哈爾濱寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告TOC\o"1-5"\h\z\u一、哈爾濱寫(xiě)字樓的發(fā)展歷史 2（一）辦公樓的公有化——國(guó)有分配制 2（二）政府機(jī)構(gòu)改革促進(jìn)了寫(xiě)字樓的市場(chǎng)化 4（三）哈埠賓館——寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的后起之秀 7（四）民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展推動(dòng)了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的繁榮 9（五）開(kāi)發(fā)區(qū)打造新經(jīng)濟(jì)，寫(xiě)字樓演繹CBD 10二、哈爾濱寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 11（一）哈埠寫(xiě)字樓辦公區(qū)域的劃分 11（二）哈埠寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)供給形態(tài)的劃分 11（三）各區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租售情況的調(diào)查 121、南崗中心區(qū) 12（1）南崗中心區(qū)寫(xiě)字樓租售價(jià)位調(diào)查 13（2）南崗中心區(qū)賓館寫(xiě)字間租賃價(jià)格情況 13（3）南崗中心區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)配套情況調(diào)查 14（4）南崗中心區(qū)寫(xiě)字樓客戶(hù)特征： 15A、南崗中心區(qū)寫(xiě)字樓客戶(hù)調(diào)查 15B、寫(xiě)字樓客戶(hù)企業(yè)性質(zhì) 16C、寫(xiě)字樓用戶(hù)企業(yè)規(guī)模 172、省政府中心區(qū) 17（1）省政府中心區(qū)寫(xiě)字樓租售價(jià)位調(diào)查 17（2）省政府中心區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)配套情況調(diào)查 18（3）省政府中心區(qū)寫(xiě)字樓客戶(hù)特征 19A、省政府中心區(qū)寫(xiě)字樓客戶(hù)調(diào)查 19B、寫(xiě)字樓客戶(hù)企業(yè)性質(zhì) 21C、寫(xiě)字樓客戶(hù)企業(yè)規(guī)模 213、開(kāi)發(fā)區(qū)南崗集中區(qū) 22（1）開(kāi)發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)寫(xiě)字樓租售價(jià)位調(diào)查 22（2）開(kāi)發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)賓館寫(xiě)字間租賃價(jià)格調(diào)查 22（3）開(kāi)發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)配套情況調(diào)查 23（4）開(kāi)發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)寫(xiě)字樓客戶(hù)特征 23A、地王大廈投資型客戶(hù)分析 23B、開(kāi)發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)寫(xiě)字樓客戶(hù)企業(yè)性質(zhì) 24C、寫(xiě)字樓客戶(hù)企業(yè)規(guī)模 244、道里中心區(qū) 25（1）道里中心區(qū)寫(xiě)字樓租售價(jià)位調(diào)查 26（2）道里中心區(qū)賓館寫(xiě)字間租賃價(jià)格調(diào)查 26（3）道里中心區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)配套情況調(diào)查 26（4）道里中心區(qū)寫(xiě)字樓客戶(hù)特征 27A、道里中心區(qū)寫(xiě)字樓客戶(hù)調(diào)查 27B、道里中心區(qū)寫(xiě)字樓客戶(hù)企業(yè)性質(zhì) 27三、哈爾濱寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論分析 28（一）企業(yè)選擇寫(xiě)字樓的特征 281、新辦小企業(yè)首選住宅辦公 282、有實(shí)力的服務(wù)性行業(yè)開(kāi)始注重企業(yè)形象 293、星級(jí)賓館酒店成為寫(xiě)字樓租客的附加選擇 29（二）寫(xiě)字樓—高首付高利率帶來(lái)高成本 29（三）會(huì)展經(jīng)濟(jì)將帶動(dòng)CBD寫(xiě)字樓旺銷(xiāo) 30（四）開(kāi)發(fā)區(qū)寫(xiě)字樓客戶(hù)的特征 311、對(duì)寫(xiě)字樓的要求普遍較高 312、大面積租購(gòu)的企業(yè)開(kāi)始增多 31（五）哈爾濱寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)———售價(jià)租金整體回落 311、哈爾濱本土企業(yè)購(gòu)買(mǎi)力不足 322、金融政策始終沒(méi)有放開(kāi) 323、政府對(duì)企業(yè)相關(guān)政策不清晰 32一、哈爾濱寫(xiě)字樓的發(fā)展歷史哈爾濱是金、清兩代王朝的發(fā)祥地。公元1115年，金代在上京（哈爾濱阿城市）建都。19世紀(jì)末，哈爾濱已出現(xiàn)村屯數(shù)十個(gè)，居民約3萬(wàn)人，交通、貿(mào)易、人口等經(jīng)濟(jì)因素開(kāi)始膨脹,為城市的形成與發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。1896年至1903年，隨著中東鐵路建設(shè)，工商業(yè)及人口開(kāi)始在哈爾濱一帶聚集。中東鐵路建成時(shí)，哈爾濱已經(jīng)形成近代城市的雛形。20世紀(jì)初，哈爾濱已成為國(guó)際性商埠，先后有33個(gè)國(guó)家的16萬(wàn)余僑民聚集這里，16個(gè)國(guó)家在此設(shè)領(lǐng)事館。與此同時(shí)，中國(guó)民族資本也有了較大發(fā)展，建立起哈爾濱在當(dāng)時(shí)的北滿(mǎn)經(jīng)濟(jì)中心和國(guó)際都市地位。隨著經(jīng)濟(jì)的繁榮，哈爾濱自1896年開(kāi)始興建了眾多的歐式寫(xiě)字樓，形成了最早的辦公樓群，解放以后這些辦公樓又統(tǒng)一歸國(guó)家所有。（一）辦公樓的公有化——國(guó)有分配制新中國(guó)成立以后，政府通過(guò)沒(méi)收敵偽房地產(chǎn)和住宅的方式，迅速確定了辦公樓及住宅的國(guó)有化基礎(chǔ)；并將這些辦公樓及住宅分配給政府機(jī)關(guān)和國(guó)家職工。建國(guó)后哈爾濱政府接管辦公樓分配表建設(shè)時(shí)間原使用機(jī)構(gòu)現(xiàn)使用機(jī)構(gòu)地址1909年俄國(guó)僑民會(huì)教育書(shū)店道里區(qū)中央大街122號(hào)1912年橫濱正金銀行黑龍江省美術(shù)館道里區(qū)地段街133號(hào)1923年英國(guó)匯豐銀行中國(guó)銀行哈爾濱分行道里區(qū)兆麟街37號(hào)1932年滿(mǎn)洲中央銀行中國(guó)工商銀行田地支行道里區(qū)田地街115號(hào)1906年中東鐵路管理局哈爾濱鐵路局南崗區(qū)西大直街51號(hào)1925年南滿(mǎn)鐵路駐哈辦事處哈爾濱鐵路公安局南崗區(qū)紅軍街108號(hào)1902年華俄道勝銀行黑龍江省工商聯(lián)合會(huì)南崗區(qū)紅軍街77號(hào)1907年中東鐵路中央電話(huà)局鐵路中心醫(yī)院辦公樓南崗區(qū)銀行街31號(hào)1920年蘇僑音樂(lè)專(zhuān)科學(xué)校黑龍江省外事辦公室南崗區(qū)奮斗路292號(hào)1922年吉黑郵政管理局黑龍江省郵電管理局南崗區(qū)民益街100號(hào)1928年銀行農(nóng)業(yè)銀行道外支行道外區(qū)北四道街18號(hào)1936年哈爾濱弘報(bào)會(huì)館黑龍江日?qǐng)?bào)社道里區(qū)經(jīng)緯街5號(hào)1925年哈爾濱萬(wàn)國(guó)儲(chǔ)蓄會(huì)哈爾濱教育委員會(huì)道里區(qū)中央大街1號(hào)1923年德國(guó)領(lǐng)事館省供銷(xiāo)合作聯(lián)合社道里區(qū)西二道街6號(hào)1920年丹麥領(lǐng)事館市文學(xué)藝術(shù)界聯(lián)合會(huì)道里區(qū)田地街89號(hào)隨著新中國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，國(guó)家也開(kāi)始集中建設(shè)辦公樓及工商業(yè)用房，形成了一些設(shè)計(jì)和功能比較簡(jiǎn)樸，但施工質(zhì)量較高的建筑。這些房地產(chǎn)投資都是在國(guó)家高度統(tǒng)一的計(jì)劃體制下完成的，是集中投資建設(shè)的結(jié)果。到1979年，我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)投資90%以上是來(lái)自中央和地方政府的財(cái)政撥款，政府基本上是房地產(chǎn)產(chǎn)品的惟一供給者。（二）政府機(jī)構(gòu)改革促進(jìn)了寫(xiě)字樓的市場(chǎng)化1978年12月中共十一屆三中全會(huì)以后，政府在1982年、1988年、1993年和1998年進(jìn)行了四次大的機(jī)構(gòu)改革和行政體制改革。1982年的第一次改革，是一次有益的探索，加快了干部隊(duì)伍的年輕化，但沒(méi)有觸動(dòng)高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理體制，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)政府職能的轉(zhuǎn)變。1988年的第二次政府機(jī)構(gòu)改革首次提出了轉(zhuǎn)變政府職能的要求，強(qiáng)調(diào)政府的經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)要從直接管理轉(zhuǎn)變?yōu)橐蚤g接管理為主，強(qiáng)化宏觀管理職能，淡化微觀管理。改革的重點(diǎn)是那些與經(jīng)濟(jì)體制改革關(guān)系密切的經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)。黑龍江省及哈爾濱市政府機(jī)關(guān)在1988年的改革中開(kāi)始精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，省市部分委辦廳局開(kāi)始合并，重復(fù)性的處室按計(jì)劃精簡(jiǎn)，被精簡(jiǎn)下來(lái)的處室隨即轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)實(shí)體的專(zhuān)業(yè)公司，并配有相應(yīng)的行政級(jí)別，兼有政府權(quán)利，依舊在政府機(jī)關(guān)辦公樓內(nèi)無(wú)償使用寫(xiě)字間辦公。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，配有政府權(quán)利的國(guó)企專(zhuān)業(yè)公司形成了行業(yè)壟斷，發(fā)展迅猛，經(jīng)濟(jì)效益巨增。