謹(jǐn)以此文獻(xiàn)給我的導(dǎo)師教授2012級學(xué)生朱家莊住宅區(qū)改造工程項目投資風(fēng)險治理研究學(xué)位論文答辯日期：指導(dǎo)教師簽字：答辯委員會成員簽字：獨(dú)創(chuàng)聲明本人聲明所呈交的學(xué)位論文是本人在導(dǎo)師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的研究成果。據(jù)我所知，除了文中特不加以標(biāo)注和致謝的地點(diǎn)外，論文中不包含其他人差不多發(fā)表或撰寫過的研究成果，也不包含未獲得中國海洋大學(xué)或其他教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位或證書使用過的材料。與我一同工作的同志對本研究所做的任何貢獻(xiàn)均已在論文中作了明確的講明并表示謝意。學(xué)位論文作者簽名：趙長輝簽字日期：2016年2月16日學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定，并同意以下事項：1、學(xué)校有權(quán)保留并向國家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和磁盤，同意論文被查閱和借閱。2、學(xué)校能夠?qū)W(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行檢索，能夠采納影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存、匯編學(xué)位論文。同時授權(quán)清華大學(xué)“中國學(xué)術(shù)期刊（光盤版）電子雜志社”用于出版和編入CNKI《中國知識資源總庫》，授權(quán)中國科學(xué)技術(shù)信息研究所將本學(xué)位論文收錄到《中國學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫》。（保密的學(xué)位論文在解密后適用本授權(quán)書）學(xué)位論文作者簽名：趙長輝導(dǎo)師簽字：簽字日期：2016年2月16日簽字日期：年月日朱家莊住宅區(qū)改造工程項目投資風(fēng)險治理研究摘要2013年2月，國家出臺了要求穩(wěn)定房價的調(diào)控政策。在多方調(diào)控及金融危機(jī)等多方因素的阻礙下，房地產(chǎn)價格依舊呈現(xiàn)不斷攀升和暴漲的趨勢，這為房地產(chǎn)的開發(fā)帶來巨大的利潤和機(jī)遇。但即使在如此的“黃金進(jìn)展期”同樣經(jīng)歷了2008年的“地產(chǎn)蕭條期”以及2013年下半年至2015年初的“停滯期”?！案呖罩寐省?、“高負(fù)債率”“鬼城”、“房地產(chǎn)泡沫”、“面粉貴過面包”“以價換量”等名詞也同樣為房地產(chǎn)行業(yè)的急速膨脹敲響了警鐘。在如此的高機(jī)遇與高風(fēng)險并存的形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級差不多成為必定趨勢，以往投機(jī)性和粗放型的進(jìn)展模式必定會遭到淘汰。住宅工程具有投資大，周期長，施工技術(shù)復(fù)雜的特點(diǎn)，與一般工程相比，具有更多的不確定的風(fēng)險因素，且?guī)淼奈：π砸苍酱蟆Ｒ虼?，在住宅日益增多及風(fēng)險治理愈加受關(guān)注的大背景下，住宅工程的項目風(fēng)險治理必須得到有效的實(shí)行，能夠講，住宅工程的風(fēng)險治理，刻不容緩，勢在必行。本文在介紹工程項目治理相關(guān)理論的基礎(chǔ)上，以朱家莊住宅區(qū)改造工程項目為例進(jìn)行項目風(fēng)險治理的研究通過分析提出該項目風(fēng)險治理過程中需要要緊的問題及預(yù)備工作，從不同角度總結(jié)出項目四類風(fēng)險，包括項目進(jìn)度風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險、成本風(fēng)險以及安全風(fēng)險，并進(jìn)一步對風(fēng)險指標(biāo)進(jìn)行確定，并通過層次分析法對設(shè)置的一級指標(biāo)與二級指標(biāo)進(jìn)行風(fēng)險評估，提出風(fēng)險應(yīng)對措施，希望為該項目更好的完成，以及國內(nèi)相關(guān)企業(yè)的項目風(fēng)險治理提供一定依據(jù)。關(guān)鍵詞：項目風(fēng)險治理；住宅改造；風(fēng)險評估ResearchontheriskmanagementofZHUJIAZHUANGresidentialrenovationprojectAbstractSincetheeconomiccrisis,agrowingawarenessofrisk,andriskmanagement,andmoreattention.Engineeringconstructionprocess,oftenwillbeaffectedbymanyfactors,affectingthenormalprogress,evenbringcertaineconomicandsecurityissues,mustbecorrectandeffectiveriskmanagement,toensuretheprojectsmoothly.Residentialprojectwithlargeinvestment,longcycle,thecharacteristicsofthecomplexconstructiontechnology,comparedwiththegeneralengineering,hasamoreuncertainriskfactors,andleadtoharm.Therefore,intheresidentialareincreasingandriskmanagementunderthebackgroundofmoreandmoreattention,residentialengineeringprojectriskmanagementmustbeeffectivelyimplemented,itcanbesaidthattheriskmanagementofresidentialproject,itisurgent,isimperative.Thispaperintroducestheprojectmanagementonthebasisofrelevanttheories,withZhuGuzhuangresidentialrenovationprojectasanexampleofprojectriskmanagementresearchbasedontheanalysisputforwardtobethemainproblemintheprocessoftheprojectriskmanagementandpreparation,andsumsupfourtypesofriskfromdifferentangles,includingtheprojectschedulerisk,qualityrisk,cost,riskandsecurityrisks,andfurthertodeterminetheriskindex,andthroughtheanalytichierarchyprocess(ahp)tosettheprimaryindicatorsandsecondaryindicatorsofriskassessment,riskresponsemeasuresareputforward,hopeforbettertocompletetheproject,aswellastherelevantdomesticenterprisesprovidecertainbasisforprojectriskmanagement.Keywords：projectriskmanagement,homeimprovement,riskassessment目錄摘要 4Abstract 5Keywords 50引言 10.1研究背景 10.1.1工程項目風(fēng)險治理背景 10.1.2住宅區(qū)工程項目風(fēng)險治理國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 10.1.3朱家莊住宅區(qū)改造工程項目建設(shè)背景 60.2研究意義 70.3研究的要緊內(nèi)容 71工程項目風(fēng)險治理理論 81.1工程項目風(fēng)險概述 81.1.1風(fēng)險的定義 81.1.2住宅工程項目風(fēng)險的分類 81.1.3住宅工程項目風(fēng)險的特征 101.2工程項目風(fēng)險治理概述 111.2.1工程項目治理與工程項目風(fēng)險治理的關(guān)系 111.2.2住宅工程項目風(fēng)險治理的特點(diǎn) 121.2.3住宅工程項目風(fēng)險治理的流程 131.2.4住宅工程項目風(fēng)險治理的差不多原則 152朱家莊住宅區(qū)改造工程項目 162.1朱家莊住宅區(qū)改造工程項目概況 163.2朱家莊住宅區(qū)改造工程項目設(shè)想 162.2.1項目風(fēng)險治理過程操縱 162.2.2項目建設(shè)生態(tài)環(huán)境問題 172.2.2項目風(fēng)險治理的可持續(xù)性 182.3朱家莊住宅區(qū)改造工程前期預(yù)備情況 183朱家莊住宅區(qū)改造工程整體風(fēng)險因素識不 193.1住宅區(qū)改造工程項目進(jìn)度風(fēng)險因素 193.2住宅區(qū)改造工程項目質(zhì)量風(fēng)險因素 203.3住宅區(qū)改造工程項目成本風(fēng)險因素 213.4住宅區(qū)改造工程項目安全風(fēng)險因素 224朱家莊住宅區(qū)改造工程項目風(fēng)險評估 244.1風(fēng)險評估的方法介紹 244.2.朱家莊項目的風(fēng)險評估 254.2.1構(gòu)建項目風(fēng)險評估指標(biāo)體系 254.2.2推斷矩陣的建立 274.2.3指標(biāo)權(quán)重的確定 284.2.4模糊隸屬度向量的確定 324.2.5模糊綜合風(fēng)險評估結(jié)果 335朱家莊工程項目風(fēng)險應(yīng)對策略分析 355.1風(fēng)險預(yù)防 355.2風(fēng)險緩解 375.3風(fēng)險轉(zhuǎn)移 385.4風(fēng)險自留 405.5風(fēng)險利用 40結(jié)論 41參考文獻(xiàn) 41致謝 430引言0.1研究背景0.1.1工程項目風(fēng)險治理背景19世紀(jì)30年代，風(fēng)險治理在全球范圍內(nèi)得到了迅速進(jìn)展，法國、德國、日本等國紛紛開始重視風(fēng)險治理，并建立起全國性和地區(qū)性的風(fēng)險治理協(xié)會。