商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位、、規(guī)劃及及經(jīng)營建建議TianJin.02.2015商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與經(jīng)營經(jīng)營定位目錄商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)機(jī)會(huì)挖掘主力消費(fèi)群體挖掘項(xiàng)目自身分析業(yè)態(tài)定位競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)態(tài)機(jī)會(huì)挖挖掘通過詳細(xì)細(xì)的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研，，了解區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)環(huán)境情情況（人人均商業(yè)業(yè)面積、、商業(yè)發(fā)發(fā)展階段段等）、、了解商商業(yè)建筑筑形態(tài)分分布比例例（獨(dú)體體、街鋪鋪）、商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)種比比例、各各商戶經(jīng)經(jīng)營狀況況等。主力消費(fèi)費(fèi)群體挖挖掘通過詳細(xì)細(xì)的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研和和問卷調(diào)調(diào)查，明明晰項(xiàng)目目的主力力消費(fèi)群群體，把把握項(xiàng)目目的主要要服務(wù)對(duì)對(duì)象。以以目標(biāo)消消費(fèi)者的的真實(shí)、、持久需需求定位位（參考考年齡段段、性別別比、收收入層次次、文化化層次、、消費(fèi)層層次、消消費(fèi)傾向向等調(diào)研研數(shù)據(jù)））。核心消費(fèi)費(fèi)群：商商圈半徑徑2公里范圍圍內(nèi)。輻射消費(fèi)費(fèi)群：商商圈半徑徑5-10公里范圍圍。香港經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)借鑒：：20分鐘商圈圈之內(nèi)的的客源要要做80％的生意意，這一一原則被被稱為香香港購物物中心二二八原則則。項(xiàng)目自身身分析競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)態(tài)機(jī)會(huì)挖挖掘和主主力消費(fèi)費(fèi)群體挖挖掘基本本可以確確定出項(xiàng)項(xiàng)目的商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)。此時(shí)時(shí)，結(jié)合合項(xiàng)目的的自身?xiàng)l條件，分分析項(xiàng)目目所處位位置、地地形條件件、規(guī)模模等，可可對(duì)可選選業(yè)態(tài)進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整，定位位出最適適合本項(xiàng)項(xiàng)目的商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)。商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃劃可依據(jù)據(jù)項(xiàng)目的的自身體體量面積積，參考考項(xiàng)目當(dāng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)業(yè)發(fā)展的的情況，，針對(duì)各各業(yè)態(tài)的的經(jīng)營面面積作出出預(yù)估。。業(yè)態(tài)規(guī)劃劃一般規(guī)規(guī)律業(yè)態(tài)樓層層分布規(guī)規(guī)律：縱觀我國國的許多多商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，它它們的商商業(yè)布局局都驚人人地相似似，如負(fù)負(fù)一層是是超市、、第一層層化妝品品、珠寶寶；二層層女裝，，休閑裝裝；三層層男裝；；四層娛娛樂電玩玩；五層層美食等等業(yè)態(tài)比重重分配規(guī)規(guī)律：目前常用用的規(guī)劃劃黃金比比例，即即一個(gè)購購物中心心大型的的商業(yè)成成功的規(guī)規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)中購物物、餐飲飲、娛樂樂的面積積比為52：18：30。業(yè)態(tài)規(guī)劃劃需考慮慮的六個(gè)個(gè)微觀因因素租金水平面積要求業(yè)種聚客能力人流動(dòng)線輔助功能區(qū)需求工程技術(shù)條件業(yè)態(tài)規(guī)劃劃需考慮慮的微觀觀因素之之一：租租金水平平不同業(yè)種種商戶的的租金承承受力各各有差異異。購物物中心在在進(jìn)行業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃時(shí)，應(yīng)應(yīng)考慮不不同業(yè)種種商戶的的租金承承受能力力，從而而進(jìn)行合合理的業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃，以達(dá)達(dá)到租金金收益的的最大化化。例如如在購物物中心規(guī)規(guī)劃中，，餐飲業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃大大多往高高層進(jìn)行行設(shè)置。。將較多多的小餐餐飲商家家往高層層放置，，除了考考慮到可可以將人人流往上上帶動(dòng)牽牽引外，，還有一一個(gè)重要要的因素素就是租租金價(jià)格格因素。。