90年代初，這些公司逐漸開(kāi)始興建自己的寫(xiě)字樓，并陸續(xù)從政府機(jī)關(guān)的辦公樓內(nèi)遷出。90年代初國(guó)企專(zhuān)業(yè)公司興建的部分寫(xiě)字樓（現(xiàn)已對(duì)外租賃）所在區(qū)域?qū)懽謽敲Q(chēng)地址所屬單位政府主管部門(mén)南崗區(qū)汽車(chē)大廈東大直街96號(hào)哈爾濱汽車(chē)工業(yè)總公司市政府汽車(chē)工業(yè)辦公室南崗區(qū)CMEC大廈東大直街98號(hào)黑龍江省機(jī)械設(shè)備進(jìn)出口公司黑龍江省機(jī)械工業(yè)委員會(huì)南崗區(qū)中石大廈東大直街100號(hào)中國(guó)石油哈爾濱銷(xiāo)售公司國(guó)務(wù)院石油工業(yè)部直屬南崗區(qū)金融大廈紅軍街24號(hào)哈爾濱市人民銀行中國(guó)人民銀行沈陽(yáng)中心行南崗區(qū)宣信辦公樓宣信街27號(hào)省政府體改委黑龍江省人民政府南崗區(qū)中海大廈宣化街110號(hào)黑龍江海外發(fā)展總公司黑龍江計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會(huì)南崗區(qū)國(guó)際公司大廈中宣街20號(hào)黑龍江省國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作公司黑龍江省人民政府南崗區(qū)龍邦大廈一曼街188號(hào)東煤集團(tuán)黑龍江省煤炭工業(yè)管理局南崗區(qū)新發(fā)展大廈果戈里大街328號(hào)黑龍江鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)聯(lián)營(yíng)公司黑龍江省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理局南崗區(qū)海葳大廈果戈里大街21號(hào)黑龍江省高等級(jí)公路工程公司黑龍江省公路局南崗區(qū)北國(guó)飯店果戈里大街327號(hào)黑龍江省燃料總公司黑龍江省物資局道理區(qū)遠(yuǎn)東大廈友誼路392號(hào)省國(guó)際工程技術(shù)合作集團(tuán)股份有限公司黑龍江省人民政府道外區(qū)龍菜大廈景陽(yáng)街248號(hào)黑龍江省蔬菜公司黑龍江省供銷(xiāo)社道外區(qū)星河大廈景陽(yáng)街181號(hào)黑龍江省農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料公司黑龍江省供銷(xiāo)社香坊區(qū)外貿(mào)大廈珠江路106號(hào)省級(jí)12家專(zhuān)業(yè)進(jìn)出口公司黑龍江省對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)廳香坊區(qū)外貿(mào)糧油大廈中山路122號(hào)黑龍江糧油食品（集團(tuán)）進(jìn)出口公司黑龍江省對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)廳1993年政府的第三次機(jī)構(gòu)改革是在確立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的背景下進(jìn)行的，它的核心任務(wù)是在推進(jìn)經(jīng)濟(jì)體制改革、建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，建立起有中國(guó)特色的、適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的行政管理體制。根據(jù)改革方案，政府組成部門(mén)、直屬機(jī)構(gòu)、辦事機(jī)構(gòu)要減少27個(gè)，人員減少20%。黑龍江省及哈爾濱市政府直屬機(jī)關(guān)在這次的機(jī)構(gòu)改革中相繼撤消了省市的化工局、物資局、電業(yè)局、郵電管理局等機(jī)關(guān)單位，被撤消的機(jī)關(guān)與政府脫鉤轉(zhuǎn)制為集團(tuán)企業(yè)，逐步縮減財(cái)政性撥款，實(shí)行獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)合算，自負(fù)盈虧。第三次機(jī)構(gòu)改革后，哈爾濱市在短暫的幾年里出現(xiàn)了上百家國(guó)有專(zhuān)業(yè)公司，并隨著政府機(jī)關(guān)超編人員的分流，各家公司的員工人數(shù)逐步地?cái)U(kuò)大，繼而成立了若干專(zhuān)項(xiàng)的子公司，導(dǎo)致辦公環(huán)境越來(lái)越擁擠，許多國(guó)有專(zhuān)業(yè)公司的子公司開(kāi)始選擇租賃寫(xiě)字樓或賓館辦公。自1994年起，哈爾濱寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)逐漸活躍起來(lái)，擁有自家寫(xiě)字樓的企業(yè)也看好市場(chǎng)機(jī)會(huì)將空置的寫(xiě)字間出租給剛起步的新公司。1998年政府開(kāi)始了第四次機(jī)構(gòu)改革和經(jīng)濟(jì)體制改革，改革的目標(biāo)是：建立辦事高效、運(yùn)轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)、行為規(guī)范的政府行政管理體系，完善國(guó)家公務(wù)員制度，建設(shè)高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)化行政管理隊(duì)伍，逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的有中國(guó)特色的政府行政管理體制。第四次改革之后，政府原有的機(jī)構(gòu)僅保留了財(cái)政、教育、衛(wèi)生、公安、民政、建設(shè)、人民銀行、農(nóng)業(yè)、交通、勞動(dòng)、人事等部門(mén)，其余機(jī)構(gòu)全部撤消，其管理職能均劃歸到新組建的經(jīng)貿(mào)委和發(fā)改委等部門(mén)。第四次改革對(duì)以往黑龍江省及哈爾濱政府改制的企業(yè)沖擊巨大，除電信、金融、電力、石油、煙草等少數(shù)國(guó)家壟斷企業(yè)仍然可以良性運(yùn)轉(zhuǎn)擴(kuò)大發(fā)展之外，像外貿(mào)、煤炭、物資、林業(yè)、機(jī)械、冶金、紡織、土畜產(chǎn)、供銷(xiāo)等原政府轉(zhuǎn)制的企業(yè)公司均失去壟斷地位，經(jīng)營(yíng)舉步為艱，大量的工作人員陸續(xù)下崗。為了扭轉(zhuǎn)被動(dòng)的局面維持生計(jì)，大多數(shù)虧損企業(yè)公司利用自己辦公地理位置優(yōu)越的條件開(kāi)始將自用的寫(xiě)字樓出租，如地處省政府辦公區(qū)的原國(guó)防科工委、機(jī)械工業(yè)廳、對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易廳、國(guó)際公司均將大部分寫(xiě)字間整層出租。至此，原政府機(jī)構(gòu)及國(guó)有企業(yè)辦公樓在哈爾濱寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)上占有了相當(dāng)大的比例，由于其均處于COD之內(nèi)，在地理位置上極其優(yōu)越，租賃情況一直看好。（三）哈埠賓館——寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的后起之秀哈爾濱市在改革開(kāi)放以前的高檔賓館均由省市政府接待辦公室和旅游局直接管理，普通賓館由商業(yè)局統(tǒng)一管理，賓館的建設(shè)維護(hù)由財(cái)政性撥款解決。改革開(kāi)放前，高檔賓館除接待外國(guó)來(lái)賓及中央、省外政府官員及政府大型會(huì)議代表之外，均不對(duì)外營(yíng)業(yè)。改革開(kāi)放前省市政府管理的賓館一覽表賓館名稱(chēng)地址主管單位花園邨賓館南崗區(qū)海關(guān)街2號(hào)黑龍江省政府接待辦公室和平邨賓館南崗區(qū)中山路171號(hào)黑龍江省委辦公廳北方大廈南崗區(qū)花園街403號(hào)黑龍江省政府接待辦公室哈爾濱國(guó)際旅行社賓館南崗區(qū)紅軍街25號(hào)黑龍江省外事辦公室哈爾濱華僑飯店南崗區(qū)紅軍街72號(hào)哈爾濱市旅游局友誼宮賓館道里區(qū)友誼路263號(hào)哈爾濱市政府接待辦公室馬迭爾賓館道里區(qū)中央大街89號(hào)哈爾濱市旅游局天鵝飯店香坊區(qū)中山路95號(hào)黑龍江省接待辦公室改革開(kāi)放以后，哈爾濱市加快了經(jīng)濟(jì)建設(shè)的步伐，省市政府機(jī)關(guān)及國(guó)有企業(yè)開(kāi)始興辦第三產(chǎn)業(yè)，一時(shí)間幾乎所有的省市機(jī)關(guān)及事業(yè)單位和國(guó)有企業(yè)以及駐哈中直單位都建立了勞動(dòng)服務(wù)公司，并以第三產(chǎn)業(yè)為主展開(kāi)經(jīng)營(yíng)，結(jié)合哈爾濱的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)建立了眾多的星級(jí)賓館。改革開(kāi)放后哈爾濱興建的國(guó)有（部分）星級(jí)賓館賓館名稱(chēng)地址服務(wù)等級(jí)投資單位黑龍江林苑賓館道里區(qū)田地街118號(hào)★★★黑龍江省森工總局哈爾濱望江賓館道里區(qū)河圖街175號(hào)★★★大慶石油化工總廠哈爾濱星河賓館道外區(qū)承德街186號(hào)★★★省生產(chǎn)資料總公司哈爾濱秀水賓館南崗區(qū)果戈里大街174號(hào)★★★市經(jīng)濟(jì)協(xié)作委員會(huì)哈爾濱鑫鑫賓館南崗區(qū)東大直街108號(hào)★★黑龍江省國(guó)家稅務(wù)局八一賓館南崗區(qū)文廟街9號(hào)★★★黑龍江省軍區(qū)哈爾濱天竹賓館南崗區(qū)松花江街6號(hào)★★★哈爾濱鐵路局哈爾濱龍運(yùn)賓館南崗區(qū)春申街28號(hào)★★★哈爾濱公路客運(yùn)公司哈爾濱大慶賓館南崗區(qū)國(guó)民街23號(hào)★★★大慶市人民政府哈爾濱藍(lán)天賓館南崗區(qū)中山路169號(hào)★★空軍016部隊(duì)黑龍江銀河賓館南崗區(qū)中山路252號(hào)★★★★黑龍江省物資局帕弗爾賓館南崗區(qū)郵政街★★★★黑龍江省電力工業(yè)局龍門(mén)大廈南崗區(qū)鐵路街★★★黑龍江省旅游局這些賓館最初的經(jīng)營(yíng)對(duì)象只是以招待全國(guó)各地系統(tǒng)內(nèi)兄弟單位為主，入住率不是很高，但隨著經(jīng)濟(jì)的放開(kāi)，全國(guó)各地的廠礦企業(yè)紛紛進(jìn)入哈埠市場(chǎng)設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，賓館開(kāi)始對(duì)外常年出租寫(xiě)字間，收益頗豐。由于許多賓館都是政府機(jī)關(guān)及企業(yè)投資開(kāi)辦的，所以在租賃寫(xiě)字間的客源方面具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，很多外地企業(yè)駐哈機(jī)構(gòu)幾乎都是租賃當(dāng)?shù)仃P(guān)系單位的賓館，如：銀河賓館隸屬于省物資局，來(lái)自全國(guó)各地的建材、鋼鐵企業(yè)的辦事機(jī)構(gòu)都因與省物資局有著直接的業(yè)務(wù)關(guān)系而常年租賃銀河賓館的寫(xiě)字間開(kāi)展業(yè)務(wù)。