房地產(chǎn)項項目投資資概論目錄產(chǎn)業(yè)特征征分析第一部分第二部分第三部分項目在于操作第四部分項目投資資決策如何選擇擇項目區(qū)域性周期性復(fù)雜性高風(fēng)險性性房地產(chǎn)具具有不可可移動性性和長期期使用性性。由于于房地產(chǎn)產(chǎn)的不可可移動性性，房地地產(chǎn)市場場的區(qū)域域性極強強。不同同城市、、城市內(nèi)內(nèi)部的不不同地區(qū)區(qū)之間，，房地產(chǎn)產(chǎn)的市場場條件和和價格水水平都會會大相徑徑庭。由于房地地產(chǎn)市場場的區(qū)域域性特點點，我們們從事房房地產(chǎn)開開發(fā)時須須充分了了解當(dāng)?shù)氐卣?、、?jīng)濟、、社會、、文化、、法規(guī)等等各方面面情況。。項目運作作中外部部政策環(huán)環(huán)境、行行政審批批環(huán)境、、內(nèi)部供供應(yīng)鏈都都有區(qū)域域?qū)傩?、、市場也也具有區(qū)區(qū)域?qū)傩孕浴．a(chǎn)業(yè)特征征分析房地產(chǎn)業(yè)業(yè)和國民民經(jīng)濟其其他產(chǎn)業(yè)業(yè)一樣也也具有周周期性，，其變化化的基本本規(guī)律也也是：繁繁榮—調(diào)整—衰退—蕭條—復(fù)蘇—繁榮。房地產(chǎn)市市場的周周期性與與國民經(jīng)經(jīng)濟的周周期性有有著密切切的關(guān)系系，國民民經(jīng)濟的的發(fā)展決決定著房房地產(chǎn)市市場的大大勢。因此我們們應(yīng)把握握好國民民經(jīng)濟大大勢，了了解房地地產(chǎn)市場場的周期期，從而而更好地地把握房房地產(chǎn)市市場的走走向。周期性復(fù)雜性高風(fēng)險性性區(qū)域性房地產(chǎn)商商品具有有資本和和消費品品的二重重性。房房地產(chǎn)是是一種商商品，也也是人們們最重視視，最珍珍惜、最最具體的的財產(chǎn)。。特許經(jīng)營營特征明明顯。房地產(chǎn)項項目從項項目論證證、獲取取、建設(shè)設(shè)、交易易過程復(fù)復(fù)雜。僅僅營銷就就有230個節(jié)點，，工程建建設(shè)500過個三級級節(jié)點。。做每一個個項目都都是做全全新的事事情，復(fù)雜性區(qū)域性周期性高風(fēng)險性性一方面一一個房地地產(chǎn)項目目所需投投入的資資金往往往是幾億億甚至幾幾十億，，投入數(shù)數(shù)額巨大大另一方面面，房地地產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)周期長長，巨額額資金投投入在未未來幾年年才能開開始得到到回報。。如遇到到市場不不景氣，，則難以以退出市市場。此外，房房地產(chǎn)比比較容易易受國家家和地區(qū)區(qū)等外部部條件的的影響。。特別是是在我國國，由于于房地產(chǎn)產(chǎn)市場在在國民經(jīng)經(jīng)濟中扮扮演著至至關(guān)重要要的角色色，更容容易受到到政策的的影響。。高風(fēng)險性性區(qū)域性周期性復(fù)雜性目錄產(chǎn)業(yè)特征征分析第一部分第二部分項目投資決策第三部分項目在于操作第四部分如何選擇擇項目如何選擇擇項目土地是房房地產(chǎn)開開發(fā)的重重要生產(chǎn)產(chǎn)資料，，一定的的土地是是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)發(fā)發(fā)展的基基礎(chǔ)。為為了企業(yè)業(yè)的持續(xù)續(xù)發(fā)展，，我們必必須不斷斷地尋找找土地，，發(fā)現(xiàn)投投資機會會?？磪^(qū)位看場地條條件看規(guī)劃條條件看交易方方式看付款方方式不同的地地段所處處的社會會、經(jīng)濟濟、自然然環(huán)境，，決定了了該地段段附近的的市場需需求和消消費特征征。在當(dāng)前房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展時期期因為中中心區(qū)域人口多，，需求大大。同時時目前市市場的購購買者多多為自住住型，自自住型需需求一般般都要求求設(shè)施配配套，交交通方便便，工作作生活方方便，這這些條件件多在城城市中心心才能滿滿足。雖然宗地地的自然然地理位位置是不不變的，，但隨著著宏觀經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展和城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的的發(fā)展完善，城城市中每每一宗地地的經(jīng)濟濟地理區(qū)區(qū)位將會會發(fā)生變變化。區(qū)位，不不僅僅是是一個自自然地理理概念，，還是一一個經(jīng)濟濟地理，，交通地理理和人文文地理概概念?？磪^(qū)位看場地條條件看規(guī)劃條條件看交易方方式如果說地地段是大大前提，，那么場場地則是是小前提提。場地地條件通通常包括括地塊的的大小、、形狀、、地質(zhì)地地形條件件、臨街街狀況、、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施水平平及分區(qū)區(qū)限制等等。場地是否否拆遷完完畢，如如果未拆拆遷完畢畢，項目目開發(fā)會會因拆遷遷而存在在不定因因素；對周邊的的影響因因素如，，遮擋；；地塊的高高差情況況。高差差較大，，即會影影響建筑筑布局，，還會增增加土石石方和邊邊坡支護護工程，，增加項項目成本本?？磮龅貤l條件看區(qū)位看規(guī)劃條條件看交易方方式看場地條條件地塊的臨臨街狀況況，對項項目商業(yè)業(yè)布置產(chǎn)產(chǎn)生影響響，從而而項目銷銷售和收收益都有有重要影影響。地塊大小小和形狀狀都會對對場地的的有效利利用，建建筑物的的平面布布置等產(chǎn)產(chǎn)生影響響，從而而影響銷銷售。通常城市市規(guī)劃管管理部門門出于對對整個城城市和區(qū)區(qū)域協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展的的考慮，，對每個個地塊都都會提出出具體的的規(guī)劃要要求。開開發(fā)企業(yè)業(yè)必須遵遵守這些些要求，，而不同同的要求求對項目目的影響響很大。。如用途。。不同的的地塊適適合建造造的物業(yè)業(yè)是不一一樣的，，不同的的物業(yè)開開發(fā)對資資金需求求也不一一樣。如建筑密密度、高高度、容容積率。。不同的的容積率率構(gòu)成不不同的產(chǎn)產(chǎn)品。還要關(guān)注注設(shè)計條條件的可可行性。。有時政政府給出出設(shè)計條條件，對對項目開開發(fā)限制制較大。?？匆?guī)劃條條件看區(qū)位看交易方方式看場地條條件看規(guī)劃條條件看區(qū)位看場地條條件看交易方方式從獲取土土地使用用權(quán)的途途徑和方方式來看看，有通過政府府出讓和和當(dāng)前土土地使用用者轉(zhuǎn)讓讓兩種途途徑。政府土地地出讓的的途徑操操作比較較簡單，，法律關(guān)關(guān)系清楚楚。從當(dāng)前土土地使用用者手中中獲取土土地則有有許多種種操作方方式，如如買斷土土地過名名，收購購公司股股權(quán)。不不同的操操作方式式，對項項目運作作影響不不同。通過收購購公司股股權(quán)的形形式來獲獲取土地地，面臨臨的問題題較多，，一是土土地的合合法性，，二是公公司的債債務(wù)，三三是原有有員工的的處理，，四是土土地溢價價后稅務(wù)務(wù)負(fù)擔(dān)。。前面三三個問題題通過設(shè)設(shè)置付款款條件和和要求提提供有效效擔(dān)保加加以化解解，但土土地溢價價后的稅稅務(wù)負(fù)擔(dān)擔(dān)將對項項目產(chǎn)生生重大影影響。土地款數(shù)數(shù)額巨大大，一般般占開發(fā)發(fā)成本30-70%不等，付付款方式式是重要要的參考考點。看區(qū)位看場地條條件看規(guī)劃條條件看交易方方式目錄產(chǎn)業(yè)特征征分析第一部分第二部分第三部分項目在于操作第四部分項目投資資決策如何選擇擇項目項目投資資決策由于房地地產(chǎn)市場場具有區(qū)區(qū)域性、、周期性性、復(fù)雜雜性和高高風(fēng)險性性，所以以房地產(chǎn)產(chǎn)投資每每個項目目要科學(xué)學(xué)決策，，而科學(xué)學(xué)決策是是建立在在各種分分析之上上。房地產(chǎn)投投資三要要素：時時機、地地段、質(zhì)質(zhì)量宏觀環(huán)境境分析區(qū)域市場場分析市場定位位財務(wù)分析析風(fēng)險分析析投資決策策時機主要是指指市場環(huán)境。。房地產(chǎn)投資屬屬于高度競爭爭的市場運作作，房地產(chǎn)企業(yè)的的生存和發(fā)展展是以適應(yīng)房房地產(chǎn)市場環(huán)環(huán)境為前提。。政策環(huán)境：國家大政方針針：京津冀一一體化、兩個個100年領(lǐng)導(dǎo)個人施政政風(fēng)格：習(xí)總總，扶貧環(huán)保保，房子是用用來住的。經(jīng)常出臺一些些措施和政策策，來調(diào)整房房地產(chǎn)商品在在生產(chǎn)、交易易、使用過程程中的法律關(guān)關(guān)系和經(jīng)濟利利益。我們在在項目立項時時，必須關(guān)注注這些政策對對項目的影響響。宏觀環(huán)境分析析區(qū)域市場分析析市場定位財務(wù)分析風(fēng)險分析投資決策經(jīng)濟環(huán)境：指城市的經(jīng)濟濟發(fā)展水平、、居民收入水水平及消費結(jié)結(jié)構(gòu)、物價水水平等因素。。一般來說，對對于經(jīng)濟發(fā)展展迅速的地區(qū)區(qū)，房地產(chǎn)市市場的前景也也十分廣闊，，市場機會相相對較多。宏觀經(jīng)濟增長長率（5-8%）、人均GDP（4000-8000）、城市化率率（50-70%）、房價收入入比（6-8）宏觀環(huán)境分析析區(qū)域市場分析析市場定位財務(wù)分析風(fēng)險分析投資決策社會文化環(huán)境境：指居民生活習(xí)習(xí)慣、生活方方式、消費觀觀念以及對生生活的態(tài)度，，對人生的態(tài)態(tài)度等。社會會文化環(huán)境在在很大程度上上決定著人們們的價值觀念念和購買行為為，因此影響響著消費者購購買房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的動機、、種類、方式式。某一地區(qū)區(qū)人們對特有有的核心文化化價值具有高高度的持續(xù)性性，因此房地地產(chǎn)投資必須須了解當(dāng)?shù)叵M者文化和和傳統(tǒng)習(xí)慣，，方能為當(dāng)?shù)氐叵M者所接接受。技術(shù)工業(yè)化生產(chǎn)，，在環(huán)保要求求高的時候，，競爭力體現(xiàn)現(xiàn)“宏觀環(huán)境分析析區(qū)域市場分析析市場定位財務(wù)分析風(fēng)險分析投資決策市場需求分析析。影響市場需求求的四個主要要因素有：人口數(shù)量和結(jié)結(jié)構(gòu)。人口是是影響房地產(chǎn)產(chǎn)需求的重要要因素。住房房是人類生存存不可少的物物質(zhì)條件，人人口基數(shù)大，，絕對值增加加快，對住房房需求也會不不斷增加。而而且我們國家家的家庭人口口結(jié)構(gòu)也在變變化，家庭平平均人口在減減少，對生存存空間的需求求也在增多。。區(qū)域市場分析析市場定位財務(wù)分析風(fēng)險分析投資決策宏觀環(huán)境分析析家庭收入。分分析一個地區(qū)區(qū)的市場購買買力，最基礎(chǔ)礎(chǔ)的數(shù)據(jù)還是是家庭年收入入，購房人家家庭的年收入入水平?jīng)Q定了了購買的承受受能力。目前前政府的設(shè)想想是中低收入入者購經(jīng)濟適適用房，高收收入者購商品品房。而對于于開發(fā)商來說說，有效的購購買力主要來來自中高收入入群。劃分中中高收入人群群主要依據(jù)是是現(xiàn)行房價與與年可支配收收入相比，年年收入能匹配配的家庭可以以說是中等收收入層，高于于的為高收入入者。此外，，居民收入預(yù)預(yù)期對住房消消費也有相當(dāng)當(dāng)程度影響。宏觀環(huán)境分析析區(qū)域市場分析析市場定位財務(wù)分析風(fēng)險分析投資決策城市化進程。。隨著經(jīng)濟持持續(xù)發(fā)展、城城市工業(yè)現(xiàn)代代化程度不斷斷提高，城市市將集中城鄉(xiāng)鄉(xiāng)中的大量人人口。從城市市發(fā)展總進程程來看，對房房地產(chǎn)需求是是旺盛的，但但也不排除其其需求隨經(jīng)濟濟發(fā)展而波動動。消費者預(yù)期。。消費者預(yù)期期對未來經(jīng)濟濟形勢的預(yù)期期，會直接影影響對房地產(chǎn)產(chǎn)需求。如果果對未來經(jīng)濟濟形勢預(yù)期是是下滑的，居居民即使有購購買能力，也也不會花自己己大部分甚至至全部積蓄去去買房子。如如果是樂觀的的，居民改善善居住條件的的愿望變得強強烈，對住房房的需求就會會增加。目前前市場存在兩兩種，一部分分人是對預(yù)期期不看好，持持幣觀望。一一部分人預(yù)期期通脹，開始始有入市投資資的愿望。宏觀環(huán)境分析析區(qū)域市場分析析市場定位財務(wù)分析風(fēng)險分析投資決策市場供應(yīng)分析析。供給與需需求是緊密地地聯(lián)系在一起起的，供求關(guān)關(guān)系是市場最最重要的關(guān)系系。我們不僅僅要看市場一一時賣的好不不好，還要看看供求關(guān)系，，供大于求遲遲早會導(dǎo)致市市場的衰退。。這里的供應(yīng)分分析是指靜態(tài)態(tài)的存量分析析。調(diào)查當(dāng)前的存存量、過去的的走勢和未來來可能的供給給。存量以已批預(yù)預(yù)售面積減去去已售面積。。在建數(shù)量，一一般以批準(zhǔn)施施工許可證的的面積為依據(jù)據(jù)。計劃開工數(shù)量量，一般以已已供土地而尚尚未開工的可可建面積計。。已獲規(guī)劃許可可數(shù)量，從城城市規(guī)劃和用用地計劃來分分析。從建設(shè)周期、、政策周期來來分析供應(yīng)的的差異。需要注意的是是我們分析市市場供應(yīng)變化化也應(yīng)反映供供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變變化。宏觀環(huán)境分析析區(qū)域市場分析析市場定位財務(wù)分析風(fēng)險分析投資決策1、市場基本面面分析具體研究內(nèi)容容如下：1.房地產(chǎn)建設(shè)指指標(biāo)分析固定資產(chǎn)投資資與房地產(chǎn)投投資施工、新開工工及竣工面積積2.土地市場研究究供求及價格分區(qū)土地成交交土地成交價格格本區(qū)域土地成成交詳情(含項目本身)3.商品房市場分分析（住宅））商品房存/增量分析（供求分析））商品房銷售額額與銷售面積積商品房銷售價價格市場發(fā)展板塊塊及格局分析析成交產(chǎn)品特征征客戶戶構(gòu)構(gòu)成成分分析析4.市場場未未來來發(fā)發(fā)展展預(yù)預(yù)期期研究究重重點點：：市場場特特點點：：內(nèi)內(nèi)外外需需、、市市場場階階段段供求求關(guān)關(guān)系系、、市市場場結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)(價格格、、產(chǎn)產(chǎn)品品、、開開發(fā)發(fā)商商)客戶戶及及成成交交特特點點研究究意意義義：：房地地產(chǎn)產(chǎn)整整體體分分析析，，反反映映房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資及及發(fā)發(fā)展展環(huán)環(huán)境境，，預(yù)預(yù)測測未未來來的的競競爭爭格格局局。。