精品文檔房地產(chǎn)銷售活動籌劃方案范本房地產(chǎn)銷售活動籌劃方案范本房地產(chǎn)銷售活動籌劃方案范本(一)：1、產(chǎn)品的調(diào)研僅有對樓盤進展充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點和優(yōu)點，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場的恰當位置。這樣，我們才能對癥下藥，才能在理性的根底上，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢點，籌劃才能行之有效。(1)物業(yè)的定位;(2)建筑、配套、價格的優(yōu)優(yōu)勢分析^p;(3)目的市場的分析^p;(4)目的顧客的特征、購置行為的分析^p;2、市場的調(diào)研或許有人講，搞房地產(chǎn)工程靠的是經(jīng)歷，但須知，市場調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)歷，結(jié)合不斷變化和細分的市場信息，提升到理性的層次，科學地對所有在規(guī)劃、推廣過程中將出現(xiàn)的問題進展有效的預測。在市場經(jīng)濟的競爭下，閉門造車或迷信經(jīng)歷終究是不行的。(1)區(qū)域房地產(chǎn)市場大勢分析^p;(2)主要競爭對手的界定與swot的分析^p;(3)與目前正處于強銷期的樓盤比擬分析^p;(4)與將來競爭情景的分析^p和評估。3、企劃的定位定位是所有廣告行為開展的一個主題，就像一個圓心，經(jīng)過工程的調(diào)研，制定樓盤定位，提煉usp(獨特的銷售主張)，提出推廣口號，使樓盤突現(xiàn)其與眾不一樣的銷售賣點。尋找最能代表目的顧客對家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào)，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。4、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思房地產(chǎn)廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念。當樓盤無明顯優(yōu)勢時，競爭顯得劇烈，那么手忙腳亂，怨聲載道。房地產(chǎn)廣告必須以有效、經(jīng)濟為原那么，講究策略性、方案性5、傳播與媒介策略的分析^p有人說，廣告費花在媒體上有一半是浪費的。確實，僅有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經(jīng)費收到最大的經(jīng)濟效益，廣告公司為客戶選擇、挑選并組合媒體是為客戶實現(xiàn)利潤最大化。整合傳播那么是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時期內(nèi)為樓盤樹立明晰的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。(1)不一樣媒體的效應(yīng)和覆蓋目的;(2)不一樣種類、不一樣時間、不一樣篇幅的報紙廣告分析^p;(3)不一樣種類、不一樣時間、不一樣篇幅的雜志廣告分析^p;(4)不一樣電視臺、不一樣時段、不一樣欄目的電視廣告分析^p;(5)不一樣電臺、不一樣時段、不一樣欄目的電臺廣告分析^p;(6)不一樣地區(qū)、不一樣方式的夾報dm分析^p;(7)戶外或其他媒體的分析^p;(8)不一樣的媒體組合形式的分析^p。6、階段性推廣總體策略房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念，應(yīng)對劇烈的市場競爭，那么始終處于被動狀態(tài)，只能嘆怨廣告無效。標準的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場反映結(jié)合施工進度，針對競爭對手，構(gòu)成一套有效、經(jīng)濟的階段性策略尤為重要。7、階段性廣告和媒介宣傳房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點、找準利益點、把握支持點，以階段性目的為指導，全方位地施行強有力的廣告攻勢，合理運用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點的“三套車”縱橫交織，整合傳播。(1)廣告的重點;(2)廣告的主題和表現(xiàn)手法;(3)各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作;(4)媒體的發(fā)布形式和頻率;(5)整合傳播的策略;(6)媒體發(fā)布的代理。8、階段性促銷活動的策略促銷的最大目的是，在必須時期內(nèi)，以各種方式和工具來刺激和強化市場需求，到達銷售促進的目的。(1)促銷活動的主題;(2)促銷活動的方案和施行監(jiān)視;(3)促銷活動與銷售執(zhí)行的引導、提議;(4)促銷活動的效果評估和市場反映的總結(jié)。9、階段性公共關(guān)系的策略擅長借用各種社會事件制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進展報道、炒作，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨特的形象。10、定期廣告效果跟蹤和信息反響廣告效果監(jiān)測是對廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟效益、社會效益和心理效益的一項檢測。而市場反響信息同時也對下一輪廣告行為的修正，以適應(yīng)日益變化的市場，“一條道，走到黑”往往是要走死胡同的。11、定期跟蹤競爭對手的廣告投放所謂“知彼，百戰(zhàn)不貽”。