采購(gòu)和約約與成本本管理的的精細(xì)化化之道演講人：：楊凡現(xiàn)代房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)目前對(duì)于于很多房房地產(chǎn)企企業(yè)來(lái)說(shuō)說(shuō)，如何何花錢(qián)、、把錢(qián)花花好確實(shí)實(shí)是個(gè)問(wèn)問(wèn)題。位位于整個(gè)個(gè)價(jià)值鏈鏈較前段段的采購(gòu)購(gòu)招投標(biāo)標(biāo)管理就就是如何何花好錢(qián)錢(qián)的重要要一環(huán)。?？v觀國(guó)內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)采采招管理理現(xiàn)狀，，整體仍仍處于較較粗放階階段，主主要表現(xiàn)現(xiàn)為重進(jìn)度、輕管理、電話傳真真多、電子信息息化少、事情做得得多、知識(shí)積淀淀少等。采購(gòu)管理理的精細(xì)細(xì)化如何解決決采招領(lǐng)領(lǐng)域的上上述問(wèn)題題？如何何讓采招招走向精精細(xì)化管管理？對(duì)此，我我們提出出在采招招管理的的三大框框架——基礎(chǔ)資料料管理，，合作伙伙伴管理理，采購(gòu)購(gòu)流程管管理下，，實(shí)現(xiàn)“84321”協(xié)同效效益，即即規(guī)范8個(gè)流程，，清晰4個(gè)崗位職職能與權(quán)權(quán)限，沉沉淀3個(gè)核心數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)，，打通2個(gè)核心業(yè)業(yè)務(wù)，處處理好一一個(gè)關(guān)系系。下面就對(duì)對(duì)此藍(lán)圖圖進(jìn)行詳詳解，并并通過(guò)供供應(yīng)商管管理與招招標(biāo)平臺(tái)臺(tái)管理的的兩個(gè)應(yīng)應(yīng)用案例例來(lái)闡明明應(yīng)用效效果。采購(gòu)管理理的—84321一、管理理思路設(shè)設(shè)計(jì)精細(xì)細(xì)化——實(shí)現(xiàn)采招招管理精精細(xì)化的的根本二、供應(yīng)應(yīng)商管理理精細(xì)化化——解決戰(zhàn)略略層面的的源頭問(wèn)問(wèn)題三、采招招流程管管理精細(xì)細(xì)化——解決戰(zhàn)術(shù)術(shù)層面的的必備問(wèn)問(wèn)題采購(gòu)管理理的精細(xì)細(xì)化一個(gè)好的的精細(xì)化化管理設(shè)設(shè)計(jì)思路路，必須須能夠起起到固化化流程且且提高效效率的效效果，而而無(wú)論多多么復(fù)雜雜的流程程，都能能最終化化繁為簡(jiǎn)簡(jiǎn)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)的的明確要要求。8大流程

供應(yīng)商維護(hù)供應(yīng)商庫(kù)維護(hù)

資質(zhì)與履約評(píng)估需求與技術(shù)負(fù)責(zé)人：業(yè)務(wù)部門(mén)如項(xiàng)目公司資質(zhì)與履約評(píng)估

采購(gòu)計(jì)劃產(chǎn)品采購(gòu)計(jì)劃

標(biāo)書(shū)編制采購(gòu)組織人：采購(gòu)管理部上游業(yè)務(wù)：合約規(guī)劃進(jìn)度計(jì)劃標(biāo)書(shū)編制資格預(yù)審經(jīng)濟(jì)負(fù)責(zé)人：成本管理部供應(yīng)商投標(biāo)人（供應(yīng)商）關(guān)系發(fā)標(biāo)、回標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)招標(biāo)決策人：招標(biāo)委員會(huì)或董事長(zhǎng)采購(gòu)過(guò)程〔含招標(biāo)文件,合同文件等〕下流業(yè)務(wù)：合同簽訂履約情況合同制作規(guī)范8個(gè)流程劃分4個(gè)崗位職能與權(quán)限沉淀3個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)打通2層業(yè)務(wù)處理一個(gè)關(guān)系84321——具體解釋釋采購(gòu)管理理精細(xì)化化必須要要有------8大流程8大流程是是指產(chǎn)品庫(kù)維護(hù)，供應(yīng)商庫(kù)庫(kù)維護(hù)，資質(zhì)與履履約評(píng)估估，采購(gòu)計(jì)劃劃，標(biāo)書(shū)編編制，資資格預(yù)審審，發(fā)標(biāo)標(biāo)、回標(biāo)標(biāo)、評(píng)標(biāo)標(biāo)和定標(biāo)標(biāo)，合同制作。這8個(gè)流程是是采招管管理順利利實(shí)現(xiàn)的的流程平平臺(tái)，對(duì)對(duì)其的規(guī)規(guī)范化可可以讓采招過(guò)過(guò)程透明明，減少少消耗及及暗箱的的道德風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。4個(gè)崗位是是指需求與技技術(shù)負(fù)責(zé)責(zé)人即：業(yè)務(wù)務(wù)部門(mén)或或項(xiàng)目公公司，采采購(gòu)組織織人即：：采購(gòu)管理理部主管，經(jīng)經(jīng)濟(jì)負(fù)責(zé)責(zé)人即：：成本管理理部主管以及及評(píng)標(biāo)人：—項(xiàng)目公司司的招標(biāo)標(biāo)小組或或集團(tuán)的的招標(biāo)委委員會(huì)。。這是在房房企招標(biāo)標(biāo)中涉及及的4個(gè)主要崗崗位或部部門(mén)，其其中，業(yè)業(yè)務(wù)部門(mén)門(mén)是需求求發(fā)起方方，采購(gòu)購(gòu)主管負(fù)負(fù)責(zé)具體體采購(gòu)，，而成本本主管負(fù)負(fù)責(zé)成本本控制，，評(píng)標(biāo)人人則決定定最終供供應(yīng)商。。4個(gè)部門(mén)缺缺一不可可，互相相制衡，，要在流流程上清清晰劃分分、設(shè)定定固話好好這4個(gè)崗位的的職能與與權(quán)限，，以減少少現(xiàn)實(shí)中中招投標(biāo)標(biāo)過(guò)程的的扯皮、、責(zé)任推推諉、越越權(quán)、““先斬后后奏”等等管理問(wèn)問(wèn)題。采購(gòu)管理理精細(xì)化化要有------4個(gè)主要崗崗位或部部門(mén)采購(gòu)精細(xì)細(xì)化管理理要求沉沉淀------3個(gè)核心數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)3個(gè)核心數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)是是指產(chǎn)品庫(kù)、、供應(yīng)商商庫(kù)、采采購(gòu)過(guò)程程資料庫(kù)庫(kù)。在現(xiàn)實(shí)中中，每一一筆采購(gòu)購(gòu)?fù)瓿珊蠛?，如果果缺乏易易于沉淀淀的電子子化積累累手段，，很多不不是紙上上資料丟丟失不全全，就是是根本沒(méi)沒(méi)有沉淀淀積累，，導(dǎo)致企企業(yè)每一一次采購(gòu)購(gòu)過(guò)程都都要重復(fù)復(fù)一些不不必要的的部分，，損耗部部分效率率與效益益。通過(guò)固化化的管理理設(shè)計(jì)，，在管理理平臺(tái)上上實(shí)現(xiàn)的的招投標(biāo)標(biāo)過(guò)程，，都能自自動(dòng)生成成這3個(gè)核心數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)，，不僅沉淀知識(shí)識(shí)以供后來(lái)來(lái)查備之需需，更能為為企業(yè)累積核心心資源。