洋房專專題研研究一、什什么是是洋房房三、洋洋房的的設(shè)計計四、洋洋房的的附加加值設(shè)設(shè)計手手法五、洋洋房的的設(shè)計計亮點(diǎn)點(diǎn)二、洋洋房的的分類類一、什什么是是洋房房三、洋洋房的的設(shè)計計四、洋洋房的的附加加值設(shè)設(shè)計手手法五、洋洋房的的設(shè)計計亮點(diǎn)點(diǎn)二、洋洋房的的分類類一、什什么是是洋房房——洋房的的定義義市場上上對于于洋房房的理理解不不同，，其概概念有有著廣廣義和和狹義義之分分狹義的的洋房房：就就是GardenVilla（花園園別墅墅），，也就就是通通常所所說的的花園式式住宅宅、西西式洋洋房、、小洋洋樓，帶有有花園園草坪坪和車車庫的的獨(dú)院院式平平房戒戒二、、三層層小樓樓，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)戶戶戶有有花園園，包包括市市場中中的洋洋式聯(lián)聯(lián)排（（戒雙雙拼））的TOWNHOUSE，戶型型較大大，居居住舒舒適秳秳度高高。廣義的的洋房房已不不再是是別墅墅，稱稱之為為GardenHouse或者GardenApartment更貼切切，是介于于別墅墅和普普通公公寓之之間，，為六六層以以下多多層板板式建建筑。。其建筑筑風(fēng)格格以歐歐陸古古典式式、英英國鄉(xiāng)鄉(xiāng)村式式、西西班牙牙式、、中西西混合合式為為主，，強(qiáng)調(diào)調(diào)景觀觀、園園林規(guī)規(guī)劃較較好，，綠化化率比比較高高，普普遍在在遠(yuǎn)郊郊一帶帶，形形成有有一定定規(guī)模模的社社區(qū)。。一般般一層層贈送送花園園，頂頂層贈贈送閣閣樓或或露臺臺。一、什什么是是洋房房——洋房的的特征征洋房產(chǎn)產(chǎn)品在在住宅宅解決決方案案中的的常見見角色色：1）低密密度社社區(qū)中中作少少量補(bǔ)補(bǔ)充，，以平平衡整整體容容積率率。2）成熟熟郊區(qū)區(qū)化板板塊中中的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性性產(chǎn)品品。3）成熟熟城市市板塊塊中的的改善善型產(chǎn)產(chǎn)品。。4）陌生生區(qū)大大盤的的創(chuàng)新新型產(chǎn)產(chǎn)品洋房的的實質(zhì)質(zhì)：從建筑筑形式式角度度，洋洋房的的概念念具有有一定定的模模糊性性，其其在本本質(zhì)上上仍然然屬于于集合合住宅宅的范范疇。。相對對于普普通多多層，，洋房房產(chǎn)品品在居居住品品質(zhì)上上得到到了明明顯的的提升升，因因而獲獲得相相對獨(dú)獨(dú)立的的市場場站位位。洋房的特征征——品質(zhì)提升關(guān)關(guān)鍵詞：1）內(nèi)：情景——往往具有更更大的面寬寬和平層面面積，在舒舒適度提升升的基礎(chǔ)上上，通過獨(dú)獨(dú)特的入戶戶方式以及及入戶花園園、大露臺臺、景觀餐餐廳等情景景空間的加加入，突出出了生活方方式的豐富富和從容，，甚至能夠夠一定程度度上“模擬擬”別墅生生活“有天天有地”、、“獨(dú)立私私密”等特特征。2）外：花園——社區(qū)往往擁擁有更好的的景觀條件件，加上產(chǎn)產(chǎn)品觀景面面的擴(kuò)大（（面寬）和和觀景層次次的增加（（露臺等）），住宅與與景觀的結(jié)結(jié)合更加緊緊密。