舊城改造規(guī)劃劃的理解和案案例2目錄舊城改造規(guī)劃劃的不同層面面舊城改造規(guī)劃劃的重點(diǎn)問(wèn)題題舊城改造規(guī)劃劃案例3舊城改造規(guī)劃劃的不同層面面4應(yīng)從不同層面面看待舊城改改造規(guī)劃項(xiàng)目目舊城改造規(guī)劃劃特殊性在于于：它不同于于普通的規(guī)劃劃項(xiàng)目、也不不同于單純的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)規(guī)劃，它同同時(shí)兼具了城城市更新和區(qū)區(qū)域發(fā)展的特特性。從多多角度和層面面看待有利于于制定正確的的改造方向：：技術(shù)角度（微微觀層面）市場(chǎng)角度（中中觀層面）城市發(fā)展角度度（宏觀層面面）5技術(shù)角度（微觀層面））市場(chǎng)角度（中觀層面））城市發(fā)展角度度（宏觀層面））容積率建筑承載力水電配套交通外觀負(fù)面影響（消消防、治安））資源占用等6技術(shù)角度（微觀層面））市場(chǎng)角度（中觀層面））城市發(fā)展角度度（宏觀層面））拆賠代價(jià)（經(jīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展開(kāi)發(fā)順序及難難易資金問(wèn)題開(kāi)發(fā)商意愿利益平衡等政策－規(guī)劃獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)、改造政政策、規(guī)劃審審批7技術(shù)角度（微觀層面））市場(chǎng)角度（中觀層面））城市發(fā)展角度度（宏觀層面））產(chǎn)業(yè)環(huán)境空間布局、功功能用途風(fēng)險(xiǎn)（政治、、社會(huì)、管理理）緊迫性城市意象可持續(xù)發(fā)展外部環(huán)境未來(lái)機(jī)遇8舊城改造規(guī)劃劃的視野城市未來(lái)十年年發(fā)展大戰(zhàn)略略、大方針與周邊大區(qū)域域未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的關(guān)聯(lián)舊城改造帶來(lái)來(lái)的機(jī)遇及對(duì)對(duì)城市未來(lái)發(fā)發(fā)展的影響舊城改造為城市能貢獻(xiàn)獻(xiàn)什么？改造對(duì)未來(lái)城城市發(fā)展能夠夠起到的作用用城市未來(lái)發(fā)展展的瓶頸判斷舊改造對(duì)對(duì)城市未來(lái)的的意義建立指標(biāo)體系系活力競(jìng)爭(zhēng)力土地利用稅收城市管理……成為城市發(fā)發(fā)展的利器器對(duì)未來(lái)的預(yù)預(yù)見(jiàn)力9局限于物質(zhì)質(zhì)性改造為為主阻止城市物物質(zhì)性老化化（有形磨磨損）環(huán)境的改善善和城市美美化多個(gè)城市項(xiàng)項(xiàng)目的組合合舊城改造和和城市更新新的比較，，對(duì)舊城改改造進(jìn)行重重新界定舊城改造城市更新涵蓋了城市市結(jié)構(gòu)的更更新，功能能體系更新新等更多層層面的內(nèi)容容內(nèi)容動(dòng)因注重內(nèi)涵防止城市功功能性和結(jié)結(jié)構(gòu)性衰退退（無(wú)形磨磨損）著眼于區(qū)域域的整體發(fā)發(fā)展，城市市的整體更更新城市的綜合合戰(zhàn)略計(jì)劃劃一個(gè)城市的的舊城改造造不應(yīng)僅站站在物質(zhì)形形態(tài)改善的的層面為改改造而改造造，而應(yīng)是是旨在完善善城市功能能、塑造鮮鮮明特色、、尋求整體體效益最優(yōu)優(yōu)的“城市更新新計(jì)劃”10舊城改造規(guī)規(guī)劃的重點(diǎn)點(diǎn)問(wèn)題11舊城改造規(guī)規(guī)劃的重點(diǎn)點(diǎn)問(wèn)題改造目標(biāo)體體系建立改造政策問(wèn)問(wèn)題研究資金平衡問(wèn)問(wèn)題研究開(kāi)發(fā)控制問(wèn)問(wèn)題研究社會(huì)效益目目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)改造進(jìn)程目目標(biāo)對(duì)開(kāi)發(fā)主體體的政策：：容積率獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)、地價(jià)價(jià)減免等對(duì)拆遷補(bǔ)償償?shù)恼邔?duì)“原居民民”安置的的政策政府資金援援助條件及及方式投資收益細(xì)細(xì)目的分類類列舉及平平衡計(jì)算新增土地價(jià)價(jià)值清算政府在開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程中的的權(quán)利、責(zé)責(zé)任及收益益開(kāi)發(fā)商在過(guò)過(guò)程中的權(quán)權(quán)利、責(zé)任任及收益社會(huì)及國(guó)家家在過(guò)程中中的權(quán)利、、責(zé)任及收收益風(fēng)險(xiǎn)控制12需解決的關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)（續(xù)續(xù)）功能布局與與規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)問(wèn)題研究究建筑風(fēng)格問(wèn)問(wèn)題研究開(kāi)發(fā)模式問(wèn)問(wèn)題研究拆賠方案研研究核心功能區(qū)區(qū)規(guī)劃如何為為土地增值值指標(biāo)如何使使利潤(rùn)平衡衡指標(biāo)如何使使土地增值值改造前后規(guī)規(guī)劃建筑風(fēng)風(fēng)格的統(tǒng)一一性問(wèn)題新建建筑與與整體風(fēng)格格相容性問(wèn)問(wèn)題改建建筑與與整體風(fēng)格格相容性問(wèn)問(wèn)題街區(qū)改造與與整體風(fēng)格格相容性問(wèn)問(wèn)題改造主體分分析改造中利潤(rùn)潤(rùn)實(shí)現(xiàn)主體體與風(fēng)險(xiǎn)控控制主體考考慮整體改造與與局部改造造整體開(kāi)發(fā)與與分期開(kāi)發(fā)發(fā)拆賠模式拆賠比經(jīng)濟(jì)測(cè)算補(bǔ)償方式13舊城改造規(guī)規(guī)劃案例－－上海新天天地14上海新天地地－城市發(fā)發(fā)展的新動(dòng)動(dòng)力南京路商圈地鐵口地鐵口新天地淮海中路商務(wù)圈舊城改造啟啟動(dòng)項(xiàng)目新天地為上上海太平橋橋改造的啟啟動(dòng)項(xiàng)目城市中心的的中心新天地距淮淮海中路高高檔消費(fèi)商商業(yè)區(qū)600米左右，緊緊鄰淮海中中路商務(wù)圈圈，位于市市中心盧灣灣區(qū)淮海中中路東段，，高架橋交交匯點(diǎn)，原原法租界1914年第三次擴(kuò)擴(kuò)建的舊式式里弄住宅宅。－－北至太太倉(cāng)路－－西至馬馬當(dāng)路－－南至自自忠路－－東至西西藏南路原自然街坊坊23個(gè)原居住人口口7萬(wàn)人太平橋總體體規(guī)劃項(xiàng)目總占地地：52公頃，其中新天天地占地3萬(wàn)平方米，，建筑面積積6萬(wàn)平方米。?？