XX地區(qū)高檔住宅小區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究報告內容提要本文通過對****市經濟技術開發(fā)區(qū)340畝^日勺國有拍賣地塊^日勺開發(fā)經營環(huán)境^日勺市場調查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)^日勺比較后，依據****市和經濟技術開發(fā)區(qū)當地^日勺目前市場狀況和對未來^日勺預測， 對項目^日勺可行性與開發(fā)經營策劃提出初步意見，并結合項目^日勺特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務評價和風險分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經營^日勺可能性。依據本文^日勺方案，項目總建筑面積31.13萬平方米，項目總投資38044萬元。經測算項目財務凈現值22597.8萬元，項目財務內部收益率69.4%,因此項目在經濟上具有較強^日勺可行性。TOC\o"1-5"\h\z第一章前言 4一、報告編制目^日勺 -4二、 報告編制依據 -4三、項目概況 -4第二章項目開發(fā)經營環(huán)境分析 -5一、 2004年國內經濟及房地產市場回眸 -5二、 ****省****市房地產市場分析 --7三、 有利投資經濟形勢成因分析 --9第三章項目周邊物業(yè)市場調查分析 -10一、投資地塊^日勺地理環(huán)境 --10二、區(qū)域分析 ——10三、項目周邊主要物業(yè)分析 11四、消費者調查分析 13第四章項目開發(fā)經營優(yōu)勢點與機會點分析 -17一、房地產投資項目開發(fā)經營機會形成模式 17二、 項目開發(fā)經營優(yōu)勢點 17三、 項目開發(fā)經營機會點 18第五章項目定位 18一、 目標市場定位 --19二、產品定位 ------19TOC\o"1-5"\h\z第六章項目規(guī)劃、建筑設計建議 20一、 項目總體規(guī)劃建議 20二、 住宅建筑設計建議 21三、 小區(qū)配套設施建議 23四、 環(huán)境藝術設計建議 23五、 道路交通設計 -24六、 綠化景觀設計 -24第七章項目開發(fā)經營策略及投資估算 25一、 項目開發(fā)經營策略 -25二、 項目投資估算 -26三、 項目實施進度安排 -27四、 項目投資與籌資計劃 -28第八章項目開發(fā)經營狀況分析 29一、項目^日勺價格定位 -29二、 項目銷售計劃 -29三、 項目銷售收入估算 -30四、 項目經營成本估算 -30五、 項目利潤估算 -30六、 項目現金流量、財務凈現值及財務內部收益率 -30第九章項目開發(fā)經營風險分析 31一、項目盈虧平衡分析 -31二、項目敏感性分析 -31

-3233三、項目開發(fā)經營主要風險及對策分析第十章結論與建議-3233第一章前言一、 報告編制目^日勺1、 在對項目開發(fā)經營環(huán)境進行詳細分析^日勺基礎上，結合項目所處^日勺區(qū)位環(huán)境，對該地塊^日勺市場價值進行合理^日勺評估。2、 對項目^日勺可行性與開發(fā)經營策劃提出初步意見，并對項目^日勺規(guī)劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術設計提出相應。）日勺建議。3、 結合公司^日勺狀況和項目^日勺特點，探索項目開發(fā)經營^日勺可行方式。4、 對項目進行投資分析和風險分析。5、 對項目決策及其實施^日勺優(yōu)化提出建議。二、 報告編制依據1、 ****省****市市規(guī)劃局規(guī)劃方案；2、 國家建設部及****省頒布^日勺與房地產相關法律與政策；3、 現場勘察和實地調研所得資料。4、 上海置盛房地產經紀有限公司提供^日勺資料三、 項目概況****市位于中國東部沿海，****省中部，東臨黃海，屆長7工三角洲經濟區(qū)，市區(qū)西部〃日勺****經濟技術開發(fā)區(qū)是'****省省級經濟開發(fā)區(qū)，占地30平方公里,起步區(qū)6平方公里，目前已全面實現“九通一平”、近100多家企業(yè)進區(qū)投資辦“新天地花園”占地340畝----二十二萬六千四白平方米，南臨已建成^日勺主十道南翔路（鹽通高速公路入口在南翔路西距小區(qū)五公里）、東臨新建^日勺城市中軸線常新路，北臨規(guī)劃道路益民路。是、新舊市區(qū)^日勺結合部。常新路路東系數拾米寬700米長^日勺古銀杏林帶，綠樹成蔭、風景優(yōu)美，紅花中心河相伴果林，由此該地塊系****新市區(qū)^日勺最佳路段，小區(qū)三面臨街，可建商品用房達1400M長，地理位置極其優(yōu)越，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，是、未來****一個購物、美食娛樂、休閑、居住小區(qū)環(huán)境及其獨特^日勺新天地。根據****省****市市規(guī)劃局。＞日勺要求，該地塊^日勺主要用途是、住宅用地，容積率不超過1.5，建筑密度不大于40%，綠化率大等于30%。配套商業(yè)比例不得超過20%。據調查分析及以上資料，項目產品定位為中高檔次。＞日勺住宅新區(qū)。公司委托加拿大泛太平洋設計有限公司所設計^日勺規(guī)劃方案已獲得****市政府批準，該方案初步確定項目主要技術指標如下：總用地面積：22.67公頃，合340畝。容積率：1.373總建筑面積：31.13萬M2其中：商業(yè)：5.43萬M2多層住宅：19.72萬M2小高層住宅：4.41萬M2別墅：1.45萬M2公建面積：0.5萬M2建筑密度：27.42%綠化率：42.88%第二章 項目開發(fā)經營環(huán)境分析一、 2004年國內經濟及房地產市場回眸2004年1-12月房地產共開發(fā)完成投資10106.12億元，同比增長29.7%;開發(fā)到位資金13128.22億元，同比增長37.6%;購置土地面積36965.03萬平方米，同比增長21.5%;土地開發(fā)面積20853.75萬平方米，同比增長20.2%;商品房施工面積116907.46萬平方米，同比增長26.0%;商品房銷售面積為32247.24萬平方米，同比增長29.1%;商品房銷售價格2379元/平方米，同比增長3.8%。2004年房地產市場對國民經濟^日勺發(fā)展起了巨大^日勺推動作用，同時高速發(fā)展^日勺國民經濟、不斷提高^日勺居民收入水平以及改善居住條件^日勺潛在巨大需求，也成為支撐房地產市場平穩(wěn)發(fā)展^日勺基礎力量。 2004年我國房地產行業(yè)^日勺發(fā)展基本是、健康00^,是、由有購買力^日勺需求拉動1998年以來中國房地產行業(yè)發(fā)展^日勺新一輪周期與以往周期相比有著明顯^日勺區(qū)別。 在經濟緊縮^日勺宏觀形勢下，房地產行業(yè)以住房制度^日勺轉軌為契機， 以擴大內需^日勺宏觀經濟政策為動力，實現了穩(wěn)定^日勺持續(xù)增長。從全國看，在房地產開發(fā)投資高速增長過程中，房地產市場保持了供求兩旺，供求總量基本平衡，供應結構基本合理，價格走勢平穩(wěn)^日勺發(fā)展勢頭，房地產業(yè)^日勺發(fā)展與國民經濟、與相關產業(yè)CDH勺發(fā)展比較協(xié)調。從供給情況看，1998~2003年，全國房地產開發(fā)完成投資額年均增長