一般而言言，中式餐飲飲相對(duì)于于服飾品品牌旗艦艦等其他他業(yè)態(tài)，，整體可可以承受受的租金金價(jià)格水水平較低低。而在一個(gè)個(gè)商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目里，，首層的的租金水水平往往往較高。。租金測(cè)測(cè)算的結(jié)結(jié)果往往往顯示出出普通的的小餐飲飲是無法法承受較較低樓層層的租金金價(jià)格的的。所以以它們?cè)谠跇I(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃時(shí)不不宜放置置在較低低的樓層層。業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃需需考慮慮的微微觀因因素之之二：：面積積要求求面積要要求是是業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃劃的一一個(gè)重重要內(nèi)內(nèi)部考考慮因因素。。不同同商家家需要要的面面積不不同，，在進(jìn)進(jìn)行業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃時(shí)時(shí)就應(yīng)應(yīng)充分分考慮慮不同同商家家的經(jīng)經(jīng)營面面積要要求的的差異異。如如果規(guī)規(guī)劃的的面積積太大大，不不適合合引進(jìn)進(jìn)商家家的特特定經(jīng)經(jīng)營，，則是是一種種資源源的浪浪費(fèi)；；如果果規(guī)劃劃的面面積太太小，，則不不適合合相應(yīng)應(yīng)商家家的要要求，，也會(huì)會(huì)對(duì)招招商造造成阻阻礙。。例如麥麥當(dāng)勞勞和肯肯德基基，其其經(jīng)營營所需需要的的面積積一般般不需需要超超過500㎡。再再如沃沃爾瑪瑪超市市，其其面積積約20000-30000平方米米(不含停停車場(chǎng)場(chǎng))，每一一單層層租賃賃面積積至少少8000平方米米，至至多租租賃3個(gè)樓層層。了解不不同商商家的的面積積要求求，有有利于于解決決主力力商家家所需需要的的面積積太大大或太太小的的問題題，又又可以以增加加項(xiàng)目目整體體的可可售面面積，，增加加商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目的整整體利利潤。。比如在在業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃劃時(shí)可可以將將超過過主力力店面面積要要求的的部分分進(jìn)行行分割割，使使之形形成一一些獨(dú)獨(dú)立的的店面面，而而且由由此分分割出出來的的店面面緊鄰鄰主力力店，，可以以分享享其巨巨大人人流量量，店店面的的價(jià)值值自然然非同同尋常常。業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃需需考慮慮的微微觀因因素之之三：：工程程技術(shù)術(shù)條件件在業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃劃時(shí)，，還要要考慮慮所要要引進(jìn)進(jìn)商家家其經(jīng)經(jīng)營的的業(yè)態(tài)態(tài)有何何特殊殊的工工程技技術(shù)要要求，，是否否適合合在本本項(xiàng)目目建筑筑樓層層內(nèi)經(jīng)經(jīng)營。。層高、、柱距距、結(jié)結(jié)構(gòu)負(fù)負(fù)荷、、電氣氣、給給水、、排水水、排排煙、、消防防等方方面都都是業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃時(shí)時(shí)應(yīng)考考慮到到的工工程技技術(shù)條條件。。業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃時(shí)時(shí)綜合合考慮慮各業(yè)業(yè)種的的工程程技術(shù)術(shù)條件件，對(duì)對(duì)于工工程建建設(shè)有有著實(shí)實(shí)際的的指導(dǎo)導(dǎo)意義義。比比如沃沃爾瑪瑪超市市，其其層高高要求求就是是保證證商場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)無無吊頂頂區(qū)域域燈具具底標(biāo)標(biāo)高不不低于于3.7m，甲方方所有有管線線(含支架架、風(fēng)風(fēng)口)的底標(biāo)標(biāo)高不不應(yīng)低低于4.0m；結(jié)構(gòu)構(gòu)負(fù)荷荷方面面，鮮鮮食樓樓層：：1000kg/㎡，非食食品樓樓層：：700kg/㎡㎡。再再比如如規(guī)劃影影院業(yè)業(yè)態(tài)的的時(shí)候候，一一般電電影院院的層層高都都要求求在8-9米之間間。而而普通通電影影院的的層高高也要要求有有8米。如果項(xiàng)項(xiàng)目本本身在在建筑筑上不不具備備這樣樣的層層高條條件，，那么么在業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃中中是不不合適適設(shè)置置電影影院這這一業(yè)業(yè)態(tài)的的。在其他他業(yè)態(tài)態(tài)的規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)中中，餐飲類類的業(yè)業(yè)態(tài)商商家在在規(guī)劃劃引進(jìn)進(jìn)時(shí)還還要考考慮其其供水水、供供氣、、供電電瓦數(shù)數(shù)等是是否合合適；；建筑筑類的的商家家規(guī)劃劃引進(jìn)進(jìn)，要要考慮慮到其其本身身的承承重要要求是是否與與項(xiàng)目目本身身建筑筑相適適應(yīng)等等等。。