而在1983年，美國風(fēng)險和保險治理協(xié)會年會上討論和通過的“101條風(fēng)險治理準(zhǔn)則”更是標(biāo)志著風(fēng)險治理的進(jìn)展步入新的臺階。隨后，風(fēng)險治理擴(kuò)大到國際交流范圍，由環(huán)大西洋地區(qū)向亞洲太平洋地區(qū)進(jìn)展。2006年，我國國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督治理委員會公布了《中央企業(yè)全面風(fēng)險治理指引》，對風(fēng)險治理初始信息、風(fēng)險評估、風(fēng)險治理策略、解決方案等方面內(nèi)容作了詳細(xì)講明和闡述，這標(biāo)志著我國企業(yè)的全面風(fēng)險治理進(jìn)入了新的時期。2008年的美國金融危機(jī)，使全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入低谷，嚴(yán)峻地阻礙了我國對外貿(mào)易。給我國的經(jīng)濟(jì)帶來了較大損失。國家開始把目光轉(zhuǎn)向國內(nèi)，出臺了“四萬億”打算來刺激經(jīng)濟(jì)的增長?，F(xiàn)在，住宅產(chǎn)業(yè)變得更加重要。由于住宅產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、拉動國內(nèi)投資和刺激消費(fèi)、制造多個就業(yè)機(jī)會等特點(diǎn)。住宅產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展能專門好地刺激國內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，扭轉(zhuǎn)現(xiàn)狀。并專門好地配合新形勢下我國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型（即由外貿(mào)出口向擴(kuò)大內(nèi)需、刺激消費(fèi)轉(zhuǎn)變）。關(guān)于住宅開發(fā)項目開發(fā)期長，投資量大，過程復(fù)雜。加上住宅行業(yè)對外部政策環(huán)境變化特不敏感以及住宅市場競爭激烈的狀況。使得住宅項目投資開發(fā)者在投資開發(fā)過程中面臨專門多風(fēng)險。在開發(fā)過程中，不管是住宅房地產(chǎn)開發(fā)商、施工方、監(jiān)理，他們的風(fēng)險治理思想落后，風(fēng)險治理手段都比較落后。在政府層面，相關(guān)預(yù)防、監(jiān)管住宅項目開發(fā)風(fēng)險配套政策也不夠完善。因此我國的住宅開發(fā)項目的風(fēng)險治理比較落后。稍有不慎就會使風(fēng)險成為真正的損失。致使項目失敗、土地拋荒等嚴(yán)峻后果，給國民經(jīng)濟(jì)和社會帶來不利的阻礙。0.1.2住宅區(qū)工程項目風(fēng)險治理國內(nèi)外研究現(xiàn)狀（1）國外研究現(xiàn)狀A(yù)linaOprea在Theimportanceofinvestmentfeasibilityanalysis中提出房地產(chǎn)建設(shè)項目要進(jìn)行前期論證，通過經(jīng)濟(jì)分析、技術(shù)測算、風(fēng)險評估來提升項目治理的綜合效益。BrejaSK，BanwetDK，IyerKC在Qualitystrategyfortransformation：acasestudy中把治理風(fēng)險分成投資風(fēng)險、可保風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險三類，應(yīng)在可行性研究中加以重點(diǎn)考慮。同時，OECD（或L-M）、WB（或ST）、UNIDO、UNIDO-IDCAS等方法來測量投資、治理、經(jīng)營風(fēng)險，對風(fēng)險進(jìn)行量化計算。RichardReed，HaoWu在Understandingpropertycyclesinaresidentialmarket中認(rèn)為在房地產(chǎn)市場中要按照項目治理原理和方法進(jìn)行研究，依據(jù)市場規(guī)律和治理規(guī)律，如此才能提升房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)營中的競爭力。ProjectManagementInstitute中提出住宅項目治理要從項目建設(shè)的必要性、可行性、項目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性、綜合效益方面研究，通過市場需求預(yù)測、項目建設(shè)開發(fā)、項目過程治理、項目效益評價幾方面具體闡述。國外對房地產(chǎn)建設(shè)項目可行性研究十分重視，研究方向和順序要緊從房地產(chǎn)的區(qū)位選址、住宅項目建設(shè)條件、市場規(guī)律和技術(shù)測算方面著手研究。國外的房地產(chǎn)項目治理重視建設(shè)體系、建設(shè)目標(biāo)項、全方位交流、過程和結(jié)果評價、風(fēng)險治理和綜合價值。MichealBall（2011）系統(tǒng)的研究了歐洲住宅市場，從歐洲住宅市場特點(diǎn)、抵押貸款率、市場投資現(xiàn)狀、不同區(qū)域的住宅市場的進(jìn)展情況入手，講明了歐洲各國的住宅市場正在衰退，然而各個國家的表現(xiàn)不一樣的，它的前景仍然是不確定的。Sukulpat，Andrew，Raymond（2010）論述了美國住宅產(chǎn)業(yè)的流淌性以及住宅貿(mào)易的相關(guān)因素。并指出了美國住宅市場的過度繁榮是要緊由社會和經(jīng)濟(jì)及有升級需求的家庭數(shù)量的增多，同時伴隨其他因素阻礙的結(jié)果。并指出現(xiàn)時期美國住宅市場的問題必須通過改革來解決，治理者必須加強(qiáng)對金融業(yè)的監(jiān)管，來幸免房地產(chǎn)的動蕩。指出投資者應(yīng)該留意不同國家的地產(chǎn)制度背景，細(xì)節(jié)上的把握能使投資者降低投資風(fēng)險同時提高投資收益。Graeme和James（1996）介紹了美國、澳大利亞、加拿大、英國、新西蘭等五國的房地產(chǎn)、股票以及債券等進(jìn)展情況。選取年至年之間的相關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，分析了國際房產(chǎn)風(fēng)險。提出這五個國家之間的房地產(chǎn)關(guān)系是相當(dāng)重要的，而且評價曲線的平滑程度能專門好的表征現(xiàn)實(shí)中的風(fēng)險。同時，依照現(xiàn)實(shí)情況必須把房地產(chǎn)風(fēng)險估提高。StephenA.Ross和Randall（1991）為了研究股票和債券對房地產(chǎn)的阻礙程度。選取了具有代表性的股票及債券指數(shù)。得出了在地產(chǎn)風(fēng)險中股票和債券的所占比例為之間。在風(fēng)險治理方面，Rao（1994）認(rèn)為合理的風(fēng)險治理，首先通過風(fēng)險識不、風(fēng)險評估構(gòu)成的差不多工具。對潛在風(fēng)險因素分析，并列舉和評估這些風(fēng)險因素所造成的潛在后果，以及評估這些后果發(fā)生的可能性。然后依照風(fēng)險識不時期形成風(fēng)險評估描述，使決策者能對風(fēng)險治理現(xiàn)有決策應(yīng)急方案作出評價并能選擇最合適的方案最后時期是風(fēng)險調(diào)控和監(jiān)測是風(fēng)險治理。Uherand和Toakfey（1993）對風(fēng)險水平如何進(jìn)行監(jiān)控，風(fēng)險發(fā)生的善后問題進(jìn)行了認(rèn)確實(shí)分析研究Raz（2001）等將過程論來描述項目風(fēng)險治理，認(rèn)為風(fēng)險治理確實(shí)是一個由項目的意向策劃開始，經(jīng)歷組織、協(xié)調(diào)、操縱，由最后完成項目的一個動態(tài)過程。ChapmanC（1997）指出項目風(fēng)險治理過程應(yīng)該首先對風(fēng)險的按其規(guī)律進(jìn)行分類匯總，然后進(jìn)行評估，得出各種風(fēng)險的評估值。風(fēng)險調(diào)控然后制定項目風(fēng)險的動態(tài)操縱打算。Fairiey（1994）提出了七時期的風(fēng)險治理過程應(yīng)該是從項目風(fēng)險識不開始、再進(jìn)行項目風(fēng)險評估、然后制定詳細(xì)的風(fēng)險治理操縱打算，包括風(fēng)險的預(yù)防、監(jiān)控風(fēng)險、風(fēng)險應(yīng)對策略等等。Roger（2005）研究認(rèn)為，為了將損失降到最低，必須明白如何樣找出風(fēng)險應(yīng)對手段。因此，前期的風(fēng)險分析及風(fēng)險應(yīng)對措施的建立專門關(guān)鍵。（2）國內(nèi)研究現(xiàn)狀許學(xué)強(qiáng)，朱劍如（2008）在現(xiàn)代都市地理學(xué)中提出都市住宅建設(shè)應(yīng)該按照都市進(jìn)展整體規(guī)劃建設(shè)，項目的前期論證符合都市進(jìn)展方向，按照經(jīng)濟(jì)地理學(xué)的理論去布局，同時配套設(shè)施應(yīng)與都市資源環(huán)境相融合。秦鑒青和張蓓（2009）指出，項目治理開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)進(jìn)步、市場預(yù)期和風(fēng)險規(guī)避等方面實(shí)事求是的進(jìn)行科學(xué)分析與論證。徐進(jìn)（2010）指出組織設(shè)計沒有最好，只有最合適。因為組織設(shè)計的過程實(shí)質(zhì)上是一個組織改革的過程，它是把企業(yè)的任務(wù)、流程、權(quán)利、責(zé)任進(jìn)行有效組合和協(xié)調(diào)，并依據(jù)市場和客戶群體的變化，不斷的進(jìn)行優(yōu)化和改革，從而達(dá)到大幅提高企業(yè)運(yùn)行效率和經(jīng)濟(jì)效率的目的。房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)依據(jù)自身實(shí)際和進(jìn)展實(shí)際，采納以上建議，建立良好的組織，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)簡化流程、降低成本。陳竹杰（2008）在隆福國際住宅工程項目開發(fā)全過程治理研究中提出在房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項目是從項目策劃、項目設(shè)計治理、施工治理、銷售治理和物業(yè)治理等過程為一個開發(fā)全過程。