為了能夠吸引到更多的外埠企業(yè)駐哈機(jī)構(gòu)租賃寫(xiě)字間，各家賓館都開(kāi)始進(jìn)行內(nèi)部裝修并建立商務(wù)中心及娛樂(lè)配套設(shè)施，逐漸向國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化商務(wù)酒店的方向發(fā)展。（四）民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展推動(dòng)了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的繁榮改革開(kāi)放中期，哈爾濱民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅猛，松雷集團(tuán)、鐵力集團(tuán)、哈磁集團(tuán)、東方集團(tuán)、相繼建造了自用寫(xiě)字樓，在改善了自身企業(yè)辦公環(huán)境的基礎(chǔ)上，開(kāi)始將空置的寫(xiě)字間推向租賃市場(chǎng)，尤其是東方集團(tuán)的寫(xiě)字樓，由于地處省委辦公區(qū)的花園街，毗鄰秋林商圈，地理位置優(yōu)越，出租率達(dá)到了90%。民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展逐漸推動(dòng)了哈爾濱市經(jīng)濟(jì)格局的改變，目前哈爾濱民營(yíng)企業(yè)總數(shù)達(dá)到了2300余家，相對(duì)地?cái)U(kuò)大了哈爾濱寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求。2000年始，由于民營(yíng)企業(yè)發(fā)展空間的壯大，民營(yíng)企業(yè)開(kāi)始大規(guī)模建造寫(xiě)字樓，如人和集團(tuán)、圣泰制藥、歐替藥業(yè)、濟(jì)仁藥業(yè)、金都普樂(lè)實(shí)業(yè)、億陽(yáng)集團(tuán)、新中新電子、光宇集團(tuán)相繼建成了自己的寫(xiě)字樓，以寫(xiě)字樓為標(biāo)識(shí)樹(shù)立自己的企業(yè)形象，并為擴(kuò)大企業(yè)影響，產(chǎn)生聚集效應(yīng)，面向中小民營(yíng)企業(yè)租賃部分寫(xiě)字間，以寫(xiě)字樓為聚焦點(diǎn)，形成多個(gè)民營(yíng)企業(yè)園區(qū)開(kāi)始享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策。（五）開(kāi)發(fā)區(qū)打造新經(jīng)濟(jì)，寫(xiě)字樓演繹CBD哈爾濱開(kāi)發(fā)區(qū)是由國(guó)家級(jí)哈爾濱經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和國(guó)家級(jí)哈爾濱高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)于2001年11月合并組成。哈經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)分別創(chuàng)建于1991年和1988年，分別于1991年1993和年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。現(xiàn)集中區(qū)規(guī)劃總面積30.7平方公里。設(shè)有南崗、哈平路和迎賓路三個(gè)集中區(qū)。南崗集中區(qū)主要作為高新技術(shù)項(xiàng)目孵化和企業(yè)研發(fā)基地，金融、保險(xiǎn)、中介服務(wù)、餐飲、旅游、文化、休閑、娛樂(lè)中心，國(guó)內(nèi)外著名大公司總部及駐哈分支機(jī)構(gòu)的集中地；1989年11月，哈爾濱開(kāi)發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)興建了第一座寫(xiě)字樓，即：“哈爾濱高科技創(chuàng)業(yè)中心”。此后，隨著南崗集中區(qū)的發(fā)展，大批的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)始進(jìn)入，在這一時(shí)期相繼建成了哈氣辦公樓、四海寫(xiě)字樓、中國(guó)移動(dòng)綜合樓、開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)綜合樓等。1994年之后，眾多的國(guó)內(nèi)外高科技企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策的吸引下進(jìn)入開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)，寫(xiě)字樓的需求迅速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也看好這個(gè)時(shí)機(jī)紛紛進(jìn)入開(kāi)發(fā)區(qū)興建寫(xiě)字樓及住宅。通過(guò)十余年的建設(shè)，開(kāi)發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成了巨大的規(guī)模，尤其是南崗集中區(qū)自1994年起相繼建成了遠(yuǎn)東商務(wù)中心、萬(wàn)寶大廈、樂(lè)業(yè)大廈、華輝商貿(mào)中心等多座寫(xiě)字樓。目前，開(kāi)發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)有中國(guó)銀行開(kāi)發(fā)區(qū)支行等各有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)7家；保險(xiǎn)公司3家，投資類(lèi)咨詢(xún)公司14家；通訊類(lèi)企業(yè)17家；中介服務(wù)機(jī)構(gòu)26家；餐飲類(lèi)企業(yè)121家；交通運(yùn)輸企業(yè)69家；貿(mào)易類(lèi)企業(yè)282家；科技型企業(yè)504家，還有已建成及即將完工的華風(fēng)世貿(mào)廣場(chǎng)、福斯特大廈、星河國(guó)際、中融國(guó)際大廈、盟科匯及景觀新都市等可利用的房產(chǎn)61處，更有著四通八達(dá)的交通干線(xiàn)。經(jīng)過(guò)10年的發(fā)展，開(kāi)發(fā)區(qū)具備了建設(shè)城市CBD的雛形。二、哈爾濱寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀（一）哈埠寫(xiě)字樓辦公區(qū)域的劃分哈爾濱市原有的寫(xiě)字樓分布比較集中，主要分布在哈站地區(qū)、秋林商圈、省政府、道里中心區(qū)四大區(qū)域，2004年初期則呈現(xiàn)出東移趨勢(shì)，尤以會(huì)展中心為龍頭的開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)3年內(nèi)將會(huì)有多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)。從目前的寫(xiě)字樓分布的情況和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，寫(xiě)字樓區(qū)域大體可劃分為：南崗中心區(qū)、道里中心區(qū)、省政府中心區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)四大部分，松北新區(qū)、群力新區(qū)、平房區(qū)占有的比例較小，暫不具備規(guī)模。寫(xiě)字樓分布區(qū)域劃分明細(xì)表分布區(qū)域劃分范圍南崗中心區(qū)哈站地區(qū)-秋林地區(qū)-煙廠地區(qū)-宣化地區(qū)-教化地區(qū)-和興地區(qū)；省政府中心區(qū)和平路-中山路-中宣街-文府街-文治街-文政街-文昌街開(kāi)發(fā)南崗集中區(qū)贛水路-民航路-鴻翔路-衡山路-珠江路-嵩山路-紅旗大街-湘江路-閩江路-海河路-遼河路-淮河路-黃河路；道里中心區(qū)經(jīng)緯街-地段街-友誼路-哈藥路-新陽(yáng)路；（二）哈埠寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)供給形態(tài)的劃分哈爾濱寫(xiě)字樓供應(yīng)的來(lái)源主要?jiǎng)澐譃椋簩?zhuān)業(yè)化寫(xiě)字樓、政府機(jī)關(guān)及企業(yè)閑置的辦公樓、賓館、臨街底層商服。另外，一些小型服務(wù)類(lèi)企業(yè)為減少經(jīng)費(fèi)開(kāi)支選擇了居民住宅為辦公場(chǎng)所。（三）各區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租售情況的調(diào)查1、南崗中心區(qū)南崗中心區(qū)屬于哈爾濱老辦公區(qū)域，自1954年松江省與黑龍江省合并之后，中共黑龍江省委員會(huì)就設(shè)立在秋林區(qū)域的花園街，此后各直屬黨政機(jī)關(guān)均設(shè)置在省委周?chē)?，形成了黨政辦公區(qū)。90年代至今，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，南崗中心區(qū)成為了發(fā)展調(diào)控的樞紐地帶，在秋林地區(qū)、紅軍街地區(qū)、煙廠地區(qū)相繼建設(shè)了汽車(chē)大廈、新發(fā)展大廈、深業(yè)大廈、滬士大廈、華驛大廈、錦繡科技大廈、遠(yuǎn)大商務(wù)公寓、恒運(yùn)大廈、龍工大廈、金融大廈、北亞大廈、東方大廈、奧維斯發(fā)展大廈、船舶大廈、大世界寫(xiě)字樓等多座寫(xiě)字樓。目前，這些寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)多數(shù)運(yùn)行良好，空置率較低。（1）南崗中心區(qū)寫(xiě)字樓租售價(jià)位調(diào)查寫(xiě)字樓名稱(chēng)層數(shù)使用面積售價(jià)（S）租（天/米2）銷(xiāo)售率出租率奧維斯28層50-120014000.00/米24.0012%57%恒運(yùn)大廈28層20-48010000.00/米23.0011%73%中寶大廈17層28-8009000.00/米23.007%47%遠(yuǎn)大商務(wù)公寓22層57-26810500.00/米22.4025%（?。?0%新發(fā)展大廈8層15-32不出售2.00——85%滬士大廈30層40-120不出售2.30——87%深業(yè)大廈31層50-1507500/米2商住2.5060%（?。?0%華驛大廈27層65-240不出售4.00——67%北亞大廈18層45-120不出售3.00——78%船舶大廈16層50-230不出售2.00——42%錦秀科技大廈20層28-120不出售2.50——67%東方大廈18層65-240不出售3.00——93%（2）南崗中心區(qū)賓館寫(xiě)字間租賃價(jià)格情況賓館名稱(chēng)地址服務(wù)等級(jí)日租金/米2哈爾濱華融飯店南崗區(qū)頤園街2號(hào)★★★★★5.00元黑龍江帕弗爾賓館南崗區(qū)郵政街79號(hào)★★★★3.00元哈爾濱大慶賓館南崗區(qū)國(guó)民街23號(hào)★★★2.70元黑龍江銀河賓館南崗區(qū)中山路252號(hào)★★★4.00元哈爾濱哈特酒店南崗區(qū)西大直街108號(hào)★★★2.50元哈爾濱華威商務(wù)酒店南崗區(qū)花園街368號(hào)★★★2.50元哈爾濱龍達(dá)瑞吉商務(wù)酒店南崗區(qū)海城街156號(hào)★★★2.00元哈爾濱北北大酒店南崗區(qū)春申街2號(hào)★★2.00元哈爾濱八一賓館南崗區(qū)文廟街9號(hào)★★2.00元（3）南崗中心區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)配套情況調(diào)查項(xiàng)目奧維斯恒運(yùn)大廈中寶大廈遠(yuǎn)大商務(wù)滬士大廈華驛大廈北亞大廈船舶大廈錦繡大廈開(kāi)發(fā)商奧威斯集團(tuán)恒運(yùn)集團(tuán)中寶公司東力地產(chǎn)臺(tái)灣滬士省郵政局北亞集團(tuán)哈工程大學(xué)錦繡集團(tuán)寫(xiě)字樓等級(jí)5A甲級(jí)甲級(jí)賓館★★★商住一體甲級(jí)寫(xiě)字樓5A級(jí)智能化普通寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓甲級(jí)落成時(shí)間2004.1220022004.052003.0419991997199820042001網(wǎng)絡(luò)設(shè)施ADSLADSLADSLADSLADSLADSL無(wú)ADSLADSL電梯8部4部4部2部4部4部4部3部2部總建筑面積40265M230000M233100M231000M241284M243000M213000M222000M232000M2寫(xiě)字樓面積18504M213240M216700M231000M232700M212000M213000M25300M212300M層高2.8米3.3米3.3米2.8米2.8米3.3米2.8米3.2米3.2米大型餐廳600M2400M2800M2無(wú)無(wú)800M2無(wú)600M2無(wú)室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)地下2層地下2層地下2層地下1層地下3層地下2層地下1層地下2層地下2層泊車(chē)位2401001008020018080130100首層大廳600M2200M2600M2300M2240M2800M2500M2300M2無(wú)多功能會(huì)議廳1000M2600M2無(wú)無(wú)無(wú)1200M2750M2無(wú)600M2煙感報(bào)警有有有有有有有有有自動(dòng)噴淋系統(tǒng)有有有有有有有有有中央空調(diào)有有有有有有有無(wú)有監(jiān)控設(shè)備有有有有有有有有有大型購(gòu)物有無(wú)有有有有無(wú)無(wú)有物業(yè)管理戴德梁行恒運(yùn)物業(yè)中寶公司億宏物業(yè)滬士管理華驛賓館北亞物業(yè)哈工程錦繡物業(yè)洗浴中心無(wú)無(wú)有無(wú)無(wú)有無(wú)無(wú)無(wú)游泳館無(wú)無(wú)有無(wú)無(wú)有無(wú)無(wú)無(wú)健身房有有有無(wú)無(wú)有無(wú)無(wú)有（4）南崗中心區(qū)寫(xiě)字樓客戶(hù)特征：A、南崗中心區(qū)寫(xiě)字樓客戶(hù)調(diào)查寫(xiě)字樓名稱(chēng)單位名稱(chēng)樓層行業(yè)使用性質(zhì)中寶大廈哈爾濱丁和科技有限公司12層GPW綠色防水劑租賃中寶大廈哈爾濱韋氏電器有限公司14層工業(yè)電器租賃中寶大廈琦瑞美容用品有限公司10層美容用品租賃中寶大廈參美天賜康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)14層醫(yī)藥租賃中寶大廈哈爾濱圣邦微電子有限公司10層質(zhì)量管理系統(tǒng)租賃中寶大廈加利福尼亞夏尼國(guó)際語(yǔ)言中心5層國(guó)際語(yǔ)言教育租賃恒運(yùn)大廈哈爾濱弘明商貿(mào)有限責(zé)任公司8層美容用品租賃恒運(yùn)大廈哈爾濱海洲營(yíng)銷(xiāo)有限公司12層企業(yè)顧問(wèn)租賃恒運(yùn)大廈黑龍江省假日旅行社6層國(guó)內(nèi)旅游租賃恒運(yùn)大廈宏程廣告翻譯有限公司17層翻譯租賃恒運(yùn)大廈哈爾濱冬之星旅行社有限公司28層國(guó)內(nèi)旅游租賃恒運(yùn)大廈宇洋出國(guó)留學(xué)服務(wù)有限公司19層留學(xué)服務(wù)租賃恒運(yùn)大廈哈爾濱報(bào)達(dá)營(yíng)銷(xiāo)有限公司9層手機(jī)代理租賃恒運(yùn)大廈黑龍江啟南律師事務(wù)所11層法律事務(wù)租賃恒運(yùn)大廈浮想科技開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司8層旅游軟件租賃恒運(yùn)大廈哈爾濱哈科電子公司27層網(wǎng)絡(luò)軟件租賃恒運(yùn)大廈銀河基金管理有限公司4層投資基金租賃恒運(yùn)大廈東澤計(jì)算機(jī)培訓(xùn)中心6層計(jì)算機(jī)培訓(xùn)租賃恒運(yùn)大廈哈爾濱環(huán)球國(guó)際旅行社17層邊境旅游租賃恒運(yùn)大廈卓越致遠(yuǎn)教育咨詢(xún)有限公司20層企業(yè)高端培訓(xùn)租賃恒運(yùn)大廈哈爾濱江帆旅游有限公司8層邊境旅游租賃恒運(yùn)大廈北斗哈爾濱分公司16層IT產(chǎn)品租賃恒運(yùn)大廈“達(dá)達(dá)貓“兒童用品15層兒童用品租賃恒運(yùn)大廈哈爾濱大生藥品有限公司12層醫(yī)藥租賃恒運(yùn)大廈新藝文化交流有限責(zé)任公司28層文化傳播租賃奧威斯哈爾濱時(shí)代網(wǎng)絡(luò)有限公司22層門(mén)戶(hù)網(wǎng)站建設(shè)租賃奧威斯百勝餐飲集團(tuán)哈爾濱分公司26層肯德基食品租賃奧威斯（西門(mén)子）哈爾濱辦事處30層通訊產(chǎn)品租賃奧威斯美國(guó)通用電器哈爾濱辦事處27層電器產(chǎn)品租賃奧威斯愛(ài)立信（中國(guó)）哈爾濱辦事處25層通信產(chǎn)品租賃滬士大廈金馬科技17層教育軟件租賃滬士大廈哈爾濱麗瑞商貿(mào)有限公司7層美容美發(fā)用品租賃滬士大廈濱才國(guó)際交流有限公司12層因私留學(xué)服務(wù)租賃滬士大廈金東紙業(yè)有限公司駐哈辦13層印刷紙張租賃滬士大廈華瑞制藥黑龍江代表處8層藥品銷(xiāo)售租賃滬士大廈露西國(guó)際商務(wù)咨詢(xún)有限公司22層對(duì)俄貿(mào)易服務(wù)租賃滬士大廈金視野教育科技有限公司10層學(xué)習(xí)卡租賃滬士大廈哈爾濱偉視達(dá)影視器材公司8層攝影器材租賃滬士大廈奇酷地帶黑龍江（加盟）總部13層影視器材租賃滬士大廈開(kāi)宇美容美發(fā)機(jī)構(gòu)29層美容美發(fā)學(xué)校租賃滬士大廈紫光科技網(wǎng)絡(luò)有限公司15層網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品租賃滬士大廈哈爾濱普林辦公用品經(jīng)銷(xiāo)部13層辦公自動(dòng)化產(chǎn)品租賃滬士大廈北京豹馳技術(shù)發(fā)展有限公司14層印刷機(jī)租賃滬士大廈哈爾濱金蝶美容公司11層美容用品租賃滬士大廈黑龍江永樂(lè)經(jīng)貿(mào)有限公司20層化妝品、日用百貨租賃滬士大廈韓國(guó)啟明大學(xué)中國(guó)辦事處12層留學(xué)租賃滬士大廈平安保險(xiǎn)哈爾濱分公司（壽險(xiǎn)）4層保險(xiǎn)租賃滬士大廈英國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市場(chǎng)部6層長(zhǎng)途通訊租賃新發(fā)展大廈國(guó)際機(jī)械展覽會(huì)7層專(zhuān)業(yè)展覽會(huì)租賃東方大廈東方澳新出國(guó)服務(wù)有限公司8層移民服務(wù)租賃東方大廈黑龍江海外旅游總公司境外旅游租賃東方大廈哈爾濱鷺濱工業(yè)電子有限公司7層數(shù)控設(shè)備租賃東方大廈新華人壽保險(xiǎn)公司2、3層人壽保險(xiǎn)租賃東方大廈利百代投資顧問(wèn)有限公司7層投資咨詢(xún)租賃東方大廈英特爾(中

國(guó))有限公司10層IT租賃東方大廈國(guó)泰君安證券8層股票證券租賃東方大廈昆侖電子有限公司7層軟件租賃B、寫(xiě)字樓客戶(hù)企業(yè)性質(zhì)在南崗中心區(qū)出售和出租的寫(xiě)字樓，入住的公司里私營(yíng)企業(yè)占了總量的90%，他們是寫(xiě)字樓的主要需求者。在客戶(hù)行業(yè)的調(diào)查結(jié)果中，旅游公司占20%、IT業(yè)占36%、貿(mào)易占15%、保險(xiǎn)公司占5%、廣告咨詢(xún)?cè)O(shè)計(jì)等專(zhuān)業(yè)公司占14%、其他占10%。C、寫(xiě)字樓用戶(hù)企業(yè)規(guī)模從辦公人數(shù)來(lái)看，寫(xiě)字樓內(nèi)多數(shù)公司規(guī)模較小，10人以下規(guī)模的占到了58.6%，構(gòu)成了主流客戶(hù)，并且絕大部分公司規(guī)模在20人以下，占75.8%。從辦公面積的客戶(hù)需求來(lái)看，需求最大的是50平方米～100平方米的辦公空間(42%)，對(duì)200平方米以下面積的需求則達(dá)到了25%，這反映了多數(shù)公司及辦事處規(guī)模小的特點(diǎn)。從租期來(lái)看，一般寫(xiě)字樓的起租期都是一到兩年，并且絕大多數(shù)客戶(hù)都選擇租樓，因此，客戶(hù)的流動(dòng)性很強(qiáng)。2、省政府中心區(qū)省政府中心區(qū)是我省政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，是聯(lián)系南崗、動(dòng)力兩區(qū)的樞紐，又鄰近香坊區(qū)，區(qū)域內(nèi)共有省直機(jī)關(guān)30余家，260多個(gè)原政府改制企業(yè)。90年代末，隨著政府機(jī)構(gòu)改革，政府辦公樓空置率上升，省政府機(jī)關(guān)事務(wù)管理局作為政府辦公樓的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開(kāi)始向外租賃空閑的寫(xiě)字樓，由于租賃價(jià)格均在2.00元/米/日以下，出租率達(dá)到90%以上。（1）省政府中心區(qū)寫(xiě)字樓租售價(jià)位調(diào)查寫(xiě)字樓名稱(chēng)層數(shù)使用面積售價(jià)（S）租（天/米2）銷(xiāo)售率出租率創(chuàng)展國(guó)際24層45-5008200.00/米2——————常青大廈30層25-240——2-3.00元——73%齊魯大廈26層15-100——1.90元——85%保利大廈15層50-600——4.50元——65%長(zhǎng)江國(guó)際大廈22層30-1200M27000.00/米2——23%期房（2）省政府中心區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)配套情況調(diào)查項(xiàng)目常青大廈保利科技大廈齊魯大廈創(chuàng)展國(guó)際長(zhǎng)江國(guó)際大廈開(kāi)發(fā)商富陽(yáng)置業(yè)保利大廈山東省政府北亞集團(tuán)、華東房地產(chǎn)黑龍江永泰建設(shè)寫(xiě)字樓等級(jí)甲級(jí)3A級(jí)賓館★★★甲級(jí)復(fù)合式寫(xiě)字樓落成時(shí)間2001200120022005.102006.5網(wǎng)絡(luò)設(shè)施無(wú)adsl無(wú)adsladsl電梯4部（LG）4部2部3部4部總建筑面積43000M218000M221650M255959.42M232600M2寫(xiě)字樓面積（S）28000M212000M28640M211638.45M219826M2層高3.2米3.2米2.8米一層5.0米3.4米大型餐廳無(wú)有600M2待定待定室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)地下2層地下2層地下2層地下2層地下2層泊車(chē)位100100100200160首層大廳600M2600M2300M2800M21000M2多功能會(huì)議廳400