通過過研研究究判判斷斷區(qū)區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)走走勢勢與與開開發(fā)發(fā)風(fēng)風(fēng)險險，，找找到到項項目目可可能能的的目目標(biāo)標(biāo)市市場場，，初初步步確確定定發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略。。通過過區(qū)區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)供供求求關(guān)關(guān)系系、、價價格格、、產(chǎn)產(chǎn)品品等等成成交交情情況況分分析析，，對對產(chǎn)產(chǎn)品品的的定定位位策策略略產(chǎn)產(chǎn)生生直直接接影影響響。。具體體研研究究內(nèi)內(nèi)容容如如下下：：1.競爭爭項項目目基基本本指指標(biāo)標(biāo)對對比比2.客戶戶定定位位3.規(guī)模模4.營銷銷營銷銷節(jié)節(jié)點點和和銷銷售售情情況況核心心賣賣點點（（競競爭爭力力））推廣廣活活動動推廣廣渠渠道道成交交客客戶戶分分析析5.產(chǎn)品品房型型特特點點社區(qū)區(qū)建建筑筑、、規(guī)規(guī)劃劃特特色色景觀觀特特色色配套套情情況況6.價格格情情況況（（含含各各期期價價格格走走勢勢））2、競競爭爭分分析析研究究重重點點：：產(chǎn)品品定定位位及及核核心心賣賣點點客戶戶定定位位及及成成交交分分析析價格格及及推推案案研究究意意義義：：判斷斷對對手手的的客客戶戶、、產(chǎn)產(chǎn)品品、、營營銷銷方方式式等等重重點點信信息息，，為為項項目目發(fā)發(fā)展展的的導(dǎo)導(dǎo)向向提提供供實實際際依依據(jù)據(jù)，，增增強強項項目目自自身身的的市市場場競競爭爭力力；；分析析中中，，應(yīng)應(yīng)著著重重分分析析對對手手的的成成交交狀狀況況、、產(chǎn)產(chǎn)品品、營營銷銷手手段段等核核心心價價值值信信息息，，尋尋找找出出競競爭爭對對手手值值得得借借鑒鑒的的價價值值點點，，指指導(dǎo)導(dǎo)本本項項目目未未來來的的發(fā)發(fā)展展具體體研研究究內(nèi)內(nèi)容容如如下下：：1.同一一城城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品品發(fā)發(fā)展展水水平平2.區(qū)域域產(chǎn)產(chǎn)品品發(fā)發(fā)展展水水平平3.典型型項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品研研究究房型型特特點點社區(qū)區(qū)建建筑筑、、規(guī)規(guī)劃劃特特色色景觀觀特特色色配套套設(shè)設(shè)施施建筑筑選選材材4.消費費者者產(chǎn)產(chǎn)品品接接受受度度調(diào)調(diào)查查結(jié)結(jié)果果分分析析5.產(chǎn)品品發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢3、產(chǎn)品品分析析研究重重點：：主流房房型社區(qū)規(guī)規(guī)劃特特點建筑、、園林林等研究意意義：：了解地地區(qū)房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品發(fā)展展水平平，市市場接接受度度，發(fā)發(fā)展趨趨勢等等，指指導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計；；通過對對競爭爭產(chǎn)品品或標(biāo)標(biāo)桿項項目的的產(chǎn)品品研究究，趨趨利避避害，，制定定本項項目產(chǎn)產(chǎn)品定定位宏觀環(huán)環(huán)境分分析區(qū)域市市場分分析市場定定位財務(wù)分分析風(fēng)險分分析投資決決策項目定定位七七步驟驟：(將市場場語言言翻譯譯為建建筑語語言和和規(guī)劃劃語言言)1.開發(fā)理理念定定位：：基于企企業(yè)的的價值值觀和和戰(zhàn)略略發(fā)展展目標(biāo)標(biāo)，確確定項項目的的競爭爭策略略，是采取取差異異化還還是成成本領(lǐng)領(lǐng)先的的競爭爭策略略；以此來來指導(dǎo)導(dǎo)項目目的資資源配配置。。2.市場定定位：：（解解決項項目在在市場場上““賣什什么””的問問題））市場定定位就就是解解決產(chǎn)產(chǎn)品留留在消消費者者心目目中的的位置置和形形象。。市場定定位不不止局局限在在功能能特征征上，，它還體體現(xiàn)在在檔次次上、、情感感上、、個性性上、、文化化上、、與競爭爭對手手的比比較上上，或或以上上其中中幾種種的混混合屬屬性上上，它是項項目充充分張張揚的的起點點和基基礎(chǔ)，，讓樓樓盤““未成成曲調(diào)調(diào)先有有情””。宏觀環(huán)環(huán)境分分析區(qū)域市市場分分析市場定定位財務(wù)分分析風(fēng)險分分析投資決決策3.客戶定位：：（解解決賣賣給誰誰、吸吸引誰誰來買買的問問題））一般來來說，，住宅宅的目目標(biāo)市市場分分析可可以參參照幾幾種不不同的的因素素，各種因因素分分別會會對項項目定定位產(chǎn)產(chǎn)生不不同的的影響響：根據(jù)人人文因因素細(xì)細(xì)分定定位：：如年年齡、、性別別、收收入、、階層層、職職業(yè)、、教育、、家庭庭結(jié)構(gòu)構(gòu)、家家庭生生命循循環(huán)等等；根據(jù)地地理因因素細(xì)細(xì)分定定位：：居住住區(qū)域域、工工作區(qū)區(qū)域等等；根據(jù)心心理特特征細(xì)細(xì)分定定位：：個性性、生生活型型態(tài)等等。根據(jù)消消費行行為因因素細(xì)細(xì)分定定位：：購房房次數(shù)數(shù)、購購買動動機、、消費費偏好好如果是是商業(yè)業(yè)項目目，還還需要要解決決投資資者、、經(jīng)營營者和和終端端消費費者的的各自自不同同定位位宏觀環(huán)環(huán)境分分析區(qū)域市市場分分析市場定定位財務(wù)分分析風(fēng)險分分析投資決決策4.功能定定位：：除了居居住之之外，，項目目還將將有哪哪些功功能？？各種功能能的支撐撐系統(tǒng)分分別是什什么？何何為主次次？如何何配比？？5.形象定位位：將市場定定位、建建筑語言言用形象象化的描描述傳遞遞給消費費者。6.產(chǎn)品定位位：各種產(chǎn)品品的配比比、戶型型和面積積配比；；以及戶戶型的特特色、創(chuàng)創(chuàng)新點等等。7.價格定位位（三種種方法））：成本導(dǎo)向向法；市場導(dǎo)向向法；消費者導(dǎo)導(dǎo)向法。。項目定位位是個系系統(tǒng)工程程，是對對企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略、項項目資源源、市場需求求和差異異化競爭爭四個要要素的綜綜合考慮慮.市場定位位財務(wù)分析析是項目目投資決決策的重重要環(huán)節(jié)節(jié)，包括括項目成成本測算算、項目目投資收收益概算算和項目目資金運運作分析析，通過過這些分分析我們們不僅要要分析項項目的投投資價值值，還要要分析我我們投資資此項目目的資金金能力。。區(qū)域市場場分析財務(wù)分析析風(fēng)險分析析投資決策策宏觀環(huán)境境分析財務(wù)分析析財務(wù)分析析項目成本本分析、、收入測測算、現(xiàn)現(xiàn)金流浪浪分析、、盈利性性分析財務(wù)分析析——項目成本本。項目成本本一般包包括土地地成本、、前期費費用、工工程建設(shè)設(shè)、政策策收費、、不可預(yù)預(yù)見費、、三項費費用六大大部分。。宏觀環(huán)境境分析區(qū)域市場場分析市場定位位財務(wù)分析析風(fēng)險分析析投資決策策

