公園物業(yè)管理方案第一部分整體管理目標(biāo)和理念xx,管理服務(wù)來(lái)打造舒適的生活、旅游環(huán)境;相信通過(guò)和的通力合作,我們有信心、也有能力將該公園打造成為本土高品質(zhì)休閑區(qū);公園占地1300畝,其中規(guī)劃500畝水域,其余區(qū)域全部為綠化景觀(guān),針對(duì)公園的總體概況和各個(gè)要素,我公司確立了以下整體的管理設(shè)想及策劃方案;一、管理基本定位,促進(jìn)配合公園的管理,將直接影響到公園的整體形象,優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理和房屋質(zhì)量保修承諾將形成良好的市場(chǎng)口碑,對(duì)公園起到無(wú)形的宣傳作用,反之將成為阻礙;在此期間,物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是關(guān)鍵,性?xún)r(jià)比高的物業(yè)管理對(duì)公園的宣傳將起到積極作用,根據(jù)這一特點(diǎn),我公司將在管理初期加強(qiáng)物業(yè)管理的品牌效應(yīng),集中管理優(yōu)勢(shì),盡快創(chuàng)出該公園的物業(yè)管理品牌,形成良好的市場(chǎng)口碑;二、管理理念定位樹(shù)立“以品質(zhì)為重,以服務(wù)為尊”的理念,抓裝運(yùn)轉(zhuǎn)良好的公園設(shè)施設(shè)備、安全溫馨的生活環(huán)境、賞心悅目的公園風(fēng)景”三個(gè)保障;一樹(shù)立“以品質(zhì)為重,以服務(wù)為尊”的理念堅(jiān)持“以管理服務(wù)于人,以服務(wù)奉獻(xiàn)于人、以誠(chéng)心打動(dòng)人、用信譽(yù)塑造人”,打造物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的品牌;不斷聽(tīng)取公園游客的合理化建議和要求,及時(shí)彌補(bǔ)工作中的缺陷與不足,提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、最貼心的關(guān)懷;該公園作為高端旅游休閑區(qū),其特點(diǎn)決定了物業(yè)管理工作開(kāi)展的標(biāo)準(zhǔn)更應(yīng)體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴”;我公司將秉著真誠(chéng)的態(tài)度,以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn),試圖為游客締造最純粹的感性,使游客充滿(mǎn)享受舒適與生活的便捷;舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的旅游環(huán)境,其環(huán)境應(yīng)該首先注重“舒適”的一面,以滿(mǎn)足其“理性上的基本需求”;安全：安全防范是物業(yè)管理公司的專(zhuān)業(yè)服務(wù),我公司將從治安、消防、車(chē)輛三個(gè)方面來(lái)搞好管理工作,同時(shí)為了滿(mǎn)足游客使用人的“安全需求”需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案;尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓游客或使用人體現(xiàn)到生活尊貴的一面;高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理將使游客感受到檔次和身份的象征,通過(guò)我們的管理,力求讓游客滿(mǎn)足“受人尊重的需求”;二抓住三個(gè)保障：“運(yùn)轉(zhuǎn)良好的公園設(shè)施設(shè)備、安全溫馨的生活環(huán)境、賞心悅目的公園風(fēng)景”;1、運(yùn)轉(zhuǎn)良好的公園設(shè)施設(shè)備要保證公園的正常運(yùn)轉(zhuǎn),最基本的條件就是保證公園各種設(shè)施設(shè)備的可靠運(yùn)行;我們選拔綜合素質(zhì)好、技術(shù)精的技術(shù)人員對(duì)公園的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù),對(duì)公園的水電設(shè)備、智能化設(shè)施等進(jìn)行定期的養(yǎng)護(hù),保證公園設(shè)施設(shè)備常年運(yùn)轉(zhuǎn)良好;2、安全溫馨的居住環(huán)境公園安全是正常旅游、生活的基本保障,通過(guò)我物業(yè)公司的努力,營(yíng)造公園安全溫馨的工作環(huán)境,保障監(jiān)控設(shè)施、消防等安保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn),確保無(wú)重大治安案件;3、賞心悅目的公園風(fēng)景旅游、生活環(huán)境的舒適、整潔會(huì)給人一個(gè)好的心情,在做好公園清潔工作的同時(shí),我們側(cè)重抓好公園內(nèi)的花卉以及環(huán)境的綠化工作,做到公園內(nèi)的花卉、樹(shù)木生長(zhǎng)正常,布局合理;三、管理方式我們將該公園的物業(yè)管理按照標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范進(jìn)行管理;在管理合同期內(nèi)制定年度管理目標(biāo),在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算自負(fù)盈虧,實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展;四、管理目的1、保持和提高物業(yè)的完好程度;通過(guò)加強(qiáng)對(duì)整體物業(yè)管理的養(yǎng)護(hù)和對(duì)人的管理和服務(wù),以防止使用不當(dāng),損壞公共配套設(shè)備設(shè)施;2、創(chuàng)造良好環(huán)境,統(tǒng)籌安排公園各項(xiàng)設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù),強(qiáng)化宣傳,對(duì)游客進(jìn)行依法管理約束,共同維護(hù)公園環(huán)境;3;,園的口碑;五、管理原則,本著“以樓養(yǎng)樓略有節(jié)余”和