偨ㄖ娣e積：116.3萬(wàn)平方米米總體規(guī)劃顧顧問(wèn)：開(kāi)發(fā)商：香港瑞安集集團(tuán)前期投資：：前期總投資資14億元，動(dòng)遷遷費(fèi)6億元人民幣幣人口數(shù)量：：原自然街坊坊23個(gè)，原居住住人口7萬(wàn)人功能結(jié)構(gòu)分分析圖17新天地的改改造只是太太平橋改造造規(guī)劃中的的一部分太平橋改造造規(guī)劃A太平橋人工工湖綠地，，占地4.4萬(wàn)，水面面面積1.2萬(wàn)，地下為為車庫(kù)，已已成為市中中心景觀B新天地，占占地3萬(wàn)，建面6萬(wàn)，分南、、北里。C翠湖天地高高級(jí)住宅小小區(qū)，總建建68萬(wàn)D企業(yè)天地甲甲級(jí)寫(xiě)字樓樓區(qū)，總建建面50萬(wàn)，興建辦辦公樓、酒酒店、商場(chǎng)場(chǎng)等E瑞安集團(tuán)總總部大樓，，區(qū)域的標(biāo)標(biāo)志性建筑筑第一階段：：綜合性時(shí)時(shí)尚場(chǎng)所第三階段：：順應(yīng)潮流流與國(guó)際接接軌上海不僅僅僅是中國(guó)的的上海，將將來(lái)更會(huì)是是國(guó)際的上上海。石庫(kù)庫(kù)門的建筑筑本身也散散發(fā)著一股股西方的氣氣質(zhì)。這樣樣的選址讓讓新天地自自誕生起就就與國(guó)際緊緊密的聯(lián)系系著。第三三階段要使得上海新新天地成功功地穿上了了時(shí)尚文化化眩目的外外衣，抓住住了人們的的眼球，最最終脫穎而而出。石庫(kù)門與生生俱來(lái)的獨(dú)獨(dú)特魅力，，自然就為為項(xiàng)目鎖定定了一個(gè)理理所當(dāng)然的的主題，““都市旅游游”。瑞安安設(shè)想使上上海新天地地成為上海海市中心具具有歷史文文化特色的的都市旅游游景點(diǎn)，希希望來(lái)到上上海的人，，一定要來(lái)來(lái)看看上海海新天地，，將上海新新天地建成成來(lái)上海必必到之地。。第一階段由由于認(rèn)識(shí)上上的局限性性，主要強(qiáng)強(qiáng)調(diào)綜合性性，目標(biāo)是是作成上海海第一個(gè)將將餐飲、娛娛樂(lè)、購(gòu)物物和旅游、、文化等等等全部集中中在一起的的綜合性場(chǎng)場(chǎng)所。這一階段定定位較淺，，還沒(méi)能深深刻挖掘利利用石庫(kù)門門的歷史價(jià)價(jià)值，但至至少明確了了一個(gè)大方方向，即做做一個(gè)綜合合性的商業(yè)業(yè)場(chǎng)所。上海新天地地項(xiàng)目定位位：國(guó)際化化休閑、文文化、娛樂(lè)樂(lè)中心功能定位：：集餐飲、、購(gòu)物、娛娛樂(lè)等功能能于一身客戶定位：：上海的小小資一族、、居住在上上海的外籍籍人士以及及到達(dá)上海海的中外游游客第二階段：：鎖定主題題“都市旅旅游景點(diǎn)””定位三步曲曲：多功能能，旅游景景點(diǎn)，國(guó)際際化19改造前的上上海新天地地破舊、擁擠擠、惡劣居居住條件的的集中表現(xiàn)現(xiàn)。富有特色的的石門建筑筑元素，體體現(xiàn)上海20年代建筑特特色，是建建筑修繕的的基礎(chǔ)20改造后的上上海新天地地新天地規(guī)劃劃布局北里以保留留石庫(kù)門舊舊建筑為主主，結(jié)合合現(xiàn)代化的的建筑、裝裝潢和設(shè)備備，變?yōu)槎喽嗉腋呒?jí)消消費(fèi)場(chǎng)所及及餐廳，菜菜式來(lái)自法法國(guó)、美國(guó)國(guó)、德國(guó)、、英國(guó)、巴巴西、意大大利、日本本、臺(tái)灣和和香港，充充份展現(xiàn)了了新天地的的國(guó)際元素素。南里以反映映時(shí)代特征征的新建筑筑為主，包包括總建面面達(dá)2.5平米的購(gòu)物物、娛樂(lè)、、休閑中心心，配合少少量石庫(kù)門門建筑。從而形成南南北新舊對(duì)話，，交相輝映映的格局。北里南里人工湖分南里和北北里兩部分分，以“新新舊融合””為設(shè)計(jì)理理念，保留留了老上海海傳統(tǒng)建筑筑石庫(kù)門的的特色，并并注入現(xiàn)代代元素和設(shè)設(shè)施，是一一個(gè)具有上上海歷史文文化風(fēng)貌、、創(chuàng)造前沿沿生活體驗(yàn)驗(yàn)的時(shí)尚中中心。該項(xiàng)項(xiàng)目借鑒國(guó)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，，采用保留留建筑外皮皮、改造內(nèi)內(nèi)部結(jié)構(gòu)和和功能并引引進(jìn)新的生生活內(nèi)容的的改造手法法，堪稱近近年來(lái)國(guó)內(nèi)內(nèi)最為成功功的城市更更新項(xiàng)目之之一。21新天地北里里—石庫(kù)門建筑筑為主新天地北里里，面積不不到兩公頃頃，原先由由縱橫交錯(cuò)錯(cuò)的15個(gè)里弄，密密布著3萬(wàn)平方米的的舊房屋，，其中最早早的建于1911年，最遲的的建于1933年。22新天地南里里—現(xiàn)代建筑為為主觀念的進(jìn)步步以往社會(huì)大大眾認(rèn)為歷歷史保護(hù)是是政府的工工作。其實(shí)實(shí)新天地的的開(kāi)發(fā)模式式就是房地地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)發(fā)，著重的的是再生里里弄生活形形態(tài)帶來(lái)的的商業(yè)利益益，也是因因?yàn)檫@樣的的考慮，帶帶來(lái)了歷史史建筑保護(hù)護(hù)的機(jī)會(huì)。。從傳統(tǒng)建建筑保護(hù)的的概念與方方法看，新新天地是一一個(gè)特殊的的例子，它它帶動(dòng)了地地區(qū)的開(kāi)發(fā)發(fā)熱潮與歷歷史保護(hù)新新點(diǎn)子。手法的創(chuàng)新新瑞安集團(tuán)獨(dú)獨(dú)具慧眼，，掌握了契契機(jī)，采用的作法法是保留建建筑物的表表層，改變變內(nèi)部的結(jié)結(jié)構(gòu)與使用用機(jī)能，類似法國(guó)國(guó)巴黎對(duì)于于城市舊建建筑的做法法。傳統(tǒng)與與現(xiàn)代的融融合、新與與舊的交融融不僅表現(xiàn)現(xiàn)在建筑形形式方面，，更多的是是體現(xiàn)了中中西合璧、、兼容并包包的上海石石庫(kù)門居住住文化。優(yōu)越的區(qū)位位不但擁有先先天的傳統(tǒng)統(tǒng)文化元素素，而且擁?yè)碛袧夂竦牡纳虡I(yè)、商商務(wù)氛圍，，便于集聚聚城市中最最有活力的的人群。統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)發(fā)統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)發(fā)主體保證證開(kāi)發(fā)理念念的全面貫貫徹和實(shí)施施。瑞安集團(tuán)因?yàn)楸Ａ糁兄泄驳谝粫?huì)會(huì)址和大片片舊里弄住住宅，有更更好的利基基與政府商商議，要要求給予更更好的投資資條件，不不管是增加加容積，容容積轉(zhuǎn)移，，以興建高高樓，創(chuàng)造造商機(jī)，或或徹底修建建里弄，以以增添觀光光據(jù)點(diǎn)，有有了更好的的投資效益益；政府府因?yàn)闉榻饨鉀Q決了了里里弄弄窳窳陋陋問(wèn)問(wèn)題題，，增增加加更更多多的的綠綠地地、、水水景景公公園園，，以以及及因因城城市市開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)帶帶來(lái)來(lái)豐豐碩碩的的稅稅收收、、租租金金與與地地區(qū)區(qū)整整體體發(fā)發(fā)展展而而受受益益；；社會(huì)會(huì)大大眾眾及及國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)外外旅旅客客也因因?yàn)闉橛杏辛肆霜?dú)獨(dú)特特的的、、更更新新的的、、更更好好的的旅旅游游據(jù)據(jù)點(diǎn)點(diǎn)而而受受益益。。