M2800M2無(wú)700M2待定煙感報(bào)警有有有有有自動(dòng)噴淋系統(tǒng)有有有有有中央空調(diào)有有有有有監(jiān)控設(shè)備有有有有有大型購(gòu)物無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)待定物業(yè)管理富陽(yáng)物業(yè)華天物業(yè)齊魯商務(wù)酒店暫無(wú)深圳物業(yè)管理公司洗浴中心無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)游泳館無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)健身房無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)有（3）省政府中心區(qū)寫(xiě)字樓客戶(hù)特征A、省政府中心區(qū)寫(xiě)字樓客戶(hù)調(diào)查寫(xiě)字樓名稱(chēng)單位名稱(chēng)樓層行業(yè)使用性質(zhì)常青大廈哈爾濱康輝國(guó)際旅行社8層旅游產(chǎn)權(quán)常青大廈哈爾濱南格公司11層醫(yī)藥租賃常青大廈格悅高新科技開(kāi)發(fā)公司28層消防器材產(chǎn)權(quán)常青大廈山東航空公司哈爾濱營(yíng)業(yè)部10層民航票務(wù)租賃常青大廈深圳市南凌科技發(fā)展有限公司23層系統(tǒng)集成軟件租賃常青大廈深圳市明華澳漢科技有限公司16層智能卡租賃常青大廈廣聯(lián)達(dá)慧中軟件技術(shù)有限公司18層軟件租賃常青大廈哈爾濱市巨豐電腦有限公司18層軟件應(yīng)用系統(tǒng)租賃常青大廈如新Nuskin-BDIT24層保健品租賃常青大廈深圳市拓鑫科技有限公司13層軟件租賃常青大廈哈爾濱四環(huán)醫(yī)藥有限公司13層醫(yī)藥租賃常青大廈新中大軟件股份有限公司18層軟件租賃常青大廈仁大律師事務(wù)所13層法律租賃常青大廈哈爾濱芝溢堂醫(yī)藥有限公司13層醫(yī)藥租賃常青大廈格瑞普信息技術(shù)有限公司22層智能網(wǎng)絡(luò)租賃常青大廈黑大同慶軟件工程公司20層計(jì)算機(jī)機(jī)房工程產(chǎn)權(quán)常青大廈新中大軟件股份有限公司18層電子商務(wù)軟件產(chǎn)權(quán)常青大廈中國(guó)電信黃頁(yè)黑龍江分公司12層電信租賃常青大廈上海新晃制冷機(jī)械有限公司14層制冷設(shè)備租賃常青大廈深圳航空哈爾濱營(yíng)業(yè)部14層航空票務(wù)租賃常青大廈哈爾濱杰邦拍賣(mài)有限責(zé)任公司19層拍賣(mài)租賃常青大廈省龍行國(guó)際貿(mào)易有限公司19層邊貿(mào)產(chǎn)權(quán)常青大廈哈爾濱進(jìn)恒管理咨詢(xún)公司26層人力資源租賃常青大廈哈爾濱天戈草業(yè)有限公司19層園林規(guī)劃產(chǎn)權(quán)常青大廈哈爾濱朗坤化工科技有限公司19層化工租賃常青大廈哈爾濱華強(qiáng)實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司12層智能追蹤系統(tǒng)租賃常青大廈哈爾濱松源科技工程有限公司18層工業(yè)儀表租賃常青大廈中國(guó)外運(yùn)黑龍江公司14層國(guó)際運(yùn)輸產(chǎn)權(quán)常青大廈創(chuàng)信(哈爾濱)市場(chǎng)調(diào)查公司8層行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查租賃常青大廈黑龍江省穆棱富邦集團(tuán)13層實(shí)木地板租賃常青大廈亨邦生化公司13層塑料原料租賃常青大廈中國(guó)企業(yè)網(wǎng)6層網(wǎng)絡(luò)租賃常青大廈華日空調(diào)通風(fēng)設(shè)備有限公司6層空調(diào)租賃常青大廈完達(dá)山電子商務(wù)有限公司17層電子商務(wù)產(chǎn)權(quán)常青大廈奧的斯（OTIS）電梯公司15層電梯銷(xiāo)售安裝租賃常青大廈中企動(dòng)力科技公司哈爾濱公司6層機(jī)械工業(yè)租賃常青大廈黑龍江三秀貿(mào)易有限公司28層日用化工產(chǎn)品租賃常青大廈市吉光發(fā)光科技有限公司23層稀土納米材料租賃常青大廈北京西門(mén)子通信有限公司16層通信設(shè)備租賃常青大廈哈爾濱科技書(shū)店1層專(zhuān)業(yè)書(shū)籍租賃常青大廈哈爾濱攀事達(dá)醫(yī)療器械經(jīng)銷(xiāo)部24層醫(yī)療器械租賃常青大廈大目標(biāo)廣告策劃公司11層廣告租賃常青大廈平和醫(yī)藥有限公司2層醫(yī)藥租賃常青大廈哈爾濱德隆電子技術(shù)有限公司17層軟件租賃常青大廈哈爾濱佳越電子有限公司16層軟件租賃常青大廈哈爾濱亞訊通信有限公司11層無(wú)線(xiàn)發(fā)射器租賃常青大廈南凌科技發(fā)展哈爾濱分公司13層軟件租賃常青大廈黑龍江威聯(lián)裝飾工程有限公司16層設(shè)計(jì)裝潢租賃保利科技大廈黑龍江延伸期貨經(jīng)紀(jì)有限公司2層期貨交易產(chǎn)權(quán)保利科技大廈北京新網(wǎng)數(shù)碼信息技術(shù)公司7層IT行業(yè)租賃保利科技大廈黑龍江省新巨豐裝飾有限公司12層裝飾工程產(chǎn)權(quán)（500米）保利科技大廈哈爾濱新一方科技開(kāi)發(fā)公司7層西門(mén)子樓宇控制租賃保利科技大廈黑龍江省盛鼎數(shù)碼科技公司4層多媒體信息產(chǎn)權(quán)（350米）保利科技大廈日本富士達(dá)電梯哈爾濱公司7層電梯安裝銷(xiāo)售租賃保利科技大廈哈爾濱市創(chuàng)意思維廣告公司5層廣告制作租賃保利科技大廈遠(yuǎn)大空調(diào)哈爾濱辦事處5層中央空調(diào)系統(tǒng)租賃保利科技大廈哈爾濱市東澤外國(guó)語(yǔ)學(xué)校8層教學(xué)產(chǎn)權(quán)600米保利科技大廈雅芳中國(guó)有限公司黑龍江公司4層化妝品產(chǎn)權(quán)（300米）保利科技大廈北京博力特新創(chuàng)技術(shù)有限公司7層美國(guó)愛(ài)克賽UPS租賃保利科技大廈熊貓移動(dòng)通信設(shè)備有限公司14層移動(dòng)通信設(shè)備產(chǎn)權(quán)（350米）保利科技大廈大宇國(guó)際哈爾濱代表處5層機(jī)械設(shè)備租賃保利科技大廈韓亞航空公司6層航空票務(wù)、旅游租賃保利科技大廈聯(lián)想有限公司哈爾濱辦事處3層計(jì)算機(jī)租賃保利科技大廈華為通訊哈爾濱維護(hù)中心11層通訊設(shè)備產(chǎn)權(quán)（400米）保利科技大廈艾默生服務(wù)網(wǎng)絡(luò)(哈爾濱)13層IT業(yè)租賃保利科技大廈哈爾濱深思軟件開(kāi)發(fā)有限公司8層軟件開(kāi)發(fā)租賃保利科技大廈施耐德電氣(中國(guó))投資公司6層電氣租賃保利科技大廈斯達(dá)康有限公司哈爾濱辦事處2層UT產(chǎn)品租賃保利科技大廈越洋出入境咨詢(xún)服務(wù)有限公司6層出入境服務(wù)租賃保利科技大廈深圳富通集團(tuán)哈爾濱公司8層電器租賃齊魯大廈山東航空集團(tuán)公司營(yíng)業(yè)部10層航空票務(wù)租賃齊魯大廈三隆期貨經(jīng)濟(jì)有限公司11層期貨交易租賃齊魯大廈西安挖掘機(jī)哈銷(xiāo)售處8層機(jī)械設(shè)備租賃齊魯大廈哈爾濱遠(yuǎn)方科技有限責(zé)任公司4層軟件租賃齊魯大廈哈爾濱舒爾工貿(mào)有限責(zé)任公司7層工業(yè)產(chǎn)品租賃齊魯大廈普納櫥柜3層櫥具租賃齊魯大廈哈爾濱世紀(jì)宏巖旅游有限公司7層旅游租賃齊魯大廈大宇重工哈爾濱辦事處7層韓國(guó)機(jī)械租賃齊魯大廈哈爾濱遠(yuǎn)方科技發(fā)展有限公司4層電腦租賃齊魯大廈黑龍江農(nóng)墾鴻鵠旅游有限公司10層旅游租賃B、寫(xiě)字樓客戶(hù)企業(yè)性質(zhì)由于是以省政府為核心的辦公區(qū)域，選擇在省政府周邊寫(xiě)字樓辦公的企業(yè)多為國(guó)內(nèi)大型企業(yè)駐哈分支機(jī)構(gòu)，由于這些企業(yè)必須在日常的業(yè)務(wù)過(guò)程中與政府打交道，故此，選擇在省政府中心區(qū)可以提高企業(yè)的辦事效率。在省政府中心區(qū)出租及出售的寫(xiě)字樓，入住的公司國(guó)內(nèi)大型企業(yè)駐哈分支機(jī)構(gòu)比例較大，占35%左右；其次是外國(guó)企業(yè)在哈埠的辦事處，約占26%；私營(yíng)企業(yè)以貿(mào)易及工業(yè)產(chǎn)品居多（主要是原政府公務(wù)員下海經(jīng)商，從事的與原政府工作相關(guān)的業(yè)務(wù)）約占18%；國(guó)內(nèi)航空公司駐哈機(jī)構(gòu)占12%；IT行業(yè)比例較小，占5%；其他如醫(yī)藥、廣告公司約占4%左右；C、寫(xiě)字樓客戶(hù)企業(yè)規(guī)模省政府中心區(qū)寫(xiě)字樓內(nèi)的企業(yè)比較規(guī)范，相應(yīng)的管理體制比較健全，從辦公人數(shù)上來(lái)看，20—30人的企業(yè)較多，占65%左右；構(gòu)成了主流客戶(hù)群體，20人以下的企業(yè)較少，占20%左右；大型集團(tuán)辦公企業(yè)的人數(shù)在50—100人之間占15%；從辦公面積的客戶(hù)需求來(lái)看，需求最大的是300-400平方米的敞開(kāi)式辦公空間約占48%，150—300平方米的的需求占26%左右；整層800—1000平方米的需求占15%左右；150以下的需求較小，占8%左右。從租期上來(lái)看，省政府中心區(qū)的起租期較長(zhǎng)，一般在三到五年之間。選擇購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的投資型客戶(hù)不多，主要是因?yàn)槭≌畬⑦w移到松北新區(qū)的傳聞，導(dǎo)致投資客戶(hù)不敢輕易出手，省政府旁的“創(chuàng)展·國(guó)際”寫(xiě)字樓始終都沒(méi)有開(kāi)盤(pán)也有這方面的因素在其中。多數(shù)的投資客戶(hù)均將會(huì)展區(qū)域與省政府中心區(qū)做比較，均側(cè)重于開(kāi)發(fā)區(qū)南崗中心區(qū)的會(huì)展中心區(qū)域。