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則,實(shí)行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”的綜合管理;六、管理內(nèi)容1、公園建筑本體公用部分樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、電梯、設(shè)備房等的維修,養(yǎng)護(hù)管理;2、公園房屋建筑本體公用設(shè)施設(shè)備公用的上下水管管道、落水管、公用照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)備等的維修,養(yǎng)護(hù),管理和運(yùn)行服務(wù);3、公園規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車(chē)場(chǎng)等的維修、養(yǎng)護(hù)和管理;4清運(yùn);5、交通、車(chē)輛行駛和停泊管理;6、配合和協(xié)助當(dāng)?shù)嘏沙鏊M(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等護(hù)管工作;7、消防管理;8、公園文化娛樂(lè)活動(dòng);9、其他特約服務(wù);10、物業(yè)管理檔案、資料;第二部分 管理架構(gòu)和人員配備、管及物資的配備第一章 管理架構(gòu)根據(jù)公園的實(shí)際情況,從節(jié)省人力、物力的角度出發(fā),不設(shè)置一些專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu),一人多崗,重在管理;服務(wù)中心實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制,與公司簽訂年度管理目標(biāo)責(zé)任書(shū),實(shí)行年度目標(biāo)責(zé)任考核;服務(wù)中心設(shè)置一個(gè)中心、三個(gè)班組,即：客戶(hù)服務(wù)中心和工程維修班、秩序維護(hù)班、環(huán)境維護(hù)班,按照各自的分工負(fù)責(zé)本班組的工作;委托方受托方委托方受托方公園服務(wù)中心客服中心秩序部工程部環(huán)境班財(cái)務(wù)管理治安管理設(shè)施維修清潔管理文檔管理客戶(hù)服務(wù)消防管理車(chē)輛管理設(shè)備管理湖區(qū)管理綠化管理公園文化第二章管理人員配備我物業(yè)公司將本著“精干、高效,以崗定人”的原則確定人員編制,建立一支現(xiàn),,實(shí)施先進(jìn)管理理念,快速的開(kāi)展,該公園公園實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù);在保證各項(xiàng)管理工作有效落實(shí)的基礎(chǔ)上,盡可能的節(jié)省人工開(kāi)支,以使有限的經(jīng)濟(jì)來(lái)源更好的發(fā)揮其效能;一、配備原則崗位服務(wù)中心崗位及人數(shù)崗位服務(wù)中心崗位及人數(shù)經(jīng)理主管人數(shù)11備注全面負(fù)責(zé)公園的管理客服中心2、力求精干、高效、實(shí)用；3、熱愛(ài)物業(yè)管理工作,有創(chuàng)新、奉獻(xiàn)精神;二、管理人員的配備分類(lèi)和數(shù)量：客服人員兼文員3負(fù)責(zé)與業(yè)主使用人之間的聯(lián)系主管1全面負(fù)責(zé)工程維修、裝修工程部班長(zhǎng)1負(fù)責(zé)班組日常事務(wù)管理維修工5含電工、給排水工主管1全面負(fù)責(zé)環(huán)境管理保潔班長(zhǎng)1負(fù)責(zé)班組日常事務(wù)管理環(huán)境部綠化班長(zhǎng)1負(fù)責(zé)班組日常事務(wù)管理保潔員25公園道路、水域\樓道清掃等綠化工20負(fù)責(zé)公園的綠化工作主管1全面負(fù)責(zé)安全、交通管理秩序部班長(zhǎng)2管理班組工作秩序員20門(mén)崗、巡邏崗、消防員、車(chē)管員合計(jì)83;保潔按單位人工計(jì)算成本,價(jià)格計(jì)算成本;第三章 員工培訓(xùn)和考核人是企業(yè)中最重要的資源,物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)就是人與人之間的往來(lái),企業(yè)中人力資源反映了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)弱,而教育和培訓(xùn)是提高企業(yè)人員素質(zhì)的重要手段,所以我們把培訓(xùn)人才作為實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和可靠保證;一、培訓(xùn)目標(biāo)規(guī)范員工培訓(xùn)考核工作,使員工培訓(xùn)工作系統(tǒng)化、規(guī)范化,最終使員工具備滿(mǎn)足工作需要的知識(shí)和技能,提高物業(yè)中心全體員工的專(zhuān)業(yè)水平以及服務(wù)意識(shí),愛(ài)崗敬業(yè)的精神,,為管好公園提供人力資源保證,管理人員100％合格上崗,全員培訓(xùn)率達(dá)100％;二、培訓(xùn)方式一外派培訓(xùn)：1－2名物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)學(xué)生到公園實(shí)習(xí),新思維,達(dá)到實(shí)踐和理論的結(jié)合；選送業(yè)務(wù)骨干參加行業(yè)主管組織的物業(yè)管理培訓(xùn)班,接受新事物,學(xué)習(xí)好方法,提高業(yè)務(wù)能力;二崗位培訓(xùn)以公司為培訓(xùn)基地,針對(duì)不同崗位集中授課進(jìn)行崗前培訓(xùn)；實(shí)地跟班,以老帶新進(jìn)行崗中培訓(xùn);三會(huì)議討論針對(duì)日常管理工作中發(fā)現(xiàn)的典型案例組織物業(yè)中心各類(lèi)人員進(jìn)行討論,提高員工實(shí)際工作能力;三、培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)計(jì)劃注重分階段培訓(xùn),分為接管前集中強(qiáng)化培訓(xùn)、日常管理培訓(xùn);培訓(xùn)階段 培訓(xùn)對(duì)象 培訓(xùn)內(nèi)容 目標(biāo)及效果 培訓(xùn)時(shí)間接管前

