某水庫風景名勝區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究報告目錄第1章概述1一、項目概況及目標1二、項目建設單位介紹23、可行性報告的編制依據(jù)3四、可行性報告編制內容3五、建設方案及研究結論3一、建設內容及規(guī)模32.總平面圖4三、用工定額及員工來源4四、項目實施方案及招投標方案4五、投資估算及籌資方案4第二章項目建設的背景和必要性5一、建設背景5二、項目建設的必要性6第三章市場分析81.市場分析8一、國內市場發(fā)展趨勢8二、長沙旅游發(fā)展趨勢9三、長沙2006年五一假期旅游市場現(xiàn)狀11二、市場定位16一、項目市場區(qū)域定位162、項目目標客戶群定位，17第四章工程建設選址及有利條件18一、項目選址18二、建設條件181.地形、地貌、地震情況182.工程地質與水文地質19第五章建設計劃22一、總體布局及交通規(guī)劃221.通用平面設計222.弱電28一、設計依據(jù)282.概述283.火災自動報警系統(tǒng)294.廣播系統(tǒng)305.綜合布線系統(tǒng)306.電話系統(tǒng)317.有線電視系統(tǒng)31三、供配電31一、設計依據(jù)312.電源323、電源控制、照明和防雷接地33第六章經營計劃351.操作系統(tǒng)351.一級操作等級362.二級操作等級383.三級操作等級382.概念管理38一、生態(tài)健康理念38二、主題理念運營理念393.營銷理念403.資源聚合40一、搭建招商引資平臺402.建立合作聯(lián)盟41四、品牌管理421.“產品”開發(fā)階段432.品牌培育階段44三、品牌深化階段45第七章環(huán)境影響評價46一、項目場地環(huán)境現(xiàn)狀461.景區(qū)人口46二、人口增長對核心景區(qū)的不利影響462、項目建設運營對環(huán)境的影響471.旅游與環(huán)境的關系47二、環(huán)境保護的指導思想47三、環(huán)保措施481.環(huán)境保護原則482.定義方法483.接待規(guī)模484、環(huán)保設施49五、宣傳教育494.環(huán)境影響評價50第八章組織結構、勞動力和培訓511.組織512、用工定額52三、員工來源534.員工培訓53第九章建設進度與項目管理54一、建設進度54一、前期工作542、項目實施準備工作543、施工安裝階段。542.項目建設管理55一、加強監(jiān)管，嚴格規(guī)劃財務管理552、加強項目組織管理55三、加強工程質量管理554.加強合作，確保高效56五、施工組織意見56第10章項目招標57一、招標原則572.招標、開標、評標和中標程序583、評標委員會成員組成及資格要求59第11章投資估算61一、投資估算611、預計范圍及預計依據(jù)61二、總投資62三、建設投資估算624.流動性估計64第12章社會福利65第一章總則受湖南某實業(yè)有限公司委托，對“景區(qū)開發(fā)建設”項目的可行性進行了研究。資料，并與建設單位交換意見，在認真調查分析資料的基礎上，編制了《風景名勝區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究報告》。1.項目概述和目標項目名稱：景區(qū)開發(fā)建設項目建設地點：黃蔡水庫承辦單位：湖南安安實業(yè)有限公司項目法定代表人：一名項目性質：新建項目建設工期：5年景區(qū)開發(fā)建設項目擬建在黃蔡水庫。黃彩水庫位于寧鄉(xiāng)縣黃彩鎮(zhèn)西部，3.5公里距寧鄉(xiāng)縣城54.5公里90余公里，距長沙市90余公里，毗鄰益陽、婁底。黃蔡水庫流域面積166米240.8119.5米平方公里，總庫容1.53億立方米，水域61.5米面積347米約項目建設目標：二、項目建設單位介紹湖南省安業(yè)（集團）有限公司是經湖南省工商行政管理局批準注冊的有限責任公司。集團注冊資本5208萬元，法定代表人：a、主要經營范圍：投資興辦實業(yè)、房地產開發(fā)、物業(yè)管理；商業(yè)代理和咨詢服務；經營通用機械、電氣機械及設備、百貨公司、針織紡織品、五金交割電力、化學品、建筑材料和政策內容的礦產。公司下設物業(yè)部、工程部、開發(fā)部、財務部、辦公室、經理室等職能部門。公司始建于1994年，經過近十年的努力和各部門的支持，公司實力不斷壯大，發(fā)展成為集房地產開發(fā)、市場網絡建設、城市貨運、客運、建材貿易為一體的綜合性公司和汽車銷售。旗下有全資子公司湖南物業(yè)管理有限公司、馬王堆建材廣場（即馬王堆建材新城的一個區(qū)）、長沙千禧出租車有限公司、湖南興城家居有限公司。和湖南中和投資。有限公司和其他經濟實體。公司地址：長沙市遠大一路405號，公司主要領導平均年齡35歲?，F(xiàn)有員工109人（不含子公司和單位），具有中高級職稱的員工25人，占員工總數(shù)的23%，人員結構合理。此外，公司總資產7.2億元，負債率低于30%，處于較低水平，符合穩(wěn)健經營的會計原則；從公司流動比率和速動比率來看，剔除流動負債預收款項均大于2，屬于合理水平；從公司的營業(yè)收入和利潤總額來看，其營業(yè)利潤率在10%以上，最高月達到48%，這也是一個不錯的水平，管理較好，財務狀況較好。三、可行性報告的編制依據(jù)一、國民經濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要。2.湖南省國民經濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要。3.《湖南省旅游管理條例》四、旅游發(fā)展規(guī)劃管理暫行辦法。5、施工方提供的其他有關資料。6.國家計委冀投[1993]530號文件《建設項目經濟評價方法及參數(shù)》；7、建設部發(fā)布的有關規(guī)范、標準和定額；8.其他文件。四、可行性報告編制內容本可行性研究報告根據(jù)國家有關政策、行業(yè)規(guī)范法規(guī)和中華人民共和國農業(yè)部有關政策法規(guī)，對項目建設的必要性、項目建設規(guī)模及內容、運營情況等進行分析和評論。計劃、環(huán)境保護和項目實施進度。對項目的投資估算、經濟效益和社會效益進行綜合論證和研究。五、建設方案及研究結論一、建設內容及規(guī)模1.1。功能定位將景區(qū)建設成綜合性旅游休閑度假區(qū)，成為長沙、湘潭、株洲、益陽、婁底等城市人口的休閑旅游娛樂場所。1.2.建設內容及規(guī)模本項目建設內容為：游艇俱樂部及配套設施、各類娛樂項目、接待中心及配套設施、休閑別墅、高爾夫球場、水上運動項目、商業(yè)區(qū)等及相關配套設施。2、總平面布置圖景區(qū)位于寧鄉(xiāng)黃才水庫。項目主要由游艇會所區(qū)、水上運動區(qū)、中央接待區(qū)、休閑區(qū)、高爾夫休閑區(qū)、休閑別墅區(qū)、商業(yè)區(qū)七大功能區(qū)組成。三、用工定額及員工來源該項目共需要491名員工。各類人員按照精簡效率的原則和崗位工作需要，向社會公開招聘或從高校應屆畢業(yè)生中選拔。4、項目實施方案及招投標方案本項目建設工期為2007年1月至2013年12月末，共8年。本項目建設按照國家有關規(guī)定進行招標投標。