二○○五年六月昆山XX項(xiàng)目市場研究及項(xiàng)目定位報告致:昆山XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1目錄第一部分項(xiàng)目定位及發(fā)展建議第二部分宏觀市場研究第三部分區(qū)域市場研究第四部分上海、蘇州、昆山比較及互動研究第五部分住宅供應(yīng)及需求市場研究第六部分項(xiàng)目研究第一部分項(xiàng)目定位及發(fā)展建議長三角經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)項(xiàng)目總體定位距上海最近的升值潛力巨大的中高檔居住社區(qū)第一部分項(xiàng)目定位及發(fā)展建議市區(qū)、XX及周邊地區(qū)承付35萬元以上的客戶購房需求總體定位供應(yīng)需求項(xiàng)目研究定位思路物業(yè)形態(tài)建議戶型面積建議客戶定位建議景觀建議特別建議價格建議第一部分項(xiàng)目定位及發(fā)展建議可持續(xù)發(fā)展本行建議本項(xiàng)目采取差異化的競爭策略昆山住宅市場未來供應(yīng)量巨大，小高層樓盤眾多。XX地區(qū)的房地產(chǎn)處于起步階段，住宅檔次普遍較低。因此，本項(xiàng)目在當(dāng)?shù)匦枰兴黄?，與目前市場在產(chǎn)品檔次上形成差異化競爭。與昆山市區(qū)住宅相比，本項(xiàng)目需要在產(chǎn)品設(shè)計上有所突破，填補(bǔ)市區(qū)市場的空白點(diǎn)。項(xiàng)目定位及發(fā)展建議第一部分項(xiàng)目定位及發(fā)展建議定位方案有利因素不利因素綜合評價方案一高檔定位易于在短時間內(nèi)塑立發(fā)展商形象。隨著沿滬產(chǎn)業(yè)帶啟動區(qū)的發(fā)展，外資企業(yè)的不斷進(jìn)入，高端消費(fèi)群體數(shù)量將有所增加。與目前樓盤差距過大，市場需要較長的培育過程。與昆山市區(qū)高檔樓盤形成較大競爭區(qū)域處于啟動階段，高端客戶數(shù)量有限，局限性較大。根據(jù)本項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀、當(dāng)?shù)刈≌袌鰻顩r。本項(xiàng)目很難形成高檔住宅概念，整體風(fēng)險較大，可行性較弱。方案二中高檔定位本項(xiàng)目處于啟動區(qū)，地理優(yōu)勢較為優(yōu)越。本定位所直接面對的客戶將是企業(yè)中層人員，從競爭性樓盤的目標(biāo)客戶群來看，客源數(shù)量較多且發(fā)展?jié)摿^大較周遍樓盤品質(zhì)有所提升，且成本不會大幅增加?？蛻魧哟屋^為單一。隨著市場的變化及沿滬產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃的不斷完善，市場的不確定因素較大，將對本項(xiàng)目后期銷售產(chǎn)生一定影響。周邊可能有類似樓盤同期上市，可能會有市場分流。該定位的可操作性較強(qiáng)，但本定位未考慮到未來市場對于本項(xiàng)目的影響，所以依然存在一定的弊端。我行建議本項(xiàng)目采用方案二，即采用中高檔住宅的產(chǎn)品定位，既降低了項(xiàng)目操作的市場風(fēng)險，又考慮到了整個市場發(fā)展對項(xiàng)目的影響。定位方案選擇第一部分項(xiàng)目定位及發(fā)展建議眾多購房者不考慮來XX購房的主要原因是交通不便利，所以必須讓潛在購房者了解本項(xiàng)目的可達(dá)性好，另外需要強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目來往上海非常方便。定位詮釋第一部分項(xiàng)目定位及發(fā)展建議目前XX地區(qū)樓盤品質(zhì)較差，缺乏高品質(zhì)物業(yè)，住宅市場處于起步階段，需要有所突破。項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)無商業(yè)配套設(shè)施，與現(xiàn)代人的生活需要無法匹配，需自身建設(shè)商業(yè)配套設(shè)施。在住宅市場起步階段，做低檔物業(yè)競爭激烈，沒有必要；做高檔市場風(fēng)險巨大，市場培育成本很高，可行度較低；而中高檔物業(yè)是較好的突破口，在成本方面也不會有很大增加。項(xiàng)目首期目標(biāo)客戶群定位第一部分項(xiàng)目定位及發(fā)展建議目標(biāo)客戶群新昆山人為主在昆山有穩(wěn)定工作超過2年的常住人口。昆山外來人口眾多占到總?cè)丝诘慕?0%。這部分人群對自住型的住宅需求量巨大，且承付能力較高。以外企、私企中層人員為主。在昆山眾多，2003年外企工業(yè)總產(chǎn)值占81%；私企工業(yè)總產(chǎn)值占14%。這些企業(yè)的中層管理群購房消費(fèi)能力強(qiáng)大。以中青年為主，新昆山人具有年輕化特征，喜歡賦有現(xiàn)代感，并能提供優(yōu)良生活品質(zhì)的住宅居住。本項(xiàng)目可以為他們提供這一生活空間。上海人為輔目前上海住宅價格甚高，交易成本不斷增加。部分客戶已經(jīng)來昆山購房，主要為投資客。本項(xiàng)目可以配合沿滬產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展作適當(dāng)?shù)男麄鳎磥硗顿Y潛力巨大，對上海投資者有很大吸引力。項(xiàng)目首期價格定位市區(qū)價格集中段張浦價格集中段XX價格集中段本項(xiàng)目建議價格市場供應(yīng)少200025003000350040004500元/平方米市場阻力拉開差距2000-25002500-28004000-4500本行建議首期均價為3500元/平方米第一部分項(xiàng)目定位及發(fā)展建議均為需求市場可承受范圍建議本項(xiàng)目首期采取中價入市策略，既要和目前周邊在售物業(yè)拉開差距，又必須考慮到區(qū)域市場尚未成熟的實(shí)際情況。建筑類型及風(fēng)風(fēng)格建議建筑類型建議本項(xiàng)目因容積率及建筑限高的限制只能建造純小高層物業(yè)。從目前需求市場來看，小高層的需求量最大，對本項(xiàng)目有利。建筑風(fēng)格建議本區(qū)域周邊未來市場競爭激烈，產(chǎn)品趨于同質(zhì)化。本項(xiàng)目在建筑風(fēng)格上需要有別于其他項(xiàng)目，吸引購房者注意，形成差異化競爭。第一部分項(xiàng)項(xiàng)目定位及及發(fā)展建議房型面積（平方米）配比（%）總價范圍（萬元）一房50117.5二房90－1002531.5-35三房115－1306740.25-45.5四房150－180752.5-63房型設(shè)計原則則：南北通透透、全明設(shè)計計、需設(shè)置儲儲藏室、強(qiáng)調(diào)調(diào)功能性。項(xiàng)目首期房型型面積及配比比建議第六部分項(xiàng)項(xiàng)目定位及及發(fā)展建議一房供大于求二房供略大于求三房供小于求四房供大于求二房面積供需平衡三房供應(yīng)面積過大四房面積供需平衡市場現(xiàn)狀本行建議本項(xiàng)目設(shè)立會所及生活商業(yè)配套項(xiàng)目所在區(qū)域域無配套設(shè)施施日常生活很難難保證項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域無商業(yè)業(yè)設(shè)施無法提供中中高段客戶戶的消費(fèi)要要求24小時便利店店銀行快餐店健身房小型圖書館館（利用網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)）咖啡吧或酒酒吧社區(qū)商業(yè)配配套建議第一部分項(xiàng)項(xiàng)目定定位及發(fā)展展建議根據(jù)昆山購購房群體需需求分析，，目前他們們只需要最最基本的智智能化設(shè)施施以保證居居住安全。。對于能夠夠提高生活活舒適度的的配備，如如：中央空空調(diào)、地?zé)釤嵯到y(tǒng)、家家電遠(yuǎn)程控控制等需求求率非常低低。