▍房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的監(jiān)管重心和節(jié)奏房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)一直以來就有主管部門的常態(tài)化監(jiān)管房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)主管部門是建部監(jiān)管法規(guī)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員房地產(chǎn)經(jīng)紀活動、監(jiān)督管理、法律責(zé)任都有明確規(guī)定。從節(jié)奏而言監(jiān)管強度往往和房地產(chǎn)調(diào)控正相關(guān)當避免房價過快上漲成為周期性調(diào)控主要目標時可能會更多出臺對經(jīng)紀行業(yè)的整頓規(guī)范政策。因為經(jīng)紀人過度營銷經(jīng)紀公司的信息炒作，可能助推房價上漲。反之在房地產(chǎn)開發(fā)投資下行房價存在下行壓力時，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)本身就存在人員不斷流失，信息系統(tǒng)投入不足，企業(yè)虧損的問題，監(jiān)管動作一般比較溫和，以順應(yīng)市場信心恢復(fù)進程。我們統(tǒng)計了一些地方監(jiān)管部門針對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的監(jiān)管政策，可以清楚看到這一特征。從重心而言阻礙二手房市場健康發(fā)展的，并不是服務(wù)定價水平而是整個行業(yè)的務(wù)質(zhì)素。所以在歷史上，對房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的監(jiān)管，主要聚焦于整治“黑中介，打擊吃差價等行為，建立健全二手房市場發(fā)展的生態(tài)環(huán)境提升經(jīng)紀人的專業(yè)性和經(jīng)紀公司的規(guī)度。二手房交易作為一種非標大額交易復(fù)雜交易環(huán)節(jié)的問題可能嚴重影響買賣雙方的意度我國房屋交易傭金率定價相比發(fā)達國家仍屬較（例如傭金率在美國%-%，歐洲各國%-%表：部委層對房產(chǎn)經(jīng)行的監(jiān)管史日期 部門城市 主要政策發(fā)布《于進步整規(guī)范地交易秩的通（）加房產(chǎn)經(jīng)紀理。從事房地產(chǎn)經(jīng)活動經(jīng)紀構(gòu)及分機構(gòu)，向工行政理部申營業(yè)執(zhí)，并一個

當月商房銷售累計增6年7月7年3月

建設(shè)部改委、管理總局建設(shè)等8部門

內(nèi)到房產(chǎn)管部門理備。地產(chǎn)經(jīng)人承經(jīng)紀務(wù)，當用房地、工管理部門制定房地經(jīng)紀同示文并附有行該經(jīng)紀務(wù)的產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)人的簽對房地經(jīng)紀利用假信騙中介費服務(wù)、看費等用在代理賣過中賺取差價等規(guī)行由地發(fā)改（格商管部門各自職依查處聯(lián)合予以處。發(fā)《關(guān)開展地產(chǎn)場秩項整治通專整治各門職責(zé)工設(shè)部負責(zé)專項治工的組協(xié)調(diào)提總體思和工方案組織施項整治嚴肅處房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)交易及中服環(huán)節(jié)的法違問題國家展革委：一步善住房銷售明標價度；強對地開發(fā)企發(fā)布假銷價格在價外違加收用、中介機構(gòu)規(guī)收以及關(guān)單向地產(chǎn)開經(jīng)營業(yè)違收費監(jiān)管理；處房產(chǎn)交易過程中反價法律規(guī)的題工商總：嚴房地市場體入，把地產(chǎn)發(fā)企業(yè)及中介構(gòu)作企業(yè)度檢的點；強房地廣告管和地展銷活管理會同建設(shè)（房產(chǎn)）管部加強地經(jīng)紀機管理查處品房售違法廣、合欺詐等侵害消者合權(quán)益違法規(guī)題。發(fā)布《于進步加房地市監(jiān)管完商品房預(yù)制度關(guān)題的通》三加強地產(chǎn)銷代理房地經(jīng)紀管實行代銷售品住的，當托在房產(chǎn)主部門案的房產(chǎn)經(jīng)機構(gòu)理。地經(jīng)紀機應(yīng)當經(jīng)紀務(wù)項、務(wù)內(nèi)容收費準在著位置示；外提的延服項目，事先當事說明并委托合中明約定，