何平（2011）在西昌XX住宅項目施工過程治理研究提出項目施工過程治理是個全局的、全方位的系統(tǒng)治理，具體運(yùn)用的治理方法涵蓋到WBS分項治理方法、掙值方法，成本和進(jìn)度集成操縱治理等方法。單興波（2009）在大型住宅項目全過程治理的幾點(diǎn)體會中認(rèn)為大型住宅項目要注重住宅項目的造價操縱和耐久性設(shè)計。劉哲（2010）在高層住宅項目施工質(zhì)量操縱的方法研究中指出高層住宅項目質(zhì)量的操縱及阻礙建筑質(zhì)量的因素，要使用全面質(zhì)量治理等手段對高層住宅項目的施工全過程進(jìn)行研究。劉丙福（2011）在論工程項目全過程治理中提出在工程項目實(shí)施時期，為業(yè)主提供招標(biāo)代理、設(shè)計治理、采購治理、施工治理和試運(yùn)行（竣工驗收）、工程項目后評價等服務(wù)，依照業(yè)主托付對工程項目進(jìn)行質(zhì)量、安全、進(jìn)度、費(fèi)用、合同、信息等治理和操縱。王軍民（2011）在住宅項目投資效益綜合評價指標(biāo)體系的建立中提出了經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益三大一級指標(biāo)，就業(yè)、平均分配、投資利潤率、速動比率、綠化率等二十四個二級指標(biāo)。田靈江（2002）對我國的住宅產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展及其現(xiàn)狀作了詳細(xì)介紹，從它的起源、特點(diǎn)、以后的進(jìn)展趨勢以及所存在的問題都進(jìn)行了深入研究。并對住宅產(chǎn)業(yè)健康進(jìn)展提出看法。主張以科技來帶動住宅行業(yè)的持久進(jìn)展。并制定有效地住宅產(chǎn)業(yè)配套制度，逐步建立完善的住宅市場。帶動有潛力的企業(yè)成為住宅產(chǎn)業(yè)的龍頭，加速住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。龍奮杰，向肅（2006）通過對吸納率的分析，合理得對住宅市場進(jìn)行了評價。得出：在都市住宅市場中經(jīng)濟(jì)適用住房市場和商品房市場的的供需均衡狀態(tài)是相互阻礙的。然而各個都市的住宅市場的供需狀況不同，每個都市的吸納率也不同。地點(diǎn)政府制合本地的經(jīng)濟(jì)適用住房政策時，不應(yīng)該采納統(tǒng)一的吸納率標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)。而是充分考慮經(jīng)濟(jì)適用房的地域分布特點(diǎn)選取合理的指標(biāo)，建立綜合可靠的住宅市場評價模型。并進(jìn)行綜合分析基礎(chǔ)上設(shè)定和實(shí)施適合該地域的經(jīng)適房政策。向喬玉，劉鵬翱，李佳（2010）研究了住宅市場與都市經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系，指出住宅市場具有帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)展、增加社會投資的積極阻礙。同時也會帶來高房價、儲蓄效應(yīng)、擠出效應(yīng)等消極阻礙。提出政府應(yīng)該合理有效對住宅市場進(jìn)行監(jiān)管，運(yùn)用行政手段來制定住宅產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略分布，使住宅市場帶動都市經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展。鄭思齊，師展（2011）簡單介紹了我國的財稅制度，并提出土地策略使居住用地和住宅的價格上漲。而且“土地財政”依靠性高的都市，土地購置費(fèi)用相應(yīng)的較高。針對此現(xiàn)象，運(yùn)用個都市的數(shù)據(jù)對“土地財政”價格效應(yīng)進(jìn)行實(shí)證檢驗，建立個方程進(jìn)行廣義據(jù)可能檢驗，然而檢驗效果在統(tǒng)計意義上并不顯著，這與兩個市場不同的市場化程度有關(guān)。最后提出政府短期內(nèi)調(diào)控房價并不能有效解決房價問題，而必須首先通過改革和創(chuàng)新制度，端正政府在公共財政和土地制度中的動機(jī)和行為。蔡健民（2008）針對目前房地產(chǎn)特征及房地產(chǎn)風(fēng)險治理研究滯后地現(xiàn)狀，深入系統(tǒng)地研究了房地產(chǎn)風(fēng)險治理方法，來加強(qiáng)對房地產(chǎn)風(fēng)險研究，提高風(fēng)險治理的能力。要緊對房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險的種治理方法進(jìn)行詳細(xì)地介紹、分析。即三維模型，價值鏈，模糊群體評估方法，系統(tǒng)動力學(xué)。以及在特定情況下運(yùn)用哪種方法、這幾種方法的結(jié)合使用進(jìn)行了研究。這為后來的學(xué)者研究房地產(chǎn)風(fēng)險全過程治理提供了依據(jù)。程傳山（2007）依照我國房地產(chǎn)風(fēng)險治理的現(xiàn)狀，認(rèn)為現(xiàn)時期專門有必要在理論和實(shí)踐上加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險治理。認(rèn)真研究了此建筑時期風(fēng)險治理流程：風(fēng)險預(yù)測風(fēng)險評估風(fēng)險操縱。對每個流程都進(jìn)行深入認(rèn)確實(shí)研究，以及對風(fēng)險治理的方法進(jìn)行詳細(xì)的論述。為了對論文中的理論進(jìn)行驗證，選取案例分析，從定性和定量的不同角度動身，得出了符合論文理論的結(jié)果。孟慶波（2009）在充分了解國內(nèi)外房地產(chǎn)風(fēng)險治理研究現(xiàn)狀及最新理論基礎(chǔ)上，深入研究了風(fēng)險治理中的風(fēng)險識不時期，通過德爾菲諾法構(gòu)建了房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險二級指標(biāo)體系，并運(yùn)用因子分析法對二級指標(biāo)進(jìn)行分析，生成了一級指標(biāo)體系。再結(jié)合灰色系統(tǒng)理論構(gòu)建評價模型。進(jìn)行實(shí)證研究，通過定量和定性分析，得出了可靠的結(jié)論，充分證明了指標(biāo)體系能夠運(yùn)用到評價工作中，評價模型的和可行性和有用性。為評價研究房地產(chǎn)投資風(fēng)險提供了一整套理論和方法。在住宅項目風(fēng)險治理方法方面，模糊層次分析法相關(guān)理論比較成熟，要緊將其用于指標(biāo)因素的分析評價、方案的選優(yōu)等等。近年來，許多學(xué)者對模糊層次分析法的優(yōu)化改進(jìn)進(jìn)行了不同程度的研究。在風(fēng)險治理方面，模糊層次分析法運(yùn)用于指標(biāo)的評價。管學(xué)雷（2010）在其論文中了解了國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展?fàn)顩r以及國內(nèi)房地產(chǎn)投資大背景。初步分析了房地產(chǎn)投資決策的風(fēng)險。針對要緊風(fēng)險建立了評價決策模型，并運(yùn)用模糊層次分析法進(jìn)行驗算。對投資方案進(jìn)行評估。結(jié)合實(shí)例，對模型的有用性進(jìn)行了檢驗。講明了模糊層次分析法運(yùn)用于房地產(chǎn)投資決策中是科學(xué)的，它不僅能夠在數(shù)學(xué)理論上解決了投資決策過程的模糊問題，而且也能夠?qū)Q策者帶有主觀地模糊性質(zhì)地經(jīng)驗量化以保證其在結(jié)論上是科學(xué)的。論文研究表明模糊層次分析法是適合復(fù)雜大型房地產(chǎn)投資項目決策選優(yōu)中的。張金瑩（2009）首先分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險特點(diǎn)以及歸納總結(jié)了幾種風(fēng)險評價方法。將法引入到基于的模糊綜合評價法中建立房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險評價模型，有效的降低了風(fēng)險評價的模糊性，優(yōu)化了模糊層次綜合評價法，并選取實(shí)例對模型的有用性和可行性進(jìn)行了驗證。驗證結(jié)果表明，該模型在預(yù)測評估開發(fā)風(fēng)險度方面可信度較高。李東曄，黃好杰，李延喜，高銳（2009）以我國座都市的數(shù)據(jù)，運(yùn)用模糊層次分析法評價研究了我國房地產(chǎn)的泡沫程度。并在研究中綜合了模糊層次分析法和冥法迭代的思想有效提高模型計算精度。通過研究得出：近幾年來都市房地產(chǎn)泡沫程度呈升高趨勢，具體都市的房地產(chǎn)泡沫程度跟該都市所處區(qū)域、經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平關(guān)。赫巖，單峰，魏丹（2009）提出了自己的建筑火災(zāi)風(fēng)險評價思想。首先借鑒物理學(xué)中的系統(tǒng)安全工程理論然后選取了建筑火災(zāi)風(fēng)險的內(nèi)在外在因素作為指標(biāo)構(gòu)建評價體系。并利用三角模糊函數(shù)建立推斷矩陣，最后進(jìn)行各個因素的單排序和總排序，以及最終目標(biāo)的權(quán)重排序。通過實(shí)例研究，該模型能夠提供能夠必要的量化數(shù)據(jù)支撐建筑火災(zāi)風(fēng)險客觀評價關(guān)于建立建筑火災(zāi)風(fēng)險防范機(jī)制有著積極的作用。通過中外研究文獻(xiàn)能夠看出，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險研究依舊較多的，要緊有房地產(chǎn)開發(fā)項目的各個時期的風(fēng)險研究，還有針對項目開發(fā)工作中遇到的某一類風(fēng)險而進(jìn)行的研究，如項目的融資、成本操縱的風(fēng)險等。運(yùn)用的方法也較多，如專家調(diào)查法、層次分析法、模糊層次分析法、模糊評價法、系統(tǒng)動力學(xué)、模特卡洛分析法等。然而，房地產(chǎn)包括住宅產(chǎn)業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)廠房業(yè)等。而不同類不的項目風(fēng)險不是完全相同的，處理的方法也可能不一樣，房地產(chǎn)項目的風(fēng)險治理研究在大層面上進(jìn)行的，更進(jìn)一步細(xì)化分類的項目的風(fēng)險研究依舊有所不同（不同類不的項目的相關(guān)政策、技術(shù)要求、市場情況不一樣），或者只是針對某一類項目的某一方面、某一時期的風(fēng)險。