招標范圍包括：勘察設計、工程監(jiān)理、建設工程、設備采購、安裝調試。五、投資估算及籌資方案本項目總投資59447.91萬元，其中固定資本投資54447.91萬元，流動資金5000萬元；第二章項目建設的背景和必要性一、建設背景寧鄉(xiāng)山水秀美，人文薈萃，名勝古跡眾多。其中，劉少奇同志故居、微山密印寺、會堂溫泉國際旅游度假區(qū)等都是著名的旅游景點。改革開放以來，寧鄉(xiāng)縣經濟發(fā)展迅速。寧鄉(xiāng)素有“湖南農業(yè)第一縣”之稱，已被列為國家重要商品糧、優(yōu)質稻米、瘦豬和水產品的重要生產基地。產業(yè)基礎雄厚，已形成以建材、機電、化工、礦山、食品、服裝為主體的六大支柱產業(yè)體系。同時，交通日益發(fā)達，縣鄉(xiāng)公路四通八達，水電配套服務日益完善，通訊服務良好，具有良好的旅游環(huán)境投資和發(fā)展。旅游業(yè)是全球性的朝陽型、非周期性產業(yè)，具有市場容量大、帶動作用強、綜合效益好的顯著特點。加快發(fā)展寧鄉(xiāng)旅游業(yè)，對于充分利用寧鄉(xiāng)旅游資源、拓展就業(yè)領域、加強對外交流合作、促進寧鄉(xiāng)社會經濟和諧發(fā)展具有重要意義?！笆濉逼陂g，寧鄉(xiāng)旅游產業(yè)全面發(fā)展：旅游基礎設施建設初步完善（彰化惠紹旅游高等級公路建設順利啟動，惠紹公路硬化開通通車，皇族圍旅游公路已通車）；開發(fā)了五個特色旅游區(qū)。建設已初具規(guī)模；旅游產業(yè)服務市場管理日趨規(guī)范；旅游經濟實現(xiàn)跨越式發(fā)展（十五時期旅游總收入達到15.4億元，2005年旅游總產值6.8億元，占寧鄉(xiāng)縣生產總值的比重預計為6%）。旅游業(yè)已成為寧鄉(xiāng)社會經濟發(fā)展的新支柱產業(yè)。寧鄉(xiāng)縣委、縣政府提出“領跑三鄉(xiāng)、進入百強”發(fā)展戰(zhàn)略，全面推進寧鄉(xiāng)縣小康社會進程寧鄉(xiāng)市旅游業(yè)五年規(guī)劃。寧鄉(xiāng)旅游“十一五”規(guī)劃依托寧鄉(xiāng)縣現(xiàn)有旅游資源，實施精品化和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，加大旅游投入，調整產品結構，使旅游資源創(chuàng)造更高的經濟、社會和經濟效益。環(huán)境效益，把旅游業(yè)打造成為縣域國民經濟新的增長點和主導產業(yè)，把寧鄉(xiāng)發(fā)展成為湖南省一流的旅游目的地和中國知名的縣級旅游目的地。在這樣的大發(fā)展背景下，青羊湖作為寧鄉(xiāng)旅游資源最豐富的景區(qū)之一，自然成為寧鄉(xiāng)旅游開發(fā)建設的重點和核心。二、項目建設的必要性寧鄉(xiāng)市旅游業(yè)“十一五”規(guī)劃的出臺，將極大地促進寧鄉(xiāng)市旅游業(yè)的建設和發(fā)展。同時，隨著經濟的發(fā)展和人民生活質量的提高，旅游業(yè)發(fā)展迅猛，休閑經濟日益普及。人們的青睞。青羊湖旅游資源豐富，旅游氛圍濃厚。從社會效益和經濟效益的角度，開發(fā)建設青羊湖旅游景區(qū)十分必要。其具體表現(xiàn)如下：1、經過1990年代末21世紀初的快速發(fā)展，寧鄉(xiāng)縣具有良好的政治環(huán)境和經濟實力，發(fā)展足跡已向農村推進。不可避免的。2、寧鄉(xiāng)縣是一個有著深厚革命文化底蘊的紅縣。也是旅游資源大縣，擁有回塘、回龍山、微山等旅游資源。對此，寧鄉(xiāng)縣政府順應形勢，抓住優(yōu)勢，對寧鄉(xiāng)“十一五”旅游進行了總體規(guī)劃。青羊湖將成為寧鄉(xiāng)、長沙的一流旅游景區(qū)，成為寧鄉(xiāng)旅游的核心景區(qū)。3、青羊湖擁有得天獨厚的自然資源和文化底蘊：一是原生態(tài)亞林，植被良好，水質優(yōu)良；和其他文化遺產；三是密印寺、千佛洞、峽谷漂流等眾多近距離輔助旅游景點；等等。這些資源足以讓青羊湖成為寧鄉(xiāng)縣的旅游明珠。4、青羊湖擁有大面積保護良好的原生態(tài)山水，是長沙市獨有的稀缺旅游資源。具有很大的開發(fā)價值和發(fā)展?jié)摿?，可為寧鄉(xiāng)縣和長沙市帶來良好的效益。社會效益和經濟效益將帶動寧鄉(xiāng)縣休閑經濟的發(fā)展。5、隨著湖南經濟的良好發(fā)展，長沙市作為省會城市，經濟實力日益增強，人民生活水平有了很大提高。長沙市民不再只滿足于物質財富，更多的人需要高品質的生活，向往放松、親近自然、感受自然。青羊湖的自然資源和即將推出的特色游樂項目正好符合都市人的需求。第三章市場分析一、市場分析一、國內市場發(fā)展趨勢1.1。玩得越多，主題片段就越專業(yè)據(jù)全球知名營銷研究公司最近的一項調查顯示，大多數(shù)人對旅行體驗的期望是：學習、成長、自由、愉悅、樂趣。目前，廣東旅游正處于從“旅游休閑”向“主題旅游”過渡的階段。主題游更適合二次游覽目的地的游客，更符合人們在體驗中“學習成長”的愿望。廣州旅游副總經理盧建旭指出，廣東早在幾年前就走在全國前列。價格之上，卻忽略了線的內涵。目前國內的主題旅游大多是在傳統(tǒng)路線上穿插一兩個主題。在旅游業(yè)發(fā)展成熟的國家，主題旅游市場已經非常精細化。除了綜合旅行社，還有很多專業(yè)的旅行社。高爾夫旅游，留學旅游。1.2.深度旅游開始興起度假這個詞大家并不陌生，但實際上，我國目前的旅游市場仍以觀光旅游為主。度假旅游作為一種高端旅游方式，只有高收入人群才叫。南嶺中恒生態(tài)旅游發(fā)展有限公司董事總經理陳旭軍指出，2006年，我國度假市場將首先在廣東推出?！吧宪囁X下車拍照”的鴨群正在被旅游先行者唾棄。ALICE的自助游是一種方式；而悠悠一家的度假和充電則是另一種方式。找個地方住上幾天，修復被都市生活創(chuàng)傷的身心。你可以做點什么，也可以什么都不做。你可以自由旅行，但你對地點的選擇非常講究。同時，深度旅游的概念將引領市場。旅行者要求的不僅僅是觀光，而是體驗和居住，旅游市場將越來越細分。深度旅游和度假旅游市場的興起，將對傳統(tǒng)景區(qū)產生沖擊，促使部分傳統(tǒng)景區(qū)面臨經營困難。二、長沙旅游發(fā)展趨勢2006年5月28與會專家認為，傳統(tǒng)旅游業(yè)正在加速向休閑產業(yè)轉型，長沙休閑產業(yè)體系的建設和發(fā)展有賴于高起點規(guī)劃和市場化營銷策劃。據(jù)長沙大學旅游管理系主任教授介紹，該系任李映輝受長沙市有關部門委托，正在開展“長沙市休閑產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究”課題的研究。專家和旅游界人士一致認為，長沙的休閑時代即將到來。在不久前召開的長沙市政府常務會議上，審議通過了《關于支持和引導我市休閑產業(yè)發(fā)展的若干意見（征求意見稿）》，這表明休閑產業(yè)已經成為長沙經濟發(fā)展的動力。的新引擎。在此背景下，近日舉辦的2006旅游創(chuàng)新論壇的主題被確定為“旅游與休閑”。休閑產業(yè)是指以旅游、娛樂業(yè)、服務業(yè)和文化產業(yè)為骨干，滿足人們休閑需求而形成的經濟形態(tài)和產業(yè)體系。