19.5%。全社會城鎮(zhèn)住宅建設累計完成投資年均增長 8.1%。在此基礎上，2003年1~11月，全國房地產開發(fā)完成投資8285億元，同比增長32.5%,高于同期固定資產投資增幅近3個白分點。從需求情況看，居民成為商品住宅市場^日勺購買主體。全國個人購買商品房占商品房銷售額^日勺比重由 1998年^日勺54.5%,提高到2003年^日勺95.3%。而2004年1~11月則進一步提高到96.2%。居民購房能力^日勺變化及購買力結構^日勺變化已成為決定商品住宅開發(fā)^日勺根本力量。從產品結構及市場平衡情況看，商品住宅完成投資占房地產投資^日勺比重由1997年^日勺48.4%提高到2002年^日勺68.1%;2002年，在房地產開發(fā)投資完成額中商品住宅、辦公用房、商業(yè)用房和其他用房所占E勺比重分別為68.1%;4.9%;12%和15%;辦公用房及商業(yè)用房嚴重供過于求^日勺現象得到初步改變，商品住宅成為房地產開發(fā)^日勺主體。而從2003年1~11月CDH勺竣工面積數據看，以上四類物業(yè)之1100^比重分別為83.7%、2.2%、10%和4.1%,得到進一步優(yōu)化。在商品住宅銷售中，2004年1~11月銷售面積為1.99億平方米，占同期竣工面積^日勺95%。其中，銷售面積增幅為32%，竣工面積增幅為29%,銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅3個白分點，這表明空置矛盾正在得到緩解。從價格走勢看，商品房銷售價格穩(wěn)中有升，平均銷售價格由 1997年^日勺每平方米1997.2元，提高到2002年^日勺2291.3元。其中商品住宅平均銷售價格由1997年^日勺1790元，提高到2002年^日勺2130元，年均增長2.8%。2003年1~11月，商品房銷售價格每平方米為2456元，同比上升4.7%。仍顯著低于同期8%左右^日勺GDP增長幅度，表明房價上漲是、在經濟增長所能支持^日勺范圍之內2003年我國出臺了許多房地產政策，而這些政策^日勺共同點就是、要在發(fā)展中求規(guī)范。在2003年^日勺房地產業(yè)發(fā)展中，也還存在著或新出現了一些值得關注^日勺結構性矛盾及局部過熱問題。針對這些問題， 2003年政府出臺了一些對我國房地產市場^日勺未來發(fā)展具有重大意義^日勺政策。 年初《國土資源部關于活理各類園區(qū)用地加強土地供應調控^日勺緊急通知》決定活理違規(guī)設立^日勺各類園區(qū)和加強土地供應管理，停止別墅類用地^日勺土地供應。 4月份《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若十問題^日勺解釋》 規(guī)定，這對治理虛假廣告和重復抵押，防范金融風險，規(guī)范市場秩序起到了重要^日勺保障作用。6月，中國人民銀行《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理^日勺通知》規(guī)定，這些規(guī)定對于防范金融風險、規(guī)范市場秩序、維護房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展將產生十分重要^日勺作用。8月，國務院《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展^日勺通知》在充分肯定“房地產業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強,已經成為國民經濟^日勺支柱產業(yè)”O(jiān)日勺基礎上，重申發(fā)揮市場機制在房地產業(yè)資源配置中^日勺基礎性調節(jié)作用， 并在完善供應政策、改革住房制度、健全市場體系、發(fā)展住房信貸、改進規(guī)劃管理、調控土地供應、加強市場監(jiān)管、整頓市場秩序等多個方面都作出了相應^日勺規(guī)定?！锻ㄖ诽岢鲆芭崿F房地產市場總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩(wěn)定”，這將是、今后若十年里中國房地產市場發(fā)展^日勺基本要求。二、 ****省****市房地產市場分析1、經濟狀況****地處中國東部沿海開放帶，屆上海經濟區(qū)，受長江三角洲經濟圈輻射，區(qū)位優(yōu)勢十分突出****經濟發(fā)展迅速，工業(yè)經濟不斷壯大，農業(yè)經濟特色明顯,第三產業(yè)蓬勃興起，對外開放不斷加強，****社會全面進步，城鎮(zhèn)建設步伐加快，交通通訊日益發(fā)達，科教和各項社會事業(yè)欣欣向榮，是'****省首批文明城市。區(qū)位優(yōu)勢十分突出****^日勺經濟發(fā)展狀況可視為典型農業(yè)化經濟向工業(yè)化及第三產業(yè)化轉型階段，其經濟指標絕對值增長較快。2004年全市預期完成預計全年實現GDP106.6億元，同比增長13.1%;原口徑財政收入7.86億元，剔除出口退稅、免抵調庫增值稅和農業(yè)稅下調部分，實際完成收入6.9億元，同口徑增長24.6%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7307元、農民人均純收入5020元，同比分別增長10%、12.5%;經濟結構進一步優(yōu)化，三次產業(yè)比例調整為29：38.5：32.5;再次躋身全國縣域經濟基本競爭力白強縣（市）行列。到2010年，全市力爭GDP達到300億元，人均超過5000美元，財政收入達到15億元，均比2000年翻兩番以上，率先全面建成小康社會；到2020年，GDP達到600億元，人均超過10000美元，比2000年翻三番，財政收入達到60億元，比2000年翻四番，全市總體上實現基本現代化。蘇中平原廣袤日勺土地與相對廉價H勺勞動力成本注定其在長7工三角洲O日勺新一輪產業(yè)調整中可以起到極為重要^日勺拾遺補缺^日勺作用， 可以預見隨著長江三角洲經濟^日勺發(fā)展尤其是、蘇南經濟^日勺崛起，日益增高^日勺土地及勞動力成本將擠壓出絕大部分^日勺勞動密集型企業(yè)，北遷將成為該類企業(yè)^日勺發(fā)展趨勢，能否把握該項機遇，將自身^日勺區(qū)位優(yōu)勢和勞動力優(yōu)勢轉化為經濟發(fā)展動力， 是、該市經濟發(fā)展。）日勺關鍵。2、房地產狀況衡量房地產市場形勢，必須遵循以下基本標準：首先要看房地產業(yè)^日勺發(fā)展與宏觀經濟狀況CDH勺適應度；其次要看商品房供給與需求^日勺均衡態(tài)；再次要看房屋價格^日勺波動狀況及其走勢。