多贏贏的的局局面面新天天地地項(xiàng)項(xiàng)目目成成功功因因素素總總結(jié)結(jié)24新天天地地項(xiàng)項(xiàng)目目不足足之之處處新天天地地提提供供了了市市場(chǎng)場(chǎng)條條件件下下政政府府和和企企業(yè)業(yè)合合作作進(jìn)進(jìn)行行舊舊城城更更新新的的新新模模式式，，具具有有有有益益啟啟示示，，但但在在政政府府、、開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商和和居居民民三三者者對(duì)對(duì)弈弈中中仍仍缺缺少少最最為為關(guān)關(guān)鍵鍵的的主主體體———居民民的的身身影影。。因因此此，，其其成成功功在在于于商商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)作作上上的的轟轟動(dòng)動(dòng)效效應(yīng)應(yīng)，，而而非非舊舊城城可可持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展的的勝勝利利。。這這些些居居民民讓讓渡渡出出原原有有的的城城市市空空間間，，獲獲得得一一定定的的補(bǔ)補(bǔ)償償，，同同時(shí)時(shí)搬搬遷遷至至城城市市周周邊邊區(qū)區(qū)域域，，生生存存環(huán)環(huán)境境得得到到改改善善。。然然而而，，居居民民實(shí)實(shí)際際上上在在項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)程程中中沒(méi)沒(méi)有有多多少少話話語(yǔ)語(yǔ)權(quán)權(quán)，，無(wú)無(wú)法法表表達(dá)達(dá)最最真真實(shí)實(shí)的的意意圖圖，，缺缺乏乏主主動(dòng)動(dòng)參參與與機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)，，只只能能被被動(dòng)動(dòng)接接受受結(jié)結(jié)果果，，因因而而與與政政府府和和開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商不不可可避避免免地地會(huì)會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生生一一些些矛矛盾盾和和分分歧歧。。25對(duì)比比：：上上海海田田子子坊坊““自自下下而而上上””田子子坊坊是是一一種種政政府府引引導(dǎo)導(dǎo)、、居居民民自自主主、、自自下下而而上上的的小小規(guī)規(guī)模模、、多多元元化化、、漸漸進(jìn)進(jìn)式式更更新新方方式式。。田田子子坊坊深深藏藏鬧鬧市市中中，，原原是是上上世世紀(jì)紀(jì)50年代代典典型型弄弄堂堂工工廠廠群群。。1998年藝藝術(shù)術(shù)家家陳陳逸逸飛飛帶帶工工作作室室來(lái)來(lái)此此后后，，開(kāi)開(kāi)啟啟了了地地區(qū)區(qū)更更新新篇篇章章。。在在舊舊廠廠房房和和部部分分民民居居通通過(guò)過(guò)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓置置換換變變成成畫(huà)畫(huà)廊廊、、陶陶藝藝館館、、攝攝影影棚棚等等各各類類藝藝術(shù)術(shù)工工作作室室的的過(guò)過(guò)程程中中，，以以藝藝術(shù)術(shù)家家自自籌籌資資金金為為主主要要形形式式的的社社會(huì)會(huì)資資本本，，完完善善了了地地區(qū)區(qū)建建筑筑物物與與公公共共空空間間的的改改造造與與美美化化，，推推進(jìn)進(jìn)了了地地區(qū)區(qū)基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施的的完完善善。。隨隨著著文文化化創(chuàng)創(chuàng)意意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)逐逐步步發(fā)發(fā)展展為為地地區(qū)區(qū)主主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)；；人人口口構(gòu)構(gòu)成成由由單單一一走走向向多多元元，，原原先先的的封封閉閉社社區(qū)區(qū)開(kāi)開(kāi)始始向向藝藝術(shù)術(shù)家家甚甚至至游游客客開(kāi)開(kāi)放放；；田田子子坊坊地地區(qū)區(qū)的的藝藝術(shù)術(shù)氛氛圍圍得得以以形形成成。。第一一階階段段：：藝術(shù)術(shù)家家的的進(jìn)進(jìn)駐駐26田子子坊坊的的新新特特征征讓讓商商人人看看見(jiàn)見(jiàn)了了獲獲利利的的可可能能性性。。經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)市市場(chǎng)場(chǎng)試試驗(yàn)驗(yàn)，，最最初初入入駐駐田田子子坊坊的的商商家家獲獲得得了了商商業(yè)業(yè)成成功功，，隨隨之之產(chǎn)產(chǎn)生生的的示示范范效效應(yīng)應(yīng)讓讓田田子子坊坊吸吸引引了了更更多多商商業(yè)業(yè)資資本本的的目目光光。。商商家家的的競(jìng)競(jìng)相相進(jìn)進(jìn)駐駐將將田田子子坊坊城城市市更更新新進(jìn)進(jìn)程程帶帶到到一一個(gè)個(gè)新新階階段段（（約約2005年））。。由由于于商商人人有有更更多多資資本本和和財(cái)財(cái)稅稅支支付付能能力力，，從從而而更更有有力力的的推推動(dòng)動(dòng)了了地地區(qū)區(qū)空空間間形形態(tài)態(tài)與與基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施的的改改善善升升級(jí)級(jí)。。另另一一方方面面，，商商業(yè)業(yè)對(duì)對(duì)土土地地的的需需求求競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，，帶帶動(dòng)動(dòng)房房屋屋租租金金快快速速上上漲漲；；同同時(shí)時(shí)，，商商業(yè)業(yè)的的大大量量進(jìn)進(jìn)駐駐也也帶帶來(lái)來(lái)了了私私密密性性、、安安全全性性等等問(wèn)問(wèn)題題。。這這些些因因素素促促使使許許多多原原住住民民和和藝藝術(shù)術(shù)家家外外遷遷或或維維權(quán)權(quán)。。地地區(qū)區(qū)在在功功能能與與人人口口構(gòu)構(gòu)成成上上出出現(xiàn)現(xiàn)以以商商業(yè)業(yè)和和商商人人為為主主導(dǎo)導(dǎo)的的單單一一化化趨趨勢(shì)勢(shì)。。