佛肇區(qū)域前期策劃工作指引佛肇區(qū)域營銷前策

在項目定案之后，將開始設(shè)計啟動會，拉開各項設(shè)計工作序幕設(shè)計啟動會后需營銷提供各種方案園林景觀設(shè)計任務(wù)書（結(jié)合項目部、設(shè)計部一起完成）示范區(qū)設(shè)置建議（含售樓部、售樓部前后廣場、示范區(qū)景觀園林、架空層）戶配主席審批流程（含11個附件）貨量區(qū)裝修交付標(biāo)準(zhǔn)的建議（1412版基礎(chǔ)上增加減配送部件）商業(yè)街設(shè)置營銷建議（不用寫方案，只需跟各部門討論確定布置形態(tài)、外立面風(fēng)格、經(jīng)營業(yè)態(tài)等）示范單位（樣板房）裝修風(fēng)格設(shè)置建議板房設(shè)置及調(diào)整建議示范區(qū)設(shè)置建議相關(guān)模板：都可以從流程管理中下載示圖如下：示范區(qū)設(shè)置（含售樓部、售樓部前后廣場、示范區(qū)景觀園林、其余配套）設(shè)計系統(tǒng)組織架構(gòu)在方案階段，營銷主要對接的是佛肇區(qū)域的設(shè)計管理部，間接對接的部門有規(guī)劃設(shè)計部、裝修設(shè)計院、產(chǎn)品研發(fā)部等在設(shè)計階段，營銷若有需要要提出產(chǎn)品研發(fā)需求，不斷與區(qū)域設(shè)計、產(chǎn)品研發(fā)部溝通調(diào)整，同時要與區(qū)域設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計部不斷溝通調(diào)整優(yōu)化規(guī)劃方案，直至達(dá)到最佳效果。營銷提供示范區(qū)設(shè)置建議展示區(qū)的設(shè)置要點參考璧山碧桂園展示區(qū)通用綜合樓一：集團(tuán)通用售樓部（綜合樓）的幾種平面布局：通用綜合樓二通用綜合樓三通用綜合樓五通用綜合樓六通用綜合樓八近年優(yōu)秀綜合樓（售樓部）設(shè)計效果圖綜合樓（銷售中心）立面用材綜合樓（銷售中心）立面用材綜合樓（銷售中心）立面用材綜合樓（銷售中心）立面用材綜合樓（銷售中心）立面用材綜合樓（銷售中心）立面用材綜合樓（銷售中心）立面用材綜合樓（銷售中心）立面用材綜合樓（銷售中心）立面用材現(xiàn)代外立面通用綜合樓裝修風(fēng)格英倫風(fēng)格外立面通用綜合樓裝修風(fēng)格現(xiàn)代奢華A版（石材版）B版（拋光磚版）A版（石材版）B版（拋光磚版）我司最常用的兩款售樓部風(fēng)格現(xiàn)代5風(fēng)格售樓部前后廣場現(xiàn)代奢華裝修風(fēng)格—石材版（中空大堂版）現(xiàn)代奢華裝修風(fēng)格—石材版（中空大堂版）現(xiàn)代奢華裝修風(fēng)格—石材版（中空大堂版）現(xiàn)代奢華裝修風(fēng)格—石材版（非中空大堂版）現(xiàn)代簡約裝修風(fēng)格—拋光磚版（非中空大堂版）現(xiàn)代簡約裝修風(fēng)格—拋光磚版（非中空大堂版）洽談區(qū)現(xiàn)代簡約裝修風(fēng)格—拋光磚版（中空大堂版）現(xiàn)代簡約裝修風(fēng)格—拋光磚版（中空大堂版）洽談區(qū)傳統(tǒng)英倫版裝修風(fēng)格新英倫版裝修風(fēng)格新英倫版裝修風(fēng)格示范區(qū)（貨量區(qū)）園林景觀設(shè)計及園林綠化設(shè)計啟動會后需營銷提供各種方案園林景觀設(shè)計任務(wù)書（單獨進(jìn)行，范圍包含了示范區(qū)及整個貨量區(qū)的園林設(shè)置建議，由項目部主導(dǎo)，營銷配合撰寫，由項目部匯總走流程）示范區(qū)設(shè)置建議（含售樓部、售樓部前后廣場、示范區(qū)景觀園林、架空層）戶配主席審批流程（含11個附件）貨量區(qū)裝修交付標(biāo)準(zhǔn)的建議（1412版基礎(chǔ)上增加減配送部件）商業(yè)街設(shè)置營銷建議（若項目有特別明確的業(yè)態(tài)布局及招商想法，可寫出方案上報，流程走營銷、項目部、商管最終到區(qū)域總裁。若無特別明確構(gòu)思，也需跟各部門討論確定布置形態(tài)、外立面風(fēng)格、經(jīng)營業(yè)態(tài)等）板房設(shè)置及調(diào)整建議（含板房位置及板房裝修風(fēng)格等）房地產(chǎn)行業(yè)園林風(fēng)格多樣碧桂園獨有的立體高爾夫園林景觀示范區(qū)景觀建議書怎么寫？首先，公司已經(jīng)有了一套極其成熟專業(yè)的景觀設(shè)計建造體系，原本專業(yè)的事情應(yīng)該交由專業(yè)的人去做，那為什么需要營銷來給景觀設(shè)置建議？答：1、首先，園林風(fēng)格的核心目前是以立體高爾夫園林景觀風(fēng)格為主（基本標(biāo)準(zhǔn)化），營銷無需對整體風(fēng)格做出大方向建議