主要原原因是考慮慮到使用成成本的問題題。本行建議本本項(xiàng)目智能能化設(shè)施在在以滿足客客戶基本需需求為主的的前提下，，適當(dāng)增設(shè)設(shè)不增加住住戶使用成成本的其他他設(shè)備，如如：中水系系統(tǒng)等，提提高樓盤的的附加值。。智能化設(shè)施施建議第一部分項(xiàng)項(xiàng)目定定位及發(fā)展展建議從供應(yīng)市場場來看，昆昆山大多樓樓盤聘用了了國內(nèi)的物物業(yè)管理公公司，已經(jīng)經(jīng)形成較為為規(guī)范的物物業(yè)服務(wù)。。但經(jīng)過調(diào)調(diào)查發(fā)現(xiàn)大大多樓盤的的物業(yè)管理理僅停留在在安保、清清潔等基礎(chǔ)礎(chǔ)服務(wù)，缺缺乏人性化化管理。本行建議引引進(jìn)國際化化的物業(yè)管管理公司作作為顧問公公司，這樣樣可以提高高整個樓盤盤的檔次，，又可節(jié)約約成本，成成為一大賣賣點(diǎn)。物業(yè)管理公公司建議第一部分項(xiàng)項(xiàng)目定定位及發(fā)展展建議在公共交通通完善前，，提供小區(qū)區(qū)巴士來往往與昆山市市區(qū)、昆山山經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)與本項(xiàng)項(xiàng)目之間。。聯(lián)合啟動區(qū)區(qū)的其他房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商共同打打造區(qū)域市市場，吸引引市場的眼眼球。交付毛坯房房，提供菜菜單裝修服服務(wù)。聘用經(jīng)驗(yàn)豐豐富的品牌牌專業(yè)營銷銷企劃及代代理公司，，可利用其其資源，為為本項(xiàng)目作作長三角及及全國推廣廣。樓盤特別建建議第一部分項(xiàng)項(xiàng)目定定位及發(fā)展展建議第二部分宏宏觀市市場研究一、長三角角宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析二、長三角角房地產(chǎn)市市場發(fā)展分分析第二部分宏宏觀市市場研究一、長三角角宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析二、長三角角房地產(chǎn)市市場發(fā)展分分析長三角行政區(qū)域圖長三角概況況長三角位于于大陸海岸岸線中部、、長江入海?？冢恋氐孛娣e10萬平方公里里，占全國國的1%。人口近8000萬人，占全全國的6%。目前區(qū)域內(nèi)內(nèi)共有16個城市，包包括1個直轄市——上海，以及及江蘇省中中南部沿江江8市、浙江北北部環(huán)杭州州灣6市以及浙江江省臺州市市。第二部分宏宏觀市市場研究單位：億元元長三角歷年年GDP發(fā)展?fàn)顩r數(shù)據(jù)來源：：《2002－2003中國房地產(chǎn)產(chǎn)統(tǒng)計年鑒鑒》，《中國統(tǒng)計年年鑒》，《各省市統(tǒng)計計年鑒》長三角經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展情況況長江三角洲洲地區(qū)是中中國經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展速度最最快、經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量規(guī)模模最大的區(qū)區(qū)域之一。。第二部分宏宏觀市市場研究近5年來，長三三角GDP占全國比重重不斷上升升，至2004年已超過2.87萬億元，約約占全國GDP的21.1%。長三角城市市居民人均均可支配收收入長三角16個城市的居居民人均可可支配收入入均值13480元，是全國國平均指標(biāo)標(biāo)的1.43倍，其中蘇蘇州為12362元，居長三三角16個城市中的的第6位，超過無無錫和南京京。第二部分宏宏觀市市場研究2004年長三角各城市居民人均可支配收入單位：元數(shù)據(jù)來源：《長三角報告（2004）》，《中華人民共和國2004年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》第二部分宏宏觀市市場研究一、長三角角宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析二、長三角角房地產(chǎn)市市場發(fā)展分分析第二部分宏宏觀市市場研究長三角歷年年房地產(chǎn)投投資規(guī)模單位：億元長三角房地產(chǎn)歷年投資額數(shù)據(jù)來源：《2002－2003中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》，《中國統(tǒng)計年鑒》，《各省市統(tǒng)計年鑒》近年來，長長三角房地地產(chǎn)投資額額保持著持持續(xù)的上漲漲，2003年再創(chuàng)新高高，同比增增長34.84%，達(dá)到2116.4億元，占到到同期全國國房地產(chǎn)投投資額的20.9%。第二部分宏宏觀市市場研究長三角主要要城市房地地產(chǎn)價格2004年蘇州商品品住宅均價價3948元/平方米，在在長三角主主要城市中中處于中下下游水平。。2004年長三角主主要城市商商品住宅均均價數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計局、江蘇省統(tǒng)計局、浙江省統(tǒng)計局資料單位：元/平方米第二部分宏宏觀市市場研究宏觀市場研研究小結(jié)長三角經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r況良好，為為房地產(chǎn)市市場發(fā)展提提供了堅實(shí)實(shí)的基礎(chǔ)；；長三角地區(qū)區(qū)居民可支支配收入較較高，為住住宅消費(fèi)提提供了較強(qiáng)強(qiáng)的購買力力。第三部分區(qū)區(qū)域市市場研究一、蘇州市市宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)研究二、昆山市市房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展宏觀環(huán)環(huán)境分析三、昆山市市房地產(chǎn)市市場研究第三部分區(qū)區(qū)域市市場研究一、蘇州市市宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)研究二、昆山市市房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展宏觀環(huán)環(huán)境分析三、昆山市市房地產(chǎn)市市場研究揚(yáng)州南通湖州舟山南京嘉興紹興常州鎮(zhèn)江蘇州無錫寧波杭州上海臺州泰州蘇州在長三三角區(qū)域中中的戰(zhàn)略地地位上海是長三三角經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力最強(qiáng)的的龍頭城市市，也是經(jīng)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)散的的中心。蘇州在空間間結(jié)構(gòu)分布布上處于第第一擴(kuò)散圈圈層，與上上海這個增增長極聯(lián)系系最為緊密密，戰(zhàn)略地地位優(yōu)勢明明顯。第三擴(kuò)散圈圈層第一擴(kuò)散圈圈層第二擴(kuò)散圈圈層第三部分區(qū)區(qū)域市市場研究蘇州宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析蘇州、上海人均GDP橫向比較單位：元數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒、上海市統(tǒng)計年鑒蘇州市人均GDP連續(xù)兩年超超過上海，2004年達(dá)到57992元。