采購(gòu)精細(xì)細(xì)化管理理要求打打通------2層業(yè)務(wù)即上游業(yè)業(yè)務(wù)和下下游業(yè)務(wù)務(wù)。上游業(yè)務(wù)務(wù)包括合約規(guī)劃劃和進(jìn)度計(jì)劃劃，下游業(yè)業(yè)務(wù)包括括合同簽訂和履約情況。雖雖然采招招管理是是一個(gè)一一體化的的管理過(guò)過(guò)程，但但是在具具體執(zhí)行行時(shí)，不不同的業(yè)業(yè)務(wù)階段段分屬于于不同的的部門(mén)崗崗位。在明確劃劃分崗位位職責(zé)的的基礎(chǔ)上上，一定定要在管管理平臺(tái)臺(tái)上打通通上下游游業(yè)務(wù)，，實(shí)現(xiàn)有有效的協(xié)協(xié)同溝通通，從而而保證采采購(gòu)過(guò)程程的效率率、效益益最大化化。采購(gòu)管理理精細(xì)化化要求處處理好------1個(gè)關(guān)系即招標(biāo)人或或供應(yīng)商商關(guān)系。在采招過(guò)過(guò)程的每每個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)，都會(huì)會(huì)涉及到到供應(yīng)商商。一個(gè)好的的管理軟軟件平臺(tái)臺(tái)，能夠夠?qū)崿F(xiàn)在在招投標(biāo)標(biāo)過(guò)程完完成前，，準(zhǔn)確聯(lián)聯(lián)系到符合條件件的供應(yīng)商商；招投投標(biāo)過(guò)程程完成后后，供應(yīng)商的的評(píng)價(jià)、歸為都都同步實(shí)實(shí)現(xiàn)。一、管理理思路設(shè)設(shè)計(jì)精細(xì)細(xì)化——實(shí)現(xiàn)采招招管理精精細(xì)化的的根本二、供應(yīng)應(yīng)商管理理精細(xì)化化——解決戰(zhàn)略略層面的的源頭問(wèn)問(wèn)題三、采招招流程管管理精細(xì)細(xì)化——解決戰(zhàn)術(shù)術(shù)層面的的必備問(wèn)問(wèn)題采購(gòu)管理理的精細(xì)細(xì)化----要點(diǎn)供應(yīng)商管理是是采招管理的的一項(xiàng)重要內(nèi)內(nèi)容，房企可可以從“合作前評(píng)估、合作過(guò)程中評(píng)估，合作后評(píng)估”三大階階段對(duì)供應(yīng)商商進(jìn)行識(shí)別和和管理，這種全過(guò)程精細(xì)化的評(píng)估估機(jī)制能有效效實(shí)現(xiàn)房企對(duì)對(duì)供應(yīng)商的優(yōu)優(yōu)勝劣汰。采購(gòu)管理的源源頭------供應(yīng)商合作前評(píng)估，，把握源頭------篩選和比較可以在入庫(kù)階階段，對(duì)所有有供應(yīng)商進(jìn)行行資質(zhì)評(píng)估，綜合定級(jí)，確定潛在供應(yīng)商的范圍圍以及合格供供應(yīng)商。在招招投標(biāo)階段通通過(guò)資格預(yù)審審來(lái)確定:哪些潛在供應(yīng)應(yīng)商能夠入圍圍？并最終確確定中標(biāo)合作作伙伴。合作中評(píng)估，，合作伙伴------定量分級(jí),量化標(biāo)準(zhǔn)合作過(guò)程是房房企與供應(yīng)商商合作業(yè)務(wù)的的直接“交鋒”，房企需要有有標(biāo)準(zhǔn)化節(jié)點(diǎn)去評(píng)估合作過(guò)過(guò)的程中供應(yīng)應(yīng)商的各種表表現(xiàn)，并最終終形成基于過(guò)程評(píng)估、總結(jié)評(píng)估和保修評(píng)估的整體評(píng)評(píng)價(jià)。整個(gè)評(píng)評(píng)估結(jié)果要求求可量化，而非簡(jiǎn)單的的定性評(píng)價(jià)，，最終確立出出不同合作伙伙伴的不同評(píng)評(píng)估分值，從從而對(duì)合作伙伙伴形成不同同分值段的A/B/C三個(gè)等級(jí)劃分分。分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)按合作方式按首次合作按多次合作供應(yīng)商戰(zhàn)略合作總部合作（每類不少于三家）常規(guī)合作首次合作后優(yōu)秀（每類不少于三家）合格備選不合格試用備選待考察合作伙伴的評(píng)評(píng)估案例------分級(jí)合作后年度總總評(píng)，動(dòng)態(tài)刷刷新------合作伙伴身份份通過(guò)合作前資資質(zhì)評(píng)估和合合作中的打分分定級(jí)后，還還需要對(duì)供應(yīng)應(yīng)商進(jìn)行年度度總評(píng)，維系和刷新供應(yīng)商每年的的動(dòng)態(tài)表現(xiàn)，，實(shí)現(xiàn)供應(yīng)商商合作級(jí)別的的動(dòng)態(tài)調(diào)整，將合作供應(yīng)應(yīng)商分為戰(zhàn)略級(jí)、優(yōu)秀級(jí)、普通級(jí)和不合格四類，使之后后的采購(gòu)招投投標(biāo)過(guò)程快速速識(shí)別供應(yīng)商商、節(jié)約采招招成本，最終終實(shí)現(xiàn)供應(yīng)商商的規(guī)范精細(xì)細(xì)化管理。階段

入庫(kù)階段→招投標(biāo)階段

→合作階段

→

年終總評(píng)評(píng)估過(guò)程資質(zhì)評(píng)估資格預(yù)審過(guò)程評(píng)估總結(jié)評(píng)估保修評(píng)估年度總評(píng)評(píng)估結(jié)算綜合定級(jí)入圍中標(biāo)合作定級(jí)合作升降級(jí)供應(yīng)商身份證供應(yīng)商資源庫(kù)入圍

合格入圍

不入圍ABC戰(zhàn)略優(yōu)秀

普通

不及格供應(yīng)商管理的的階段劃分供應(yīng)商級(jí)別動(dòng)動(dòng)態(tài)調(diào)整規(guī)則則序號(hào)級(jí)別調(diào)整依據(jù)級(jí)別調(diào)整規(guī)則1現(xiàn)場(chǎng)考察合格：待考察→備選不合格：待考察→不合格2是否簽訂合同簽訂：備選→試用未簽訂：備選→備選3履約過(guò)程評(píng)估未完成履約后評(píng)價(jià)：保留評(píng)估成績(jī)，不改變級(jí)別完成履約后評(píng)價(jià)：按評(píng)估結(jié)果更新4履約后評(píng)價(jià)（入伙三月后）評(píng)估為合格以上：試用→合格或優(yōu)秀評(píng)估為合格以下：試用→不合格或備選供應(yīng)商級(jí)別動(dòng)動(dòng)態(tài)調(diào)整流程程案例一:某大型房企的的采購(gòu)內(nèi)容比比較定向化，，主要集中于于工程承包與與材料設(shè)備類類，首先戰(zhàn)略略采購(gòu)，因此此十分重視供供應(yīng)商評(píng)價(jià)管管理，希望高高效準(zhǔn)確解決決戰(zhàn)略層面供供應(yīng)商篩選問(wèn)問(wèn)題。根據(jù)這一特點(diǎn)點(diǎn)與需要，按按照上述五個(gè)個(gè)效益的指導(dǎo)導(dǎo)思路，在該該企業(yè)的供方方管理系統(tǒng)解解決方案中，，首先固化了4個(gè)流程——供應(yīng)商庫(kù)管理理，資格預(yù)審審，資質(zhì)與履履約評(píng)估，產(chǎn)產(chǎn)品庫(kù)管理；；劃分了4個(gè)崗位的職能能與權(quán)限——需求與技術(shù)負(fù)負(fù)責(zé)人即技術(shù)術(shù)部或項(xiàng)目部部，經(jīng)濟(jì)負(fù)責(zé)責(zé)人即成本管管理中心或合合約預(yù)算部，，采購(gòu)組織人人即招標(biāo)采購(gòu)購(gòu)部或工程技技術(shù)部，以及及根據(jù)授權(quán)手手冊(cè)確定的招招投標(biāo)決策人人；沉淀了2個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)——供方資源庫(kù)與與庫(kù)；打通了2層業(yè)務(wù)——上游的進(jìn)度計(jì)計(jì)劃與下游的的合同履約；；最后是處理好供方關(guān)關(guān)系，便于完成戰(zhàn)戰(zhàn)略篩選。