2、營銷一線更了解當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)有無避諱的園林景觀風(fēng)水構(gòu)造（如北方地區(qū)某些地方忌諱花園里出現(xiàn)柏樹，雖然該樹在其他地方常作為行道景觀樹運用，而在某些地方常會被種植在墓園附近，顯不吉利），營銷需指出有無該問題3、營銷看樓動線是由營銷擬定的，營銷最希望客戶多停留或者注意的地方應(yīng)予以指出，抓住景觀打造的重次點區(qū)域4、營銷負(fù)責(zé)對項目作出定位（剛需生活大盤、奢豪住區(qū)、健康生態(tài)住區(qū)、白領(lǐng)都市藝術(shù)住區(qū)等），可以要求在景觀設(shè)置方面對定位風(fēng)格有所偏重5、營銷類包裝的范圍及特殊化施工要求，需要特別注明順茵需施工或回避的地方示范區(qū)景觀是整個項目的重點，包含了銷售中心前后廣場、商業(yè)部分、示范區(qū)硬景軟景打造、參觀動線景觀打造等，建議多利用水景景觀來提高示范區(qū)檔次，打造多重立體景觀。示范區(qū)景觀園林示范區(qū)前景觀廣場入口景觀素材蘭州碧桂園“凱旋門”式入口碧桂園U街入口景觀U街“凱旋門”后拍景觀全局大型常住項目標(biāo)志性入口景觀市中心中小型項目前景觀廣場市中心中小型項目前景觀廣場淄博碧桂園：敞開式景墻LOGO前景觀青島碧桂園敞開式景墻LOGO前景觀歐洲城入口廣場水景大廣場前景觀周口碧桂園入口廣場英倫主題前景觀廣場懷化碧桂園北京官山湖度假類項目前景觀廣場關(guān)于展示區(qū)各類景觀素材詳見前策指引-6【園建園藝素材資料庫】關(guān)于項目商業(yè)街及酒店配置的前期策劃設(shè)計啟動會后需營銷提供各種方案園林景觀設(shè)計任務(wù)書（結(jié)合項目部、設(shè)計部一起完成）示范區(qū)設(shè)置建議（含售樓部、售樓部前后廣場、示范區(qū)景觀園林、架空層）戶配主席審批流程（含11個附件）貨量區(qū)裝修交付標(biāo)準(zhǔn)的建議（1412版基礎(chǔ)上增加減配送部件）商業(yè)街設(shè)置營銷建議（若項目有特別明確的業(yè)態(tài)布局及招商想法，可寫出方案上報，流程走營銷、項目部、商管最終到區(qū)域總裁。若無特別明確構(gòu)思，只需跟各部門討論確定布置形態(tài)、外立面風(fēng)格、經(jīng)營業(yè)態(tài)等）板房設(shè)置及調(diào)整建議（含板房位置及板房裝修風(fēng)格等）商業(yè)的概念規(guī)劃關(guān)于碧桂園商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)版的簡介前言對象：英倫商業(yè)街、U型商業(yè)街、綜合樓商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)版意義：快出圖：固定模板，保證快速出圖快施工：橫向部門快速測算相關(guān)數(shù)據(jù)，實現(xiàn)項目快速施工快去化：更為合理的商鋪分割，確保商鋪的快速去化因地制宜：項目可根據(jù)自身需求，對標(biāo)準(zhǔn)版進(jìn)行微調(diào)PART1：英倫商業(yè)街2013年的英倫街2014年英倫街標(biāo)準(zhǔn)版介紹PART2：U型商業(yè)街2014年U街演變2014年U街標(biāo)準(zhǔn)版介紹PART3：綜合樓2014年綜合樓標(biāo)準(zhǔn)版介紹前策組——商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)版的簡介PART1：英倫商業(yè)街PART1：英倫商業(yè)街PART2：U型商業(yè)街PART3：綜合樓十里金灘蘭州新城孟關(guān)花溪PART1：英倫街——2013年英倫街不足之處