因此，本論文著重寫房地產(chǎn)項目中住宅改造項目的風(fēng)險治理，并不僅僅針對住宅項目的某一時期或某一類的風(fēng)險，而是對住宅改造項目的整個開發(fā)過程中普遍遇到的風(fēng)險進(jìn)行研究。對房地產(chǎn)項目進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化，對其中的住宅項目的風(fēng)險治理的研究貢獻(xiàn)微薄的一份力量。0.2研究意義（1）本課題研究運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)、治理學(xué)、統(tǒng)計學(xué)、建筑學(xué)等方面的理論知識，擴(kuò)大了這些學(xué)科的研究范圍和視角，具有一定理論意義。（2）通過對朱家莊住宅小區(qū)改造項目風(fēng)險治理理論與實(shí)踐的研究，并與其它房地產(chǎn)項目治理進(jìn)展趨勢聯(lián)系起來，為完善所有房地產(chǎn)項目治理提供了一定的思路。（3）項目風(fēng)險治理有助于我國相關(guān)房地產(chǎn)公司、建設(shè)公司把握市場脈搏，鎖定目標(biāo)市場，了解市場狀況、消費(fèi)者傾向、市場供需狀祝、競爭對手情況，從而預(yù)測市場走勢，為企業(yè)確定經(jīng)營方向、制定進(jìn)展戰(zhàn)略、獵取潛在市場份額提供數(shù)據(jù)支撐。（4）本項目還可為我國現(xiàn)時期居民住宅小區(qū)建設(shè)治理提供參考；論證該房地產(chǎn)項目的市場可行性、技術(shù)方案可行性和綜合效益可行性是否確實(shí)切實(shí)可行，以及房地產(chǎn)項目開發(fā)中的風(fēng)險防范、建設(shè)治理問題，為該住宅小區(qū)項目的改造及開發(fā)提供可靠的依據(jù)。0.3研究的要緊內(nèi)容第一章要緊介紹課題的研究背景與國內(nèi)外研究現(xiàn)狀，為更好的理解論文打下基礎(chǔ)。第二章要緊介紹工程項目治理相關(guān)理論，提出工程項目風(fēng)險治理的特點(diǎn)與流程等內(nèi)容，為后文的深入分析做好鋪墊。第三章進(jìn)入文章核心部分，在介紹朱家莊住宅區(qū)改造工程項目的基礎(chǔ)上，通過分析提出該項目風(fēng)險治理過程中需要要緊的問題及預(yù)備工作，并引入第四章和第五章文章最重要部分。第四章要緊進(jìn)行項目風(fēng)險的識不，從項目進(jìn)度風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險、成本風(fēng)險以及安全風(fēng)險四個方面提出項目開展過程中的風(fēng)險指標(biāo)，為第五章進(jìn)行風(fēng)險評估提供依據(jù)。第五章通過層次分析法對設(shè)置的一級指標(biāo)與二級指標(biāo)進(jìn)行風(fēng)險評估，得出本項目風(fēng)險處于中等水平。第六章在第五章風(fēng)險評估結(jié)果的基礎(chǔ)上提出風(fēng)險應(yīng)對措施，通過風(fēng)險預(yù)防、風(fēng)險緩解、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險自留以及風(fēng)險利用幾個方面進(jìn)行。1工程項目風(fēng)險治理理論1.1工程項目風(fēng)險概述1.1.1投資風(fēng)險的定義風(fēng)險的差不多含義是損失的不確定性。風(fēng)險治理是對風(fēng)險進(jìn)行認(rèn)識、可能、評價及采取防范和處理措施等一系列過程。風(fēng)險治理的目的確實(shí)是要幸免或減少風(fēng)險損失。1.1.2工程項目風(fēng)險的分類住宅區(qū)改造工程項目風(fēng)險分類與工程項目風(fēng)險分類相同。為了深入、全面地認(rèn)識工程項目風(fēng)險，并有針對性地進(jìn)行治理，就有必要將住宅工程風(fēng)險進(jìn)行分類。分類能夠從不同的角度，依照不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。通過分類人們能夠進(jìn)一步認(rèn)識住宅區(qū)改造工程項目及其具有的特性。工程項目風(fēng)險的分類方法要緊包括以下幾個方面。按照項目風(fēng)險發(fā)生概率分類按照項目風(fēng)險發(fā)生概率分類的方法，能夠使人們充分認(rèn)識住宅區(qū)改造工程項目風(fēng)險發(fā)生可能性的大小。一般人們能夠?qū)⒆≌椖匡L(fēng)險按照發(fā)生概率大小分成三級高中低、五級高、較高、中、較低、低或多級，以區(qū)分不同的住宅項目風(fēng)險。某個風(fēng)險因素在不同的住宅工程項目中發(fā)生的概率是不相同的。（2）按照項目風(fēng)險后果的嚴(yán)峻程度分類按照項目風(fēng)險后果的嚴(yán)峻程度分類的方法，能夠使人們充分認(rèn)識項目風(fēng)險發(fā)生后的嚴(yán)峻程度。一般人們能夠?qū)⒆≌こ添椖匡L(fēng)險按照后果嚴(yán)峻程度分成三級高中低、五級高、較高、中、較低、低或多級，以區(qū)分不同的風(fēng)險。（3）按項目風(fēng)險引發(fā)的緣故分類按項目風(fēng)險引發(fā)的緣故分類的方法，能夠使人們充分認(rèn)識造成住宅區(qū)改造工程項目風(fēng)險的緣故，以便人們能夠有針對性地采取風(fēng)險治理措施。人們能夠?qū)㈨椖匡L(fēng)險引發(fā)的緣故按主觀或客觀緣故分類，也能夠按照組織內(nèi)外以及行為的緣故分類，還能夠按照政治、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、運(yùn)行或環(huán)境等緣故進(jìn)行分類。行為風(fēng)險是指由于個人或組織的過失、疏忽、僥幸、惡意等不當(dāng)行為而造成的財產(chǎn)損毀、人員傷亡的風(fēng)險。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險是指在工程項目治理活動中，由于項目治理不善、市場預(yù)測失誤、價格波動、供求關(guān)系發(fā)生變化、通貨膨脹、匯率變動等所導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險。技術(shù)風(fēng)險是指伴隨科學(xué)技術(shù)的進(jìn)展而來的風(fēng)險。在工程施工過程中，安排的施工組織，采納的施工方法不合理，或者新材料、新技術(shù)、新工藝的不斷創(chuàng)新給工程項目帶來的工期、質(zhì)量和成本損失。政治風(fēng)險是指由于政局變化、政權(quán)更迭、罷工、戰(zhàn)爭等引起社會動蕩以及相關(guān)政策法規(guī)不穩(wěn)定而給工程項目帶來的財產(chǎn)損失或損害以及人員傷亡的風(fēng)險。組織風(fēng)險是指由于項目有關(guān)各方關(guān)系不協(xié)調(diào)以及其他不確定因素而引起的風(fēng)險。工程項目的規(guī)模巨大，技術(shù)復(fù)雜，施工周期長，項目參與各方的項目治理目標(biāo)和要求不同決定了有效的項目組織對工程項目的重要性，也決定了工程項目的組織風(fēng)險。（4）按照項目風(fēng)險是否可治理分類按照風(fēng)險可治理的程度，可將住宅區(qū)改造工程項目風(fēng)險劃分為可治理風(fēng)險和不可治理風(fēng)險?？芍卫盹L(fēng)險是指能夠預(yù)測，并可采取相應(yīng)措施加以操縱的風(fēng)險反之，則為不可治理風(fēng)險。風(fēng)險能否治理，取決于風(fēng)險不確定性是否能夠消除以及活動主體的治理水平。要消除風(fēng)險的不確定性，就必須掌握有關(guān)的數(shù)據(jù)、資料和其他信息。隨著數(shù)據(jù)、資料和其他信息的增加以及治理水平的提高，有些不可治理風(fēng)險能夠變?yōu)榭芍卫盹L(fēng)險。（5）按照項目風(fēng)險關(guān)聯(lián)程度分類按照項目風(fēng)險關(guān)聯(lián)程度分類，能夠使人們充分認(rèn)識住宅區(qū)改造工程項目風(fēng)險是獨(dú)立發(fā)生的依舊關(guān)聯(lián)發(fā)生的。一般情況下，關(guān)聯(lián)程度小的項目風(fēng)險多數(shù)是獨(dú)立發(fā)生的，它專門少對項目的其他方面造成關(guān)聯(lián)阻礙。關(guān)聯(lián)程度大的項目風(fēng)險則會對項目的其他方面造成關(guān)聯(lián)阻礙，甚至引發(fā)一系列的項目風(fēng)險。這種分類同樣有助于人們對住宅區(qū)改造工程項目采取針對性的風(fēng)險評估和治理措施。（6）按工程項目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)程度劃分依照風(fēng)險對工程項目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)程度的阻礙來分，住宅區(qū)改造工程項目風(fēng)險能夠分為質(zhì)量風(fēng)險、成本風(fēng)險、進(jìn)度風(fēng)險、壞境風(fēng)險和安全風(fēng)險等。關(guān)于一些大型的、復(fù)雜的住宅區(qū)工程項目，具有特定的工期、成本和質(zhì)量等方面的各種限制和嚴(yán)格要求，其目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)對項目參與各方有重大阻礙，在住宅區(qū)工程項目進(jìn)展的各個時期和項目參與各方將面臨目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險。（7）按工程項目風(fēng)險治理的主體劃分依照風(fēng)險治理的主體來分，可分為業(yè)主的風(fēng)險、承包商的風(fēng)險和咨詢監(jiān)理的風(fēng)險、設(shè)計單位的風(fēng)險以及其他相關(guān)方的風(fēng)險。專門顯然，住宅區(qū)改造工程項目中不同項目主體所面臨的風(fēng)險是不一樣的，在不同時期所面臨的風(fēng)險種類和嚴(yán)峻程度是不一樣的。業(yè)主的風(fēng)險包括人為風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險和自然風(fēng)險。承包商的風(fēng)險包括決策錯誤風(fēng)險、締約和履約風(fēng)險以及責(zé)任風(fēng)險。咨詢監(jiān)理的風(fēng)險包括來自業(yè)主的風(fēng)險、來自承包商的風(fēng)險和職業(yè)責(zé)任風(fēng)險。