從目前全國房地產市場^日勺運行情況看，正處于正常發(fā)展^日勺佳境狀態(tài)，如果從房地產周期角度看，則是、繁榮健康發(fā)展階段。城市化進程加速房地產業(yè)發(fā)展。工業(yè)化。）日勺發(fā)展將極大。）日勺加速城市化進程，城市化進程正是、人口、財富、人才、資本E勺橫向集中E勺過程，城市中心功能^日勺進一步完善，將會形成房地產市場向上^日勺新〃日勺動力。5-6年之內如果國家不出現大^日勺政策性調整，房地產市場還將會有5-6年^日勺高速發(fā)展時期。****市^日勺經濟剛起步，房地產市場目前來說還不是 、很發(fā)達，全市尚未形成真正意義上^日勺具有較強競爭能力^日勺房地產公司，在市場產品力上也極為薄弱，還未有任何具規(guī)模^日勺小區(qū)形成，并缺少大量先進^日勺房產設計和營銷手段，市場本身還存在著許多問題。****市目前真正從產品本身出發(fā)，具備較先進〃日勺規(guī)劃理念^日勺個案屈指可數。雖然目前^日勺在售樓盤較少，有^日勺已經售完，但土地拍賣和新開發(fā)^日勺樓盤數量正在增加，該市^日勺房地產市場2004年變化較大,銷售量和價格漲幅增長較大。隨著經濟發(fā)展、收入增加、居住水平^日勺提高而不斷演變， ****市^日勺房地產將會迎來一個蓬勃健康發(fā)展〃日勺階段。三、有利投資經濟形勢成因分析1、 國家宏觀經濟^日勺影響2、 ****省****市經濟發(fā)展勢頭良好3、 全國整體房地產市場發(fā)育發(fā)展情況良好展望2005年中國房地產業(yè)將沿著通過規(guī)范而求得可持續(xù)發(fā)展之路前進。2005年，房地產市場將繼續(xù)按“三個基本”O(jiān)HW求保持快速發(fā)展勢頭。我國將把擴大消費作為擴大內需^日勺著力點，住房消費也將繼續(xù)升溫。為了保持房地產市場^日勺健康發(fā)展，政府將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強土地市場建設，壓縮房地產信貸，加快和完善房地產信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長過快^日勺房地產投資，適當控制房地產市場價格，防止泡沫經濟產生危害國民經濟發(fā)展和社會安定。4、公積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款日勺有力支持房地產融資多元化發(fā)展國內房地產企業(yè)日益加強房地產基金。）日勺關注與需求，國外房地產基金紛紛醞釀在國內建立基金市場，都將對房地產基金^日勺建立產生積極^日勺促動作用。預計2005年，隨著中國市場^日勺逐步國際化，地產信托和房地產基金等融資方式將得到進一步^日勺拓展。在充分^日勺資料基礎上，綜合上述房地產投資環(huán)境分析和經濟形式成因分析，可得出結論：國家宏觀經濟形式是、可喜00^,與房地產有關〃日勺政策和法規(guī)有利于房地產市場^日勺進一步發(fā)展和活躍，因此可以說新天地花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是、有充分科學根據^日勺。第三章 項目周邊物業(yè)市場調查分析項目調查是、可行性研究工作^日勺基礎，是、在地域選擇后進行^日勺多項生活指標〃日勺調查。本次調查分析主要是、針對擬投資地塊。＞日勺地理環(huán)境，****房地產市場，地區(qū)既有^日勺生活消費條件，住宅消費者等幾個方面^日勺調查， 為項目O日勺可行性分析和研究提供充實H勺研討依據。一、投資地塊。）日勺地理環(huán)境本項目位T****省****市開發(fā)區(qū)內，地處中國****省中部，長7工以北，黃海之濱。全市總面積2367平方公里，總人口72萬。轄17個鎮(zhèn)和一個港口經濟區(qū)，從區(qū)位狀況來看，其地處中國東部沿海開放帶，從屆上海經濟區(qū)，受長7工三角洲經濟圈輻射，經濟發(fā)展^日勺區(qū)位優(yōu)勢十分突出。這里與中國最大^日勺城市一一上海和****省省會城市南京相鄰，鐵路、高速公路穿境而過，南京祿口機場和鹽城機場近在兩側。被中國國家交通部列入“九五”規(guī)劃O0W噸級泊位^日勺****港現已開工建設，建成后將成為一類口岸，直接通航韓國、日本、香港等國家和地區(qū)。****市已基本構建了較為完善^日勺基建設施與交通網絡， 為其更好日勺融入中國最具經濟活力^日勺區(qū)域----長江三角洲I,奠定了基礎。特別需要指出OHW、待沿海高速公路即同三高速公路營建完成后， ****同長7工三角洲核心區(qū)域----上?！ㄈ丈捉洕乩砭嚯x將大大縮短，極具潛在區(qū)位優(yōu)勢，給****市帶來接受發(fā)達地區(qū)強輻射^日勺新機遇。二、 區(qū)域分析本項目位于****省****市經濟開發(fā)區(qū)內，占地340畝，東臨規(guī)劃中。＞日勺城市中軸線一一常新路，南接城市交通十道南翔路。地塊規(guī)整，基建配套（水、電、氣、污）系統(tǒng)完善，基地西靠經濟開發(fā)區(qū)核心地塊，東臨****市各行政單位，潛在客戶群體較為廣泛，這是、該項目顯而易見^日勺優(yōu)勢。綜上所述，鑒于該地區(qū)潛在^日勺區(qū)位優(yōu)勢和明顯^日勺成本優(yōu)勢決定了其經濟將會進入加速期，在可預見^日勺將來其區(qū)域購買力將出現質^日勺飛躍， 盡管目前其各項經濟指標并不十分突出，但從房地產項目開發(fā)先導性、周期性等特性以及近期周邊地區(qū)一級市場價格上漲態(tài)勢來判斷，該區(qū)域房地產一、二級市場上漲空間將十分巨大。三、 ****項目周邊主要案例分析****市目前真正從產品本身出發(fā)，具備較先進。＞日勺規(guī)劃理念。＞日勺個案屈指可數。以下將對該市^日勺幾個代表個案進行簡析。【國泰花園】本項目位于黃海路、建工巷，距離市政府不逾白米，是、傳統(tǒng)^日勺城市中心地帶。本項目由三級開發(fā)資質^日勺南通國安置業(yè)有限公司投資建設，占地面積16800平米，總建筑面積30000平米，由9幢6層住宅、一幢二層裙房和5000平米^日勺中心花園及樓間綠地組成，綠化率達到 30%。該案房型面積為二房106—115nf,三房134—144nf,躍層66nf、101肘?？啃腋Ｏ锞鶠橐煌ǘㄈ丈咨啼?，與三棟住宅整體相連,一層售價 3500元/肘，二層與住宅同價。一期于2003年9月開盤，商鋪、車庫和住宅已售空。二期于2004年5月開盤，平均價格為1750元/m2,于2004年底交房，現已基本售完?！窘鹭S苑?匯賢居】本案由****市教育房地產開發(fā)^日勺，位于金豐南路、黃海路，擁有成熟^日勺交通設施，生活機能和市政配套。該案由7幢多層和一些二層^日勺裙房組成，房型面積為二房91~92nf,三房135~139nf,平均銷售價格為1750元/m2;商鋪一樓平均價格為10000元/肘，二樓平均價格為3500元/肘。該案目前已基本售完?！久紡V場】本項目位于市中心人民中路以西，大四河東畔，工農路之北，由杭州居易房地產開發(fā)有限公司全程開發(fā)。總占地面積38666.86nf,總建筑面積61500m2,其中住宅建筑面積15000nf,商業(yè)建筑面積35100nf,辦公建筑面積10000肘，住宅總戶數為102戶。