2013年英倫商業(yè)街——你想到了哪個項目？

2013年英倫商業(yè)街不足之處出現(xiàn)隨意亂套商業(yè)街情況，導(dǎo)致商鋪面積比例失衡入口廣場的寬度偏窄，通透性不夠；內(nèi)街寬度偏小，舒適感不強(qiáng)前期商業(yè)街業(yè)態(tài)設(shè)計不夠靈活，如超市、餐飲商鋪等商業(yè)街單間商鋪面積設(shè)計偏大，小商鋪偏少，不利于銷售及出租PART1：英倫街——2014年英倫街模板

2014年英倫商業(yè)街6374.5㎡英倫街8456.21㎡英倫街10626.88㎡英倫街預(yù)留超市位置73m15m125m餐飲功能后勤通道英倫商業(yè)街占地面積約為9125㎡，沿街面125m，進(jìn)深73m預(yù)留商業(yè)街入口廣場位置，廣場開口13.8m,內(nèi)街寬度15m，提高商業(yè)街通透性及休閑感共有32間商鋪，前期設(shè)計超市位置，內(nèi)街商鋪均預(yù)留餐飲功能，更好豐富商業(yè)街業(yè)態(tài)13.8mPART1：英倫街模板——6374.5㎡（用于200畝）面積比例：60㎡以下：3間，占比9.4%61-100㎡：1間，占比3.1%101-150㎡：15間，占比46.9%151-200㎡：9間，占比28.1%200㎡以上：4間，占比12.5%戶型比例:純一層：4間，占比12.5%純二層：4間，占比12.5%一拖一：20間，占比62.5%一拖二：4間，占比12.5%73m132.5m預(yù)留超市位置餐飲功能后勤通道純一層商鋪10m入口廣場入口廣場20m20mPART1：英倫街模板——8456.21㎡（用于500畝）8英倫商業(yè)街占地面積約為9240㎡，沿街面163.6m，進(jìn)深73m預(yù)留商業(yè)街入口廣場位置，開口廣場20m，內(nèi)街寬度10m，提高商業(yè)街通透性及休閑感共有56間商鋪，前期設(shè)計超市位置，內(nèi)街商鋪均預(yù)留餐飲功能，更好豐富商業(yè)街業(yè)態(tài)在商業(yè)街前排設(shè)置純一層商鋪（22間），實現(xiàn)真正的兩面鋪，降低商鋪面積，促進(jìn)銷售73m132.5m預(yù)留超市位置餐飲功能后勤通道純一層商鋪10m入口廣場入口廣場20m20mPART1：英倫街模板——8456.21㎡（用于500畝）戶型比例:純一層：15間，占比26.8%一拖一：20間，占比35.7%純二層：6間，占比10.7%一拖二：15間，占比26.8%面積比例:60㎡以下：12間，占比21.4%61-100㎡：7間，占比12.5%101-150㎡：25間，占比44.7%160-200㎡：5間，占比8.9%200㎡以上：7間，占比12.5%餐飲功能后勤通道純一層商鋪預(yù)留超市位置入口廣場55m200m12m18mPART1：英倫街模板——10626.88㎡（用于1500畝）英倫商業(yè)街占地面積約為11000㎡，沿街面200m，進(jìn)深55m預(yù)留商業(yè)街入口廣場位置，開口18m，內(nèi)街寬度12m，提高商業(yè)街通透性及休閑感商鋪共有72間，前期設(shè)計超市位置，內(nèi)街商鋪均預(yù)留餐飲功能，更好豐富商業(yè)街業(yè)態(tài)在商業(yè)街前排設(shè)置純一層商鋪（31間），實現(xiàn)兩面鋪，降低商鋪面積，促進(jìn)銷售餐飲功能后勤通道純一層商鋪預(yù)留超市位置入口廣場55m200m12m18mPART1：英倫街模板——10626.88㎡（用于1500畝）戶型比例:純一層：28間，占比38.9%一拖一：21間，占比29.2%純二層：4間，占比5.5%一拖二：19間，占比26.4%面積比例:60㎡以下：21間，占比29.2%61-100㎡：3間，占比4.1%101-150㎡：29間，占比40.3%160-200㎡：9間，占比12.5%200㎡以上：10間，占比13.9%PART1：英倫街