1.1.3住宅工程項目風(fēng)險的特征風(fēng)險的特征是由風(fēng)險的屬性決定的，是風(fēng)險的本質(zhì)及其規(guī)律的外在表現(xiàn)。正確認(rèn)識住宅項目投資風(fēng)險的特征，對企業(yè)建立風(fēng)險治理機(jī)制，減少風(fēng)險損失，提高投資活動效率都具有重要意義。風(fēng)險的全面特征可歸為如下五點(diǎn)。（1）不確定性房地產(chǎn)投資時一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，同時投資的涉及面廣。對特定的個體來講，龐大的系統(tǒng)工程會表現(xiàn)出種種的不確定性，即風(fēng)險是否發(fā)生、何時何地發(fā)生、如何樣發(fā)生，發(fā)生后導(dǎo)致的損失程度等差不多上不確定的。（2）客觀性房地產(chǎn)風(fēng)險是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀存在，這要緊是因為導(dǎo)致風(fēng)險的不確定性因素是客觀存在的，同時這種不確定性是事物進(jìn)展的特性，因此只能在一定程度改變風(fēng)險的形成和進(jìn)展的條件，盡可能降低這些不確定性因素發(fā)生的概率，而不能完全消除風(fēng)險。（3）潛在性潛在性是風(fēng)險存在的差不多形式。風(fēng)險是一種損失的可能性，同時這種可能是潛在的，并不是所有導(dǎo)致這種可能的因素都會發(fā)生，風(fēng)險事故的發(fā)生是偶然的?！ひ虼耍S著風(fēng)險的因素的變化，風(fēng)險可能有量的增減，也可能面對質(zhì)的改變，新風(fēng)險產(chǎn)生時也常帶有舊風(fēng)險的消亡。（4）可測性風(fēng)險具有不確定性，但這種不確定性能夠依照以往發(fā)生的類似事件的統(tǒng)計資料，通過分析推斷，對某種風(fēng)險發(fā)生的概率及其造成的損失做出推斷，進(jìn)而對這種不確定性進(jìn)行預(yù)測和衡量。（5）補(bǔ)償性房地產(chǎn)投資的風(fēng)險比較高，因此投資者大都要求在收益中對所承擔(dān)的風(fēng)險進(jìn)行補(bǔ)償，也確實(shí)是要求風(fēng)險回報。風(fēng)險與收益是并存的，風(fēng)險越高，收益一般越大。假如能正確認(rèn)識和利用風(fēng)險，不要消極地預(yù)防，`更不要懼怕，有時能夠?qū)L(fēng)險當(dāng)做一種機(jī)會，從而獲得額外的風(fēng)險補(bǔ)償。1.2工程項目風(fēng)險治理概述1.2.1工程項目治理與工程項目風(fēng)險治理的關(guān)系《美國項目治理知識體系指南》（PMBOK第5版）對項目治理的定義是，項目治理是運(yùn)用知識、技能、工具和技術(shù)來滿足相應(yīng)的項目需求。項目治理是通過相應(yīng)的應(yīng)用和整合47個邏輯分組項目治理過程來完成的，這些過程能夠被分為5個步驟：啟動、規(guī)劃、實(shí)施、監(jiān)視和操縱以及結(jié)束（陳偉珂等，2008）?！吨袊椖恐卫碇R體系》（CPMBOK2006）指出：“項目治理確實(shí)是以項目為對象的系統(tǒng)治理方法，通過一個臨時性的專門的柔性組織，對項目進(jìn)行高效率的打算、組織、指導(dǎo)和操縱，以實(shí)現(xiàn)項目全過程的動態(tài)治理和項目目標(biāo)的綜合調(diào)與優(yōu)化（王高航，2010）?！备鞣N各樣的風(fēng)險伴隨著工程項目的整個開發(fā)過程，威脅項目的成功和企業(yè)的長久進(jìn)展，作為企業(yè)或項目的治理者必須扎扎實(shí)實(shí)地做好風(fēng)險治理工作，明確目標(biāo)和責(zé)任是首要工作。在工程項目中成本、質(zhì)量、進(jìn)度的操縱確實(shí)是風(fēng)險治理的目標(biāo)，責(zé)任范圍的清晰界定、落實(shí)到人是風(fēng)險治理成敗的關(guān)鍵。本文要緊闡述的住宅區(qū)改造項目，屬于建設(shè)工程（ConstructionProject）范疇，要緊指為形成特定的生產(chǎn)能力和使用效能，通過投資決策，建設(shè)形成滿足預(yù)期需求的活動。工程項目的類不能夠按照投資來源、建設(shè)性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域、功能效益等多種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，不同類不的工程項目，有治理上的共性，但也有針對項目特點(diǎn)的專門性。工程項目治理是項目治理在工程領(lǐng)域的應(yīng)用。是工程項目治理者，為實(shí)現(xiàn)項目的功能、質(zhì)量、費(fèi)用等目標(biāo)，系統(tǒng)運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)治理理念、治理技術(shù)和治理手段，對工程項目的投資建設(shè)進(jìn)行全生命周期的打算、組織、操縱、協(xié)調(diào)和監(jiān)督活動（李金海等，2008）。進(jìn)行工程項目治理，需要依照科學(xué)的治理體系，選擇適宜的治理方法，規(guī)范治理以保證項目的各個時期順暢、高效的實(shí)現(xiàn)。工程項目風(fēng)險治理確實(shí)是人們對工程實(shí)施過程中潛在的意外損失進(jìn)行辨識、評估、預(yù)防和操縱的過程。其理論和實(shí)踐涉及到自然科學(xué)、社會科學(xué)、工程技術(shù)、系統(tǒng)科學(xué)、治理科學(xué)、數(shù)學(xué)、概率論等多種學(xué)科，能夠講工程項目的風(fēng)險治理是一種綜合性的治理活動（Ben，2002）。工程項目治理風(fēng)險確實(shí)是在項目治理活動或事件中消極的后果發(fā)生的潛在可能性，每一個工程項目都必定伴隨著一定的風(fēng)險，工程風(fēng)險不僅包括在整個建設(shè)工程項目施工的全過程中自然災(zāi)難和各種意外事故的發(fā)生而造成的人身傷亡和財產(chǎn)損失的不確定性，而且也包括技術(shù)性、治理性問題引起的經(jīng)濟(jì)損失的不確定性，只有通過對項目風(fēng)險的識不，將其定量化，進(jìn)行分析和評價，選擇風(fēng)險治理措施，以幸免大風(fēng)險發(fā)生，或在風(fēng)險發(fā)生后，使得損失量降到最小程度，從而實(shí)現(xiàn)項目的總體目標(biāo)，因此風(fēng)險治理是工程項目治理不可缺少的一個部分。1.2.2住宅工程項目風(fēng)險治理的特點(diǎn)（1）具體的工程項目風(fēng)險具有專門性。工程項目風(fēng)險治理盡管有一些通用的方法，如概率分析方法、模擬方法、專家咨詢法等。但一經(jīng)要研究具體項目的風(fēng)險，則必須與該項目的特點(diǎn)相聯(lián)系。①該住宅區(qū)改造工程項目復(fù)雜性、系統(tǒng)性、規(guī)模、新穎性、工藝的成熟程度。②住宅區(qū)改造工程項目的類型，項目所在的領(lǐng)域。不同領(lǐng)域的項目有不同的風(fēng)險，有不同風(fēng)險的規(guī)律性、行業(yè)性特點(diǎn)。例如計算機(jī)開發(fā)項目與建筑工程項目就有截然不同的風(fēng)險。③住宅區(qū)改造工程項目所處的地域，如國度、環(huán)境條件。（2）要全面有效地進(jìn)行工程項目風(fēng)險治理必須需要大量地占有信息，了解情況。要對住宅區(qū)改造工程項目系統(tǒng)以及系統(tǒng)的環(huán)境有十分深入的了解，并要進(jìn)行預(yù)測，因此不熟悉情況是不可能進(jìn)行有效的風(fēng)險治理的。（3）住宅區(qū)改造工程風(fēng)險治理專門大程度依靠于治理者的經(jīng)驗。盡管人們通過全面風(fēng)險治理，在專門大程度上差不多將過去憑直覺、憑經(jīng)驗的治理上升到理性的全過程的治理，但風(fēng)險治理在專門大程度上仍依靠于治理者的經(jīng)驗及治理者過去工程的經(jīng)歷，對環(huán)境的了解程度和對項目本身的熟悉程度。在整個風(fēng)險治理過程中，人的因素阻礙專門大，如人的認(rèn)識程度、人的精神、制造力。因此風(fēng)險治理中要注意專家經(jīng)驗和教訓(xùn)的調(diào)查分析，這不僅包括他們對風(fēng)險范圍、規(guī)律的認(rèn)識，而且包括對風(fēng)險的處理方法、工作程序和思維方式，并在此基礎(chǔ)上系統(tǒng)化、信息化、知識化，用于對新項目的決策支持。（4）風(fēng)險治理在項目治理中是一種高層次的綜合性治理工作。它涉及企業(yè)治理和項目治理的各個時期和各個方面，涉及項目治理的各個子系統(tǒng)，因此它必須與住宅區(qū)改造工程合同治理、成本治理、工期治理、質(zhì)量治理聯(lián)成一體。（5）風(fēng)險因素不可能被全面消滅。風(fēng)險治理的目的，并不是消滅風(fēng)險，在住宅區(qū)改造工程項目中大多數(shù)風(fēng)險是不可能由項目治理者消滅或排除的，而是在于有預(yù)備地、理性地進(jìn)行項目實(shí)施，減少風(fēng)險的損失。1.2.3工程項目風(fēng)險治理的流程房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險治理的差不多流程是由風(fēng)險的識不、風(fēng)險評估、確定相應(yīng)風(fēng)險治理策略、制定和實(shí)施風(fēng)險治理方案和監(jiān)督改進(jìn)五步組成，同時在風(fēng)險治理的過程中風(fēng)險信息的溝通十分重要（林潔等，2012）。下面具體對房地產(chǎn)風(fēng)險治理的步驟進(jìn)行介紹。（1）風(fēng)險信息的識不在全面風(fēng)險治理的過程中，風(fēng)險信息的識不是最為基礎(chǔ)的工作，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，開發(fā)過程中面臨著諸多的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)風(fēng)險治理目標(biāo)和企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)，就必須對所有的潛在風(fēng)險因素進(jìn)行全面的收集和分類整理，建立專門的風(fēng)險事件庫，為風(fēng)險治理提供真實(shí)可靠數(shù)據(jù)依據(jù)，從而能更好的進(jìn)行風(fēng)險治理。否則，由于風(fēng)險信息的缺失和失真，將阻礙整個風(fēng)險治理工作作用的發(fā)揮甚至帶來負(fù)面作用。