這樣，解決方方案幫助該企企業(yè)建立了標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化供應(yīng)商商分類管理和和細(xì)分原則，，為規(guī)范管理理打下了基礎(chǔ)礎(chǔ)，也形成了了有效的獲取取供應(yīng)商資料料的途徑和政政策，建立、、健全供應(yīng)商商資源庫(kù)，從從而發(fā)揮評(píng)估估價(jià)值，提高高運(yùn)營(yíng)效率，，降低交易成成本。案例啟示重視供應(yīng)商管管理的好處在在于，通過(guò)對(duì)對(duì)供應(yīng)商的綜綜合評(píng)估與分分類評(píng)估，形形成項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)商的優(yōu)勝劣劣汰機(jī)制，實(shí)實(shí)現(xiàn)了供方評(píng)評(píng)價(jià)貫穿供應(yīng)應(yīng)商合作全生生命周期，幫幫助共同產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈的供應(yīng)商商成長(zhǎng)，從而而最終選拔各各個(gè)采購(gòu)領(lǐng)域域優(yōu)秀的供應(yīng)應(yīng)商作為長(zhǎng)期期戰(zhàn)略伙伴，，從戰(zhàn)略層面面解決企業(yè)的的采招源頭問(wèn)問(wèn)題。在這一解決方方案中，由于于企業(yè)的需求求一定時(shí)期內(nèi)內(nèi)集中于供方方管理，所以以八大流程簡(jiǎn)簡(jiǎn)化成了4個(gè)集中于供方方管理的流程程，沉淀的數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)里也少少了一個(gè)采購(gòu)購(gòu)過(guò)程資料庫(kù)庫(kù)，沒(méi)有突出出采購(gòu)流程管管理的內(nèi)容，，如若進(jìn)一步步結(jié)合，將實(shí)實(shí)現(xiàn)更好的協(xié)協(xié)同效應(yīng)。一、管理思路路設(shè)計(jì)精細(xì)化化——實(shí)現(xiàn)采招管理理精細(xì)化的根根本二、供應(yīng)商管管理精細(xì)化——解決戰(zhàn)略層面面的源頭問(wèn)題題三、采招流程程管理精細(xì)化化——解決戰(zhàn)術(shù)層面面的必備問(wèn)題題采購(gòu)管理的精精細(xì)化----要點(diǎn)如果說(shuō)供應(yīng)商商管理更側(cè)重重于戰(zhàn)略層面面，是企業(yè)采采招管理的長(zhǎng)長(zhǎng)線，那么如如何構(gòu)建一個(gè)個(gè)日常高效、、協(xié)同、共享享、透明的采招流程自動(dòng)動(dòng)化系統(tǒng)，則是企業(yè)每每天都需面對(duì)對(duì)的必備戰(zhàn)術(shù)術(shù)。在以往企業(yè)采采招管理的信信息化過(guò)程中中，經(jīng)常出現(xiàn)現(xiàn)的問(wèn)題是，，“實(shí)際工作作中式手工招招完標(biāo)再在網(wǎng)網(wǎng)上專人走一一遍，造成““兩套制度””，使電子化招投標(biāo)標(biāo)流于形式?；蛘呤?，干干脆在日后的的使用中，信信息化系統(tǒng)成成為擺設(shè)，““雷聲大，雨雨點(diǎn)小”，根根本不能為企企業(yè)帶來(lái)管理理效益，更體體會(huì)不到采招招流程管理精精細(xì)化、電子子化的成本與與效率優(yōu)勢(shì)。。采購(gòu)管理的戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)問(wèn)題------采招流程案例二某知名地產(chǎn)企企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品中，以商商用物業(yè)為主主，采購(gòu)內(nèi)同同非常廣泛，，不同的采招招標(biāo)合同發(fā)生生頻率高，因因此更注重采采招過(guò)程的精精細(xì)化管理。。鑒于這一特點(diǎn)點(diǎn)與需要，同同樣按照上述述五個(gè)效益的的指導(dǎo)思路，，在該企業(yè)的的招投標(biāo)平臺(tái)臺(tái)解決方案中中，首先固化化了4個(gè)流程——標(biāo)書(shū)在線編制制，采購(gòu)計(jì)劃，，發(fā)表、回標(biāo)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定定標(biāo)，合同制制作；劃分了了4個(gè)崗位的職能能與權(quán)限——需求與技術(shù)負(fù)負(fù)責(zé)人即項(xiàng)目目部，經(jīng)濟(jì)負(fù)負(fù)責(zé)人即預(yù)算算部成本中心心，采購(gòu)組織織人即采購(gòu)部部、預(yù)算部合合約中心，招招投標(biāo)決策人人（即會(huì)簽后后，根據(jù)金額額不同到預(yù)算算部總監(jiān)、分分管總裁）；；沉淀了1個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)——采購(gòu)招投標(biāo)過(guò)過(guò)程資料庫(kù)；；打通了2層業(yè)務(wù)——上游合約規(guī)劃劃與下游合同同簽訂。最終，該企業(yè)業(yè)按照解決方方案，形成了了自己的管理特特色：把成本與招招投標(biāo)放在一一個(gè)部門(mén)，即即預(yù)算部總監(jiān)監(jiān)下，便于效率最大化；形成了明確確的合同分階階段管理；形形成了標(biāo)準(zhǔn)的的招投標(biāo)精細(xì)細(xì)管理流程；；形成了自己己的一套標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化標(biāo)書(shū)模板板，實(shí)現(xiàn)了標(biāo)標(biāo)書(shū)在線編制制。案例啟示成本與采招部部門(mén)打通，緊密耦合，，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、、可靠；工作作流程實(shí)現(xiàn)了了通過(guò)郵件提醒和預(yù)警，，提高了各部部門(mén)銜接效率率；在線編制制避免了線下、線上兩兩張皮，很容易實(shí)現(xiàn)現(xiàn)招標(biāo)過(guò)程的的全紀(jì)錄，也也實(shí)現(xiàn)了知識(shí)識(shí)沉淀于信息息共享；過(guò)程程中的月報(bào)自動(dòng)輸出出，通過(guò)月度分分析，可以發(fā)發(fā)現(xiàn)并控制異異常。這個(gè)應(yīng)應(yīng)用例子也表表明，只要有有貼合企業(yè)特特色的標(biāo)準(zhǔn)化化流程工具，，采招領(lǐng)域所所說(shuō)的“很難難形成可用報(bào)報(bào)表”就不再再是個(gè)問(wèn)題，，而電子化招招標(biāo)過(guò)程的信信息透明、審審核、備案和和監(jiān)督，有利利于防范企業(yè)業(yè)責(zé)任人的道道德風(fēng)險(xiǎn)。