全體員工

通過(guò)崗前培訓(xùn),使公園各類(lèi)管理人員 接管前培訓(xùn) 量服務(wù)技巧物業(yè)理知識(shí)等

基本具備上崗能力新進(jìn)員工

能培訓(xùn)等

進(jìn)入物具備上崗基本能力 中心一內(nèi)日常管理

管理人員

物業(yè)管理法規(guī)文件、提高管理服務(wù)能力

常年進(jìn)行培訓(xùn) 崗位技能技巧培訓(xùn)等 水平操作層培訓(xùn)

意識(shí)、溝通能力

提高服務(wù)水平 常年進(jìn)行全體員工

儀容儀表文明禮貌 建立良好的公司用語(yǔ)、服務(wù)行為規(guī)范 化氛圍

常年進(jìn)行第四章員工的儀表、行為規(guī)范物業(yè)管理是該公園的一個(gè)組成部分,員工的儀容儀表,標(biāo)志著物業(yè)公司形象,也是公園業(yè)主使用人開(kāi)展公園活動(dòng)的對(duì)外窗口;物業(yè)管理員工的外在表現(xiàn)形式是缺一不可的,要求我們每個(gè)員工對(duì)自己的行為有一個(gè)準(zhǔn)確的任職,將儀表、儀容、言行舉止形象作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作常抓不懈,全面提高企業(yè)的信譽(yù)度和公司形象;一、著裝所有員工一律穿制服上崗;二、儀表行為規(guī)范1、公司各崗位員工上班時(shí)間必須穿規(guī)定制服,制服應(yīng)干凈、整齊、筆挺;2、穿西裝制服時(shí),領(lǐng)帶必須結(jié)正,不得卷起衣袖和褲腳;3、制服外不得顯露個(gè)人衣物和物品,制服口袋不要裝過(guò)大的物品以免鼓起;4、上崗時(shí)必須佩戴工作牌,工作牌應(yīng)端正佩戴于左胸;5、男員工不得留長(zhǎng)發(fā),女員工不得濃妝艷抹,時(shí)刻保持良好形象;三、儀態(tài)行為規(guī)范1、面對(duì)業(yè)主或客人應(yīng)隨時(shí)保持微笑,不準(zhǔn)給業(yè)主或客人看臉色,向業(yè)主或客人發(fā)脾氣;2、和業(yè)主交談時(shí)應(yīng)全神貫注,雙眼注視對(duì)方,適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)頭稱(chēng)是;不得東張西望、心不在焉;3、在業(yè)主面前不準(zhǔn)做不雅或不尊敬的動(dòng)作,如雙手叉腰、撓頭、挖耳等;4、上崗時(shí)不得哼歌曲、吹口哨、跺腳等;5、不得當(dāng)眾整理個(gè)人衣物、化妝等;6、行走時(shí)不要勾肩搭背,與業(yè)主相遇應(yīng)靠邊而走,不得從二人中穿行,請(qǐng)人讓路要講對(duì)不起,不得橫沖直撞,粗俗無(wú)禮;7、上班時(shí)間不準(zhǔn)大聲說(shuō)話(huà)、談笑、喊叫、亂丟亂碰物品,以免發(fā)出不必要的聲響影響他人工作;8、咳嗽、打噴嚏時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)身向后,并說(shuō)對(duì)不起;9、員工在工作、打電話(huà)或工作與人交談時(shí),如有業(yè)主走近,應(yīng)立即打招呼或點(diǎn)頭同意,表示注意到他她的來(lái)臨,不準(zhǔn)毫無(wú)表示或裝作沒(méi)看見(jiàn);10,友好、精神飽滿(mǎn)、不卑不亢;11、上班時(shí)要保持良好的坐姿或站姿,不得東歪西倒前傾后靠,不得伸懶腰;第五章 員工獎(jiǎng)懲機(jī)制,根據(jù)公司檢查考核以及業(yè)主對(duì)公園物業(yè)中心工作的考評(píng),每季度評(píng)出最佳工作人員以及不稱(chēng)職的員工,得到榮譽(yù)的進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì),不稱(chēng)職對(duì)管理項(xiàng)目全年工作進(jìn)行綜合評(píng)議,評(píng)出物業(yè)中心先進(jìn)個(gè)人;一、目的為維護(hù)公司聲譽(yù),加強(qiáng)企業(yè)管理,提高管理水平,在加強(qiáng)事項(xiàng)教育的同時(shí),對(duì)違反公司制度的員工給予必要的紀(jì)律處分;二、種類(lèi)一警告適用于第一次觸犯輕微過(guò)失的規(guī)定二嚴(yán)重警告三最后警告適用于第二次觸犯重大過(guò)失的規(guī)定及受過(guò)三次嚴(yán)重警告者四開(kāi)除或辭退適用于觸犯開(kāi)除規(guī)定以及受過(guò)二次最后警告者;三、過(guò)失性質(zhì)一輕微過(guò)失違反下列一項(xiàng)者,給予警告一次1、一個(gè)月遲到或早退三次；2、違反護(hù)管制度,拒絕護(hù)管人員檢查；3、違反安全制度但未造成后果；4、在公園內(nèi)行為不檢點(diǎn),如大聲喧嘩、追逐打鬧；5、不講衛(wèi)生,在公園公共場(chǎng)所說(shuō)臟話(huà),亂扔雜物、煙蒂及隨地吐痰；6、工作時(shí)間做私活、吃零食、喝酒、串崗閑聊；7、由于工作過(guò)失,造成公司財(cái)務(wù)損失達(dá)成100元以上1000元以下；8、業(yè)主連續(xù)三次反映工作態(tài)度不好經(jīng)查屬實(shí)；9、私扣業(yè)主使用人提出的一般意見(jiàn);二嚴(yán)重過(guò)失違反下列一項(xiàng)者,給予嚴(yán)重警告一次：1、曠工一天；2、利用職務(wù)之便收取戶(hù)主或客戶(hù)錢(qián)物；3、對(duì)業(yè)主使用人態(tài)度蠻橫；4、公開(kāi)頂撞上級(jí),不服從指揮或故意消極怠工；5、由于工作過(guò)失,造成公司財(cái)務(wù)損失價(jià)值1000以上3000元以下;三重大警告違反下列一項(xiàng)者,給予最后警告一次：1、連續(xù)曠工三天；2、接受賄賂；3、毆打他人或相互打架斗毆4、由于工作過(guò)失,造成公司財(cái)務(wù)損失價(jià)值達(dá)3000元以上;四開(kāi)除犯有下列錯(cuò)誤,立即予以開(kāi)除或辭退1、連續(xù)曠工七天或一年內(nèi)累計(jì)曠工十五天；2、偷竊公司、同事或業(yè)主財(cái)務(wù)；3、用非法手段涂改原始記錄,竊取賬單或單據(jù),從不牟取私利；4、嚴(yán)重玩忽職守,給業(yè)主使用人或公司利益造成重大損失；5、威脅上級(jí),侮辱刁難業(yè)主及來(lái)訪(fǎng)客人；6、因觸犯國(guó)家法律而被公安司法機(jī)關(guān)拘審；7、犯有其他嚴(yán)重錯(cuò)誤;四、獎(jiǎng)勵(lì)條例一獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)象1、在改進(jìn)公司經(jīng)營(yíng)管理,提高經(jīng)濟(jì)效益和管理效益方面有顯著成績(jī)者；2、工作努力,深得業(yè)主表?yè)P(yáng)者；3、在危急時(shí)刻為保護(hù)他人生命安全,保護(hù)公園財(cái)產(chǎn)方面有特殊成績(jī)者；4、在防止業(yè)主被盜、丟失等事故方面有貢獻(xiàn)者；5、因其行為為公司帶來(lái)榮譽(yù)者；二獎(jiǎng)勵(lì)辦法1、授予獎(jiǎng)狀證書(shū)；2、頒發(fā)獎(jiǎng)品或獎(jiǎng)金；3、特別加薪；4、晉級(jí)第三部分管理規(guī)章制度公司根據(jù)管理經(jīng)驗(yàn),建立起一套行之有效的物業(yè)管理規(guī)章制度,該物業(yè)中心擬制定以下幾個(gè)方面的規(guī)章制度：一、管理“十條標(biāo)準(zhǔn)”一文明服務(wù)遵守社會(huì)公德,講究職業(yè)道德,執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度;物業(yè)中心各類(lèi)員工守時(shí)守紀(jì),著裝整潔,禮貌待人,嚴(yán)格按服務(wù)準(zhǔn)則,做好各項(xiàng)服務(wù);二整體環(huán)境公園公共場(chǎng)所沒(méi)有堆積物,地面平整,無(wú)建筑垃圾;公園整體外貌無(wú)損壞,房屋達(dá)到完好或基本完好的標(biāo)準(zhǔn),保證居住安全和正常使用,車(chē)輛停放整齊有序;三清潔衛(wèi)生公園內(nèi)公共部位清掃保潔,衛(wèi)生無(wú)死角;,無(wú)積污堵塞,公園公共走廊潔凈,不堆放雜物,排污達(dá)到國(guó)家規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn);四樓