業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃需需考慮慮的微微觀因因素之之四：：業(yè)種種聚客客能力力聚客能能力強(qiáng)強(qiáng)的商商店對(duì)對(duì)購物物中心心的貢貢獻(xiàn)，，不僅僅僅局局限于于單店店經(jīng)營營業(yè)績績好，，更重重要的的是它它們會(huì)會(huì)吸引引周邊邊商店店的人人流，，形成成整體體良好好的經(jīng)經(jīng)營效效果。。一旦旦經(jīng)營營業(yè)績績效果果開始始顯現(xiàn)現(xiàn)，成成群的的知名名廠商商必定定想辦辦法爭(zhēng)爭(zhēng)取成成為該該購物物中心心的一一員。。所以以在進(jìn)進(jìn)行業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃時(shí)時(shí)要充充分考考慮不不同業(yè)業(yè)種的的聚客客能力力，使使各業(yè)業(yè)種之之間形形成良良性的的互補(bǔ)補(bǔ)。我們通通常認(rèn)認(rèn)為，，大主力力店具具有較較強(qiáng)的的聚客客能力力。比比如大大型超超市、、大型型百貨貨、美美食廣廣場(chǎng)等等。但不同同的主主力店店其聚聚客能能力也也有不不同，，例如如建材材超市市，相相對(duì)于于大型型超市市的聚聚客能能力就就會(huì)弱弱一些些。再如自自助式式KTV，它的的聚客客能力力就不不同于于其它它的業(yè)業(yè)種，，顧客客進(jìn)入入KTV后消費(fèi)費(fèi)就會(huì)會(huì)相對(duì)對(duì)單一一，對(duì)對(duì)于周周邊其其它的的小業(yè)業(yè)態(tài)的的帶動(dòng)動(dòng)也會(huì)會(huì)相對(duì)對(duì)減弱弱。業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃中中要詳詳細(xì)考考量主主力店店的聚聚客能能力。。各業(yè)種種對(duì)于于消費(fèi)費(fèi)的吸吸引力力也會(huì)會(huì)相對(duì)對(duì)不同同。有些業(yè)業(yè)種的的消費(fèi)費(fèi)者層層基本本是全全客層層的，，比如如餐飲飲業(yè)；；有些些消費(fèi)費(fèi)則具具有很很強(qiáng)的的針對(duì)對(duì)性，，比如如服裝裝服飾飾的聚聚客能能力就就會(huì)強(qiáng)強(qiáng)于文文化辦辦公用用品的的聚客客能力力；餐餐飲類類的聚聚客能能力則則強(qiáng)于于電器器類的的。因此，，不同同業(yè)種種的聚聚客能能力也也是業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃的的考慮慮因素素之一一。業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃需需考慮慮的微微觀因因素之之五：：輔助助功能能區(qū)需需求輔助功功能區(qū)區(qū)，是是指在在商業(yè)業(yè)場(chǎng)所所中那那些必必須具具備，，而又又不能能用來來當(dāng)作作商鋪鋪銷售售招商商直接接創(chuàng)造造利潤的的面積積。例例如樓樓梯、、道路路、廁廁所、、休閑閑空地地、設(shè)設(shè)備間間、綠綠化、、停車車場(chǎng)都都屬于于輔助助功能能區(qū)范范圍。。不同同的商商家對(duì)對(duì)商業(yè)業(yè)輔助助功能能都有有不同同的要要求。。如大大型超超市，，就要要求有有一定定面積積的卸卸貨空空間和和停車車場(chǎng)。。例如家家樂福福超市市，就就要求求單體體購物物中心心有1000個(gè)以上上的停停車位位，其其中有有200個(gè)可以以提供供給家家樂福福及其其顧客客專用用。有有些餐餐飲業(yè)業(yè)種要要求有有一定定的設(shè)設(shè)備用用房。。所以商商家的的輔助助功能能需求求是業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃必必須考考慮的的因素素之一一。同同時(shí)時(shí)結(jié)合合購物物中心心原有有的輔輔助區(qū)區(qū)進(jìn)行行業(yè)態(tài)態(tài)的規(guī)規(guī)劃，，有利利于充充分挖挖掘這這些輔輔助空空間的的價(jià)值值，提提升租租金的的水平平。例如樓樓梯附附近的的店面面其租租金水水平相相對(duì)較較高，，這樣樣就可可以安安排一一些租租金承承受能能力較較強(qiáng)的的業(yè)態(tài)態(tài)。業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃需需考慮慮的微微觀因因素之之六：：人流流動(dòng)線線購物中中心空空間價(jià)價(jià)值的的最大大化體體現(xiàn)在在能夠夠吸引引充沛沛的人人流并并使其其在此此區(qū)域域停留留。在進(jìn)行行業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃劃時(shí)應(yīng)應(yīng)與人人流的的規(guī)劃劃充分分結(jié)合合，能夠較較好的的避免免商鋪鋪人流流死角角，并且最最大限限度地地吸引引人流流，使使商鋪鋪價(jià)值值達(dá)到到最大大化?！，F(xiàn)代的的購物物中心心層數(shù)數(shù)越多多，營營業(yè)面面積和和租金金就越越多，，購物物中心心的利利潤和和投資資回報(bào)報(bào)也就就越大大。但但要把把購物物者引引至高高層并并不容容易，，因而而很多多商家家不愿愿意租租用上上面的的樓面面。將將業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃劃與人人流動(dòng)動(dòng)線相相結(jié)合合，有有利于于將顧顧客引引至購購物中中心的的各個(gè)個(gè)樓層層，形形成良良好的的經(jīng)營營氛圍圍，提提升整整場(chǎng)的的租金金水平平。