名都廣場，分為南、北、中三大區(qū)塊，西南臨河為高檔住宅區(qū)，中區(qū)是 、大型市民綠化廣場，大片綠地、噴泉水池與休閑步道座椅等公共設施，東南及北區(qū)為商業(yè)區(qū)，以一條精品化商業(yè)步行街南北貫通，是 '****黃金商業(yè)橋頭堡00W合性現代商業(yè)中心。該案住宅樓房型面積為二房91~92nf,三房135~156nf,于2003年7月開盤，平均價格為1650元/肘，住宅售價二層1600元/nf,三四層1780元/肘，目前已售空，已于2004年4月底交房。車庫售價1800元/nf,商鋪一層售價臨健康路14000元/m2,臨人民路27000元/nf,靠近主入口co日勺16500元/肘，內部不臨街均價在8500元/m2——12500元/nf之間，二層均價在3800元/m2——5000元/nf之間，三層均價在2500元/m2——3100元/nf之間，四層均價為2000元/nf,已于2004年8月交房。現有80%商鋪對外營業(yè)，已初步形成商業(yè)圈?！緟R金購物公園】該案緊靠人民路，位于名都廣場CD日勺斜對面，開發(fā)商是 '浙江公司，朝人民路入口處有部分三層商鋪，靠大華路為寫字樓，一層為商鋪，其余內部多為三層商鋪，部分為兩層，朝人民路商鋪一、二、三層一起賣，并且二、三層為大通問，三層不計價，背面商鋪只單買一層，銷售價格以人民路為最高點，往內遞減。面朝人民路入口處^日勺第一排商鋪一層28000元/nf,二層4200元/m2,面朝大華路一層商鋪售價15000元/肘，中心廣場商鋪一層售價為18500元/m20【匯總分析】通過上述個案^日勺分析后，可以看出****樓盤2004年^日勺平均價格在1650元/肘左右，目前樓盤〃日勺平均價格隨著市場H勺變化，已經將達到 1750元Zm2左右。建筑規(guī)劃都為多層，建筑規(guī)模都比較小，房型設計以二房和三房為主，二房面積在90~110nf,三房為134~150nf。2004年區(qū)域在售樓盤實現銷售約25萬平方米，客戶主要來自****當地，現對已購房客戶進行調查統(tǒng)計分析后發(fā)現?？蛻纛愋椭饕獮閲倚姓笫聵I(yè)單位，科研教育單位，個體私營業(yè)主這幾種常規(guī)^日勺住宅消費類型。已購房客戶職業(yè)分布：行政事業(yè)單位35%;科研教育單位25%;個體私營企業(yè)40%。購買力：置業(yè)^日勺客戶購買力較強，已購房客戶^日勺家庭月收入均在3500元以上。購買動機：換環(huán)境87%;結婚用8%;投資5%,客戶購買動機主要為改善居住環(huán)境。****市目前^日勺在售樓盤較少，有^日勺已經售完。雖然目前^日勺在售樓盤較少，但土地拍賣和新開發(fā)^日勺樓盤數量正在增加，該市^日勺房地產市場2004年變化較大，銷售量和價格漲幅增長較大。隨著經濟發(fā)展、收入增加， 2005年起****市^日勺房地產將會迎來一個蓬勃健康發(fā)展^日勺階段。四、消費者調查分析為了使本項目更適應市場發(fā)展，滿足****市當地居民^日勺購房要求，我們對****市部分市民進行了關于住宅消費^日勺市場調研。（一）問卷調查^日勺問題及匯總1、 對****市新^日勺中心線商品房有投資購買興趣^日勺意向65%表示有興趣購買，25%表示可以考慮，10%表示不買。2、 對住宅形式^日勺選擇30%^日勺人選擇多層；40%^日勺人選擇小高層；30%CDH勺人選擇聯(lián)體別墅。3、 對開發(fā)區(qū)房價^日勺預期50%希望價格范圍在1400-1600元/m2;40%希望價格范圍在1600-1800元/m2;10%^人希望價格范圍在1800-2000元/m204、 對付款方式H勺選擇25%E勺人選擇一次性付款；75%E勺人選擇分期付款方式，并向銀行按揭貸款。5、 對購買房子面積O0W求10%^人希望90nf以下；30%希望90-110m2;35%希望110-130m2;20%希望130-150m2;5%希望150nf以上。6、 對房型CDH勺要求40%^日勺人希望房型為三房二廳二衛(wèi),25%希望房型為三房二廳一衛(wèi),20%希望房型為二房二廳二衛(wèi)，15%希望房型為二房二廳一衛(wèi)。7、 對各房間面積大小^日勺選擇80%希望主臥面積在16~18m2,20%希望主臥面積在12~14m2；70%希望次臥面積在12~14m2,30%希望次臥面積在8~10m2;75%希望客廳面積在20~25nf,25%希望客廳面積在15~18m2;75%希望餐廳面積在10~12m2,25%希望客廳面積在5~8m2;80%希望廚房面積在9~11nf,20%希望廚房面積在5~7m2；75%希望衛(wèi)生間面積在5~6nf,25%希望衛(wèi)生間面積在3~4m2；85%希望陽臺面積在4~5m2,15%希望客廳面積在2~3m208、 對建筑外立面風格H勺選擇40%希望是、歐式風格^日勺，50%希望是、現代風格，10%希望是、中式風格。9、 對建筑外立面顏色。＞日勺選擇50%希望是、白色^日勺，35%希望是、黃色^日勺，15%希望是、紅色10、 對建筑外立面材料^日勺選擇65%希望用面磚，35%希望用涂料。11、 對屋頂造型。＞日勺選擇50%希望坡頂式，25%希望平頂式，25%希望飄帶式。12、 對陽臺形式^日勺選擇55%希望是、封閉式，45%希望是、敞開式。13、 對窗臺造型^日勺選擇65%希望是、落地窗臺，20%希望是、普通窗臺，15%希望是、六角窗臺。14、 對窗框材質。＞日勺選擇65%希望用塑鋼，35%希望用鋁合金15、對陽臺造型CDH勺選擇60%希望是、弧形，40%希望是、方形。16、 對小區(qū)采用哪種供氣方式85%希望是、管道煤氣，15%是、瓶裝液化氣。17、 在購買商品房時，考慮哪些因素70%主要考慮交通和環(huán)境因素，60%主要考慮生活配套，60%主要考慮地段，50%主要考慮教育配套，55%主要考慮房價和房型?？傮w上人們都希望小區(qū)周邊交通、生活配套、教育配套比較完善，因此對這些因素考慮。）日勺多一點。18、 對綠化形式^日勺選擇45%希望是、草坪，20%希望是、樹木，35%希望是、花草灌木。19、 喜歡勺環(huán)境景觀要素40%希望有噴泉、花壇，25%希望有雕塑和圍廊，20%希望有景觀、水池。20、 希望勺小區(qū)配套設施有哪些55%希望有醫(yī)療中心和小型超市，20%希望有會所和網球中心，35%希望有健身房，20%希望有小型幼兒園和垃圾集中處理站。21、 希望^日勺小區(qū)休閑設施有哪些40%希望兒童樂園，50%希望有休閑和健身步道，20%希望有搖椅、秋千。22、 希望小區(qū)有什么樣^日勺智能化服務70%希望有智能網絡系統(tǒng)，45%希望有LED滾屏顯示系統(tǒng)和背景音樂廣播，50%希望有智能卡。23、 希望小區(qū)有什么樣^日勺物業(yè)服務50%希望物業(yè)智能化、家政物業(yè)管理、綠化服務，可視對講裝置,60%希望有閉路監(jiān)控系統(tǒng)，40%希望能24小時服務和維修服務、活潔服務，35%希望有餐飲服務。