（2）風(fēng)險評估企業(yè)在完成風(fēng)險的識不后，就需要對風(fēng)險發(fā)生的概率，風(fēng)險造成的阻礙進(jìn)行科學(xué)而準(zhǔn)確的評估，才能將風(fēng)險操縱在合理范圍之內(nèi)，即操縱了風(fēng)險又保證了項目經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。風(fēng)險的評估分為兩個步驟；首先是風(fēng)險分析，分析風(fēng)險發(fā)生的概率和發(fā)生的條件。然后是風(fēng)險評價，評估假如風(fēng)險發(fā)生會對企業(yè)造成的危害及損失。（3）制定風(fēng)險治理策略在對房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險進(jìn)行識不評估之后，還要明確企業(yè)對不同風(fēng)險的應(yīng)對態(tài)度，制定相應(yīng)的風(fēng)險治理策略。制定正確的風(fēng)險治理策略，首先確定風(fēng)險偏好。企業(yè)對風(fēng)險的差不多態(tài)度，情愿承擔(dān)哪些風(fēng)險，承擔(dān)多大的風(fēng)險；其次確定風(fēng)險承受度，衡量出企業(yè)的風(fēng)險承受能力。然后確定風(fēng)險治理有效性的檢驗標(biāo)準(zhǔn)。（4）制定和實(shí)施風(fēng)險治理方案風(fēng)險治理方案的制定，要針對具體問題制定具體的目標(biāo)與解決措施，在制定解決方案的過程中，也應(yīng)該將任務(wù)分解，由各職能部門結(jié)合自己的風(fēng)險治理職能要求提出相應(yīng)的解決方案。風(fēng)險治理方案要有具體的風(fēng)險治理目標(biāo)和風(fēng)險治理的組織、措施、手段、治理工具等。（5）監(jiān)督與改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的全面風(fēng)險治理是一個持續(xù)的過程，需要對風(fēng)險治理的過程進(jìn)行監(jiān)督，并總結(jié)風(fēng)險治理的經(jīng)驗成果和教訓(xùn)，以此來改進(jìn)和完善房地產(chǎn)全面風(fēng)險治理。通過在房地產(chǎn)公司的業(yè)績考核中增加有關(guān)風(fēng)險治理的考核內(nèi)容，能夠增加風(fēng)險治理的力度，提高企業(yè)各部門進(jìn)行風(fēng)險治理的主動性。房地產(chǎn)企業(yè)推行全面的風(fēng)險治理，初步建立了正確的流程，只有按照正確的風(fēng)險治理流程開展風(fēng)險治理工作，才能保障風(fēng)險治理工作的順利進(jìn)行和風(fēng)險治理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。然而在房地產(chǎn)的全面風(fēng)險治理還沒有形成體系，缺乏系統(tǒng)全面的風(fēng)險治理思想和措施，目前房地產(chǎn)風(fēng)險治理有待進(jìn)一步完善。1.2.4住宅工程項目風(fēng)險治理的差不多原則（1）穩(wěn)健性原則全面風(fēng)險治理體系框架的穩(wěn)健性來自于框架的精簡和系統(tǒng)高效風(fēng)險治理方法（林潔等，2012）。要確保全面風(fēng)險治理體系架構(gòu)清晰、責(zé)權(quán)對等、信息通暢及可操作性才，能實(shí)現(xiàn)體系的穩(wěn)健可靠，風(fēng)險治理體系中應(yīng)力求簡單，體系越復(fù)雜，風(fēng)險信息溝通的及時性及準(zhǔn)確性越難以保證。（2）系統(tǒng)性原則全面風(fēng)險治理框架并非建立一個或幾個模型就能建成的，它需綜合考慮住宅區(qū)改造地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)展戰(zhàn)略、經(jīng)營安全、投資安全等多個目標(biāo)；而且需要融合全部風(fēng)險治理相關(guān)工作，包括風(fēng)險的識不、評估、操縱到效果評價等；同時保證在體系內(nèi)風(fēng)險信息的暢通。全面風(fēng)險治理框架不僅把住宅區(qū)改造地產(chǎn)項目的風(fēng)險治理視作一個系統(tǒng)，而且結(jié)合企業(yè)的整體運(yùn)作和企業(yè)外部環(huán)境形成一個全面的系統(tǒng)。（3）分散性和集中性統(tǒng)一原則為保證風(fēng)險治理的效率和水平，風(fēng)險應(yīng)分類細(xì)化，對風(fēng)險實(shí)行分散治理，不同部門來處理不同類型風(fēng)險。首先由各部門負(fù)責(zé)治理本部門風(fēng)險，因為各部門在進(jìn)行日常工作時能接觸到最新的風(fēng)險信息，并能高效快速地對風(fēng)險做出處理。在風(fēng)險分散治理發(fā)揮作用的同時，仍需要實(shí)行風(fēng)險集中治理，需要有專門的風(fēng)險治理部門負(fù)責(zé)統(tǒng)籌實(shí)現(xiàn)風(fēng)險治理的戰(zhàn)略目標(biāo)，監(jiān)督風(fēng)險治理的執(zhí)行情況，反饋風(fēng)險治理的實(shí)施效果（湯海輝，2012）。協(xié)調(diào)在各個職能部門之間以及上下級各治理層級間的風(fēng)險治理活動。（4）適度靈活性原則在風(fēng)險治理框架的指導(dǎo)約束下，進(jìn)行風(fēng)險治理的同時，框架同樣的需要具備一定靈活性，否則會限制全面風(fēng)險治理體系的應(yīng)變能力，使制定的風(fēng)險治理措施無法緊跟客觀環(huán)境的變化。因而要依照外界環(huán)境、企業(yè)進(jìn)展需求的變化進(jìn)行調(diào)整，建立動態(tài)的全面風(fēng)險治理體系框架。2朱家莊住宅區(qū)改造工程項目2.1朱家莊住宅區(qū)改造工程項目概況朱家莊住宅區(qū)位于煙臺市芝罘區(qū)，居住人口在20000左右，是煙臺市主城區(qū)中較為典型的住宅區(qū)。與現(xiàn)狀相比，改造項目利用了大部分的公共設(shè)施，如醫(yī)院，小學(xué)，中學(xué)，技校，賓館等，同時對一些設(shè)施進(jìn)行了改造，如幼兒園，在兩個要緊的節(jié)點(diǎn)增加了部分的沿街商業(yè)。住宅區(qū)內(nèi)部有少量停車場，但停車規(guī)模較小，多為摩托車停放場地，社會停車場有三個，有兩個為近期修建的小區(qū)配備，?？偟耐＼囈?guī)模在200個左右。按住戶計算，現(xiàn)狀停車位對住區(qū)的進(jìn)展來講嚴(yán)峻不足，同時由于規(guī)范不足，多車輛差不多上散亂的停放在道路邊緣，占道停車的現(xiàn)象十分嚴(yán)峻。在新建住宅中，利用現(xiàn)狀的高差建筑地下車庫，依照漸進(jìn)式開發(fā)時序和停車場的分布半徑綜合考慮后布點(diǎn)設(shè)置，分散分布在住區(qū)的各個區(qū)域。本項目合同工期為18個月住區(qū)現(xiàn)在還保存著16棟60年代的2層小樓。規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀建設(shè)用地面積共62822平方米，總建筑面積為78319平方米，建筑密度為28.4%，容積率為1.25。改造項目以多層建筑為主，1到3層低層共37棟，占住區(qū)總數(shù)的63.8%，4到6層共5棟，占住區(qū)總數(shù)的8.6%，7到8層共10棟，占住區(qū)總數(shù)的17.2%，9到10層小高層共5棟，占住區(qū)總數(shù)的8.6%，11層1棟，占住區(qū)總數(shù)的1.7%。住區(qū)平均層數(shù)為5.48層。現(xiàn)狀住區(qū)在要緊的兩個沿街面上大量底商。在改造中增強(qiáng)原有的商業(yè)，保障居民使用，且能夠提高收益。2.2朱家莊住宅區(qū)改造工程前期預(yù)備情況房地產(chǎn)項目建設(shè)周期長、建設(shè)過程復(fù)雜、涉及方面多，這就要求項目開發(fā)單位對整個建設(shè)過程進(jìn)行嚴(yán)格操縱，保證項目按照整體規(guī)劃實(shí)施，按時完成整個項目預(yù)期目標(biāo)。項目治理過程操縱能夠從這幾方面入手。首先要確立過程操縱標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計方面多，包括財務(wù)、技術(shù)、人員、質(zhì)量、環(huán)境等等，針對每個方面要設(shè)立操縱標(biāo)準(zhǔn)，財務(wù)要依照財務(wù)指標(biāo)確定衡量標(biāo)準(zhǔn)，技術(shù)要依照國家規(guī)定和行業(yè)規(guī)定來把控，人員要運(yùn)用人力資源治理標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量能夠通過質(zhì)量治理操縱方法按照國家和行業(yè)對房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量的要求，環(huán)境要依據(jù)國家和區(qū)域的衡量指標(biāo)，通過對這幾方面的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立能夠?qū)^程中的指標(biāo)進(jìn)行準(zhǔn)確推斷；其次是要運(yùn)用科學(xué)的方法衡量績效，項目開發(fā)的不同時期應(yīng)該完成不同的任務(wù)，實(shí)現(xiàn)不同的預(yù)期目標(biāo)，項目治理部門要依照項目規(guī)劃目標(biāo)，結(jié)合項目各方面的操縱標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用過程操縱方法、目標(biāo)治理法、比率分析、滾動打算分析等方法對項目各時期績效進(jìn)行衡量推斷，通過比較、衡量能夠發(fā)覺規(guī)劃目標(biāo)的完成情況，達(dá)到的效果和效率，因此規(guī)劃目標(biāo)和實(shí)際效益確信是有偏差的，這時就得去推斷偏差的程度，假如在合理、能夠同意的范圍內(nèi)時候能夠同意的，但假如差距較大，無法達(dá)到預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)，那就要進(jìn)行偏差糾正；也確實(shí)是最后要依照衡量結(jié)果糾正偏差，要分析偏差產(chǎn)生的緣故，是規(guī)劃制定的不合理依舊執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題，要是打算制定不切實(shí)際，那就得重新修改和調(diào)整項目規(guī)劃，要是項目實(shí)施過程中出現(xiàn)的問題那就要重新進(jìn)行項目建設(shè)的工作，嚴(yán)格按照規(guī)劃要求完成工作任務(wù)，保證項目各個時期的績效。