在這一解決方方案中，該企企業(yè)的訴求點(diǎn)點(diǎn)集中于招標(biāo)標(biāo)過(guò)程精細(xì)化化管理，所以以，同樣8大流程縮減為為集中反映招標(biāo)過(guò)程電子子化的4個(gè)流程，沉淀的數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)只有采招招過(guò)程資料庫(kù)庫(kù)，忽略了供供應(yīng)商庫(kù)與產(chǎn)產(chǎn)品庫(kù)，且沒(méi)沒(méi)有形成最終終的供應(yīng)商關(guān)關(guān)系處理。如如能進(jìn)一步重重視積淀供應(yīng)應(yīng)商管理，則則能進(jìn)一步提提高企業(yè)采購(gòu)購(gòu)效能。采招管理的精精細(xì)化------總結(jié)長(zhǎng)短結(jié)合，戰(zhàn)戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)結(jié)合合，這些要點(diǎn)點(diǎn)同樣適用于于采招管理，，如何把這些些優(yōu)勢(shì)結(jié)合運(yùn)運(yùn)用，也是未未來(lái)采招管理理繼續(xù)探索的的問(wèn)題。房地地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)不僅體現(xiàn)現(xiàn)在驚濤駭浪浪的前期土地地市場(chǎng)與善于于騰挪的資本本市場(chǎng)，更已已經(jīng)深入到看似細(xì)微、實(shí)實(shí)則亦能影響響大局的成本領(lǐng)域，，包括采招管管理領(lǐng)域。隨著競(jìng)爭(zhēng)的加加劇與房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的洗牌牌，精細(xì)化管管理成功與否否越發(fā)能突顯顯房企的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力高低。在在采招環(huán)節(jié)，，能否運(yùn)用好好供應(yīng)商主體體數(shù)據(jù)庫(kù)、能能否實(shí)現(xiàn)流程程優(yōu)化、能否否最大限度避避免重復(fù)與效效率地下、能能否做好部門(mén)門(mén)協(xié)同形成合合力，都將影影響一個(gè)項(xiàng)目目乃至企業(yè)的的產(chǎn)品成本與與品質(zhì)，從而而影響企業(yè)的的發(fā)展。采招與成本管管理的新理念念成本管理是一一門(mén)花錢(qián)的學(xué)學(xué)問(wèn)——突破承建市場(chǎng)場(chǎng)的成本控制制觀念，建立立開(kāi)發(fā)商投資資控制的理念念。成本只為創(chuàng)造造價(jià)值——目標(biāo)成本是綱綱、價(jià)值利潤(rùn)潤(rùn)是魂成本管理與合合約采購(gòu)管理理是全成本管管理不可分割割的有機(jī)組成成部分。成本管理是項(xiàng)項(xiàng)目管理的一一個(gè)有機(jī)組成成部分，必須須要納入項(xiàng)目目管理中去綜綜合考慮。?目標(biāo)成本管理理是主線?成本策策劃與與合約約規(guī)劃劃是核核心?價(jià)值工工程分分析貫貫穿始始終?概預(yù)算算/審算：：是基基本功功———貫穿始始終?成本?發(fā)包：：是““虛虛實(shí)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換點(diǎn)點(diǎn)”，，承承上啟啟下項(xiàng)目成成本管管理的的全過(guò)過(guò)程【工程采采購(gòu)】采購(gòu)內(nèi)內(nèi)容：：工程程總（（分））包工作內(nèi)內(nèi)容：：工程程招投投標(biāo)，，合同同管理理【材料設(shè)設(shè)備采采購(gòu)】項(xiàng)目采采購(gòu)采購(gòu)內(nèi)內(nèi)容：：建筑筑材料料與設(shè)設(shè)備戰(zhàn)略采采購(gòu)工作內(nèi)內(nèi)容：：采購(gòu)購(gòu)招投投標(biāo)，，供應(yīng)應(yīng)商管管理房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目采購(gòu)購(gòu)管理理1、為什什么房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)仍然然感覺(jué)覺(jué)成本本難于于控制制？（1）關(guān)于于目標(biāo)標(biāo)成本本的研研究和和制定定已經(jīng)經(jīng)相當(dāng)當(dāng)深入入；（2）建筑筑市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)日趨趨激烈烈，建建筑采采購(gòu)成成本日日益低低廉；；（3）ISO業(yè)務(wù)流流程管管理已已經(jīng)在在各大大房地地產(chǎn)企企業(yè)廣廣泛運(yùn)運(yùn)用。。2、設(shè)計(jì)計(jì)、工工程人人員的的苦惱惱………（1）成本本目標(biāo)標(biāo)束縛縛設(shè)計(jì)計(jì)；（2）招投投標(biāo)與與項(xiàng)目目采購(gòu)購(gòu)分判判混亂亂；（3）變更更簽證證管理理混亂亂；（4）遵守守流程程和趕趕進(jìn)度度的矛矛盾。。項(xiàng)目成成本管管理的的苦惱惱…1、成本本管理理的宗宗旨與與原則則不明明確管理思思想：：“成成本本核算算＝成成本控控制＝＝成本本管理理”管理目目的：：“節(jié)節(jié)約約、省省錢(qián)、、不被被騙””表現(xiàn)特特點(diǎn)：：造價(jià)價(jià)計(jì)算算（概概、預(yù)預(yù)、結(jié)結(jié)）———定額模模式下下，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)個(gè)個(gè)人經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，，追求求算得得快、、算量量準(zhǔn)、、定額額熟、、套價(jià)價(jià)正確確。結(jié)果：：成本本管理理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)?zāi)w淺淺，缺缺乏管管理知知識(shí)和和經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的沉沉淀。。2、成本本管理理無(wú)““全全面組組織””保保障兩兩個(gè)極極端：：（1）強(qiáng)勢(shì)勢(shì)地位位：權(quán)權(quán)威部部門(mén)—官僚機(jī)機(jī)構(gòu)—成本管管理＝＝降低低造價(jià)價(jià)（2）無(wú)成成本意意識(shí)：：成本本部＝＝審算算部—成本管管理處處于核核算水水準(zhǔn)傳統(tǒng)““成成本管管理””的的誤區(qū)區(qū)：—以標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化合合同文文本與與流程程化管管理為為核心心—工程量量清單單計(jì)價(jià)價(jià)模式式—結(jié)合產(chǎn)產(chǎn)品和和市場(chǎng)場(chǎng)，以以造價(jià)價(jià)計(jì)算算和成成本分分析為為基礎(chǔ)礎(chǔ)，以以目標(biāo)標(biāo)管理理為方法，，以項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷定定位與與技術(shù)術(shù)管理理為依依托，，以產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)值的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)為目目標(biāo)展開(kāi)成成本管管理工工作。。強(qiáng)調(diào)調(diào)企業(yè)業(yè)/團(tuán)隊(duì)的的共同同目標(biāo)標(biāo)：利利潤(rùn)，，講求求性價(jià)價(jià)比，發(fā)發(fā)掘價(jià)價(jià)值，，創(chuàng)造造價(jià)值值。