以藝藝術(shù)術(shù)家家的的進(jìn)進(jìn)駐駐為為起起點(diǎn)點(diǎn)，，以以商商人人的的進(jìn)進(jìn)駐駐為為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折折，，田田子子坊坊歷歷經(jīng)經(jīng)了了兩兩個(gè)個(gè)階階段段的的更更新新歷歷程程。。盡盡管管第第一一階階段段的的城城市市更更新新在在城城市市形形態(tài)態(tài)與與基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施上上取取得得的的進(jìn)進(jìn)步步?jīng)]沒(méi)有有第第二二階階段段顯顯著著，，但但是是它它塑塑造造了了一一個(gè)個(gè)多多元元的的混混合合街街區(qū)區(qū)，，為為上上海海市市培培育育了了一一塊塊文文化化高高地地。。而而第第二二階階段段的的城城市市更更新新則則推推動(dòng)動(dòng)田田子子坊坊從從一一個(gè)個(gè)多多元元化化的的城城市市地地區(qū)區(qū)逐逐步步演演化化成成單單一一的的商商業(yè)業(yè)地地區(qū)區(qū)，，商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍取取代代了了原原有有的的人人文文氣氣息息。。長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)來(lái)來(lái)看看，，人人文文資資源源是是該該地地區(qū)區(qū)的的比比較較優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。。失失去去了了藝藝術(shù)術(shù)家家和和居居民民的的田田子子坊坊與與一一般般商商業(yè)業(yè)地地帶帶并并無(wú)無(wú)太太大大差差異異，，持持續(xù)續(xù)的的快快速速發(fā)發(fā)展展將將難難以以得得到到維維持持。。因因此此綜綜合合來(lái)來(lái)看看，，田田子子坊坊地地區(qū)區(qū)的的城城市市更更新新正正從從成成功功走走向向平平庸庸。。第二二階階段段：：商人人的的進(jìn)進(jìn)駐駐案例例小小結(jié)結(jié)27舊城城改改造造規(guī)規(guī)劃劃案案例例－－三亞亞市市月月川川村村主城城區(qū)區(qū)是是全全市市的的中中心心，，同同時(shí)時(shí)也也是是三三亞亞熱熱帶帶海海濱濱風(fēng)風(fēng)景景名名勝勝區(qū)區(qū)的的服服務(wù)務(wù)基基地地項(xiàng)目目地地點(diǎn)點(diǎn)緊緊鄰鄰三三亞亞市市中中心心城城區(qū)區(qū)，，位位于于城城市市中中心心軸軸線線上上月川川村村位位于于三三亞亞河河及及臨臨春春河河圍圍合合而而成成的的三三角角地地帶帶，，是是三三亞亞市市歷歷史史發(fā)發(fā)源源地地月川川村村緊緊靠靠三三亞亞市市主主城城區(qū)區(qū)，，隸隸屬屬于于河河?xùn)|東區(qū)區(qū)，，為為城城市市的的發(fā)發(fā)源源地地之之一一三亞亞市市主主城城區(qū)區(qū)三亞亞河河面積積：：150畝位置置及及現(xiàn)現(xiàn)狀狀：：迎賓賓路路北北側(cè)側(cè)，，片片區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)大大部部分分已已被被平平整整，，僅僅剩剩零零星星舊舊建建筑筑，，另另外外，，在在片片區(qū)區(qū)東東北北側(cè)側(cè)有有一一木木材材加加工工廠廠商商在在生生產(chǎn)產(chǎn)面積積：：192畝位置置及及現(xiàn)現(xiàn)狀狀：：月川川小小學(xué)學(xué)片片區(qū)區(qū)北北部部已已經(jīng)經(jīng)被被某某開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商收收購(gòu)購(gòu)，，部部分分已已被被開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)成成房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，靠靠近近迎迎賓賓路路部部分分開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)為為裝裝飾飾材材料料城城月川小小學(xué)后后面部部分為為財(cái)政政局的的財(cái)苑苑小區(qū)區(qū)面積：：880畝位置及及現(xiàn)狀狀：片區(qū)是是村民民的主主要聚聚居地地，大大多為為村民民住宅宅，東東部有有少量量菜地地和魚(yú)魚(yú)塘月川村村村口口民的的主要要居住住之地地行政中中心片片區(qū)月川村村目前前分為為三部部分：：行政政中心心片區(qū)區(qū)、月月川小小學(xué)片片區(qū)和和月川川舊村村片區(qū)區(qū)月川舊舊村片片區(qū)月川小小學(xué)片片區(qū)其中月月川小小學(xué)和和行政政中心心兩片片區(qū)已已經(jīng)被被征用用，規(guī)規(guī)劃為為城市市綠帶帶用地地和行行政中中心濱河公公園征地拆拆遷：：片區(qū)南南部的的土地地已被被政府府征用用建設(shè)設(shè)三亞亞河濱濱河公公園，，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)拆遷遷工作作已基基本完完成規(guī)劃目目標(biāo)：：充分利利用環(huán)環(huán)境資資源，，探索索和示示范熱熱帶城城市河河湖濕濕地與與城市市公園園的有有機(jī)統(tǒng)統(tǒng)一建建設(shè)，，營(yíng)造造一個(gè)個(gè)生態(tài)態(tài)良好好、景景觀獨(dú)獨(dú)特，，既滿滿足城城市居居民和和游客客休閑閑游憩憩需求求，又又滿足足生物物多樣樣性要要求的的“人人與自自然和和諧共共處””的濱濱河公公園，，“打打造世世界一一流生生態(tài)河河道””。。行政中中心土地均均已被被政府府征用用，局局部土土地已已經(jīng)平平整，，未來(lái)來(lái)將建建成行行政中中心大大樓項(xiàng)目的的研究究范圍圍：月月川舊舊村，，占地地880畝，現(xiàn)現(xiàn)狀分分為老老干部部安置置區(qū)、、村民民居住住區(qū)和和菜田田三部部分老干部部安置置區(qū)：：81.9畝菜田：：130畝老干部部安置置區(qū)菜田村民居居住區(qū)區(qū)第一部部分：：項(xiàng)目背背景研研究研究?jī)?nèi)內(nèi)容月川村村現(xiàn)狀狀分析析村民改改造意意愿安置補(bǔ)補(bǔ)償要要求改造范范圍內(nèi)內(nèi)總建建筑面面積63萬(wàn)平米米，容容積率率為1.1，建筑筑密度度70%。村內(nèi)建建筑以以三、、四層層磚混混結(jié)構(gòu)構(gòu)為主主，建建筑質(zhì)質(zhì)量參參差不不齊違建村民共共1172戶，其其中原原居民民934戶，外外來(lái)戶戶238戶，村民受受教育育程度度普遍遍較低低。村民就就業(yè)率率低，房租租為90%村民的的唯一一生活活來(lái)源源，逐漸演演變成成“食食租階階層””，不不參與與社會(huì)會(huì)分工工，與與現(xiàn)代代社會(huì)會(huì)脫離離。租戶約2萬(wàn)人左左右，，以低端端從業(yè)業(yè)人員員為主主，主要要為酒酒店服服務(wù)人人員、、工地地工人人和出出租車車司機(jī)機(jī)。