24、 希望小區(qū)有什么樣^日勺保安服務60%希望有防盜、防火報警系統(tǒng)，55%希望有中央呼叫系統(tǒng)和室內求救報警系統(tǒng),45%希望有24小時電子巡更系統(tǒng)和單元入口防盜門。25、 準備投入^日勺購房資金40%希望投0~17萬元，40%希望投17~20萬元，15%希望投20~23萬元，5%希望投23~30萬元。26、 是、否有向購買70%有意向，30%無意向。（二）問卷調查。＞日勺分析選擇在此置業(yè)^日勺客戶對小區(qū)^日勺認同因素依次為： 環(huán)境好、距離近、戶型合理、付款方式、價格、升值潛力，比例依次為70%、50%、50%、20%、20%、15%從以上問卷調查匯總中，我們可以看出****人對多層、小高層、別墅都比較能接受，不再局限在以前O0W房中和自建^日勺房子，說明 ****客戶希望居住條件能更好；大多數居民期望房價范圍在1500~2000元/nf；選擇房型面積偏大型，說明市場需求OHW、中等價位、較大戶型、中低檔次房子；接受向銀行按揭貸款方式買房，說明****E民^日勺支付能力增強了；隨著****客戶購房觀念〃日勺不斷改變，他們對產品CD日勺綜合質量要求也越來越高。第四章項目開發(fā)經營優(yōu)勢點與機會點分析一、房地產投資項目開發(fā)經營機會形成模式經營機會^日勺實質是、尋求、識別、把握企業(yè)可進取^日勺市場空間。經營機會是、外部市場、環(huán)境條件中^日勺有利條件O0W合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢CDH勺結合。經營機會轉化為項目個性以后，即成為在激烈^日勺市場競爭中項目^日勺優(yōu)勢點、競爭點、賣點。項目開發(fā)經營優(yōu)勢點本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經營環(huán)境分析時，已作了許多討論?，F對該項目真正^日勺、突出于新天地住宅市場^日勺優(yōu)勢點集中如下。項目開發(fā)經營期幾年內相關^日勺經濟大“勢”。國家宏觀經濟處于上升繁榮期，恰恰是、本項目^日勺開發(fā)經營期。住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利^日勺政策法規(guī)環(huán)境。置業(yè)意識一一古往今來中國文化觀念^日勺組成部分，已經重新泛起，并將成為全社會占主導地位O日勺消費觀念。全社會小康后0日勺家庭消費將首先集中在住房條件。)日勺改善方面。項目^日勺區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模新天地花園^日勺自然環(huán)境，在****省****市得地獨優(yōu)；新天地花園可作為經濟技術開發(fā)區(qū)、企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想^日勺生活基地；新天地花園占地近三白多畝，規(guī)模大，是、置業(yè)CDH勺理想地方。項目公司企業(yè)領導核心與公共關系狀態(tài)。項目開發(fā)公司領導核心可實行新組建^日勺班子， 在人事、財務管理等方面可實行全新。)日勺體制，項目開發(fā)公司領導層經營思想應以營造精品品牌，為****省****市人民作出貢獻。上述這些優(yōu)勢點^日勺正確運用，有利于為開發(fā)項目打造良好^日勺基礎。三、項目開發(fā)經營機會點人口眾多，私營，民營企業(yè)今年來不斷增加，收入水平持續(xù)增加，加之開發(fā)區(qū)^日勺大規(guī)模建設活動，使得整個****市^日勺房市較為活躍，有利于新項目〃H勺上馬開工。項目區(qū)域位置緊鄰市中心，自然環(huán)境得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，開發(fā)區(qū)有大規(guī)模^日勺開發(fā)建設，整個區(qū)域內^日勺基礎設施，市政設施不斷完善和健全，這就更有利于新^日勺項目未來。＞日勺前景，而且整個****市〃日勺潛在購買力也是、相當有分量00^,這也正是、項100^開發(fā)機會點。本項目目前交通狀況較好，常新路將在年內完成通車，到時候小區(qū)^日勺交通將相當便捷，而且物業(yè)^日勺增值可能性是、顯而易見00^02005年南翔路拓寬和鹽通高速建成通車將牢固確立項目所在區(qū)域^日勺優(yōu)勢和不可替代性，新天地花園銷售將適逢其時。第五章項目定位面對競爭激烈H勺房地產市場,公司要建立自己H勺品牌與形象,就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設施，人文文化等各種因素綜合考慮。一、 目標市場定位1、 新天地花園雖位于經濟技術開發(fā)區(qū)，但緊鄰市中心，這決定了主體目標對象為****市^日勺中高層消費群。2、 消費群界定行政事業(yè)單位和科研教育單位人士；民營或私營企業(yè)家或個體老板；來****市經濟技術開發(fā)區(qū)投資^日勺企業(yè)人士及其管理人員；富裕居民購房和二次換房勺需要；3、 年齡判斷在30—45歲購買目^日勺比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。二、 產品定位根據對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場^日勺調查分析， 將項目定位為中高檔次，這是、基于激烈競爭^日勺市場狀況以及項目所處^日勺環(huán)境和區(qū)位為前提而作出^日勺明智決策、主要原因是':項目區(qū)位位置處于城市中軸線；項目區(qū)位內中高檔物業(yè)目前銷售狀況很好；開發(fā)區(qū)各項基礎設施和市政設施都已跟進；。南翔路拓寬和鹽通高速建成通車將決定新天地花園具有其他物業(yè)不可替（產品定位^日勺具體建議見第六章項目開發(fā)建設建議。）第六章項目開發(fā)建設建議一、項目總體規(guī)劃建議1、 由于項目開發(fā)周期較長，在規(guī)劃設計中既要立足現實，乂要著眼未來，充分體現可持續(xù)發(fā)展〃日勺策略，建議在總體規(guī)劃設計中，將地塊分成若十個相對獨立^日勺功能組團，以利于分期開發(fā)，每一組團可根據開發(fā)時^日勺市場情況進行單獨設計。2、 總體規(guī)劃中應盡可能兼顧到本地塊^日勺周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后^日勺周邊景觀以及社區(qū)人員^日勺視覺效果。 突出環(huán)境設計^日勺宗旨，以“綠地中。＞日勺公建”和“公建中H勺綠地”兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀居住社區(qū)^日勺整體特色。3、 總體上來說，新天地花園^日勺規(guī)劃方案中建筑單體設計采用靈活^日勺戶型和變化^日勺立體效果。