在市場推廣中，要及時地監(jiān)測競爭對手的一舉一動，對于營銷競爭既能做到把握對手動向，防范于未然，也能對于對手的營銷變數(shù)能及時地反響和應(yīng)對。12、推廣本錢預算和費用監(jiān)控廣告預算的每一筆精打細算，不應(yīng)當是簡單地停留在對廣告工程的竭力削減、工程費用的壓價之上，而是應(yīng)當貫穿營銷決策的每一個步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的實在把握和廣告媒體的有效選擇之中。因為一個決策性的失誤，往往會抵消幾十次討價還價的全部所得。房地產(chǎn)銷售活動籌劃方案范本(二)：方案簡介所謂的房地產(chǎn)營銷籌劃方案，從字面上理解就是為進步房地產(chǎn)銷售業(yè)績而采取的一系列策略，再綜合各方面的研究最終構(gòu)成一整套合適自我企業(yè)的的營銷籌劃方案。根據(jù)市場競爭環(huán)境分析^p和工程自身優(yōu)優(yōu)勢分析^p，針對目的市場需求，制定有效的市場推廣方案，為產(chǎn)品上市銷售做好準備。資料包括市場推廣主題策略，營銷策略，銷售策略，市場推廣工具設(shè)計(VI設(shè)計及宣傳品、銷售工具設(shè)計)，廣告設(shè)計創(chuàng)作，媒體投放，公關(guān)活動籌劃等。方案創(chuàng)意房地產(chǎn)營銷籌劃方案要到達尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上構(gòu)成：1、具有高度的自信野心;2、富于競爭，且樂此不倦;3、頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng);4、感性認識和理性認識相處融洽;5、注重歷史，尊重現(xiàn)實，睽重將來。構(gòu)思框架1)以塑造形象為主，渲染品味和意念;2)展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢;3)表達樓盤和諧舒適生活;4)直切消費群生活心態(tài)。方案流程形象定位：對樓盤的綜合素質(zhì)進展整體概括，提醒樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計思想、詳細細節(jié)等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設(shè)計中表達到：汲取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)歷，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和公共空間的審美安排;小至空調(diào)機位、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計等等，都進展精雕細鑿，力爭完美。好東西總有不一樣之處，因此“不一樣”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象根底，使它有時機從眾多物業(yè)中脫穎而出。比方：地理位置不一樣，交通條件不一樣，物業(yè)品質(zhì)不一樣，開展商信譽不一樣，人均擁有空間不一樣，升值潛力不一樣，車位數(shù)量不一樣，小區(qū)規(guī)劃不一樣。這“八種不一樣”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。主要賣點：對樓盤進展全面分析^p研究，概括為四個方面的賣點構(gòu)成：1)地理位置;2)、樓盤設(shè)施構(gòu)造;3)、樓盤做工用料;4)、戶型設(shè)計。突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤消費者最關(guān)心的物業(yè)指標。繪制效果圖：根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強調(diào)公共空間開闊、細節(jié)豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對將來的想象，無數(shù)事實范例證明，精巧的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。廣告訴求點：1)闡述樓盤的位置;2)闡述樓盤所在地的歷史淵;3)闡述樓盤交通條件;4)闡述樓盤人口密度情景;5)闡述樓盤的升值潛力;6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽;7)闡述樓盤的背景;8)闡述樓盤的舒適溫馨;9)闡述樓盤的實用率;10)闡述樓盤的付數(shù)方案;11)闡述樓盤的品質(zhì);12)闡述樓盤的深遠意義;13)闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不一樣。內(nèi)部認購定期舉行，廣告準備工作應(yīng)在此之前全部到位，詳細資料大致如下：①重點培訓樓盤效果圖。②樓盤售價表深化研究合理使用。③售樓宣傳冊和促銷宣傳單的設(shè)計制作。④圍繞展示會合理利用促銷宣傳用品。⑤展銷場地宣傳。⑥展板(兩套)的設(shè)計、制作和擺放。方案賣點確立行銷要求：樓盤行銷觀念著重于消費者的分布情形及需求層次，繼而設(shè)計規(guī)劃銷售策略主題。突顯出樓盤產(chǎn)品的價值，進而滿足購屋群眾獨有的品味與風格。故樓盤在行銷上須完全貼合時代的開展，才能在市場上造成影響，成為群眾爭先搶購的產(chǎn)品，以下幾點是營銷方面應(yīng)重點研究的問題。①時代性：具有前瞻性的行銷觀念，貼合社會形態(tài)的變革與提升。②生活性：完全貼合消費者的生活需求，接近消費者的消費程度。③平安性：各項設(shè)備充實，設(shè)施完善，以強化生活安定性。④方便性：交通、時間、商品等方面消費及額外的需求。