主動(dòng)、、全面面、動(dòng)動(dòng)態(tài)成成本管管理原原則：：成本本超前前先行行（成成本控控制的的重心心前移）；；積極極、主主動(dòng)圍圍繞目目標(biāo)成成本的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)進(jìn)行行控制制；全全過(guò)程程、全全方位位、全環(huán)節(jié)節(jié)、全全員參參與的的動(dòng)態(tài)態(tài)成本本管理理；目目標(biāo)成成本管管理貫貫穿于于建設(shè)設(shè)項(xiàng)目目的每一個(gè)個(gè)階段段，凡凡是做做到事先控控制為主，，事中中事后后控制制為輔輔，在在立項(xiàng)項(xiàng)、設(shè)計(jì)、、施工工之前前發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)題題，減減少無(wú)效成成本。核算型型的成成本管管理已已瀕臨臨淘汰汰，控控制型型的成成本管管理模模式已已不能能滿足足市場(chǎng)場(chǎng)的要要求，，成本本管理理必須須向價(jià)價(jià)值創(chuàng)創(chuàng)造型型轉(zhuǎn)變變—核心就就是產(chǎn)產(chǎn)品“價(jià)價(jià)值工工程””研究?！，F(xiàn)代地地產(chǎn)企企業(yè)成成本管管理理理念：：1、項(xiàng)目目成本本管理理的目目的—提升價(jià)價(jià)值2、項(xiàng)目目成本本的構(gòu)構(gòu)成—全成本本，空空間與與時(shí)間間分布布3、項(xiàng)目目成本本管理理的階階段—全過(guò)程程4、項(xiàng)目目成本本管理理的責(zé)責(zé)任人人—全員5、項(xiàng)目目成本本管理理的方方法—目標(biāo)成成本管管理6、項(xiàng)目目成本本管理理的要要點(diǎn)—合理確確定與與動(dòng)態(tài)態(tài)控制制現(xiàn)代地地產(chǎn)企企業(yè)------成本管管理理理念1、房地地產(chǎn)公公司是是企業(yè)業(yè)，利利潤(rùn)是是企業(yè)業(yè)用永永恒目目標(biāo)2、利潤(rùn)潤(rùn)與成成本的的關(guān)系系收入一一定的的情況況下，，成本本越低低，利利潤(rùn)越越大3、成本本管理理的目目的與與企業(yè)業(yè)的目目標(biāo)是是一致致的—項(xiàng)目公公司的的目標(biāo)標(biāo)4、成本本管理理的目目標(biāo)是是保證證成本本的支支出獲獲得最最有效效的收收益———提升價(jià)價(jià)值成本控控制不不等于于省錢(qián)錢(qián),花得多多會(huì)浪浪費(fèi)，，花得得少也也會(huì)有有浪費(fèi)，，花多多花少少不是是重點(diǎn)點(diǎn)，花花的有有效才才是關(guān)關(guān)鍵項(xiàng)目成成本管管理的的目的的：1、成本本構(gòu)成成：建建造成成本=前期工工程費(fèi)費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)費(fèi)＋建建安工工程費(fèi)（土土建＋＋安裝裝）+公共配配套設(shè)設(shè)施費(fèi)費(fèi)開(kāi)開(kāi)發(fā)成成本=土地成成本+建造成成本+開(kāi)發(fā)期期間費(fèi)費(fèi)用全全成本本（即即項(xiàng)目目總投投資成成本））＝開(kāi)開(kāi)發(fā)成成本+開(kāi)發(fā)費(fèi)用（（管理理費(fèi)用用＋營(yíng)營(yíng)銷費(fèi)費(fèi)用＋＋財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用用）2、時(shí)間間與空空間上上的分分布時(shí)間：：建設(shè)設(shè)全過(guò)過(guò)程都都在發(fā)發(fā)生空間：：公司司+現(xiàn)場(chǎng)；；實(shí)體體+費(fèi)用項(xiàng)目成成本的的構(gòu)成成：1，階段段立立項(xiàng)\定位\設(shè)計(jì)發(fā)發(fā)包\施工\竣工\維護(hù)2，對(duì)應(yīng)應(yīng)成本本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)過(guò)程程---由虛虛到到實(shí)實(shí)虛虛擬擬：：估估、、概概、、預(yù)預(yù)算算現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)：：合合同同價(jià)價(jià)、、付付款款、、結(jié)結(jié)算算價(jià)價(jià)………從虛虛到到實(shí)實(shí)的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折折點(diǎn)點(diǎn)就就是是發(fā)發(fā)包包項(xiàng)目目成成本本管管理理的的階階段段：：可研研/立項(xiàng)項(xiàng)成本本測(cè)測(cè)算算定位位成本本測(cè)測(cè)算算目標(biāo)標(biāo)成成本本方案案擴(kuò)初初/施工工圖圖目標(biāo)標(biāo)成成本本分分解解目標(biāo)標(biāo)成成本本調(diào)調(diào)整整發(fā)包包招標(biāo)標(biāo)籌籌劃劃施工工變更更簽證證支付付（動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本））（合合同同管管理理））竣工工結(jié)算算項(xiàng)目目成成本本管管理理的的全全過(guò)過(guò)程程●立項(xiàng)項(xiàng)階階段段—成本本測(cè)測(cè)算算，，項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)性性評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)●策劃劃階階段段—選擇擇性性價(jià)價(jià)比比最最好好的的產(chǎn)產(chǎn)品品，，制制定定產(chǎn)產(chǎn)品品目目標(biāo)標(biāo)與與發(fā)發(fā)展展計(jì)計(jì)劃劃●設(shè)計(jì)計(jì)階階段段：：—方案案：：最最經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)合合理理方方案案，，符符合合項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位—初步步：：材材料料設(shè)設(shè)備備的的合合理理選選型型—施工工圖圖：：限限額額設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，圖圖紙紙的的質(zhì)質(zhì)量量和和時(shí)時(shí)間間保保證證●發(fā)包包階階段段—通過(guò)過(guò)市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)找找到到合合適適的的價(jià)價(jià)格格和和單單位位，，完完備備的的合合同同（（與與合合作作伙伙伴伴雙雙贏贏的的關(guān)關(guān)系系））●施工工階階段段—合約約管管理理（（變變更更和和簽簽證證的的管管理理，，支支付付管管理理））●竣工工階階段段—結(jié)算算、、索索賠賠辦辦理理各階階段段成成本本管管理理重重點(diǎn)點(diǎn)內(nèi)內(nèi)容容：：1.所有有與與產(chǎn)產(chǎn)品品建建造造相相關(guān)關(guān)的的部部門(mén)門(mén)，，都都要要有有成成本本管管理理的的責(zé)責(zé)任任和和成成本本意意識(shí)識(shí)---只有有考考慮慮了了產(chǎn)產(chǎn)品品的的性性價(jià)價(jià)比比問(wèn)問(wèn)題題，，才才能能算算是是有有了了成成本本意意識(shí)識(shí)…2.