長沙大學客座教授、中國休閑研究中心主任馬惠迪指出，隨著社會經濟的轉型，休閑產業(yè)的發(fā)展必須經歷傳統(tǒng)旅游、旅游休閑、休閑三個階段。旅游。長沙大學客座教授、中國旅游報代理主編邵春感嘆“休閑時代已經到來”。離開居住地外出觀光的傳統(tǒng)旅游形式正在逐步向大型旅游轉變，休閑經濟正呈現(xiàn)出前所未有的生機與活力。長沙進入“休閑時代”的腳步越來越近?！靶蓍e時代”的一個突出標志是，人們不再滿足于黃金周一年一次或一年幾次的旅行，而是開始追求更加悠閑、積極、健康的生活方式和精神追求，成為社交社會各界人士普遍追求和享有的權利。傳統(tǒng)旅游向休閑產業(yè)的延伸和發(fā)展，使休閑產業(yè)成為新興的經濟領域，潛力巨大。長沙市在“十一五”發(fā)展規(guī)劃中明確提出，依托特色鮮明的休閑娛樂產業(yè)基礎，通過5到10年的努力，確立功能定位準確、產業(yè)布局合理、知識淵博、科技含量，以及相關產業(yè)帶動作用明顯的大型長沙休閑產業(yè)，讓長沙成為我國中部休閑娛樂文化之都。近年來，卡拉OK廳、足浴、酒吧等休閑娛樂活動成為長沙市民的熱門選擇。足部按摩也成為城市居民休閑娛樂的一種方式。甚至有人調侃長沙是“足都”?？ɡ璒K、洗浴、酒吧等行業(yè)的繁榮表明，長沙的休閑產業(yè)創(chuàng)造了可觀的經濟效益，推動了城市精神文明建設，但長沙距離真正的“休閑之都”還很遠。長沙休閑產業(yè)發(fā)展還存在一些問題亟待解決。最突出的表現(xiàn)是休閑產品結構不合理，產品相似現(xiàn)象嚴重，難以滿足消費者多層次、多樣化的需求。比如長沙的酒吧和卡拉OK吧，在全國范圍內很有影響力，但風格卻大同小異；大部分農家樂停留在觀光、采摘、垂釣等初級水平，對當?shù)匚幕瘍群耐诰蜉^少。此外，休閑保障體系發(fā)展不完善，交通、接待、安保等公共產品仍嚴重不足。為加快長沙市休閑產業(yè)發(fā)展，要抓緊制定休閑產業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃和重點規(guī)劃、特色休閑區(qū)和休閑項目。大城市外圍及長、王、柳、寧地區(qū)的發(fā)展。無論是從國外的經驗還是國內近幾年的實踐來看，休閑消費的重要去向都是鄉(xiāng)村。因此，長沙市在規(guī)劃休閑產業(yè)空間時，不妨考慮長沙市周邊和長沙、望、瀏覽、長沙。南京規(guī)劃打造“長沙周邊休閑產業(yè)帶”，大力改善休閑環(huán)境，加強服務設施和服務體系建設，帶動長沙休閑產業(yè)發(fā)展。三、長沙2006年五一假期旅游市場現(xiàn)狀2006年“5月1日”黃金周期間，長沙陽光明媚、舒適愜意，廣大游客真正領略了長沙這座幸福休閑之城的魅力?！?月1日”黃金周期間，長沙旅游市場豐富多彩、秩序井然，實現(xiàn)了“健康、安全、秩序、品質”的總體目標。據(jù)統(tǒng)計，“5月1日”黃金周期間，全市接待國內外游客202.23萬人次，同比增長12.86%，占全省旅游總量的34.57%。一日游人次157.54萬人次；7.26億元，同比增長20.57%，占全省總收入的30.51%。旅游總人數(shù)和旅游總收入再上新臺階，長沙國家旅游目的地城市形象進一步凸顯。3.1。組織有序，旅游市場繁榮（一）韓國入境旅游呈上升趨勢。去年以來，市旅游局抓住長張高速公路開通的契機，適時加大對韓國市場的宣傳推廣力度，有力地促進了中韓兩國的合作。旅游區(qū)（點）與張家界旅行社成功對接，從而改變了韓國游客往返張家界只能通過北京、上海等旅游城市中轉的局面。在內外雙重作用下，韓長沙航線迅速升溫。今年2月底，海南航空率先開通韓國青州-長沙156座金鹿包機，3月26日韓國韓亞航空、大韓航空開通的首爾-長沙航線結束了定期外籍人士缺席的情況。長沙開埠以來，直航。從歷史上看，這條航線目前每天有424個座位供長沙到達的航班；迄今為止，4月26日南航、東航的首爾-長沙包機也已在“5月1日”黃金周期間及時開通。迄今為止，韓國至長沙每班航班日均提供座位近1000個，樹立了更加鮮明的長沙旅游形象。3月28日岳麓山修復的金酒療養(yǎng)院正式對韓國游客開放，4月29日長沙入境旅游韓國市場開拓工作會議在湖南國際會展中心召開。會上，長沙旅游業(yè)對韓國入境旅游市場進行了認真的分析和探討。并對未來如何開拓韓國入境旅游市場做出積極回應，決定從“5月1日”起正式實施航班運營保障，加大韓國市場推廣營銷力度，加強旅游建設長沙的產品和接待設施，并加強針對韓國市場的人力。資源培育等九項具體措施，為黃金周期間韓國入境旅游接待市場升溫。今年“5月1日”黃金周期間，平均每天抵達長沙的韓國游客超過800人次，7天累計接待韓國游客超過（二）農業(yè)休閑旅游大受歡迎。今年“5月1日”黃金周期間，長沙1200多家“農家樂”客滿，生意興隆。據(jù)統(tǒng)計，長沙市各區(qū)縣（市）中，開福區(qū)、長沙縣、望城縣的“農家樂”最為“火爆”，接待游客超過30萬人次，營業(yè)收入超過400萬。元。整個“5月1日”黃金周期間，長沙“農家樂”接待游客超過120萬人次，營業(yè)總收入約1500萬元。其中，開福區(qū)大明山莊、山鷹潭度假區(qū)、長沙縣櫻花溫泉、寶春山莊、望城縣千龍湖度假區(qū)、瀏陽市豪博農場、寧鄉(xiāng)縣低海山莊等10余家單位。由市旅游局、望城縣人民政府主辦，千龍湖生態(tài)旅游度假區(qū)有限公司承辦的千龍湖?長沙首屆鄉(xiāng)村休閑旅游節(jié)活動豐富多彩。每天釣魚比賽的優(yōu)勝者將獲得千龍湖度假村贈送的1000元大禮。優(yōu)惠券吸引了大批垂釣愛好者，為望城百里水鄉(xiāng)的發(fā)展提供了經驗。長沙縣打造以休閑度假為特色的旅游產業(yè)，在黃金周期間策劃組織了“幸福家庭鄉(xiāng)村游PK賽”，吸引了眾多家庭游客。長沙“農家樂”不僅收獲了名副其實的“黃金周”，而且取得了社會效益的大豐收，為社會主義新農村建設作出了積極貢獻。（三）區(qū)縣景區(qū)活動精彩紛呈。瀏陽市舉辦了兩次“萬人狂歡瀏陽之夜”活動。游客可以欣賞五彩繽紛的高空煙花，燃放安全煙花自娛自樂，觀看文藝演出，參加面具舞會。整個活動以激情和狂歡為主。充分展示了“鞭炮之鄉(xiāng)”的魅力；寧鄉(xiāng)將最時尚的超級女聲與微山古典風光有機結合，以“微山美麗發(fā)現(xiàn)之旅”開啟寧鄉(xiāng)“5月1日”黃金周。巡演的前奏。長沙各旅游景區(qū)也積極響應，精心組織豐富多彩的活動，讓游客度過一個輕松、快樂、熱鬧的黃金周。由湖南省博物館主辦的“回顧與展望五十位藝術家”展覽匯聚了著名藝術家，為參觀者提供了高雅的藝術享受；在長沙世界之窗，游客可以看到為普京總統(tǒng)表演的正宗少林功夫，讓游客近距離體驗了著名的少林功夫，感受了引以為豪的民族傳統(tǒng)文化。岳麓山風景區(qū)舉辦的“勞模共享廬山”活動取得圓滿成功，受到社會各界的好評；海底世界“歡樂”“五加一”活動不僅向游客展示了70多種新產品和珍稀魚類，還邀請了國際國內頂尖專家進行大型魔術、漫畫和特技表演；南郊公園國際流行音樂周邀請了歐美知名樂隊和國內流行先鋒的加入，為參觀者展示了一個充滿多元化流行元素的音樂節(jié)；在孝園公園舉辦的洛陽牡丹花展，展出了100多個品種的10000多盆珍貴牡丹花，是長沙市第一朵牡丹花。展覽中最大的一個；長沙動物園斥巨資引進的法國三色獵犬。（四）紅色旅游再創(chuàng)佳績。