2014年英倫商業(yè)街模板對比PART2：U型商業(yè)街PART1：英倫商業(yè)街PART2：U型商業(yè)街PART3：綜合樓2013年初，主席參觀恒大項目后萌生U街設(shè)計想法PART2：U型商業(yè)街——演變2013年3月28日，設(shè)計院完成U街設(shè)計，以底商形式，首例用于丹陽2014年6月19日，為使U街商鋪柱網(wǎng)更為規(guī)整，高層住宅不會形成太強(qiáng)壓抑感，設(shè)計院對U街模板進(jìn)行修正，將高層住宅脫離U街商鋪2014年8月22日，設(shè)計院為迎合公司拿地方向，設(shè)計不同尺寸U街，分別為：大、中、小類型，分別用于：1500畝、500畝、150畝地塊經(jīng)與區(qū)域、項目、營銷溝通和反饋，這樣的規(guī)范不合理，無法結(jié)合地塊商業(yè)真實價值去定商業(yè)體量，建議不作為硬性要求后因成本中心反饋，模板化可大大縮短開發(fā)的時間周期，降低時間成本最終，設(shè)計院還是出了三版U街模板供項目選擇，只建議150畝以下用小型U街，150畝以上由項目選擇是用大型U街還是中型Ｕ街U型商業(yè)街U型商業(yè)街小型U街帶恒溫泳池不帶恒溫泳池中型U街帶恒溫泳池不帶恒溫泳池大型U街帶恒溫泳池不帶恒溫泳池備注：外墻材料有石材版、石漆版(進(jìn)入2015年后新規(guī)規(guī)定一律不用石材版)PART2：U型商業(yè)街——2014年U街標(biāo)準(zhǔn)版介紹1.適用項目不同?。罩校沾螅障嗤c適用地塊＜１５０畝適用地塊≥１５０畝適用地塊≥１５０畝2.占地面積不同占地21畝占地32畝占地41畝3.U街寬度不同48.6m54.6m4.U街進(jìn)深不同67.5m101.3m5.可租、可售商鋪面積不同不同點1.商鋪均脫離住宅，柱網(wǎng)規(guī)整2.商鋪可加餐飲功能3.均預(yù)留350㎡超市4.商鋪層高設(shè)計5m，項目可調(diào)整5.商鋪開間進(jìn)深規(guī)格為5*1260.8m131.3mPART2：U型商業(yè)街——2014年U街標(biāo)準(zhǔn)版介紹U街商鋪1882.87㎡U街商鋪3045.1㎡U街商鋪3777.1㎡PART1：英倫商業(yè)街PART2：U型商業(yè)街PART3：綜合樓PART3：綜合樓綜合樓標(biāo)準(zhǔn)版U型街綜合樓小型U街綜合樓中、大型U街綜合樓通用七通用八除U型街外，均套通用七或通用八PART3：綜合樓小型U街綜合樓中大型U街綜合樓PART3：綜合樓——U街綜合樓效果圖5F住宅5F住宅施工報建390㎡商鋪774㎡恒溫泳池入戶大廳774㎡恒溫泳池健身室閱覽室戶型展示區(qū)洽談區(qū)沙盤前期開盤PART3：綜合樓——小型U街有恒溫泳池綜合樓755㎡餐飲180㎡更衣室綜合樓面積：2545.63㎡功能：商鋪、餐飲、健身房、恒溫泳池業(yè)態(tài)占比：餐飲：755㎡，占比29.66%商鋪：390㎡，占比15.32%康樂部：954㎡，占比37.47%其他：446.63㎡，占比17.55%功能：閱覽室、恒溫泳池、健身室、戶型展示區(qū)、洽談區(qū)、沙盤可能招商位置：健身房180㎡+室內(nèi)泳池774㎡施工報建390㎡商鋪216㎡更衣室入戶大廳0PART3：綜合樓——小型U街無恒溫泳池綜合樓180㎡健身房755㎡餐飲綜合樓面積：1981.09㎡功能：商鋪、餐飲、健身房、更衣室業(yè)態(tài)占比：餐飲：755㎡，占比38.11%商鋪：390㎡，占比19.68%健身房：180㎡，占比9.1%其他：656.06㎡，占比33.11%前期開盤洽談區(qū)沙盤戶型展示區(qū)健身室更衣室閱覽室功能：閱覽室、更衣室、健身室、戶型展示區(qū)、洽談區(qū)、沙盤可能招商位置：健身房180㎡施工報建1137㎡餐飲入戶大廳930㎡恒溫泳池前期開盤洽談區(qū)473㎡商鋪

