第8章房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資項項目目風(fēng)風(fēng)險險分分析析房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資項項目目風(fēng)風(fēng)險險概概述述房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資風(fēng)風(fēng)險險的的種種類類與與控控制制方方法法房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資風(fēng)風(fēng)險險分分析析8．1房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資項項目目風(fēng)風(fēng)險險概概述述8．1．1風(fēng)險險的的含含義義風(fēng)險險是是指指在在一一定定條條件件下下和和一一定定時時期期內(nèi)內(nèi)可可能能發(fā)發(fā)生生的的各各種種結(jié)結(jié)果果的的變變動動程程度度。。風(fēng)險險是是指指投投資資的的實實際際收收益益與與期期望望的的或或要要求求的的收收益益的的偏偏差差。。所謂謂風(fēng)風(fēng)險險，，在在經(jīng)經(jīng)濟濟活活動動中中包包括括兩兩方方面面的的內(nèi)內(nèi)容容：：其其一一，，遭遭受受經(jīng)經(jīng)濟濟損損失失；；其其二二，，實實際際所所獲獲得得的的收收益益小小于于預(yù)預(yù)期期收收益益（（希希望望獲獲得得的的收收益益））之之差差。。8．1房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資項項目目風(fēng)風(fēng)險險概概述述8．1．2風(fēng)險險與與不不確確定定性性的的區(qū)區(qū)別別風(fēng)險險可可以以事事先先知知道道所所有有可可能能結(jié)結(jié)果果及及每每種種結(jié)結(jié)果果的的變變動動程程度度。。如如果果說說某某事事件件具具有有不不確確定定性性，，則則意意味味著著對對于于可可能能的的情情況況無無法法估估計計其其可可能能性性。。8．1房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資項項目目風(fēng)風(fēng)險險概概述述8．1．3房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險就是從事事房地產(chǎn)投資資而造成的損損失的可能性性大小，這種種損失包括所所投入資本的的損失與預(yù)期期收益未達到到的損失。8．1房地產(chǎn)投資項項目風(fēng)險概述述8．1．4風(fēng)險與回報投資回報是指指因承擔(dān)某種種風(fēng)險進行投投資而獲得的的收益。承擔(dān)風(fēng)險可以以獲得回報，，但風(fēng)險與回回報之間并不不存在某種必必然的、固定定的關(guān)系，而而是受很多不不確定因素的的制約，具有有很大的隨機機性。根據(jù)對風(fēng)險所所采取的態(tài)度度不同，我們們將投資主體體分為三種類類型：即避險險型、冒險型型和普通型。。8．1房地產(chǎn)投資項項目風(fēng)險概述述大多數(shù)的投資資者，即普通通型投資者，，還是愿意進進行較為理性性的投資，其特點是：1）在確定的預(yù)預(yù)期風(fēng)險下，，投資者希望望得到更高的的回報；2）而在確定的的預(yù)期收益下下，他們寧愿愿要更小的風(fēng)風(fēng)險；3）在預(yù)期收益益增長的前提提下，他們才才愿意承擔(dān)額額外的風(fēng)險。。一般情況下，，三種類型投投資主體的““風(fēng)險－回報報”曲線有圖圖8-3所示的差異：：回報風(fēng)險避險型普通型冒險型圖8-3不同類型投資資者的風(fēng)險曲曲線8．1房地產(chǎn)投資項項目風(fēng)險概述述8．1．5房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險的特征1．客觀性2．多樣性3．補償性4．可測性8．2房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險的種類與與控制方法8．2．1房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險的主要類類型1．自然風(fēng)險與與意外風(fēng)險自然風(fēng)險是指指由于人們對對自然力失去去控制或自然然本身發(fā)生異異常所造成的的損失。2．財務(wù)風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險是指指房地產(chǎn)投資資者運用財務(wù)務(wù)杠桿即在使使用貸款的條條件下，既擴擴大了投資的的利潤范圍，，同時也增加加了不確定性性，即增加的的現(xiàn)金收益不不足以償還債債務(wù)的可能性性。8．2房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險的種類與與控制方法3．經(jīng)營風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險是指指由于房地產(chǎn)產(chǎn)投資經(jīng)營上上的失誤（或或其可能性）），造成的實實際經(jīng)營結(jié)果果偏離期望值值的可能性。。4．市場風(fēng)險市場風(fēng)險是由由于房地產(chǎn)市市場狀況變化化的不確定性性給房地產(chǎn)投投資者帶來的的風(fēng)險。