外向型經(jīng)濟(jì)濟(jì)蓬勃發(fā)展展，2004年進(jìn)出口額額達(dá)到1032.01億美元，比比上年增長長57.2%。截至2004年年底，世世界五百強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)已有有94家落戶蘇州州。蘇州市歷年進(jìn)出口總額數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒單位：億美元第三部分區(qū)區(qū)域市市場研究第三部分區(qū)區(qū)域市市場研究一、蘇州市市宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)研究二、昆山市市房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展宏觀環(huán)環(huán)境分析三、昆山市市房地產(chǎn)市市場研究昆山市宏觀觀經(jīng)濟(jì)狀況況第三部分區(qū)區(qū)域市市場研究昆山市歷年GDP數(shù)據(jù)來源：昆山市統(tǒng)計年鑒2004年，昆山實(shí)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生生產(chǎn)總值570億元，比上上年增長24.5%。在2004年全國百強(qiáng)強(qiáng)縣（市））評比中，，昆山首次次超過南海海，居順德德之后，升升至第二位位。昆山各類工工業(yè)企業(yè)狀狀況第三部分區(qū)區(qū)域市市場研究昆山市工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值（按企業(yè)注注冊類型分分）數(shù)據(jù)來源：：昆山市統(tǒng)統(tǒng)計年鑒外商及港澳澳臺經(jīng)濟(jì)在在昆山市工工業(yè)經(jīng)濟(jì)總總量中所占占比重最大大，其次為為私營企業(yè)業(yè)。昆山市外商商及港澳臺臺企業(yè)工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值占占全市工業(yè)業(yè)產(chǎn)值的比比重達(dá)到81%。昆山市私營營企業(yè)工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值占占全市工業(yè)業(yè)產(chǎn)值的比比重達(dá)到14%。昆山市人口口與人均收收入第三部分區(qū)區(qū)域市市場研究近年來，昆昆山市戶籍籍人口平穩(wěn)穩(wěn)增長，暫暫住人口快快速增長，，平均增長長率達(dá)到32.9%。2004年末，昆山山暫住人口口達(dá)到62.53萬人，占常常住人口（（戶籍人口口+暫住人口））的近一半半。2004年，昆山城城鎮(zhèn)居民人人均可支配配收入15011元，比上年年增長15.2%,農(nóng)村居民人人均純收入入7930元，增幅超超過10%。數(shù)據(jù)來源：昆山市統(tǒng)計年鑒昆山市歷年人均收入狀況單位：元昆山市歷年人口狀況單位：萬人數(shù)據(jù)來源：昆山市統(tǒng)計年鑒昆山市發(fā)展展規(guī)劃戰(zhàn)略略北部功能區(qū)區(qū)陽澄湖休閑閑旅游功能區(qū)中心城綜合合功能區(qū)東部功能區(qū)區(qū)吳淞江工業(yè)業(yè)園功能區(qū)中部生態(tài)農(nóng)業(yè)功能區(qū)區(qū)南部水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)功能區(qū)區(qū)沿滬產(chǎn)業(yè)帶帶第三部分區(qū)區(qū)域市市場研究昆山市發(fā)展規(guī)劃圖▲第三部分區(qū)區(qū)域市市場研究昆山沿滬產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃劃昆山市沿滬滬產(chǎn)業(yè)帶基基本空間形形態(tài)概括為為“兩軸四四片”。啟動區(qū)中心心區(qū)2004年開始進(jìn)行行基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)，預(yù)預(yù)計2005年底完成道道路（包括括道路兩側(cè)側(cè)綠化）和和七通一平平。中心區(qū)內(nèi)中中央花園預(yù)預(yù)計2005年9月開始建設(shè)設(shè)，年底完完工。沿滬產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃圖北部商務(wù)、產(chǎn)業(yè)、居住區(qū)中部生態(tài)產(chǎn)業(yè)啟動區(qū)南部淀山湖生態(tài)旅游休閑區(qū)昆山沿滬產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶啟動動區(qū)招商現(xiàn)現(xiàn)狀由于沿滬產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶招商商規(guī)定投資資額在5000萬美元以上上的企業(yè)可可以建設(shè)配配套的員工工宿舍，日日月光半導(dǎo)導(dǎo)體有限公公司在一期期工廠建設(shè)設(shè)的同時，，還建設(shè)了了7萬平方米的的員工宿舍舍，職工宿宿舍設(shè)有多多種房型滿滿足不同層層次的職工工需求。目前，啟動動區(qū)入駐的的大型企業(yè)業(yè)僅有日月月光半導(dǎo)體體有限公司司。新華集團(tuán)華華生控股已已經(jīng)取消入入駐。▲日月光建設(shè)工地現(xiàn)場▲日月光建設(shè)工地現(xiàn)場第三部分區(qū)區(qū)域市市場研究第三部分區(qū)區(qū)域市市場研究一、蘇州市市宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)研究二、昆山市市房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展宏觀環(huán)環(huán)境分析三、昆山市市房地產(chǎn)市市場研究房地產(chǎn)投資資出現(xiàn)逐年年回落趨勢勢，房地產(chǎn)產(chǎn)由供不應(yīng)應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)闉楣┻^于求求，商品房房銷售逐年年萎縮。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資履創(chuàng)創(chuàng)新高，房房價不斷攀攀升，二級級市場交易易活躍，昆昆山房地產(chǎn)產(chǎn)逐步走向向成熟，市市場趨于繁繁榮。1998年后，中國國成功地實(shí)實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)軟著陸陸，國家出出臺一系列列促進(jìn)房地地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展的相關(guān)關(guān)政策，房房地產(chǎn)投資資開始穩(wěn)步步上升。截止止1992年底底，，昆昆山山共共有有房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司9家。。這這一一時時期期雖雖然然發(fā)發(fā)展展比比較較緩緩慢慢，，但但形形成成了了昆昆山山房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的雛雛形形。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)猛猛增增至至46家；；1993年完完成成投投資資6.83億元元，，比比1992年增增長長6.58倍。。