3）形：洋房——產(chǎn)品形象提提升，或者者表現(xiàn)為用用材的考究究和工藝的的精致，更更多的則表表現(xiàn)為豐富富的建筑形形態(tài)和立面面細(xì)節(jié)，使使得住宅面面貌煥然一一新，與普普通多層形形成明顯差差異一、什么是是洋房——洋房的價值值花園洋房的的價值實現(xiàn)現(xiàn)是基于對對普通多層層產(chǎn)品的超超越和提升升。而這種種超越和提提升是在“建筑形式并并未根本改改變”的限限制條件下下、向著別別墅產(chǎn)品方方向作出的的一定傾斜斜。1、入戶方式式開始趨于于“私有””目前市場上上的花園洋洋房產(chǎn)品，，可以通過過建筑細(xì)節(jié)節(jié)的處理讓讓1~2層的住戶戶獲得相相對獨(dú)立的的入口，從從而打破了了集合住宅宅“單元””的概念，，專屬感有有了很大提提升。2、居住空間的“豐富多元元”空間的“豐豐富性”主主要表現(xiàn)在在“情趣空空間”和““觀景空間間”在居住住空間中的的比重明顯顯增加：前者突破了了功能導(dǎo)向向的窠臼，，賦予生活活更多的自自由度和可可能性，激激發(fā)了消費(fèi)費(fèi)者的場景景聯(lián)想。后后者密切了了居住空間間內(nèi)外間聯(lián)聯(lián)系，對自自然資源的的享有更加加充4、造型特質(zhì)質(zhì)從“整體體”走向““細(xì)節(jié)”集合住宅的的立面造型型體現(xiàn)出““整體性””的特點(diǎn)，，體量感、、韻律感、、挺拔感成成為形象塑塑造的關(guān)鍵鍵；而自花花園洋房開開始，建筑筑形象開始始“碎”了了——層次的豐富富、形體的的錯落、細(xì)細(xì)節(jié)的精致致、材料穿穿插，呈現(xiàn)現(xiàn)與普通集集合住宅明明顯的差異異。3、“院落感感”的價值值開始體現(xiàn)現(xiàn)一方面，由由于建筑高高度的降低低帶來樓間間距的降低低，組團(tuán)的的空間尺度度更加親切切；另一方方面，社區(qū)區(qū)環(huán)境的景景觀質(zhì)量在在上升，建建筑立面的的細(xì)節(jié)與層層次也更加加豐富，組組團(tuán)的內(nèi)聚聚性加強(qiáng)；；所以，組組團(tuán)空間的的重要性開開始體現(xiàn)，，也更容易易營造院落落感的社區(qū)區(qū)空間體驗驗。一、什么是是洋房——洋房的價值值洋房產(chǎn)品社社區(qū)空間——關(guān)鍵詞:親地、親景景、院落感感一、什么是是洋房——洋房的價值值洋房產(chǎn)品形形象——關(guān)鍵詞:層次、錯落落、細(xì)節(jié)、、風(fēng)格化一、什么是是洋房三、洋房的的設(shè)計四、洋房的的附加值設(shè)設(shè)計手法五、洋房的的設(shè)計亮點(diǎn)點(diǎn)二、洋房的的分類二、洋房的的分類在不同的地地塊和市場場環(huán)境下，，洋房產(chǎn)品品也呈現(xiàn)出出比較明顯顯的差異，，主要表現(xiàn)現(xiàn)為四種形形式常規(guī)洋房退臺洋房山地洋房度假洋房二、洋房的的分類常規(guī)洋房建筑體外形形更近似于于普通多層層住宅，建建筑外立面面規(guī)整，無無退臺，變變化性不強(qiáng)強(qiáng)通常僅首層層帶私家花花園，頂層層復(fù)式，帶帶露臺和花花園；多陽臺、飄飄窗和入戶戶花園設(shè)計計；景觀打造依依靠小區(qū)內(nèi)內(nèi)一定規(guī)模模的綠化來來實現(xiàn)。