責(zé)任任成成本本管管理理體體系系的的建建立立目的的：：令令全全員員實(shí)實(shí)施施自自覺(jué)覺(jué)的的成成本本管管理理行行為為要要素素：：（1）責(zé)責(zé)任任范范圍圍；；（（2）責(zé)責(zé)任任人人（（3）評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；；（4）評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)人人3.成本本管管理理專專業(yè)業(yè)人人員員的的職職責(zé)責(zé)：：全全面面、、全全過(guò)過(guò)程程成成本本管管理理，，而而非非單單純純編編制制預(yù)預(yù)結(jié)結(jié)算算工工作作了了解解產(chǎn)產(chǎn)品品、、掌掌握握市市場(chǎng)場(chǎng)，，制制定定目目標(biāo)標(biāo)，，全全程程監(jiān)監(jiān)控控；；整整合合社社會(huì)會(huì)資資源源的的目目標(biāo)標(biāo)就就是是讓讓其其符符合合我我們們的的產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位；；我我們們的的工工作作---協(xié)調(diào)調(diào)整整合合，，不不論論是是設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、工工程程還還是成成本本人人員員，，都都是是專專家家型型的的管管理理者者（（不不是是面面包包師師））項(xiàng)目目成成本本管管理理的的責(zé)責(zé)任任主主體體1.目標(biāo)標(biāo)成成本本管管理理的的內(nèi)內(nèi)容容--目標(biāo)標(biāo)成成本本的的確確定定與動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)控控制制兩兩方方面面2.目標(biāo)標(biāo)成成本本確確定定的的依依據(jù)據(jù)—經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)庫(kù)、、市市場(chǎng)調(diào)調(diào)研研、、對(duì)對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品品建建造造標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的把把握握度度3.實(shí)現(xiàn)現(xiàn)目目標(biāo)標(biāo)成成本本動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)監(jiān)監(jiān)控控的的手手段段—成本本信信息息化化管管理理4.目標(biāo)標(biāo)成成本本管管理理的的過(guò)過(guò)程程—PDCA循環(huán)環(huán)項(xiàng)目目成成本本管管理理的的方方法法—目標(biāo)標(biāo)成成本本管管理理1、合合理理確確定定—確定定是是控控制制的的前前提提和和基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，市市場(chǎng)場(chǎng)定定價(jià)價(jià)原原則則，，沒(méi)沒(méi)有有準(zhǔn)準(zhǔn)確確只只有有合合理理；；成本本的的決定定因因素素：外外部部—市場(chǎng)場(chǎng)；；內(nèi)內(nèi)部部—產(chǎn)品品策策劃劃與與定定位位；；成本本的的影響響因因素素:諸多多經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)、、技技術(shù)術(shù)、、管管理理方方面面;成本確確定的的方法:決不是是靠定定額算算出來(lái)來(lái)的；；靠對(duì)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)和產(chǎn)產(chǎn)品的的把握握，市市場(chǎng)包包括銷銷售市市場(chǎng)和和原材材料市市場(chǎng)成本確確定的的過(guò)程:行業(yè)特特點(diǎn)決決定成成本的的特點(diǎn)點(diǎn)：?jiǎn)螁渭孕?、?fù)復(fù)雜性性、多多次性性；從從虛到到實(shí)；；成本實(shí)實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)：招標(biāo)標(biāo)（發(fā)發(fā)包）），使使產(chǎn)品品與市市場(chǎng)結(jié)結(jié)合—招標(biāo)的的目的的就是是形成成有效效的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)；；競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)是降降價(jià)的的最有有效手段—定標(biāo)的的原則則：合合理低低價(jià)；；合理理的概概念：：能做做出符符合要要求產(chǎn)品項(xiàng)目成成本管管理的的要點(diǎn)點(diǎn)——合理確確定和有效效控制制2、有效效控制制———?jiǎng)討B(tài)監(jiān)監(jiān)控，，做到到隨時(shí)時(shí)心中中有數(shù)數(shù)控制伴伴隨實(shí)實(shí)施的的全過(guò)過(guò)程，，保證證在過(guò)過(guò)程中中的實(shí)實(shí)施不不偏離離既定定目標(biāo)標(biāo)，控控制是是動(dòng)態(tài)態(tài)的。。控制的的要素素：合合理的的目標(biāo)標(biāo)、偏偏差測(cè)測(cè)定、、及時(shí)時(shí)反饋饋與修修正。?？乜刂浦撇坏鹊扔谙尴拗疲海盒闹兄杏袛?shù)數(shù)就可可以說(shuō)說(shuō)在控控制之之中，，時(shí)刻刻掌握握實(shí)際際與目目標(biāo)偏偏差的的原因因、幅幅度、、造成成后果果，進(jìn)進(jìn)而做做出相相應(yīng)的的調(diào)整整方案案。3、技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)既結(jié)結(jié)合又又分離離的原原則技技術(shù)—招標(biāo)籌籌劃書(shū)書(shū)—合同策策略＋＋合同同界面面—合同文文件—清單包包干經(jīng)經(jīng)濟(jì)—設(shè)計(jì)任任務(wù)書(shū)書(shū)—方案＋＋目標(biāo)標(biāo)成本本—擴(kuò)初/施工圖圖＋目標(biāo)標(biāo)成本本調(diào)整整—工程量量清單單—合同單單價(jià)/合價(jià)項(xiàng)目成成本管管理的的要點(diǎn)點(diǎn)——合理確確定和和有效控控制1、項(xiàng)目目動(dòng)態(tài)態(tài)成本本監(jiān)控控———臺(tái)帳月月報(bào)、、信息息化系系統(tǒng)2、設(shè)計(jì)計(jì)變更更與現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)簽簽證的的管理理3、論材材料設(shè)設(shè)備的的核價(jià)價(jià)4、成本本管理理工作作的階階段性性總結(jié)結(jié)5、工程程預(yù)結(jié)結(jié)算管管理6、合理理使用用外部部造價(jià)價(jià)咨詢?cè)儐挝晃?、成本本人員員定期期下現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)，，及時(shí)時(shí)做好好記錄錄8、工程程糾紛紛、索索賠與與反索索賠的的處理理9、完善善的資資料管管理項(xiàng)目工工程階階段成成本管管理招標(biāo)籌籌劃———采購(gòu)方方式及及其配配套方方案，，招標(biāo)標(biāo)模式式，招招標(biāo)進(jìn)進(jìn)度計(jì)計(jì)劃，，招標(biāo)標(biāo)控制制成本本；2.