今年，我市將繼續(xù)抓住國家大力發(fā)展紅色旅游的機遇，進一步加大對紅色旅游的資金投入和營銷力度。紅色旅游仍是“5月1日”黃金周期間的一大亮點。以劉少奇同志紀念館、岳麓山風景區(qū)、楊開慧紀念館、文家市秋收起義紀念館等為代表的一批紅色經典旅游區(qū)（點）成為人們出行的首選。它不僅是跟團游行程中的主要景點之一，也逐漸成為自駕游和自助游的熱門目的地。雖然“5月1日”期間游客量大增，但紅色旅游區(qū)（點）在節(jié)前準備充分、運作良好、活動精彩、服務周到細致，營造了優(yōu)美舒適的旅游環(huán)境。因此，整個黃金周期間市場秩序井然，深受游客歡迎。據(jù)統(tǒng)計，今年“5月1日”黃金周期間，全市紅色旅游區(qū)（點）共接待游客30萬人次，同比增長10%。其中，劉少奇同志紀念館接待紅色旅游列車游客5000余人次，創(chuàng)下金周歷史最高紀錄，接待游客人數(shù)連續(xù)5年超過景區(qū)核定的最佳接待量天，楊開慧紀念館接待的游客總數(shù)也超過了歷年“黃金周”的游客量。3.2.和諧發(fā)展假日經濟強勁（一）酒店入住率持續(xù)上升?！?月1日”黃金周期間，長沙作為國家旅游目的地城市的地位和形象日益凸顯。過夜游客人數(shù)持續(xù)增加，達到44.69萬人次，比去年同期有明顯增長，也促進了全市旅游住宿業(yè)更加繁榮?！?月1日”黃金周期間，我市住宿設施累計入住率已達，特別是星級酒店客房入住率在全國39個重點旅游城市中名列前茅。與去年同期相比，長沙市各類住宿設施的團體接待人數(shù)有所增加，但團體游客的住宿占比略有下降，而以自助游為主的散客占比則呈現(xiàn)上升趨勢。上升趨勢。（二）餐飲業(yè)銷售繼續(xù)增長。五一長假給我市餐飲業(yè)帶來了巨大的商機。坡子街火宮指揮部不斷舉辦盛大的廟會，成為游客美食、觀光、休閑的好去處。西湖大廈等旅游星級餐廳和天璽賓館等眾多星級酒店也在今年的“5月1日”黃金周。期間，還隆重推出了自己的特色餐飲項目和宣傳推廣活動，讓游客玩完后盡情享受。整個“5月1日”黃金周期間，我市餐飲企業(yè)銷售火爆。湘江風景帶沿線的河火宮、西湖樓等長沙主要餐飲區(qū)和特色餐廳增加了接待人數(shù)和營業(yè)收入。其中，火宮坡子街總店營業(yè)總收入同比增長20%，日均營業(yè)額超過10萬元。（三）零售額再創(chuàng)新高?！?月1日”黃金周期間，全市零售業(yè)再創(chuàng)新高。許多商場都出現(xiàn)了大量新品，給了游客更多的選擇。各種店鋪秀令人耳目一新。王府井8米高大的“褲形攀巖區(qū)”酷似一條牛仔褲站立。它是亞洲最高的，也是長沙最高的。在眾多節(jié)日的喜慶氣氛中，各種優(yōu)惠禮品活動也精彩紛呈。據(jù)統(tǒng)計，“5月1日”黃金周期間，我市各大商場銷售異常強勁，如王府井百貨、國美電器、同城百貨，同比增長61%、41%和36家。%2、市場定位一、項目的市場區(qū)域定位根據(jù)以上市場分析，我們知道目前整個旅游市場的發(fā)展趨勢是：整體市場趨勢已經從觀光旅游轉向休閑旅游。目前，長沙市休閑旅游蓬勃發(fā)展，競爭十分激烈。沿海地區(qū)逐漸從休閑旅游向主題旅游發(fā)展，整個市場趨勢逐漸接近主力旅游。根據(jù)目前長沙市的市場情況和項目所在地的實際情況，可以確定旅游區(qū)的功能設置以休閑為主，觀光為輔。開發(fā)設置是從休閑旅游向主題旅游發(fā)展，逐步開發(fā)旅游地產，形成完整的旅游度假功能區(qū)，滿足各階層的需求。2.項目的目標客戶群定位，根據(jù)項目的地理位置，項目主要面向長株潭地區(qū)，以及益陽、婁底的客戶群。根據(jù)項目規(guī)劃和功能設置，項目的目標客戶群細分主要分為以下幾個部分(1)高消費群體主要是指社會層次較高、年收入在10萬以上的消費群體。這類客戶的消費水平較高。因為努力，他們也追求更高層次的消費享受。主要以游艇會所、休閑別墅為主。(2)中等消費群體主要是指月收入在2000-5000左右的客戶群。這類客戶群體的工作環(huán)境和收入都比較穩(wěn)定，而且大部分也有自己的汽車，總則會選擇全家或朋友一起出游。他們是風景優(yōu)美的游艇俱樂部、水上運動和其他新穎游樂設施的消費者。（3）年輕消費群體由于該項目擁有獨特的項目資源（獨特的水上項目和新穎的CS真人對抗游戲），將吸引大量追求刺激的年輕隊員。這些客戶雖然收入不高，但他們的消費能力不容小覷，也是項目推廣的最佳媒體。第四章工程建設選址及有利條件一、項目選址景區(qū)開發(fā)建設項目擬建在黃蔡水庫。黃彩水庫位于寧鄉(xiāng)縣黃彩鎮(zhèn)西部，3.5公里距寧鄉(xiāng)縣城54.5公里90余公里，距長沙市90余公里，毗鄰益陽、婁底。黃蔡水庫流域面積166米240.8119.5米平方公里，總庫容1.53億立方米，水域61.5米面積347米約二、建設條件一、地形地貌、地震情況2.1。地形：黃柴水庫工程位于擬水上游峽谷出口處。地處構造剝蝕低山區(qū)向丘陵區(qū)過渡帶的上下游。是廣闊的黃蔡盆地。壩址兩側地勢不對稱。右岸有左右相對高差，坡度平緩，100米坡度137米約28度；左岸雄偉，相對高度高240米。海峽兩岸有兩個臺地，海拔2.2.地層巖性儲層樞紐出露地層為元古代板溪群、奧陶系志留系、泥盆系及第三、第四系。2.3.地質地震根據(jù)國家地震局《中國地震參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2001），長沙市屬6度以下地震區(qū)，不設抗震設防。2.工程地質與水文地質項目區(qū)工程地質條件，建設部2000年版《中國地震參數(shù)區(qū)劃圖》，長沙市地震烈度在6度以下，本區(qū)地震烈度在6度以下，是非抗震設防區(qū)。2.1。工程地質黃柴水庫位于大圍山花崗巖體北緣，圍山-黃柴東西向斷裂西段。該區(qū)經歷了前震旦系末的雪峰運動、志留紀末的加里東運動和泥盆紀后的燕山運動3次。三大構造運動形成了該地區(qū)的前震旦系和寒武系。地層、奧陶系—志留系和泥盆系地層、泥盆系地層和第三系地層之間的三個不整合面同時形成了一系列斷層構造和褶皺。2.2.水文地質黃柴水庫地理環(huán)境十分優(yōu)越，地表徑流量大，年平均降水量大。5-7月為雨季，約占年平均降水量的50%。1393mm該地區(qū)地下水豐富，儲量不明。2.3、氣候條件溫度：年平均氣溫：17.2最冷月平均氣溫：4.7最熱月平均氣溫：29.4極端最低溫度：-11.3極端最高溫度：43沉淀：年平均總降水量：1393mm一天最大降水量：192.5mm濕度：最冷月份的平均相對濕度：81%最熱月份的平均相對濕度：75%風：年平均風速：2.7m/s主導風向和風速：夏天西北偏北2.6m/s冬天西北偏北2.8m/s30年一次的最大風速：23m/s最大積雪深度20cm最大凍土深度5cm年雷暴日數(shù)49.5天年日照時數(shù)1677.1小時2.4.施工條件本項目建設有一定的施工難度，當?shù)厥┕り犖榭蓾M足施工需要。石、沙、礫石、石灰等材料：園區(qū)周邊石灰石儲量豐富，砂石采石場多，質量好，可作為建筑用石，運輸距離短。水泥：長沙縣有多家水泥廠，生產425#硅酸鹽水泥，可滿足本項目采購采購。鋼材：可從市內建材項目采購或直接從廠家發(fā)貨，方便供貨。木材：當?shù)刭Y源豐富。其他建材：長沙專業(yè)建材項目可滿足供應。