項目總額單價備注一土地費用1103156408

1土地中標(biāo)價格1048006088

2契稅3144183按總地價的3％3補交出讓金及契稅2371138補交地上商業(yè)地價款二前期費用133377

1勘探設(shè)計費用8615050元/平方米2地下管線遷移30017

3臨水臨電安裝等前期費1721010元/平方米三土建建設(shè)投資313271820

1土建安裝308641793

1.1土建總承包228951330

1.2甲方分包5302308包括電梯、消防、門窗等1.3甲供材料設(shè)備2668155包括外墻材料、電箱電表等2工程監(jiān)理費30918基建造價的1%3質(zhì)檢監(jiān)測費1549基建造價的0.5%

項目總額單價備注四紅線內(nèi)市政配套工程5178301

1供電2066120六通一平，暫定120元/平方米2自來水工程51630六通一平，暫定30元/平方米3雨污水工程51630六通一平，暫定30元/平方米4燃?xì)夤こ?3025六通一平，暫定25元/平方米5熱力工程76645六通一平，暫定45元/平方米6道路工程25815六通一平，暫定15元/平方米7園林綠化工程62436綠化面積250元五政府收費3099180

1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費2754160按160元/平方米2報建報批費3442020元/平方米六不可預(yù)見費81948二至五的2%

一至六項合計1520708834

七管理費用80046800萬八財務(wù)費用10942636按實際資金情況九銷售費用4055236銷售額2％總投資合計1678689752

經(jīng)測算項項目立項項時總建建筑面積積17.2萬平方米米，可售售面積13.7萬平方米米。預(yù)計計總投資資16.79億元，折折合總建建單價9752元/平方米，，可售單單價12185元/平方米。。其中：：土地費用用11.03億元，占占總成本本的65.7%；前期費用用0.13億元，占占0.8%；土建安裝裝3.13億元，占占18.7%；紅線內(nèi)配配套0.52億元，占占3.1%；政府收費費0.31億元，占占1.8%；開發(fā)費用用1.58億元，占占9.4%。實際運作作中面積積有所增增加，總總建筑面面積17.8萬平方米米，可售售面積13.9萬平方米米，動態(tài)態(tài)成本為為17.34億元，上上漲了3%，但折合合總建單單價為9762元/平方米，，僅上漲漲了0.1%。宏觀環(huán)境境分析區(qū)域市場場分析市場定位位財務(wù)分析析風(fēng)險分析析投資決策策財務(wù)分析析之二——收入測算算。收入測算算一般包包括銷售售收入和和租金收收入或物物業(yè)價值值，如果果是持有有自營物物業(yè)，一一般按內(nèi)內(nèi)部收益益法來測測算。宏觀環(huán)境境分析區(qū)域市場場分析市場定位位財務(wù)分析析風(fēng)險分析析投資決策策項目立項項時預(yù)計計可實現(xiàn)現(xiàn)總銷售售收入20.28億元，其其中車庫庫是按照照可售車車庫的建建安成本本來計算算，資產(chǎn)產(chǎn)值0.4億。實際執(zhí)行行過程中中，由于于趕在市市場出現(xiàn)現(xiàn)調(diào)整前前開盤銷銷售，目目前住宅宅回收均均價已經(jīng)經(jīng)達(dá)到15359元，商鋪鋪回收均均價達(dá)到到33311元，預(yù)計計銷售收收入將達(dá)達(dá)到22.6億。銷售收入合計14719元/平方米202765萬元住宅14000元/平方米180265萬元配套商業(yè)25000元/平方米22500萬元資產(chǎn)（地下車庫）292元/平方米4027萬元百合花園園立項收收入預(yù)測測表宏觀環(huán)境境分析區(qū)域市場場分析市場定位位財務(wù)分析析風(fēng)險分析析投資決策策財務(wù)分析析之三——現(xiàn)金流量量分析?！，F(xiàn)金金流量分分析中應(yīng)應(yīng)包括：：項目所需需投資總總額。項目所需需啟動資資金。企業(yè)可調(diào)調(diào)劑資金金和預(yù)計計可調(diào)動動資金。。項目資金金缺口最最高值、、時點及及解決辦辦法。融資可能能與成本本。宏觀環(huán)境境分析區(qū)域市場場分析市場定位位財務(wù)分析析風(fēng)險分析析投資決策策序號