根據(jù)企企業(yè)實(shí)實(shí)力、、經(jīng)營營目標(biāo)標(biāo)、承承受風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能能力等等因素素考慮慮采用用哪種種經(jīng)營營方式式，按按實(shí)際際情況況，一一般可可以采采用自營、、招租租、委委托經(jīng)經(jīng)營管管理三種主主流方方式。。1、自營營（1）購購銷：：商場(chǎng)場(chǎng)自行行進(jìn)貨貨，自自行銷銷售，，自擔(dān)擔(dān)經(jīng)營營風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。（2）保保底抽抽傭：：商場(chǎng)場(chǎng)將場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)一一定面面積的的鋪位位或?qū)９窠唤挥蓪?shí)實(shí)際用用家經(jīng)經(jīng)營，，商場(chǎng)場(chǎng)按該該鋪位位或?qū)９皲N銷售額額的一一定比比例定定期抽抽取傭傭金，，同時(shí)時(shí)雙方方約定定最低低銷售售保底底額，，當(dāng)銷銷售額額低于于該保保底額額時(shí)，，商場(chǎng)場(chǎng)仍按按保底底額的的一定定比例例抽取取傭金金。（3）純純分成成：商商場(chǎng)將將場(chǎng)內(nèi)內(nèi)一定定面積積的鋪鋪位或或?qū)９窆窠挥捎蓪?shí)際際用家家經(jīng)營營，商商場(chǎng)按按該鋪鋪位或或?qū)９窆皲N售售額的的一定定比例例定期期抽取取傭金金，雙雙方不不約定定最低低銷售售保底底額，，共同同經(jīng)營營，共共當(dāng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。三大主主流經(jīng)經(jīng)營方方式經(jīng)營方方式2、招租租商場(chǎng)將將場(chǎng)內(nèi)內(nèi)一定定面積積的鋪鋪位或或?qū)９窆癯鲎庾饨o實(shí)實(shí)際用用家，，商場(chǎng)場(chǎng)獲租租金收收益，，鋪位位或?qū)９竦牡膶?shí)際際用家家負(fù)責(zé)責(zé)經(jīng)營營，獲獲取經(jīng)經(jīng)營收收益，，承擔(dān)擔(dān)經(jīng)營營風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。3、委托托管理理產(chǎn)權(quán)出出售，，在約約定期期限內(nèi)內(nèi)投資資者委委托商商業(yè)管管理公公司統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營，，獲取取穩(wěn)定定的收收益回回報(bào)。。三大主流經(jīng)經(jīng)營方式三大主流經(jīng)經(jīng)營方式對(duì)對(duì)比經(jīng)營方式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)自營開發(fā)商資金回籠快不用承擔(dān)后期風(fēng)險(xiǎn)。1．對(duì)地塊原生的商業(yè)價(jià)值要求較高；2．相對(duì)混亂，很難形成統(tǒng)一的商業(yè)形象；3．不易獲取商業(yè)物業(yè)的增價(jià)值招租1．統(tǒng)一經(jīng)營管理；2．獲取商業(yè)物業(yè)增值價(jià)值。1．資金回收周期長，資金壓力大;2．承擔(dān)后期收益風(fēng)險(xiǎn)；3．承擔(dān)不確定因素所造成的風(fēng)險(xiǎn)。委托經(jīng)營1．開發(fā)商資金回籠快；2．實(shí)際收益放大；3．統(tǒng)一經(jīng)營管理；4．增強(qiáng)投資者信心，促進(jìn)銷售。后期經(jīng)營存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。三大主流經(jīng)經(jīng)營方式適適用情況商業(yè)經(jīng)營管管理能力不不同的企業(yè)業(yè)對(duì)經(jīng)營方方式的選擇擇應(yīng)有所不不同：經(jīng)營方式適用情況自營企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營管理能力自營為主，招租為輔企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營管理能力，但為擴(kuò)大規(guī)模，充實(shí)服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營業(yè)務(wù)以外的商戶作為補(bǔ)充自營為輔，招租為主企業(yè)缺乏商場(chǎng)經(jīng)營管理能力或營業(yè)資金不足全部招租企業(yè)無商場(chǎng)經(jīng)營管理能力委托管理公司經(jīng)營管理企業(yè)無商場(chǎng)經(jīng)營管理能力1、投資資金金回收期預(yù)預(yù)測(cè)項(xiàng)目資金的的有效回收收，可以保保證企業(yè)充充足的流動(dòng)動(dòng)資金，有有效運(yùn)用到到下一項(xiàng)目目中去；2、項(xiàng)目收益益效果預(yù)測(cè)測(cè)收益效果是是企業(yè)成敗敗關(guān)鍵，通通過不同經(jīng)經(jīng)營方式的的效果分析析比較，選選擇最優(yōu)方方案；3、經(jīng)濟(jì)走勢(shì)勢(shì)分析通過包括利利率走勢(shì)、、投資回報(bào)報(bào)率等分析析，判斷選選取何種經(jīng)經(jīng)營方式；；4、風(fēng)險(xiǎn)比較較分析分析商場(chǎng)不不同經(jīng)營方方式所帶來來的風(fēng)險(xiǎn)概概率大小等等。