編制前前的研研究工工作———研究圖圖紙，，了解解合同同范圍圍和技技術(shù)商商務(wù)要要求；；如果果工程程量清清單是是委托托咨詢?cè)児舅就瓿沙傻?，，則要要對(duì)咨咨詢公公司進(jìn)進(jìn)行清清單編編制前前的交交底，以以保證證清單單和招招標(biāo)文文件成成為一一個(gè)整整體，，避免免管理理脫節(jié)節(jié)；3.文件編編制（（要點(diǎn)點(diǎn)：合合同范范圍及及發(fā)包包人要要求的的約定定，合合同之之間的的邊界界責(zé)任任約定，技技術(shù)及及材料料標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，施施工配配合及及工程程管理理上的的特別別要求求，工工期的的約定定，保修時(shí)時(shí)限及及要求求，計(jì)計(jì)量計(jì)計(jì)價(jià)原原則的的約定定，變變更簽簽證的的約定定，支支付與與結(jié)算算的約定，，合同同簽訂訂與進(jìn)進(jìn)場(chǎng)開(kāi)開(kāi)工的的約定定，工工程量量清單單或模模擬清清單的的編制制，單單價(jià)細(xì)目表表）；；4.設(shè)計(jì)和和工程程口及及時(shí)提提供完完整的的技術(shù)術(shù)規(guī)范范和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，視工工程需需要提提出關(guān)關(guān)于施施工方法和和工藝藝的要要求。。5.各種情情況下下合同同范圍圍及發(fā)發(fā)包人人要求求的約約定和和招標(biāo)標(biāo)圖紙紙的關(guān)關(guān)系:（a）圖紙紙明確確完整整；（（b）圖紙紙不完完備；；（c）圖紙紙需投投標(biāo)人人深化化設(shè)計(jì)計(jì)；（d）不明明確工工程；；發(fā)包———招標(biāo)籌籌劃發(fā)標(biāo)前前與投投標(biāo)人人的交交底工工作，，以指指導(dǎo)其其投標(biāo)標(biāo)和報(bào)報(bào)價(jià)。。招招投標(biāo)標(biāo)流程程管理理：供供應(yīng)商商考察察與入入圍評(píng)評(píng)委的的確定定招招標(biāo)文文件的的編制制發(fā)發(fā)標(biāo)、、投標(biāo)標(biāo)人現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)考考察、、投標(biāo)標(biāo)答疑疑、補(bǔ)補(bǔ)充招招標(biāo)文文件、、回標(biāo)標(biāo)與開(kāi)開(kāi)標(biāo)評(píng)評(píng)定標(biāo)標(biāo)辦法法與原原則合合同的的簽訂訂與補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)協(xié)議管管理總總包與與指定定分包包、獨(dú)獨(dú)立工工程。。承承包商商不平平衡報(bào)報(bào)價(jià)和和對(duì)分分判界界面工工作范范圍與與質(zhì)量量的認(rèn)認(rèn)識(shí)-積極消消除承承包商商對(duì)合合同條條款的的“恐恐懼懼癥””。。招標(biāo)過(guò)程管管理：?工程的一切切均在成本本、工期和和質(zhì)量這三三要素的指指導(dǎo)下，通過(guò)承承包合同這個(gè)紐帶，，來(lái)完成合合同規(guī)定的的義務(wù)。合同管管理作為工工程項(xiàng)目管管理的核心心，是法律律、工程管理、、成本控制制、質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的綜合合體現(xiàn)。?合同文件的的三大要素素：法律與與商務(wù)方面面用合同條件制約，經(jīng)濟(jì)濟(jì)方面用工程量清單單和計(jì)量支付付制約，技技術(shù)方面用規(guī)范和設(shè)計(jì)計(jì)文件及圖紙制約。合同管理：：是工程項(xiàng)項(xiàng)目管理的的核心合同中必須須有以下基基本要求：：質(zhì)量：施工措施，，技術(shù)規(guī)范，，圖紙，成本：合同價(jià)格，，工程量清清單，支付與變更更管理，工期：工期要求，，進(jìn)度計(jì)劃劃，延誤賠償范范圍及額度度合同與合同同管理是——核心工程項(xiàng)目的的實(shí)施—都是圍繞合合同總體目目標(biāo)來(lái)運(yùn)行行的，有效效的工程項(xiàng)項(xiàng)目管理和和成本控制制是通過(guò)有有效的合同同管理實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的。工程程、成本、、合同管理理人員共同同做好、管管好合同。。合同的管管理貫穿于于整個(gè)工程程項(xiàng)目的始始終。項(xiàng)目目工程建設(shè)設(shè)的工作過(guò)過(guò)程概括起起來(lái)就是兩兩個(gè)環(huán)節(jié)：：一是簽訂合同，二是是執(zhí)行合同。這兩兩個(gè)環(huán)節(jié)是是密不可分分的，前一一個(gè)環(huán)節(jié)是是后一個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)礎(chǔ)，后一個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)是前前一個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)的繼續(xù)，，缺一不可可。如果將將采用各種種技巧來(lái)實(shí)實(shí)施工程項(xiàng)項(xiàng)目管理和和控制成本本比作“栽花”，那么提提高企業(yè)的的整體合同同管理意識(shí)識(shí)和管理水水平，就是是“植樹(shù)”。合同管理與與成本、工工程管理1、招標(biāo)/合同文件標(biāo)準(zhǔn)化的意義2、標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)標(biāo)/合同文件體體系與模塊塊3、標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)標(biāo)/合同文件的的結(jié)構(gòu)4、標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)標(biāo)/合同文件的的應(yīng)用5、技術(shù)及材料料標(biāo)準(zhǔn)，施工配合合及工程管管理上的特特別要求6、工程量清清單與模擬擬清單7、標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)標(biāo)/合同文件實(shí)實(shí)例8、不同模式式的標(biāo)準(zhǔn)合合同文件實(shí)實(shí)例標(biāo)準(zhǔn)化招標(biāo)標(biāo)/合同文件設(shè)計(jì)、工程程管理人員員的職責(zé)：：檢查合同的的執(zhí)行情況況，監(jiān)控施施工進(jìn)度，，發(fā)出變更更和簽證指指令，評(píng)估估承包商提提出的各項(xiàng)項(xiàng)建議，保保證施工材材料和工藝藝符合合同同規(guī)定，以以控制整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的順順利實(shí)施。。成本合合同管理人人員的職責(zé)責(zé)：解釋合同，，協(xié)助項(xiàng)目目經(jīng)理進(jìn)行行項(xiàng)目實(shí)施施階段的合合同分解實(shí)實(shí)施與集中中控制，合合同的目標(biāo)標(biāo)成本控制制，工程變變更的計(jì)量量與計(jì)價(jià)，，索賠與反反索賠談判判，在工程程人員的協(xié)協(xié)助下監(jiān)測(cè)測(cè)已完工數(shù)數(shù)量以進(jìn)行行工程的支支付與結(jié)算算。