年份2007年2008年2009年2010年合計項目三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度012345678910111現(xiàn)金流入00017100342003420030000300002700019489538853882027651.1銷售收入

17100342003420030000300002700019489538853882027652現(xiàn)金流出78540333753100547278441084478178817947276084050(93)1768452.1土地款7800032315

1103152.2建設(shè)投資50010003000300030006000400050006000500030002255417552.3管理費用40601001001001006363636325258002.4銷售費用00040681181130430430430440640640552.5稅費0001967393339333450345031052241620(2779)199193凈現(xiàn)金流量(78540)(33375)(3100)1162826356233562218321183175281188113385482259214累計凈現(xiàn)金流量(78540)(111915)(115015)(103387)(77031)(53675)(31492)(10308)7220191012043925921

5凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(78540)(32561)(2951)10798238772064319129178211438695131045417873396累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(78540)(111101)(114052)(103254)(79377)(58733)(39605)(21784)(7398)211631617339

計算指標(biāo)∶財務(wù)內(nèi)部收益率按季度3.64%按年14.56%

財務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)￥7,339.00萬元

靜態(tài)投資回收期8.59季度2.15年

動態(tài)投資回收期

9.78季度2.44年

北京百合合花園立立項全投投資現(xiàn)金金流量表表序號

年份2007年2008年2009年2010年合計項目三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度012345678910111現(xiàn)金流入00097100342003420030000300002700019489538853882827651.1銷售收入

17100342003420030000300002700019489538853882027651.2銀行貸款

80000

800002現(xiàn)金流出785403337536046984935622230288882951029787176714050(93)2639012.1土地款7800032315

1103152.2建設(shè)投資50010003000300030006000400050006000500030002255417552.3管理費用40601001001001006363636325258002.4銷售費用00040681181130430430430440640640552.5歸還銀行貸款本金

1000020000200002000010000

800002.6銀行貸款利息

504151215121386107169331563

70562.7稅費0001967393339333450345031052241620(2779)199193凈現(xiàn)金流量(78540)(33375)（3100）

9112424844119701112490(2787)181813385482203774累計凈現(xiàn)金流量(78540)(111915)(115015)(23891)（953）12923140351452611739135571489520377

5凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(78540)(32561)（2951）

846182250710580959413(2287)14561045417894176累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(78540)(111101)(114052)(29434)(6926)3653461250252738419352399417

計算指標(biāo)∶財務(wù)內(nèi)部收益率按季度4.97%按年19.87%

財務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)￥9,416.69萬元

靜態(tài)投資回收期4.96季度1.24年

動態(tài)投資回收期5.65季度1.41年

北京百合合花園立立項自有有資金現(xiàn)現(xiàn)金流量量表百合花園園立項時時現(xiàn)金流流測算情情況見上上表。立項時項項目預(yù)計計在08年三季度度收回自自有資金金投資，，在09年三季度度收回全全部投資資，實現(xiàn)現(xiàn)正現(xiàn)金金流。根據(jù)目目前情情況來來看，，項目目已于于08年5月取得得銀行行貸款款10億元，，2008年7月再取取得1.5億元，，至此此股東東已全全部收收回。。截至至目前前項目目實現(xiàn)現(xiàn)銷售售回籠籠10.86億元，，累計計投資資13.3億，按按照目目前的的銷售售回籠籠速度度，二二季度度即可可收回回全部部投資資，實實現(xiàn)正正現(xiàn)金金流。。宏觀環(huán)環(huán)境分分析區(qū)域市市場分分析市場定定位財務(wù)分分析風(fēng)險分分析投資決決策財務(wù)分分析之之四——盈利分分析。。項目盈盈利分分析主主要是是計算算與評評價項項目盈盈利能能力的的指標(biāo)標(biāo)。房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)最關(guān)關(guān)心的的兩個個核心心指標(biāo)標(biāo)包括括：稅前成成本利利潤率率。投資總總額是是指包包括貸貸款利利息的的總投投資。。這項項指標(biāo)標(biāo)反映映的是是項目目的抗抗風(fēng)險險能力力和項項目盈盈利能能力，，也是是公司司實現(xiàn)現(xiàn)利潤潤的主主要依依據(jù)。。百合花花園項項目立立項階階段稅稅前成成本利利潤率率為15.1%，目前前測算算稅前前利潤潤率已已經(jīng)達(dá)達(dá)到21.2%。宏觀環(huán)環(huán)境分分析區(qū)域市市場分分析市場定定位財務(wù)分分析風(fēng)險分分析投資決決策因為部部分股股東投投入是是以貸貸款來來計算算的。。因此此在實實際工工作中中我們們按下下面的的計算算來考考核：：這個指指標(biāo)主主要反反映股股東對對項目目的投投資價價值。。資金金是有有時間間價值值的，，股東東投入入5億元，，項目目凈利利潤2億。如如果兩兩年做做完，，年投投資回回報率率20%，如果果四年年做完完，年年投資資回報報率僅僅為10%。百合花花園項項目立立項階階段測測算實實投資資金年年回報報率15.3%。目前前測算算的這這個數(shù)數(shù)已經(jīng)經(jīng)達(dá)到到26.3%。宏觀環(huán)環(huán)境分分析區(qū)域市市場分分析市場定定位財務(wù)分分析風(fēng)險分分析投資決決策房地產(chǎn)產(chǎn)投資資是機機遇與與風(fēng)險險并存存的。。房地產(chǎn)產(chǎn)投資資風(fēng)險險主要要體現(xiàn)現(xiàn)在投投入資資金的的安全全性，，期望望收益益的可可靠性性，投投資項項目的的變現(xiàn)現(xiàn)性和和資產(chǎn)產(chǎn)管理理復(fù)雜雜性。。我們在在決策策項目目投資資的過過程中中，如如果其其他條條件都都相同同，肯肯定會會選擇擇收益益最大大的投投資項項目，，但在在大多多數(shù)情情況下下，收收益并并非唯唯一的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，因因為收收益只只是一一種可可行的的未來來的風(fēng)風(fēng)險利利益，，而不不是現(xiàn)現(xiàn)實的的利益益，而而項目目運作作中的的風(fēng)險險將影影響收收益的的實現(xiàn)現(xiàn)，所所以我我們決決策投投資項項目時時，必必須進進行風(fēng)風(fēng)險分分析。。宏觀環(huán)環(huán)境分分析區(qū)域市市場場分析析市場定定位財務(wù)分分析風(fēng)險分分析投資決決策宏觀環(huán)環(huán)境分分析區(qū)域市市場分分析市場定定位財務(wù)分分析風(fēng)險分分析投資決決策常見的的需要要關(guān)注注的風(fēng)風(fēng)險：：法律風(fēng)風(fēng)險。。價格下下跌風(fēng)風(fēng)險。。成本上上升風(fēng)風(fēng)險。。政策風(fēng)風(fēng)險財務(wù)風(fēng)風(fēng)險。。管理風(fēng)風(fēng)險。宏觀環(huán)環(huán)境分分析區(qū)域市市場分分析市場定定位財務(wù)分分析風(fēng)險分分析投資決決策宏觀環(huán)環(huán)境分分析區(qū)域市市場分分析市場定定位財務(wù)分分析風(fēng)險分分析投資決決策項目獲取風(fēng)險評估表