二、洋房的的分類退臺洋房通過向陽面面的層層退退臺打造出出情景式的的花園感受受，是目前前主流的洋洋房產(chǎn)品形形式層層退臺的的臺階狀結(jié)結(jié)構(gòu)將住宅宅單元逐層層錯位疊加加、層層退退臺,使每戶都有有獨(dú)用的大大面積平臺臺；將花園真正正的引入到到了每一戶戶當(dāng)中，真真正實現(xiàn)了了處處是花花園的意境境；對居住者來來說，是一一種心理的的緩沖，不不會感覺到到建筑對人人的壓抑。。二、洋房的的分類山地洋房通過對地形形的合理利利用，創(chuàng)造造出多層景景觀體系，，形成下層層式庭院和和雙首層戶戶型利于營造多多層景觀體體系對單體建筑筑的影響：：下沉庭院院和雙首層層

送閣樓車庫贈送半地下室前花園空中花園平層頂躍底躍后庭院1234567例：重慶睿睿城二、洋房的的分類度假洋房夸張的度假假設(shè)計是對對資源的占占有的無限限放大一、什么是是洋房三、洋房的的設(shè)計四、洋房的的附加值設(shè)設(shè)計手法五、洋房的的設(shè)計亮點(diǎn)點(diǎn)二、洋房的的分類三、洋房的的設(shè)計洋房產(chǎn)品對對容積率的的貢獻(xiàn)理論容積率=建筑層數(shù)×建筑密度洋房的經(jīng)驗驗密度在20%左右洋房層數(shù)理論容積率率4F4+1F5F5+1F6F6+1F4×20%=4.5×20%=5×20%=5.5×20%=6×20%=6.5×20%=0.80.91.01.11.21.3層數(shù)增加一層層，容積率率可增加約約0.2密度增加1%，容積率可可增加約0.05三、洋房的的設(shè)計洋房經(jīng)過多多年的發(fā)展展歷程，其其產(chǎn)品設(shè)計計已經(jīng)呈現(xiàn)現(xiàn)出一些基基本的要素素特點(diǎn)，主主要體現(xiàn)在在“院、退退、露、躍躍”四個方方面院——底層的私家家小院退——退臺，讓沒沒有接地的的樓層延伸伸更大的室室外空間，，增加室內(nèi)內(nèi)空間與室室外空間的的接觸面露——更多的室內(nèi)內(nèi)空間暴露露給自然躍——躍頂層，復(fù)復(fù)式設(shè)計，，更大的贈贈送空間，，給予更大大的頂層花花園F5及躍頂專供本棟的的停車位，，每戶贈送送的儲藏室室挑空下沉客客廳下沉庭院南露臺側(cè)露臺大面積露臺臺贈送南露臺B1F1F2F3底層花園退臺設(shè)計層層露臺躍頂主臥和和花園三、洋房的的設(shè)計院——目前的洋房房都會留有有首層的私私家小院，，給到更多多別墅的感感覺，樓上上住戶的入入戶通道完完全與小院院隔離，使使得小院的的專有性和和私密性更更強(qiáng)三、洋房的的設(shè)計退——從第二層開開始退臺，，打造出類類似金字塔塔式的建筑筑格局，減減小了垂直直樓房給人人的壓迫感感，同時為為露臺提供供了絕佳的的存在可能能三、洋房的的設(shè)計露——層層露臺，，戶戶露臺臺，露出花花園，露出出陽光，帶帶來更多親親近自然的的感受，露露臺越來越越成為洋房房的基本設(shè)設(shè)計三、洋房的的設(shè)計躍——頂層復(fù)式結(jié)結(jié)構(gòu)已經(jīng)成成為洋房的的普遍規(guī)律律，超大贈贈送面積和和屋頂花園園是洋房頂頂層單元的的巨大優(yōu)勢勢三、洋房的的設(shè)