經(jīng)營方式定定位要點(diǎn)香港購物中中心借鑒香港購物中中心的建筑及商商業(yè)規(guī)劃一、城市中中心的購物物中心最多多達(dá)18層，商業(yè)向向空中發(fā)展展，將商業(yè)業(yè)價(jià)值利用用到極致。。香港沒有一一般意義上上的郊區(qū)型型購物中心心，所有購購物中心均均為都市型型購物中心心。都市型型購物中心心以垂直型型為主，商商業(yè)向空間間發(fā)展的特特點(diǎn)比較明明顯。香港港購物中心心絕大多數(shù)數(shù)在3層以上，5－9層的很普遍遍，其中最最高達(dá)到18層。購物中心樓層數(shù)購物中心樓層數(shù)太古廣場(chǎng)5海港城4又一城7時(shí)代廣場(chǎng)12青衣城4朗豪坊13APM8MEGABOX18二、設(shè)計(jì)復(fù)復(fù)合型人流流推動(dòng)結(jié)構(gòu)構(gòu)，地鐵入入口直接與與較高樓層層相連，提提高各樓層層租金收益益水平。香港具有復(fù)復(fù)合型人流流推進(jìn)結(jié)構(gòu)構(gòu)的購物中中心比較有有典型意義義的是太古古廣場(chǎng)。從從人流推進(jìn)進(jìn)結(jié)構(gòu)來說說，太古廣廣場(chǎng)擁有三三個(gè)層面的的人流推進(jìn)進(jìn)系統(tǒng)，同同時(shí)對(duì)多個(gè)個(gè)樓層直接接導(dǎo)入客流流，地鐵口口直接與較較高樓層相相連，使各各樓層感覺覺像都在地地面，從而而提高了各各樓層租金金的收益水水平。人流人流推進(jìn)結(jié)構(gòu)第一層地下層的人流太古廣場(chǎng)地下層與地鐵相連，停車場(chǎng)設(shè)在地下室，地鐵的客流和開私家車的客流從地下進(jìn)入商場(chǎng)。第二是地面層的人流太古廣場(chǎng)由于鄰近巴士站，乘坐巴士的客流從地面進(jìn)入商場(chǎng)。第三是四樓的人流考慮到四樓有酒店和寫字樓，太古廣場(chǎng)于是修建了一條私家路直通四樓，并設(shè)置候車區(qū)，由于四樓基本為開私家車的顧客，消費(fèi)水平強(qiáng)，消費(fèi)能力高，于是四樓也擁有了穩(wěn)定的進(jìn)入商場(chǎng)的人流。三、主力商商家重復(fù)度度高，但購購物中心善善于利用自自身特色形形成優(yōu)勢(shì)。。在同一座城城市、同一一條街道，，兩個(gè)相鄰鄰的購物中中心其經(jīng)營營品牌基本本相同，在在這種情況況下，購物物中心就很很難在經(jīng)營營的商品品品種上，形形成自身獨(dú)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。購物中心““千店一面面”的現(xiàn)象象在香港非非常普遍，，由于香港港購物中心心密度高，，因些香港港購物中心心主力商家家重復(fù)度有有可能是全全世界最高高的，而““千店一面面”現(xiàn)象也也可能是全全世界最突突出的。那么，香港港購物中心心如何在這這種高重復(fù)復(fù)度的主力力商家圈中中，創(chuàng)造自自身獨(dú)特的的經(jīng)營之道道呢？其經(jīng)經(jīng)驗(yàn)就在于于利用自身身特色形成成優(yōu)勢(shì)。如如沙田新城城市廣場(chǎng)的的史諾比開開心樂園，，雖然經(jīng)營營商品與別別的購物中中心基本相相同，但由由于新城市市廣場(chǎng)具有有了獨(dú)特的的史諾比符符號(hào)就具有有不同的購購物樂趣。。此外，還還有海洋特特色的青衣衣城等，香香港購物中中心在“千千店一面””的經(jīng)營環(huán)環(huán)境下，依依靠自身的的特色去形形成個(gè)性區(qū)區(qū)隔。三、美食在在購物中心心總營業(yè)面面積中承租租面積最大大，平均占占總承租面面積的25％以上。在香港購物物中心的規(guī)規(guī)劃當(dāng)中，，餐飲的功功能規(guī)劃得得很全面，，總營業(yè)面面積占到一一個(gè)相當(dāng)大大的比例。。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表表明，在香香港現(xiàn)存的的購物中心心當(dāng)中，餐餐飲平均占占到香港購購物中心總總承租面積積的25％以上。其其中社區(qū)型型購物中心心所占比例例最高，餐餐飲平均占占到總承租租面的28％。區(qū)域型型購物中心心略低，平平均占到總總承租面積積的22％?，F(xiàn)今，隨著著商業(yè)項(xiàng)目目的不斷涌涌現(xiàn)，餐飲飲在購物中中心中所占占的面積比比例越來越越大。四、不要把把餐飲放在在一個(gè)地方方，而是要要多點(diǎn)多層層的休閑餐餐飲。香港購物中中心的餐飲飲設(shè)置一般般采取集中中和分期相相結(jié)合的方方法，多點(diǎn)點(diǎn)多層，讓讓購物中心心的餐飲功功能無處不不在，這樣樣也實(shí)現(xiàn)了了餐飲功能能的休閑化化。購物中心除除了在某一一個(gè)固定的的區(qū)域設(shè)置置美食廣場(chǎng)場(chǎng)，同時(shí)在在多個(gè)樓層層設(shè)置風(fēng)味味餐廳，在在每一層都都設(shè)有飲食食、休閑的的場(chǎng)所，對(duì)對(duì)整個(gè)購物物中心的人人氣、人流流量的帶動(dòng)動(dòng)作用都是是很大的，，從功能分分區(qū)上來說說，這也是是一種更細(xì)細(xì)致、更人人性化的安安排。時(shí)代廣場(chǎng)10-12樓為食通天天，全部為為大型酒樓樓，其他樓樓層也有十十分豐富的的休閑餐飲飲功能，即即便是在負(fù)負(fù)一層，也也有餐飲。。五、不允許許在購物中中心內(nèi)部出出現(xiàn)任何一一條“陰陽陽街”人流布局方方式：主動(dòng)動(dòng)線、副動(dòng)動(dòng)線、店內(nèi)內(nèi)動(dòng)線相結(jié)結(jié)合。主動(dòng)線：主主要考慮整整個(gè)商場(chǎng)人人流在商場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)流動(dòng)的的完整對(duì)流流性，以及及客流在商商場(chǎng)內(nèi)的平平衡流動(dòng)和和到達(dá)各個(gè)個(gè)功能區(qū)域域，類似人人的主動(dòng)脈脈。