記錄編號：序號風(fēng)險名稱記錄防范措施備注1公開轉(zhuǎn)讓不可競得風(fēng)險

一手競投，競爭對手意向不能明確2土地屬性風(fēng)險

二手項目，政府規(guī)劃調(diào)整影響土地屬性3規(guī)劃指標(biāo)落實風(fēng)險

二手項目，原規(guī)劃指標(biāo)是否有效4土地過戶風(fēng)險

二手項目，法律手續(xù)未完善影響過戶5或有債務(wù)風(fēng)險

二手項目，收購股權(quán)公司的隱性債務(wù)6地理環(huán)境風(fēng)險

一、二手項目宗地內(nèi)有河涌、地質(zhì)條件差等影響開發(fā)7銷售風(fēng)險

一、二手項目周邊競爭樓盤或周邊環(huán)境造成銷售壓力8拆遷風(fēng)險

一、二手項目拆遷影響開發(fā)進度9回遷風(fēng)險

一、二手項目回遷戶難以協(xié)商順利安置10交地風(fēng)險

一、二手項目清場影響開發(fā)進度11噪音風(fēng)險

一、二手項目臨近高速公路等噪音源12景觀風(fēng)險

一、二手項目臨近墓地等造成視覺影響13高壓線風(fēng)險

一、二手項目臨近高壓線等造成健康心理影響14工業(yè)污染風(fēng)險

一、二手項目臨近污染類廠房影響住戶健康15政府規(guī)劃變更風(fēng)險

一、二手項目周邊規(guī)劃政府未明確16成本預(yù)計風(fēng)險

成本由于市場原因發(fā)生重大變化17利率風(fēng)險、購買力風(fēng)險

根據(jù)集團對市場宏觀面分析，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，進行相應(yīng)防范由于利率發(fā)生變動，引起房地產(chǎn)行市變化，從而帶來的損失。在決策策項目目時，，我們們一定定要對對選定定項目目進行行風(fēng)險險分析析，并并對風(fēng)風(fēng)險防防范采采取措措施，，如摸摸清法法律關(guān)關(guān)系，，進行行法律律界定定；進進行敏敏感性性分析析，提提高項項目立立項標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；；對政政策走走勢進進行研研究，，適應(yīng)應(yīng)政策策要求求；對對自身身的財財力人人力進進行認(rèn)認(rèn)真摸摸底，，做自自己能能做的的事等等等。。任何事事都有有風(fēng)險險。我我們在在投資資決策策中分分析風(fēng)風(fēng)險，，目的的在于于提前前發(fā)現(xiàn)現(xiàn)風(fēng)險險，提提前防防范風(fēng)風(fēng)險，，以盡可可能小小的風(fēng)風(fēng)險來來獲取取盡可可能高高的投投資回回報。。宏觀環(huán)環(huán)境分分析區(qū)域市市場分分析市場定定位財務(wù)分分析風(fēng)險分分析投資決決策投資決決策應(yīng)應(yīng)履行行嚴(yán)格格的決決策程程序，，應(yīng)該該召集集經(jīng)營營班子子和全全體相相關(guān)人人員進進行集集體研研究，，議定定后再再報董董事會會或上上級公公司審審批。。經(jīng)營班班子（（尤其其是總總經(jīng)理理）要要對上上報材材料的的真實實準(zhǔn)確確承擔(dān)擔(dān)責(zé)任任。風(fēng)險分析財務(wù)分析市場定位區(qū)域市場分析投資決策宏觀環(huán)境分析風(fēng)險分分析財務(wù)分分析市場定定位區(qū)域市市場分分析投資決決策宏觀環(huán)環(huán)境分分析第一部部分：：項目目概況況第二部部分：：法律律及政政策性性風(fēng)險險分析析第三部部分：：市場場分析析第四部部分：：規(guī)劃劃設(shè)計計初步步分析析第五部部分：：工程程、銷銷售計計劃及及后期期物業(yè)業(yè)管理理第六部部分：：投資資收益益分析析第七部部分：：管理理資源源配置置第八部部分：：綜合合分析析與建建議第九部部分：：補充充內(nèi)容容全程分析結(jié)論建議概況描述可行性性分析析風(fēng)險分析財務(wù)分析市場定位區(qū)域市場分析投資決策宏觀環(huán)境分析風(fēng)險分析財務(wù)分析市場定位區(qū)域市場分析投資決策宏觀環(huán)境分析1.紅線（（不可可逾越越）1.1投資總總額：：10億1.2稅后利利潤率率：12%1.3IRR：20%2.黃線（（原則則上不不可逾逾越，，有條條件可可豁免免）庫存：：維維持在在12-16個月3.藍(lán)線（（參考考標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）3.1綜合體體項目目整體體利潤潤率：：>=0，即可可售物物業(yè)的的售后后利潤潤超過過保留留物業(yè)業(yè)的總總成本本。3.2開盤時時間：：第一一筆土土地款款付款款以后后7個月內(nèi)內(nèi)優(yōu)秀秀，12個月內(nèi)內(nèi)及格格。風(fēng)險分分析財務(wù)分分析市場定定位市場供供求分分析投資決決策宏觀環(huán)環(huán)境分分析投資發(fā)發(fā)展部部目前前的工工作表表單，，流程程目錄產(chǎn)業(yè)特特征分分析第一部分第二部分第三部分第四部分項目投投資決決策如何選選擇項項目項目在在于操操作資源管理平臺專業(yè)管理平臺項目運營管理平臺