第三三部部分分區(qū)區(qū)域域市市場場研研究究昆山山房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場發(fā)發(fā)展展歷歷程程1988—1992年1993年1994—1997年1998—2001年2002年至今緩慢起步階段快速增長階段調(diào)整回落階段高速發(fā)展階段穩(wěn)步發(fā)展階段第三三部部分分區(qū)區(qū)域域市市場場研研究究昆山山房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場現(xiàn)現(xiàn)狀狀昆山山市市歷歷年年房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資額額昆山山市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)空空置置面面積積昆山山市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)供供需需狀狀況況昆山山市市歷歷年年房房價價增增長長率率此頁頁數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：昆山山市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易中中心心預(yù)計昆山市房地產(chǎn)市場供大于求的局勢將持續(xù)，房地產(chǎn)價格漲幅亦將逐漸趨緩宏觀經(jīng)濟(jì)：昆山經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，人均可支配收入逐年穩(wěn)步增加；隨著大量三資企業(yè)的入駐，昆山暫住人口逐年快速增加。政策背景：國家加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀：2004年昆山房地產(chǎn)投資額大幅增加，是2003年的2.9倍；2002年以來昆山房地產(chǎn)市場供大于求，2004年供需缺口達(dá)到92.1萬平方米；2004年昆山空置面積較2003年有所上升；近年來昆山房價歷年漲幅在20%左右。昆山山房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場趨趨勢勢預(yù)預(yù)測測第三三部部分分區(qū)區(qū)域域市市場場研研究究區(qū)域域市市場場研研究究小小結(jié)結(jié)第三三部部分分區(qū)區(qū)域域市市場場研研究究蘇州州是是長長三三角角與與上上海海聯(lián)聯(lián)系系最最為為緊緊密密的的城城市市，，戰(zhàn)戰(zhàn)略略地地位位優(yōu)優(yōu)勢勢明明顯顯，，近近幾幾年年經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)高高速速發(fā)發(fā)展展。。昆山山經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)穩(wěn)穩(wěn)步步增增長長，，人人均均可可支支配配收收入入逐逐年年穩(wěn)穩(wěn)步步增增加加，，外外向向型型經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)穩(wěn)穩(wěn)步步發(fā)發(fā)展展，，使使得得昆昆山山暫暫住住人人口口逐逐年年快快速速增增加加，，為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場發(fā)發(fā)展展提提供供了了穩(wěn)穩(wěn)定定的的需需求求基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。第四部分分上上海、蘇蘇州、昆昆山比較較及互動研究究一、宏觀觀經(jīng)濟(jì)比比較及互互動二、蘇州州工業(yè)園園區(qū)房地地產(chǎn)市場場發(fā)展對對沿滬產(chǎn)業(yè)業(yè)帶的借借鑒意義義第四部分分上上海、蘇蘇州、昆昆山比較較及互動研究究一、宏觀觀經(jīng)濟(jì)比比較及互互動二、蘇州州工業(yè)園園區(qū)房地地產(chǎn)市場場發(fā)展對對沿滬產(chǎn)業(yè)業(yè)帶的借借鑒意義義第四部分分上上海、蘇蘇州、昆昆山比較較及互動動研究上海、蘇蘇州、昆昆山人均均GDP比較從2001年開始，，昆山人人均GDP連續(xù)三年年均高于于上海和和蘇州，，其增長長速度也也高于上上海和蘇蘇州。上海、蘇蘇州、昆昆山歷年年人均GDP數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計年鑒、蘇州市統(tǒng)計年鑒、昆山市統(tǒng)計年鑒單位:元第四部分分上上海、蘇蘇州、昆昆山比較較及互動動研究上海、蘇蘇州、昆昆山人均均實(shí)際利利用外資資上海、蘇蘇州、昆昆山歷年年人均實(shí)實(shí)際利用用外資近年來，，由于上上海地價價、交通通等商務(wù)務(wù)成本不不斷提高高，許多多跨國企企業(yè)將其其生產(chǎn)、、倉儲、、物流等等占地較較大的項(xiàng)項(xiàng)目基地地從上海海搬遷至至長三角角內(nèi)地，，其中蘇蘇州、昆昆山就成成為很多多此類跨跨國企業(yè)業(yè)的遷入入目的地地，這將將在很大大程度上上帶動蘇蘇州和昆昆山的外外向經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展，，對住宅宅需求量量增加，，對住宅宅品質(zhì)要要求更高高。數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計年鑒、蘇州市統(tǒng)計年鑒、昆山市統(tǒng)計年鑒單位:美元從上世紀(jì)紀(jì)末開始始，蘇州州吸引了了大量外外資前來來投資設(shè)設(shè)廠，近近年來，，蘇州更更是全面面加強(qiáng)招招商引資資力度，，一定程程度上構(gòu)構(gòu)成了對對上海的的競爭。。昆山是蘇蘇州距離離上海最最近的一一個縣級級市。近近年來，，昆山利利用獨(dú)特特的區(qū)域域地理優(yōu)優(yōu)勢，吸吸引了眾眾多跨國國公司入入駐，使使昆山成成為外商商投資最最為密集集的地區(qū)區(qū)之一。。隨著上海海商務(wù)成成本的不不斷高攀攀，昆山山主動承承接和吸吸引上海海外資，，從最初初的輕工工產(chǎn)品等等勞動力力密集型型產(chǎn)業(yè)到到目前電電子通訊訊、精密密機(jī)械等等資本、、技術(shù)密密集型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，快快速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)業(yè)升級。。上海、蘇蘇州、昆昆山互動動研究第四部分分上上海、蘇蘇州、昆昆山比較較及互動動研究第四部分分上上海、蘇蘇州、昆昆山比較較及互動研究究一、宏觀觀經(jīng)濟(jì)比比較及互互動二、蘇州州工業(yè)園園區(qū)房地地產(chǎn)市場場發(fā)展歷歷程蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)房房地產(chǎn)依依托園區(qū)區(qū)工業(yè)發(fā)發(fā)展積累累起一定定數(shù)量的的客源后后，自1997年開始起起步，滯滯后工業(yè)業(yè)園區(qū)開開發(fā)3年時間，，而其價價格快速速上漲則則開始于于2年之后的的1999年。2004年1～7月，從區(qū)區(qū)域預(yù)售售均價上上看，工工業(yè)園區(qū)區(qū)以5314元/平方米位位居蘇州州各區(qū)之之首。第四部分分上上海、蘇蘇州、昆昆山比較較及互動動研究蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)企企業(yè)及房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)房房地產(chǎn)開開發(fā)周期期第四部分分上上海、蘇蘇州、昆昆山比較較及互動動研究時間工業(yè)園區(qū)開發(fā)周期房地產(chǎn)開發(fā)周期房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)1994～1997年起步開發(fā)階段，外資企業(yè)投產(chǎn)37個，開工69個起步階段，累計投資額12.25億元供應(yīng)量和價格緩慢增長1998～2000年緩慢發(fā)展階段，外資企業(yè)投產(chǎn)68個，開工58個緩慢發(fā)展階段，累計投資額15.51億元供應(yīng)量緩慢增長，1997年起價格增速居蘇州各區(qū)之首2001～2004年快速發(fā)展階段，外資企業(yè)投產(chǎn)207個，開工259個，2001年起投產(chǎn)、開工企業(yè)數(shù)以及人口快速增長快速發(fā)展階段，累計投資額121.6億元，平均年增長率超過100％供應(yīng)量和價格快速增長。