外綠化公園外公共綠地和街道綠化分布合理,花、草、樹(shù)木、建筑小品培植得當(dāng),環(huán)境優(yōu)雅宜人;五治安管理公園內(nèi)治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災(zāi)害,有制度、有設(shè)施、有公約、有專(zhuān)人負(fù)責(zé);公園內(nèi)治安人員盡職盡責(zé),確保公園業(yè)主使用人身財(cái)產(chǎn)安全和商業(yè)機(jī)密;六經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)格按照國(guó)家和市有關(guān)部門(mén)制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),;一,手續(xù)簡(jiǎn)便,方便業(yè)主,各種費(fèi)用收繳及時(shí);物業(yè)中心嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)經(jīng)紀(jì)律,財(cái)會(huì)人員無(wú)貪污、挪用行為,并厲行節(jié)約,積極開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng);七設(shè)施齊備公園內(nèi)給排水、供電、通訊、照明、消防、監(jiān)控、文體等設(shè)施齊全完備,運(yùn)作正常,不改變?cè)O(shè)計(jì)用途,發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修理;八樓內(nèi)文化積極開(kāi)展文化活動(dòng),宣傳教育活動(dòng)內(nèi)容豐富,活動(dòng)開(kāi)展有計(jì)劃、有制度,積極培養(yǎng)愛(ài)護(hù)公物,遵守法紀(jì),團(tuán)結(jié)互助,弘揚(yáng)社會(huì)主義精神文明和道德風(fēng)尚,共同創(chuàng)建文明公園;九機(jī)構(gòu)職能物業(yè)中心管理人員職責(zé)明確,分工合作,協(xié)調(diào)管理;行政管理盡職盡責(zé),監(jiān)督機(jī)制完善;召開(kāi)各種會(huì)議有記錄紀(jì)要,開(kāi)展各項(xiàng)活動(dòng)有效益;資料、檔案齊全,保存完好;十管住關(guān)系“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨貫穿在各項(xiàng)管理服務(wù)之中,切實(shí)體現(xiàn)“為業(yè)主使用人排憂(yōu)解難”,使業(yè)主使用人滿(mǎn)意;二、崗位職責(zé)一物業(yè)中心主任崗位職責(zé)1,根據(jù)公園實(shí)際,關(guān)規(guī)章制度,不斷提高管理水平;2,制訂和實(shí)施公園創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃,水電、房屋、車(chē)輛、市政等管理制度;3、負(fù)責(zé)護(hù)管、消防過(guò)程的控制和管理,營(yíng)造安全、舒適的工作環(huán)境;4、搞好公園公共衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、安全防范、車(chē)輛管理、供電、供水、消防、電梯運(yùn)行等管理和市政房屋設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù);5、負(fù)責(zé)物業(yè)維修服務(wù)、保潔、綠化服務(wù)過(guò)程的管理和控制;6、負(fù)責(zé)各類(lèi)設(shè)備的運(yùn)行控制及維修保養(yǎng)管理,保證設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行;7、負(fù)責(zé)各項(xiàng)服務(wù)過(guò)程中質(zhì)量記錄的正確、清晰、完整;8、對(duì)維修人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn),不斷提高他們的專(zhuān)業(yè)素質(zhì);9、提高全體員工的消防安全意識(shí),消除不安全隱患;10、堅(jiān)持對(duì)轄區(qū)的日巡視、周檢查及配合月抽查工作;11、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù);二工程維修班崗位職責(zé)1、工程維修班在物業(yè)中心主任的領(lǐng)導(dǎo)下,組織本部門(mén)開(kāi)展專(zhuān)業(yè)維修工作;2,并抓好落實(shí),新和質(zhì)量管理建議;3,及時(shí)安排維修人員為業(yè)主提供服務(wù),準(zhǔn),現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證維修工作;4、組織消防設(shè)施、防盜設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的定期檢查工作;5、熟悉轄區(qū)內(nèi)各類(lèi)房屋的結(jié)構(gòu)、安全要求；熟悉公用設(shè)施、設(shè)備的種類(lèi)、分布、安全要求,掌握地上、地下各類(lèi)管線(xiàn)的分布、走向、位置和使用狀況,開(kāi)展定期檢修工作；延長(zhǎng)房屋及設(shè)備設(shè)施的使用壽命;6、經(jīng)常巡視轄區(qū),走訪(fǎng)、回訪(fǎng)業(yè)主;7、了解本部門(mén)員工思想動(dòng)態(tài),做好思想教育工作;三護(hù)管班長(zhǎng)崗位職責(zé)1、護(hù)管班長(zhǎng)在物業(yè)中心主任的帶領(lǐng)下,負(fù)責(zé)護(hù)管工作并協(xié)助主任做好其他管理服務(wù)工作;2、主持全隊(duì)工作,堅(jiān)決執(zhí)行主任命令,帶領(lǐng)全隊(duì)人員有良好的精神面貌,各自職責(zé),認(rèn)真做好安全保衛(wèi)工作;3,及特點(diǎn),加強(qiáng)重點(diǎn)部位的安全防范;4、處事公道,言行文明,對(duì)自己的缺點(diǎn)勇于改正,虛心接受工作建議和意見(jiàn);5、做好護(hù)管班的月工作安排;6、經(jīng)常巡視公園檢查各崗位工作情況,走訪(fǎng)回訪(fǎng)業(yè)主,堅(jiān)持夜間輪流查崗,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向物業(yè)中心匯報(bào),及時(shí)解決;7、對(duì)新隊(duì)員做好培訓(xùn)及傳帶工作,了解員工思想動(dòng)態(tài),及時(shí)做好思想教育工作,對(duì)離職人員談話(huà),主持辦理交接工作;8、協(xié)助物業(yè)中心做好房管工作;9、每月召開(kāi)一次班務(wù)會(huì),組織講評(píng)工作;10、及時(shí)做好護(hù)管員的崗位培訓(xùn)、軍事訓(xùn)練及日?？己斯ぷ?11、定期對(duì)義務(wù)消防員進(jìn)行培訓(xùn),不斷提高他們的操作技能和應(yīng)變能力;12、帶領(lǐng)護(hù)管班配合其他管理服務(wù)工作;四環(huán)境班班長(zhǎng)崗位職責(zé)1,負(fù)責(zé)實(shí)施公園的保潔綠化工作,化工作環(huán)境;2、負(fù)責(zé)保潔工作現(xiàn)場(chǎng)管理,及時(shí)了解保潔員的思想和生活動(dòng)態(tài),解決疑難問(wèn)題,并定期向主任匯報(bào);3、熟悉公園分布結(jié)構(gòu)、車(chē)行道、人行道、綠化地分布及面積,具有管理保潔的全面技能;4、制訂工作計(jì)劃,加強(qiáng)組織落實(shí),經(jīng)常檢查督促他們執(zhí)行計(jì)劃及落實(shí)各項(xiàng)工作,每月組織召開(kāi)保潔分析會(huì),總結(jié)保潔工作;五消防管理員崗位職責(zé)1、遵守物業(yè)中心各項(xiàng)規(guī)章制度和消防管理制度;2,擺放點(diǎn),掌握消火栓、滅火器、警的使用方法和程序;3,發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)修復(fù),中心報(bào)告,并提出預(yù)防性建議;六電工崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)公園內(nèi)所有電器及供電線(