項(xiàng)目經(jīng)理——必須是精通通合同管理理的復(fù)合型型人才，其其首要任務(wù)務(wù)就是通過(guò)過(guò)合同管理理來(lái)控制全全局，完成成各種既定定目標(biāo)。組組織項(xiàng)目部全體人員員熟悉合同同資料，將將合同工作作內(nèi)容量化化分解落實(shí)實(shí)責(zé)任，并進(jìn)行行相互間的的協(xié)調(diào)，按按合同規(guī)定定，進(jìn)行一一系列的質(zhì)質(zhì)量、進(jìn)度、、成本和安安全管理工工作。工程施工階階段甲方的的成本合同同管理職責(zé)責(zé)—建立合同的的分解、交交底和落實(shí)實(shí)程序甲方內(nèi)部合合同對(duì)工程程的交底對(duì)總承包商商的交底—定期合同執(zhí)執(zhí)行檢查（（例會(huì)1）,（例會(huì)2）—建立標(biāo)準(zhǔn)工工作程序：：流程簡(jiǎn)明明，盡量采采用標(biāo)準(zhǔn)表表格與標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)模板—嚴(yán)格質(zhì)量檢檢查驗(yàn)收制制度：質(zhì)量量驗(yàn)收、施施工流程、、材料檢驗(yàn)驗(yàn)等—“技術(shù)加管理理”型的項(xiàng)項(xiàng)目管理隊(duì)隊(duì)伍對(duì)對(duì)承包商最最初進(jìn)場(chǎng)的的反應(yīng)速度度的管理往往往是一個(gè)個(gè)工程成敗敗與否的一一道考驗(yàn)。。了解監(jiān)理工工程師的素素質(zhì)，有效效地利用和和發(fā)揮其作作用，將之之并入甲方方項(xiàng)目管理理團(tuán)隊(duì)，督督促和指導(dǎo)導(dǎo)其工作—資料員和質(zhì)質(zhì)量安全監(jiān)監(jiān)督員。項(xiàng)項(xiàng)目檔案管管理—對(duì)于各項(xiàng)會(huì)會(huì)議紀(jì)要、、雙方往來(lái)來(lái)信函、工工程聯(lián)系單單、技術(shù)核核定單、圖圖紙會(huì)審紀(jì)紀(jì)要等基礎(chǔ)礎(chǔ)文件，必必須分類歸歸檔。甲方內(nèi)部合合同對(duì)工程程的交底工程階段的的合同管理理——合同實(shí)施的的保證：連續(xù)性管理理，責(zé)任到到人；2.工作程序標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化，行行文規(guī)范化化；3.資料和工作作記錄完整整；4.完善的資料料信息庫(kù)系系統(tǒng)；5.強(qiáng)調(diào)工作計(jì)計(jì)劃及跟蹤蹤執(zhí)行；6.各方協(xié)調(diào)，，綜合管理理；7.合同成本人人員提早介介入。全面合同成成本管理發(fā)包人和承承包商不是是對(duì)立的關(guān)關(guān)系，而是是協(xié)作的關(guān)關(guān)系對(duì)承承包商的引引導(dǎo)和支持持，將之納納入“游游戲規(guī)則””嚴(yán)以以律己廉政行為道德素質(zhì)培培養(yǎng)正確處理和和工程承包包商的關(guān)系系采購(gòu)管理——供應(yīng)鏈的發(fā)發(fā)展與要素素材料設(shè)備采采購(gòu)供應(yīng)鏈鏈涉及的干干系人：供應(yīng)商商——材料設(shè)備的的供應(yīng)方甲方——項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商商承包商商——項(xiàng)目施工方方客戶（（小業(yè)主））——項(xiàng)目的購(gòu)買買方（消費(fèi)費(fèi)者）采購(gòu)供應(yīng)鏈鏈形成的三大要素：信息——連接需求與與供給的紐紐帶標(biāo)準(zhǔn)——產(chǎn)品的統(tǒng)一一適用質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)利益——互利雙贏采購(gòu)分判決決策制定采購(gòu)計(jì)劃實(shí)施采購(gòu)計(jì)劃合合同跟進(jìn)收尾：?乙購(gòu)?甲限乙購(gòu)?甲定乙購(gòu)?甲購(gòu)?品種－價(jià)格格?批量－供期期?供方－條件件?標(biāo)準(zhǔn)－流程程?交易實(shí)施?管理實(shí)施?詢價(jià)談判?簽署合同?簽約分權(quán)?合同跟蹤?合同收尾?文件歸檔材料設(shè)備采采購(gòu)管理的的全過(guò)程材料設(shè)備采采購(gòu)管理的的決策：采購(gòu)分判質(zhì)量因素素成本因素素工期因素素相對(duì)分工優(yōu)優(yōu)勢(shì)—自己最適合合做什么？？做什么可以以使自己的的價(jià)值最大大化？★相對(duì)交易風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)★市場(chǎng)環(huán)境因因素材料設(shè)備采采購(gòu)管理的的決策因素素：乙購(gòu)——承包商自行行采購(gòu)甲限乙購(gòu)——甲方限定品品牌，承包包商在限定定范圍內(nèi)采采購(gòu)甲定乙購(gòu)——甲方指定品品牌價(jià)格，，承包商與與指定品牌牌供應(yīng)商簽簽訂雙方或或三方（含含甲方）合合同甲購(gòu)——甲方自行采采購(gòu)建筑材料設(shè)設(shè)備采購(gòu)的的常見(jiàn)模式式及其優(yōu)缺缺點(diǎn)緊密配合項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)計(jì)劃的材料料設(shè)備采購(gòu)購(gòu)計(jì)劃項(xiàng)目的的需求標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)研與供應(yīng)應(yīng)商考察樣板和和入圍供應(yīng)應(yīng)商的確定定采購(gòu)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化文件件招標(biāo)模模式與評(píng)估估標(biāo)準(zhǔn)材料設(shè)備采采購(gòu)的計(jì)劃劃管理1.合作誠(chéng)意—對(duì)方的投入入加大，增增加成功功機(jī)會(huì)2.主場(chǎng)做東—時(shí)間安排的的主動(dòng)權(quán)，，心理優(yōu)優(yōu)勢(shì)3.少說(shuō)多聽(tīng)—扭轉(zhuǎn)信息不不對(duì)稱的劣劣勢(shì)4.黑白換臉—兩人搭擋，，留有余余地5.步步為營(yíng)—每一個(gè)階段段性成果都都要書(shū)面記記錄并確定定6.影子權(quán)威—第一把手不不能輕易出出面7.圍魏救趙—找出對(duì)方的的其它缺陷陷，或其其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手，使使其讓步8.最后通牒—摸清對(duì)方底底線，迫迫其就范采購(gòu)的談判判技巧盲目壓價(jià)——單純的最低低價(jià)中標(biāo)思思想【危害】——偷工減料（（例如：防防水材料施施工，入戶戶門(mén)，酒店店客房石材材等）——劣質(zhì)服務(wù)（（如門(mén)窗型型材供貨補(bǔ)補(bǔ)貨不及時(shí)時(shí)，扯皮等等）采購(gòu)管理的的誤區(qū)與矛盾！采購(gòu)的批量量與成本、、風(fēng)險(xiǎn)的矛矛盾？解決的最佳佳辦法：實(shí)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)團(tuán)戰(zhàn)略采購(gòu)購(gòu)！將采購(gòu)計(jì)劃劃、招標(biāo)、、談判、評(píng)評(píng)審、簽約約的權(quán)力集集中于集團(tuán)團(tuán)。集團(tuán)團(tuán)僅在《戰(zhàn)略合作協(xié)協(xié)議》框架下對(duì)戰(zhàn)戰(zhàn)略供應(yīng)商商進(jìn)行監(jiān)管管，同時(shí)制