37另月川川村目目前還還擁有有海航航學(xué)院院對(duì)面面的472畝土地地地塊現(xiàn)現(xiàn)狀海南航航空旅旅游職職業(yè)學(xué)學(xué)院鳳凰路路軍糧供供應(yīng)站站綜合行行政執(zhí)執(zhí)法局局行政政大樓樓體育會(huì)會(huì)展中中心為達(dá)到到改造造目標(biāo)標(biāo)，政政府可提供供海航航學(xué)院院對(duì)面面的一地塊塊作為為安置置用地地。該地塊塊在鳳鳳凰路路南側(cè)側(cè)，西面是是建設(shè)設(shè)中的的體育育會(huì)展中心心，對(duì)對(duì)面是是海航航學(xué)院和執(zhí)執(zhí)法局局大樓樓，東東面有軍糧糧供應(yīng)應(yīng)站地塊內(nèi)內(nèi)部有有兩個(gè)個(gè)水洼洼，其余均均為荒荒地，，地面面有青草覆覆蓋，，局部部已被被平整項(xiàng)目所所在地地3km研究?jī)?nèi)內(nèi)容月川村村現(xiàn)狀狀分析析村民改改造意意愿安置補(bǔ)補(bǔ)償要要求村民對(duì)對(duì)現(xiàn)狀狀不太太滿意意，支支持改改造，，但前前提條條件是是必須須合理理賠償償70%對(duì)目前前生活活環(huán)境境不滿滿意——亂，臟臟，沒(méi)沒(méi)有規(guī)規(guī)劃，，配套套不足足80%對(duì)目前前生活活方式式不滿滿意——主要出出租生生活，，沒(méi)有有其他他收入入；沒(méi)沒(méi)有技技能；；孩子子沒(méi)有有工作作80%支持改改造，，但必必須合合理補(bǔ)補(bǔ)償研究?jī)?nèi)內(nèi)容月川村村現(xiàn)狀狀分析析村民改改造意意愿安置補(bǔ)補(bǔ)償要要求100%就地安安置——月川村村改造造的基基本條條件100%村村民要要求住住聯(lián)排排別墅墅——有天有有地82%村民民要求求宅基基地+貨幣幣補(bǔ)償償——最低120㎡的宅基基地+不低于于建房房成本本的貨貨幣補(bǔ)補(bǔ)償90%以上村村民要要求改改造后后有穩(wěn)穩(wěn)定的的生活活收入入或工工作機(jī)機(jī)會(huì)村民對(duì)對(duì)安置置補(bǔ)償償?shù)囊蟠迕癜舶仓醚a(bǔ)補(bǔ)償要要求歸歸根結(jié)結(jié)底要要解決決村民民的生生活來(lái)來(lái)源，，且改改造后后收入入不能能低于于改造造前是否能能合理理補(bǔ)償償就地宅宅基地地補(bǔ)償償120-150m2房屋補(bǔ)補(bǔ)償不不能低低于目目前的的建筑筑成本本生活是是否可可持續(xù)續(xù)解決生生活來(lái)來(lái)源孩子是是否有有工作作培訓(xùn)訓(xùn)機(jī)會(huì)會(huì)養(yǎng)老怎怎么辦辦改造前后第二部部分：：安置補(bǔ)補(bǔ)償方方案研究?jī)?nèi)內(nèi)容城中村村改造造關(guān)鍵鍵要點(diǎn)點(diǎn)安置補(bǔ)補(bǔ)償方方案設(shè)設(shè)計(jì)操作方方式備選安安置補(bǔ)補(bǔ)償方方案順利推推進(jìn)城城中村村改造造必須須要考考慮到到以下下幾點(diǎn)點(diǎn)股份公公司村民談判時(shí)時(shí)間政府代代價(jià)政府決決心城中村村成功功改造造最重重要是是獲得得村民民的支支持，，安置置補(bǔ)償償必須須符合合大多多數(shù)村村民要要求村民民城中村村改造造存在在著諸諸多的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和不不穩(wěn)定定因素素，暴暴力抗抗法，，集體體上訪訪等重重大社社會(huì)不不穩(wěn)定定時(shí)間間隨時(shí)時(shí)可能能發(fā)生生。在在漁農(nóng)農(nóng)村改改造的的初期期，有有的村村民甚甚至提提出了了以死死抵制制改造造。村民身身份可可以一一夜改改變，，但農(nóng)農(nóng)民意意識(shí)的的轉(zhuǎn)變變是一一個(gè)漫漫長(zhǎng)的的過(guò)程程，如如果忽忽略掉掉農(nóng)民民意識(shí)識(shí)的本本質(zhì)，，那么么改造造工作作很做做到感感情到到位，，方法法到位位和目目標(biāo)到到位。。近年深圳市一直在推行的城中村改造項(xiàng)目成功案例漁民村滿足了大部分村民的安置補(bǔ)償要求漁農(nóng)村蔡屋圍老村崗廈河園未成功案例鹿丹村改造從2002年已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)作，但內(nèi)部利益無(wú)法協(xié)調(diào)，不能滿足城中村大部分村民的補(bǔ)償要求，目前都在前期談判階段，沒(méi)有拆遷大沖村沙河五村鹽田三、四村西麗龍井村福田十五村羅湖七個(gè)村桂廟新村社區(qū)（（股份份公司司）熟悉村村民情情況代表村村民利利益承擔(dān)管管理職職責(zé)股份公公司成成員是是由村村民選選舉產(chǎn)產(chǎn)生，，并和和村民有著著千絲絲萬(wàn)縷縷的關(guān)關(guān)系，，在村村民中中有一一定的威望望，在在改造造中起起著可可已身作則則，起起到拆拆遷帶帶頭作作用村民的的基層層管理理組織織，承承擔(dān)著著一部部分政政府管理職職責(zé)，，在改改造中中又必必須協(xié)協(xié)助政政府，，來(lái)做好村村民的的思想想工作作，完完成拆遷補(bǔ)補(bǔ)償安安置，，保證證改造造的順利實(shí)實(shí)施。。股份公公司對(duì)對(duì)村民民信息息掌握握全面面，熟熟悉村村民心心理，，在村村民的的聯(lián)系、召召集、、組織織、確確權(quán)、、談判判過(guò)程程中能能起到到重要要作用用，能能減少過(guò)程程中產(chǎn)產(chǎn)生的的矛盾盾城中村村改造造股份份公司司必不不可少少股份公公司城中村村改造造牽涉涉利益益群體體眾多多，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)大大，拆拆遷談?wù)勁胁徊豢赡苣茉诙潭虝r(shí)間間內(nèi)完完成拆遷談?wù)勁袝r(shí)時(shí)間項(xiàng)目拆遷談判時(shí)間占地面積規(guī)模深圳漁農(nóng)村14個(gè)月30畝13萬(wàn)㎡深圳崗廈村5年225畝52.5萬(wàn)㎡深圳漁民村5年2.1萬(wàn)㎡7萬(wàn)㎡武漢羅家墩2年300畝46.6萬(wàn)㎡鄭州國(guó)貿(mào)中心2年80余畝48萬(wàn)㎡三亞月川村預(yù)計(jì)2~3年880畝63萬(wàn)㎡鑒于月月川村村的自自身情情況，，預(yù)計(jì)計(jì)本項(xiàng)項(xiàng)目至至少將將歷時(shí)時(shí)兩年年49多數(shù)舊舊城改改造，，政府府需要要付出出一定定的代代價(jià)，，才能能保證證城中中村改改造經(jīng)經(jīng)濟(jì)上上可行行政府代代價(jià)政府需需要極極大的的決心心和毅毅力，，并成成立專專門機(jī)機(jī)構(gòu)負(fù)負(fù)責(zé)改改造，，強(qiáng)力力推進(jìn)進(jìn)城中中村改改造政府決決心50研究?jī)?nèi)內(nèi)容城中村村改造造關(guān)鍵鍵要點(diǎn)點(diǎn)安置補(bǔ)補(bǔ)償方方案設(shè)設(shè)計(jì)操作方方式備選安安置補(bǔ)補(bǔ)償方方案51村內(nèi)所所有村村民一一致要要求就就地安安置，，滿足足村民民就地地安置置的要要求是是月川川村改改造的的前提提條件件全部村村民都都要求求就地地安置置月川村村是一一個(gè)風(fēng)風(fēng)水寶寶地，，祖祖祖輩輩輩都生生活在在三亞亞，是是老三三亞人人，月月川村村比三三亞還還要早早成立立。