龍湖紫云臺案例分析深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司重慶直轄地區(qū)SHENZHENWORLDUNIONPROPERTIESCONSULTANCYCO.,LTD,CHONGQINGMUNICIPALITY2013.8.10項目整體概況目錄Contents一、項目整體概況二、產(chǎn)品介紹三、營銷推廣四、銷售業(yè)績五、大事件回顧六、熱銷分析1、項目基本情況項目地址北碚北碚新城（雙子湖旁）開發(fā)商重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司占地面積542680㎡（814畝）建筑面積630084㎡容積率1.16綠化率40%物業(yè)形態(tài)別墅、洋房戶車比1：2拿地時間2011年7月26日（2293元/平米）開盤日期2012年4月22日交房時間2014年6月物管費4.2元/㎡建筑設(shè)計單位中國機械工業(yè)第三設(shè)計研究院3、周邊資源配套紫云臺體育公園北碚區(qū)政府3公里2.5公里北碚新城及商業(yè)中心渝武高速公路西南大學(xué)重慶師范大學(xué)北溫泉鎮(zhèn)縉云山中梁山項目總占地近千畝，處于縉云山和中梁山兩山之間，高出地平約80米的臺地之上，兩個天然湖泊圍合而成的近百畝雙子湖，是重慶唯一一個集“臺地”、“兩山”、“兩湖”、“三公園”于一體的大社區(qū)。

項目周邊配套：體育公園，北碚新城步行街，北溫泉，西南大學(xué)，重慶師范大學(xué)等。第一重：外圍景觀資源縉云山、中梁山、周邊240畝的縉云體育文化公園、480畝森林公園（政府規(guī)劃，龍湖打造）第二重：小區(qū)級景觀體系30畝和60畝的湖泊，無邊際泳池；第三重：組團級景觀體系繞城高速縉云山中梁山3000㎡親水碼頭30畝湖泊景觀湖濱娛樂區(qū)60畝湖泊景觀湖濱娛樂區(qū)該區(qū)域洋房距繞城高速較近，受到影響較大；480畝森林公園龍湖著力打造4、項目內(nèi)資源售房部碚青路市政道路車行道路內(nèi)部為循環(huán)式的道路系統(tǒng)，與外圍的市政道路和各個組團相連；組團內(nèi)部實行人車分流；后期將建兩條登山步道，一條直達銷售中心，即將開放。售房部（后期幼兒園）登山步道登山步道入口親水碼頭會所落差80米登山步道5、項目交通動線產(chǎn)品介紹目錄Contents一、項目整體概況二、產(chǎn)品介紹三、營銷推廣四、銷售業(yè)績五、大事件回顧六、熱銷分析2、產(chǎn)品分布情況聯(lián)排、院落別墅組團210-250㎡聯(lián)排別墅198-202㎡院落別墅項目分兩期開發(fā)，涵蓋聯(lián)排別墅、合院別墅、類獨棟別墅、獨棟別墅、洋房等業(yè)態(tài)。