4、 雖然****市私家車相對不多，但在規(guī)劃上，建議在小區(qū)^日勺交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。5、在設計規(guī)劃上，建立“城市一一社區(qū)一一小區(qū)一一組團一一院落家庭“（如上圖所示）^日勺尺度序列，綜合考慮內外交通，公共設施，行政管理，環(huán)境保護，技術經濟要求，合理布局，站在城市^日勺高度看社區(qū)建設，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧^日勺居住環(huán)境。6、小區(qū)總體規(guī)劃布局小區(qū)空間結構可以概括為“周邊圍合、中心綠化”，“三軸一環(huán)六組團”?！爸苓厙稀笔?、指小區(qū)東、南、北三面以商業(yè)界面臨路，將噪雜E勺城市交通十道與小區(qū)^日勺內部空間分開。既為小區(qū)內部創(chuàng)造安寧、舒適^日勺居住環(huán)境，乂以完整、統(tǒng)一^日勺商業(yè)建筑形象面對城市交通十道，為城市^日勺視覺形象增添層次?！爸行木G化”是、利用原有水系，形成完整內庭水景綠化，將中心綠化、組團綠化，以及道路綠化有機統(tǒng)一起來，避免綠化H勺分散，從而提高綠化H勺使用價值，再點綴以低層^日勺別墅及會所等建筑，使得綠化、水面、建筑相映生輝?！叭S“是、指橫貫小區(qū)南北〃日勺”S“型景觀軸線及垂直于常新路^日勺兩條縱向景觀軸線，它將小區(qū)分成完整獨立^日勺六個組團?！癝“型南北景觀軸線將六個組團、中心綠化、中心廣場、會所及南北方向^日勺人行次入口有機聯(lián)為一體，是、小區(qū)內部極富活力^日勺，集景觀、運動、休閑為一體^日勺多功能交通活動空間。兩條縱向軸線，將紅花中心河古杏林風景帶^日勺景觀有機引入小區(qū)深處，結合常新路^日勺兩個主入口，使道路交通、景觀緊密結合。“一環(huán)“是、指沿基地周邊。＞日勺環(huán)形車行道路，便捷、高效地將小區(qū)。）日勺交通系統(tǒng)組織起來，形成完整^日勺小區(qū)空間構架。南翔路西接鹽通高速公路，是、進出城市交通十道。沿路布置大體量商業(yè)建筑，常新路則是'****未來^日勺城市景觀道路，沿路布置小體量精品休閑、文化、餐飲一條街。沿常新路主入口，設置小區(qū)中心廣場及會所，結合中心綠化，以形成小區(qū)內文化、休閑中心。在中心綠化內布置低層獨院住宅及聯(lián)體別墅，構成外緊內松〃H勺空間形態(tài)。會所北側點綴以小高層建筑，以豐富小區(qū)^日勺天際輪廓線。每組團內建筑兩兩組合，形成鄰里單元，每單元內均設有底層架空車庫及輔助用房。將小區(qū)^日勺運動場地及幼兒園設于小區(qū)^日勺西北角,可獨立服務于周邊小二、住宅建筑設計建議1、住宅^日勺設計要適度超前。這里^日勺超前不僅僅是'面積問題，更重要日勺是'功能、質量方面^日勺適度超前，這就要求設計人員必須考慮到今后數10年內人們生活方式與需求^日勺變化。如果我們今天設計開發(fā)^日勺住宅能想到明天〃H勺話，那么我們^日勺住宅將肯定會備受宵睞，也肯定會成為銷售中^日勺一個強力賣點。2、 住宅房型設計立足于“以人為本”^日勺理念，引進“景觀房”概念，大量采用凸出墻面景觀低窗，南北通廳。做到功能分區(qū)明確，流線活晰，污凈分離，并特別設置二代居、子孫戶房型為樓盤^日勺銷售提供多樣選擇。3、 住宅外觀設計采用目前流行^日勺歐式風格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。建筑頂部為太陽能^日勺設置留足空間，部分建筑底層設置2.2M架空車庫，建筑間距均滿足1:1.3勺日照要求。4、 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產品，據統(tǒng)計數據表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征日勺住房中，新材料、新產品、新技術日勺采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。5、 戶型設計多樣化，包括平面布局^日勺多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設計^日勺多樣化（平面、復式），物業(yè)檔次〃日勺多樣化（多層小洋樓、小高層、別墅）等?！径鄬庸ⅰ咳慷d二衛(wèi)建筑面積136.29m2占34.65%三房二廳一衛(wèi)建筑面積117.67m2占10.23%二房二廳一衛(wèi)建筑面積94.25 95.06m2共占37.99%【小高層公寓】三房二廳二衛(wèi)建筑面積156.31m\161.2m2共占8.77%四房三廳三衛(wèi)建筑面積176.76m2占1.04%四房二廳二衛(wèi)建筑面積162.29m2占三房二廳二衛(wèi)建筑面積156.31m\161.2m2共占8.77%四房三廳三衛(wèi)建筑面積176.76m2占1.04%四房二廳二衛(wèi)建筑面積162.29m2占2.09%頂層躍層建筑面積272.38251.56252.45m2共占1.47%【聯(lián)體別墅】建筑面積207.19m22.82%建筑面積建筑面積207.19m22.82%建筑面積184.97m20.94%三、小區(qū)配套設施建議1、 交通狀況為影響居民購房決策^日勺一個重要因素，鑒于本項目所處區(qū)位^日勺交通狀況不佳，建議公司引進公交線路至小區(qū)，公司也可委托未來勺物業(yè)管理公司辦理住戶上下班和小孩往返學校^日勺交通工具。2、 會所是、未來社區(qū)檔次^日勺標志之一，建議建設一個大型豪華會所，內設兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設施。3、 擬建小區(qū)應引領智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網合一線路并全部采用地下電纜。4、 每戶設獨立。＞日勺水、電表，小區(qū)內采用直供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質量5、小區(qū)內應設有小型超市、商場、銀行、灑店、郵局等公共建設配套設施，為用戶^日勺日常生活提供方便、充分體現出社區(qū)生活^日勺現代化。（如圖所示日勺社區(qū)配套方案）6小區(qū)^日勺保安系統(tǒng)設有樓宇對講系統(tǒng)，周界安全防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；小區(qū)公共建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)、中央背景音響系統(tǒng)、LED滾屏顯示系統(tǒng)。除了兩條電話線及有線電視管線，每戶接入計算機寬帶網絡，同時設有VOA點播系統(tǒng)。小區(qū)安全系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、管理系統(tǒng)均按建設部AAA住宅智能化標準實施。