房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查與與分分析析1.1房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析的的步步驟驟1.5房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)1.4房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查1.3房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查報(bào)報(bào)告告1.2房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查的的內(nèi)內(nèi)容容主要要內(nèi)內(nèi)容容1.1房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析的的步步驟驟(1)確確定定調(diào)調(diào)查查目目的的。。即即該該調(diào)調(diào)查查是是為為投投資資方方案案選選擇擇與與決決策策服服務(wù)務(wù)、、為為解解決決某某一一具具體體問(wèn)問(wèn)題題或或發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)市市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)服服務(wù)務(wù)、、為為場(chǎng)場(chǎng)地地選選擇擇或或產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位服服務(wù)務(wù)，，還還是是為為編編制制一一般般的的市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究報(bào)報(bào)告告服服務(wù)務(wù)。。(2)確確立立調(diào)調(diào)查查目目標(biāo)標(biāo)。。主主要要決決定定該該項(xiàng)項(xiàng)調(diào)調(diào)查查的的范范圍圍及及所所需需解解決決的的主主要要問(wèn)問(wèn)題題。。(3)選選擇擇調(diào)調(diào)查查方方法法。。主主要要確確定定該該項(xiàng)項(xiàng)調(diào)調(diào)查查所所需需數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)的的類(lèi)類(lèi)型型與與收收集集方方法法、、數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)處處理理過(guò)過(guò)程程中中定定性性和和定定量量方方法法的的選選擇擇。。(4)估估算算調(diào)調(diào)查查過(guò)過(guò)程程所所需需的的時(shí)時(shí)間間和和費(fèi)費(fèi)用用，，以以及及調(diào)調(diào)查查結(jié)結(jié)果果的的預(yù)預(yù)期期價(jià)價(jià)格格(5)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)收收集集、、數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)處處理理和和數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)分分析析。。(6)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查的的結(jié)結(jié)論論與與建建議議。。1.2房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查的的內(nèi)內(nèi)容容1.2.1點(diǎn)———單個(gè)個(gè)樓樓盤(pán)盤(pán)1.2.2線和和面面———區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)1.2.3體———宏觀觀環(huán)環(huán)境境1.2.1點(diǎn)———單個(gè)個(gè)樓樓盤(pán)盤(pán)⑴產(chǎn)產(chǎn)品品分分析析⑵價(jià)價(jià)格格組組合合⑶廣廣告告策策略略⑷銷(xiāo)銷(xiāo)售售執(zhí)執(zhí)行行產(chǎn)品品分分析析的的第第一一部部分分是是分分析析樓樓盤(pán)盤(pán)的的地地理理位位置置。。大大的的方方面面講講，，就就是是分分析析樓樓盤(pán)盤(pán)的的區(qū)區(qū)域域歷歷史史沿沿革革，，區(qū)區(qū)域域特特性性（（商商業(yè)業(yè)中中心心、、工工業(yè)業(yè)中中心心、、學(xué)學(xué)院院社社區(qū)區(qū)等等）），，了了解解區(qū)區(qū)域域交交通通狀狀況況（（公公交交、、地地鐵鐵、、高高架架、、輕輕軌軌、、省省市市級(jí)級(jí)公公路路、、區(qū)區(qū)縣縣級(jí)級(jí)公公路路等等）），，區(qū)區(qū)域域公公共共配配套套設(shè)設(shè)施施（（水水、、電電煤煤等等市市政政配配套套，，公公園園、、學(xué)學(xué)校校、、醫(yī)醫(yī)院院、、影影劇劇院院、、商商業(yè)業(yè)中中心心、、超超市市、、賓賓館館、、圖圖書(shū)書(shū)館館、、體體育育場(chǎng)場(chǎng)館館、、集集貿(mào)貿(mào)市市場(chǎng)場(chǎng)、、著著名名餐餐館館等等生生活活配配套套））和和人人文文環(huán)環(huán)境境等等；；小小的的方方面面講講，，就就是是樓樓盤(pán)盤(pán)地地塊塊的的大大小小形形狀狀，，所所處處位位置置，，它它的的東東西西南南北北的的鄰鄰居居是是誰(shuí)誰(shuí)，，它它的的進(jìn)進(jìn)出出道道路路如如何何，，是是否否臨臨街街，，等等等等。。和和其其他他商商品品不不一一樣樣，，樓樓盤(pán)盤(pán)的的地地理理位位置置是是樓樓盤(pán)盤(pán)不不可可分分離離的的關(guān)關(guān)鍵鍵因因素素，，它它的的優(yōu)優(yōu)劣劣與與否否，，往往往往決決定定了了樓樓盤(pán)盤(pán)的的大大部部分分價(jià)價(jià)值值。。應(yīng)應(yīng)該該講講，，樓樓盤(pán)盤(pán)的的地地理理位位置置也也應(yīng)應(yīng)該該從從屬屬于于產(chǎn)產(chǎn)品品的的某某一一方方面面，，但但因因?yàn)闉樗牡闹林陵P(guān)關(guān)重重要要性性，，所所以以我我們們就就把把它它單單獨(dú)獨(dú)立立項(xiàng)項(xiàng)進(jìn)進(jìn)行行討討論論。。⑴產(chǎn)品分析析產(chǎn)品分析的第第二部分是對(duì)對(duì)具體產(chǎn)品的的分析，這是是樓盤(pán)市調(diào)的的主體部分。。