副動(dòng)線：通通過與主動(dòng)動(dòng)線的連接接，使客流流在商場(chǎng)平平均流動(dòng)，，把顧客盡盡可能送到到每個(gè)商鋪鋪前面，維維持各商鋪鋪客流的平平衡。店內(nèi)動(dòng)線：：展示點(diǎn)，，通過展示示點(diǎn)把最希希望推銷的的商品展示示出來，從從而將顧客客引導(dǎo)到陳陳列區(qū)或交交易區(qū)，完完成客流的的定向引導(dǎo)導(dǎo)功能。陰陽街：在在某些街道道只有一邊邊有商家在在經(jīng)營，另另一邊則無無任何商業(yè)業(yè)氣氛。商業(yè)經(jīng)營的的實(shí)踐表明明：在購物物中心內(nèi)，，“陰陽街街”的經(jīng)營營幾乎沒有有成功的可可能。香港購物中中心的人流動(dòng)線線設(shè)置一、多主力力店原則，，層層都有有核心主力力店，有的的購物中心心每層甚至至于有數(shù)個(gè)個(gè)主力店。。香港購物中中心都是多多層，最高高有18層之多，通通過多主力力店的設(shè)置置，使購物物中心的人人流拉動(dòng)力力達(dá)到最強(qiáng)強(qiáng)。香港有有的購物中中心一層有有數(shù)個(gè)主力力店，如又又一城、海海港城等購購物中心，，某些層級(jí)級(jí)一層甚至至于有三家家以上的主主力店。購物中心名稱主力店海港城連卡佛百貨、惠康超市、嘉禾電影院、玩具反斗城太古廣場(chǎng)連卡佛百貨、瑪莎百貨、西武百貨、UA電影院時(shí)代廣場(chǎng)百佳超市、連卡佛百貨、瑪莎百貨、豐澤電器又一城百佳超市、瑪莎百貨、永安百貨、真冰場(chǎng)、豐澤電器、LOG-ON、生活創(chuàng)庫太古城中心生活創(chuàng)庫、瑪莎百貨、永安百貨、LOG-ON、UA電影院、真冰場(chǎng)、美國冒險(xiǎn)樂園新城市廣場(chǎng)瑪莎百貨、UA電影院、史諾比開心世界、宜家家私二、將主力力店設(shè)置于于購物中心心的兩端，，將一般商商戶設(shè)置于于購物中心心的中部購物中心內(nèi)內(nèi)部的人流流動(dòng)線規(guī)劃劃是購物中中心規(guī)劃的的靈魂。內(nèi)內(nèi)部人流動(dòng)動(dòng)線設(shè)計(jì)的的基本要求求是晝引導(dǎo)導(dǎo)人流經(jīng)過過每一間店店鋪，使每每一間店鋪鋪都擁有足足夠多的人人流，使每每一平方米米的室內(nèi)空空間都能為為購物者創(chuàng)創(chuàng)造愉悅的的體驗(yàn)，使使每一間店店鋪都創(chuàng)造造盡可能多多的營業(yè)額額。購物中心的的人流動(dòng)線線規(guī)劃與地地塊形狀有有關(guān)，與出出入口的設(shè)設(shè)置有關(guān)，，與主力店店的位置安安排有關(guān)。。當(dāng)?shù)貕K形狀狀為長條形形時(shí)，香港港購物中心心的經(jīng)驗(yàn)是是將主力店店設(shè)置于兩兩端，將一一般承租商商戶設(shè)置于于中間的方方式。案例介紹紹：又一一城又一城的的LG1層平面當(dāng)當(dāng)中，其其兩端分分別是香香港唱片片旗艦店店和AMC電影院，，而一般般的承租租商戶則則分布于于中間。。這樣在在兩大主主力店的的拉動(dòng)下下，中間間的一般般承租戶戶就能享享受更多多的人流流，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)資源互互動(dòng)，人人流共享享的目的的。AMC電影院主力店一般商戶Esprit主力店香港唱片主力店一般商戶三、將主主力店設(shè)設(shè)置于購購物中心心中間，，一般商商戶圍繞繞主力店店分布。。全球購物物中心的的造型無無處乎9種類型，，分別是是直線帶帶狀、““L型”、““U“型、集團(tuán)團(tuán)型、””T“型、三角角形、啞啞鈴型、、四方型型和垂直直立體式式。主力店與與一般承承租戶的的動(dòng)線安安排，其其基本原原則在于于利用主主力店與與一般承承租商戶戶的不同同位置，，吸引消消費(fèi)者在在購物中中心內(nèi)做做雙向流流動(dòng)，這這樣才能能獲得最最大的消消費(fèi)效果果。香港比較較常見的的購物中中心造型型除了長長條形的的直線帶帶狀之外外，”L“型和四方方型的也也比較常常見，這這兩種平平面造型型的購物物中心，，其基本本的動(dòng)線線規(guī)劃就就是將主主力店設(shè)設(shè)置在購購物中心心中間，，而一般般承租戶戶則圍繞繞著主力力店呈發(fā)發(fā)散狀分分布。香港購物物中心的的這種勸勸線規(guī)劃劃原則的的精髓在在于：將將主力店店設(shè)置在在中央地地帶，就就能形成成一個(gè)平平面的商商業(yè)核心心，同時(shí)時(shí)積極利利用這個(gè)個(gè)核心作作用的人人流吸引引作用，，達(dá)到人人流聚集集、發(fā)散散的效果果，不僅僅促進(jìn)了了一般承承租商戶戶的經(jīng)營營，也促促進(jìn)了主主力商家家的經(jīng)營營，使購購物中心心商業(yè)元元素之間間實(shí)現(xiàn)良良好的整整體互動(dòng)動(dòng)。一般商戶一般商戶一般商戶一般商戶主力店家家四、設(shè)置置多個(gè)地地鐵出入入口，全全方位引引導(dǎo)人流流，使購購物中心心與地鐵鐵站融為為一體?！，F(xiàn)代購物物中心的的建設(shè)有有兩個(gè)基基本的原原則就是是易達(dá)性性原則和和聚集性性原則，，即要將將購物中中心建在在集客能能力最強(qiáng)強(qiáng)，顧客客最方便便，最容容易到達(dá)達(dá)的地方方。香港港建于地地鐵沿線線的購物物中心，，最主要要的人流流來自于于地鐵，，如何方方便人們們乘坐地地鐵，以以及如何何促使地地鐵的人人流在此此形成聚聚集效應(yīng)應(yīng)，是購購物中心心在設(shè)計(jì)計(jì)的時(shí)候候，就要要重點(diǎn)考考慮的一一個(gè)問題題。