第五章建設計劃一、總體布局及交通規(guī)劃1.通用平面設計1.1?？傮w布局原則一、符合區(qū)域總體規(guī)劃要求，嚴格執(zhí)行國家有關政策、法規(guī)和法律。2、符合現(xiàn)行國家防火、防噪音、衛(wèi)生、安全等規(guī)范和要求，并注意環(huán)境保護等因素。3、功能分區(qū)合理，建筑與區(qū)域景觀融為一體，將當?shù)丨h(huán)境破壞降到最低；4.短期建設與長期發(fā)展相結合，統(tǒng)籌近期和遠期項目銜接、功能轉換，立足當前，適度推進、合理節(jié)約用地，高標準規(guī)劃、高效益標準建設，一次性規(guī)劃，分階段建設，宏觀可控，微觀可調，滿足未來市場規(guī)模不斷調整更新的需要。1.2.設計指導思想①整體設計思路：從景區(qū)設計角度，整體把握功能布局、空間形象構成、人流、船流、游玩路線等動線設計。②以人為本的設計理念：以人為本，注重個性，特色鮮明的原則，實現(xiàn)科學、人文、生活的有機結合，滿足功能需求，同時滿足現(xiàn)代化、信息化的社會要求，以人文為本，創(chuàng)造科學理性與人文環(huán)境相結合的人文精神。結合心理學、行為學和社會學的研究成果，分析和解構商業(yè)活動的特點，在設計中從人們使用空間的實際需求出發(fā)，體現(xiàn)對人的深切關懷，將商業(yè)活動與人們的休閑有機結合起來需求，使主體在旅游活動過程中得到放松，體驗樂趣和心理滿足，成為游客的樂園。③生態(tài)設計思想：商業(yè)建筑與人文景觀有機結合，營造良好的旅游環(huán)境，促進商業(yè)氛圍的凝聚，使人與建筑、人與環(huán)境、建筑與環(huán)境相互作用一種良性的方式。1.3.建筑物的功能劃分和組成該項目將分兩個階段開發(fā)。一期主要開發(fā)區(qū)域為月光沖——十里畫廊入口以東區(qū)域。第二個區(qū)域是西部區(qū)域。青羊湖總體規(guī)劃分為兩大分區(qū)，整個湖區(qū)沿水域東西方向分為南北兩大塊。南部地區(qū)為普通旅游區(qū)，其功能主要包括青銅文化博物館、度假公寓區(qū)、游樂中心、會議中心、餐飲中心、商業(yè)街區(qū)等。北區(qū)是高端旅游開發(fā)區(qū)，主要功能包括游艇俱樂部、游艇俱樂部VIP俱樂部、豪華會員公寓、高爾夫練習場、高端會議中心、戶外拓展活動區(qū).二期主要開發(fā)內容為商業(yè)區(qū)和休閑區(qū)。主要位于十里畫廊西側，靠近祖塔鄉(xiāng)。主要開發(fā)內容為度假公寓、游樂項目、商業(yè)小鎮(zhèn)。等待。1.4.總體布局考慮到客戶群體的心理和實際需求，總體布局總結如下：一期建設內容(1)牌樓它采用現(xiàn)代風格，融入了青銅文化元素。(2)管理處使用大壩上旅游管理公司的辦公空間。(3)游艇俱樂部建于黃菜林場辦公區(qū)，占地10畝，建筑面積3000平方米，其中俱樂部貴賓會所共5層，建筑面積2500平方米。配套房500平方米。(4)接待中心建于中澳文化村，用地面積10畝，容積率0.64，建筑面積4300平方米。其中青銅文化博物館共三層，建筑面積1500平方米；標準客房，兩棟，均為三層，建筑面積1800平方米；一個餐飲中心，二層，建筑面積500平方米；一個室內活動中心，二層，建筑面積500平方米。(5)假日公寓主要建設翠竹灣（80畝）、翡翠谷（50畝）、茶園臺（100畝）三個區(qū)域，總用地面積230畝，容積率0.2，建筑面積3.07萬平方米。_(6)親水奢華會員公寓十里畫廊入口以東的南北水岸線上。(7)游樂中心位于接待中心與翡翠谷之間的坡地上，占地50畝，包括慢跑球、滑草、兒童樂園、淺水游泳區(qū)等項目，配套建設面積約500平方米。(8)山地探險項目區(qū)主要位于寄養(yǎng)屋和煤礦兩個山谷，包括叢林探險、極限山地自行車、峽谷軌道車、垂釣、滑索等項目。(9)十里畫廊原生態(tài)觀光帶十里畫廊的水域和沿線的山林，直通張志、張鈞墓。(10)高爾夫練習場設立在茶山地區(qū)，用地面積400畝，配套房約500平方米。（11）CS實戰(zhàn)對抗岳光沖入口東側的其余山區(qū)——十里畫廊作為CS對抗的開發(fā)場地，估計面積約500畝。(12)水上運動主要在月光沖十里畫廊入口以東海域開展體育賽事，包括滑水、潛水、劃船、碰碰船、游輪、輕釣等。二期建設內容(1)大型接待中心黃蔡水庫管理區(qū)用地面積96畝，容積率1.5，建筑面積9.6萬平方米，其中高檔酒店12層，建筑面積1.1萬平方米；以及灘河里青銅遺址的開發(fā)建設，建筑面積約2500㎡。(2)豪華會員公寓主要建設在顛倒金雞（50畝）和月光沖（250畝），總用地300畝，容積率0.2，建筑面積4萬平方米；(3)假日公寓主要建設在佐塔鄉(xiāng)，用地面積800畝，容積率0.2，建筑面積10.7萬平方米；同時，將在祖塔鄉(xiāng)區(qū)開發(fā)建設游艇俱樂部維修基地和大型農家樂。齊塔鄉(xiāng)片區(qū)開發(fā)建設包括齊塔遺址建設和同慶寺建設，占地約2000平方米。(4)大型綜合游樂中心建設靠近十里畫廊西岸，用地面積150畝。（5）安置區(qū)建設村民集中在金沙鎮(zhèn)，土地面積150畝，容積率1.5，建筑面積15萬平方米。(6)商業(yè)街區(qū)將建在靠近安置區(qū)的祖塔和同慶寺附近，沿濱水區(qū)。用地面積約80畝，容積率1.8，建筑面積9.6萬平方米。（7）兩墓與南軒書院的建設建設規(guī)劃中兩座墓葬的重建和南軒書院的建設，占地約15畝，建筑面積約2500平方米。（八）水利工程開發(fā)開發(fā)月光沖——十里畫廊入口以西的水域。(9)碼頭建設共建設4個碼頭，分布在月光沖豪華會員公寓、祖塔公寓區(qū)、安置區(qū)和商業(yè)街區(qū)。1.5。陸運高速公路主線3條，一是青羊湖大壩至游艇俱樂部段；二是青羊湖分壩至翠竹灣附近；三是齊塔鄉(xiāng)地區(qū)的公路線。公路分為一級公路、二級公路和二級公路。主干道寬闊20米，連接主次行人、車輛進出入口。二級道路較寬12米或1.6.水運開通水上客船通航航線，確定定期班輪和固定班輪船。在碼頭建設中，共設置了8個碼頭。其中，一期碼頭具體分布在大壩、游艇俱樂部、倒置金雞、翠竹灣、接待中心、高爾夫練習場；親水會員公寓三五成組建小碼頭。1.7、停車場布置大型車輛停車場建設在大壩南側，用地面積約6畝。小型車輛停車場一是建在大壩北側，用地面積約5畝；二是利用電站旁邊的帶狀平臺。游艇會VIP會員停車場黃菜林場辦公區(qū)旁的菜地。1.8.主要技術經濟指標：景區(qū)主要技術經濟指標序列號項目單元指數(shù)全部的階段1第二階段1總土地面積畝6500200085002總表面積10,000㎡8.949.658.53建筑容積率會員公寓0.20.2/海濱公寓0.015//一期接待中心0.64//二期接待中心/1.5/4停車位大型車輛停車場塔40/250小型車輛停車場塔180/VIP會員停車場塔30/2.弱電一、設計依據(jù)一、火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范（GB50116-98）2.《民用建筑電氣設計規(guī)范》（JGJ/T16-92）3.《建筑與建筑復雜布線系統(tǒng)設計規(guī)范》（GB/T50311-2000）4.