.%.%0年4月 住建部住建部1年5月改委

不得分收費目和制收代費、銀按揭務(wù)費費用房產(chǎn)經(jīng)紀構(gòu)和業(yè)人不得炒房號不得代理程賺取差，不通過訂“陽同”違交易不得布虛假息和經(jīng)核的信，得采取部認、雇排隊手制造銷旺盛虛假圍。發(fā)布《于加房地經(jīng)紀理一步規(guī)房地交易序的知一、加房地經(jīng)紀構(gòu)管理各地以貫落實房產(chǎn)經(jīng)紀理辦》為機，法肅查處經(jīng)備從事

.%.%日期 部門城市 主要政策地產(chǎn)經(jīng)業(yè)務(wù)供或代辦證明材料協(xié)助事人“陰合同不履必要知說明義，以不實明碼價違規(guī)分收費目、相提收標準等法違行為。對投訴高、改不的房產(chǎn)紀機構(gòu)要通限制簽資、銷備案公開光、記入信用案等段進懲處并有關(guān)情通報收、融、商部門。、加房地產(chǎn)經(jīng)紀人管理房地經(jīng)紀務(wù)同應(yīng)當蓋房產(chǎn)經(jīng)機構(gòu)章并由房產(chǎn)經(jīng)人員簽名。通房地經(jīng)紀構(gòu)成的地產(chǎn)交，辦交易戶時提房地產(chǎn)紀人簽名的房地產(chǎn)紀服合同未取房產(chǎn)經(jīng)紀員職資格，不在地產(chǎn)經(jīng)服務(wù)同上簽字；從輔助作的員，建實名登和工卡制，掛上。加大房地經(jīng)紀人員出借書、假注等違違行為的處力，建注冊業(yè)員的誠記錄并將注冊執(zhí)業(yè)員參相關(guān)訓(xùn)的況入個人業(yè)記。發(fā)布《房城建設(shè)部商總關(guān)于集開展地產(chǎn)介市專治理的知。各房地產(chǎn)管理門、商行管理門按照各職責(zé)嚴肅處房產(chǎn)介機構(gòu)經(jīng)紀員的以下違法規(guī)行一布虛源信息造謠傳謠及炒不信息誤消費的行（二）導(dǎo)、唆、助購人過偽造明材等方，騙購資格、提或貸住房公積金避限的行（三取內(nèi)部購或人排制造售盛的虛氛圍及通過炒賣房非法利的為（四協(xié)助當人簽“陰合同規(guī)交易稅的行五）

當月商房銷售累計增3年7月6年7月8年6月1年3月1年7月

住建部工商總局住建等7部門住建等7部門中國銀監(jiān)會建中國人銀行住建等8部門

違反《品房租賃理辦》定，擅改變屋內(nèi)結(jié)構(gòu)割租，為符合全、防災(zāi)標準房屋供租經(jīng)紀務(wù)及低價進高租出取差的為（六侵占挪房地產(chǎn)交資金行（七行書面知義務(wù)強制供代款擔保務(wù)并外收取費用的為（泄出不當使委托的個信息謀不正當益的為（）未取得業(yè)執(zhí)或未房地主部門備案擅自事房產(chǎn)經(jīng)務(wù)的行（十借用冒用房地經(jīng)紀員名簽署地經(jīng)紀服合同以及借房產(chǎn)紀人員格或冊證書的行為。發(fā)住房鄉(xiāng)建部等門關(guān)加強房產(chǎn)中管理進行健發(fā)展的見范中介服務(wù)行，完行業(yè)理制，強中介場監(jiān)。發(fā)布《于在分城先行展擊侵害眾利違法規(guī)行治房地產(chǎn)場亂專項行動的通整治點（）房產(chǎn)“黑介”法違行為。采取威脅恐嚇暴力段驅(qū)逐承人意克保證和定金為不合交條件房提供經(jīng)服務(wù)或者購房人隱抵押查封限制屋易的信為客戶同一屋訂不同易價“陽合同提供利非規(guī)避屋易稅費非法占或挪用客交易資金強制提供代辦服務(wù)擔保務(wù)，者以綁務(wù)方式收費。與投機炒團串通，取不當利發(fā)《中銀保會辦廳住房城鄉(xiāng)建部辦廳中國民銀辦公廳關(guān)防止營用途貸款規(guī)流房地領(lǐng)域通，、加中介構(gòu)管理銀業(yè)金融構(gòu)要定各類中介機準入準建合作“白名對在協(xié)助款人取經(jīng)營途貸行為中介機構(gòu)一律得進合作并相關(guān)機名單送地有關(guān)理門，對在違行為的及時移司法關(guān)。加強合類業(yè)務(wù)監(jiān)測計，與單中機構(gòu)合業(yè)務(wù)速增長的情況重點強分核查房產(chǎn)中介構(gòu)不為購人提或其他機合作供房抵經(jīng)營貸金融品的詢和務(wù)不得誘購房違規(guī)用經(jīng)用資金；提供房、二手房買經(jīng)紀務(wù)時應(yīng)要購人書面諾，房資不存挪銀行信資金問題。各地住和城建設(shè)門建房產(chǎn)中介構(gòu)和員違行“黑單加處罰責(zé)力度并定期露。發(fā)住房城鄉(xiāng)設(shè)等8部門關(guān)于持整治范房產(chǎn)市秩的通因城策突出整治重（二房屋賣。布假違法地產(chǎn)告，布虛房信息；盤惜，囤積房源；用交監(jiān)管金；取協(xié)助套取經(jīng)營貸消費貸等非住房貸用于房；協(xié)助購房非法避房交易費違規(guī)收預(yù)付茶水費等費變漲用不平格式條侵害費者益；綁售車位儲藏；捏、散不信息，亂市秩序。