該部分重點(diǎn)點(diǎn)在于了解樓樓盤(pán)的指標(biāo)和和參數(shù)，它具具體包括土地地大小，總建建面積，產(chǎn)品品類(lèi)別與規(guī)劃劃，建筑設(shè)計(jì)計(jì)與外觀，總總建套數(shù)與房房型，面積、、格局配比，，建筑用材，，公共設(shè)施和和施工進(jìn)度，，等等。分析析產(chǎn)品是理解解樓盤(pán)的基礎(chǔ)礎(chǔ)，只有認(rèn)真真分析產(chǎn)品，，才能正確把把握因此而產(chǎn)產(chǎn)生的種種變變化。產(chǎn)品因素中還還有一個(gè)特別別項(xiàng)目，雖不不是產(chǎn)品本身身，但卻是產(chǎn)產(chǎn)品的重要構(gòu)構(gòu)成，它就是是我們常說(shuō)的的公司的組成成，即樓盤(pán)的的投資、設(shè)計(jì)計(jì)、建設(shè)和物物業(yè)管理等主主要事項(xiàng)的承承擔(dān)公司是誰(shuí)誰(shuí)，他們的資資質(zhì)如何，彼彼此間是如何何合作的，等等等。從公司司的組成狀況況我們可以間間接地評(píng)估樓樓盤(pán)的資信度度。樓盤(pán)的價(jià)格組組合主要包括括產(chǎn)品的單價(jià)價(jià)、總價(jià)和付付款方式。剖剖析價(jià)格組合合，并了解其其運(yùn)用策略也也是市場(chǎng)調(diào)查查最吸引人的的地方。廣告策略主要要包括廣告基基調(diào)的推敲，，主要訴求點(diǎn)點(diǎn)的把握，媒媒體的選擇，，廣告密度的的安排和具體體實(shí)施效果，，等等。具體體廣告行為的的市場(chǎng)調(diào)查不不可能囊括各各方面的大小小事項(xiàng)，關(guān)鍵鍵是把握其廣廣告策劃的精精髓研究銷(xiāo)售執(zhí)行行是市場(chǎng)調(diào)查查最關(guān)鍵的地地方，它一方方面是指具體體的業(yè)務(wù)安排排，如銷(xiāo)售點(diǎn)點(diǎn)的選擇、人人員的配置、、業(yè)務(wù)執(zhí)行等等，另一方面面則是調(diào)查實(shí)實(shí)際銷(xiāo)售結(jié)果果，如什么樣樣的房型最好好賣(mài)，什么樣樣的總價(jià)最為為市場(chǎng)所接受受，吸引客戶戶最主要的地地方是什么，，購(gòu)房客戶群群有什么特征征，等等，所所有的這一切切都是市場(chǎng)調(diào)調(diào)查所應(yīng)該了了解的。⑵價(jià)格組合合⑶廣告策略略⑷銷(xiāo)售執(zhí)行行1.2.2線和面——區(qū)域市場(chǎng)⑴區(qū)域分析析區(qū)域分析也就就是指在特定定區(qū)域中，對(duì)對(duì)影響房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的交通通動(dòng)線、區(qū)域域特征和發(fā)展展規(guī)劃這三方方面因素的綜綜合分析。區(qū)區(qū)別于單個(gè)樓樓盤(pán)的地理位位置分析，在在具體分析中中，區(qū)域分析析更側(cè)重于整整體的分析和和宏觀評(píng)估。。如通過(guò)區(qū)域域分析我們便便可得知，上上海虹橋開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)的崛起，，是因?yàn)樵诳涂陀^上虹橋飛飛機(jī)場(chǎng)至市中中心的良性交交通狀況，主主觀上又有政政府對(duì)虹橋商商貿(mào)區(qū)的發(fā)展展規(guī)劃。⑵區(qū)域產(chǎn)品品區(qū)域產(chǎn)品主要要包括了解和和分析在某個(gè)個(gè)特定的區(qū)域域范圍內(nèi)，樓樓盤(pán)的總量、、類(lèi)別、位置置分布、單價(jià)價(jià)分布、總價(jià)價(jià)結(jié)構(gòu)、各類(lèi)類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)手法的的市場(chǎng)反應(yīng)和和市場(chǎng)空白點(diǎn)點(diǎn)的捕捉等。。分析區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)品關(guān)鍵在于于認(rèn)真研究區(qū)區(qū)域產(chǎn)品的共共同性與特異異點(diǎn)，以及它它們市場(chǎng)反映映強(qiáng)弱的緣由由。如某區(qū)域域的樓盤(pán)，在在都是住宅，，都是一樣的的價(jià)格，都是是一樣的品質(zhì)質(zhì)的情況下，，其中的一個(gè)個(gè)賣(mài)得相當(dāng)好好，這就是區(qū)區(qū)域產(chǎn)品應(yīng)該該著力分析的的地方。⑶需求特征征需求特征是指指區(qū)域人口數(shù)數(shù)量和密度、、人口結(jié)構(gòu)和和家庭規(guī)模、、購(gòu)買(mǎi)力水平平、客戶的需需求結(jié)構(gòu)與特特征、人口素素質(zhì)和習(xí)慣嗜嗜好等。需求求特征是我們們從客戶的角角度對(duì)產(chǎn)品的的一種審視，，把握需求特特征是我們對(duì)對(duì)產(chǎn)品不斷創(chuàng)創(chuàng)新的動(dòng)力與與源泉。1.2.3體——宏觀環(huán)境⑴政治社會(huì)會(huì)政治社會(huì)是指指國(guó)家運(yùn)作體體制、政治安安定狀況、社社會(huì)治安程度度、房地產(chǎn)投投資和城市化化進(jìn)程等方面面的情況。政政治穩(wěn)定是社社會(huì)發(fā)展的基基石，國(guó)家運(yùn)運(yùn)作體制的民民主發(fā)展則是是政治穩(wěn)定的的長(zhǎng)久保證……剖析房地產(chǎn)市市場(chǎng)，政治社社會(huì)并不是一一個(gè)可有可無(wú)無(wú)的因素。⑵經(jīng)濟(jì)因素素經(jīng)濟(jì)因素是所所有房地產(chǎn)宏宏觀因素中對(duì)對(duì)公司和個(gè)人人最為顯現(xiàn)最最為直接的因因素。它包括括國(guó)家的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、、財(cái)政收支與與物價(jià)、人口口數(shù)量與消費(fèi)費(fèi)、居民收入入與儲(chǔ)蓄等各各種因素。⑶行政法規(guī)規(guī)行政法規(guī)主要要包含土地制制度、住房制制度、稅收政政策、城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略、城城市規(guī)劃和特特殊政策等各各項(xiàng)內(nèi)容。⑷國(guó)際狀況況現(xiàn)代社會(huì)，國(guó)國(guó)際交往頻繁繁，使得一國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)、政治治、文化常常常影響著與其其有關(guān)的國(guó)家家和地區(qū)。