2002年起，房地產(chǎn)投資大幅增加房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展滯后后工業(yè)園園區(qū)整體體發(fā)展1-2年，工業(yè)業(yè)園區(qū)起起步3年后房價價增速加加快。目前工業(yè)業(yè)園區(qū)房房地產(chǎn)市市場已形形成規(guī)模模，物業(yè)業(yè)類型多多以高層層為主，，也有少少量多層層供應(yīng)。。園區(qū)特殊殊的公積積金政策策使得其其其客戶戶以園區(qū)區(qū)工作人人口為主主，也有有部分上上海投資資客。蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)房房地產(chǎn)開開發(fā)的成成功之處處發(fā)展住宅宅，配套套先行。。工業(yè)園區(qū)區(qū)發(fā)展住住宅之初初，道路路及其綠綠化，每每個地塊塊周邊的的鄰里中中心都由由政府負(fù)負(fù)責(zé)規(guī)劃劃建設(shè)，，為住宅宅項(xiàng)目的的引入提提供了較較好的配配套環(huán)境境。政策支持持，吸引引周邊客客源。政府針對對工業(yè)園園區(qū)住宅宅，出臺臺相關(guān)優(yōu)優(yōu)惠政策策鼓勵園園區(qū)內(nèi)外外客源購購房。項(xiàng)目聯(lián)聯(lián)合，，提升升大盤盤優(yōu)勢勢。工業(yè)園園區(qū)的的住宅宅項(xiàng)目目往往往體量量較大大，如如金雞雞湖周周邊目目前在在售樓樓盤多多數(shù)建建面在在30萬平方方米以以上。。此外外，在在進(jìn)行行二區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)時政政府在在金雞雞湖東東規(guī)劃劃一個個2萬人組組團(tuán)，，由四四個相相對規(guī)規(guī)模較較小的的住宅宅項(xiàng)目目組成成。工工業(yè)園園區(qū)這這種房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)模式式可以以達(dá)到到在原原來零零基礎(chǔ)礎(chǔ)上迅迅速提提升住住宅氛氛圍，，吸引引客戶戶的目目的。。這一一點(diǎn)非非常值值得沿沿滬產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶帶啟動動區(qū)的的住宅宅項(xiàng)目目借鑒鑒。第四部部分上上海、、蘇州州、昆昆山比比較及及互動動研究究第四部部分上上海、、蘇州州、昆昆山比比較及及互動動研究究三地市市場比比較及及互動動研究究小結(jié)結(jié)近年來來，蘇蘇州、、特別別是昆昆山利利用與與上海海毗鄰鄰的地地理優(yōu)優(yōu)勢，，吸引引了大大量外外商，，包括括港澳澳臺資資本前前來投投資設(shè)設(shè)廠，，外向向型經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展迅迅速。。隨著上上海商商務(wù)成成本的的不斷斷升高高，蘇蘇州和和昆山山對外外資的的吸引引力不不斷加加強(qiáng)。。蘇州工工業(yè)園園區(qū)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的發(fā)發(fā)展與與園區(qū)區(qū)招商商情況況具有有一定定關(guān)聯(lián)聯(lián)性。。蘇州工工業(yè)園園區(qū)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的發(fā)發(fā)展得得益于于其良良好的的前期期配套套、政政策優(yōu)優(yōu)惠以以及項(xiàng)項(xiàng)目聯(lián)聯(lián)合、、較大大規(guī)模模的開開發(fā)模模式，，對于于沿滬滬產(chǎn)業(yè)業(yè)帶啟啟動區(qū)區(qū)的房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)具有有較強(qiáng)強(qiáng)的借借鑒意意義一、現(xiàn)現(xiàn)有可可比競競爭性性住宅宅項(xiàng)目目分析析二、潛潛在可可比競競爭性性住宅宅項(xiàng)目目分析析三、項(xiàng)項(xiàng)目潛潛在客客戶分分析及及預(yù)測測第五部部分住住宅供供應(yīng)及及需求求市場場研究究一、現(xiàn)現(xiàn)有可可比競競爭性性住宅宅項(xiàng)目目分析析二、潛潛在可可比競競爭性性住宅宅項(xiàng)目目分析析三、項(xiàng)項(xiàng)目潛潛在客客戶分分析及及預(yù)測測第五部部分住住宅供供應(yīng)及及需求求市場場研究究現(xiàn)有可可比競競爭項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)區(qū)域昆山市市區(qū)張浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)XX鎮(zhèn)上海嘉嘉定及及青浦浦地區(qū)區(qū)第五部部分住住宅供供應(yīng)及及需求求市場場研究究昆山市市區(qū)在售公公寓住住宅樓樓盤均價每每平方方米3200元以上上有效樣樣本數(shù)數(shù)為18個樣本樓樓盤描描述：：第五部部分住住宅供供應(yīng)及及需求求市場場研究究昆山市市區(qū)住住宅市市場現(xiàn)現(xiàn)狀分分析樣本樓樓盤分分布區(qū)區(qū)域城北生生態(tài)居居住區(qū)區(qū)均價3900-4000元/平方米米長江北北路沿沿線居居住區(qū)區(qū)均價4000-4500元/平方米米南部住住宅區(qū)區(qū)均價3800-5000元/平方米米總建建筑筑面面積積樓盤的的建筑筑規(guī)模模較大大，建建筑規(guī)規(guī)模在在20萬平米米以下下的樓樓盤比比重不不超過過四分分之一一。建筑規(guī)規(guī)模相相對集集中在在20-30萬平米米，比比重為為34.88%。數(shù)據(jù)來來源：：泛城城研究究及開開發(fā)顧顧問單位:萬平方米樣本樓樓盤總總建筑筑面積積分布布情況況第五部部分住住宅供供應(yīng)及及需求求市場場研究究容積積率率容積率率總體體比較較分散散。樓盤形形態(tài)大大多以以多層層、小小高層層為主主，高高層物物業(yè)甚甚少。。樣本樓樓盤容容積率率分布布情況況數(shù)據(jù)來來源：：泛城城研究究及開開發(fā)顧顧問第五部部分住住宅供供應(yīng)及及需求求市場場研究究價格格范范圍圍價格總總體分分布均均勻，，價位位較高高的樓樓盤比比例較較大，，大約約四分分之一一的樓樓盤均均價在在4500以上。。樣本樓樓盤價價格分分布情情況數(shù)據(jù)來源：泛城研究及開發(fā)顧問單位:元/m2第五部部分住住宅供供應(yīng)及及需求求市場場研究究銷售售速速度度銷售速度良良好，大部部分樓盤的的銷售速度度在每月20套以上，銷銷售速度每每月在20套以下的樓樓盤僅占27.78%。樣本樓盤銷銷售狀況數(shù)據(jù)來源：泛城研究及開發(fā)顧問單位:套/月第五部分住住宅供供應(yīng)及需求求市場研究究房型比比例三房是市場場的主流房房型，所占占比例達(dá)到到52.11%。樣本樓盤房房型比例（（按總建筑筑面積統(tǒng)計計）數(shù)據(jù)來源：泛城研究及開發(fā)顧問第五部分住住宅供供應(yīng)及需求求市場研究究單套面積（（二房）二房的面積積范圍主要要集中在90-100平方米。