成都商業(yè)投資市場調(diào)查以及商業(yè)銷售模式研究12月提綱宏觀市場成都商業(yè)市場商業(yè)競爭案例總結(jié)分析宏觀市場背景—面臨國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)壓力，“?！苯?jīng)濟(jì)成為當(dāng)前重點07-08年上半年從緊的貨幣政策+信貸環(huán)境更趨緊迫房地產(chǎn)行業(yè)市場低迷，購房心態(tài)進(jìn)一步持續(xù)觀望，房價下跌，交易量持續(xù)走低08年下半年全球金融危機(jī)實體經(jīng)濟(jì)開始受影響，行業(yè)低迷行業(yè)影響經(jīng)濟(jì)背景2006年春季美國次貸危機(jī)開始逐步顯現(xiàn)。2007年8月，次貸危機(jī)席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場。2008年9月15日有著158年歷史的雷曼兄弟公司宣布申請破產(chǎn)保護(hù)；同一天，美國銀行以約440億美元的價格收購了華爾街投行美林公司；美國國際集團(tuán)(AIG)的信用評級下調(diào)。美聯(lián)儲前主席格林斯潘稱，美國遭遇了“百年一遇”的金融危機(jī)。中國不可避免的受到金融危機(jī)影響；同時中國經(jīng)濟(jì)正處在調(diào)整期，經(jīng)濟(jì)增速放緩。因此剛剛經(jīng)歷了一輪宏觀調(diào)控的房地產(chǎn)業(yè)由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和行業(yè)自身調(diào)整的原因，量價齊跌，萎靡不振。國家救市勢在必行歷史借鑒：1997年中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)通貨緊縮，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，中央提出要促進(jìn)消費、擴(kuò)大內(nèi)需、推動生產(chǎn)，考慮到房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，因此會議提出把居民住宅業(yè)列為國民經(jīng)濟(jì)新增長點。房地產(chǎn)業(yè)開始成為支柱產(chǎn)業(yè)。在全球金融危機(jī)、出口大幅減少的情況下，刺激內(nèi)需是拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要手段。產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高的房地產(chǎn)業(yè)將受到扶持。政府出臺系列政策——金融2008年10月8日，央行宣布從10月15日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點；從2008年10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個百分點。2008年10月22日，央行宣布從2008年10月27日起，商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%；個人住房公積金貸款利率下調(diào)0.27個百分點。2008年10月29日，央行宣布從10月30日起下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點。2008年11月26日，央行宣布從11月27日起下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率1.08個百分點。央行在一個月內(nèi)2次降息，并且在11月單次降息力度是以往的4倍，為歷史罕見。種種跡象表明，未來經(jīng)濟(jì)形勢并不樂觀。政府出臺系列政策——稅收2008年10月8日，財政部、國家稅務(wù)總局宣布自2008年10月9日起，對儲蓄存款利息所得暫免征收個人所得稅。