.%.%.%.%.%資料來：住部、國人銀、銀保會等委官，中證研究部表：各地方府出的針經(jīng)行業(yè)的管措施地區(qū) 出臺時間 政策名稱 政策主要內(nèi)容規(guī)定房產(chǎn)經(jīng)機構(gòu)關(guān)規(guī)范要包括不得捏造布不信息、馬鞍山市 8年1月

《關(guān)于一步范房經(jīng)紀服行為通知》

不得發(fā)虛假源實價信招攬業(yè)不得為符合條件的房屋提供紀服；、不得對當事人瞞真的房交易息、不得在合同定的讓價外，購者收取外的價款或者制供代辦地區(qū) 出臺時間 政策名稱 政策主要內(nèi)容服務(wù)；、不得占或用客易資金；、不擅自過網(wǎng)統(tǒng)虛簽交易合同；、不誘導(dǎo)唆使助當事簽訂陰陽同，不偽造虛假證明騙稅收惠不得制阻撓拒絕房人用住積金貸等其他規(guī)行。規(guī)定房產(chǎn)經(jīng)機構(gòu)至行協(xié)申請備登記并在屋產(chǎn)信平臺辦理入網(wǎng)請備，在營場公相關(guān)信，規(guī)經(jīng)營為，要括：不得捏散布價信賣房操市場格不對交當事人隱清遠市 0年1月福州市 1年1月蕪湖市 1年1月

《關(guān)于一步范清房地產(chǎn)介機及從員經(jīng)紀為的知》《關(guān)于一步強房經(jīng)紀行規(guī)范管理知》《關(guān)于范房產(chǎn)經(jīng)務(wù)收費意見》

瞞真實房屋易信息不以隱瞞詐迫賄等不當手段攬業(yè)務(wù)；、不泄露者不用委托的個信息者商秘；、不得為交當事規(guī)避屋交稅等非法的，同一屋簽不交易價款的合提供利；、不得房屋內(nèi)結(jié)構(gòu)割出；、不侵占、挪用房地交易金；、不得、承租己提經(jīng)紀務(wù)的屋、不得為不符交易件的障性房禁止交的房提供紀服。進一步加房地經(jīng)紀構(gòu)案管理立經(jīng)機構(gòu)規(guī)行息互通和部門聯(lián)機制加房地紀機構(gòu)從業(yè)員信化管面推行從業(yè)人員名認統(tǒng)機構(gòu)案示和從人員書加強產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)規(guī)范管理明確項業(yè)經(jīng)范圍和準。簡化費項經(jīng)服務(wù)分為買和租傭金代辦務(wù)費分為房屋貸款務(wù)費不動登記務(wù)明服務(wù)容同服得重復(fù)收費規(guī)范費標紀服依交易額按例收辦服統(tǒng)一按定金額取規(guī)范費行收取傭及服費需委托協(xié)一致并在合同中確約。資料來：各方政官網(wǎng)中證券研部▍傭金率保持基本穩(wěn)定中介費率傭金率的市場化5年，國家計委（發(fā)改委前身、建設(shè)部（住建部前身）對二手房中介費率上限做出規(guī)定最高不超過成交價格的4年發(fā)改委住建部發(fā)布通知放開二手房中介費率，實行市場化定價。監(jiān)管探討的傭金率就只是說二手房交易的傭金率不包括新房傭金，新房傭金是開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀公司之間的業(yè)務(wù)往來定價。表：部委層對房產(chǎn)經(jīng)費的監(jiān)管史日期 部門城市 主要政策發(fā)《國計委設(shè)部關(guān)房產(chǎn)中介務(wù)收的通地經(jīng)紀收是房產(chǎn)專

