寫字樓作為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的物質(zhì)載體之一，面臨著良好的發(fā)展機遇。服務(wù)業(yè)比例的提高，推動寫字樓需求的增長，尤其在大中城市的服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，寫字樓需求非常旺盛，租售價格也穩(wěn)步增長?！耙揽吭丛床粩嗟淖饨鹗找孀鳛橹饕貓蠓绞降膶懽謽钱a(chǎn)品的投資回報更加穩(wěn)健，受市場面和政策面的影響較小。寫字樓的投資回報一般是通過租賃來實現(xiàn)的，與普通意義上的低價購置高價轉(zhuǎn)手賺取差額的炒房行為不同，寫字樓投資的最大收益來自于高額、穩(wěn)定的租金回報，因此在投資寫字樓之前對租售性價比進行初步了解是非常必要的。寫字樓是否有投資價值怎么看?預(yù)投資的寫字樓是否有價值，可以用以下三大公式對寫字樓價值進行估算：寫字樓投資價值估算一大公式：租金乘數(shù)小于12租金乘數(shù)，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式(租金乘數(shù)=投資金額/每年潛在租金收入)，小于12。比如一套房子，2001年時售價22萬元，月租金1500元，那么它當時的租金乘數(shù)是12倍。一般來說，這個數(shù)字被看成大多數(shù)租賃房產(chǎn)的分界線。如果一處房產(chǎn)的租金乘數(shù)超過12倍，很可能會帶來負現(xiàn)金流。這套房子如今的售價已經(jīng)上漲到60萬元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數(shù)升到25倍，已經(jīng)大大超過了合理的范疇。投資者可以將目標物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。不過這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業(yè)費用、融資和稅收的影響。寫字樓投資價值估算二大公式：8—10年收回投資投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是：投資回收年數(shù)=(首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款)/(月租金-按揭月供款)×12。一般來說，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8—10年左右。仍以上面提到的那套房子為例，假設(shè)2001年時首付5萬元，每月按揭供款1000元，1年后交房，當時它的投資回收年數(shù)是10.3年。但是到了2005年，由于房價上漲，而租金卻沒有同步增長，現(xiàn)在購買這套房產(chǎn)每月的租金收入無法彌補月供款，實際上面臨投資無法回收的境地。寫字樓投資價值估算三大公式：15年收益決定是否物有所值另外，也可以參考下面這個國際專業(yè)理財公司評估物業(yè)的公式。如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購買價，那么該物業(yè)物有所值;如果該物業(yè)的年收益×15年>房產(chǎn)購買價，該物業(yè)尚具升值空間;如果該物業(yè)的年收益×15年<房產(chǎn)購買價，那該物業(yè)價值已高估。仍以上面提到的房子為例，2001年時，年租金收益為1.8萬元，乘以15等于27萬元，大于當時的售價22萬元，因此是值得投資的。但是現(xiàn)在，就以2000元月租金計算，合理價值為36萬元，遠遠小于當前60萬元的售價，價值已經(jīng)被過度透支了。以上是三種常用的比例與比率法，有的只需進行簡單的預(yù)測和分析即可幫助投資者快速作出判斷，有的還需要進行專業(yè)性的投資分析，計算另外一些指標以增加可靠性。比如，一個地段好的房產(chǎn)可能現(xiàn)在的租金回報率不高，但具有較佳的升值前景，或者一套普通住宅能夠享受稅收減免，一定程度上能夠彌補過高的租金乘數(shù)。寫字樓投資價值分析從紐約到東京，從繁華無比的商業(yè)大道到高樓聳立的CBD，這大概是商界眼中的投資磁場所在。在倫敦、香港房地產(chǎn)市場的租售價格是按照平方尺計算，如果通過貨幣兌換，相比而言中國的寫字樓價格仍然偏低。但為何中國人厚愛住宅和商鋪產(chǎn)品的投資？主要原因還是和中國人居需求處于高峰時期有關(guān)；另外一個原因在于中國的城市發(fā)展存在極度不平衡，商鋪成為無數(shù)城鄉(xiāng)群體抓住就業(yè)和創(chuàng)造財富的投資機會。寫字樓投資目前還不是一個高投資、高收益的產(chǎn)品，而且受眾群體集中在企業(yè)需求。企業(yè)辦公需求要考慮兩個基本因素：租金價格、辦公環(huán)境。業(yè)內(nèi)人士都知道，寫字樓單元面積大小的劃分可以反映一個大樓的形象品質(zhì)。按層或按單元面積大小劃分，決定了未來入住的企業(yè)規(guī)模和資金實力，同時由此產(chǎn)生對寫字樓日常維護投入和管理方式也不相同。