《建筑設計防火規(guī)范》（GBJl6-872001版）5、相關專業(yè)提出的設計條件2.概述弱電部分由火災自動報警系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、系統(tǒng)和有線電視系統(tǒng)組成。在接待中心二樓設置計算機網絡中心機房、消防控制室、廣播電臺（位于消防控制室內）和市話交接箱；在接待中心設置火災自動報警控制器，在商業(yè)中心、別墅區(qū)、游樂區(qū)等設置火災自動報警控制器。設置區(qū)域火災自動報警控制器。3.火災自動報警系統(tǒng)按照國家有關消防法規(guī)的要求，辦公樓、蔬菜清洗超市、倉儲區(qū)、農副產品、農資、地方特產交易區(qū)應當設置火災自動報警系統(tǒng)。采用智能公交系統(tǒng)火災自動報警聯(lián)動控制系統(tǒng)裝置?；馂淖詣訄缶?lián)動控制系統(tǒng)采用集中-區(qū)域報警控制形式。各區(qū)值班室分別設置區(qū)域火災自動報警控制器：在接待中心消防控制室設置火災集中自動報警控制器和聯(lián)動控制器、消防應急廣播、消防專用電話。RS485通訊總線聯(lián)網，將集中式火災自動報警控制器通訊接口與計算機連接，組成具有中心站功能的消防圖形中心，實現(xiàn)對消防系統(tǒng)的管理和監(jiān)控。整個景區(qū)。各設置區(qū)域的消防控制室和火災自動報警控制器值班室應設置直撥電話。為了提高報警系統(tǒng)的可靠性，根據(jù)探測區(qū)域的高度等環(huán)境特點，選用了各種智能化程度高的火災探測器和模塊。每個探測器和模塊都配備了微電腦芯片，提高了產品的自主性。探測器具有良好的自動補償環(huán)境變化的能力，最大限度地減少對環(huán)境中灰塵、水汽和普通煙霧的干擾。設置手動報警按鈕、警鈴和聲光報警器。發(fā)生火災時，火災報警聯(lián)動控制系統(tǒng)可發(fā)出指令，切斷火區(qū)及鄰近區(qū)域的照明電源和非消防電源；打開應急照明和疏散指示燈，同時按下消火栓泵啟動按鈕啟動消防泵滅火系統(tǒng)可以進行滅火和滅火，將火災造成的損失降到最低。4.廣播系統(tǒng)景區(qū)各區(qū)域及室外按規(guī)范設置有線廣播系統(tǒng)。廣播系統(tǒng)的主要功能是：通常用于商業(yè)廣播和服務廣播，以方便市場管理和宣傳工作，并在緊急情況下自動切換到消防應急廣播以供人員緊急疏散。廣播系統(tǒng)采用一套揚聲器，用于商務廣播和消防應急廣播。廣播系統(tǒng)控制主機安裝在接待中心消防控制室內，消防應急廣播也設置在消防控制室內?？梢愿鶕?jù)需要進行分區(qū)廣播。5、綜合布線系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)是一組用于連接各種終端設備的導體網絡。它可以將語音、數(shù)據(jù)、圖像等設備相互連接起來，同時可以將上述設備通過傳輸網絡連接到各種外部通信數(shù)據(jù)網絡。綜合布線系統(tǒng)理論上可以支持語音、數(shù)據(jù)、視頻、監(jiān)控等弱電信號的傳輸。但一方面，我們認為視頻等信號的傳輸需要有源設備的轉換，會導致設備投資大幅增加；因此，本項目綜合布線系統(tǒng)將主要滿足數(shù)據(jù)傳輸?shù)囊?。本項目接待中心、其他建筑、接待中心與電子信息顯示屏之間、接待中心與其他建筑之間，將根據(jù)具體情況實施綜合布線，以滿足技術需求。系統(tǒng)互聯(lián)與管理運維。需求，充分利用內部資源，最大程度滿足用戶需求，具備必要的冗余和可擴展性；從而保證了網絡系統(tǒng)升級、調整和擴展的便利性和可能性，也保證了綜合布線系統(tǒng)在較長時間內的可用性和投資回報。本項目綜合布線系統(tǒng)采用基于國際標準的雙絞線光纖作為主要傳輸介質，支持語音和數(shù)據(jù)的傳輸。主配線架放置在商業(yè)綜合體計算機網絡中心的機房內。主配線架和配線架之間采用光纖作為主干，配線架用六類非屏蔽雙絞線連接到工作區(qū)的信息端口。每個工作區(qū)將根據(jù)具體情況配備信息網點。6.電話系統(tǒng)為方便市場內部通訊和外部通訊的需要，從本地電話網絡引進2000條本地電話線進入市場。市話轉接盒安裝在商業(yè)綜合體中。各區(qū)寫字樓、賓館、商鋪、別墅均已開通電話線。7.有線電視系統(tǒng)有線電視網絡主要集中在別墅住宅區(qū)。3.供銷一、設計依據(jù)1、《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》GB50052-952.《低壓配電裝置及電路設計規(guī)范》GB50054-953.《10kV及以下變電站設計規(guī)范》GB50053-944.其他國家現(xiàn)行的相關設計規(guī)范和規(guī)定。5、相關專業(yè)提供的設計合作資料2.電源2.1、負載等級根據(jù)本項目各建筑的使用性質，確定部分游樂設施和消防設施由二次負荷供電，其余由三次負荷供電。二次負載電源采用雙回路末端自動切入。2.2.電源和電壓由附近的35kV變電站10kV專線向景區(qū)供電。10kV供電線路采用YJV22-10-3×70電力電纜從電纜溝敷設至本工程配電室。配電室設有自啟動柴油發(fā)電機組（160kW），保證二次負荷供電。2.3.電源負載市場等計算的視在負載：440kVA。選擇SCB9-630/10/0.4干式變壓器。2.4.繼電保護對電氣設備采取短路、接地、過載等保護措施。測量方式：高壓電計量。2.5.無功補償采用低壓0.4kv電容器無功自動補償裝置，補償后10kv側功率因數(shù)在0.9以上。3、電源控制、照明和防雷接地3.1。配電方式使用電源電纜的輻射電源。高壓開關柜采用ZS1型，低壓屏采用MNS型，電源箱采用XL-21型，照明箱采用KV4l型。3.2.燈光接待中心、別墅、博物館、游樂中心等采用高效熒光燈作為主要光源，道路和墻壁采用煤氣燈或白熾燈照明。各類房屋的照明均按國家有關規(guī)定要求的照度進行設計。3.3、電纜導體的選擇和敷設配電線路選用VV22-lkV、VV-lkV銅芯電纜。室外電纜直埋或沿電纜溝埋設，室內配電導體采用銅芯塑料導體。穿鋼管或阻燃塑料管沿墻壁和地板隱藏。3.4.接地或零連接保護系統(tǒng)保護和中性線在電源入口處應反復接地，接地陰極不應大于1Ω。接地采用TN-S系統(tǒng)。接地設備的金屬外殼、穿線用的鋼管以及一些容易產生靜電的設備應通過接地干線接地，接地電阻不大于1Ω。3.5.建筑防雷本項目的防雷等級分為三類。屋面周圍明裝Φ12鍍鋅圓鋼作防雷帶：以柱內鋼筋為引出線：以建筑物基礎為接地體，其接地電阻不大于1Ω。如不符合要求，應加裝人工接地極。第六章經營計劃開發(fā)建設是景區(qū)建設必不可少的前提，但很大程度上只是一個階段性的工作。就景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展而言，運營是一項長期、最根本、最重要的工作。運營水平將直接決定景區(qū)的社會、經濟和環(huán)境目標能否實現(xiàn)，并決定未來的競爭地位。一、操作系統(tǒng)景區(qū)運營主要分為三個層次。獨立經營泰禹公司獨立經營泰禹公司各經營部門各經營商一級經營三級經營二級經營資產經營一級開發(fā)出租經營產權銷售自營各項目部門品牌經營環(huán)境經營資源集聚理念經營1.