3、開(kāi)發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)（1）開(kāi)發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)寫(xiě)字樓租售價(jià)位調(diào)查寫(xiě)字樓名稱(chēng)層數(shù)使用面積售價(jià)（S）租（天/米2）銷(xiāo)售率出租率地王大廈19層100-10006500.00/米22.5元/米260%89%星河國(guó)際32/43——12000.00/米2————整棟銷(xiāo)售福斯特大廈25層50-4008200.00/米2——65%——中融·國(guó)際29層150-3006600.00/米22.50元/米243%30%盟科匯5層52-3307600.00/米2——————萬(wàn)寶大廈7層27-90——2.50元/米2——80%（2）開(kāi)發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)賓館寫(xiě)字間租賃價(jià)格調(diào)查賓館名稱(chēng)地址服務(wù)等級(jí)日租金/米2福順天天大酒店開(kāi)發(fā)區(qū)贛水路20號(hào)★★★★★5.00元哈爾濱新加坡大酒店香坊區(qū)贛水路68號(hào)★★★★★5.00元哈爾濱華旗飯店開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)際會(huì)展中心★★★★★5.00元（3）開(kāi)發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)配套情況調(diào)查項(xiàng)目地王大廈盟科匯星河國(guó)際福斯特大廈中融國(guó)際開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)總公司盟科置業(yè)北亞、華東房地產(chǎn)福思特房地產(chǎn)上海中植寫(xiě)字樓等級(jí)3A智能化智能化5A智能化五星級(jí)智能化5A智能化落成時(shí)間adsl2006.052005.032005.082004.10網(wǎng)絡(luò)設(shè)施adsladsladsladsladsl電梯2部3-5扶梯7直/12扶4部LG總建筑面積44580M241000M2145202M259865M258000M2寫(xiě)字樓面積37650M228000M232680M242750M241650M層高3.2米3.8米3.2米3.2-3.6米3.3米大型餐廳1000M2無(wú)無(wú)850M2無(wú)室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)地下二層地下一層地下二層地下二層地下二層泊車(chē)位120170400300400首層大廳200無(wú)800M2600M2800M2多功能會(huì)議廳無(wú)有有無(wú)有煙感報(bào)警有有有有有自動(dòng)噴淋系統(tǒng)有有有有有中央空調(diào)有有有有有監(jiān)控設(shè)備有有有有有大型購(gòu)物無(wú)有超市無(wú)無(wú)物業(yè)管理昆侖物業(yè)（擬）顯高物業(yè)福斯特物業(yè)中植物業(yè)洗浴中心無(wú)SOKO會(huì)所暫無(wú)暫無(wú)暫無(wú)游泳館無(wú)SOKO會(huì)所暫無(wú)暫無(wú)暫無(wú)健身房無(wú)SOKO會(huì)所暫無(wú)暫無(wú)暫無(wú)（4）開(kāi)發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)寫(xiě)字樓客戶(hù)特征A、地王大廈投資型客戶(hù)分析寫(xiě)字樓名稱(chēng)單位名稱(chēng)樓層行業(yè)使用性質(zhì)地王大廈萬(wàn)盛科技發(fā)展有限責(zé)任公司9層消防器材產(chǎn)權(quán)地王大廈新萬(wàn)達(dá)貿(mào)易黑龍江分公司10層國(guó)際食品代理產(chǎn)權(quán)地王大廈哈爾濱和成公司8層工業(yè)安保設(shè)備產(chǎn)權(quán)地王大廈哈爾濱市益發(fā)紡織公司9層服裝產(chǎn)權(quán)地王大廈日月廣告12層廣告?zhèn)髅疆a(chǎn)權(quán)地王大廈黑龍江弘博律師事務(wù)所4層法律產(chǎn)權(quán)地王大廈諾氏制藥有限公司6層外企醫(yī)藥代辦產(chǎn)權(quán)地王大廈哈爾濱世騰農(nóng)牧有限公司8層林木種植產(chǎn)權(quán)地王大廈位于開(kāi)發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)贛水路28號(hào)，毗鄰昆侖小區(qū)、新加坡大酒店，地理位置極其優(yōu)越。建成初期受到投資型客戶(hù)的重視，大廈30%的寫(xiě)字間產(chǎn)權(quán)被投資型客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，37%的寫(xiě)字間被企業(yè)購(gòu)買(mǎi)自用，未售出部分有大廈物業(yè)部門(mén)進(jìn)行租賃。投資型客戶(hù)多為女性公務(wù)員及集團(tuán)企業(yè)的中高級(jí)管理人員，年齡在35-45歲之間，居住區(qū)域在開(kāi)發(fā)區(qū)及南崗區(qū)居多。B、開(kāi)發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)寫(xiě)字樓客戶(hù)企業(yè)性質(zhì)開(kāi)發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)是哈爾濱市高檔寫(xiě)字樓最為密集的地區(qū)之一，也是外資企業(yè)最為集中的地區(qū)，而且是各大型跨國(guó)企業(yè)在哈爾濱或東北地區(qū)辦公首選之地，因此各種產(chǎn)業(yè)類(lèi)型的外資公司都有分布，主要以IT業(yè)、制造業(yè)和服務(wù)業(yè)為主。在過(guò)去的幾年里，IT產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，大量的IT公司進(jìn)入這開(kāi)發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)，不僅推動(dòng)了南崗集中區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展，而且從各產(chǎn)業(yè)類(lèi)型租戶(hù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，IT類(lèi)公司目前所占比例為29％，IT公司已經(jīng)成為這一地區(qū)最重要的租戶(hù)。雖然目前IT產(chǎn)業(yè)景氣下降，IT公司租用面積有所下降，但依然保持著比較大的比例，從這一點(diǎn)上顯示南崗集中區(qū)對(duì)于主流經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變動(dòng)非常敏感。C、寫(xiě)字樓客戶(hù)企業(yè)規(guī)模開(kāi)發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)企業(yè)多為高新技術(shù)企業(yè)，在企業(yè)雇員的人數(shù)多為50人左右，這個(gè)比例占80%左右。但在工作環(huán)境的要求上比較注重空間的科學(xué)性，一般這些企業(yè)在選擇辦公面積上不少與400平方米；從寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求的潛力上來(lái)看，由于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的及CBD聚集效應(yīng)的影響，開(kāi)發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)近幾年需求一度看漲，未來(lái)的開(kāi)發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)將成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)的黃金地帶。4、道里中心區(qū)近年來(lái)，道里區(qū)依托中心城區(qū)的比較優(yōu)勢(shì)和機(jī)場(chǎng)資源，發(fā)展“空港產(chǎn)業(yè)圈”，以中央商務(wù)區(qū)為龍頭，形成集群效應(yīng)，全力推動(dòng)新興產(chǎn)業(yè)。道里區(qū)截取產(chǎn)業(yè)鏈“高端”環(huán)節(jié)，吸引人才、資本、信息等生產(chǎn)要素向區(qū)域內(nèi)流動(dòng)，充分利用中心城區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施和商務(wù)配套設(shè)施完善，資金流、信息流、人才流和物流密集等優(yōu)勢(shì)，吸引更多的跨國(guó)公司總部或地區(qū)總部以及外埠在哈企業(yè)總部入駐。截至目前，進(jìn)入哈市的10戶(hù)世界500強(qiáng)企業(yè)有5戶(hù)落戶(hù)在道里區(qū)。此外，47戶(hù)中直金融及國(guó)內(nèi)大型保險(xiǎn)、商業(yè)企業(yè)及日本、法國(guó)、美國(guó)等國(guó)的跨國(guó)公司也先后入駐。他們還對(duì)全區(qū)適合發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)資源和空間進(jìn)行合理定位和空間布局，規(guī)劃轄區(qū)國(guó)內(nèi)、跨國(guó)企業(yè)及高科技、加工制造、金融等企業(yè)布局，形成集群效應(yīng)。發(fā)揮區(qū)域內(nèi)香格里拉、凱萊商務(wù)酒店、“財(cái)富中心”的集群作用，引導(dǎo)、鼓勵(lì)友誼路、中央大街和尚志大街等地區(qū)空置寫(xiě)字樓按照國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)提升。目前，松花江畔開(kāi)發(fā)建設(shè)的萬(wàn)達(dá)商業(yè)圈已全面開(kāi)業(yè)，并與中央大街、東大直街形成三足鼎立的態(tài)勢(shì)，構(gòu)筑了該區(qū)新的物流港灣。投資76億元，占地1平方公里融合了商住和商服的綜合功能區(qū)的愛(ài)建新城，拔地而起的商業(yè)街，吸引了上海、北京、深圳及國(guó)外的商業(yè)財(cái)團(tuán)來(lái)這里搶占投資熱土，今年9月末愛(ài)建商業(yè)街正式建成并投入使用。（1）道里中心區(qū)寫(xiě)字樓租售價(jià)位調(diào)查寫(xiě)字樓名稱(chēng)層數(shù)使用面積售價(jià)（S）租（天/米2）銷(xiāo)售率出租率財(cái)富中心22層148-300M2——4.2-5.2元——35%SOMO5層35-480M24800/米2（建）——20%——宏光大廈22層敞開(kāi)1000M28200/米23.50元50%——社科大廈14層16-68M2——1.71元——100%（2）道里中心區(qū)賓館寫(xiě)字間租賃價(jià)格調(diào)查賓館名稱(chēng)地址服務(wù)等級(jí)日租金/米2哈爾濱曼哈頓商務(wù)酒店道里區(qū)兆鱗街71號(hào)★★★1.80元哈爾濱北疆賓館道里區(qū)中馬路13號(hào)★★1.50元哈爾濱希爾西大酒店道里區(qū)兆鱗街★★★2.00元哈爾濱友誼宮道里區(qū)友誼路★★★★3.50元（3）道里中心區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)配套情況調(diào)查項(xiàng)目財(cái)富中心SOMO社科大廈宏光大廈開(kāi)發(fā)商泰富控股公司愛(ài)達(dá)投資置業(yè)省社科院三電房地產(chǎn)寫(xiě)字樓等級(jí)賓館★★★★創(chuàng)業(yè)型辦公樓商住落成時(shí)間2005.12200419921999網(wǎng)絡(luò)設(shè)施光纖adsl無(wú)adsl電梯3部三菱2部觀光電梯4部2部德國(guó)奧達(dá)總建筑面積23420M220000M223780M248000M2寫(xiě)字樓面積16380M213420M216400M212000M2層高3.4-4.6米4.2米3.0米3.0米大型餐廳21層旋轉(zhuǎn)餐廳無(wú)無(wú)無(wú)室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)地下一層地下一層地下一層地下一層泊車(chē)位室內(nèi)50室外601008060首層大廳800M2400M2350M2無(wú)多功能會(huì)議廳1200M2無(wú)無(wú)無(wú)煙感報(bào)警有有有有自動(dòng)噴淋系統(tǒng)有有有有中央空調(diào)分戶(hù)中央無(wú)無(wú)無(wú)監(jiān)控設(shè)備有有不完整有大型購(gòu)物無(wú)社區(qū)無(wú)無(wú)物業(yè)管理美聯(lián)百勝愛(ài)建物業(yè)社會(huì)科學(xué)院三電物業(yè)洗浴中心有社區(qū)營(yíng)業(yè)無(wú)無(wú)游