所所以一一定要要就地地安置置……要就地地安置置，村村子已已經(jīng)有有幾百百年的的歷史史了，，……不愿意意搬出出村里里在月川川村已已經(jīng)有有幾百百年了了，搬搬出去去是不不可能能的，，只要要在村村里，，具體體位置置都可可以。。要就地地安置置，村村子已已經(jīng)有有幾百百年的的歷史史了，，從上上一代代到現(xiàn)現(xiàn)在，，家里里沒(méi)人人生病病，月月川村村是風(fēng)風(fēng)水寶寶地，，不愿愿意搬搬出村村里。?！麓ù宕迕駠?guó)家、、河?xùn)|東區(qū)、、村居居委會(huì)會(huì)對(duì)改改造的的態(tài)度度《中共中中央關(guān)關(guān)于構(gòu)構(gòu)建社社會(huì)主主義和和諧社社會(huì)若若干重重大問(wèn)問(wèn)題的的決定定》中指出出：““著力力解決決土地地征收收征用用、城城市建建設(shè)拆拆遷、、環(huán)境境保護(hù)護(hù)、企企業(yè)重重組改改制和和破產(chǎn)產(chǎn)、涉涉法涉涉訴中中群眾眾反映映強(qiáng)烈烈的問(wèn)問(wèn)題，，堅(jiān)決決糾正正損害害群眾眾利益益的行行為。。”《月川舊舊城改改造開(kāi)開(kāi)發(fā)思思路》表明““目標(biāo)標(biāo)一是是確保拆拆遷安安置項(xiàng)項(xiàng)目符符合絕絕大多多數(shù)群群眾的的要求求，最大大限度度的照照顧村村民的的利益益；目目標(biāo)二二是安安置好好村民民…；”5282%村民要要求宅宅基地地+貨幣補(bǔ)補(bǔ)償；；100%村民要要求住住聯(lián)排排別墅墅；90%以上村村民要要求改改造后后有穩(wěn)穩(wěn)定的的生活活收入入或工工作機(jī)機(jī)會(huì)82%村民接接受貨貨幣＋＋宅基基地補(bǔ)補(bǔ)償，，其中中貨幣幣補(bǔ)償償標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)不能能低于于現(xiàn)在在的建建房成成本，，宅基基地補(bǔ)補(bǔ)償不不能低低于120㎡由于目目前村村民已已經(jīng)沒(méi)沒(méi)有土土地，，也沒(méi)沒(méi)有工工作，，故基基本依依靠房房租生生活，，改造造后希希望也也能有有租賃賃用房房，使使家庭庭能有有穩(wěn)定定收入入…………希望賠賠償一一塊地地，補(bǔ)補(bǔ)償?shù)氐睾蟮牡姆孔幼右宰约航ńǎ煽梢栽O(shè)設(shè)計(jì)、、規(guī)劃劃好后后——月川村村民90%村民希希望未未來(lái)能能有穩(wěn)穩(wěn)定的的收入入來(lái)源源希望改造后后建設(shè)設(shè)一些些經(jīng)營(yíng)營(yíng)性物物業(yè)，，由村村里來(lái)來(lái)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，使使村里里的就就業(yè)增增加，，這樣樣就能能獲得得固定定的收收入，，如果果一次次性補(bǔ)補(bǔ)償，，就算算再多多錢也也會(huì)花花完，，最終終根本本無(wú)法法維持持生計(jì)計(jì)……補(bǔ)償土土地后后再入入股股股份公公司是是最好好的了了，以以后可可以分分紅——月川村村民所有村村民均均反對(duì)對(duì)公寓寓安置置，要要求住住聯(lián)排排別墅墅要改造造月川川？可可以啊啊！把把方案案拿出出來(lái)啊啊！…………我們們住不不慣公公寓啦啦，不不給地地建房房子？？那還還談什什么，，不用用談，，肯定定不可可能的的改造了了肯定定要比比現(xiàn)在在好啦啦，不不然改改做什什么……我們不不要住住高樓樓，住住什么么？……當(dāng)然要要住有有天有有地、、獨(dú)門門獨(dú)戶戶的房房子啦啦！——月川村村民53考慮月月川村村民要要求和和可能能的補(bǔ)補(bǔ)償內(nèi)內(nèi)容，，通過(guò)過(guò)六項(xiàng)項(xiàng)補(bǔ)償償內(nèi)容容的組組合來(lái)來(lái)設(shè)計(jì)計(jì)補(bǔ)償償方案案補(bǔ)償內(nèi)內(nèi)容貨幣宅基地地120㎡養(yǎng)老保保險(xiǎn)工作和和培訓(xùn)訓(xùn)集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展預(yù)預(yù)留地地15畝出租公公寓90㎡㎡養(yǎng)老保保險(xiǎn)、、工作作培訓(xùn)訓(xùn)對(duì)村村民參參與社社會(huì)分分工，，獲得得生活活保障障極為為重要要，因因此包包含在在每個(gè)個(gè)安置置方案案中村民宅宅基地地、貨貨幣補(bǔ)補(bǔ)償是是改造造的基基本條條件54補(bǔ)償水水平從從低到到高，，提出出三個(gè)個(gè)補(bǔ)償償方案案村民利利益補(bǔ)償方方案一一股份公公司利利益無(wú)利益益分享享現(xiàn)有物物業(yè)按按138號(hào)文貨貨幣補(bǔ)補(bǔ)償就地返返還村村民自自住房房宅基基地（（120㎡）補(bǔ)償內(nèi)內(nèi)容現(xiàn)有物物業(yè)按按138號(hào)文貨貨幣補(bǔ)補(bǔ)償就地返返還村村民自自住房房宅基基地（（120㎡）贈(zèng)送村村民每每戶90㎡㎡公寓（（可可作出出租用用）補(bǔ)償方方案二二補(bǔ)償方方案三三現(xiàn)有物物業(yè)按按138號(hào)文貨貨幣補(bǔ)補(bǔ)償就地返返還村村民自自住房房宅基基地（（120㎡）贈(zèng)送村村民每每戶90㎡㎡公寓（（可可作出出租用用）無(wú)償提提供給給股份份公司司15畝集體體經(jīng)濟(jì)濟(jì)用地地（村村民可可參股股）））村民房房屋現(xiàn)現(xiàn)金補(bǔ)補(bǔ)償有天有有地別別墅居居住240㎡(三層)別墅一一層做做商鋪鋪可出出租養(yǎng)老保保險(xiǎn)工作培培訓(xùn)可將村村民出出租公公寓聯(lián)聯(lián)合經(jīng)經(jīng)營(yíng)提供工工作機(jī)機(jī)會(huì)村民房房屋現(xiàn)現(xiàn)金補(bǔ)補(bǔ)償有天有有地別別墅居居住240㎡(三層)別墅一一層做做商鋪鋪可出出租90㎡㎡公寓可可出租租養(yǎng)老保保險(xiǎn)工作培培訓(xùn)可將村村民出出租公公寓聯(lián)聯(lián)合經(jīng)經(jīng)營(yíng)可將15畝用地地入股股，參參與開(kāi)開(kāi)發(fā)建建設(shè)，，獲得得集體體物業(yè)業(yè)提供工工作機(jī)機(jī)會(huì)村民房房屋現(xiàn)現(xiàn)金補(bǔ)補(bǔ)償有天有有地別別墅居居住240㎡(三層)別墅一一層做做商鋪鋪可出出租90㎡㎡公寓可可出租租股份分分紅養(yǎng)老保保險(xiǎn)工作培培訓(xùn)55土地出出讓分分為兩兩種模模式：：凈地地出讓讓和捆捆綁出出讓改造項(xiàng)項(xiàng)目列列入政政府項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷銷售營(yíng)銷銷售建造管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施安置拆遷談?wù)勁胁疬w補(bǔ)補(bǔ)償安安置土地開(kāi)開(kāi)發(fā)管理運(yùn)運(yùn)營(yíng)補(bǔ)償政府出出資金金，拆拆遷談?wù)勁邪舶仓瞄_(kāi)發(fā)商商繳納納土地地出讓讓金后后，進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)凈地出出讓（拆遷遷安置置完畢畢，土土地出出讓））開(kāi)發(fā)商商繳納納土地地出讓