香港的眾眾多購物物中心，，在全方方位引導(dǎo)導(dǎo)人流方方面，最最成功的的一種方方式就是是在購物物中心內(nèi)內(nèi)不止設(shè)設(shè)置一個(gè)個(gè)地鐵出出入口，，而是設(shè)設(shè)置幾個(gè)個(gè)地鐵出出入口，，如位于于地鐵青青衣站的的青衣城城就都設(shè)設(shè)有兩個(gè)個(gè)地鐵出出入口。。多個(gè)地鐵鐵出入口口的設(shè)置置，有利利于促進(jìn)進(jìn)購物中中心的整整體經(jīng)營營。如青青衣城在在同一平平面上設(shè)設(shè)置兩個(gè)個(gè)地鐵出出入口，，這樣的的設(shè)計(jì)至至少有兩兩大作用用：1、在地鐵鐵到站后后，有利利于疏導(dǎo)導(dǎo)人流。。當(dāng)人流流過于擁擁擠時(shí)，，則消費(fèi)費(fèi)者購物物頻率不不高，多多出入口口的地鐵鐵設(shè)計(jì)，，有利于于合理分分散人流流，提高高購物機(jī)機(jī)率。2、不同平平面，不不同區(qū)域域的地鐵鐵出入口口設(shè)計(jì)，，在方便便了消費(fèi)費(fèi)者乘坐坐地鐵及及進(jìn)出地地鐵站的的同時(shí)，，還能引引導(dǎo)人流流購物，，在一個(gè)個(gè)購物中中心造就就了兩條條地鐵大大街，兩兩個(gè)地鐵鐵同層，，使更多多街道上上的商戶戶、更多多平面上上的商戶戶，能享享受到地地鐵所帶帶來的人人流和商商機(jī)。購物中心心地鐵出入入口地鐵出入入口五、不把把停車場(chǎng)場(chǎng)只放在在負(fù)一層層，而是是將停車車場(chǎng)進(jìn)行行多樓層層設(shè)置，，進(jìn)行人人流引導(dǎo)導(dǎo)不把停車車場(chǎng)只放放在負(fù)一一層，而而是將停停車場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行多樓樓層布置置，其目目的不僅僅是在城城市中心心，寸土土寸金的的地方創(chuàng)創(chuàng)造更多多的停車車位，而而且停車車場(chǎng)多樓樓層設(shè)置置的結(jié)果果更便于于人流引引導(dǎo)，使使購物中中心人流流的進(jìn)入入途徑和和分布更更加合理理。頂層停車場(chǎng)商場(chǎng)商場(chǎng)商場(chǎng)負(fù)一層停車場(chǎng)六、將美美食廣場(chǎng)場(chǎng)安排在在購物中中心的頂頂樓，形形成吸引引人流的的磁極香港購物物中心對(duì)對(duì)美食的的安排極極為考究究，會(huì)在在一個(gè)面面積較大大的區(qū)域域，形成成一個(gè)專專門的美美食區(qū)美食廣場(chǎng)場(chǎng)位置的的設(shè)定，，各有不不同，如如青衣城城安排在在中庭地地面，時(shí)時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)、旺角角新世紀(jì)紀(jì)等則安安排在頂頂樓將美食廣廣場(chǎng)安排排在頂層層，有香香港購物物中心獨(dú)獨(dú)特的考考慮。美美食廣場(chǎng)場(chǎng)具有““365天的市民民餐桌””的特點(diǎn)點(diǎn)，美食食具有““經(jīng)常性性”的特特點(diǎn)，而而且顧客客在就餐餐前后，，必定會(huì)會(huì)在購物物中心內(nèi)內(nèi)行走，，隨時(shí)都都有可能能購物。。從這個(gè)個(gè)角度來來看，將將美食廣廣場(chǎng)安排排在購物物中心的的頂樓，，是有必必要的。。七、在購購物中心心設(shè)置大大型電視視屏幕，，形成人人流集中中的焦點(diǎn)點(diǎn)效應(yīng)?！，F(xiàn)代購物物中心大大多在主主入口處處設(shè)置大大型露天天廣場(chǎng)，，以達(dá)到到吸引人人流和聚聚集人流流的效果果。香港購物物中心眾眾多，為為吸引人人流，表表達(dá)時(shí)尚尚，在購購物中心心內(nèi)設(shè)置置大型電電視屏幕幕就成為為一種有有效的手手段。八、建筑筑玻璃外外墻進(jìn)行行主題式式設(shè)計(jì)，，讓建筑筑外部形形成消費(fèi)費(fèi)動(dòng)力。。購物中心心外立面面采用玻玻璃幕墻墻材質(zhì)，，在香港港和大陸陸都比較較常見香港購物物中心的的一個(gè)成成功經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)就是：：如何通通過對(duì)玻玻璃幕墻墻的運(yùn)用用，達(dá)到到最佳的的吸引人人流的效效果通過對(duì)比比我們可可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：大陸陸購物中中心的玻玻璃幕墻墻在形成成了一個(gè)個(gè)良好的的建筑觀觀感之后后，并沒沒有營造造出濃郁郁的購物物氣息。。而香港港購物中中心卻充充分利用用了玻璃璃幕墻材材質(zhì)透明明的特點(diǎn)點(diǎn)，將濃濃郁的購購物氣息息充分展展示出來來，形形成了一一個(gè)良好好外部部形象設(shè)設(shè)計(jì)，讓讓路人經(jīng)經(jīng)過此處處，就生生產(chǎn)了進(jìn)進(jìn)入購物物中心的的愿望。。九、將電電影城的的入口設(shè)設(shè)置于首首層，但但是出口口卻設(shè)置置于高層層，引導(dǎo)導(dǎo)人流往往上走。。香港購物物中心設(shè)設(shè)有電影影院非常常普遍，，其成功功之處在在于：部部份購物物中心不不僅把電電影院作作為一種種娛樂投投資，更更利用它它對(duì)人流流的良好好拉動(dòng)作作用，形形成購物物中心內(nèi)內(nèi)的又一一條人流流動(dòng)線。。如又一城城和太古古廣場(chǎng)的的電影院院，就有有意將電電影院的的入口設(shè)設(shè)置在首首層，而而出口卻卻設(shè)置在在較高的的層次，，這樣，，顧客在在一次看看電影的的過程，，就會(huì)形形成一條條相對(duì)完完整的人人流動(dòng)線線，通過過增加人人的流動(dòng)動(dòng)，增加加購物中中心商品品的消費(fèi)費(fèi)。