xiàn)路的例行保養(yǎng)工作;2,機(jī)電設(shè)備的性能和使用狀況,低壓配電設(shè)備的正常運(yùn)行;3、嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程,遵守用電運(yùn)行維修保養(yǎng)制度;小修不過(guò)時(shí),大修不拖延,會(huì)判斷和處理發(fā)生的故障和事故;4、各類(lèi)電器設(shè)備,應(yīng)定期進(jìn)行檢查,在檢修時(shí)必須切斷電源,掛上警告牌,并設(shè)人監(jiān)護(hù);合閘前應(yīng)仔細(xì)普查一遍,確認(rèn)無(wú)問(wèn)題后方可合閘;5、盡量不帶電作業(yè),特別是在危險(xiǎn)場(chǎng)所禁止帶電作業(yè),如必須帶電作業(yè),應(yīng)采取必要的安全措施;6、積極主動(dòng)為業(yè)主服務(wù),接到施工單,應(yīng)立即趕往處理,并在最短時(shí)間內(nèi)完成,工作完畢清理場(chǎng)地,完工后在維修單上填寫(xiě)修理內(nèi)容及所用材料,請(qǐng)業(yè)主在維修單上簽字;如一時(shí)不能修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說(shuō)明情況;7、負(fù)責(zé)消防管理及低配值班;8,況,做好各種運(yùn)行記錄,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,保證機(jī)電設(shè)備的完好率,整潔;七給排水工崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)公園水泵房的運(yùn)行管理,負(fù)責(zé)所有管道的日常維修,熟悉管道閥門(mén)用途、走向和各種參數(shù),保證管道暢通和設(shè)施完好;2、保證公園給排水設(shè)備的正常運(yùn)行;3、定期巡回檢查,做到小修不過(guò)時(shí),大修不拖延,特殊維修及時(shí)報(bào)上級(jí)審批;4、工作時(shí),嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程,確保自身和他人的人身安全;5、工作完畢及時(shí)清理場(chǎng)地,清點(diǎn)工具和剩余材料,并保管好所轄工具;6、積極主動(dòng)為業(yè)主服務(wù),接到報(bào)修電話(huà)或施工單,應(yīng)立即趕往處理,并在最短的時(shí)間內(nèi)完成,完工后請(qǐng)業(yè)主在維修單上簽字;如一時(shí)不能修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說(shuō)明情況;八護(hù)管員崗位職責(zé)1、嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度,公正處理各類(lèi)事件,樹(shù)立護(hù)管人員的良好形象;2、堅(jiān)守崗位,保持高度警惕,注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物,預(yù)防治安案件的發(fā)生;3、遇有突發(fā)性事件和惡性事件,應(yīng)采取緊急措施,制止事態(tài)擴(kuò)大,并注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),及時(shí)向上級(jí)報(bào)告,等待處理;4,制止違章行為,人,不能制止的向帶班員報(bào)告;5、熟悉并掌握公園分布基本情況,加強(qiáng)管理力度,做好保密工作;6、注重儀容儀表、文明執(zhí)勤、禮貌服務(wù);九巡邏崗位職責(zé)1、檢查轄區(qū)內(nèi)各類(lèi)設(shè)備、物品有無(wú)移動(dòng)、損壞等可疑情況;發(fā)現(xiàn)情況異常時(shí),應(yīng)立即查明原因,視情況報(bào)告帶班員或物業(yè)中心;2、檢查防火門(mén)、消防窗、路燈、開(kāi)關(guān)面板、消火栓、滅火器和給排水管道有無(wú)損壞,發(fā)現(xiàn)漏水電及設(shè)施損壞時(shí),應(yīng)采取有效措施并及時(shí)報(bào)告物業(yè)中心;3、檢查機(jī)動(dòng)車(chē)停放,如有在消防通道、路口停車(chē)、修車(chē)、洗車(chē)等違章現(xiàn)象,應(yīng)立即制止,如駕駛員不在場(chǎng)可記下車(chē)牌號(hào)查詢(xún)處理;4、檢查是否有可疑陌生人徘徊、窺視或可疑聲響,并對(duì)形跡可疑人員進(jìn)行查詢(xún);5、熟悉和愛(ài)護(hù)公園配套的公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、泵房、消防器材及消防栓位置,并熟練掌握各種滅火器材的使用方法及火災(zāi)處理程序;發(fā)現(xiàn)火警時(shí),立即報(bào)告帶班員并迅速報(bào)警,就近采用滅火器材撲救;6、按時(shí)開(kāi)關(guān)公共照明路燈,保護(hù)公園內(nèi)的公共照明設(shè)施、公用市政設(shè)施、綠化,如有損壞,查明事故責(zé)任者;7、發(fā)現(xiàn)可疑物品或撿到失物,立即交給帶班員;十車(chē)輛管理員崗位職責(zé)1,熟悉停車(chē)場(chǎng)路況環(huán)境,狀況,熟悉車(chē)主、車(chē)牌號(hào)碼和停車(chē)位號(hào)碼;2、提醒和指揮司機(jī),按路線(xiàn)行駛,有序停放,對(duì)不聽(tīng)指揮的車(chē)主有禮貌的耐心勸說(shuō);3、及時(shí)提醒車(chē)主關(guān)好車(chē)窗、門(mén),勿將貴重物品遺留在車(chē)上;4、保持高度警惕,對(duì)停放的車(chē)輛實(shí)行巡視查看,保證車(chē)輛停放安全;堅(jiān)持文明上崗,禮貌待人,妥善處理上崗時(shí)遇到的各種問(wèn)題;5、定期檢查消防設(shè)施、照明燈等是否完好有效,如有損壞,及時(shí)報(bào)修;6、認(rèn)真做好交接班記錄工作;十一保潔員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)公園外圍的道路、綠化等共用區(qū)域地面的清潔;2、負(fù)責(zé)公園周?chē)鷫w、柱、路燈、圍欄、宣傳牌、宣傳窗的清潔;3、負(fù)責(zé)室外明裝的管線(xiàn)和共用設(shè)施設(shè)備的外表清潔、清運(yùn)和消殺工作;4、定期對(duì)室外果皮箱和垃圾中轉(zhuǎn)站房的清潔、清運(yùn)和消殺工作;5、定期對(duì)天臺(tái)、明溝、污水池進(jìn)行清理和消殺工作;6、維持責(zé)任區(qū)域清潔衛(wèi)生,勸阻、制止違反清衛(wèi)管理規(guī)定的行為;7、積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù);十二綠化員崗位職責(zé)1、綠化員要熟悉公園的綠化布局和個(gè)人包干的職責(zé)范圍,以及花草樹(shù)木的品種和數(shù)量,并掌握花草樹(shù)木的種植季節(jié)、生長(zhǎng)特征、培植管理方法等;2、對(duì)花草樹(shù)木要定期清除雜草、防治病蟲(chóng)害、松土、施肥并修理枯病枝、傷殘枝等,更換死亡苗木、澆水;3、按觀(guān)賞要求,負(fù)責(zé)編制草花翻種計(jì)劃,提出花草采購(gòu)申請(qǐng);4、加強(qiáng)對(duì)盆花的修剪、造型等管理工作;5、綠化員有接受專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)的義務(wù),須虛心學(xué)習(xí),努力工作,提高自身素質(zhì);6,遇到違規(guī)行為,時(shí)加以勸阻,不聽(tīng)勸阻的要及時(shí)報(bào)告護(hù)管員或環(huán)境主管,協(xié)助對(duì)其勸阻和處置;7、綠化員要維護(hù)和保養(yǎng)好自己的各種工具和公用設(shè)備、設(shè)施,如澆水工具、割草機(jī)等,如有遺失和損壞須按規(guī)定賠償;第四部分 各項(xiàng)管理具體實(shí)施方案第一章 總體管理目標(biāo)管理管理指標(biāo)名稱(chēng)管理指標(biāo)實(shí)現(xiàn)措施標(biāo)準(zhǔn)房屋及配套設(shè)施、設(shè)備98％建立設(shè)備巡查制度、健全房屋及設(shè)備檔案記錄完好率房屋零修、急修及時(shí)率