辦公室戶型展示區(qū)閱覽室沙盤健身房電子設(shè)備房室內(nèi)泳池PART3：綜合樓——中、大型U街有恒溫泳池綜合樓綜合樓面積：3898.5㎡功能：商鋪、餐飲、健身房、室內(nèi)泳池業(yè)態(tài)占比：餐飲：1137㎡，占比29.16%商鋪：778㎡，占比19.96%健身房：144㎡，占比3.69%室內(nèi)泳池：930㎡，占比23.86%其他：909.5㎡，占比23.33%功能：閱覽室、室內(nèi)泳池、健身室、戶型展示區(qū)、洽談區(qū)、沙盤、電子設(shè)備房可能招商位置：健身房144㎡+室內(nèi)泳池930㎡商鋪473㎡144㎡健身房778㎡商鋪洽談區(qū)戶型展示區(qū)閱覽室

辦公室

健身房

更衣室

電子設(shè)備房前期開盤473㎡商鋪沙盤施工報建778㎡商鋪291㎡更衣室入戶大廳沙盤PART3：綜合樓——中、大型U街無恒溫泳池綜合樓綜合樓面積：3168.36㎡功能：商鋪、餐飲、健身房、更衣室業(yè)態(tài)占比：餐飲：1137㎡，占比35.89%商鋪：778㎡，占比24.55%健身房：144㎡，占比4.55%其他：1109.36㎡，占比35.01%功能：閱覽室、更衣室、健身室、戶型展示區(qū)、洽談區(qū)、沙盤可能招商位置：健身房144㎡商鋪473㎡144㎡健身房1137㎡餐飲正立面背立面PART3：綜合樓——通用七綜合樓效果圖施工報建351㎡商鋪82㎡更衣室82㎡健身房沙盤WC1F：1029.03㎡WC426㎡商鋪314㎡平臺2F：611.76㎡PART3：綜合樓——通用七綜合樓面積：1640.79㎡功能：商鋪、健身房、更衣室業(yè)態(tài)占比：商鋪：777㎡，占比47.35%健身房：82㎡，占比5%更衣室：82㎡，占比5%其他：909.5㎡，占比42.65%洽談區(qū)WC沙盤前期開盤功能：商鋪、健身房、更衣室、沙盤、洽談區(qū)、閱覽室二樓設(shè)項目辦公室及樣板房可能招商位置：商鋪105㎡+健身房82㎡PART3：綜合樓——通用七前臺閱覽室105㎡