單位:平方米第五部分住住宅供供應(yīng)及需求求市場研究究單套面積（（三房）三房的面積積范圍主要要集中在140-150平方米。單位:平方米第五部分住住宅供供應(yīng)及需求求市場研究究物業(yè)管管理類類型66.67%的樓盤選擇擇國內(nèi)的物物業(yè)管理公公司，只有有11.11%的樓盤選擇擇國際專業(yè)業(yè)的物業(yè)管管理公司管管理。樣本樓盤物業(yè)管理公司類型數(shù)據(jù)來源：泛城研究及開發(fā)顧問第五部分住住宅供供應(yīng)及需求求市場研究究小區(qū)綠化及及景觀綠化程度相相對集中，，56.4%的樓盤綠化化率集中在在40%-45%之間。樣本樓盤中中有66.67%的樓盤帶有有水景。樣本樓盤綠化率分布情況數(shù)據(jù)來源：泛城研究及開發(fā)顧問第五部分住住宅供供應(yīng)及需求求市場研究究總建筑面積6-23萬平米均價范圍2500-2800元/平方米面積范圍二房面積在80-120平米之間、三房面積在100-127平米之間房型配比二房比例在30%-40%之間、三房比例在50%-60%之間容積率1.2-1.45綠化率40%-42%建筑類型多層建筑為主物管類型國內(nèi)內(nèi)專業(yè)物管公司占75%，其他以自管形式管理物業(yè)管理費(fèi)0.5-0.8元/平方米/月開發(fā)商都是昆山當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)開發(fā)公司客戶構(gòu)成以張浦、上海人為主，另有部分來自昆山市區(qū)；品質(zhì)較高的樓盤還有部分臺灣人

張浦住宅市市場現(xiàn)狀分分析第五部分住住宅供供應(yīng)及需求求市場研究究案例分析——藍(lán)波灣項(xiàng)目基基本情情況項(xiàng)目位置：：張浦鎮(zhèn)學(xué)學(xué)士路建筑面積：：23萬平方米容積率：1.45目前售價：：均價2800元/平方米綠綠化率率：41%建筑類型：：多層、小小高層、疊疊加別墅物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)：0.6-0.8元/平方米/月面積范圍：：二房面積積89～99平方米、三三房面積97～126平方米房型配比：：二房比例例在30%、三房40%、四房40%客戶構(gòu)成：：張浦本地地人為主，，有20%的臺灣人銷售狀況：：良好，2005年4月推出二期期9棟多層200多套已基本本售完第五部分住住宅供供應(yīng)及需求求市場研究究緊鄰機(jī)場路路與上海交交通方便、、數(shù)條專線線，交通暢暢達(dá)小區(qū)內(nèi)有廣廣場、多個個組團(tuán)綠化化景觀，專門的水景景設(shè)置，富富有靈性棟距小，采采光率不高高；水景集中在在小區(qū)一側(cè)側(cè)、內(nèi)部價價格差異性性明顯+-項(xiàng)目點(diǎn)點(diǎn)評案例分析——藍(lán)波灣第五部分住住宅供供應(yīng)及需求求市場研究究案例分析——菁華時代項(xiàng)目基基本情情況項(xiàng)目位置：：張浦鎮(zhèn)海海虹路總建筑面積積：13萬平方米容容積率：1.3均價范圍：：2500元/平方米綠綠化率率40%面積范圍：：二房面積積在87-120平米之間、、三房面積積在100-127平米之間房型配比：：二房比例例在40%之間、三房房比例在60%之間建筑類型：：多層物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)：0.5元/平方米/月客戶構(gòu)成：：以張浦本本地人為主主、據(jù)稱有有40%的上海人銷售狀況：：良好，一一期04年12月推出樓盤盤300多套到05年5月已經(jīng)售完完第五部分住住宅供供應(yīng)及需求求市場研究究+-項(xiàng)目點(diǎn)點(diǎn)評與張浦中學(xué)學(xué)對面、有有多個生活活社區(qū)有有車位出租租，生活便便利有動感廣場場、景觀廊廊架等各種種休閑建筑筑建筑風(fēng)格以以老人和兒兒童為社區(qū)區(qū)的主角案例分析——菁華時代建筑類型和和房型單一一，可供選選擇的余地地較小尾盤，區(qū)內(nèi)內(nèi)沒有水景景，缺乏水水的靈性第五部分住住宅供供應(yīng)及需求求市場研究究總建筑面積3.9-12萬平米均價范圍2000-2500元/平方米面積范圍二房面積在70-100平米之間、三房面積在103-142平米之間房型配比二房比例在45%-70%之間、三房比例在30%-55%之間容積率1.2-1.65綠化率36%-45%建筑類型多層、小高層為主物管類型1/3國內(nèi)內(nèi)專業(yè)物管公司，其他2/3以自管形式管理物業(yè)管理費(fèi)0.5-0.6元/平方米/月開發(fā)商都是昆山當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)開發(fā)公司客戶構(gòu)成以XX本地人和上海人為主，品質(zhì)較高的樓盤還有少數(shù)的境外人士XX住宅市場現(xiàn)現(xiàn)狀分析第五部分住住宅供供應(yīng)及需求求市場研究究案例分析——濱河家園項(xiàng)目基基本情情況項(xiàng)目位置：：XX鎮(zhèn)尚書路總建筑面積積：3.2萬平方米米容積率：1.2價格格：均價價2500元/平方方米綠化率：45%建筑類型：：12棟多多層、2棟棟小高層、、4棟別墅墅面積范圍：：二房面積積在89-95平米米之間、三三房面積在在128-136平平米之間房型配比：：三房55%、二房房45%物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)：多層0.4-0.45元元/平方米米/月、小高層1.2元/平方米/月客戶構(gòu)成：：上海人、、本地人、、外企員工工銷售狀況：：良好，2004年10月月推出多層層480套套已銷售60%第五部分住住宅供供應(yīng)及需求求市場研究究XX首家凈水到到戶、每戶戶設(shè)有凈水水器三面環(huán)水，，享有水景景靈性XX目前唯一沒沒有動遷房房的樓盤+-項(xiàng)目點(diǎn)點(diǎn)評案例分析——濱河家園樓盤規(guī)模小小，生活氣氣息不濃，，小區(qū)的生生活配套設(shè)設(shè)施不全，，無商業(yè)會會所第五部分住住宅供供應(yīng)及需求求市場研究究案例分析——恒升花苑項(xiàng)目基基本情情況項(xiàng)目位置：：XX鎮(zhèn)恒升路總建筑面積積：4.66萬平方方米容容積率率：1.45價格格：均價價2350元目綠綠化率：：45%面積范圍：：二房面積積在71-100平平米之間、、三房面積積在142-230平米之間間房型配比：：三房30%、二房房70%物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)：0.5元/平方方米/月（（多層）客戶構(gòu)成：：XX當(dāng)?shù)厝藶橹髦鳎?0%為昆山當(dāng)?shù)厝巳耍虾Ｈ苏加杏泻艽蟊壤?，另外有有新加坡人人以及美籍籍華人銷售狀況：：良好，2004年年12月推推出一期多多層240套已銷售售200套套左右第五部分住住宅供供應(yīng)及需求求市場研究究設(shè)有會所和和物管，生生活方便安安全幾何規(guī)則的的房型，房房型實(shí)用率率高+-項(xiàng)目點(diǎn)點(diǎn)評案例分析——恒升花苑建筑風(fēng)格單單一，可選選性差綠化分散、、缺乏水景景第五部分住住宅供供應(yīng)及需求求市場研究究上海西部參參考樓盤——安亭新鎮(zhèn)項(xiàng)目基基本情情況項(xiàng)目位置置：上海海嘉定區(qū)區(qū)安亭鎮(zhèn)鎮(zhèn)目前售價價：均價價6900（送裝修修）占地面積積：238萬平方米米總建筑面面積：106萬平方米米容積率：：0.59總套數(shù)：：5336套二房面積積：86.76-157.77平方米三房面積積：110.99-231.52平方米物業(yè)管理理費(fèi)：2.8元/月/平方米（（帶電梯梯另加0.55元）項(xiàng)目主要要特色：：使用中中央供冷冷暖系統(tǒng)統(tǒng)（3800元/年）第五部分分住住宅供應(yīng)應(yīng)及需求求市場研研究景觀先行行，營造造居住氛氛圍。