100％

建立嚴(yán)格的維修制度,要求小維修三分鐘之內(nèi)答復(fù)處理,零修工程及時(shí)完成,急修工程不過(guò)夜,回訪(fǎng)情況記錄,設(shè)立值班電話(huà)維修工程質(zhì)

量合格率綠化完好率99量合格率綠化完好率99％實(shí)行專(zhuān)業(yè)綠化養(yǎng)護(hù),加強(qiáng)監(jiān)管,確保公共綠化無(wú)破壞、無(wú)踐踏、無(wú)土地裸露保潔率99％保潔落實(shí)到人,建立責(zé)任制,巡查記錄完善,監(jiān)督檢查得力道路完好率98％落實(shí)責(zé)任人,進(jìn)行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng)投訴處理率100％加強(qiáng)與業(yè)主使用人的溝通,定期走訪(fǎng),征求管理意見(jiàn),及時(shí)排憂(yōu)解難;投訴處理有結(jié)果,有記錄和回訪(fǎng)消防火災(zāi)發(fā)全員義務(wù)消防制度,定期培訓(xùn)和演習(xí),加大宣傳力度,安保生率0日常巡查,發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理治安案件發(fā)生率于1‰實(shí)行24小時(shí)巡邏值班制度,確立入住期“為輔、全面防范”的治安思路;明確治安職責(zé),層層防衛(wèi),確保公園的人身財(cái)產(chǎn)安全,接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度第二章房屋和設(shè)施、設(shè)備管理方案