泳館有社區(qū)營(yíng)業(yè)無(wú)無(wú)健身房有社區(qū)營(yíng)業(yè)無(wú)無(wú)（4）道里中心區(qū)寫(xiě)字樓客戶(hù)特征A、道里中心區(qū)寫(xiě)字樓客戶(hù)調(diào)查寫(xiě)字樓名稱(chēng)單位名稱(chēng)樓層行業(yè)使用性質(zhì)社科大廈哈爾濱市鑫業(yè)音響公司2層音響批發(fā)租賃社科大廈展鵬電子有限責(zé)任公司4層家用電器租賃社科大廈大連東芝哈辦事處5層?xùn)|芝電器租賃社科大廈北京科諾華電子技術(shù)有限公司4層電子產(chǎn)品租賃社科大廈達(dá)華工程管理集團(tuán)4層工程投標(biāo)、咨詢(xún)租賃社科大廈黑龍江聯(lián)合石油化工有限公司7層潤(rùn)滑油租賃社科大廈十億網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司2層網(wǎng)絡(luò)工程租賃社科大廈順合汽車(chē)工業(yè)貿(mào)易有限公司1層汽車(chē)銷(xiāo)售租賃社科大廈東方餃子王管理公司2層餐飲租賃社科大廈哈爾濱市華人設(shè)計(jì)網(wǎng)絡(luò)公司4層網(wǎng)站制作租賃社科大廈黑龍江中現(xiàn)信息有限公司2層農(nóng)業(yè)信息網(wǎng)租賃社科大廈北方土特產(chǎn)禮品店1層工藝品租賃社科大廈廣東金正公司黑龍江分公司14層音響產(chǎn)品租賃社科大廈哈爾濱零點(diǎn)信息有限公司14層信息中介租賃社科大廈哈爾濱龍啟廣告有限責(zé)任公司11層廣告制作租賃B、道里中心區(qū)寫(xiě)字樓客戶(hù)企業(yè)性質(zhì)由于哈爾濱市是省會(huì)城市，長(zhǎng)期以來(lái)省市政府以哈爾濱火車(chē)站為分界線(xiàn)，自然分割成兩個(gè)行政辦公區(qū)域，黑龍江省委、省政府及直屬機(jī)關(guān)大多數(shù)分布在南崗區(qū)，哈爾濱市委、市政府及直屬機(jī)關(guān)則分布在道里區(qū)。道里區(qū)自1954年開(kāi)始即成為了哈爾濱市政務(wù)辦公區(qū)，1989年哈爾濱成為計(jì)劃單列市，道里區(qū)又得到了蓬勃的發(fā)展。道里區(qū)毗鄰松花江畔，旅游餐業(yè)極度發(fā)達(dá)，旅行社、食品、文化娛樂(lè)等企業(yè)成為了寫(xiě)字樓的重要客戶(hù)群體。道里區(qū)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相繼建成了曼哈頓商廈、金帝商廈、聯(lián)升廣場(chǎng)、振龍商城成為服裝、輕工產(chǎn)品的積聚地，相伴而來(lái)的全國(guó)各地廠商大量進(jìn)入大道里區(qū)。道里區(qū)的商務(wù)寫(xiě)字樓的需求也隨即擴(kuò)大。目前，道里寫(xiě)字樓的用戶(hù)多為糧油食品、輕工、服裝、旅游、航空票務(wù)等行業(yè)。C、道里中心區(qū)寫(xiě)字樓客戶(hù)企業(yè)規(guī)模道里中心區(qū)寫(xiě)字樓客戶(hù)屬于商業(yè)物流行業(yè)，一般在人數(shù)上都不超過(guò)30人，其中寫(xiě)字間的內(nèi)業(yè)人員僅在7-10人左右，所以在選擇寫(xiě)字樓面積上50-80平方米的占有大的比例，接近于70%左右。三、哈爾濱寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論分析（一）企業(yè)選擇寫(xiě)字樓的特征1、新辦小企業(yè)首選住宅辦公由于租用辦公樓的支出相對(duì)較高，剛剛起步的小企業(yè)會(huì)選擇在住宅內(nèi)辦公，以較低的成本投入，滿(mǎn)足公司辦公場(chǎng)所的需求，住宅成為辦公場(chǎng)所的基本構(gòu)成之一。2、有實(shí)力的服務(wù)性行業(yè)開(kāi)始注重企業(yè)形象

哈爾濱市內(nèi)一些相對(duì)具有實(shí)力的服務(wù)性行業(yè)，如：會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、廣告公司、保險(xiǎn)公司、商貿(mào)行業(yè)，它們需要一定的辦公面積，并且開(kāi)始對(duì)公司形象有所關(guān)注，逐漸成為專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓的主要客戶(hù)來(lái)源。3、星級(jí)賓館酒店成為寫(xiě)字樓租客的附加選擇

由于哈爾濱市內(nèi)星級(jí)賓館的服務(wù)配套，形象都相對(duì)較好，它們已經(jīng)成為外地企業(yè)所青睞的對(duì)象，這些外地企業(yè)會(huì)與賓館商定幾間長(zhǎng)包房，安置自己的辦事處或分支機(jī)構(gòu)。以上三種辦公特征，實(shí)際上顯示了三類(lèi)辦公需求：（1）需要辦公面積但是租金承受能力較低，無(wú)力關(guān)注形象；（2）需要較大辦公面積且對(duì)形象較為關(guān)注；（3）需要辦公面積較小但十分關(guān)注形象。

這三種需求呈現(xiàn)出明顯的三個(gè)層次，整個(gè)哈爾濱市對(duì)于寫(xiě)字樓的需求已經(jīng)由純粹的物質(zhì)需求發(fā)展到對(duì)形象的需求，而純寫(xiě)字樓所承載的精神價(jià)值，正是企業(yè)對(duì)于形象的追求。（二）寫(xiě)字樓—高首付高利率帶來(lái)高成本企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓使用面積的需求，通常都在100-300平方米之間，哈爾濱在售寫(xiě)字樓使用面積均價(jià)9000.00元左右，而目前購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的貸款很多都是首付5成、貸款8年，相對(duì)于住宅而言，顯然資金壓力較大；另外，購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的貸款利率也高出住宅利率近1%，還有房產(chǎn)稅等需要交納的各種稅費(fèi)，約占投資額的20%左右。這些高額的費(fèi)用支出，無(wú)疑給寫(xiě)字樓投資帶來(lái)了不可回避的成本風(fēng)險(xiǎn)。所以大多數(shù)的企業(yè)選擇租賃而不購(gòu)買(mǎi)。與高比例的住宅類(lèi)投資客戶(hù)相比，寫(xiě)字樓因?yàn)樘峁┌唇译y度較大，因此投資客戶(hù)相對(duì)較少，只有隨著金融政策的逐步放開(kāi)，寫(xiě)字樓投資客戶(hù)才會(huì)涌現(xiàn)。（三）會(huì)展經(jīng)濟(jì)將帶動(dòng)CBD寫(xiě)字樓旺銷(xiāo)種種跡象表明，在今年哈爾濱春季度房展會(huì)后的旺季大比拼中，無(wú)論住宅、寫(xiě)字樓，還是商業(yè)物業(yè)，會(huì)展中心及其周邊區(qū)域的各類(lèi)項(xiàng)目都表現(xiàn)出強(qiáng)勁的銷(xiāo)售勢(shì)頭，需求旺盛，很多業(yè)內(nèi)人士把它歸結(jié)為大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良性發(fā)展，給了消費(fèi)者信心，但更多人則認(rèn)為，CBD整體市場(chǎng)狀況已經(jīng)初現(xiàn)端倪，客戶(hù)看好區(qū)域市場(chǎng)前景。會(huì)展中心周邊的發(fā)展形成了所謂的“羊群效應(yīng)”，大多數(shù)知名外資企業(yè)進(jìn)入哈爾濱市時(shí)都希望在開(kāi)發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)設(shè)立自己的機(jī)構(gòu)，因此類(lèi)似華旗飯店、新加坡大酒店這樣的五星級(jí)酒店內(nèi)都有大量的跨國(guó)公司入住，但是每一單位租用面積并不很大，客觀上抬高了開(kāi)發(fā)區(qū)的租金。作為附帶作用，會(huì)展中心附近的福斯特大廈的產(chǎn)權(quán)客戶(hù)中也集中了大量有實(shí)力的公司，加上該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施以及商業(yè)氛圍漸成氣候，使得會(huì)展中心周邊成為哈爾濱市寫(xiě)字樓市場(chǎng)最具實(shí)力以及代表性的區(qū)域。（四）開(kāi)發(fā)區(qū)寫(xiě)字樓客戶(hù)的特征通過(guò)對(duì)福斯特的產(chǎn)權(quán)客戶(hù)、新加坡大酒店、華旗飯店的租客調(diào)查，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的寫(xiě)字樓客戶(hù)呈現(xiàn)二個(gè)特征：1、對(duì)寫(xiě)字樓的要求普遍較高開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的客戶(hù)對(duì)寫(xiě)字樓的要求主要包括地理位置、商務(wù)氛圍、交通條件、建筑設(shè)計(jì)、內(nèi)部裝修、配套設(shè)施、智能化設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等。2、大面積租購(gòu)的企業(yè)開(kāi)始增多隨著開(kāi)發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)建設(shè)進(jìn)程的加快，大面積租購(gòu)的企業(yè)開(kāi)始增多福斯特大廈客戶(hù)中，整層購(gòu)買(mǎi)的比例占到近35%。（五）哈爾濱寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)———售價(jià)租金整體回落從2004年下半年開(kāi)始，除開(kāi)發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)以外，南崗中心區(qū)、省政府中心區(qū)字樓的租金持續(xù)下跌，租賃市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣和供應(yīng)量過(guò)大是導(dǎo)致此種情況的根本原因。在哈爾濱寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)，由于多數(shù)在建和規(guī)劃項(xiàng)目采取出售方式推出，（愛(ài)建、中融國(guó)際大廈、創(chuàng)展·國(guó)際）造成市場(chǎng)壓力較大以及購(gòu)買(mǎi)者心理預(yù)期較低。另外，由于租金持續(xù)下跌，也帶動(dòng)了售價(jià)的整體回落，成交價(jià)格與以往水平存在一定差距。影響未來(lái)哈爾濱寫(xiě)字樓市場(chǎng)的因素主要包括：1、哈爾濱本土企業(yè)購(gòu)買(mǎi)力不足寫(xiě)字樓適合于第三產(chǎn)業(yè)的需求，現(xiàn)今哈爾濱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是以重工業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的格局，導(dǎo)致利潤(rùn)收益的不確定，對(duì)于購(gòu)置產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓將產(chǎn)生巨大的風(fēng)險(xiǎn)性。2、金融政策始終沒(méi)有放開(kāi)出于對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)及可能會(huì)產(chǎn)生的泡沫的考慮，在金融政策方面控制較嚴(yán)格，目前寫(xiě)字樓按揭成數(shù)、年限過(guò)低（個(gè)人最高為六成10年，公司最高為五成5年），很大程度上抑制了消費(fèi)能力。