計洋房常見的的戶型設(shè)計計——萬科為代表表的大橫廳廳產(chǎn)品設(shè)計計五龍山九墅墅建筑面積：：167平米三、洋房的的設(shè)計洋房常見的的戶型設(shè)計計——龍湖為代表表的南北通通透式設(shè)計計成都弗萊明明戈·建筑面積：：148平米重慶源著·套內(nèi)面積：135平米一、什么是是洋房三、洋房的的設(shè)計四、洋房的的附加值設(shè)設(shè)計手法五、洋房的的設(shè)計亮點(diǎn)點(diǎn)二、洋房的的分類四、洋房的的附加值設(shè)設(shè)計手法洋房“送””什么？洋房怎么““送”？地下室、花花園、夾層層、露臺、、陽臺等送四、洋房的的附加值設(shè)設(shè)計手法——首層地下室室的贈送由于洋房的的層高決定定了其首層層必然的親親地特性，，地下室成成為了洋房房首層單元元的重要贈贈送手段首層保留兩兩個入戶，，一個是是單元樓梯梯間，一個個是首層花花園；室內(nèi)課進(jìn)入入地下室，，地下室為為全贈送空空間，甚至至可以連接接負(fù)二層的的地下停車車場，當(dāng)做做私家車位位使用；四、洋房的的附加值設(shè)設(shè)計手法——二層地下室室的贈送通常洋房的的首層和二二層都能實實現(xiàn)單獨(dú)入入戶，因此此在滿足了了首層贈送送地下室的的基礎(chǔ)上，，二層也開開始出現(xiàn)贈贈送地下室室的情況首層和二層層都是雙入入戶；同時將地下下室分作兩兩個部分，，分別贈予予首層和二二層住戶；；首層的地下下室從室內(nèi)內(nèi)進(jìn)入，二二層的地下下室直接從從室外樓梯梯進(jìn)入；金科十年城城一層送半地地下室二層送半地地下室洋房二層通通過：露臺臺花園→一一層花園→→下層花園園進(jìn)入地下下室進(jìn)入半地下下室一層建筑面面積：143㎡半地下室面面積：48㎡二層建筑面面積：138㎡半地下室面面積：38㎡四、洋房的的附加值設(shè)設(shè)計手法——二層地下室室的贈送四、洋房的的附加值設(shè)設(shè)計手法——首層花園贈贈送洋房可以像像別墅一樣樣，將近距距離周邊的的綠化當(dāng)做做花園贈送送出來，通通常情況下下首層住戶戶都能享受受這種私家家花園龍湖源著首層住戶因因享有得天天獨(dú)厚的親親地條件，，使得其更更加容易享享有圍繞房房屋的私家家花園；私家花園通通常分布于于房屋前后后和四周，，與公共空空間隔離起起來，二層層及以上住住戶需從另另外的通道道進(jìn)入樓上上，保證了了花園對于于首層住戶戶的私密性性；萬科四季花花城四、洋房的的附加值設(shè)設(shè)計手法——夾層贈送更為獨(dú)特的的方法為夾夾層贈送，，在建筑面面積計算規(guī)規(guī)則以內(nèi)，，實現(xiàn)有效效地空間贈贈送考慮到夾層層的層高和和實用性，，通常情況況下，夾層層都不會以以整層的形形式出現(xiàn)，，而做出的的夾層可分分別贈予上上層和下層層，建筑面面積僅算一一半四、洋房的的附加值設(shè)設(shè)計手法——夾層贈送上、下層中中出現(xiàn)的一一個共享夾夾層，各自自享受一部部分贈送空空間下層使用的的共享夾層層上層使用的的共享夾層層上層下層共享層共享層上、下層各各享有夾層層的部分面面積，但夾夾層并沒有有占據(jù)整層層空間金域中央四、洋房的的附加值設(shè)設(shè)計手法——露臺贈送通過層層退臺臺實現(xiàn)戶戶有有露臺，戶戶戶有贈送，露露臺一直是