⑤舒適性：現(xiàn)代化的消費新空間，具有以貼合人性需要為根底的品質(zhì)。⑥選擇性：多樣化的產(chǎn)品供應(yīng)多樣化選擇。⑦自由性：使生活、休閑、購物嚴密結(jié)合。進展消費者背景分析^p：①選購本樓盤的動機：A、認同規(guī)劃設(shè)計之功能及附加價值優(yōu)于其他的樓盤。B、經(jīng)過比擬競爭后，認同本樓盤的價位。C、想在此地長久居住者。D、認為本區(qū)域有遠景，地段有開展?jié)摿Α、信賴業(yè)主的企業(yè)規(guī)模與財力潛力。F、通貨膨脹壓力下的保值心態(tài)，使其萌發(fā)購置動機。②排擠本樓盤的理由：A、消費者本人經(jīng)濟本領(lǐng)缺乏。B、比擬之后認為附近有夢想的樓盤。C、購置個體者較少，對后市看空。③購置本樓盤的理由：A、對本區(qū)域環(huán)境熟悉念舊者。B、不滿現(xiàn)居環(huán)境品質(zhì)者。設(shè)計完美的行銷動作：①塑造產(chǎn)品的獨特的風格，突顯產(chǎn)品市場上的優(yōu)勢與形象，使客戶在選擇有獨特定位的產(chǎn)品之后，能肯定自我的品味和地位，而造成社會影響。②強勢吸引廣闊的自住型購屋客戶，以單價實在、總價合理的策略，除了能吸引第一次購屋需求，亦可引導第二次購屋、換屋或投資客進場購置。③根據(jù)本區(qū)域的地理位置，塑造本樓盤的將來高價值及增值潛力。④慎選現(xiàn)場銷售人員與嚴格執(zhí)行個案銷售講習，銷售人員除了要將房地產(chǎn)景氣時的高姿態(tài)予以收斂，換成不卑不亢的態(tài)度外。更要以耐心、親切、誠懇的說服技巧加上專業(yè)化素養(yǎng)，才能將如業(yè)主所愿的銷售目的在短期之內(nèi)順利實現(xiàn)。⑤銷售人員應(yīng)默契配合，充分準備，以使客戶在整個銷售過程中確實感受到自然、親切、實在、信任、老實、坦誠、自尊的銷售氣氛。以實現(xiàn)“訂屋便不退訂”，“補足便能簽約”“簽約便能代為介紹朋友來買”的完善銷售體系。方案策略1、引導期：首先選搭大型戶外看板，以獨特新穎的方案引起客戶的好奇，引發(fā)其購置欲①銷售人員進駐。②合約書、預約單及各種記錄表制作完成。③講習資料編制完成。④登載引導廣告⑤人員講習工作完成考前須知：①對預約客戶中有望客戶做DS(直接拜訪)。②現(xiàn)場業(yè)務(wù)銷售方向、方式假設(shè)有不順者要及時修正。③定期由業(yè)務(wù)主管召開銷售人員籌劃會，振奮士氣。④不定期舉行業(yè)務(wù)與企劃部門的動腦會議，對來人，來電及區(qū)域記錄表予以分析^p后，決定是否修正企劃策略。⑤有關(guān)接待中心常發(fā)生故障或較為客戶在意的設(shè)施，如燈光照亮堂度，冷氣空調(diào)位置及冷暖度，簽約場所氣氛，屋頂防雨措施，展圖堅牢度等均需逐一檢查測試。⑥主控臺位置及高度、播送系統(tǒng)音域范圍及功能，控臺、銷售區(qū)、樣品屋與模型，出入口及過道是否能使眾多客戶非常順暢地經(jīng)過。2、公開期及強銷期：公開期(引導期之后7-15天)及強銷期(公開后第7天起)。⑴、正式公開推出前需吸引引導期有望客戶與配合各種強勢媒體宣傳，聚集人潮，并施展現(xiàn)場銷售人員團隊與個人銷售魅力，促成訂購，另可安排雞尾酒會或邀請政經(jīng)名人蒞臨剪彩，進步客戶購置信心。⑵、每日下班前25分鐘，現(xiàn)場銷售人員將每日應(yīng)填之資料填好繳回，由業(yè)務(wù)主管加以審查，于隔日交還每位銷售人員，并于隔日晨間會議進展講述對各種狀況及有望客戶追蹤提出應(yīng)變措施。⑶、每周周一由業(yè)務(wù)部，企劃部舉行籌劃會議，講述本周廣告媒體策略、促銷活動(SP)工程與銷售策略及總結(jié)銷售成果，擬定派發(fā)宣傳單方案。⑷、擬定派發(fā)宣傳單方案表，排定督報人員表及(SP)活動人員編制調(diào)度表。⑸、于SP活動前3天，選定協(xié)助銷售人員及假客戶等，并預先安排講習或演練。⑹、假設(shè)于周六、周日或節(jié)日SP活動，那么需要提早一天召集銷售管理人員協(xié)助銷售人員講習，使其全面理解當日活動策略、進展方式及如何配合。⑺、每逢周六、周日或節(jié)目SP活動期間，善用3-5組假客戶，應(yīng)注意銷售區(qū)和主控臺之自然照應(yīng)，每成交一戶，便由主控臺主管播板，隨即公司現(xiàn)場人員均一齊鼓掌，外區(qū)人員燃放鞭炮，現(xiàn)場張貼恭賀紅紙，使現(xiàn)場氣氛到達最高點。⑻、周六、周日下班前由業(yè)務(wù)主管或總經(jīng)理召開業(yè)務(wù)總結(jié)會，對來人來電數(shù)、成交戶數(shù)、客戶反映、活動優(yōu)缺點進展總結(jié)與獎懲。⑼、施行職責戶數(shù)業(yè)績法，每位銷售成員自定銷售目的或由公司規(guī)定職責戶數(shù)，并于每周一作統(tǒng)計，完成目的人員公司立即頒發(fā)獎金，以資鼓勵。⑽、隨時掌握補足、成交、簽約戶數(shù)、金額、日期，假設(shè)有未依訂單上注明日期前來辦理補足或簽約手續(xù)者，立即催其辦理補足或簽約。⑾、客戶來工作銷售現(xiàn)場洽定或來電詢購，要求其留下姓名，聯(lián)絡(luò)，以便于休息時間或廣告期間施行DS(直銷)、出外追蹤拜訪客戶，并于每日下班前由業(yè)務(wù)主管總結(jié)追蹤成果，檢查是否到達預期銷售目的。⑿、每逢周日，節(jié)日或SP期間，公司為配合銷售，應(yīng)每隔一段時間打至現(xiàn)場做假洽訂(線假設(shè)為兩條，那么輪流打)以刺激現(xiàn)場銷售氣氛。3、持續(xù)期(最終沖刺階段)：⑴、正式公開強勢銷售一段時日后，客戶對本案之認識程度應(yīng)不淺，銷售人員應(yīng)配合廣告，重點追蹤以期到達成交目的。⑵、利用已購客戶介紹客戶，使之成為活動廣告。并事先告之：假設(shè)介紹成功公司將提成必須數(shù)額的“介紹獎金”作為鼓勵。⑶、回頭客戶進取把握，其成交時機極大。