國(guó)國(guó)際間經(jīng)濟(jì)、、軍事、政治治等環(huán)境如何何，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)的影響不容容忽視。點(diǎn)、面（線））、體構(gòu)成了了房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查的基本本框架，它的的融會(huì)貫通則則是房地產(chǎn)市市場(chǎng)深入研究究的有效途徑徑，只有認(rèn)真真地進(jìn)行市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查，科學(xué)學(xué)地進(jìn)行分析析整理，我們們才可能成為為真正的市場(chǎng)場(chǎng)專(zhuān)家。1.3房地地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查查報(bào)告（一）報(bào)告題題目（二）報(bào)告目目錄和摘要（三）報(bào)告的的正文（四）附錄文文件（一）報(bào)告題題目一般習(xí)慣，報(bào)報(bào)告題目的下下方應(yīng)注明報(bào)報(bào)告人或單位位、報(bào)告日期期、報(bào)告呈交交的對(duì)象等（二）報(bào)告目目錄和摘要報(bào)告內(nèi)容較多多時(shí)應(yīng)編寫(xiě)目目錄或索引及及內(nèi)容提要，，報(bào)告的“報(bào)報(bào)告摘要”主主要應(yīng)包括四四個(gè)方面的內(nèi)內(nèi)容：（１）明確提提出本次調(diào)查查的目標(biāo)；（２）簡(jiǎn)要提提出本次調(diào)查查的時(shí)間、地地點(diǎn)、對(duì)象、、范圍以及調(diào)調(diào)查的主要項(xiàng)項(xiàng)目；（３）簡(jiǎn)要介介紹調(diào)查實(shí)施施的方法、手手段以及對(duì)調(diào)調(diào)查結(jié)果的影影響；（４）調(diào)查中中的主要發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，或結(jié)論性性內(nèi)容。（重重點(diǎn)）例報(bào)告摘要本次調(diào)查的目目標(biāo)是了解和和分析城市居居民酒類(lèi)消費(fèi)費(fèi)的習(xí)慣與水水平。按照隨隨機(jī)抽樣的方方法，從成都都、武漢、鄭鄭州、天津和和大連等五個(gè)個(gè)城市中各抽抽取200名名年齡為21～59歲的的男性居民，，組成調(diào)查樣樣本。由訪問(wèn)問(wèn)員按照調(diào)查查問(wèn)卷進(jìn)行調(diào)調(diào)查。收集資資料的開(kāi)始時(shí)時(shí)間為1999年12月月11月15日，結(jié)束時(shí)時(shí)間為1999年12月月10日。有有效問(wèn)卷回收收率為98％％。經(jīng)統(tǒng)一匯匯總、檢查，，樣本代表性性較高。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，南南北方居民飲飲酒習(xí)慣有較較大的差別，，南方的居民民以果酒和洋洋酒為主，北北方則以中低低檔白酒為主主。但兩者的的共同特點(diǎn)是是，禮品酒的的消費(fèi)量占了了很大的比重重；在公共場(chǎng)場(chǎng)合與其他人人一起喝酒的的比例約為１１／５。其他較為主要要的調(diào)查結(jié)果果包括：城市市居民平均每每?jī)芍芎纫淮未尉疲婆c與白酒混合飲飲用。平均每每次喝酒量為為１．２兩。。禮品酒的平平均價(jià)格為１１２．６０元元／瓶，自己己喝的平均價(jià)價(jià)格為５元／／瓶，而與朋朋友一起平均均飲用的酒的的平均價(jià)格為為７．２元／／瓶。在對(duì)調(diào)查資料料的分析中，，還發(fā)現(xiàn)年齡齡、職業(yè)、受受教育水平對(duì)對(duì)飲酒種類(lèi)和和習(xí)慣有一定定的影響，盡盡管差別不大大，但很顯著著。調(diào)查報(bào)告分五五部分，約４４萬(wàn)字。（三）報(bào)告的的正文正文是完整的的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)報(bào)告，應(yīng)依據(jù)據(jù)調(diào)查內(nèi)容充充分展開(kāi)。一一般正文包括括四個(gè)部分：：（１）調(diào)查方方案，包括整整體方案和技技術(shù)方案的執(zhí)執(zhí)行結(jié)果的評(píng)評(píng)價(jià)，特別是是關(guān)于調(diào)查對(duì)對(duì)象的現(xiàn)在、、問(wèn)題的設(shè)計(jì)計(jì)及依據(jù)、收收集資料的方方式及調(diào)查時(shí)時(shí)間等方法的的評(píng)價(jià)；（２）分析問(wèn)問(wèn)題的角度和和出發(fā)點(diǎn)，包包括對(duì)測(cè)量方方式的解釋及及調(diào)查誤差的的估計(jì)；（３）提煉分分析的結(jié)論性性意見(jiàn)（重點(diǎn)點(diǎn)）；（４）提出建建議對(duì)策，或或依據(jù)資料對(duì)對(duì)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)進(jìn)行估計(jì)等(重點(diǎn))（四）附錄文文件數(shù)據(jù)匯總表、、統(tǒng)計(jì)公式或或統(tǒng)計(jì)參數(shù)現(xiàn)現(xiàn)在的依據(jù)、、相關(guān)資料與與數(shù)據(jù)等。1.4房地地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查查1.4.1調(diào)調(diào)查準(zhǔn)備備1.4.3調(diào)調(diào)查分析析1.4.2正正式調(diào)查查1.4.1調(diào)調(diào)查準(zhǔn)備備1.4.1.1確定定調(diào)查目的及及內(nèi)容1.4.1.4設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷1.4.1.3確定定調(diào)查對(duì)象1.4.1.2確定定調(diào)查計(jì)劃1.4.1.5房地產(chǎn)樓盤(pán)市市調(diào)詳表1.4.1.1確定定調(diào)查目的及及內(nèi)容知道調(diào)查什么么比知道如何何調(diào)查更重要要！