市區(qū)設(shè)立立售樓中中心，提提供免費(fèi)費(fèi)班車看看房。提供多種種戶型，，選擇余余地較大大，但部部分房型型設(shè)計怪怪異，市市場接受受度低。。中央供冷冷暖設(shè)備備使用費(fèi)費(fèi)用高，，客戶較較難承受受。房屋朝向向沒有按按中國人人居住習(xí)習(xí)慣設(shè)立立，導(dǎo)致致東西朝朝向房型型滯銷。。僅提供兩兩種裝修修方案，，選擇余余地太小小。+-項(xiàng)目點(diǎn)點(diǎn)評評上海西部部參考樓樓盤——安亭新鎮(zhèn)鎮(zhèn)第五部分分住住宅供應(yīng)應(yīng)及需求求市場研研究上海西部部參考樓樓盤——清水頤園園項(xiàng)目基基本本情況況項(xiàng)目位置置：上海海嘉定區(qū)區(qū)塔城路路占地面積積：21萬平方米米總建筑面面積：27萬平方米米容積率：：1.3總套數(shù)：：2000余套二房面積積：95－110平方米三三房房面積：：125－135平方米均價：6330（毛坯））特特色：物物業(yè)類型型豐富物業(yè)管理理費(fèi)：1元/月/平方米（（多層）），1.5元/月/平方米（（小高層層）第五部分分住住宅供應(yīng)應(yīng)及需求求市場研研究+-項(xiàng)目點(diǎn)點(diǎn)評評設(shè)立社區(qū)區(qū)商鋪，，填補(bǔ)當(dāng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)業(yè)配套不不全的狀狀況。房型南北北通風(fēng)，，適合中中國居民民居住。。房型面積積符合市市場需求求。上海西部部參考樓樓盤——清水頤園園樣板房設(shè)設(shè)計不合合理，未未經(jīng)專業(yè)業(yè)公司包包裝。第五部分分住住宅供應(yīng)應(yīng)及需求求市場研研究上海西部部參考樓樓盤——順馳藍(lán)灣灣項(xiàng)目位置置：上海海青浦青青湖路912號建筑面積積：11萬平方米米容容積積率：：0.98總套數(shù)數(shù)：70余套別墅墅、400余套多層層價格格：：5800元/平方米左左右物業(yè)管理理費(fèi)：1.1元/月/平方米（（多層））、2.29元/月/平方米（（小高層層）主力房型型：多層層以136m2、140m2以及150m2的三房、、四房為為主，房房型較大大多層車位位戶數(shù)比比：0.5銷售速度度：平均均月銷售售52套左右，，其中小小戶型去去化速度度明顯快快于大戶戶型客戶來源源：青浦浦本地人人75％，別墅墅項(xiàng)目上上海市區(qū)區(qū)客戶占占50％項(xiàng)目基基本本情況況第五部分分住住宅供應(yīng)應(yīng)及需求求市場研研究水景景觀觀規(guī)劃提提升樓盤盤品質(zhì)較大的前前期廣告告投入較為完善善的會所所功能是是吸引購購房者的的重要因因素多層物業(yè)兩戶戶一個車位，，較為充足房型設(shè)計偏大大，小戶型比比例過低，一一定程度上影影響去化速度度部分別墅房型型設(shè)計不合理理+-項(xiàng)目點(diǎn)評評上海西部參考考樓盤——順馳藍(lán)灣第五部分住住宅供應(yīng)及及需求市場研研究項(xiàng)目基本本情況況項(xiàng)目位置：上上海青浦盈港港路999號建筑面積：7萬平方米容容積率率：1.0總套數(shù)：：330套小高層、120余套多層價格格：均價5600元物業(yè)費(fèi)：0.8/月/平方米（多層層）、1.3/月/平方米（小高高層）主力房型：二二房面積102平方米，三房房面積136-139平方米銷售速度：2004年12月一期開盤，，平均月銷售售35套左右，其中中小戶型去化化速度較快，，目前在售的為為二期小高層層剩余190m2大房型以及三三期多層客戶來源：青青浦本地人為為主上海西部參考考樓盤——金域水岸苑第五部分住住宅供應(yīng)及及需求市場研研究價格與周邊同同類物業(yè)相比比較低車位供應(yīng)較為為充足靠近青浦汽車車站，環(huán)境較較為嘈雜商業(yè)配套不足足+-項(xiàng)目點(diǎn)評評上海西部參考考樓盤——金域水岸苑第五部分住住宅供應(yīng)及及需求市場研研究一、現(xiàn)有可比比競爭性住宅宅項(xiàng)目分析二、潛在可比比競爭性住宅宅項(xiàng)目分析三、項(xiàng)目潛在在客戶分析及及預(yù)測第五部分住住宅供應(yīng)及及需求市場研研究本項(xiàng)目周邊同同類項(xiàng)目最具具競爭力，因因此，啟動區(qū)區(qū)內(nèi)目前已出出讓的住宅用用地全部納入入分析范圍。。潛在競爭項(xiàng)目目分布日月光生產(chǎn)基地1#21.94建面單位：萬平方米2#40.53#17.046#23.045#12.744#177#12.45第五部分住住宅供應(yīng)及及需求市場研研究XX地塊1#2#3#4#5#A5#B6#7#總計建筑面積(萬平方米)21.9440.5017.0417.0017.567.9223.0412.45157.45容積率2222221.81.5─綠地率（％）3535353540403535─商用比例（％）4020402010201010─限高（m）①①10050①①②③─數(shù)據(jù)來源：泛泛城研究及開開發(fā)顧問①沿黃浦江路住住宅必須建小小高層②沿瓊花一路住住宅必須建小小高層（地塊塊內(nèi)以板式小小高層為主））③沿瓊花一路住住宅必須建小小高層（地塊塊內(nèi)以板式小小高層為主））沿滬產(chǎn)業(yè)帶潛潛在競爭項(xiàng)目目分析除6#和7#地塊容積率小小于2.0以外，目前啟啟動區(qū)已出讓讓的其余6個地塊容積率率全部為2.0，綜合考慮限限高規(guī)定，這這部分地塊項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)計將以以高層、小高高層為主，具具有很強(qiáng)的同同質(zhì)性，對本本項(xiàng)目構(gòu)成較較強(qiáng)的競爭。。第五部分住住宅供應(yīng)及及需求市場研研究沿滬產(chǎn)業(yè)帶啟啟動區(qū)已出讓讓住宅項(xiàng)目地地塊與本項(xiàng)目目具有較強(qiáng)的的同質(zhì)性，地地域毗鄰。考慮到從土地地出讓到項(xiàng)目目開發(fā)之間2年期限的規(guī)定定，預(yù)計未來來啟動區(qū)將會會在2006年至2007年出現(xiàn)一個集集中上市期，，屆時將對本本項(xiàng)目構(gòu)成較較強(qiáng)競爭。潛在可比競爭爭住宅項(xiàng)目分分析結(jié)論第五部分住住宅供應(yīng)及及需求市場研研究第五部分住住宅供應(yīng)及及需求市場研研究一、現(xiàn)有可比比競爭性住宅宅項(xiàng)目分析二、潛在可比比競爭性住宅宅項(xiàng)目分析三、項(xiàng)目潛在在客戶分析及及預(yù)測本行采用攔截截式問卷調(diào)查查形式進(jìn)行本本項(xiàng)目的需求求分析地點(diǎn)以昆山市市區(qū)為主有效總問卷樣樣本數(shù)量為786份根據(jù)本項(xiàng)目特特點(diǎn)，本項(xiàng)目目潛在客戶承承付能力應(yīng)在在35萬元以上，這這部分有效問問卷樣本數(shù)量量為346份樣本描述述因此，潛在客客戶需求分析析的目標(biāo)為承承付35萬元以上客戶戶第五部分住住宅供應(yīng)及及需求市場研研究昆山市區(qū)為購購房首選區(qū)域域，其次為經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。。潛在客戶對購購房區(qū)域的選選擇潛在客戶需求求分析的目標(biāo)標(biāo)為承付35萬元以上的客客戶第五部分住住宅供應(yīng)及及需求市場研研究交通、生態(tài)、、配套成為購購房主要因素素，房價并非非購房者考慮慮的首要因素素。潛在客戶選擇擇購房區(qū)域的的考慮因素潛在客戶需求求分析的目標(biāo)標(biāo)為承付35萬元以上的客客戶第五部分住住宅供應(yīng)及及需求市場研研究潛在客戶對建建筑類型的選選擇潛在客戶需求求分析的目標(biāo)標(biāo)為承付35萬元以上的客客戶第五部分住住宅供應(yīng)及及需求市場研研究小高層較受市市場歡迎，對對本項(xiàng)目非常常有利。