四、環(huán)境藝術設計建議隨著人們生活水平^日勺提高，“買環(huán)境”^日勺觀念已為大多數居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)^日勺一個賣點。在當前以及未來相當長^日勺一段時間內，人們買房除了考察室內布局、質量及小區(qū)^日勺整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然^日勺和諧統(tǒng)一， 遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜^日勺都市^日勺一種心態(tài)?；谏鲜鲈蚝晚椖孔陨韃日勺環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進行本地塊^日勺整體規(guī)劃設計時，不僅兼顧到地塊^日勺周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內^日勺環(huán)境藝術設計，建議公司聘請專業(yè)^日勺環(huán)境藝術設計人員進行設計，以期達到較好^日勺環(huán)境效果。五、道路交通設計結合小區(qū)“三軸一環(huán)六組團”^日勺規(guī)劃結構，形成小區(qū)完整^日勺交通道路骨架。交通設計以安全、便捷為宗旨，分為人行與車行二個系統(tǒng)，力爭人車分流。車行系統(tǒng)以“三軸一環(huán)”為骨架，形成六個組團日勺獨立車行環(huán)道。車行可至每鄰里單元，同時構成每組團^日勺獨立消防環(huán)道。人行系統(tǒng)以中心綠化沿水景觀步道為骨架，可至每鄰里單元，人行步道兼有休閑、運動之功能，與車行完全分開,以創(chuàng)造出安全、舒適。＞日勺步行空間。六、綠化景觀設計小區(qū)綠化設計采取中西結合，建筑、環(huán)境相交融00W法。主入口縱向景觀主軸，以入口廣場、門廊、噴泉步道、中心廣場、會所為主要節(jié)點，將各功能空間申為一體，形成空間序列^日勺起、承、轉、合。通過花卉、噴泉、雕塑、鋪地、草坡構筑高節(jié)奏，具有強烈動感^日勺歐式景園氣余?！癝”型橫向景觀軸線，則以濃蔭、雕塑、柱廊、鋪地為主要構圖手法，將各組團空間申為一體，旨在創(chuàng)造輕松、浪漫。）日勺休息余圍。中心綠化設計則順應建筑空間日勺曲折，以大面積。＞日勺淺水、草坡為構圖主體，點綴亭臺橋榭，極力渲染“小橋、流水、人家”^日勺生活意境，強調自然、生態(tài)^日勺居住理念。上述優(yōu)化建議僅僅是、一個思路，設計人員在把握總體原則^日勺前提下，可以有更多刀日勺突破。第七章項目開發(fā)經營策略及投資估算根據本報告前六章^日勺論述與分析，本意著重討論新天地花園項目^日勺開發(fā)經營策略，并對項目^日勺投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂相應H勺項目籌資計劃和投資計劃。一、項目開發(fā)經營策略依據開發(fā)公司。）日勺實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、分期實施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”^日勺靈活多變^日勺開發(fā)經營策略。1、 整體規(guī)劃。這是、大面積、大規(guī)模房地產開發(fā)。＞日勺一個顯著特點，本地塊占地340畝，因此必須對地塊進行整體規(guī)劃。2、 分期實施。該項目開發(fā)總建筑面積達31.13萬M2，預計總投資約4億元人民幣左右，如此大規(guī)模^日勺投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。同時，房地產市場^日勺變幻莫測決定著其風險也較大，分期實施有利于根據市場需求變化及時調整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風險。根據對項目地塊^日勺現狀分析，建議項目以地塊北部為突破口。其依據有:地塊北面緊靠老城區(qū)，交通條件相對較好，宣傳也更為方便。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨立性，可作為一個獨立^日勺項目看待。3、 自主開發(fā)。這是、基于項目公司^日勺資金優(yōu)勢和地塊本身^日勺特點而作出〃日勺選擇。房地產屆資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備H勺雄厚資金實力進行自主開發(fā)。項目公司購置該地塊所需成本較低（相對市中心而言和優(yōu)惠CD日勺政策） 。項目地塊所處^日勺特有^日勺區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹） 。通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項目H勺品牌提升企業(yè)形象， 擴大公司在****省****市房地產業(yè)界日勺影響，為以后^日勺項目開發(fā)打下良好^日勺基礎。4、 力創(chuàng)精品。這是、由項目所在區(qū)域內品牌項目較少^日勺前提決定00^,同時借助于新天地花園^日勺品牌，可迅速提升開發(fā)公司在****省****市房地產業(yè)界^日勺知名度。5、 先環(huán)境、后房屋，先有現房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。建議項目首期預售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是、公司實力^日勺展示，乂可借助于這些形象工程增強購房者對本項目^日勺信心。二、項目投資估算項目總投資由建設投資和建設期利息兩部分組成。經估算，本項目總投資為38044萬元人民幣。詳見表一：《項目總投資估算表》，更詳細^日勺投資計劃可能隨設計及實施^日勺改變而調整。1、建設投資建設投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區(qū)配套費用、道路、綠化費用、項目研究、咨詢、規(guī)劃、設計費用、各種稅費、項目管理費等項目。建設投資估算依據：整個項目從2004年1月開始，2009年8月底全面完成。各種稅費按****省****市目前O0W費標準計取。整個項目按中、高水平計算。1.1土地取得費用土地取得費用為征地費與批租費契稅之和，總計 4155萬元。1.2前期費用根據****省****市市現行收費標準和本工程項目。＞日勺實際情況，確定本項目研究、咨詢、規(guī)劃設計費、審圖等前期費用單價為 50元/M2，總費用為1557萬元。1.3建安工程費用建安工程費用按683元/M2計，總計21264萬元。見表(三)1.4招投標、監(jiān)理、審照、臨建費招投標、監(jiān)理、審照、臨建費、按15.5元/肘、總計484萬元。1.5各種配套規(guī)費根據與****市開發(fā)區(qū)管委會協(xié)議確定綜合配套規(guī)模按50元/肘計，包括建筑設施配套費、人防費、墻改費、扶散費、再就業(yè)基金，建管費、地方教育附加費、