分項(xiàng)監(jiān)督,按操作標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)總體要求做到三無(wú),設(shè)備無(wú)故障,設(shè)施無(wú)損壞,管線(xiàn)無(wú)堵漏,具體方案如下：一、房屋和設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目示意表類(lèi) 別 項(xiàng) 目

定期養(yǎng)護(hù)周 期 內(nèi)容 實(shí)施效果外墻面、屋面、房屋本體樓梯通道

外墻面3一次屋面5 年一次, 檢查修理 無(wú)損樓梯通道5年一次區(qū)內(nèi)道路

砼路面、砼道牙、人行道

每年一次 檢修 整潔、無(wú)損壞樓道燈、廣場(chǎng)燈、區(qū)內(nèi)照明 車(chē)庫(kù)燈、草坪燈、每年一路燈雨水口、雨水井、溝渠池井 污水井、化糞池、每年一閥門(mén)井、噴水池

燈桿刷漆、線(xiàn)路開(kāi)關(guān)檢測(cè)清理淤泥、化糞池抽吸及閥門(mén)檢測(cè)保養(yǎng)翻新、更換

符合安全標(biāo)準(zhǔn),正常使用暢通、無(wú)損壞停車(chē)場(chǎng) 停車(chē)場(chǎng) 每年一

舊標(biāo)識(shí)牌、 標(biāo)識(shí)完整、明晰,消防設(shè)施檢 施完好測(cè)公共標(biāo)識(shí)牌

標(biāo)識(shí)牌、警示牌

每月一次

翻新、更換 標(biāo)識(shí)完整、明晰,殘舊標(biāo)識(shí)牌 施完好自行車(chē)停放處自行車(chē)房每年一次翻新、更換殘舊標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)完整、明晰,設(shè)施完好智能化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線(xiàn)報(bào)警系統(tǒng)等每年二次維修、更換傳感靈敏,使用正常供水供電系統(tǒng)水泵、水塔、變壓器、配電房等每月一次檢測(cè)運(yùn)轉(zhuǎn)正常公用設(shè)備電梯等每月兩次檢測(cè)、保養(yǎng)公共設(shè)施圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng)每周一次維修、更換無(wú)損壞,廣播正常二、房屋的修繕和日常養(yǎng)護(hù)1、定期檢查公園,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維護(hù),保證正常使用,最大限度的發(fā)揮公園的使用功能;2、制定房屋及設(shè)施設(shè)備的管理規(guī)定,制止各種擅自改變房屋和配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀(guān)及毀壞設(shè)施設(shè)備的行為;3、做好零星養(yǎng)護(hù)工作,應(yīng)急維修不過(guò)夜,保證房屋正常的使用功能;4、大修、中修做好養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,及時(shí)制定養(yǎng)護(hù)方案,報(bào)業(yè)主委員會(huì)同意后安排實(shí)施;三、設(shè)施設(shè)備的管理保養(yǎng)工作1,與公園所有的設(shè)備廠(chǎng)家及安裝單位建立聯(lián)系,技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo),或直接承擔(dān)設(shè)備的管理與維修任務(wù),使各類(lèi)設(shè)備始終處于最佳的運(yùn)作狀態(tài)2、將公園所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類(lèi),建立驗(yàn)收、登記、建檔、保管、搬移、調(diào)撥、事故處理、報(bào)廢等一整套臺(tái)帳、技術(shù)資料及審批制度,定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清查、核對(duì),保證賬、卡、物相符,并為制度設(shè)備養(yǎng)護(hù)計(jì)劃提供數(shù)據(jù)和資料;3、派專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、熟練技術(shù)工人深入公園機(jī)房,熟悉設(shè)施設(shè)備的性能和操作要求,根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定設(shè)施設(shè)備管理保養(yǎng)計(jì)劃,做好管理保養(yǎng)工作;4、建立設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng)和定期檢查維修制度,責(zé)任到人,記錄及時(shí)、詳細(xì)、準(zhǔn)確,建立設(shè)備大、中、小修工程的驗(yàn)收制度,保證維修合格率達(dá)到100％,并進(jìn)行回訪(fǎng),回訪(fǎng)記錄健全;第三章 安保管理方案人力、物力配備充足,技防、人防相結(jié)合,基礎(chǔ)工作扎實(shí),各項(xiàng)治安防范制度落到實(shí)處,確保公園無(wú)重大治安、火災(zāi)事件發(fā)生;一、治安管理公園實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制度、外來(lái)人員出入查驗(yàn)制度、大件貴重物品出保衛(wèi)工作程序,明確責(zé)任區(qū)域,注重技防和人防相結(jié),各項(xiàng)治安防范制度落到實(shí)處保障公園安全;一護(hù)管人員配備公園的護(hù)管人員共配備20名秩序人員,其中班長(zhǎng)2人,隊(duì)員18人,值班分為白、晚兩班,對(duì)公園實(shí)行24小時(shí)不間斷管理;白班10人：門(mén)崗4人,車(chē)管2人,監(jiān)控2人,巡邏2人；晚班8人：門(mén)崗4人,固定周界崗1人,監(jiān)控1人,巡邏2人;二靈活、高效、人性化的值班方式我們?cè)谥伟补芾碇屑纫ＷC安全,又要維護(hù)業(yè)主與客人之間的正常來(lái)往,具體表現(xiàn)為：1、強(qiáng)化安全措施,確保公園業(yè)主使用人的財(cái)產(chǎn)和人身安全；2,,杜絕“”管理模式,達(dá)到“內(nèi)緊外松”;提高護(hù)管人員的素質(zhì),所謂“來(lái)的都是客”,護(hù)管人員要善于察言觀(guān)色,對(duì)出入人員區(qū)別對(duì)待,不因?yàn)樽o(hù)管人員的失禮而影響業(yè)主使用人的交往活動(dòng)；二、消防管理1,掌握國(guó)家有關(guān)消防的法規(guī)和制度,園自動(dòng)消防系統(tǒng)的性能和操作,熟練掌握各種消防器材的使用;2,護(hù)管員每天巡視公園的每個(gè)角落,防設(shè)備消防泵、水噴淋等進(jìn)行測(cè)試,并做好記錄;3,還要做好滅火的準(zhǔn)備工作,實(shí)施預(yù)案,以備一旦發(fā)生火災(zāi),能及時(shí)有效地組織自消自救,落實(shí)責(zé)任到人,將火災(zāi)的損失降低到最小程度；成立護(hù)管員為主、公園工作人員為輔的消防隊(duì),每年進(jìn)行1－2次實(shí)地消防方案預(yù)演;4、定期組織物業(yè)中心員工學(xué)習(xí)消防知識(shí),對(duì)公園工作人員進(jìn)行消防知識(shí)宣傳;三、車(chē)輛管理做好公園的停車(chē)規(guī)范管理,在入口設(shè)置禁鳴限速標(biāo)志,對(duì)臨時(shí)停車(chē)車(chē)位進(jìn)行劃線(xiàn),使公園內(nèi)車(chē)輛停放井然有序,保障公園道路暢通;我公司參考停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì),為便于管理,為維護(hù)公園的良好停車(chē)秩序,建議安裝IC卡智能停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)一套,將整個(gè)公園的車(chē)輛管理納入電腦管理之下,提高管理效率,方便業(yè)主出入,有效防止車(chē)輛的遺失;物業(yè)中心將設(shè)置專(zhuān)門(mén)的車(chē)輛管理人員,負(fù)責(zé)發(fā)放停車(chē)卡、進(jìn)行車(chē)輛引導(dǎo)、出入口控制、安全防范、巡查車(chē)輛停車(chē)和管理行車(chē)秩序;做好公園的停車(chē)規(guī)范管理,在入口安裝減速帶和禁鳴限速標(biāo)志,在公園出入口設(shè)置導(dǎo)向牌,停車(chē)場(chǎng)內(nèi)設(shè)置相關(guān)的交通指示牌,對(duì)臨時(shí)停車(chē)車(chē)位進(jìn)行劃線(xiàn),使公園內(nèi)車(chē)輛停放井然有序,保障車(chē)輛人員安全;第四章清潔衛(wèi)生管理方案嚴(yán)格執(zhí)行公園環(huán)境衛(wèi)生管理、衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和員工考核制度,確保公園常年干凈整潔;物業(yè)中心主管一天兩次檢查衛(wèi)生工作質(zhì)量,根據(jù)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)對(duì)清潔工進(jìn)行考核;結(jié)合公園實(shí)際情況,制定如下管理方案：一、管理目標(biāo)通過(guò)嚴(yán)格的衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和有效的管理監(jiān)督機(jī)制,確保公園公共場(chǎng)所保潔率達(dá)到98％以上;二、人員配備及工作制度一人員配備：公園道路、地下車(chē)庫(kù)：15名；公園水域：4名；樓道等公共部位：6名;二工作時(shí)間擬定上班時(shí)間為上午7：30-12:30下午14:30-18：30;三保潔范圍公園所有公共部位、公園外道路、停車(chē)場(chǎng)、地下室等;三、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)1、目視樓層通道地面干凈無(wú)雜物、無(wú)煙蒂、無(wú)紙屑、無(wú)果皮、無(wú)污跡;2、用干凈紙巾擦拭墻面和公共設(shè)施,無(wú)明顯污跡;3、標(biāo)識(shí)牌、公共設(shè)施目視無(wú)明顯灰塵；4、不銹鋼表面無(wú)污跡;5、垃圾桶清倒及時(shí);6、墻角、門(mén)框上目視無(wú)灰塵、蜘蛛網(wǎng);7、衛(wèi)生間墻面、地面干凈,大小便器干凈;8、公園外道路、綠地?zé)o雜物等;四、清潔內(nèi)容1、公園外路面清掃,每日8小時(shí)保潔；2、公園大廳、樓梯、走廊每天打掃一次,8小時(shí)保潔,不間斷對(duì)垃圾桶收集、清運(yùn)；3、一樓大廳玻璃門(mén)每天擦拭一次,樓梯玻璃每月擦拭一次；4、每周對(duì)樓內(nèi)護(hù)欄、標(biāo)識(shí)牌等公用部位進(jìn)行保潔擦拭,并不斷巡視保持干凈整潔；5、垃圾收取,固定垃圾桶每天定時(shí)收取；6、綠地衛(wèi)生每天巡視、清潔一次,保持綠地?zé)o雜物、垃圾、果皮、紙屑；第五章 綠化管理方案根據(jù)綠化養(yǎng)護(hù)管理質(zhì)量要求,細(xì)化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和考核指標(biāo),做到公園內(nèi)外的花卉、樹(shù)木生長(zhǎng)正常,布局合理;一、具體實(shí)施方案項(xiàng)目 方案 實(shí)施效果喬木：每年修剪2次