企業(yè)需要解決決的問(wèn)題初步調(diào)查調(diào)查目的調(diào)查內(nèi)容發(fā)散分析如：銷(xiāo)售量下下降初步調(diào)查自診市場(chǎng)分析（尋求分到更大的“餡餅”）若不考慮自身身診斷，經(jīng)發(fā)發(fā)散分析，調(diào)調(diào)研結(jié)構(gòu)體系系可如下表需要調(diào)研的子項(xiàng)目需要調(diào)研的子子項(xiàng)目需要調(diào)研的子子子項(xiàng)目針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的調(diào)查針對(duì)功能相近物業(yè)的調(diào)查位置規(guī)模價(jià)格配套設(shè)施容積率、綠化率戶型設(shè)計(jì)特色進(jìn)度（開(kāi)、竣工、開(kāi)盤(pán)時(shí)間）開(kāi)發(fā)商、承建商、設(shè)計(jì)者、物業(yè)管理公司、代理商得房率銷(xiāo)售措施目標(biāo)客戶群強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)弱勢(shì)規(guī)避銷(xiāo)售率（市場(chǎng)占有率）物業(yè)管理特色及收費(fèi)……針對(duì)檔次相近物業(yè)的調(diào)查……針對(duì)地域相近物業(yè)的調(diào)查……針對(duì)銷(xiāo)售措施相近物業(yè)的調(diào)查……針對(duì)配套相近物業(yè)的調(diào)查…………

針對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查樣本基本資料性別年齡文化程度職業(yè)家庭結(jié)構(gòu)原居住地及面積……購(gòu)買(mǎi)力水平家庭收入家庭支出家庭收支余額流向月供能力購(gòu)買(mǎi)力投向物業(yè)類(lèi)別購(gòu)買(mǎi)偏好地段偏好戶型偏好價(jià)格偏好面積偏好建筑風(fēng)格偏好付款方式偏好裝修檔次偏好……購(gòu)買(mǎi)決策決策參與影響因素（排序）配套要求配套設(shè)施種類(lèi)（排序）信息渠道（排序）對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的評(píng)述

…………針對(duì)整體市場(chǎng)的調(diào)查政治環(huán)境調(diào)查政局國(guó)際（地區(qū)間）關(guān)系政策法規(guī)……社會(huì)環(huán)境調(diào)查（地域）歷史文化現(xiàn)代生活方式人口增長(zhǎng)、總量及其結(jié)構(gòu)社會(huì)治安經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)總量調(diào)查（不同時(shí)間、不同地區(qū)、不同物業(yè)類(lèi)型、不同開(kāi)發(fā)商）投資額開(kāi)工面積竣工面積銷(xiāo)售面積空置率行業(yè)稅費(fèi)率行業(yè)平均利潤(rùn)率……

1.4.1.2確定定調(diào)查計(jì)劃包括三部分：：(1)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查總體方方案關(guān)于調(diào)查的性性質(zhì)與目標(biāo)、、被調(diào)查項(xiàng)目目、被調(diào)查對(duì)對(duì)象、資料收收集方式、調(diào)調(diào)查時(shí)間、調(diào)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)分析方法、、總費(fèi)用及付付款方式、可可預(yù)見(jiàn)的有利利與不利條件件等地說(shuō)明。。(2)市市場(chǎng)調(diào)查技術(shù)術(shù)方案包括抽樣方法法、樣本規(guī)模模的確定、各各調(diào)查階段的的質(zhì)量控制、、調(diào)查結(jié)果的的檢驗(yàn)等。(3)市市場(chǎng)調(diào)查經(jīng)費(fèi)費(fèi)預(yù)算方案1.4.1.3確定定調(diào)查對(duì)象面對(duì)一個(gè)調(diào)查查總體，通常常需采用一定定抽樣方法，，抽取樣本，，作為調(diào)查對(duì)對(duì)象。常用的的抽樣方法有有：(1)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣樣(2)分層層抽樣(3)整群群抽樣(4)等距距抽樣(5)便利利抽樣(6)判斷斷抽樣(7)配額額抽樣(8)滾雪雪球式抽樣(1)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣樣對(duì)總體不經(jīng)任任何分組、排排列完全客觀觀地從中抽取取調(diào)查單位。。前提：樣本框框已知（具體體總體單位的的清單）特點(diǎn)：每一總總體單位進(jìn)入入樣本的概率率是相同的。。又有兩種抽樣樣方法：a.抽簽：把樣本本編號(hào)，放在在容器里，隨隨機(jī)抓取。b.利用隨機(jī)數(shù)表表：利用excel中的隨機(jī)數(shù)表表發(fā)生器產(chǎn)生生INT（RAND()*(b-a)+a）例：產(chǎn)生0～～100之間間的隨機(jī)數(shù)表表，INT（RAND()*100）當(dāng)樣本較大時(shí)時(shí)，可用隨機(jī)機(jī)數(shù)表，按如如下方法抽取取樣本：i事先確定按列列產(chǎn)生幾位數(shù)數(shù)為抽選樣本本；ii以擲骰子得的的數(shù)為起始列列，產(chǎn)生數(shù)字字；iii若產(chǎn)生的數(shù)在在樣本編號(hào)以以外，則放棄棄。1462676953864349027408469412660625895094344698209650209865999307154441(2)分層層抽樣（分類(lèi)抽樣、、類(lèi)型抽樣））先將總體按一一定標(biāo)志分層層，然后在各各層中采用簡(jiǎn)簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣樣抽取樣本的的一種抽樣方方式。提高了了樣本的代表表性及抽樣效效率。當(dāng)群間差異大大，群內(nèi)差異異小時(shí)可采用用。如在每個(gè)居委委會(huì)抽取若干干家庭收集對(duì)對(duì)某小學(xué)辦學(xué)學(xué)的意見(jiàn)。(3)整群群抽樣將總體按一定定標(biāo)準(zhǔn)劃分成成群或集體，，以群或集體體為單位按隨隨機(jī)的原則從從整體中抽取取若干群或集集體，作為總總體的樣本，，并對(duì)被抽中中各群中的每每一個(gè)單位都都進(jìn)行實(shí)際調(diào)調(diào)查。優(yōu)：節(jié)約調(diào)查查成本。當(dāng)群間差異小小，群內(nèi)差異異大時(shí)可采用用。