3朱家莊住宅區(qū)改造工程整體風(fēng)險因素識不3.1項目投資風(fēng)險的種類與來源3.1.1區(qū)位選擇風(fēng)險開發(fā)商在確定投資開發(fā)意向后，需要對投資開發(fā)項目的位置進(jìn)行選擇。這需要開發(fā)商充分調(diào)查和了解各個項目候選位置周邊環(huán)境、當(dāng)?shù)氐氖袌鼋Y(jié)構(gòu)、競爭情況，當(dāng)?shù)氐暮晡⒂^政策，如都市規(guī)劃、土地政策、稅收、產(chǎn)業(yè)政策等。以及了解人文風(fēng)俗適應(yīng)和自然環(huán)境。同時了解當(dāng)?shù)氐娜司杖?，生產(chǎn)總值等經(jīng)濟(jì)情況。這些因素直接阻礙開發(fā)商的后續(xù)開發(fā)和經(jīng)營工作，甚至阻礙整個住宅行業(yè)的進(jìn)展。因此，在前期選擇項目的建設(shè)地的時候要充分考慮這些因素。將區(qū)位風(fēng)險分為區(qū)位市場、區(qū)位政策、區(qū)位環(huán)境、區(qū)位經(jīng)濟(jì)個方面的風(fēng)險。3.1.2項目選擇風(fēng)險開發(fā)商進(jìn)行項目選擇決策時，會遇到自身和客觀條件的不確定性。比如，選擇一般類住宅型項目會和經(jīng)濟(jì)適用房項目，會遇到來自市場、政策上不同的約束條件，對自身的要求也不經(jīng)盡相同。選擇不同規(guī)模的相同類型住宅項目，開發(fā)商自身開發(fā)經(jīng)營策略也不一樣。同時開發(fā)商自身的條件也決定了并不一定所有住宅項目都能給自己帶來盈利，有些則會使開發(fā)商虧損甚至倒閉。因此，開發(fā)商在進(jìn)行項目選擇決策時，應(yīng)該重視項目風(fēng)險，充分考慮主客觀條件。它分為：項目類型、項目規(guī)模、治理能力、技術(shù)水平這方面風(fēng)險。3.1.3融資風(fēng)險住宅項目開發(fā)需要大量的資金。盡管前期投資決策時期，只是涉及住宅項目開發(fā)工作的一部分。開發(fā)商會在現(xiàn)在期進(jìn)行融資運(yùn)作，提早儲備資金。為后續(xù)的開發(fā)工作預(yù)備。然而開發(fā)商融資資金大、融資過程環(huán)節(jié)多、面對不同的利益方多。因此會面臨相關(guān)的風(fēng)險。稍有不慎，使自己的資金鏈斷裂，使項目失敗。融資風(fēng)險分為：融資方式，企業(yè)信用、融資規(guī)模。3.1.4購地風(fēng)險開發(fā)商購得土地使用權(quán)，是住宅項目開發(fā)工作的核心一步。房屋建立在土地上的，沒有土地就沒有住宅項目。然而土地使用權(quán)的購得需要大量的資金，批復(fù)周期長。土地使用權(quán)的獲得也有多種方式，如協(xié)議出讓、掛牌。每種方式受相關(guān)土地政策、產(chǎn)業(yè)政策、都市規(guī)劃要求的約束條件不一樣。因此，開發(fā)商在購?fù)恋厥褂脵?quán)時期要慎重、小心。認(rèn)真做好每個環(huán)節(jié)的工作。購地風(fēng)險分為：購地點(diǎn)式、購地規(guī)模個方面的風(fēng)險。3.1.5批文風(fēng)險投資決策時期開發(fā)商需要跟多個政府相關(guān)部門打交道。如：都市規(guī)劃局、人防辦、都市治理局、銀行等。住宅項目開發(fā)工作需要制作多個項目資料手續(xù)，這些資料手續(xù)需要得到以上相關(guān)部門的批復(fù)，才能進(jìn)行下個時期的工作。這些資料普遍制作難度大、時刻長、種類多，充分考驗開發(fā)商的工作和溝通協(xié)調(diào)能力?，F(xiàn)在期相關(guān)政府部門的批復(fù)資料的周期也較長，由于相關(guān)資料認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和人理解上的差不，容易對資料產(chǎn)生分歧。也有可能相關(guān)事項得到同意但落實(shí)不到位的情況。增加批復(fù)工作的難度。拖慢開發(fā)商的開發(fā)工作，進(jìn)而阻礙整個項目其他工作。批文風(fēng)險分為：開發(fā)商能力、政策落實(shí)性。3.2住宅區(qū)改造工程項目風(fēng)險識不3.2.1風(fēng)險識不流程與方法簡單闡述風(fēng)險識不的過程，第一步是要明確風(fēng)險識不對象，對房地產(chǎn)開發(fā)全過程要緊作業(yè)進(jìn)行分解。第二步是收集處理生成與風(fēng)險有關(guān)的信息，風(fēng)險識不建立在大量的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，專門多風(fēng)險確實(shí)是因為數(shù)據(jù)和信息的不對稱引起。第三步，明確各個時期的不確定性因素，運(yùn)用生成的信息結(jié)合風(fēng)險治理人員的經(jīng)驗，對房地產(chǎn)項目不確定性進(jìn)行分析。第四步，選擇風(fēng)險識不的方法，結(jié)合風(fēng)險的特點(diǎn)選擇適合的識不方式。第五步，將風(fēng)險識不后確定風(fēng)險分類，并確定風(fēng)險屬性。風(fēng)險識不的方法和工具要緊包括：檢查表法，流程圖法，頭腦風(fēng)暴法。情景分析法，德爾菲法，SWOT分析法等。在本項目上重點(diǎn)使用德爾菲法和SWOT法。德爾菲法，在對所要預(yù)測的問題征得專家意見之后，進(jìn)行整理、歸納、統(tǒng)計，再匿名反饋給各位專家，再次征求意見，再集中，再反饋，直至得到穩(wěn)定的意見。SWOT分析法是一種環(huán)境分析法，所謂的SWOT既是英文Strength(優(yōu)勢)、Weakness(劣勢)、Opportunity(機(jī)會)、Threat(威脅)的縮寫。SWOT分析的是對項目內(nèi)部環(huán)境之優(yōu)劣勢的分析，在了解自身優(yōu)劣勢基礎(chǔ)上，判明外部的機(jī)會和威脅，對環(huán)境做出準(zhǔn)確的推斷，繼而制定項目的系統(tǒng)分析和戰(zhàn)略決策。3.3風(fēng)險識不結(jié)果分析本項目風(fēng)險包括進(jìn)度風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險、成本風(fēng)險和安全風(fēng)險四大類不。3.3.1進(jìn)度風(fēng)險因素（1）規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險為符合都市整體設(shè)計風(fēng)格，項目按照“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)治理”的要求。在降低資源和能源消耗，營造生態(tài)環(huán)保的居住環(huán)境的同時，建筑具有區(qū)域引領(lǐng)示范作用的、標(biāo)桿性的樣板工程，為朱家莊開發(fā)和都市環(huán)境愛護(hù)奠定了堅實(shí)基調(diào)。（2）施工風(fēng)險施工風(fēng)險要緊是由項目施工時期不確定因素導(dǎo)致的風(fēng)險，由于項目針對居住地人群的專門設(shè)計，因此建筑標(biāo)準(zhǔn)較高，與一般建筑施工相比，施工難度較大，施工成本較高，面臨的風(fēng)險更大。（3）配套風(fēng)險完善的配套設(shè)施是住宅區(qū)改造地產(chǎn)能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的重要基礎(chǔ)，由于生活水平的提高，居住地人群對居住生活、文化娛樂等各方面的需求都需要完善的配套設(shè)施來得以實(shí)現(xiàn)。配套缺失不完善將會嚴(yán)峻阻礙項目的成功經(jīng)營。（4）氣候風(fēng)險氣候氣象等條件，對門窗欄桿等金屬建材的選擇上提出了更高要求，惡劣氣候會導(dǎo)致項目中斷。（5）技術(shù)風(fēng)險技術(shù)風(fēng)險要緊存在于工程的施工時期，眾所周知，施工時期是工程的要緊時期，而由工程質(zhì)量和工期故障樹分析，技術(shù)風(fēng)險與工程質(zhì)量和工期等因素緊密相關(guān)，是工程中存在的要緊風(fēng)險。（6）安裝、裝修工程的風(fēng)險包括安裝、裝修原材料的質(zhì)量不佳引起的工程質(zhì)量問題裝機(jī)械設(shè)備等使用不當(dāng)引起的安全事故問題安裝、裝修工人技術(shù)只是關(guān)或責(zé)任心不夠引起的工程質(zhì)量和安全問題裝修材料的環(huán)境污染及相應(yīng)的防火問題裝修、安裝的各方之間的相互配合協(xié)調(diào)不善引起的工期延誤問題等。（7）項目打算調(diào)整風(fēng)險項目打算調(diào)整會打亂原有的施工組織打算，擾亂正常的施工方案的進(jìn)行，不僅阻礙施工進(jìn)度的正常進(jìn)行，還會造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。3.3.2質(zhì)量風(fēng)險因素住宅區(qū)改造工程項目質(zhì)量風(fēng)險來源于經(jīng)營過程中各方面的不確定因素，包括住宅區(qū)改造地產(chǎn)經(jīng)營治理者水平、服務(wù)質(zhì)量等方面。（1）經(jīng)營治理者水平地產(chǎn)改造經(jīng)營治理者水平的高低，直接阻礙朱家莊住宅區(qū)改造工程項目的運(yùn)營效率和經(jīng)營目標(biāo)，只有具有較高的治理水平，才能使項目的經(jīng)營合理有序，更有利于項目經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（2）服務(wù)水平住宅區(qū)改造工程項目運(yùn)營是否成功的關(guān)鍵因素之一確實(shí)是項目所提供的服務(wù)是否能滿足入住居住地人群的需求。服務(wù)水平較好能吸引客戶入住提高入住率，而服務(wù)較差則可能造成客戶流失。（3）勘察設(shè)計風(fēng)險據(jù)相關(guān)資料調(diào)查顯示，勘察、設(shè)計時期對工程項目成本的阻礙程度達(dá)40%以上，由于設(shè)計變更或設(shè)計不當(dāng)導(dǎo)致的工程質(zhì)量事故占，因此，勘察、設(shè)計對項目投資有著重大阻礙，甚至有可能導(dǎo)致建筑物倒塌，使房地產(chǎn)開發(fā)商的蒙受巨大損失。（4）工程招標(biāo)與發(fā)包風(fēng)險工程招標(biāo)與發(fā)包風(fēng)險要緊包括招標(biāo)方式、發(fā)包方式風(fēng)險以及合同風(fēng)險。