讓金后后，進(jìn)進(jìn)行拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償安安置和和項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)捆綁出出讓（拆遷遷安置置前，，土地地出讓讓）56因此項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)生的的收益益有兩兩種：：一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)收益益和二二級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)收收益產(chǎn)生一一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)收收益產(chǎn)生二二級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)收收益拆遷談?wù)勁邪仓脜^(qū)區(qū)建設(shè)設(shè)市政道道路、、水電電施工工建設(shè)設(shè)掛牌拆遷談?wù)勁邪仓脜^(qū)區(qū)建設(shè)設(shè)市政道道路建建設(shè)熟地招招標(biāo)、、拍賣賣、掛掛牌獲獲取一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)利利潤(rùn)通過(guò)毛毛地土土地開(kāi)開(kāi)發(fā)，，獲取取開(kāi)發(fā)發(fā)利潤(rùn)潤(rùn)掛牌開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)生收收益57補(bǔ)償方案出讓模式容積率

判斷標(biāo)準(zhǔn)

NPV≥0IRR≥12%利潤(rùn)財(cái)務(wù)可行性村民安置補(bǔ)償方案補(bǔ)償方案一凈地出讓-3.73億元＜0-3.7億元貨幣補(bǔ)償+還建120㎡捆綁出讓R=2.5-1.59億元＜01.3億元R=3-0.93億元＜03.0億元補(bǔ)償方案二凈地出讓-6.08億元＜0-6.1億元貨幣補(bǔ)償+還建120㎡

+公寓90㎡捆綁出讓R=2.5-3.32億元＜00.3億元R=3-2.38億元＜00.4億元補(bǔ)償方案三凈地出讓-6.55億元＜0-6.6億元貨幣補(bǔ)償+還建120㎡+公寓90㎡

+集體經(jīng)濟(jì)用地1萬(wàn)㎡捆綁出讓R=2.5-3.82億元＜00.3億元R=3-2.98億元＜00.3億元通過(guò)模模型測(cè)測(cè)算，，安置置補(bǔ)償償方案案無(wú)論論一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)還是是二級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)財(cái)務(wù)務(wù)都不不可行行58但能滿滿足大大部分分村民民的安安置補(bǔ)補(bǔ)償要要求，，保證證改造造后村村民生生活的的可持持續(xù)性性改造造后后月收入股份社會(huì)保險(xiǎn)險(xiǎn)安置補(bǔ)償償要求工作機(jī)會(huì)會(huì)居住環(huán)境境配套VS改造不能能降低收收入水平平由2520元提高為為4830元有股份分分紅有社會(huì)保保險(xiǎn)可提供800元/月的工作作機(jī)會(huì)別墅居住住，有天天有地配套齊全全，學(xué)校校、醫(yī)院院和公共共空間保證生活活的可持持續(xù)性養(yǎng)老有保保證還要有工工作，具具有一技技之長(zhǎng)就地別墅墅安置配套齊全全59研究?jī)?nèi)容容城中村改改造關(guān)鍵鍵要點(diǎn)安置補(bǔ)償償方案設(shè)設(shè)計(jì)操作方式式備選安置置補(bǔ)償方方案60在財(cái)務(wù)不不可行的的情況下下，一般般有兩種種操作方方式政府補(bǔ)貼貼資金或或捆綁海海航土地地，引進(jìn)進(jìn)開(kāi)發(fā)商商，進(jìn)行行市場(chǎng)化化運(yùn)作政府自己己成立項(xiàng)項(xiàng)目公司司運(yùn)作，，不考慮慮平均利利潤(rùn)，進(jìn)進(jìn)行半市市場(chǎng)化運(yùn)運(yùn)作61補(bǔ)貼當(dāng)政府補(bǔ)補(bǔ)貼資金金時(shí)，有有兩種補(bǔ)補(bǔ)貼方式式：補(bǔ)償償現(xiàn)金或或捆綁海海航地塊塊補(bǔ)貼方式式補(bǔ)貼資金金直接補(bǔ)助助開(kāi)發(fā)公公司資金金捆綁土地地與海航地地塊捆綁綁安置補(bǔ)償方案出讓模式政府代價(jià)安置補(bǔ)償方案一一級(jí)開(kāi)發(fā)3.7億元或123畝土地二級(jí)開(kāi)發(fā)1.6億元或53畝土地安置補(bǔ)償方案二一級(jí)開(kāi)發(fā)6.1億元或203畝土地二級(jí)開(kāi)發(fā)3.0億元或100畝土地安置補(bǔ)償方案三一級(jí)開(kāi)發(fā)6.6億元或220畝土地二級(jí)開(kāi)發(fā)3.7億元或123畝土地62政府與開(kāi)開(kāi)發(fā)商共共同拆遷遷，然后后進(jìn)行土土地出讓讓，獲取取賣地收收益一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)模式建建議三亞市政政府拆賠談判判拆遷補(bǔ)償償土地平整整掛牌簽訂協(xié)議議月川村拆遷工作作小組安置房建建設(shè)市政府相相關(guān)部門門股份公司司開(kāi)發(fā)商河?xùn)|區(qū)土地出讓讓收益63政府與開(kāi)開(kāi)發(fā)商共共同拆遷遷，開(kāi)發(fā)發(fā)商進(jìn)行行土地開(kāi)開(kāi)發(fā)，獲獲取賣房房收益三亞市政政府項(xiàng)目公司司拆賠談判判拆遷補(bǔ)償償土地平整整二級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)簽訂協(xié)議議月川村拆遷工作作小組定向摘牌牌

運(yùn)營(yíng)管理安置房建建設(shè)二級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)模式建建議市政府相相關(guān)部門門股份公司司開(kāi)發(fā)商河?xùn)|區(qū)①開(kāi)發(fā)商+村民股份份公司按股份分分享開(kāi)發(fā)發(fā)利潤(rùn)64市政府相相關(guān)部門門股份公司司利用三亞亞舊城改改造資金金，政府府成立項(xiàng)項(xiàng)目公司司進(jìn)行拆拆遷和開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)，不以以盈利為為目的三亞市政政府項(xiàng)目公司司拆賠談判判拆遷補(bǔ)償償土地平整整二級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)簽訂協(xié)議議河?xùn)|區(qū)政政府月川村拆遷工作作小組三亞城投投定向摘牌牌