如每周48小小時(shí)中抽6個(gè)個(gè)小時(shí)的產(chǎn)品品檢驗(yàn)；若干干箱啤酒中每每瓶均檢驗(yàn)；；若干打襪子子每雙均檢驗(yàn)驗(yàn)等。與分層層相比：群之之間盡可能無(wú)無(wú)差異，群內(nèi)內(nèi)部允許明顯顯差異（正好好相反）。(4)等距距抽樣先將總總體按按某一一方式式進(jìn)行行排列列，然然后從從總體體中等等間隔隔地抽抽選部部分樣樣本調(diào)調(diào)查。。優(yōu)：確確定樣樣本容容易。。(5)便便利抽抽樣按最方方便的的方法法進(jìn)行行抽樣樣，如如街頭頭攔截截法、、空間間抽樣樣（方方位選選擇法法）是是典型型。優(yōu)：操操作難難度小小，降降低成成本，，進(jìn)度度易控控制，，訪問(wèn)問(wèn)成功功率高高。缺：樣樣本選選擇隨隨意，，誤差差較大大。適于非非正式式研究究,預(yù)預(yù)實(shí)驗(yàn)驗(yàn)等。。當(dāng)差差異不不大（（均勻勻分布布）時(shí)時(shí)也可可獲得得具有有代表表性的的結(jié)果果。常常與隨隨機(jī)抽抽樣聯(lián)聯(lián)合運(yùn)運(yùn)用。。(6)判判斷抽抽樣依據(jù)調(diào)調(diào)查研研究者者對(duì)總總體的的認(rèn)識(shí)識(shí)等主主觀因因素或或調(diào)查查目的的等,從總總體中中選擇擇調(diào)查查對(duì)象象的一一種方方式,依需需要主主觀判判斷后后抽取取樣本本?！芭袛鄶唷卑▋蓛蓚€(gè)主主要內(nèi)內(nèi)容:一是是判斷斷總體體的特特征如如規(guī)模模,結(jié)結(jié)構(gòu)等等,二二是判判斷擬擬調(diào)查查的對(duì)對(duì)象對(duì)對(duì)于總總體的的代表表性,如是是哪種種類(lèi)型型的典典型。。注重重偏差差控制制,比比任意意精度度高。。典型型調(diào)查查是代代表。。優(yōu)：當(dāng)當(dāng)調(diào)查查者有有較強(qiáng)強(qiáng)的判判斷能能力且且忠于于工作作時(shí)，，可提提高效效率及及樣本本代表表性。。(7)配配額抽抽樣(定額額抽樣樣、計(jì)計(jì)劃抽抽樣)依據(jù)一一定標(biāo)標(biāo)志對(duì)對(duì)總體體分層層或分分類(lèi)后后,從從各層層或類(lèi)類(lèi)別中中選取取一定定比例例的調(diào)調(diào)查對(duì)對(duì)象的的方法法。配配額指指對(duì)劃劃分出出的總總體各各類(lèi)型型都分分配給給定的的數(shù)量量而組組成調(diào)調(diào)查樣樣本。。類(lèi)似似分層層抽樣樣只是是并不不要求求相等等的結(jié)結(jié)構(gòu)比比例,實(shí)質(zhì)質(zhì)上是是分層層的判判斷抽抽樣。。是商業(yè)業(yè)調(diào)查查中常常用的的方法法。優(yōu)：提提高效效率及及樣本本代表表性。。缺：樣樣本尋尋找難難度加加大，，增加加成本本。3070203050國(guó)企職工公務(wù)員女女男高中及以下男大專(zhuān)及以上教師文化程度配額性別配額職業(yè)配額(8)滾滾雪球球式抽抽樣在稀疏疏總體體中先先找到到一個(gè)個(gè)符合合條件件的受受訪者者進(jìn)行行調(diào)查查，然然后由由其推推薦其其他符符合條條件的的人。。1.4.1.4設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查查問(wèn)卷卷市場(chǎng)調(diào)調(diào)查問(wèn)問(wèn)卷的的基本本特征征：概概括為為“四四易””。即即易回回答、、易記記錄、、易整整理統(tǒng)統(tǒng)計(jì)和和易辨辨別回回答真真?zhèn)微駟?wèn)問(wèn)卷的的格式式Ⅱ問(wèn)問(wèn)卷卷設(shè)計(jì)計(jì)流程程Ⅰ問(wèn)問(wèn)卷的的格式式①問(wèn)問(wèn)卷的的標(biāo)題題②說(shuō)說(shuō)明信信（身身份與與目的的明確確，聲聲明尊尊重隱隱私，，保持持中立立，簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔樸樸實(shí)實(shí)，，講究究嚴(yán)肅肅。③填填表指指導(dǎo)（（填寫(xiě)寫(xiě)方法法，注注意事事項(xiàng)，，問(wèn)卷卷回收收時(shí)間間、方方法，，隨機(jī)機(jī)數(shù)表表等））④被被調(diào)查查者背背景資資料（（性別別、年年齡、、職業(yè)業(yè)、職職位、、收入入、婚婚姻狀狀況、、愛(ài)好好等））⑤調(diào)調(diào)查內(nèi)內(nèi)容⑥編編碼⑦調(diào)調(diào)查過(guò)過(guò)程記記錄（（訪問(wèn)問(wèn)員姓姓名、、編號(hào)號(hào)，被被調(diào)查查者聯(lián)聯(lián)系方方式，，調(diào)查查地點(diǎn)點(diǎn)，調(diào)調(diào)查開(kāi)開(kāi)始和和結(jié)束束時(shí)間間，被被調(diào)查查者合合作情情況，，理解解情況況和對(duì)對(duì)下次次調(diào)查查的參參與態(tài)態(tài)度））Ⅱ問(wèn)問(wèn)卷卷設(shè)計(jì)計(jì)流程程(1)決決定問(wèn)問(wèn)卷類(lèi)類(lèi)型及及調(diào)查查方式式(2)決決定問(wèn)問(wèn)卷內(nèi)內(nèi)容(3)決決定每每個(gè)問(wèn)問(wèn)題的的形式式針對(duì)每每個(gè)問(wèn)問(wèn)題所所涉及及的信信息內(nèi)內(nèi)容，，決定定應(yīng)當(dāng)當(dāng)采用用什么么形式式的題題目來(lái)來(lái)進(jìn)行行詢問(wèn)問(wèn)。按按照問(wèn)問(wèn)答是是否規(guī)規(guī)范可可分為為開(kāi)放放題與與封閉閉題按照問(wèn)問(wèn)題形形式可可分為為選擇擇題、、排序序題、、填空空題、、雙向向列聯(lián)聯(lián)表(4)決決定每每個(gè)問(wèn)問(wèn)題的的措辭辭決定問(wèn)問(wèn)題措措辭時(shí)時(shí)的原原則:a.使用簡(jiǎn)簡(jiǎn)單詞詞匯；；b.避免模模棱兩兩可措措辭；；c.避免誘誘導(dǎo)性性措辭辭；d.避免隱隱含的的假設(shè)設(shè)；e.避免雙雙重回回答問(wèn)問(wèn)題。。(5)確確定問(wèn)問(wèn)題順順序(6)確確定問(wèn)問(wèn)卷的的制作作形式式當(dāng)問(wèn)卷卷的邏邏輯形形式已已經(jīng)確確定之之后，，在這這一步步驟中中需要要確定定問(wèn)卷卷的物物理形形式，，即最最終的的排版版形式式及印印刷形形式。。在問(wèn)問(wèn)卷制制作上上需要要注意意的內(nèi)內(nèi)容有有：a.版面嚴(yán)嚴(yán)肅b.清晰美美觀c.