目前招標(biāo)方式有公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)兩種，公開招標(biāo)時面向全社會公開招標(biāo)，邀請招標(biāo)時邀請3-10家單位進(jìn)行招標(biāo)，不同的招標(biāo)方式給企業(yè)帶來的成本是不同的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與設(shè)計勘察、施工、監(jiān)理單位差不多上通過合同的形式來約束雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因此，不同的合同形式給開發(fā)商帶來的風(fēng)險程度是不一樣的。（5）新技術(shù)的應(yīng)用風(fēng)險工人對新技術(shù)不熟悉，操作不熟練，引起工程質(zhì)量問題，甚至導(dǎo)致工程安全問題。工程質(zhì)量是依照國家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件及工程合同，對工程的安全、使用、經(jīng)濟(jì)、美觀和環(huán)境特性提出的綜合性要求。在工程建設(shè)中，對工程質(zhì)量阻礙的重要因素是人、材料、機(jī)械設(shè)備、方法和環(huán)境，要保證工程質(zhì)量，就要對這些質(zhì)量阻礙因素加以操縱。項目安全風(fēng)險包括施工人員不安全行為風(fēng)險、操縱物不安全狀態(tài)風(fēng)險、作業(yè)環(huán)境不安全風(fēng)險三類。發(fā)生安全風(fēng)險必能導(dǎo)致人身和財產(chǎn)損失，工期延誤，效率下降。因此對安全生產(chǎn)進(jìn)行操縱，要緊是督促項目施工單位落實(shí)安全生產(chǎn)法規(guī)的教育和實(shí)施，消除施工中的隨意性和冒險性，做好各項安全技術(shù)措施，盡可能減少各類傷亡事故的發(fā)生。3.3.2成本風(fēng)險因素（1）政策風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)過程中，指由于政府政策可能的變化導(dǎo)致企業(yè)潛在的一種經(jīng)濟(jì)損失確實(shí)是政策風(fēng)險。這種風(fēng)險要緊來源于房地產(chǎn)制度的變化、政治環(huán)境德的變化、經(jīng)濟(jì)體制改革的變化以及金融政策的變化、產(chǎn)業(yè)政策的變化等。政策風(fēng)險對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的阻礙是全面，直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的成敗，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該積極做好風(fēng)險的防范措施，緊密關(guān)注并順應(yīng)相關(guān)政策的變化，主動地預(yù)測政策變化的趨勢和阻礙，以盡可能減少由于潛在政策變化導(dǎo)致的收益下降，成本上升的損失。（2）可行性研究風(fēng)險在可行性研究時期，一般項目進(jìn)行投資估算其準(zhǔn)確率能夠操縱在項目總投資的±10%左右。房地產(chǎn)投資項目的可行性研究是在充分進(jìn)行市場分析后，從市場、技術(shù)、法律、經(jīng)濟(jì)、財力、環(huán)境等方面對項目進(jìn)行全面策劃論證，以確定開發(fā)項目是否值得投資?？尚行匝芯啃枰M(jìn)行大量的調(diào)查研究，因此其科學(xué)性受到調(diào)查深度和廣度的阻礙。另外，在可行性研究中，許多分析和研究是基于對以后情況的預(yù)測基礎(chǔ)上的，而預(yù)測結(jié)果包含著專門大的不確定性。這些不確定性，就為可行性研究帶來了風(fēng)險，并最終給開發(fā)商投資決策帶來風(fēng)險。因此，開發(fā)商在可行性研究時應(yīng)特不注意數(shù)據(jù)采集的科學(xué)性，并盡可能選擇與實(shí)際數(shù)據(jù)擬合程度高的預(yù)測模型。（3）融資風(fēng)險當(dāng)前資本市場上資金的融通方式有許多，每種融資方式的資金成本都不同。商品住宅開發(fā)所需資金量巨大、資金占用時刻長，因此合理選擇融資方式和渠道將有助于開發(fā)商減少融資成本從而降低融資風(fēng)險。（4）采購風(fēng)險在當(dāng)前國際外部壓力下，人民幣大有重啟升值通道態(tài)勢。這就造成了一方面引發(fā)升值預(yù)期，人民幣升值的外部壓力將會重新引發(fā)升值預(yù)期，這將吸引更多熱鈔票流入套利。另一方面在全球金融危機(jī)背景下，國家數(shù)字龐大的貨幣投放量給金融體系注入了充裕的流淌性，使得國內(nèi)通貨膨脹壓力巨大，物價持續(xù)上揚(yáng)，相關(guān)建筑原材料價格上升，建材成本增加。（5）成本操縱風(fēng)險成本有效操縱存在風(fēng)險。由于該項目擔(dān)負(fù)著區(qū)域內(nèi)引領(lǐng)示范的社會責(zé)任，為建設(shè)出一流的產(chǎn)品，促進(jìn)區(qū)域的建設(shè)開發(fā)，為區(qū)域聚攏更多的人氣，項目在建設(shè)中極有可能在選用更為優(yōu)質(zhì)的建材、資質(zhì)更高、水平更高的設(shè)計院、總包商、分包商，使得項目突破原有的成本預(yù)算。3.3.2安全風(fēng)險因素（1）建筑設(shè)計風(fēng)險設(shè)計風(fēng)險是指由于各專業(yè)設(shè)計建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾、給排水、電氣和通風(fēng)空調(diào)等方案的設(shè)計依據(jù)、設(shè)計參數(shù)、方案選擇不當(dāng)，結(jié)構(gòu)和設(shè)備器材選型不合理等，導(dǎo)致建筑工程不能滿足適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全和可靠性要求，以及設(shè)計進(jìn)度不能滿足工程要求。如建筑設(shè)計中平面布局、戶型的不合理性，引起房地產(chǎn)建成后不能得到消費(fèi)者認(rèn)同和中意，房地產(chǎn)租售不出去，房地產(chǎn)積壓，導(dǎo)致投資商發(fā)生財務(wù)危機(jī)，期望的收益變成實(shí)際的損失。關(guān)于此類風(fēng)險，投資商應(yīng)通過招投標(biāo)擇優(yōu)選擇設(shè)計單位，嚴(yán)格審查設(shè)計單位的資質(zhì)等級和業(yè)績，通過詳細(xì)的市場研究后再提出設(shè)計要求，幸免頻繁的設(shè)計變更，加強(qiáng)設(shè)計監(jiān)理和設(shè)計審查，進(jìn)行圖紙會審等來防范。（2）事故風(fēng)險導(dǎo)致質(zhì)量問題的發(fā)生因素有專門多，要緊緣故有設(shè)計失誤、施工不善等等。盡管質(zhì)量問題開發(fā)商能夠?qū)⑵滢D(zhuǎn)嫁到設(shè)計部門、承包商或保險公司身上，然而在房地產(chǎn)市場中形成的企業(yè)商譽(yù)的降低卻是一個既定的事實(shí)，這對開發(fā)商來講是一個極大的隱性損失。施工事故風(fēng)險往往是與工程質(zhì)量問題同步的，它是指因施工過程中出現(xiàn)各種事故而造成房地產(chǎn)商品破壞、人員傷亡飛機(jī)械設(shè)備損壞等。這類事故一旦發(fā)生，便會發(fā)生事故處理費(fèi)和各種補(bǔ)償費(fèi)。盡管這類事故的解決往往是在施工工人與承包商之間，但這會阻礙整體工作氣氛且延遲工期，這些損失變成開發(fā)成本的增加。（3）設(shè)備故障或損壞風(fēng)險設(shè)備風(fēng)險是指由于設(shè)備老化而不能滿足工期要求或容易造成人身傷亡以及由于新設(shè)備的質(zhì)量問題或首次使用操作不當(dāng)而造成的損失。在施工時期或經(jīng)營時期，應(yīng)注意設(shè)備的有機(jī)更新，同時對設(shè)備的采購應(yīng)強(qiáng)化檢測力度，對新設(shè)備的操作也應(yīng)當(dāng)規(guī)范化。（4）法律風(fēng)險法律手續(xù)不齊全，業(yè)主后承包商在項目實(shí)施過程中違法法律法規(guī)，對工程安全造成阻礙。（5）環(huán)境損失風(fēng)險環(huán)境損失要緊由污染破壞與生態(tài)破壞行為造成，前者指廢棄物排放引起的環(huán)境污染損失，后者指自然資源的非持續(xù)開發(fā)利用導(dǎo)致的生態(tài)退化損失。都市綜合體開發(fā)項目對環(huán)境的阻礙具有雙重性一方面項目在幵發(fā)建設(shè)過程中以及建成使用中自身產(chǎn)生的廢棄物（廢水、廢氣、噪聲、固體廢物等）排放造成對周邊環(huán)境的破壞，是一個環(huán)境污染源；另一方面，都市綜合體項目是人們居住、工作、休閑和娛樂的場所，需要舒適、安靜、和諧的環(huán)境，又屬于被愛護(hù)的對象。因此都市綜合體開發(fā)商必須具有前瞻性和思維嚴(yán)謹(jǐn)性，只有對環(huán)境損失具有專門好的認(rèn)知才能真正了解都市綜合體項目開發(fā)所處的風(fēng)險狀況。4朱家莊住宅區(qū)改造工程項目風(fēng)險評估4.1風(fēng)險評估的方法介紹（1）模糊層次分析法概述1970年中期，托馬斯賽蒂提出了一種定性與定量相結(jié)合的分析方法，層次分析法（Theanalytichierarchyprocess）簡稱AHP。它將系統(tǒng)的目標(biāo)分解為多個因素層，并得出各個因素層之間的非系列關(guān)系，能有效解決決策問題。后來人們將模糊數(shù)學(xué)理論與其結(jié)合，形成模糊層次分析法（FAHP）。這種方法能專門好的解決法中存在的一致性差異、一致性檢驗困難、過于主觀性等問題。（2）模糊層次分析法特點(diǎn)①將決策過程中的模糊問題量化，來進(jìn)行分析。解決其難以進(jìn)行定性描述的問題。使分析結(jié)果具備科學(xué)性。②通過得出指標(biāo)數(shù)值，將不同性質(zhì)的事物進(jìn)行比較。能夠更好給決策提供依據(jù)。③強(qiáng)調(diào)由多個子因素層來構(gòu)成總目標(biāo)，以系統(tǒng)的觀點(diǎn)來分析問題。④通過方案的科學(xué)評價和選優(yōu)來進(jìn)行決策。是科學(xué)、民主的價值觀的體現(xiàn)。（3）模糊層次分析法應(yīng)用步驟①建立梯階層次指標(biāo)體系。確定問題的解決目標(biāo)，將阻礙因素分為多個層次的模型。②構(gòu)建推斷矩陣。依照建立的層次梯階體系，將因素以合適的指標(biāo)進(jìn)行數(shù)字量化，構(gòu)建推斷矩陣。③模糊推斷矩陣的一致性判定。④層次單排序，利用歸一化求得排序權(quán)重向量，進(jìn)而求出指標(biāo)的權(quán)重。⑤層次總排序，求得每個子層因素對上一層目標(biāo)層，直到總目標(biāo)層的排序權(quán)重。⑥分析結(jié)果，做出決策。4.2.朱家莊項目的風(fēng)險評估4.