2008年10月22日，財政部、國家稅務(wù)總局宣布從2008年11月1日開始，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。稅收政策針對性很強(qiáng)，直接鼓勵住房消費，刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展。政府出臺系列政策——住房保障2008年11月12日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今后三年內(nèi)要新增加200萬套廉租房、400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，并完成100多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程，總投資將達(dá)到9000億元，平均每年3000億元。其中，對廉租房投資2150億；棚戶區(qū)改造投資1015億元；經(jīng)濟(jì)適用房投資6000億元，綜合約9000億元。按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的測算，未來三年每年住房保障投資3000億元，可以帶動上下游投資3000億元。另外，還可以創(chuàng)造200萬-300萬個就業(yè)崗位。國家希望通過刺激房地產(chǎn)的發(fā)展來帶動消費，同時也要保障中低收入者的住房需求。因此將重心偏向廉租房等保障性住房的建設(shè)。這可能增強(qiáng)“未來房價將會下跌”的市場預(yù)期，短期內(nèi)對商品房市場有一定負(fù)面影響。政策簡析房地產(chǎn)市場的大起大落都會直接影響國家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。因此在各大城市房地產(chǎn)市場量價齊跌的情況下，上一輪抑制房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控基本結(jié)束。國家按照“有保有壓”的原則，出臺了一系列直接有利于房地產(chǎn)業(yè)的政策。在未來一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)面臨的政策環(huán)境將是相對寬松的。國家政策將偏向于“刺激住房消費”，而非“打壓房地產(chǎn)”。但國家采取加大廉租房等保障性住房建設(shè)的措施來刺激房地產(chǎn)業(yè)、帶動消費，短期內(nèi)對商品房市場不利。市場供銷比商業(yè)用房銷銷售情況1-10月成都商業(yè)業(yè)用房銷售售量較為穩(wěn)穩(wěn)定，僅在在“5.12””地震后，成成交量有了了下滑，但但6月成交量又又恢復(fù)到震震前水平，，甚至有所所超越。10月迎來了一一個銷售量量的小高峰峰，同時有有上升趨勢勢。價格上，走走勢趨于平平穩(wěn)，沒有有受到住宅宅市場低迷迷的影響。。住宅情況——交易量地震后成都都五城區(qū)每每周商品房房交易量均均在2000套以下，一一直未恢復(fù)復(fù)到震前水水平。9月以來政府府出臺了一一系列利好好政策。同同時部分樓樓盤降價力力度加大，，市場處于于調(diào)整階段段，起伏較較大。從總總體趨勢來來看，市場場交易量在在波動中緩緩慢上升。。住宅情況——供銷比9月供銷比達(dá)達(dá)到3.75，主要是由由于臨近房房交會新增增供應(yīng)量大大增。地震后成都都商品房市市場一直處處于“供大大于求”的的狀態(tài)，且且供銷比有有增大的趨趨勢。市場走勢地震對成都都房地產(chǎn)市市場的影響響是短期的的。自7月開始，成成都商品房房市場已逐逐漸走出地地震陰影，，交易量較較地震后一一個月有較較大回升。。國家出臺的的一系列有有利于商品品住房的政政策、樓盤盤降價等利利好因素與與宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)增速減緩緩、國家加加大保障性性住房投資資力度等負(fù)負(fù)面因素，，對商品房房市場產(chǎn)生生了雙向作作用。由于于宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)的恢復(fù)和和市場預(yù)期期的轉(zhuǎn)變都都需要一段段時間，因因此在短期期內(nèi)負(fù)面因因素仍占主主導(dǎo)作用。。