資金資源

人力資源

品牌資源信息資源

供應(yīng)商資源

公共關(guān)系資源……

產(chǎn)品及設(shè)計管理

技術(shù)管理

成本管理

采購管理

營銷管理客戶服務(wù)管理……P-流程管理體系T-計劃管理體系Q-成果管理體系C-決策會議體系A(chǔ)-項目評價體系I-信息管理體系……項目開發(fā)運作平臺項目取得項目策劃施工圖設(shè)計項目實施營銷管理產(chǎn)品交付為達(dá)成項目開發(fā)所必須完成的：成本/采購/外部程序方案設(shè)計獲取并整合核心資源，為項目開發(fā)提供最基本的資源保障基于戰(zhàn)略，規(guī)劃核心競爭力，設(shè)計項目開發(fā)模式，研究并提供方法、標(biāo)準(zhǔn)、支持為保證項目目標(biāo)所進行的監(jiān)督、控制、評估活動（而非開發(fā)環(huán)節(jié)的操作性活動）龍湖的的項目目成功功標(biāo)尺尺項目銷銷售凈凈利潤潤率>10%項目內(nèi)內(nèi)部收收益率率IRR>25%一次性性交房房成功功率>98%形成PMO制度下高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的項目目運作模板板:包括但不限限于：項目目啟動會綜綜合模板、、別墅項目目建造標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)模板、樣樣板區(qū)建設(shè)設(shè)計劃管理理模板、報報批報建流流程模板鍛煉出能打打硬仗的項項目團隊:項目建設(shè)過過程中，向向上海公司司其他項目目團隊輸送送人才不少少于5人。奠定龍湖在在上海地產(chǎn)產(chǎn)界的口碑碑及領(lǐng)先地地位:項目品牌知知名度進入入前5（無提示狀狀態(tài)下第一一提及率，，第三方調(diào)調(diào)查）單項目年度度銷售額進進入前5編制開發(fā)計計劃進行規(guī)劃設(shè)設(shè)計組織工程建建設(shè)全力推進營營銷1、編制依據(jù)據(jù)一是根據(jù)市市場情況二是企業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)劃和和年度經(jīng)營營計劃三是標(biāo)準(zhǔn)工工期2、分類及概概述計劃分為：：資金計劃劃、進度計計劃。（1）資金計劃劃包括資金籌籌措、投入入、回收及及成本、利利潤實現(xiàn)等等計劃。重重點要把握握資金籌措措、成本控控制和利潤潤目標(biāo)三大大項。進行規(guī)劃設(shè)設(shè)計組織工程建建設(shè)全力推進營營銷編制開發(fā)計計劃某項目資金金計劃表

項目第一年第二年第三年第四年合計一、資金支出土地費用19378

19378

建設(shè)成本415570010000540421519

利息支出

7367367362208

稅金支出

52991122716526

費用支出

1000120010003200

償還貸款

2500025000

股東投資收回

19793

19793

合計1979374363702843367107624二、資金來源銷售回籠

597031970479407

新增貸款

25000

25000

股東自有資金投入19793

19793

合計19793250005970319704124200資金盈缺

01756422675-2366316576期初資金

0017564402390期末資金

017564402391657516575進行規(guī)劃設(shè)設(shè)計組織工程建建設(shè)全力推進營營銷編制開發(fā)計計劃某項目盈利利規(guī)劃表科目金額一、營業(yè)收入79407二、營業(yè)總成本