當月商房銷售累計增5年7月4年6月

國家計建設(shè)部發(fā)改委建部

紀人接委托進行間代所取的傭。房產(chǎn)經(jīng)費根代項目的同實不同的收費標。屋買代理費成交價總的..％計實行獨代理，費標準上委方與地產(chǎn)介機協(xié)，可適提高但最不超成價格的％。發(fā)《國發(fā)展革委住城鄉(xiāng)設(shè)部關(guān)放開地產(chǎn)詢收和放房地經(jīng)紀費管理的通下房地經(jīng)紀務(wù)費定價限由級人政府住房城建設(shè)政主管部門管，各可根當?shù)貓鲇龑嶋H況，定實政府導(dǎo)管理或場調(diào)價。實行政府導(dǎo)價理的要制合的收費準并確收所對的務(wù)內(nèi)容；實市場調(diào)節(jié)價的房地經(jīng)紀務(wù)收標由委托受托方，據(jù)服內(nèi)、服務(wù)本、務(wù)質(zhì)量和市場求狀協(xié)商定自4年7月1日起執(zhí)國家、建設(shè)關(guān)于地產(chǎn)介服務(wù)收的通計價格]1號中有關(guān)地產(chǎn)詢和紀務(wù)收費規(guī)定時廢。發(fā)國家展改委關(guān)放開分服務(wù)格意的通對備競爭件的下7項服

-.%4年2月 發(fā)改委

務(wù)價格各省自治區(qū)直轄價格主部門緊履相關(guān)序放開價（房經(jīng)紀服。房產(chǎn)經(jīng)人接委，進行間代服務(wù)取的金。

.%資料來W，住建部發(fā)改等官網(wǎng)中信券研部傭金率維持穩(wěn)定在市場競爭過程中中介費率基本保持穩(wěn)定根據(jù)我愛我家披露5年6年、7年一季度二手房買賣業(yè)務(wù)平均傭金率分別為16%1.62%1.6%根據(jù)貝殼披露鏈家在9年的二手中介費率分別為%及%此后貝殼沒有披露鏈家或者第三方的傭金率水平但我們可以用公司二手業(yè)務(wù)傭金收入貝殼披露自營部分的GTV來模擬傭金率但這種算法應(yīng)該會高估自營部分傭金率原因是貝殼披露的二手業(yè)務(wù)傭金收入含經(jīng)紀人從三方分回的傭金，且三方分回的傭金隨著貝殼平臺的發(fā)展可能增加。考慮這一因素我們測算鏈（即貝殼自營部分在00/021年的二手中介費率為%，%。圖：鏈家二中介率 圖：鏈家累賠付額：元.%.%.%.%.%.%

Y Y Y

50/2 /2 /2 /2 /6 /5資料來源：公公告，中信券究部測算注：8年、年為公披據(jù)1年的數(shù)為我根據(jù)量業(yè)收入中傭收入鏈家交TV測。