紙張精精美(7)試試訪問(wèn)問(wèn)最初的的內(nèi)部部試訪訪問(wèn)少少量真真實(shí)樣樣本訪訪問(wèn)（（真實(shí)實(shí)的訪訪問(wèn)人人員））在試訪訪問(wèn)中中需要要了解解下列列信息息：?jiǎn)栴}措措辭是是否得得當(dāng)：：包括括訪問(wèn)問(wèn)員宣宣讀時(shí)時(shí)是否否困難難、受受訪者者是否否能夠夠準(zhǔn)確確理解解、是是否可可能出出現(xiàn)誘誘導(dǎo)或或者引引起受受訪者者不悅悅，等等等。。問(wèn)題選選項(xiàng)是是否完完全。。問(wèn)卷長(zhǎng)長(zhǎng)短是是否合合適。。房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查查問(wèn)卷卷有針針對(duì)物物業(yè)的的調(diào)查查問(wèn)卷卷（例例：樓樓盤(pán)詳詳調(diào)問(wèn)問(wèn)卷））和針針對(duì)消消費(fèi)者者的調(diào)調(diào)查問(wèn)問(wèn)卷。。1.4.1.5房地產(chǎn)產(chǎn)樓盤(pán)盤(pán)市調(diào)調(diào)詳表表如何填填寫(xiě)樓樓盤(pán)市市調(diào)詳詳表1.4.2正正式式調(diào)查查1.4.2.1訪訪談?wù){(diào)調(diào)查法法1.4.2.5文文獻(xiàn)獻(xiàn)調(diào)查查法1.4.2.4實(shí)實(shí)驗(yàn)調(diào)調(diào)查法法1.4.2.3觀觀察調(diào)調(diào)查法法1.4.2.2專(zhuān)專(zhuān)家調(diào)調(diào)查法法1.4.2.1訪訪談?wù){(diào)調(diào)查法法Ⅰ個(gè)個(gè)別訪訪談?wù){(diào)調(diào)查Ⅱ座座談會(huì)會(huì)Ⅲ電電話訪訪問(wèn)調(diào)調(diào)查Ⅳ留留置問(wèn)問(wèn)卷調(diào)調(diào)查Ⅴ郵郵寄寄調(diào)查查Ⅰ個(gè)個(gè)別訪訪談?wù){(diào)調(diào)查（人員員走訪訪））優(yōu)點(diǎn)：：應(yīng)答答率高高，可可使用用長(zhǎng)問(wèn)問(wèn)卷〈〈10min，6頁(yè)，1.5小時(shí)時(shí)〉；；可追追問(wèn)復(fù)復(fù)雜問(wèn)問(wèn)題；；直接接出示示道具具及刺刺激物物；可可獲得得非語(yǔ)語(yǔ)言性性資料料；可可記錄錄自發(fā)發(fā)性問(wèn)問(wèn)題〈〈會(huì)有有意外外收獲獲〉；；問(wèn)答答順序序可控控；環(huán)環(huán)境可可控（（可確確保獨(dú)獨(dú)立而而無(wú)第第三者者在場(chǎng)場(chǎng)）。。缺點(diǎn)：：匿名名性差差：易易因訪訪問(wèn)人人員外外表、、語(yǔ)調(diào)調(diào)、措措詞、、方法法、環(huán)環(huán)境、、氣候候等造造成誤誤差（（應(yīng)答答誤差差）；；缺乏乏對(duì)訪訪問(wèn)過(guò)過(guò)程的的內(nèi)在在控制制；周周期長(zhǎng)長(zhǎng)、費(fèi)費(fèi)用高高。Ⅱ座座談會(huì)會(huì)例：廈廈門(mén)前前埔某某項(xiàng)目目座談?wù)剷?huì)議議題Ⅲ電電話訪訪問(wèn)調(diào)調(diào)查電話采采訪的的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)是簡(jiǎn)簡(jiǎn)便快快捷。。只要要具備備良好好的通通訊條條件和和一間間安靜靜的、、不受受外界界干擾擾的辦辦公室室或電電話室室，就就可以以在任任何時(shí)時(shí)候進(jìn)進(jìn)行電電話采采訪。。但電電話采采訪的的可靠靠性比比人員員走訪訪要差差些。。優(yōu)點(diǎn)：：省時(shí)時(shí)省費(fèi)費(fèi)用；；獲取取資料料迅速速（一一晚上上即可可訪問(wèn)問(wèn)很多多），，樣本本質(zhì)量量高（（隨機(jī)機(jī)），，回訪訪容易易，易易獲得得合作作。缺點(diǎn)；；簡(jiǎn)單單（問(wèn)問(wèn)卷不不能長(zhǎng)長(zhǎng)、復(fù)復(fù)雜、、訪問(wèn)問(wèn)時(shí)間間短、、不能能深談?wù)劊?；；不能能出示示道具具；樣樣本范范圍受受限制制；不不易直直觀判判定真真假；；易被被拒答答；容容易泄泄密等等。Ⅳ留置置問(wèn)卷調(diào)調(diào)查優(yōu)點(diǎn)：（1）能能突破空空間限制制，在相相當(dāng)廣泛泛的范圍圍開(kāi)展調(diào)調(diào)查（2）節(jié)節(jié)省費(fèi)用用、時(shí)間間和人力力，無(wú)需需大批調(diào)調(diào)研人員員，只需需精心設(shè)設(shè)計(jì)的問(wèn)問(wèn)卷，在在較短時(shí)時(shí)間內(nèi)同同時(shí)進(jìn)行行廣泛的的調(diào)查（3）匿匿名性，，敏感、、政治、、倫理道道德、隱隱私等問(wèn)問(wèn)題（4）避避免直接接訪問(wèn)受受調(diào)查者者的干擾擾，減少少誤差（5）資資料便于于整理分分析，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化的的封閉式式問(wèn)題更更有效缺點(diǎn)：（1）回回收率低低現(xiàn)象嚴(yán)嚴(yán)重（2）有有效率低低（沒(méi)指指導(dǎo)的情情況下，，漏、錯(cuò)錯(cuò)、誤答答嚴(yán)重））（3）對(duì)對(duì)被調(diào)查查者文化化程度要要求較高高，需指指導(dǎo)（4）問(wèn)問(wèn)卷獲取取的資料料需經(jīng)分分析、辨辨別Ⅴ郵郵寄調(diào)查查郵寄調(diào)查查主要是是為了減減少實(shí)地地走訪的的人次，，從而減減少整個(gè)個(gè)調(diào)查項(xiàng)項(xiàng)目的費(fèi)費(fèi)用開(kāi)支支。通常常與其他他方法配配合使用用，很少少單獨(dú)使使用。優(yōu)點(diǎn)：（1）成成本低，，訪問(wèn)員員少費(fèi)用用低，但但額外增增加問(wèn)卷卷，郵費(fèi)費(fèi)等；（2）應(yīng)應(yīng)答者方方便，有有時(shí)間去去思考回回答難記記憶的問(wèn)問(wèn)題；（3）減減少因訪訪問(wèn)員在在場(chǎng)的誤誤差；（4）獲獲得敏感感性問(wèn)題題的答案案信息（（匿名性性）。(5)適適用較較分散的的對(duì)象，，不受地地域限制制，且容容易接觸觸到難接接近的諸諸如高級(jí)級(jí)經(jīng)理等等人員。。缺點(diǎn)：（1）高高度標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（結(jié)構(gòu)構(gòu)）化。。問(wèn)題必必須清晰晰和直接接了當(dāng)。。