預(yù)計2009年春節(jié)后，，在相對寬寬松的政策策環(huán)境下，，房地產(chǎn)市市場可能會會有一定好好轉(zhuǎn)。但仍仍處于調(diào)整整階段，房房價保持平平穩(wěn)或略有有下調(diào)，交交易量在波波動中上升升。近日，中國國銀行國際際金融研究究所發(fā)布研研究報告表表示，國內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)市市場將由當(dāng)當(dāng)前的“滯滯漲”轉(zhuǎn)入入周期性因因素主導(dǎo)的的下行階段段。預(yù)計到到2010年，房地產(chǎn)產(chǎn)周期將重重新進(jìn)入上上升周期。。提綱宏觀市場成都商業(yè)市市場商業(yè)競爭案案例總結(jié)分析常見投資物物業(yè)分類經(jīng)濟(jì)型酒店店總部基地專業(yè)市場酒店式公寓寓酒店物業(yè)寫字間物業(yè)商業(yè)物業(yè)住宅物業(yè)星級酒店SOHO獨立寫字樓樓臨街商業(yè)綜合樓裙樓商業(yè)特色商業(yè)成都商業(yè)物物業(yè)投資市市場產(chǎn)權(quán)式海發(fā)內(nèi)衣城城七里香酒店店熙城國際經(jīng)營權(quán)式主題式項目銷售模模式分類七彩空間智業(yè)世紀(jì)加加州海法內(nèi)衣城城—基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項目位置成都人民北路二段29號開發(fā)商四川龍海房地產(chǎn)投資有限公司項目規(guī)模2.7萬平方米物業(yè)類型內(nèi)衣專業(yè)市場項目樓層1樓商業(yè)、8-20層商業(yè)總戶數(shù)劃分為500余套戶型面積區(qū)間55-79平方米，主力戶型段60平米左右價格范圍1層7500-40000元/平米；均價24000元/平米，總價：8-380萬元8-20層：均價6500元/平米，總價36-51萬項目特色西南最大的內(nèi)衣專業(yè)批發(fā)市場營銷特點主要訴求點：成熟商業(yè)地段、穩(wěn)定經(jīng)營、安全高額的投資回報銷售模式稅前9%的年回報率率（樓上））10年租約產(chǎn)權(quán)式商鋪鋪的銷售模模式帶租約返還還回報客戶在租約約期內(nèi)沒有有經(jīng)營權(quán)以專業(yè)市場場作為承載載項目回報報的基礎(chǔ)成熟地段作作為項目市市場經(jīng)驗的的保障銷售情況客戶敏感點點總價、地段段、風(fēng)險客層來源渠渠道：短信60%路過15%朋友介紹、、媒體25%核心賣點：：荷花池批發(fā)發(fā)市場支撐撐成熟內(nèi)衣市市場，穩(wěn)定定經(jīng)營高額投資回回報銷售概況開盤時間2008年11月1日開盤重點產(chǎn)品關(guān)注1層商鋪、總價在20萬以內(nèi)銷售率開盤銷售6000萬，1層低總價商業(yè)受到關(guān)注七里香酒店店—基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項目位置成都站北東路1號開發(fā)商成都七里香大酒店有限公司項目規(guī)模萬平方米物業(yè)類型精裝商務(wù)酒店項目樓層1樓商業(yè)、8-20層商業(yè)總戶數(shù)140余套戶型面積區(qū)間24-47平方米，主力戶型段24平米左右價格范圍層：均價4200元/平米，總價：11-19萬元項目特色酒店經(jīng)營管理營銷特點主要訴求點：低總價、穩(wěn)定經(jīng)營、遞增投資回報銷售模式稅后8.6%的年回報率率15年的租約產(chǎn)權(quán)式酒店店的銷售模模式帶租約返還還回報、交交房后5個月免租期期以酒店作為為承載項目目回報的基基礎(chǔ)銷售情況客戶敏感點點總價、地段段、風(fēng)險客層來源渠渠道：短信廣播核心賣點：：低總價酒店管理經(jīng)經(jīng)營銷售概況開盤時間2008年11月30日開盤重點產(chǎn)品關(guān)注低總價產(chǎn)品段受到關(guān)注銷售率9月開始蓄客，現(xiàn)在銷售11月30日開盤即銷售