多層需求將隨隨市場發(fā)展而而逐漸萎縮。。主力需求面積積為90－150平方米，較為為分散。潛在客戶對建建筑面積的選選擇潛在客戶需求求分析的目標(biāo)標(biāo)為承付35萬元以上的客客戶第五部分住住宅供應(yīng)及及需求市場研研究單位:平方米三房市場需求求量最大，一一房基本無需需求。潛在客戶對房房型的選擇潛在客戶需求求分析的目標(biāo)標(biāo)為承付35萬元以上的客客戶第五部分住住宅供應(yīng)及及需求市場研研究房型/面積一房二房三房四房<50需求甚少0.00%0.00%0.00%50-700.00%0.00%0.00%71-806.38%4.80%0.00%81-908.51%4.00%5.26%91-10029.79%12.00%0.00%101-11012.77%16.80%5.26%111-12014.89%14.40%5.26%121-13019.15%24.00%15.79%131-1506.38%13.60%5.26%151-1802.13%7.20%26.32%181-2200.00%0.00%10.53%>2200.00%3.20%26.32%集中需求求面積積潛在客戶對房房型、建筑面面積的選擇潛在客戶需求求分析的目標(biāo)標(biāo)為承付35萬元以上的客客戶第五部分住住宅供應(yīng)及及需求市場研研究單位:平方米面積所占比例<102.22%10～1517.78%16～2064.44%>2015.56%面積所占比例<92.22%9～1346.67%14～1644.44%>166.67%面積所占比例<152.33%15～204.65%21～2518.60%26～3037.21%31～3511.63%36～4020.93%>404.65%面積所占比例<52.33%5～737.21%8～1046.51%>1013.95%面積所占比例<511.63%5～758.14%8～1030.23%>100.00%二房各房間面面積需求較為為緊湊。選擇二房的潛潛在客戶對房房間面積的選選擇潛在客戶需求求分析的目標(biāo)標(biāo)為承付35萬元以上的客客戶廳室主臥廚房次臥衛(wèi)生間第五部分住住宅供應(yīng)及及需求市場研研究單位:平方米面積所占比例<100.00%10～1516.53%16～2047.93%>2035.54%面積所占比例<95.98%9～1335.04%14～1645.30%>1613.68%面積所占比例<150.84%15～2017.65%21～2516.81%26～3026.05%31～357.56%36～4017.65%>4013.45%面積所占比例<52.56%5～735.90%8～1046.15%>1015.38%面積所占比例<510.49%5～755.56%8～1027.78%>106.17%三房各房間面面積需求與二二房相同，可可見這部分群群體對第三個個房間的需求求強(qiáng)烈。潛在客戶需求求分析的目標(biāo)標(biāo)為承付35萬元以上的客客戶廳室主臥廚房次臥衛(wèi)生間選擇三房的潛潛在客戶對房房間面積的選選擇單位：平方米米第五部分住住宅供應(yīng)及及需求市場研研究單位:平方米承付35萬元以上客戶戶占有一定份份額，達(dá)44.01%。36－55萬為購房主力力承付段，55萬元以上為需需求市場消費(fèi)費(fèi)瓶頸。55.99%35萬元以下44.01%35萬元以上潛在客戶總價價承付結(jié)構(gòu)潛在客戶需求求分析的目標(biāo)標(biāo)為承付35萬元以上的客客戶總需求樣本承承付能力第五部分住住宅供應(yīng)及及需求市場研研究單位:萬元潛在客戶對配配套設(shè)施的需需求便利店、銀行行、快餐等滿滿足日常基本本生活需要的的設(shè)施成為首首選。健身房、游泳泳池需求較高高，體現(xiàn)客戶戶對健身要求求頗高。圖書館需求也也較高，體現(xiàn)現(xiàn)客戶對文化化類設(shè)施有較較高要求。緊急求救系統(tǒng)統(tǒng)、可視門鈴鈴等的需求反反映客戶對安安全要求很高高。而地?zé)嵯到y(tǒng)、、中央空調(diào)等等能大幅提升升居住舒適度度的系統(tǒng)需求求較低。潛在客戶需求求分析的目標(biāo)標(biāo)為承付35萬元以上的客客戶生活配套設(shè)施24小時便利店24.44%銀行ATM18.63%快餐店12.48%自助式洗衣店9.57%水電煤代收9.40%孩童接送8.03%小區(qū)巴士6.84%鐘點(diǎn)保姆服務(wù)4.96%美容美發(fā)院2.74%郵局1.54%其他1.37%娛樂設(shè)施健身房22.43%圖書館18.96%游泳池11.65%咖啡屋9.04%兒童游樂場8.00%網(wǎng)吧7.13%老年活動中心7.13%乒乓球房4.70%網(wǎng)球場4.52%羽毛球場4.52%其他1.91%智能化設(shè)施太陽能利用15.79%可視門鈴15.79%防煤氣泄露14.52%凈水系統(tǒng)14.16%緊急求救系統(tǒng)13.79%電子防火11.25%小區(qū)配置IC卡4.17%自動三表抄送3.99%中央空調(diào)3.09%中水系統(tǒng)1.45%地?zé)嵯到y(tǒng)0.73%家電遠(yuǎn)程控制裝置0.73%其他0.54%第五部分住住宅供應(yīng)及及需求市場研研究會考慮在XX購房：22.39%其他不會的原原因：主要原因：距距離工作單位位遠(yuǎn)次要原因：不不熟悉XX地區(qū)潛在客戶是否否考慮在XX購房？不會考慮在XX購房：77.61%潛在客戶需求求分析的目標(biāo)標(biāo)為承付35萬元以上的客客戶不會考慮在XX購房的原因第五部分住住宅供應(yīng)及及需求市場研研究XX鎮(zhèn)至昆山的交交通對購房者者是最大的阻阻礙也是本項(xiàng)項(xiàng)目面臨最大大挑戰(zhàn)之一。。隨著沿滬產(chǎn)業(yè)業(yè)帶的發(fā)展，，交通及配套套的不斷完善善，會吸引更更多的人來XX置業(yè)。潛在客戶對XX住宅價格的判判斷潛在客戶需求求分析的目標(biāo)標(biāo)為承付35萬元以上的客客戶第五部分住住宅供應(yīng)及及需求市場研研究單位:元/平方米調(diào)查顯示大多多數(shù)的購房者者認(rèn)為目前XX住宅的檔次較較低，因此對對該區(qū)域的價價格認(rèn)同較低低，這和XX所處的地理位位置及目前現(xiàn)現(xiàn)有的住宅檔檔次有較大關(guān)關(guān)系。如果該區(qū)域的的住宅品質(zhì)要要上升，房價價要提升，需需要政府完善善交通及配套套，進(jìn)一步加加強(qiáng)和落實(shí)招招商引資，待待整個區(qū)域的的開發(fā)規(guī)模相相對成熟后，，XX未來發(fā)展?jié)摿α薮蟆３懈?5萬元以上客戶戶的工作單位位集中在外企企及私營企業(yè)業(yè)，這和昆山山當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)濟(jì)構(gòu)成有較大大關(guān)聯(lián)。潛在客客戶的的工作作單位位類型型潛在客客戶需需求分分析的的目標(biāo)標(biāo)為承承付35萬元以以上的的客戶戶第五部部分住住宅供供應(yīng)及及需求求市場場研究究昆山為為人口口導(dǎo)入入型城城市，，外來來人口口眾多多。潛在客客戶來來源地地潛在客客戶需需求分分析的的目標(biāo)標(biāo)為承承付35萬元以以上的的客戶戶第五部部分住住宅供供應(yīng)及及需求求市場場研究究承付35萬以上群體占總量的44%昆山市區(qū)需求量最大經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)很受青睞其他區(qū)域需求較少小高層最受歡迎多層較受歡迎高層市場接受度較差三房需求占到65%二房需求占到24%一、四房需求較少36－55萬元成為主力承付范圍，55萬元以上比例明顯減少大部分人認(rèn)為XX住宅價格應(yīng)在2000－2500元/平方米愿意來XX購房占22.39%不愿意來XX購房占77.61%，最大原因是交通不便潛在客戶多來自外企及私營企業(yè)，5成以上來自外省市潛在客客戶需需求分分析小小結(jié)潛在客客戶需需求分分析