電影放映映廳首層電影影院入口口處首層電影影院出口口處十、巨大大的、可可愛的卡卡通公仔仔擺在交交叉路口口，將人人流引向向購物中中心。由于地鐵鐵傭有多多個(gè)出口口，人流流瞬間即即分散。。香港購購物在如如何吸引引人流的的技巧方方面，創(chuàng)創(chuàng)意很多多，而且且很富親親和力。。案例：APM購物中心在地鐵的交叉叉路口設(shè)巨大的公仔仔吸引眼球創(chuàng)作型公仔個(gè)性化、特色化公仔身上有很很大的購物中心標(biāo)識(shí)識(shí)購物中心的“小使者”市民、游人與與公仔拍照、合影購物中心最好的宣傳購物中心卡通公仔接近了購物中中心與地鐵站之間的的距離人流動(dòng)線設(shè)置置十一、自動(dòng)扶扶梯口設(shè)置引引導(dǎo)性廣告，，吸引人流按按照其引導(dǎo)的的方向走。在自動(dòng)扶梯口口擺放主力店店廣告招牌的的方式很普遍遍。在購物中心的的中庭懸掛商商戶的廣告招招牌。十二、充分發(fā)發(fā)揮街鋪的聚聚客作用，設(shè)設(shè)計(jì)盡可能多多的街鋪以營營造商業(yè)氣氛氛?，F(xiàn)代購物中心心的商鋪以封封閉式為主，，如封閉式的的商業(yè)街和錯(cuò)錯(cuò)落在商場(chǎng)各各層的各式各各樣的商鋪等等。但開放式式的傳統(tǒng)街鋪鋪，直接面對(duì)對(duì)消費(fèi)人群，，還是具有相相當(dāng)?shù)奈α?，?duì)營造街街區(qū)商業(yè)氣氛氛起著很重要要的作用。購物中心是不不是要有開放放式街鋪，以以及開放式街街鋪與封閉式式街鋪共同存存在的矛盾如如何協(xié)調(diào)，是是發(fā)展購物中中心一直在探探討的問題。。由于香港人口口密度大，商商場(chǎng)周邊流動(dòng)動(dòng)人口密集或或靠近住宅區(qū)區(qū)，有一些購購物中心，因因地制宜地在在沿街或沿住住宅面設(shè)置了了街鋪，并取取得了成功。。十三、頂樓設(shè)設(shè)置特色化，，讓顧客情不不自禁往上走走。美食廣場(chǎng)大型電視屏幕幕電影城娛樂項(xiàng)目：玩玩具反斗城、、溜冰場(chǎng)、冒冒險(xiǎn)樂園、兒兒童樂園等香港購物中心心提高購買率率及創(chuàng)造愉悅購購物感受的策策略一、層層退縮縮的中庭設(shè)計(jì)計(jì)，讓顧客的的空間感受最最佳化。從第一層開始始，隨著層次次向上延伸，，弧形的半徑徑也按比例依依次延長，形形成層層依次次向后退縮的的環(huán)繞中庭的的弧形回廊。。這樣的設(shè)計(jì)使使顧客感覺到到購物中心內(nèi)內(nèi)部的空間很很開闊，進(jìn)入入商場(chǎng)馬上有有一種豁然開開朗的感覺，，心情愉悅，，激起顧客在在商場(chǎng)購物、、休閑的欲望望。雖然犧牲一定定的商鋪面積積，但隨著樓樓層的往上，，環(huán)繞回廊上上面向中庭的的商鋪面積也也依次增加，，開發(fā)商獲得得了更多更具具商業(yè)價(jià)值的的一線商鋪，，同時(shí)提升了了整個(gè)購物中中心的購物環(huán)環(huán)境。購物區(qū)購物區(qū)購物區(qū)走道走道走道二、大量運(yùn)用用弧形動(dòng)線，，創(chuàng)造購物中中心豐富的視視覺空間和愉愉快的購物體體驗(yàn)。人流動(dòng)線在設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意意兩個(gè)方面的的要求：1、應(yīng)突出購物物中心內(nèi)部空空間的可視性性，從而起到到引導(dǎo)公共購購物的作用，，營造空間的的安全感和舒舒適感覺。2、應(yīng)強(qiáng)調(diào)交通通組織的引導(dǎo)導(dǎo)性，讓顧客客能很容易到到達(dá)商場(chǎng)的各各個(gè)區(qū)域，只只有顧客能看看到、走到的的地方才能產(chǎn)產(chǎn)生好的效益益。透過圓弧形動(dòng)動(dòng)線，能讓顧顧客視野的延延伸性更強(qiáng)，，可視性更強(qiáng)強(qiáng)，單店的能能見率更高，，便于顧客到到達(dá)店面?；』⌒蝿?dòng)線被很很多香港購物物中心廣泛采采用，如又一一城、太古廣廣場(chǎng)等。三、不讓主力力店占據(jù)一整整層的面積，，而是要讓它它同一店鋪多多層分布。香港的購物中中心往往不會(huì)會(huì)讓核心主力力店占滿某一一整層，而是是同時(shí)占據(jù)幾幾個(gè)層面的一一部分，一般般都小于該層層的二分之一一。這樣的布布置可以讓主主力店在多個(gè)個(gè)層面發(fā)揮作作用，匯聚和和引導(dǎo)人流到到達(dá)更多的層層面，提高同同層的其他小小商鋪的商業(yè)業(yè)價(jià)值。案例：又一城城的AMC電影院頒布在在三層、海港港城的”連卡卡佛“分布在在三個(gè)層面、、太古廣場(chǎng)的的”生活創(chuàng)庫庫“分布在四四個(gè)層面，而而SEIBU分布在兩個(gè)層層面、荃灣廣廣場(chǎng)的”吉之之島“分布在在四個(gè)層面，，瑪莎百貨幾幾個(gè)在每個(gè)購購物中心都有有兩個(gè)以上的的層面。商鋪連卡佛百貨連卡佛百貨連卡佛百貨連卡佛百貨四、平面商業(yè)業(yè)分布不設(shè)商商品專屬區(qū)，，而是實(shí)行混混業(yè)經(jīng)營?，F(xiàn)代購物中心心的商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)營區(qū)域的的劃分，主張張集中與分散散相結(jié)合。成成功的購物中中心大都采用用混業(yè)經(jīng)營與與分區(qū)經(jīng)營并并軌的方法。。即在大的類類別和大的經(jīng)經(jīng)營品種上，，劃分一條基基本的界線，，以區(qū)域和經(jīng)經(jīng)營層及作為為劃分。在這這一前提下又又采用比較靈靈活的、適應(yīng)應(yīng)變化的、相相對(duì)松散的混混業(yè)經(jīng)營方法法。五、同一個(gè)購購物中心不同同檔次商品共共存，將不同同價(jià)位的商品品分別設(shè)置