資料來：鏈官方信公號中信證研究部表：2部分市主經(jīng)紀司的中費率經(jīng)紀公司北京天津大連青島上海杭州蘇州南京合肥廣州深圳武漢重慶1世紀%%%到家了%德才房產(chǎn)%德正地產(chǎn)%房天下.%%福家房產(chǎn)購房網(wǎng).%恒洋地產(chǎn)輝達匯鑫偉業(yè)吉大房產(chǎn)吉家網(wǎng).%家天下金城阜業(yè).%金色時光科威不產(chǎn)樂有家%%驪特房產(chǎn)麗茲行.%經(jīng)紀公司北京天津大連青島上海杭州蘇州南京合肥廣州深圳武漢重慶聯(lián)眾地產(chǎn).%鏈家地產(chǎn).%.%.%%%.%.%.%%麥田房產(chǎn)群鑫地產(chǎn)%太平洋太平洋屋%我愛我家.%%%%悟空找房%義和易合房產(chǎn).%優(yōu)居地產(chǎn)%裕豐地產(chǎn).%遠見地產(chǎn)%智聯(lián)地產(chǎn)%中馳房產(chǎn)%中墅中原地產(chǎn).%.%%%%紫安地產(chǎn)%資料來：諸找房中信券究部注：三方臺統(tǒng)不完等同于司數(shù)，報和實交價格有異。從財表信息和第三方平臺諸葛找房統(tǒng)計來看，房地產(chǎn)存量房市場的傭金率呈現(xiàn)歷波動小，企業(yè)差異大的特點。這和證券市場或其他流通行業(yè)的傭金率特征不太一樣。歷史波動小說明在這個市場化的行業(yè)傭金率是企業(yè)之間充分競爭的結(jié)果，競爭得傭金率上限仍低于4年之前行政管制的要求。傭金率如果在這個基礎(chǔ)上繼續(xù)上行則會導(dǎo)致新的企業(yè)進入或老企業(yè)擴大門店數(shù)量消費者選擇更多，從而壓低傭金率傭金率如果在這個基礎(chǔ)上明顯下行則可能導(dǎo)致行業(yè)在信息系統(tǒng)建設(shè)經(jīng)紀人待遇方面明縮水，從而影響服務(wù)品質(zhì)。企業(yè)差異大也是市場競爭的結(jié)果。各地出現(xiàn)了多層次的傭金費率不同的經(jīng)紀公之間定價存在不小的差異且從結(jié)果來看，消費者亦更認可服務(wù)更加安全可靠定價稍的經(jīng)紀公司。優(yōu)質(zhì)優(yōu)價策略當然有很多內(nèi)涵，包括線上R看房，更高質(zhì)量的房源信息護，服務(wù)問題的實時賠付等。表：不同國的傭率水平ountryuromiio（）Sllrmio（）Atia3..0tia33s-..0chlic..0..0Finlad-..0Fce-..0Gmy..0-Gce22y-..0Itly..0..0tia-..0to-..0Ptl-..0Sloia31Sin-..0ountryuromiio（）Sllrmio（）Sitlad-..0Thild-..0ky..02AE22..5..5itdtts-..0資料來：i，中信券研部▍房屋交易傭金率趨勢展望新房傭金率可能趨勢上行嚴格來說，新房傭金率不是本文討論范圍但鑒于市場容易把新房傭金率視為傭金的一部分，我們亦對新房銷售渠道收費率進行討論。以貝殼為代表雖然民企出險可能導(dǎo)致應(yīng)收款問題一次性暴露和客戶結(jié)構(gòu)變化，而國企的傭金費率歷史上低于民企，但我們?nèi)匀徽J為優(yōu)秀新房平臺的傭金率會呈現(xiàn)上升趨勢。這是因為房客分離度增加；開發(fā)企業(yè)受益于格局調(diào)整，盈利能力和支付能力提升；開發(fā)企業(yè)在單個城市獲客難度增加無法實現(xiàn)銷售的規(guī)模經(jīng)濟等因素不過在短期新房市場渠道的強勢可能通過應(yīng)收款占比下降和快傭比例提升來反映，不反映為傭金率的上行。圖：貝殼各新業(yè)務(wù)傭率 圖：貝殼各度新業(yè)務(wù)場額.%.%.%.%.%.%.%.%.%資料來：公公中信券究部

.%.%.%.%.%.%.%.%.%資料來：公公告Win，中證券研部存量房傭金率有望保持穩(wěn)定存量房傭金率是市場競爭的結(jié)果且傭金率并不存在上行趨勢從歷史維度來看比穩(wěn)定。作為一種非標大額的交易，經(jīng)紀人起到了化解交易風(fēng)險便利交易完成的功能就要求經(jīng)紀人有穩(wěn)定長期的工作經(jīng)驗和較高的執(zhí)業(yè)水平而當前經(jīng)紀人的收入水平基本當于社會平均工資，可工作時間長承受壓力大穩(wěn)定的傭金率是穩(wěn)定經(jīng)紀人隊伍的要保證。消費者需要在動態(tài)更新，真實可靠的樓盤展示系統(tǒng)里選擇合適自身的樓盤維護樓字典的系統(tǒng)開發(fā)運維成本并不低穩(wěn)定的傭金率也是保證經(jīng)紀公司持續(xù)投入系統(tǒng)的重基礎(chǔ)。當然我們也認為二手傭金率區(qū)間沒有上行可能。這是因為行業(yè)競爭激烈消費者難接受提價。當然企業(yè)可以改變品牌定位以更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)從二手傭金率定價區(qū)間下方，向上方移動。圖：貝殼二房業(yè)的傭收入鏈家成二手TV 圖：蘇州1年經(jīng)紀司各P成交占比.%.%.%.%.%

TO3 TO5 TO0 TO0資料來：貝公告中信券究部注：算數(shù)為公披露存量業(yè)收入中傭收入鏈家交G傭金中來自盟商導(dǎo)交易傭金成，能存高。

資料來：諸找房中信券究部表：福州2