗(yàn)估算9.5前期費(fèi)用本地目前期費(fèi)用：2916萬元，按照總建筑面積192445m2進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t單方成本：152元/m2，按照總可售面積190752m2進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t單方成本，153元/m2,詳見下表9：表9：本項(xiàng)目前期費(fèi)用構(gòu)成一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)差不多參數(shù)合計(jì)（萬元）按總建面積分?jǐn)倐渥⑶捌谫M(fèi)用2916152元/m23.1場(chǎng)地三通一平、砌筑圍墻等工程費(fèi)562341508443.2市場(chǎng)調(diào)查及項(xiàng)目可行性研究費(fèi)1003.3建筑規(guī)劃方案研究費(fèi)、建筑模型制作費(fèi)253.4工程勘探、規(guī)劃56234301693.5建筑設(shè)計(jì)、咨詢費(fèi)192445254843.6籌建開辦費(fèi)及項(xiàng)目治理費(fèi)259371297按本項(xiàng)目建安工程造價(jià)×5%9.6項(xiàng)目其它不可預(yù)見費(fèi)本項(xiàng)目項(xiàng)目其它不可預(yù)見費(fèi)：1038萬元，按照總建筑面積192445m2進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：53元/m2，按照總可售面積190752m2進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本，54元/m2,詳見下表10：表10：項(xiàng)目其它不可預(yù)見費(fèi)計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)差不多參數(shù)合計(jì)（萬元）按總建面積分?jǐn)倐渥?.0項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)（2.1×5%）5.00%207591038549.7應(yīng)繳納之開發(fā)期稅、費(fèi)本項(xiàng)目應(yīng)繳納開發(fā)期稅、費(fèi)：3417萬元，按照總建筑面積192445m2進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t單方成本：178元/m2，按照總可售面積190752m2進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本，179元/m2,詳見下表11：表11：項(xiàng)目應(yīng)繳納開發(fā)期稅、費(fèi)構(gòu)成一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)差不多參數(shù)合計(jì)（萬元）備注5開發(fā)時(shí)期應(yīng)繳納稅、費(fèi)（5.1+～5.17）34175.1土地治理費(fèi)（按照總占地面積3.0元/m2一次性收?。┏擎?zhèn)土地分級(jí)適用稅額3.0元（由財(cái)政部門收）175.2營(yíng)業(yè)稅及建設(shè)項(xiàng)目各種稅費(fèi)70元/m219244513475.3都市配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)50元/m21924459625.4住宅樓供電負(fù)荷費(fèi)按（330/KVA計(jì)）住宅樓平均按8KW/戶3681394戶8KW/戶5.5商場(chǎng)部分供電用電負(fù)荷費(fèi)（330元/KVA計(jì)）估算商場(chǎng)按105W/m29728066m2105W/m25.6物業(yè)用房供電用電負(fù)荷費(fèi)（330元/KVA計(jì)）估算120W/m261612m2120W/m25.7預(yù)算定額治理費(fèi)按建安工程造價(jià)計(jì)260.10%5.8建筑工程監(jiān)理費(fèi)按建安工程造價(jià)計(jì)3891.50%5.9建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)按建安工程造價(jià)計(jì)650.25%5.10建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)檢收費(fèi)（按土建筑價(jià)）按建安工程造價(jià)計(jì)390.15%5.11建設(shè)工程安全監(jiān)督費(fèi)按建安工程造價(jià)計(jì)1390.15%5.12占道費(fèi)（在施工過程中可能發(fā)生的紅線外占道）按建安工程造價(jià)計(jì)105.13建設(shè)工程招標(biāo)活動(dòng)資金按建安工程造價(jià)計(jì)520.20%9.8紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費(fèi)本項(xiàng)目紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費(fèi)：3184萬元，按照總建筑面積192445m2進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：165元/m2，按照總可售面積190752m2進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本，167元/m2,詳見下表：表12：紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費(fèi)構(gòu)成一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)差不多參數(shù)合計(jì)（萬元）備注6紅線內(nèi)、外工程成本（6.1+～6.7）31846.1外電工程費(fèi)（含新裝變電設(shè)備及小區(qū)范圍電纜溝）19244550962按實(shí)際工程個(gè)案估算6.2臨時(shí)施工電用費(fèi)1924456115按實(shí)際工程個(gè)案估算6.3小區(qū)紅線范圍內(nèi)道路設(shè)施及標(biāo)牌工程費(fèi)562341056按實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算6.4臨時(shí)施工用電費(fèi)192445238按實(shí)際工程個(gè)案估算6.5環(huán)境、景觀、園林綠化工程費(fèi)562343501968按規(guī)劃定位估算6.6紅線內(nèi)市政及公建配套設(shè)施零星工程費(fèi)56234528按實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算6.7紅線外市政及公建配套設(shè)施零星工程費(fèi)56234317按實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算9.9靜態(tài)總投資額本項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)總投資40288萬元。按照總建筑面積192445m2進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：2093元/m2，按照總可售面積190752m2進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本，2112元/m2。9.10資金籌措打算及財(cái)務(wù)費(fèi)用9.10.1資金籌措本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源打算：全部來自企業(yè)的自有資金。9.10.2財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用要緊則貸款利息費(fèi)用構(gòu)成，而全部資金均由企業(yè)自行解決，不需要向銀行借貸，故不發(fā)生財(cái)務(wù)費(fèi)用。9.11房地產(chǎn)銷售有關(guān)稅、費(fèi)本項(xiàng)目房地產(chǎn)銷售有關(guān)稅費(fèi)為：4148萬元。