運(yùn)營(yíng)管理安置房建建設(shè)三亞城投投河?xùn)|區(qū)商業(yè)銀行行債務(wù)/股權(quán)融資資信托/私募基金金國(guó)家開(kāi)發(fā)發(fā)銀行注資入股股村股份公公司65寧波市鄞鄞奉片區(qū)區(qū)位于城城市未來(lái)來(lái)的核心心區(qū)，市市政府期期望將鄞鄞奉片區(qū)區(qū)改造成成寧波的的新商務(wù)務(wù)區(qū)案例例項(xiàng)目位于于寧波三三江口目目前核心心區(qū)的外外圍區(qū)域域，屬于核心心區(qū)一級(jí)級(jí)輻射圈圈；目前前為舊的的居住區(qū)區(qū)和工業(yè)廠廠區(qū)，區(qū)區(qū)域認(rèn)知知度較低低，屬于于產(chǎn)業(yè)衰衰落區(qū)；北北靠南塘塘河，南南臨奉化化江，擁?yè)碛蟹罨囊痪€線江景，，地塊呈呈現(xiàn)狹長(zhǎng)長(zhǎng)形，濱濱水景觀觀面大。寧波市政政府期望望將鄞奉奉片區(qū)打打造成一一個(gè)富于于表現(xiàn)力力和體現(xiàn)區(qū)區(qū)域價(jià)值值的標(biāo)簽簽——“寧波灣”；一個(gè)以以寧波支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為核核心，最最具積聚聚力的主主題商務(wù)務(wù)集聚區(qū)——寧波高新新經(jīng)貿(mào)港港；和一一條代言言寧波歷歷史、現(xiàn)現(xiàn)代和未來(lái)來(lái)的“寧波走廊廊”；66鄞奉片區(qū)區(qū)改造采采用政府府主導(dǎo)，，寧波市市城投和和海曙區(qū)區(qū)政府組組成的海海城公司司主持實(shí)實(shí)施的開(kāi)開(kāi)發(fā)模式式寧波市政政府海城公司司拆賠談判判拆遷土地出讓讓簽訂協(xié)議議鄞奉片區(qū)區(qū)改造工工作領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)小組基礎(chǔ)設(shè)施施街道辦事事處海曙區(qū)政政府相互配合合市國(guó)土、、規(guī)劃海曙區(qū)政政府51%寧波市城城投49%寧波市城城投資金67研究?jī)?nèi)容容城中村改改造關(guān)鍵鍵要點(diǎn)安置補(bǔ)償償方案設(shè)設(shè)計(jì)操作方式式備選安置置補(bǔ)償方方案68若利益驅(qū)驅(qū)動(dòng)村民民居住公公寓或說(shuō)說(shuō)服海航航地塊異異地安置置，則有有兩個(gè)補(bǔ)補(bǔ)償方案案村民利益益補(bǔ)償方案案四股份公司司利益補(bǔ)償內(nèi)容容補(bǔ)償方案案五村民房屋屋現(xiàn)金補(bǔ)補(bǔ)償大面積公公寓居住住別墅一層層做商鋪鋪可出租租股份分紅紅養(yǎng)老保險(xiǎn)險(xiǎn)工作培訓(xùn)訓(xùn)村民房屋屋現(xiàn)金補(bǔ)補(bǔ)償有天有地地別墅居居住180㎡㎡公寓可出出租豐厚的股股份分紅紅養(yǎng)老保險(xiǎn)險(xiǎn)工作培訓(xùn)訓(xùn)現(xiàn)有物業(yè)業(yè)按138號(hào)文貨幣幣補(bǔ)償公寓還建建（300㎡㎡）贈(zèng)送村民民每戶90㎡公寓（（可作出出租用））無(wú)償提供供給股份份公司15畝集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)用地地（村民民可參股股））現(xiàn)有物業(yè)業(yè)按138號(hào)文貨幣幣補(bǔ)償海航地塊塊村民自自住房宅宅基地（（120㎡㎡）贈(zèng)送村民民每戶180㎡㎡公寓（（可作出出租用））無(wú)償提供供給股份份公司50畝集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)用地地（村民民可參股股））可將村民民出租公公寓聯(lián)合合經(jīng)營(yíng)可將15畝用地入入股，參參與開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)，，獲得集集體物業(yè)業(yè)提供工作作機(jī)會(huì)可將村民民出租公公寓聯(lián)合合經(jīng)營(yíng)可將50畝用地入入股，參參與開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)，，獲得集集體物業(yè)業(yè)提供工作作機(jī)會(huì)69公寓安置置只有在在二級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)時(shí)，，財(cái)務(wù)才才可行性性補(bǔ)償方案出讓模式容積率

判斷標(biāo)準(zhǔn)

NPV≥0IRR≥12%利潤(rùn)財(cái)務(wù)可行性補(bǔ)償方案四現(xiàn)金補(bǔ)償+300㎡公寓+90㎡出租公寓+1萬(wàn)㎡集體用地凈地出讓-1.46億元＜

0-1.5億元捆綁出讓R=2.5-0.21億元＜

04.2億元R=30.84億元＞06.4億元70但全部村村民均要要求住聯(lián)聯(lián)排，對(duì)對(duì)公寓樓樓非常排排斥，該該方案實(shí)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較大，，可操作作性較低低財(cái)務(wù)可行行毛地掛牌牌：IRR>0；凈現(xiàn)值>0;村民所有村民民一致要要求住聯(lián)聯(lián)排，在在觀念上上排斥住住公寓樓樓71海航地塊塊異地安安置有較較高利潤(rùn)潤(rùn)補(bǔ)償方案出讓模式容積率

判斷標(biāo)準(zhǔn)

NPV≥0IRR≥12%利潤(rùn)財(cái)務(wù)可行性政策安置補(bǔ)償方案補(bǔ)償方案五凈地出讓2.5億元＞02.5億元現(xiàn)金補(bǔ)償+海航地塊120㎡宅基地+180㎡出租公寓+50畝集體用地捆綁出讓R=2.51.3億元＞015億元R=32.7億元＞019億元72但不能滿滿足村民民就地安安置的基基本要求求，實(shí)施施風(fēng)險(xiǎn)較較大，可可操作性性較低財(cái)務(wù)可行行凈地掛牌牌：盈利利2.5億；毛地掛牌牌：IRR>0；村民全部村民民一致要要求就地地安置，，對(duì)月川川村民而而言，就就地安置置是其基基本要求求73村民要求求與政策策標(biāo)準(zhǔn)集集中反映映在村民民還建房房類型村民還建建聯(lián)排別別墅村民還建建公寓房房方案四村民意愿愿政府意愿愿可開(kāi)發(fā)土土地面積積74若能部分分別墅還還建、部部分公寓寓還建，，則形成成折衷方方案六村民利益益補(bǔ)償方案案六股份公司司利益補(bǔ)償內(nèi)容容村民房屋屋現(xiàn)金補(bǔ)補(bǔ)償有天有地地別墅或或大面積積公寓別墅一層層做商鋪鋪可出租租股份分紅紅養(yǎng)老保險(xiǎn)險(xiǎn)工作培訓(xùn)訓(xùn)現(xiàn)有物業(yè)業(yè)按138號(hào)文貨幣幣補(bǔ)償部分別墅墅還建（（120㎡㎡）+公寓還建建（300㎡㎡）贈(zèng)送村民民每戶90㎡公寓（（可作出出租用））無(wú)償提供供給股份份公司15畝集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)用地地（村民民可參股股））可將村民民出租公公寓聯(lián)合合經(jīng)營(yíng)可將15畝用地入入股，參參與開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)，，獲得集集體物業(yè)業(yè)提供工作作機(jī)會(huì)75在賣地情情況下，，反向推推算可知知財(cái)務(wù)平平衡時(shí)，，還建別別墅面積積<0，項(xiàng)目不不可行測(cè)算前提提補(bǔ)償村民民出租房房90㎡/戶補(bǔ)償股份公司司集體經(jīng)濟(jì)用地15畝政