32套，目前銷售50-60余套熙城國際—基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項目位置金牛區(qū)營門口路44-48號開發(fā)商成都成運置業(yè)、成都眾和祥置業(yè)項目規(guī)模6.4萬平方米物業(yè)類型精裝商務(wù)酒店、寫字間、住宅項目樓層25層其中：7-15層凱賓酒店，其他為寫字間總戶數(shù)酒店198套戶型面積區(qū)間30-63平方米，主力戶型段35-36平米左右價格范圍均價優(yōu)惠后6100元/平米，總價：18-22萬元項目特色酒店經(jīng)營管理營銷特點主要訴求點：品牌酒店、穩(wěn)定經(jīng)營、遞增投資回報銷售模式稅后7.3%-7.5%的年回報率率12年的租約產(chǎn)權(quán)式酒店店的銷售模模式帶租約返還還回報，（（交房后5個月免租期期作為裝修修費用）以酒店作為為承載項目目回報的基基礎(chǔ)銷售情況客戶敏感點點總價、回報報客層來源渠渠道：路過報廣核心賣點：：品牌凱賓酒酒店管理經(jīng)經(jīng)營地段—一環(huán)路物業(yè)業(yè)銷售概況開盤時間2007年8月一期開盤重點產(chǎn)品關(guān)注關(guān)注價格，地震前銷售情況較好，后因為總價過高而滯銷。銷售率目前余50余套七彩空間—基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項目位置蓮桂南路36號開發(fā)商成都正信置業(yè)有限責(zé)任公司項目規(guī)模萬平方米物業(yè)類型精裝經(jīng)濟(jì)型酒店項目樓層7層總戶數(shù)161余套戶型面積區(qū)間25-33平方米價格范圍均價5200元/平米，帶陽臺戶型6000元/平米，總價：19-23萬元項目特色酒店經(jīng)營管理營銷特點主要訴求點：穩(wěn)定經(jīng)營、低總價銷售模式菜單式裝修修3.8%（清水房））、7%（精裝房））的年回報報率12年的租約產(chǎn)權(quán)式酒店店的銷售模模式帶租約返還還回報，交交房后3個月免租期期以酒店作為為承載項目目回報的基基礎(chǔ)銷售情況客戶敏感點點地段客層來源渠渠道：短信派單核心賣點：：低總價地段—海椒市成熟熟居住片區(qū)區(qū)酒店經(jīng)營銷售概況開盤時間2008年7月開盤重點產(chǎn)品關(guān)注帶陽臺戶型受到關(guān)注、客戶偏重選擇投資帶裝修的酒店投資銷售率銷售率約87%，余20套智業(yè)世紀(jì)加加州—基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項目位置成都沙灣東二路開發(fā)商成都市智業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目規(guī)模5萬平方米物業(yè)類型精裝商務(wù)型酒店項目樓層29層總戶數(shù)總共720余套，酒店200余套戶型面積區(qū)間30-40平方米價格范圍均價6500元/平米，總價：23-26萬元項目特色凱文馬瑞卡商務(wù)酒店經(jīng)營管理營銷特點主要訴求點：知名酒店銷售模式稅后8%（精裝房））的年回報報率（15年遞增后平平均值）15年的租約產(chǎn)權(quán)式酒店店的銷售模模式帶租約返還還回報，（（2010年4月交房）以酒店作為為承載項目目回報的基基礎(chǔ)銷售情況客戶敏感點點總價客層來源渠道道：房交會核心賣點：全球知名品牌牌酒店—美國凱文馬瑞瑞卡酒店，經(jīng)經(jīng)營管理品牌開發(fā)商低總價沙灣片區(qū)，成成熟地段銷售概況開盤時間2008年5月開盤重點產(chǎn)品關(guān)注帶陽臺戶型受到關(guān)注、客戶偏重選擇投資帶裝修的酒店投資銷售率銷售率約70%，總計余60套，房交會成交30余套成都商業(yè)物業(yè)業(yè)投資市場產(chǎn)權(quán)式武侯國際鞋都都主題式經(jīng)營權(quán)式項目銷售模式式分類武侯國際鞋都都—基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項目位置成都金花鎮(zhèn)，川藏路成雙段鞋都南路139號開發(fā)商置信集團(tuán)、武侯區(qū)政府聯(lián)合開發(fā)項目規(guī)模總占地220余畝，26萬平方米物業(yè)類型專業(yè)市場、商務(wù)公寓、鞋王大樓寫字間項目樓層商務(wù)公寓29層總戶數(shù)商務(wù)公寓總共500余套戶型面積區(qū)間40-80平方米價格范圍均價4300元/平米，總價：16-32萬元戶款方式項目特色大型專業(yè)市場，鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈營銷特點主要訴求點：政府背景、品牌開發(fā)商支撐商務(wù)公寓商務(wù)公寓銷售模式出售經(jīng)營權(quán)，，即收租權(quán)。。3年回報期，3年過后可以按按120%的原價贖回。。年回報率8%和20%的溢價，綜合合收益14%。兩年內(nèi)可以選選擇是否購買買房屋產(chǎn)權(quán)，，增加了項目目的投資安全全性。置信集團(tuán)和武武侯區(qū)政府的的聯(lián)合運作，，也增加的這這種銷售模式式的說服力。。銷售情況客戶敏感點總價客戶來源渠道道：網(wǎng)站報廣項目核心賣點點：政府和品牌開開發(fā)商實力雄雄厚產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造造較為成熟投資時間短120%總價回購銷售概況開盤時間商務(wù)公寓08年9月開始銷售重點產(chǎn)品關(guān)注30萬以下產(chǎn)品銷售率已經(jīng)完成銷售80%，目前余100余套成都商業(yè)物業(yè)業(yè)投資市場產(chǎn)權(quán)式EGO潮流廣場主題式經(jīng)營權(quán)式項目銷售模式式分類染坊街三益公優(yōu)品道·滿街極地海洋公園園銷售模式—口岸型依托于成熟商商業(yè)口岸。主要訴求周邊邊高人流、高高租金?；貓蟀踩燥@顯而易見。項目位置成都春熙路東大街開發(fā)商漢高實業(yè)、上普實業(yè)項目規(guī)模5000平米左右樓層共五層和地下兩層物業(yè)類型商業(yè)總戶數(shù)戶戶型面積區(qū)間8-28平方米，主力面積段8-9平米價格范圍均價2.8-7.5萬元/平方米，總價約39.9-200萬項目特色青年時尚聚落，模仿日本“表參道”商業(yè)中設(shè)計，建筑設(shè)計獨到。營銷特點主要訴求點：地段、主題商業(yè)。EGO潮流廣場創(chuàng)意天梯銷售情況客戶敏感點總價客戶來源渠道道：網(wǎng)站報廣路過項目核心賣點點：成熟核心商業(yè)業(yè)地段模仿日本最具具創(chuàng)意“表參參道”商業(yè)設(shè)設(shè)計超現(xiàn)代，時尚尚建筑設(shè)計銷售概況開盤時間08年10月25日開始銷售重點產(chǎn)品關(guān)注一樓商業(yè)為項目熱點銷售率已經(jīng)完成銷售50%，項目位置成都梨花街開發(fā)商成都錦江區(qū)統(tǒng)一建設(shè)辦公室項目規(guī)模約7000平米樓層地上3層，地下1層（1樓不賣）物業(yè)類型商業(yè)總戶數(shù)580余戶戶型面積區(qū)間2.6-70平方米價格范圍負(fù)一樓均價為４.８萬/㎡；總價20-40萬二樓均價為３.８萬/㎡；總價20-40萬三樓均價為１.９萬/㎡；總價20萬以內(nèi)項目特色原有成熟市場改造營銷特點主要訴求點：地段、主題商業(yè)。染坊街小商品品市場銷售情況客戶敏感點總價客戶來源渠道道：路過網(wǎng)站報廣項目核心賣點點：成熟核心商業(yè)業(yè)地段原有成熟經(jīng)營營口岸小面積段商鋪鋪銷售概況開盤時間08年7月開盤、10月推出3樓重點產(chǎn)品關(guān)注一樓商業(yè)為項目熱點銷售率已經(jīng)完成銷售60%項目位置春熙路北口進(jìn)入120米右側(cè)開發(fā)商項目規(guī)模約2.4萬平米樓層地上22層，商業(yè)1-4F\寫字間7-13F\酒店14-21F物業(yè)類型商業(yè)、主題酒店、寫字間總戶數(shù)商業(yè)150余間、主題酒店160余戶、寫字間140余戶戶型面積區(qū)間2.6-70平方米價格范圍負(fù)一樓售價１.５—１.８萬/平方一樓售價８—１２萬/平方二樓售價３—５萬/平方三樓售價１.５