無(wú)枯枝,樹(shù)枝不阻車(chē)輛和行人通過(guò),主側(cè)枝分布均勻灌木：每年修剪5次以上,枯黃枝修剪葉及時(shí)剪除,枯葉要即刻清除草坪：每年修剪次數(shù)視草皮生長(zhǎng)速度不定期修剪根據(jù)季節(jié)、氣候、綠地花木的品澆水種決定澆水量；一般每周1次;根據(jù)土質(zhì)、花木生長(zhǎng)期和培植需要,決定施肥的種類(lèi)和數(shù)量：一般喬施肥灌木每年4次,草地每年1次；一般施肥時(shí)間在陰天或傍晚貫徹“預(yù)防為主,綜合治理”的基本殺蟲(chóng) 原則,每月防治1次,發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)及時(shí)射每周由綠化工用濕布對(duì)植物莖葉去塵進(jìn)行除塵如有枯死現(xiàn)象,要按花木栽種季節(jié)補(bǔ)缺

使其造型整齊美觀(guān),保持新綠和整齊無(wú)雜草,草坪、草地目視平整樹(shù)木無(wú)旱死、枯死現(xiàn)象花草樹(shù)木茁壯成長(zhǎng)無(wú)明枯枝、死杈,有蟲(chóng)害枝條在2％以下花池、花基、花盆、綠化帶無(wú)煙頭、紙屑等雜物草坪無(wú)明顯黃土裸露,最大裸及時(shí)補(bǔ)栽補(bǔ)種 露塊在0.4平方米內(nèi),裸露面積在總面積的總面積的0.5％以?xún)?nèi);樹(shù)木缺株在1％以下耕種施肥前和下大雨后進(jìn)行松土,每年草坪無(wú)明顯雜草,樹(shù)木底下土除雜草不少于6次層不板結(jié),透氣良好放風(fēng)暴風(fēng)雨后查看草坪無(wú)積水 ,樹(shù)排澇每天巡查一次木無(wú)倒斜巡查二、人員配置公園配備或兼職20名綠化工,要求具有較高的綠化養(yǎng)護(hù)知識(shí),熟悉花草樹(shù)木的管理作業(yè)程序,并具有一定的審美觀(guān),,定期施肥、澆水、防病治蟲(chóng)、除草和培土,及時(shí)修枝整形、補(bǔ)栽補(bǔ)種,處理枯枝落葉,清理場(chǎng)地;三、樹(shù)木花草的日常維護(hù)1、根據(jù)季節(jié)、氣候、地域條件及時(shí)澆水,保持良好的生長(zhǎng)態(tài)勢(shì);2、根據(jù)土質(zhì)、花木生長(zhǎng)期、花木品種和配置需要,及時(shí)進(jìn)行施肥;3、掌握病蟲(chóng)害的發(fā)展規(guī)律,采取適當(dāng)有效的除蟲(chóng)措施;4、根據(jù)樹(shù)木形態(tài)、觀(guān)賞效果、樹(shù)木品種和生長(zhǎng)情況等因素進(jìn)行修剪整形 ,保持良好的觀(guān)賞性;5、對(duì)枯萎的花草及時(shí)清除、更換,杜絕裸土現(xiàn)象的發(fā)生；6、及時(shí)清理綠化帶內(nèi)垃圾,每周擦拭綠化小品一次;第六章 檔案的建立與管理物業(yè)檔案是隨著物業(yè)管理行為的出現(xiàn)而產(chǎn)生的,盡管檔案管理不是物業(yè)管理工作的主要環(huán)節(jié),然而其重要地位卻不容忽視;物業(yè)管理工作正式開(kāi)展后,幾乎每一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開(kāi)檔案,無(wú)論是維修、養(yǎng)護(hù)物業(yè)設(shè)施,還是了解業(yè)主及物業(yè)使用人情況,,都要用到物業(yè)檔案;技術(shù)的發(fā)展,無(wú)論是物業(yè)管理還是檔案管理,都在向著現(xiàn)代化的管理目標(biāo)邁進(jìn),業(yè)檔案的現(xiàn)代化管理也成為必然趨勢(shì);物業(yè)檔案是物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動(dòng)時(shí)直接形成的對(duì)國(guó)家和社會(huì)有保存價(jià)值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄;隨著物業(yè)管理的不斷發(fā)展和完善,物業(yè)檔案的種類(lèi)也在不斷增加;一、檔案管理運(yùn)作環(huán)節(jié)1、設(shè)立檔案室,采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化的先進(jìn)手段,建立相應(yīng)的規(guī)章制度,對(duì)所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格管理;2、資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容真實(shí)的原則,根據(jù)實(shí)際資料和信息資料的內(nèi)容,在實(shí)際工作中從需要出發(fā),擴(kuò)大資料的來(lái)源渠道;二、資料分類(lèi)整理收集后的所有信息資料,統(tǒng)一由檔案管理員整理;整理的重點(diǎn)是去偽存真,根據(jù)檔案的來(lái)源、信息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分,做到條理清晰、分類(lèi)合理;三、檔案內(nèi)容范范分 類(lèi)資 料 內(nèi) 容圍房房產(chǎn)權(quán)資料規(guī)劃用地許可證、土地證、建設(shè)規(guī)劃許可證產(chǎn)公司提規(guī)劃圖、竣工圖、地質(zhì)勘察報(bào)告、竣工驗(yàn)收證明書(shū)、總技術(shù)資料供 平面圖、平面圖、房屋及設(shè)備使用技術(shù)資料資料物物業(yè)資料公園基本資料、娛樂(lè)設(shè)施資料、路標(biāo)、室號(hào)配置圖業(yè)入住通知書(shū)、業(yè)主公約、業(yè)主情況登記表、裝修申請(qǐng)表、中業(yè)主資料房屋交接單心建立的日常管理資料日常工作記錄、各類(lèi)協(xié)議、各種設(shè)施設(shè)備檔案資料四、資料歸檔整理1、按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類(lèi)與保存;2、檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號(hào)、造冊(cè)、編輯,分柜保存,運(yùn)用計(jì)算機(jī)等先進(jìn)的管理手段,盡可能的把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲(chǔ)存,便于查找和調(diào)用;3、檔案的出室、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定：出室必須由物業(yè)中心主任同意,經(jīng),須由專(zhuān)人進(jìn)行檢查,如有破損,立即修復(fù),的責(zé)任;檔案管理人員需及時(shí)收回在外文件,嚴(yán)防文件的流失;4、檔案的管理環(huán)境做到“三防”,即防火、防潮、防變質(zhì);第七章 公園、文化活動(dòng)建設(shè)協(xié)助業(yè)主使用人搞好各項(xiàng)公園活動(dòng)、文化活動(dòng)宣傳,重大節(jié)日協(xié)助搞好節(jié)日布置;一、設(shè)想及安排1、突出特點(diǎn)：開(kāi)展公園文化活動(dòng),逐步成為創(chuàng)建文明住宅公園宇的特色；2、找準(zhǔn)切入點(diǎn),開(kāi)展形式多樣的主題活動(dòng)、節(jié)日活動(dòng)和經(jīng)常性活動(dòng)；3、把握基本點(diǎn),吸引業(yè)主使用人廣泛參與,喜聞樂(lè)見(jiàn)；4、設(shè)想定期舉辦公園內(nèi)業(yè)主使用人之間的聯(lián)誼活動(dòng),增進(jìn)業(yè)主使用人之間的交流;二、與社區(qū)居委會(huì)的合作與社區(qū)居委會(huì)協(xié)作,共同創(chuàng)建文明公園形象,特別在重大事件中更顯重要,在聯(lián)防、安全防范方面,重要社會(huì)事件、國(guó)家大事件、節(jié)日慶典等方面,主動(dòng)融洽與社區(qū)居委會(huì)配合開(kāi)展工作;三、精神文明公約1、愛(ài)國(guó)愛(ài)樓,遵紀(jì)守法,遵守各項(xiàng)管理制度;2、不在公共場(chǎng)所、走廊堆放物品,占用公共場(chǎng)所,堵塞通道,不在任何公共建筑物上亂涂亂畫(huà)亂張貼及亂豎指路牌、廣告牌等,保持公共建筑物的原樣和美觀(guān);3、維護(hù)公園內(nèi)房屋、水、電、環(huán)衛(wèi)、市政、通訊、消防等公共設(shè)施;4“規(guī)范七不”臟話(huà)粗話(huà)、不在公共場(chǎng)所吸煙、不亂扔垃圾、不亂穿馬路;共同維護(hù)公園公共衛(wèi)生;5、維護(hù)公共治安秩序,做好防火防盜工作,嚴(yán)禁非法攜帶槍械、彈藥,嚴(yán)禁攜帶、收藏、使用毒品和污穢物品,嚴(yán)禁賭博;6、業(yè)主互相尊重、相互關(guān)心、互相幫助、和睦相處、共享和平;7、見(jiàn)義勇為,伸張正義,敢于同壞人壞事作斗爭(zhēng);8、為維護(hù)安全、優(yōu)美的居住環(huán)境,各種室內(nèi)外裝修工程、廣告牌設(shè)置和涉,都應(yīng)預(yù)先提出申請(qǐng),由政府有關(guān)部門(mén)審批,業(yè)中心備案后方能實(shí)施,違章必究;9、支持和配合物業(yè)物業(yè)中心做好公園的管理工作,為公園管理、服務(wù)獻(xiàn)策獻(xiàn)計(jì);第五部分 前期物業(yè)管理服務(wù)方第一章 前期介入物業(yè)管理是以經(jīng)濟(jì)為手段,從事對(duì)物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營(yíng)工作和提供服務(wù),是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式,它同物業(yè)的形成過(guò)程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及房屋營(yíng)銷(xiāo)等階段均有著密不可分的聯(lián)系;因此,我公司在管理中將建立追求全過(guò)程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式,在物業(yè)的開(kāi)發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求,考慮到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后居住水平提高的需要,從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開(kāi)始關(guān)注物業(yè)的全過(guò)程效益,其首要環(huán)節(jié)即是前期的介入;一、前期介入的主要內(nèi)容一對(duì)物業(yè)的整體規(guī)劃提出合理建議,對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行全面了解根據(jù)人性化、大量的人文習(xí)慣以及微觀(guān)使用效率等,針對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)注意和提高其在工程、功能、