8．2房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險的種類與與控制方法5．政策風(fēng)險政策風(fēng)險是指指由于國家或或地方政府的的有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)投資的各種種政策變化而而給投資者帶帶來的損失。。6．社會與政治治風(fēng)險社會風(fēng)險與政政治風(fēng)險是指指由于政治、、經(jīng)濟因素變變動，社會習(xí)習(xí)俗、社會經(jīng)經(jīng)濟承受能力力以及社會成成員的心理狀狀態(tài)等方面原原因造成的投投資風(fēng)險。8．2房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險的種類與與控制方法8．2．2房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險的規(guī)避和和控制風(fēng)險規(guī)避和控控制的主要方方法有：1．風(fēng)險回避本方法的要點點是：在預(yù)期期收益相同的的情況下，選選擇風(fēng)險小的的房地產(chǎn)項目目。2．風(fēng)險預(yù)控風(fēng)險的客觀存存在使投資者者不得不尋找找更為積極的的辦法來預(yù)防防風(fēng)險。而做好好市場研究是是這種積極的的辦法之一。。8．2房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險的種類與與控制方法3．風(fēng)險組合風(fēng)險組合意味味著通過多項項目投資來分分散風(fēng)險。4．風(fēng)險轉(zhuǎn)移風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指指房地產(chǎn)投資資者以某種方方式將風(fēng)險損損失轉(zhuǎn)給他人人承擔(dān)。8．3房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險分析8．3．1風(fēng)險分析的含含義與作用風(fēng)險分析是根根據(jù)各種變量量的概率分布布，來推求一一個項目在風(fēng)風(fēng)險條件下獲獲利的可能性性大小。因此此，風(fēng)險分析析有時也被稱稱為概率分析析。8．3房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險分析8．3．2風(fēng)險分析要解解決的問題1．預(yù)期的收益益率是多少？？出現(xiàn)的可能能性有多大？？2．相對于目標(biāo)標(biāo)收益可融資資成本或機會會投資收益來來說，產(chǎn)生損損失或超過目目標(biāo)收益的可可能有多大？？3．相對于預(yù)期期收益來說，，收益的變動動性和離散性性如何？8．3房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險分析8．3．3風(fēng)險分析的步步驟1．選擇風(fēng)險分分析使用的投投資項目的經(jīng)經(jīng)濟評價指標(biāo)標(biāo)。2．列出需要進進行風(fēng)險分析析的不確定性性因素，此因因素應(yīng)是所有有因素中最為為不確定的，，同時將其余余因素假設(shè)為為是確定因素素。3．分析確定這這個不確定性性因素的變化化范圍，并將將該不確定性性因素的變化化范圍縮小為為幾個值，且且對每一個值值確定其概率率，列出概率率分布表。4．根據(jù)概率分分布，計算上上述條件下該該經(jīng)濟評價指指標(biāo)的期望值值、標(biāo)準(zhǔn)方差差、置信區(qū)間間和置信概率率等，由此來來分析某一投投資項目的風(fēng)風(fēng)險大小和盈盈利的把握程程度。8．3房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險分析8．3．4風(fēng)險的測量與與分析1．概率論基本本知識回顧1）概率概率就是用來來表示隨機事事件發(fā)生可能能性大小的數(shù)數(shù)值。概率分為主觀觀概率和客觀觀概率。2）概率分布由各個隨機變變量與其相應(yīng)應(yīng)的概率組成成的數(shù)列稱為為概率分布。。8．3房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險分析3）離散型分布布和連續(xù)型分分布如果隨機變量量（例如投資資收益率）只只取有限個值值，并且對應(yīng)應(yīng)于這些值有有確定的概率率，則稱隨機機變量是離散散型分布，如如果對每一種種情況都賦予予一個概率，，并分別測定定其收益率，，則成為連續(xù)續(xù)型分布。8．3房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險分析4）期望值隨機變量的各各個取值，以以相應(yīng)的概率率為權(quán)數(shù)的加加權(quán)平均數(shù)，，叫隨機變量量的預(yù)期值，，也稱數(shù)學(xué)期期望或均值。。5）離散度測定定（1）方差8．3房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險分析（2）標(biāo)準(zhǔn)偏差標(biāo)準(zhǔn)差越小，，說明隨機變變量取值偏離離其期望值的的離散程度越越小，項目風(fēng)風(fēng)險就越小，，反之則相反反。8．3房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險分析6）變異系數(shù)變異