白蟻防治費、預銷售證管理費等費用，總費用為1557白蟻防治費、預銷售證管理費等費用，總費用為1557萬元。1.6小區(qū)配套費小區(qū)配套費包括：水、電、有限、通訊、智能化、上下水、排污環(huán)衛(wèi)等按90元/M2，總計2802萬元。1.7室外總體費用室外總體費用包括：道路、綠化、景點費用按50元/M2計，總計1557萬元。1.8不可預見費不可預見費以建設工程按30元/M2計取，總費用為934萬元。1.9項目管理費項目管理費按建安工程費用按30元/M2計取，總費用為934萬元。2.0銷售費用銷售費用為廣告費、銷售費及相關登記費等，以40元計取，總費用為1245萬元。2、 建設期利息建設期利息按動態(tài)計算，考慮到工程^日勺分期滾動開發(fā)，后續(xù)工程^日勺資金籌措可通過預售房款和租金來實現。項目^日勺總利息為1557萬元，具體計算見項目投資計劃和資金籌措表（表七）。3、 項目總投資上述建設投資、建設期利息二項相加，即為項目總投資，共計38044萬元。詳見表一《項目總投資估算表》三、 項目實施進度安排整個項目建設應面向市場，進行分期開發(fā)，并隨時根據市場變化，不斷地調整項目實施^日勺進度。由于項目投資費用和建筑總面積較大， 根據項目實際情況，建議將整個項目分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第一期） ，整個項目從2004年1月開始，至2009年8月結束，歷時近6年，項目實施進度計劃詳見表四。表四項目實施進度計劃表（年、季度）實施步驟2004 2005 2006 2007 2008 2009工程前期首期工程二期工程三期工程四、 項目投資與籌資計劃按****省****市市政府規(guī)定，投資項目〃日勺自有資金應達到項目投資CD日勺30%以上，只有完成此比例^日勺投資，項目方可依法轉讓或預售。為計算方便，報告中預設項目尋求貸款16000萬元，分別于2005、2006、2007、2008、2009、2010年投放，具體見表七《項目投資計劃和資金籌措表》。由于項目建設期較長，實際運作中，上一年項目^日勺銷售收入中一部分可用于下一年CDH勺建設資金項目建設期歷時6年，從2004年元月至2009年8月底全面完成，在建設期內，投資按年發(fā)放。具體見表七：《項目投資計劃和資金籌措表》。表七中，投資計劃與資金籌措只是、為了體現投資計劃^日勺規(guī)范性以及便于后面^日勺投資與風險分析而作出^日勺安排，在實際運作時，可根據本項目實際情況作如下安排：1、 以現有土地，使用權作為抵押取得銀行貸款作為部分啟動資金。根據目前該區(qū)位地價情況，加之該地塊由于拍賣競爭可能引起升值，預計項目地塊價格可達到79。57萬元/畝。2、 項目立項報批手續(xù)辦妥后，可以項目抵押獲得銀行貸款支持。3、 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。4、 隨著工程^日勺動工，項目環(huán)境及內部設施達到一定程度并有一定O0W圍后，盡快辦理《房屋預售許可證》，并開盤預售。第八章項目開發(fā)經營狀況分析本意對新天地花園項目銷售分期計劃作出安排，估算項目開發(fā)經營收入、成本、利潤、投資利潤，并計算項目資金現金流量、財務凈現值、財務內部收益率。新天地花園項目中包括公寓式住宅、小高層住宅、車庫以及幼兒園、會所等公建項目。其中，前者采用銷售形式，公建項目可采用銷售或出租，或自行經營等多種形式，為測算方便，本報告在項目經營估算時，所有公建項目以自行經營考慮公建項目中，部分為非經營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少^日勺物業(yè)，且要投入一定^日勺經營費用，如幼兒園、會所。故公建項目^日勺經營收入本報告中均未考慮。一、項目^日勺價格定位根據對項目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況^日勺分析，結合本項目^日勺建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面^日勺情況，對項目作如下價格定位：多層住宅1848元/m2小高層住宅2465元/m2別墅3552元/m2商鋪5417元/m2二、 項目銷售計劃根據本報告。＞日勺項目經營策略、實施進度安排、本物業(yè)供需狀況。）日勺調查，以及本物業(yè)^日勺設計水準，確定新天地花園項目銷售計劃表。三、 項目銷售收入估算據前文確定^日勺項目銷售價位與上述物業(yè)銷售預期計劃， 測算該項目銷售收入情況如下表五、六。四、 項目經營成本結算：項目經營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務費用其中：建造成本=（當年建筑面積/項目總建筑面積）X總建筑投資上述公式僅為近似計算。銷售成本含廣告費、人員工資、辦公費等，按銷售收入1.5%計取。營業(yè)稅及附加稅合計為銷售收入^日勺5.65%。土地增值稅按銷售收入1%預征。財務費用為項目開發(fā)經營期間OH勺利息支出。五、 項目利潤估算根據新天地花園項目投資安排、籌資方式、建設進度、銷售情況，項目利潤計算如表二。六、 項目現金流量、財務凈現值及財務內部收益率1、 項目全部資金^日勺現金流量表（表八）2、 財務凈現值（NPV）與財務內部收益率（IRR）根據表八可計算出全部投資H勺財務凈現值和財務內部收益率。其中：財務凈現值（NPV）=22597.8萬元財務內部收益率（IRR）=69.4%由上述計算可知，項目財務凈現值（NPV）>0,表明項目利潤率超過基準貼現率，具有財務上、經濟上^日勺可行性，項目財務內部收益率（IRR）=69.4%,且水平較高，表明項目具有盈利能力。第九章項目開發(fā)經營風險分析本意擬對新天地花園項目進行盈虧平衡分析、 敏感性分析，以測度其開發(fā)經營風險，然后對項目運作中H勺主要風險進行定性研究并提出相應對策。一、 項目盈虧平衡分析項目盈虧平衡分析包括項目經營收入保本點和項目經營成本點分析。1、 項目經營收入保本點分析項目經營成本=38044/（1-5.65%）=40322（萬元），保本點=40322/81897=49.24%即銷售收入達預測收入E勺49.24%時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。2、 項目經營成本保本點項目保本開發(fā)經營成本=40322萬元，保本點=81897/40322=203%即項目開發(fā)經營成本達到預測成本^日勺203%,項目處于盈虧平衡狀態(tài)。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經營各階段是、不同00^,這是、按照計算期平均狀態(tài)計算日勺結果。二、 項目敏感性分析本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進行。1、 項目總投資由于項目占地