⑷、退訂戶仍再追蹤，實際理解問題所在。⑸、銷售成果斷定于是否在最終一秒鐘仍能全力以赴，故銷售末期的士氣上下不容無視。只要腳踏實地的執(zhí)行本方案，房地產(chǎn)營銷將會立竿見影，成就頗豐。房地產(chǎn)銷售活動籌劃方案范本(三)：一、工程簡介:本房地產(chǎn)工程位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層汲取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中構(gòu)本錢房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。此刻，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159、7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90、4%。二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售答應(yīng)證預計2022年5月底辦下。由此可見，目前本房地產(chǎn)的可售資由三種不一樣的物業(yè)組成:期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資過于分散的障礙，是我們應(yīng)對的重大挑戰(zhàn)之一。二、市場概況及根本競爭格局:a、東南板塊及鄭汴路商圈。鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三局部組成:鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，那里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，并且為二期、三期制造了品牌障礙。東明路南段沿線目前競爭非常劇烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。航海東路與107國道沿線是2022年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房構(gòu)成明確的競爭關(guān)系。(詳見附1:鄭汴路市場調(diào)研報告)b、小戶型市場概況。自2022年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速開展起來。尤其是2022年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，構(gòu)成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降場面。燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情景下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，此刻燕歸二期正在認購階段。燕歸園提早介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。可以說，同燕歸園的戶型配比上比擬，我們沒有優(yōu)勢。(小戶型市場詳見附2:鄭州市小戶型的調(diào)查報告)c、商鋪市場商鋪是一個比擬特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業(yè)認同也將影響二期商鋪的價格。和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的局部商鋪。三、工程swot分析^p一)優(yōu)勢1)鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，那里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在那里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。市場細分如下:a、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一局部客戶大局部是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費，10年內(nèi)不會再置業(yè)。b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結(jié)合。c、復合市常本房地產(chǎn)一期是一個群眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。本房地產(chǎn)二期小戶型工程的目的群，預計業(yè)主身份復雜，置業(yè)心理不盡一樣，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。調(diào)查目的:理解鄭汴路市場的整體收入程度和消費者對小戶型的認知和理解程度(本房地產(chǎn)購房消費支撐力度)調(diào)查方法:分層隨機抽樣(不一樣年齡層)和分塊隨機抽樣調(diào)查范圍:鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界調(diào)查時間:2022、4、14鄭州，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比擬密集的兩大板塊，那里聚集了數(shù)以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大局部是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費的主力軍。理解這一人群的收入程度、消費習慣將對房地產(chǎn)的投資有必須的指導意義。