一級操作層主要經營實體是一家公司。其中心職責是從戰(zhàn)略高度出發(fā)，將“景區(qū)”作為特色商品，通過科學、超前的規(guī)劃，精準定位景區(qū)，打造景區(qū)獨特的發(fā)展理念和文化，搭建平臺，充分挖掘并聚集區(qū)域內外的各個區(qū)域?？衫糜行魏蜔o形資源，不斷優(yōu)化景區(qū)軟硬環(huán)境，通過全方位的區(qū)域營銷工作，培育和打造景區(qū)金字招牌，提升景區(qū)區(qū)域品質。景區(qū)及其承載力、輻射力、驅動力和競爭力。力量。簡而言之，企業(yè)的核心任務是理念管理、資源聚集、環(huán)境管理和品牌管理。1.1。概念管理概念管理是區(qū)域發(fā)展的首要環(huán)節(jié)。避免對“思想管理是說辭”的保守認識，在每一個屋頂實施之前，都要對景區(qū)進行整體定位、戰(zhàn)略制定、概念推廣和形象包裝，退卻與務實并重。風景名勝區(qū)的開發(fā)不同于總則意義上的旅游景區(qū)開發(fā)和旅游地產開發(fā)。必須提出一流的發(fā)展理念。只有聚焦區(qū)域獨特資源，結合當?shù)貎?yōu)勢和劣勢，在區(qū)域發(fā)展中不斷豐富、深化和創(chuàng)新核心發(fā)展理念和發(fā)展文化，才能確保實現(xiàn)生態(tài)、經濟、社會發(fā)展。目標，并促進該地區(qū)的長期可持續(xù)發(fā)展。持續(xù)發(fā)展。1.2.資源聚合這里所說的資源，不僅是狹義的有形資源，而且是無形資源，比如人氣、人才、政策等等。景區(qū)還是一張白紙，不具備聚集資源的優(yōu)勢。未來，景區(qū)必將發(fā)展成為功能齊全、理念先進的多功能旅游景區(qū)。這不是一家公司可以獨立完成的事情。它需要各方的支持與合作，需要多方面的資源匯聚。要想發(fā)展成為一流的旅游景區(qū)，在眾多同類景區(qū)中脫穎而出，更需要集聚人才。因此，企業(yè)在經營景區(qū)的過程中必須把握的關鍵是促進各種資源向景區(qū)的集中和流動。通過科學的規(guī)劃和成功的運營，按照核心理念和文化設計進行規(guī)劃和發(fā)展規(guī)劃，尋求和整合各種內外部資源，建立合作聯(lián)盟，必然會促進資源的快速積累。1.3.環(huán)境管理景區(qū)運營的根本在于環(huán)境管理。只有良好的環(huán)境才能吸引游客前來休閑消費，吸引高層次消費者購買別墅、加入俱樂部，吸引有實力的投資者、開發(fā)商、運營商、企事業(yè)單位入駐。因此，創(chuàng)造和建設一流的環(huán)境是企業(yè)的一項重要工作。這里的環(huán)境不僅包括景區(qū)原有的景觀，還包括人居環(huán)境、消費環(huán)境、政務環(huán)境、服務環(huán)境等各種要素，以及景區(qū)能否形成獨特的文化氛圍。1.4.品牌管理在現(xiàn)代信息社會中，品牌作為一種無形資產，正在發(fā)揮越來越大的作用。品牌可以大大降低社會各界對景區(qū)的認知成本，促進財富和信息的積累，直接拉動區(qū)域經濟的發(fā)展；品牌經營有利于提升整個景區(qū)的形象和商業(yè)價值，帶動景區(qū)土地、物業(yè)升值；品牌效應將提升景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展能力、資本運作能力和抗風險能力。尤其是在當前旅游市場競爭激烈、市場逐漸成熟的狀態(tài)下，品牌成為超越競爭對手的利器，成為景區(qū)核心競爭力的一部分。因此，樹立品牌定位和形象，打造品牌和宣傳品牌，維護和調整品牌，成為企業(yè)的一項重要工作。2.二級操作二次運營的主體是公司的各個部門。包括基礎設施部、游艇俱樂部、游樂管理部、招商部等。如基礎設施部按照景區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃的要求負責基礎設施建設，實現(xiàn)“七通八達”。一平”，以及牌樓、酒店、會議中心、自營項目的建設。游艇俱樂部負責俱樂部的運營和游艇的銷售。游樂管理部負責各類游樂設施的管理和游戲的開發(fā)。投資部負責項目投資管理等工作。簡而言之，二級管理就是按照公司確定的計劃和戰(zhàn)略實施的經營過程。3、三級操作層面三級經營主體是與本公司合作參與或與本公司合作的各類企業(yè)。由于這些企業(yè)大多是自由市場主體，在市場規(guī)則的框架內完成自己的經營活動和商品品牌管理，不屬于本章的范圍。2.概念管理大面積的經營，首先是理念。景區(qū)發(fā)展必須以理念為先，圍繞理念打造產業(yè)，吸引客流，盤活資源，讓區(qū)域煥發(fā)生機。理念管理的基礎在于理念創(chuàng)新，理念創(chuàng)新應先于商業(yè)模式創(chuàng)新、產品創(chuàng)新、制度創(chuàng)新。西部大開發(fā)理念創(chuàng)新體現(xiàn)在區(qū)域發(fā)展模式、房地產運營、政府治理能力、區(qū)域營銷等多方面。一、生態(tài)健康理念生態(tài)健康是指居民衣食住行環(huán)境及其賴以生存的生命支持系統(tǒng)的代謝過程和服務功能的健康，包括居民身心的生態(tài)健康；景觀與區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)格局與生態(tài)服務功能的健康與人類生態(tài)意識、哲學、倫理和文化的健康。簡而言之，它是指人與自然環(huán)境和社會環(huán)境的關系的健康，以及人的身心健康。在景區(qū)實施，主要分為物質和文化兩個方面。物質方面主要是指整個環(huán)境、吃、住、玩的健康。景區(qū)水質好，清澈如鏡，岸邊綠樹成蔭，風景秀麗；聰明人以水為樂，所以生活更有精神。景區(qū)的風格強調“親水性”，充分利用社區(qū)獨特的地形，將自然、水基的生態(tài)環(huán)境與人文氛圍巧妙融合。吃的健康主要體現(xiàn)在原料的健康和無污染上，尤其是魚。居住的健康體現(xiàn)在材料的選擇和設計的生態(tài)開放性上。玩耍體現(xiàn)在它的健康上。文化方面主要體現(xiàn)在它的氛圍和定位上，崇尚清心、團結、和諧。二、主題理念運營理念主題理念運營理念的意義在于賦予無生命的景區(qū)以文化底蘊和多樣性。通過打造一些主題豐富景區(qū)內涵，讓靜態(tài)景區(qū)更具活力，持續(xù)吸引二級旅游消費者。在景區(qū)實施主題概念運營，就是利用有限的資源，營造多種體驗和氛圍。比如夏季可以開展水上運動體驗旅游，充分展示景區(qū)廣闊水面的優(yōu)勢。CS真人戰(zhàn)斗系統(tǒng)可用于開展軍事、團隊合作、經驗拓展等話題。還可以開展迷你裙主題、泳裝主題等活動。主題概念經營的優(yōu)勢在于讓景區(qū)更加活躍，而不是靜止，有效利用景區(qū)資源。更有利于新聞炒作、宣傳擴大知名度、樹立獨特品牌。三、營銷理念在實施和運營過程中，營銷是最基本、最核心的環(huán)節(jié)。無論是開發(fā)、招商、經營管理，每一步的出發(fā)點都是為客戶的需求做文章，每一步的終點都是比競爭對手創(chuàng)造更多的客戶價值。