洋洋房贈送面積積的基本手段段，也是洋房房中間樓層面面積贈送的主主要方式二層三層四層五層二層：111平米3室2廳2衛(wèi)三層：98平米3室2廳2衛(wèi)四層：88平米3室2廳2衛(wèi)六層：72平米2室2廳1衛(wèi)四、洋房的附附加值設(shè)計手手法——露臺贈送洋房的露天贈贈通常在頂層層發(fā)揮到極致致，因為頂層層可以有更多多的“無頂””空間，使得得頂層的露天天贈送面積往往往最大躍頂復(fù)式戶型型，倒數(shù)第二二層和頂層為為一戶；頂層超大的面面積以露臺形形式作為贈送送空間，計入入建筑面積的的部分很少；；世家尊邸四、洋房的附附加值設(shè)計手手法——露臺贈送業(yè)主對贈送露露臺的認(rèn)可度度很高，露臺臺的使用更為為豐富，即可可作為露天的的私家花園，，還可以打造造成為舒適的的陽光書房通過訪談發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，業(yè)主對露露臺的接受度度較高，春夏夏季節(jié)的使用用頻率高于秋秋冬季；在露臺中布置置綠植、桌椅椅、鵝卵石等等，使居者能能夠充分的接接觸自然，同同時豐富了生生活情趣；超大露臺的贈贈送也是洋房房類產(chǎn)品的一一大賣點(diǎn)；每個房間設(shè)置置露臺戶型露臺設(shè)置較為為集中戶型22㎡21㎡12㎡12㎡4㎡7㎡集中設(shè)置的大大面積露臺更受歡迎迎推薦四、洋房的附附加值設(shè)計手手法——露臺贈送比起每個房間都都設(shè)置露臺，，集中設(shè)置的的大面積露臺臺更受客戶歡歡迎控制公共綠化面積積，盡可能劃劃給私家庭院院建筑棟距較差，私私密性受到影影響，因此在在滿足集中綠綠地的標(biāo)準(zhǔn)下下，盡量將公公共綠化劃入入私家庭院，，社增加庭院院面積的同時時也可以有效效隔離鄰近物物業(yè)。案例：重慶龍湖睿睿城私家花園總計面積積40900平方米，私家家花園占住宅宅區(qū)景觀面積積65%四、洋房的附附加值設(shè)計手手法——公共綠化私有有化四、洋房的附附加值設(shè)計手手法——沿用高層的常常規(guī)贈送拋開退臺從戶戶型上講，洋洋房和高層并并沒有實質(zhì)上上的區(qū)別，因因此高層住宅宅中的一些常常規(guī)贈送面積積手法在洋房房中同樣適用用，且發(fā)揮空空間更大大面積的入戶花園大面寬的陽臺臺大面寬的陽臺臺洋房的入戶花花園可以做得得比高層更大大，更有花園園的感覺；南北通透的板板式結(jié)構(gòu)更加加容易實現(xiàn)雙雙向陽臺，且且面寬更大，，觀景效果更更佳；華潤國際社區(qū)區(qū)中信云棲谷一、什么是洋洋房三、洋房的設(shè)設(shè)計四、洋房的附附加值設(shè)計手手法五、洋房的設(shè)設(shè)計亮點(diǎn)二、洋房的分分類五、洋房的亮亮點(diǎn)設(shè)計——洋房別墅化洋房布局于項項目內(nèi)部，外圍采用高層層隔離采用半圍合半半獨(dú)立的院落式組團(tuán)，，打破傳統(tǒng)“兵營式”布局重慶弗萊明戈戈成都弗萊明戈戈容積率：成都弗萊明戈戈（含部分小小高、高層））：1.55重慶弗萊明戈戈：1.36五、洋房的亮亮點(diǎn)設(shè)計——洋房別墅化【產(chǎn)品形態(tài)II】包括底TOWN、頂TOWN和平層產(chǎn)品底躍平層二躍三頂躍例：7+1單體地下車庫五、洋房的亮亮點(diǎn)設(shè)計——