寫字樓用戶更是一個按群體分類產(chǎn)品，所謂用戶定位不同導(dǎo)致產(chǎn)品定位也不同。比如：服務(wù)世界500強的企業(yè)的寫字樓，要求其他企業(yè)用戶要滿足上市公司、跨國公司或行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)。寫字樓具有經(jīng)營屬性，在中國目前市場上存在著為特定企業(yè)需求而定制的模式，基本上是以能夠吸引某類型企業(yè)為目標，為此提供相應(yīng)的辦公環(huán)境和相應(yīng)檔次產(chǎn)品。但作為可供中小企業(yè)或中小投資者選擇的產(chǎn)品，單元面積大小、投資總價成為控制因素，更有一些辦公產(chǎn)品被做成類住宅功能（例如SOHO產(chǎn)品），繼續(xù)滿足住宅需求群體的需求。但無論如何設(shè)定，寫字樓作為商業(yè)物業(yè)在投資價值方面仍需要一些基本考評。一、區(qū)位因素按照商圈價值理論，商業(yè)繁華地段的寫字樓租金和商務(wù)區(qū)（以辦公為主）的寫字樓租金相比，前者明顯會低于后者。雖然商務(wù)群體兼顧了人的基本交流需求，因此產(chǎn)生了群聚屬性，但寫字樓并不是需要大量的消費人流量作為支撐的經(jīng)營性物業(yè)。所以，什么才是寫字樓的區(qū)位優(yōu)勢特征？環(huán)境。環(huán)境包括：企業(yè)及人的活動空間。外部人流嘈雜、消費人群結(jié)構(gòu)復(fù)雜、社會資源配套密集，這些都是影響寫字樓商務(wù)活動的環(huán)境因素，所以寫字樓需要在商務(wù)條件方面找到共性，在這些共性下，形成一個符合企業(yè)類型的商圈特征，即企業(yè)生態(tài)圈。二、地段因素講到地段，需要談?wù)勏鄬ξ⒂^的層面，即考慮一個寫字樓項目的立地條件，包括外部道路及一些綜合項目的比較。綜合因素通常需要關(guān)注：外部可視性、臨路狀況、地塊的限制性條件、與外部道路的接駁界面、毗鄰物業(yè)的檔次等等。在地段因素上，如果能保證商務(wù)寫字樓的開發(fā)品質(zhì)基本還可以做到“勤能補拙”，抓住區(qū)位優(yōu)勢，改變微觀環(huán)境。但如果遇到同一地段上強大的競爭對手，在客戶資源和管理經(jīng)驗方面被競爭對手搶得先機，就相對而言要屈尊于次要地位。相反，“借勢上位”也是不少新入市項目通常利用的方式，再加上“狐假虎威”的本領(lǐng)，博得市場接受也是一個技巧的問題，最終仍能夠獲得相當不錯的投資收益。三、周邊配套設(shè)施商務(wù)辦公周邊配套設(shè)施可以分為大配套及小配套。大配套例如：高檔購物中心、高檔酒店等；小配套例如：銀行、餐廳、咖啡廳、便利店等等。此外，如果額外再提升一個條件的話，Spa、健身中心（Gym）、商務(wù)酒吧更能夠為商務(wù)人群提供綜合性的消費條件。配套設(shè)施不是商務(wù)辦公的特權(quán)，通常在各大物業(yè)品種之間如果能夠做到關(guān)聯(lián)性比較強，產(chǎn)生協(xié)同作用的話，就可以強化商務(wù)功能，繼而成為商務(wù)辦公的綜合優(yōu)勢。此外，類似“會展中心、醫(yī)院、人流聚集的大型便民商業(yè)設(shè)施”通常會對商務(wù)環(huán)境造成負面影響，該類配套設(shè)施均不是以滿足商務(wù)人群工作時間內(nèi)的消費為特征。四、停車及交通條件停車和交通條件是目前對商務(wù)辦公環(huán)境的考評要素之一?！俺鞘芯C合病”已成為包括專家學者在內(nèi)人群的普遍關(guān)注，更是政府部門不得不擔心會制約城市發(fā)展的新問題。開發(fā)商都很清楚，建造停車位需要非常高的建安成本，尤其在優(yōu)先保證設(shè)備用房的前提下，每向地下多挖一層，其工程造價的增長都非常昂貴。所以，多數(shù)項目的停車位規(guī)劃根本無法做到充裕，在可以達到建設(shè)規(guī)范基本要求已經(jīng)是難能可貴了。除此之外，停車場規(guī)劃設(shè)計、停車收費高低和停車場管理是否人性化都成為一個寫字樓的硬件指標之一。其次，公共交通條件對于上班一族非常重要。地面公共交通系統(tǒng)、地鐵站點接駁情況等都會增加辦公群體的出行是否便利，相對而言，交通條件仍然是一項加分的補充考核因素。但相對位于遠離核心城區(qū)的工業(yè)園區(qū)或新城區(qū)，需要面對一個更大的問題就是因交通問題所增加的時間和交通成本。五、物業(yè)管理辦公環(huán)境切乎每個用戶的感受，而物業(yè)管理基本是從進入項目地塊就能感受到的服務(wù)。物業(yè)管理品質(zhì)主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1)大堂及公共區(qū)域整潔度；2）公共區(qū)域通暢不被侵占；3）辦公環(huán)境通風無異味；4）物業(yè)管理人員精干訓(xùn)練有素；5）設(shè)備設(shè)施良好運行；6）用戶反饋問題處理及時；7）安全及正常辦公秩序良好，等等。物業(yè)管理看似屬于后勤保障服務(wù)，但優(yōu)秀的物業(yè)管理可以為商務(wù)辦公創(chuàng)造出一個舒適的軟環(huán)境。商務(wù)級的物業(yè)管理可以做到