其中：營業(yè)成本43105

營業(yè)稅金及附加4471

土地增值稅6531

管理費用818

財務(wù)費用0

銷售費用2382三、營業(yè)利潤22100

減：所得稅費用5525四、凈利潤16575進行規(guī)劃設(shè)設(shè)計組織工程建建設(shè)全力推進營營銷編制開發(fā)計計劃房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的成功在在于利用財財務(wù)杠桿，，以小搏大大，用30－40％左右的實實投資金，，通過銀行行貸款和銷銷售回收滾滾動發(fā)展，，完成全額額投資。在在風(fēng)險可控控的前提下下，保持一一定的負(fù)債債率，利用用財務(wù)杠桿桿保持適度度規(guī)模經(jīng)營營。年度資金計計劃主要節(jié)節(jié)點，流入入流出數(shù)量量。進行規(guī)劃設(shè)設(shè)計組織工程建建設(shè)全力推進營營銷編制開發(fā)計計劃（2）進度計劃劃房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)進度，對對于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)至關(guān)關(guān)重要，他他不僅要加加快產(chǎn)出，，加快資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和和減少資金金占用節(jié)約約財務(wù)成本本，盡快實實現(xiàn)利潤。。而且要在在一定階段段促使產(chǎn)品品盡快達(dá)到到可售條件件，便于公公司及時主主動占領(lǐng)市市場先機。。進度計劃包包括市場調(diào)調(diào)研、規(guī)劃劃設(shè)計、報報建辦證、、工程建設(shè)設(shè)、銷售招招租、交樓樓物業(yè)管理理或組織經(jīng)經(jīng)營六大部部分。各大大部分還有有小計劃，，小計劃服服從大計劃劃，局部計計劃服從總總體計劃。。進行規(guī)劃設(shè)設(shè)計組織工程建建設(shè)全力推進營營銷編制開發(fā)計計劃標(biāo)準(zhǔn)化的計計劃管理模模版，提高高計劃編制制效率，保保證計劃質(zhì)質(zhì)量設(shè)計配合采購策劃、、總包監(jiān)理理招標(biāo)地質(zhì)勘查、、七通一平平、施工準(zhǔn)準(zhǔn)備及樁基基等工程施施工項目論證階階段項目策劃階階段方案設(shè)計階階段工程管理階階段項目取得主體結(jié)構(gòu)開開工開盤銷售入伙竣工產(chǎn)品交付階階段項目發(fā)展?fàn)I銷設(shè)計工程采購組織項目論論證項目取得市場調(diào)研初步項目定定位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案案項目定位概念規(guī)劃設(shè)設(shè)計項目營銷總總案、項目目推廣方案案策劃銷售前準(zhǔn)備備（含前期期客戶積累累）方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計計主體結(jié)構(gòu)施施工至具備備預(yù)售條件件工程施工至至竣工驗收收銷售及入伙伙配合工程施工配配合、銷售售配合及入入伙配合銷售事務(wù)管管理成本前期成本估估算測算設(shè)計階段成成本控制及及測算、形形成控制性性目標(biāo)成本本確定合約框架動態(tài)成本管管理工程實施階階段的成本本管理結(jié)算產(chǎn)品交付管理理入住事務(wù)管理理客服戰(zhàn)略用地規(guī)劃許可可證國有土地使用用證規(guī)劃許可證開工許可證（（基礎(chǔ)提前前施工報建））辦理房地產(chǎn)預(yù)預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)初始登記記工程施工配合合物業(yè)方案策劃劃、設(shè)計配合合、物業(yè)公司司選聘銷售配合工程條件評估估投資估算投資目標(biāo)執(zhí)行行監(jiān)控項目計劃動態(tài)態(tài)管理項目后評估項目運營策劃劃（含項目計劃劃）景觀/精裝專項設(shè)計計、部品策劃劃初設(shè)-施工圖階段內(nèi)部立項項目策劃會方案評審會銷售管理階段段三級節(jié)點計劃劃按照專業(yè)類類型/部門進行編制制：①報批報建類類計劃，經(jīng)營營開發(fā)部組織織編制；②設(shè)計出圖計計劃，設(shè)計管管理部組織編編制；③營銷作業(yè)計計劃，營銷部部組織編制；；④工程進度計計劃，項目部部組織編制；；⑤招標(biāo)采購計計劃，合約采采購部依據(jù)項項目部提出的的進場計劃要要求，組織編編制，工程管管理部重點配配合⑥產(chǎn)品交付計計劃，客戶服服務(wù)部組織編編制。某項目進度進度計劃的時時間控制：規(guī)規(guī)劃設(shè)計及報報建、市場調(diào)調(diào)研等正式開開工前的準(zhǔn)備備階段，一般般是6-12個月，城市管管理辦事效率率不同而有差差異，主體建建設(shè)一般是平平均五層一個個月再加3個月裝修，一一個月驗收。。也就是說，，18層加兩層地下下室一般兩年年內(nèi)。由于地質(zhì)不同同，基坑支護護，選擇基礎(chǔ)礎(chǔ)形式不同，，會有些差異異，但進入框框架建筑基本本上是一致的的，后期工程程主要是統(tǒng)籌籌兼顧科學(xué)安安排。編制開發(fā)計劃劃進行規(guī)劃設(shè)計計組織工程建設(shè)設(shè)全力推進營銷銷3、分期計劃大項目進度計計劃還包括分分期的開發(fā)計計劃。分期開發(fā)有利利于公司控制制開發(fā)投資規(guī)規(guī)模，增加資資金周轉(zhuǎn)能力力，制定出合合理的營銷計計劃，降低運運作風(fēng)險，便便于價格上升升，實現(xiàn)價格格目標(biāo)，推動動項目整體成成功。編制開發(fā)計劃劃進行規(guī)劃設(shè)計計組織工程建設(shè)設(shè)全力推進營銷銷項目分期根據(jù)據(jù)項目的不同同，可采取不不同的劃分辦辦法，對市場有把握握但資金不足足可先做價值值最低的地塊塊，靠低價促促進銷售快速速回收資金。。對市場沒把握握，先做價值值最大的地塊塊，以產(chǎn)品品品質(zhì)吸引消費費者。有些項目前期期投資大，為為了提高市場場覆蓋率，擴擴大銷售，加加快資金回收收，高端產(chǎn)品品和一般產(chǎn)品品同時進行開開發(fā)，比如上上海葉上海項項目。分期計劃不管管怎么劃分，，每一期應(yīng)該該相對獨立，，組團集中。。從而便于工工程組織和交交付使用后的的物業(yè)管理。編制開發(fā)計劃劃進行規(guī)劃設(shè)計計組織工程建設(shè)設(shè)全力推進營銷銷組織工程建設(shè)設(shè)全力推進營銷銷成本領(lǐng)先策略略、聚焦策略略和差異化策策略是美國管管理學(xué)者邁克克爾?波特提出的市市場競爭的三三個基本戰(zhàn)略略。這三個策策略在項目規(guī)規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)應(yīng)加以把握。進行規(guī)劃設(shè)計計編制開發(fā)計劃劃1、做好項目的市市場定位一個項目不可可能對所有類類型的客戶都都提供滿意的的產(chǎn)品。房地地產(chǎn)公司若想想在競爭中立立于不敗之地地，必須對自自己的服務(wù)對對象，服務(wù)區(qū)區(qū)域有明確的的界定，進行行準(zhǔn)確的市場場定位，即““為誰的需要要服務(wù)，你的的產(chǎn)品賣給誰誰”。這個定位是項項目本身條件件和市場需求求的結(jié)合。項項目規(guī)劃設(shè)計計不純是技術(shù)術(shù)設(shè)計，更重重要的是開發(fā)發(fā)方案的確定定。不根據(jù)項項目情況，準(zhǔn)準(zhǔn)確進行市場場定位的項目目規(guī)劃做得再再漂亮也不是是好規(guī)劃，將將對項目開發(fā)發(fā)帶來災(zāi)難性性的后果。編制開發(fā)計劃劃進行規(guī)劃設(shè)計計組織工程建設(shè)設(shè)全力推進營銷銷2、突出主題，營營造亮點確定項目市場場定位后，要要注意緊扣目目標(biāo)客戶群的的偏好。在規(guī)規(guī)劃設(shè)計中，，除了要注意意創(chuàng)造自然舒舒適，方便的的居住環(huán)境外外，更重要的的是要盡可能能地滿足目標(biāo)標(biāo)客戶群的偏偏好。對市場需求、、消費群體、、競爭對手、、樓盤特色、、地理位置、、人文環(huán)境等等一系列要素素進行整合、、集成和創(chuàng)造造，樹立一個個明確的主題題，以給消費費者鮮明而強強烈的感知形形象，突出項項目的特色。。從而與周邊邊競爭項目形形成差異，突突出特色。這這樣才能夠吸吸引目標(biāo)客戶戶的注意力，，取得市場先先機，形成自自己的項目品品牌。編制開發(fā)計劃劃進行規(guī)劃設(shè)計計組織工程建設(shè)設(shè)全力推進營銷銷3、以經(jīng)濟效益益為中心進行行方案優(yōu)選。。,（1）資源最大利利用，貨值最最大化。房地地產(chǎn)開發(fā)對土土地應(yīng)追求最最高最佳利用用，也就是說說在技術(shù)可行行、規(guī)劃許可可、財務(wù)允許許的前提下達(dá)達(dá)到最有效利利用。編制開發(fā)計劃劃進行規(guī)劃設(shè)計計組織工程建設(shè)設(shè)全力推進營銷銷（2）方案最省錢錢。樓群布局要利利用地形地質(zhì)質(zhì)、舒適有度度、與用地達(dá)達(dá)到一致。供電應(yīng)盡量設(shè)設(shè)置在中心，，減少低壓供供電距離。要保證產(chǎn)品盡盡快變現(xiàn)，盡盡量少設(shè)置不不易銷售的大大商業(yè)和車庫庫。（3）以人為本的的平面設(shè)計。。房地產(chǎn)產(chǎn)品品使用功能永永遠(yuǎn)是首位的的，老百姓掏不掏掏錢看平面。。因此我們要以以人為本，關(guān)關(guān)注平面設(shè)計計。一要功能齊全全，即使是小小戶型，也要要爭取面積小小功能全。二要提高實用用率，反對為為了追求外立立面效果而犧犧牲房屋使用用功能。三要注意各房房間功能的相相互關(guān)系及尺尺寸關(guān)系。四要配置適度度超前，幫助助客戶延長產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)濟壽壽命。編制開發(fā)計劃劃進行規(guī)劃設(shè)計計組織工程建設(shè)設(shè)全力推進營銷銷4、限額設(shè)計一、結(jié)構(gòu)：結(jié)構(gòu)選型、鋼鋼含量、混凝凝土含量二、地下：人人防范圍、停停車、柱網(wǎng)、、坡道三、景觀：軟軟硬比例7:3四、裝標(biāo)：外外墻、大堂、、樓道、電梯梯前室五、設(shè)備：水水、電、消防防編制開發(fā)計劃劃進行規(guī)劃設(shè)計計組織工程建設(shè)設(shè)全力推進營銷銷5、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化化技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)材料標(biāo)準(zhǔn)戶型庫工程做法標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)編制開發(fā)計劃劃進行規(guī)劃設(shè)計計組織工程建設(shè)設(shè)全力推進營銷銷房地產(chǎn)工程建建設(shè)分為建筑筑主體建設(shè)、、園林建設(shè)