一期占地570畝，建筑體量379957㎡，規(guī)劃為聯(lián)排、類獨棟、獨棟；二期占地250畝，體量250127㎡，規(guī)劃有6+1、8+1庭院洋房，聯(lián)排別墅（210-254m2），小院別墅（198-202m2）、類獨棟別墅等。庭院洋房組團6+1、8+1庭院洋房類獨棟組團250-350㎡類獨棟別墅套內(nèi)面積（㎡）實得面積（㎡）贈送面積（㎡）贈送比例整體(米)客廳(米)主臥室(米)車庫面積（㎡）花園面積（㎡）開間進深開間進深開間進深2022504824%7.29.43.84.83.84.83350優(yōu)點：多露臺設(shè)計，采光較好；贈送較大，高性價；超大花園設(shè)計，舒適度較高；缺點：地下室面積較小，實用性較差；一層無老人房，使用不變；負(fù)一F一F二F三F全贈送半贈送花園贈送4、小院別墅戶型6、示范區(qū)景觀售房部前水景景觀帶無邊際泳池充分利用景觀資源：進入停車場后客戶需換乘電瓶車經(jīng)過80m高示范區(qū)，沿途景觀節(jié)點打造，充分發(fā)揮景觀資源的展示作用；尊貴大氣銷售中心：售房部前大手筆綠化、水景配合，同時無邊際泳池及開闊視野為項目增色；以龍湖的品牌口碑給予客戶所見即所得的視覺感受。成熟的龍湖系園林，打造近10萬方集湖、山、臺地為一體的示范區(qū)景觀四季名貴樹種、景觀小品級嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募?xì)節(jié)處理，大規(guī)模高投入樣板區(qū)景觀展示；7、園林景觀營銷推廣目錄Contents一、項目整體概況二、產(chǎn)品介紹三、營銷推廣四、銷售業(yè)績五、大事件回顧六、熱銷分析項目市場形象定位：北碚首個品牌、品質(zhì)集一體的高端低密度住宅社區(qū)推廣語：龍湖戰(zhàn)略級別墅、重慶新中央別墅區(qū)、藏于山，隱于市、兩山兩湖一生一宅2、項目形象定位項目推廣從2011年四季度開始，主要以社區(qū)內(nèi)部推廣為主，2012年4月開始報媒推廣。導(dǎo)入期推廣以品牌渲染為主，項目以低總價、高性價吸引客戶。3、媒體推廣銷售業(yè)績目錄Contents一、項目整體概況二、產(chǎn)品介紹三、營銷推廣四、銷售業(yè)績五、大事件回顧六、熱銷分析1、量價分析2013年上半年龍湖紫云臺別墅和洋房整體成交金額約4.6億，其中別墅3.1億，洋房1.5億。2013年上半年龍湖紫云臺別墅和洋房整體成交套內(nèi)均價9849元/平，其中別墅10167元/平，洋房9274元/平。2013年上半年龍湖紫云臺別墅和洋房整體成交套內(nèi)面積約4.7萬方，其中別墅3萬方，洋房1.7萬方。龍湖紫云臺別墅銷售業(yè)績，在重慶市所有別墅市場中，金額第4名。3、客戶分析客戶來源區(qū)域客戶構(gòu)成購買目的“三北”區(qū)域占比約80%，其中80%為龍湖老業(yè)主；其中存投資客戶僅占30%，養(yǎng)老為5%，65%的客戶以自住為第一目的。客戶構(gòu)成可知，北碚區(qū)有著巨大的購買潛力，由于交通道路的便捷性，北區(qū)客戶接受在該區(qū)域的自住生活。大事件回顧目錄Contents一、項目整體概況二、產(chǎn)品介紹三、營銷推廣四、銷售業(yè)績五、大事件回顧六、熱銷分析2、項目首開推廣2012年初，紫云臺項目進行電話宣傳，由“綻放生”長達4個月的電話宣傳；2012年初，龍湖各個小區(qū)展板拜訪，進行項目宣傳；2012年2月位于北碚和渝北西苑的臨時接待中心正式開放；2012年3月亮相“龍湖易房節(jié)”，正式全面宣傳；2012年4月，每天晚上5點-7點的，現(xiàn)場看房車，帶客戶到工程現(xiàn)場參觀；2012年4月13日，金源酒店舉行“產(chǎn)品發(fā)布會”；2012年4月19-22日嗎，參加春季房交會展示；2012年4月22日，金源酒店首次開盤，319套房源當(dāng)天售罄。產(chǎn)品發(fā)布會首次開盤序號戶型套內(nèi)面積實得套內(nèi)面積推出套數(shù)銷售套數(shù)套內(nèi)均價（元/m2）主力總價去化率1小院190-210240-2432072078356155-200100%2聯(lián)排210-265267-3131121128137190-260100%合計3193198267155-260100%推案說明：1、推盤樓位：項目首次推出小院別墅景觀相對聯(lián)排別墅較好的單位；2、推盤產(chǎn)品：推出產(chǎn)品為小院別墅，聯(lián)排別墅；3、推盤價格：均價約8267元/㎡。熱銷原因分析：1、前期蓄客階段蓄客充足；2、產(chǎn)品推薦會成功舉行；3、項目品牌優(yōu)勢，有大量忠實客戶支撐；4、產(chǎn)品面積適中，價格合理，性價比高。3、首開銷售情況銷售中心負(fù)一F一F二F三F4、熱銷戶型-小別院熱銷原因：197.01m2小院別墅戶型開盤去化最快，該戶型方正，帶挑空贈送，部分景觀資源好，性價高，總價低是其熱銷的主要原因。熱銷原因：約126㎡的戶型，優(yōu)先去化，三室兩廳雙衛(wèi)設(shè)計，位于平層，功能齊全，景觀資源較好，總價相對較低，是熱銷的主要原因。6、熱銷戶型-洋房熱銷分析目錄Contents一、項目整體概況二、產(chǎn)品介紹三、營銷推廣四、銷售業(yè)績五、大事件回顧六、熱銷分析亮點一、位于北碚新城核心，靠近北碚行政中心，交通便捷；亮點二、產(chǎn)品戶型適中，總價不高，投資屬性強；亮點三、龍湖北碚首個別墅項目，填補北碚房地產(chǎn)品牌空白；

亮點四、龍湖自主創(chuàng)新的“頤和風(fēng)格”，彰顯龍湖別墅產(chǎn)品特色；

亮點五、480畝臺地公園，約10萬平米湖區(qū)綠地，登山步道，無邊際泳池，親水碼頭會所等高端配套；1、產(chǎn)品亮點在每次重大開盤節(jié)點之前，都做了相當(dāng)長的一段推廣鋪墊；借助龍湖的品牌口碑，全面覆蓋北碚地區(qū)；項目品牌優(yōu)勢，充分挖掘龍湖老業(yè)主資源；推售大多采取少量多次，靈活把控推