3、政府對(duì)企業(yè)相關(guān)政策不清晰相關(guān)政策主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是改善投資環(huán)境方面，在明確私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的法律地位方面不清晰；二是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，即對(duì)于加強(qiáng)宏觀調(diào)控、健全市場(chǎng)規(guī)則、建立新的資源性資產(chǎn)配置等方面。附錄資料：不需要的可以自行刪除C語(yǔ)言中如何獲取時(shí)間？精度如何？1使用time_ttime(time_t*timer)精確到秒2使用clock_tclock()得到的是CPU時(shí)間精確到1/CLOCKS_PER_SEC秒3計(jì)算時(shí)間差使用doubledifftime(time_ttimer1,time_ttimer0)4使用DWORDGetTickCount()精確到毫秒5如果使用MFC的CTime類(lèi)，可以用CTime::GetCurrentTime()精確到秒6要獲取高精度時(shí)間，可以使用BOOLQueryPerformanceFrequency(LARGE_INTEGER*lpFrequency)獲取系統(tǒng)的計(jì)數(shù)器的頻率BOOLQueryPerformanceCounter(LARGE_INTEGER*lpPerformanceCount)獲取計(jì)數(shù)器的值然后用兩次計(jì)數(shù)器的差除以Frequency就得到時(shí)間。7MultimediaTimerFunctionsThefollowingfunctionsareusedwithmultimediatimers.timeBeginPeriod/timeEndPeriod/timeGetDevCaps/timeGetSystemTime//*********************************************************************//用標(biāo)準(zhǔn)C實(shí)現(xiàn)獲取當(dāng)前系統(tǒng)時(shí)間的函數(shù)一.time()函數(shù)time(&rawtime)函數(shù)獲取當(dāng)前時(shí)間距1970年1月1日的秒數(shù)，以秒計(jì)數(shù)單位，存于rawtime中。#include"time.h"voidmain(){time_trawtime;structtm*timeinfo;time(&rawtime);timeinfo=localtime(&rawtime);printf("\007Thecurrentdate/timeis:%s",asctime(timeinfo));exit(0);}=================#include--必須的時(shí)間函數(shù)頭文件time_t--時(shí)間類(lèi)型（time.h定義是typedeflongtime_t;追根溯源，time_t是long）structtm--時(shí)間結(jié)構(gòu)，time.h定義如下：inttm_sec;inttm_min;inttm_hour;inttm_mday;inttm_mon;inttm_year;inttm_wday;inttm_yday;inttm_isdst;time(&rawtime);--獲取時(shí)間，以秒計(jì)，從1970年1月一日起算，存于rawtimelocaltime(&rawtime);--轉(zhuǎn)為當(dāng)?shù)貢r(shí)間，tm時(shí)間結(jié)構(gòu)asctime（）--轉(zhuǎn)為標(biāo)準(zhǔn)ASCII時(shí)間格式：星期月日時(shí)：分：秒年二.clock()函數(shù),用clock()函數(shù)，得到系統(tǒng)啟動(dòng)以后的毫秒級(jí)時(shí)間，然后除以CLOCKS_PER_SEC，就可以換成“秒”，標(biāo)準(zhǔn)c函數(shù)。clock_tclock(void);#includeclock_tt=clock();longsec=t/CLOCKS_PER_SEC;他是記錄時(shí)鐘周期的，實(shí)現(xiàn)看來(lái)不會(huì)很精確，需要試驗(yàn)驗(yàn)證；三.gettime(&t);據(jù)說(shuō)tc2.0的time結(jié)構(gòu)含有毫秒信息#include#includeintmain(void){structtimet;gettime(&t);printf("Thecurrenttimeis:-:d:d.d\n",t.ti_hour,t.ti_min,t.ti_sec,t.ti_hund);return0;}time是一個(gè)結(jié)構(gòu)體，，其中成員函數(shù)ti_hund是毫秒。。。四.GetTickCount(),這個(gè)是windows里面常用來(lái)計(jì)算程序運(yùn)行時(shí)間的函數(shù)；DWORDdwStart=GetTickCount();//這里運(yùn)行你的程序代碼DWORDdwEnd=GetTickCount();則(dwEnd-dwStart)就是你的程序運(yùn)行時(shí)間,以毫秒為單位這個(gè)函數(shù)只精確到55ms，1個(gè)tick就是55ms。五.timeGetTime()t,imeGetTime()基本等于GetTickCount()，但是精度更高DWORDdwStart=timeGetTime();//這里運(yùn)行你的程序代碼DWORDdwEnd=timeGetTime();則(dwEnd-dwStart)就是你的程序運(yùn)行時(shí)間,以毫秒為單位雖然返回的值單位應(yīng)該是ms,但傳說(shuō)精度只有10ms。=========================================//*****************************************************************Unix##unix時(shí)間相關(guān),也是標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)的//*********************************************************************1.timegm函數(shù)只是將structtm結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)成time_t結(jié)構(gòu),不使用時(shí)區(qū)信息;time_ttimegm(structtm*tm);2.mktime使用時(shí)區(qū)信息time_tmktime(structtm*tm);timelocal函數(shù)是GNU擴(kuò)展的與posix函數(shù)mktime相當(dāng)time_ttimelocal(structtm*tm);3.gmtime函數(shù)只是將time_t結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)成structtm結(jié)構(gòu),不使用時(shí)區(qū)信息;structtm*gmtime(consttime_t*clock);4.localtime使用時(shí)區(qū)信息structtm*localtime(consttime_t*clock);1.time獲取時(shí)間，stime設(shè)置時(shí)間time_tt；t=time(&t);2.stime其參數(shù)應(yīng)該是GMT時(shí)間,根據(jù)本地時(shí)區(qū)設(shè)置為本地時(shí)間;intstime(time_t*tp)3.UTC=true表示采用夏時(shí)制;4.文件的修改時(shí)間等信息全部采用GMT時(shí)間存放,不同的系統(tǒng)在得到修改時(shí)間后通過(guò)localtime轉(zhuǎn)換成本地時(shí)間;5.設(shè)置時(shí)區(qū)推薦使用setup來(lái)設(shè)置;6.設(shè)置時(shí)區(qū)也可以先更變/etc/sysconfig/clock中的設(shè)置再將ln-fs/usr/share/zoneinfo/xxxx/xxx/etc/localtime才能重效time_t只能表示68年的范圍，即mktime只能返回1970-2038這一段范圍的time_t看看你的系統(tǒng)是否有time_t64，它能表示更大的時(shí)間范圍//***************************************************************windows##Window里面的一些不一樣的//*********************************************************************一.CTime()類(lèi)VC編程一般使用CTime類(lèi)獲得當(dāng)前日期和時(shí)間CTimet=GetCurrentTime();SYSTEMTIME結(jié)構(gòu)包含毫秒信息typedefstruct_SYSTEMTIME{WORDwYear;WORDwMonth;WORDwDayOfWeek;WORDwDay;WORDwHour;WORDwMinute;WORDwSecond;WORDwMilliseconds;}SYSTEMTIME,*PSYSTEMTIME;SYSTEMTIMEt1;GetSystemTime(&t1)CTimecurTime(t1);WORDms=t1.wMilliseconds;SYSTEMTIMEsysTm;::GetLocalTime(&sysTm);在time.h中的_strtime()//只能在windows中用chart[11];_strtime(t);puts(t);//*****************************獲得當(dāng)前日期和時(shí)間CTimetm=CTime::GetCurrentTime();CStringstr=tm.Format("%Y-%m-%d");在VC中，我們可以借助CTime時(shí)間類(lèi)，獲取系統(tǒng)當(dāng)前日期，具體使用方法如下：CTimet=CTime::GetCurrentTime();//獲取系統(tǒng)日期，存儲(chǔ)在t里面intd=t.GetDay();//獲得當(dāng)前日期inty=t.GetYear();//獲取當(dāng)前年份intm=t.GetMonth();//獲取當(dāng)前月份inth=t.GetHour();//獲取當(dāng)前為幾時(shí)intmm=t.GetMinute();//獲取當(dāng)前分鐘ints=t.GetSecond();//獲取當(dāng)前秒intw=t.GetDayOfWeek();//獲取星期幾，注意1為星期天，7為星期六二.CTimeSpan類(lèi)如果想計(jì)算兩段時(shí)間的差值，可以使用CTimeSpan類(lèi)，具體使用方法如下：CTimet1(1999,3,19,22,15,0);CTimet=CTime::GetCurrentTime();CTimeSpanspan=t-t1;//計(jì)算當(dāng)前系統(tǒng)時(shí)間與時(shí)間t1的間隔intiDay=span.GetDays();//獲取這段時(shí)間間隔共有多少天intiHour=span.GetTotalHours();//獲取總共有多少小時(shí)intiMin=span.GetTotalMinutes();//獲取總共有多少分鐘intiSec=span.GetTotalSeconds();//獲取總共有多少秒三._timeb()函數(shù)_timeb定義在