否則容容易導(dǎo)致致因理解解的不同同而回答答不同的的錯(cuò)誤信信息或不不完整。。（2）可可使用的的訪問(wèn)技技術(shù)和得得到的信信息有限限。（3）不不能察言言觀色判判別回答答的真實(shí)實(shí)性。（（可能發(fā)發(fā)生非應(yīng)應(yīng)答者代代替答卷卷）（4）不不能展示示道具資資料。郵寄調(diào)查查還有一一些額外外的問(wèn)題題：費(fèi)時(shí)時(shí)、應(yīng)答答率低、、并影響響樣本質(zhì)質(zhì)量。那那么如何何提高應(yīng)應(yīng)答率呢呢？附帶帶回函信信封及郵郵資；問(wèn)問(wèn)卷設(shè)計(jì)計(jì)要有吸吸引力；；用詞、、結(jié)構(gòu)等等質(zhì)量盡盡量提高高；附說(shuō)說(shuō)明函；；報(bào)酬；；追蹤函函（附新新問(wèn)卷有有時(shí)是必必要的））；有聲聲望的發(fā)發(fā)起人等等。1.4.2.2專(zhuān)家家調(diào)查法法Ⅱ信函函討論Ⅰ深度度訪談會(huì)會(huì)1.4.2.3觀察察調(diào)查法法由調(diào)查人人員直接接觀察具具體事項(xiàng)項(xiàng)的方式式搜集資資料。如如：人員觀察察：(1)神神秘的的購(gòu)物者者(2)單單向鏡鏡觀察(3)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)者者模式銷(xiāo)售，訂訂單，存存貨，價(jià)價(jià)格，脫脫銷(xiāo)，包包裝等機(jī)器觀察察交通流量量統(tǒng)計(jì)、、生理上上的測(cè)量量、閱讀讀器、人人口測(cè)量量器、掃掃描儀A觀察法的的優(yōu)點(diǎn)（1）直直接及時(shí)時(shí)可靠；；（2））適用性性強(qiáng)，不不受觀察察者形象象、語(yǔ)氣氣及表達(dá)達(dá)能力的的影響；；（3））簡(jiǎn)便易易行，人人員多少少，時(shí)間間長(zhǎng)短自自己決定定；（4）數(shù)據(jù)據(jù)易得且且精確。。B觀察法局局限性（1）只只能檢查查行為且且公開(kāi)行行為，不不能了解解動(dòng)機(jī)、、態(tài)度、、想法、、情感等等；（2）必須須在市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)象發(fā)發(fā)生的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)（需需人、物物力且時(shí)時(shí)間地點(diǎn)點(diǎn)難控制制）；（（3）有有些現(xiàn)象象不可能能完全準(zhǔn)準(zhǔn)確，現(xiàn)現(xiàn)在行為為可能與與將來(lái)相相反，如如買(mǎi)某品品牌洗衣衣粉持續(xù)續(xù)一段時(shí)時(shí)間后可可能更換換；（4）其他他，如觀觀察買(mǎi)““統(tǒng)一””方便面面的行為為，可能能等很久久；來(lái)按按正常模模式選顧顧客，如如上火車(chē)車(chē)前去食食品店購(gòu)購(gòu)物（5）主觀觀偏誤。。1.4.2.4實(shí)驗(yàn)驗(yàn)調(diào)查法法由調(diào)查人人員用實(shí)實(shí)驗(yàn)的方方式，將將現(xiàn)象放放在某種種條件下下作觀察察以獲取取情報(bào)。。分為產(chǎn)品品試驗(yàn)和和銷(xiāo)售試試驗(yàn)。例例如食品品的品嘗嘗會(huì)，就就是采用用了實(shí)驗(yàn)驗(yàn)法。優(yōu)點(diǎn)：（（1）靈靈活，因因果調(diào)查查的理想想方法，，有控制制、有選選擇的發(fā)發(fā)現(xiàn)；（（2）科科學(xué)，不不受調(diào)查查人員偏偏見(jiàn)影響響，實(shí)地地考察獲獲得靜動(dòng)動(dòng)態(tài)資料料。1.4.2.5文文獻(xiàn)調(diào)查查法文獻(xiàn)調(diào)查查是指利利用各種種文獻(xiàn)、、檔案資資料進(jìn)行行的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查。。文獻(xiàn)資料料最主要要的是企企業(yè)內(nèi)部部資料、、有關(guān)工工商機(jī)構(gòu)構(gòu)資料、、圖書(shū)資資料等三三大類(lèi)。。A企業(yè)內(nèi)部部資料B有關(guān)機(jī)構(gòu)構(gòu)資料這這種資料料（1）圖圖書(shū)館（（2））政府機(jī)機(jī)構(gòu)（（3）行行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)和商會(huì)會(huì)（4）出出版社（（5））研究所所（6）消費(fèi)費(fèi)者組織織（7）企企業(yè)公司司1.4.3調(diào)調(diào)查分分析1.4.3.1調(diào)查查資料整整理1.4.3.2統(tǒng)統(tǒng)計(jì)分析析1.4.3.1調(diào)查查資料整整理市場(chǎng)調(diào)查查資料的的整理，，一般包包括下列列工作程程序：編編輯、匯匯總、分分類(lèi)和制制表。（1）編編輯編輯工作作的任務(wù)務(wù)，即甄甄選與編編碼。首先是從從市場(chǎng)調(diào)調(diào)查資料料中選取取一切有有關(guān)的、、重要的的參考資資料，剔除無(wú)關(guān)關(guān)緊要的的、沒(méi)有有參考價(jià)價(jià)值的甚甚至錯(cuò)誤誤的資料料。編輯工作作在最后后還要查查對(duì)資料的可可靠性，以確保保調(diào)查資資料的合合理和準(zhǔn)準(zhǔn)確，如如實(shí)反映映客觀情情況。錯(cuò)誤地選選擇了沒(méi)沒(méi)有代表表性的樣樣本；找錯(cuò)了洽洽談對(duì)象象；調(diào)查人員員經(jīng)驗(yàn)不不足、提提問(wèn)不當(dāng)當(dāng)而導(dǎo)致致對(duì)方不不自覺(jué)地地作出某某種過(guò)于于肯定或或否定的的答復(fù)；；被訪者的的答復(fù)不不真實(shí)；；調(diào)查的回回收率低低；過(guò)分相信信了某些些不夠真真實(shí)的間間接資料料來(lái)源，，或未全全面客觀觀地分析析影響市市場(chǎng)變化化的因素素，等等等。造成錯(cuò)誤誤的原因因有多種種，較為為常見(jiàn)的的有：（2）匯匯總和分分類(lèi)匯總工作作是把已已搜集到到的并經(jīng)經(jīng)過(guò)編輯輯選取出出來(lái)的大大量資料料從形態(tài)態(tài)上進(jìn)行行編組或或按大類(lèi)類(lèi)分堆集集中，使使之成為為某種可可供備用用的形式式。分類(lèi)的工工作任務(wù)務(wù)和工作作性質(zhì)與與匯總基基本相同同，其不不同之處處主要是是對(duì)匯總總后資料料進(jìn)一步步按小專(zhuān)專(zhuān)題細(xì)分分。