2022、4、14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調(diào)查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關(guān)心，或拒不作答，說明消費者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠。消費疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴峻。對建材市場調(diào)查發(fā)現(xiàn):1、大局部員工租房住，潛在客戶存在;市場潛量比擬大，但需要推廣的本錢較高2、大局部員工來自外地或郊縣，收入程度偏低，消費力缺乏3、小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感4、市場上有很大不穩(wěn)定因素，8-9月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做晉級換代5、外地人居多，他們辛苦拼搏，假如要買房子的話，更喜歡一步到位6、商鋪為上下兩層，一般下頭做門面，上頭做倉庫和員工宿舍7、附近都市村莊較多，租務(wù)市場一般80150元月8、作為首次購置者，最重要的還是價格9、他們厭惡鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈10、相當一局部是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場銷售11、同類產(chǎn)品多，競爭劇烈，壓縮銷售本錢是公司開展最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能12、普通員工不會因為工作而就近選擇居住地，她們往往因為居住而更換工作，普通員工流動性比擬大13、對6080平米的兩室較感興趣，這局部需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場動力14、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好15、外地商人對鄭州的開展較絕望，但鄭汴路的升值充滿信心鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的構(gòu)成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了工程的運作的好壞，“注意力經(jīng)濟”的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功!2)鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同將來大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。3)正在構(gòu)成的“大賣潮商務(wù)區(qū)能直接帶動本房地產(chǎn)二期的投資價值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣潮的附屬配套。該場面一旦構(gòu)成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶場面。4)本房地產(chǎn)工程二期有宏大的升值空間與既得便利a、107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動機”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠?？墒沁@樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風光占盡，而我方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的主角，不僅僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢，并且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期工程得到改變。b、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機。而本房地產(chǎn)工程恰恰位于這一板塊的中心。二)優(yōu)勢1)、本房地產(chǎn)可售資由三種不一樣的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目的群是完全不一樣的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進入尾盤階段，可售資僅850萬元，房主力是159平米的五、六樓3室2廳。目前，通常142平米的面積即能做出比擬舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資，不能放任由二期帶一期(通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型)，不能全力以赴主打現(xiàn)有房(總房有限，導致營銷資總量較少)，也不能先做二期樹品牌，在構(gòu)成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個宏大的挑戰(zhàn)。2)本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場，很難構(gòu)成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難構(gòu)成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。3