（3）制制表制表工作作是把有有關(guān)實(shí)地地調(diào)查的的資料用用適當(dāng)?shù)牡谋砀裥涡问秸故臼境鰜?lái)，，以便說(shuō)說(shuō)明問(wèn)題題或從中中發(fā)現(xiàn)某某種典型型的“模模式”。。制表過(guò)過(guò)程是根根據(jù)資料料的分類(lèi)類(lèi)去具體體統(tǒng)計(jì)經(jīng)經(jīng)過(guò)實(shí)地地調(diào)查所所得到的的各種意意見(jiàn)，也也實(shí)現(xiàn)了了“實(shí)地地調(diào)查資資料”的的工作程程序。1.4.3.2統(tǒng)計(jì)計(jì)分析(1)指標(biāo)標(biāo)分析變動(dòng)程度指標(biāo)標(biāo)（增長(zhǎng)率、、下降率、銷(xiāo)銷(xiāo)售率）結(jié)構(gòu)指標(biāo)(比例、比重重)比較指標(biāo)②相對(duì)指標(biāo)標(biāo)如建筑面積、、投資額、銷(xiāo)銷(xiāo)售量等①總量指標(biāo)標(biāo)③均值指標(biāo)標(biāo)簡(jiǎn)單算術(shù)平均均數(shù)加權(quán)算術(shù)平均均數(shù)眾數(shù)（總體體中出現(xiàn)次數(shù)數(shù)最多的標(biāo)志志值）中位數(shù)（總總體中位于中中間位的標(biāo)志志值）④離散指指標(biāo)極差Xmax-Xmin平均差標(biāo)準(zhǔn)差(2)相關(guān)關(guān)分析①相關(guān)系數(shù)數(shù)計(jì)算②判斷相關(guān)關(guān)性0≤r＜0.3基本無(wú)相關(guān)0.3≤r＜0.5弱相關(guān)0.5≤r＜0.8中度相關(guān)0.8≤r＜1強(qiáng)相關(guān)r＝1函數(shù)關(guān)系(3)回歸歸分析回歸方程：y=a+bx其中a和b滿足：例：某調(diào)查得得各家庭月收收入與月儲(chǔ)蓄蓄如下表：657881011121415Y月儲(chǔ)蓄(百元)15172023283132394245X月收入(百元)10987654321家庭號(hào)9085140184224310352468588675XY2252894005297849611024152117642025X2

3625496464100121144196225Y2

10249522311696292Σ(1)在表表中計(jì)算出(2)計(jì)算算相關(guān)系數(shù)r=0.97>0.8屬?gòu)?qiáng)相關(guān)關(guān)系系。(3)計(jì)算算回歸方程所以，回歸方方程為：y=0.431+0.314x1.5房地地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)1.5.1特特爾菲法法1.5.6回回歸分析析法1.5.5移移動(dòng)平均均法1.5.4平平均發(fā)展展速度法1.5.3平平均增減減量法1.5.2專(zhuān)專(zhuān)家會(huì)議議法1.5.1特特爾菲法法特爾菲法也稱(chēng)稱(chēng)專(zhuān)家調(diào)查法法或?qū)＜乙庖?jiàn)見(jiàn)法，是以匿匿名方法，輪輪番征詢專(zhuān)家家意見(jiàn)，最終終得出預(yù)測(cè)結(jié)結(jié)果的一種集集體經(jīng)驗(yàn)判斷斷法。特爾菲法的預(yù)預(yù)測(cè)程序A準(zhǔn)備階段①明確預(yù)測(cè)測(cè)目的和主題題②準(zhǔn)備背景景資料與之相關(guān)的資資料整理加工工后一同寄給給專(zhuān)家們，目目的是解決專(zhuān)專(zhuān)家資料的局局限和不統(tǒng)一一，節(jié)省專(zhuān)家家的時(shí)間和精精力。③選擇專(zhuān)家家廣泛性，集思廣益是是關(guān)鍵，應(yīng)按按本部門(mén)企業(yè)業(yè)、本行業(yè)、、社會(huì)專(zhuān)家實(shí)實(shí)行“三三制制”；自愿性，保證回收率率；人數(shù)適度，既要有代表表性，又要有有利于工作組組織和費(fèi)用節(jié)節(jié)約。一般２２０～５０人人；設(shè)計(jì)調(diào)查查咨詢表。B輪番征詢階段段征詢——反饋饋，再征詢———再反饋，，一般三～五五輪。C結(jié)果最終處理理階段①中位數(shù)法法②算術(shù)平均均統(tǒng)計(jì)處理法法③主觀概率率統(tǒng)計(jì)處理法法④對(duì)非量化化預(yù)測(cè)結(jié)果的的統(tǒng)計(jì)處理法法匿名性、反饋饋性和集中性性（趨同性））特爾菲法的特特點(diǎn)1.5.2專(zhuān)專(zhuān)家會(huì)議議法是指通過(guò)調(diào)查查研究，收集集、處理、分分析各方人士士意見(jiàn)，運(yùn)用用集體智慧和和經(jīng)驗(yàn)對(duì)預(yù)測(cè)測(cè)對(duì)象發(fā)展趨趨勢(shì)進(jìn)行推斷斷預(yù)測(cè)的方法法。預(yù)測(cè)者召集熟熟悉業(yè)務(wù)、經(jīng)經(jīng)驗(yàn)豐富、具具有較強(qiáng)分析析判斷能力的的各類(lèi)人員，，以座談?dòng)懻撜摰姆绞剑瑢?duì)對(duì)預(yù)測(cè)對(duì)象相相互交換意見(jiàn)見(jiàn)，提出預(yù)測(cè)測(cè)方案的定性性預(yù)測(cè)方法。。如對(duì)某種商商品未來(lái)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、、產(chǎn)銷(xiāo)變化及及價(jià)格趨勢(shì)、、產(chǎn)品所處的的生命周期階階段，新產(chǎn)品品的市場(chǎng)前途途、產(chǎn)品市場(chǎng)場(chǎng)占有率變動(dòng)動(dòng)趨勢(shì)等的預(yù)預(yù)測(cè)。(意見(jiàn)推斷預(yù)預(yù)測(cè)法)1.5.3平平均增減減量法如果某種數(shù)據(jù)據(jù)的歷史值是是持續(xù)上升或持持續(xù)下降的，且各期上升升或下降的數(shù)數(shù)額大致接近近，則可采用用平均增減量量法。Vi=P0+d×i其中：Vi第i期預(yù)測(cè)值i所對(duì)應(yīng)的時(shí)期期序數(shù)P0基期數(shù)據(jù)值d逐期增減量的的平均數(shù)Pn第n期數(shù)據(jù)值例：需要預(yù)測(cè)測(cè)某類(lèi)房地產(chǎn)產(chǎn)2002年年的價(jià)格，已已知該類(lèi)房地地產(chǎn)1997年～2001年的價(jià)格格及其逐年上上漲額：年份房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際值逐年上漲額1997681

199871