景區(qū)整合營銷行為將貫穿始終，具有以下鮮明特點：（一）從跟進營銷到創(chuàng)意營銷所謂創(chuàng)意營銷，就是挖掘人們潛意識中模糊的需求，通過提供商品或服務，綜合利用營銷工具，將人們的內在需求明確、明晰、轉化為現(xiàn)實需求?，F(xiàn)實消費。景區(qū)營銷不是被動地跟隨市場動態(tài)，滿足客戶現(xiàn)有需求，而是理念超前，引領客戶，“創(chuàng)造”市場。對于一個新穎的商業(yè)項目或鮮明的商業(yè)風格，還必須通過多種營銷手段進行有效的推廣，讓目標客戶群有了解的欲望，直到購買或消費。（2）從有形營銷到品牌營銷品牌營銷是營銷的高級階段。與有形營銷不同，它更具文化性、象征性和概念性。如果說有形營銷的關鍵是進入商店貨架，那么品牌營銷的關鍵就是進入顧客的大腦。3.資源聚合一、搭建招商引資平臺景區(qū)的開發(fā)需要大量的資源，而資源積累的第一個環(huán)節(jié)就是要有一個能吸收和容納資源的高水平平臺。所謂筑巢引鳳，搭建什么樣的平臺，注入什么樣的資源。因此，西部大開發(fā)首先要從體制、機制、組織、運營、結構等方面，搭建一個能夠容納全球資本、技術、人才、管理、品牌融合的平臺。因此，景區(qū)計劃搭建三個平臺?；A設施平臺，建立良好的硬件平臺，為項目方創(chuàng)造良好的運行環(huán)境。旅游政策平臺，加強與各界合作，給予優(yōu)惠合作政策條件。吸引他們投資或合作。主題展示平臺是其他社會組織主題活動的展示空間和平臺，如企業(yè)活動，或其他利益集團策劃活動。我們可以為他提供最好的設備和服務。2.建立合作聯(lián)盟風景名勝區(qū)的發(fā)展必須走以市場為導向的發(fā)展道路。因此，需要從未來發(fā)展的角度尋找、選擇和聚集世界一流的理念、人才、品牌、技術、管理等資源，并盡可能需要政府和社會各界的支持。.為協(xié)同發(fā)展。景區(qū)開發(fā)的效果取決于內外部土地、資金、技術、品牌和政策資源的整合。合作成功的關鍵在于科學合理的合作共贏機制。西部大開發(fā)必須建立強大的合作聯(lián)盟。這個聯(lián)盟不僅要吸引各級投資者、開發(fā)商、運營商和旅游企業(yè)，還要考慮吸引政府和社會團體的力量。(1)政府作為寧鄉(xiāng)旅游的一部分和偽山旅游區(qū)的重要組成部分，景區(qū)完全有理由和條件爭取長沙市和寧鄉(xiāng)縣的政策支持。力爭寧鄉(xiāng)縣政府將該項目作為重點宣傳推廣項目之一，為項目品牌經營提供更廣闊的舞臺。爭取政府對風景名勝開發(fā)主體的融資支持。(2)新聞媒體在信息社會中，新聞媒體在小型房地產項目的開發(fā)和區(qū)域發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用。尤其是對于擁有先進發(fā)展理念的大型社區(qū)來說，媒體解讀、介紹、報道、推廣對項目的成功至關重要。景區(qū)發(fā)展必須尋求媒體資源的介入和積極推動，尤其要考慮以下重點媒體的關系建設：(1)報刊雜志(2)電視媒體(3)收音機(4)互動網絡四、品牌管理在品牌管理中，首先是品牌建設的問題，即通過對品牌的不斷投入和有效的營銷，不斷提升品牌本身的價值，提升品牌對品牌的吸引力、輻射力和顧客忠誠度。提升目標客群，帶動景區(qū)整體價值。推動。其中，品牌建設是品牌增值的基礎，品牌的營利行為必須建立在良好的品牌價值之上，只有品牌增值到一定程度后才能實現(xiàn)。因此，下面我們將主要圍繞品牌建設，對品牌建設做深入分析。品牌管理的主要階段根據(jù)我們對景區(qū)開發(fā)建設的研究分析，我們將景區(qū)的品牌經營分為三個階段：“產品”發(fā)展階段、品牌培育階段、品牌深化階段。下面介紹各階段的特點和運行的關鍵任務。一、“產品”發(fā)展階段這里的“產品”開發(fā)階段主要是指從景區(qū)建立到初步開發(fā)結束的時期?，F(xiàn)階段，景區(qū)的“產品”已經初具規(guī)模，可以為公眾提供一個初步的“產品”。CS真人秀或水上運動。在“產品”發(fā)展階段，重點是全面整頓和改善區(qū)域內現(xiàn)有環(huán)境，確立發(fā)展理念已初步普及。產品開發(fā)階段需要大量投資，開發(fā)建設的主要任務包括：設立管理實體和投資開發(fā)實體；搭建硬環(huán)境，如基礎設施建設、網絡平臺建設等；構建軟環(huán)境，如優(yōu)惠政策、行政支持政策等；制定區(qū)域內的各項管控規(guī)定；開展招商引資，包括各種宣傳的配合，招商引資活動的組織等；建筑裝修規(guī)劃設計；工程建設的管控；管理招商引資，包括協(xié)調各項宣傳活動，組織招商引資活動等；面向消費者的營銷傳播，如景區(qū)開發(fā)建設方向、未來經營理念、經營特色等。2、品牌培育階段品牌培育階段的起點是游艇俱樂部的落成和正式對外開放，終點是區(qū)域內所有項目的落成。現(xiàn)階段，隨著各子項目的售租陸續(xù)完成，客流和經濟效益逐步提升，但整體市場表現(xiàn)仍不穩(wěn)定，會有較大波動。業(yè)務內容和業(yè)務項目也在不斷調整和變化。業(yè)務尚未實現(xiàn)良性循環(huán)。項目投資繼續(xù)增加但增速放緩，部分投資已開始回升，部分滾動投資可實現(xiàn)。本階段主要任務：對項目發(fā)展的持續(xù)深入和跟進；上市、發(fā)債、信托融資等開發(fā)及再融資；軟硬環(huán)境進一步改善；運營商選拔管理深化；運營商服務水平大幅提升；業(yè)務內容動態(tài)調整優(yōu)化；廣告牌規(guī)劃與管理；區(qū)域營銷傳播。3.品牌深化階段品牌深化階段是指項目建成并進入正常運營軌道后。本階段各子項目相對穩(wěn)定，動態(tài)調整良性?？土骱瓦\營效率處于穩(wěn)定狀態(tài)，波動不大。前期項目投資逐步收回并實現(xiàn)盈利。本階段主要任務：管理的自動化、智能化、制度化；公共設施的維護和小型改進；消費趨勢跟蹤研究；品牌的外延和運營，如品牌輸出；業(yè)務運營的進一步創(chuàng)新；區(qū)域營銷傳播。第七章環(huán)境影響評價一、項目現(xiàn)場環(huán)境現(xiàn)狀一、景區(qū)人口景區(qū)原為有人居住，人與自然環(huán)境保持相對平衡。隨著旅游業(yè)的興起，常住人口自然增長速度加快。風景名勝區(qū)及周邊原有村鎮(zhèn)不斷擴大，新的集鎮(zhèn)街區(qū)不斷形成，生產經營活動日趨活躍，環(huán)境污染嚴重，風景名勝資源價值不斷下降。景區(qū)西部和西北部常住居民較多，景區(qū)中心有少量居民。人們的日常生活依賴于它，生活廢水和垃圾也被扔進其中，對環(huán)境產生了很大的負面影響。2、人口增長對核心景區(qū)的不利影響人口增長對核心景區(qū)的不利影響主要包括：一是資源破壞。核心景區(qū)總則為生態(tài)敏感區(qū)和資源脆弱區(qū)。過度的旅游活動和大量居民的生產生活活動，必然會對自然環(huán)境造成破壞。二是存在安全隱患。過多的游客和居民容易發(fā)生火災等安全隱患，對景區(qū)安全管理形成了沉重的負擔。三是環(huán)境污染加劇。一方面，大量游客和居民產生的污水、垃圾、糞便等在地形復雜的景區(qū)內無法得到及時有效的處理，對周邊地表水和空氣造成污染；環(huán)境污染。四是景觀遭到破壞，景區(qū)內居民多次被禁止違法建設。房屋的風格、體量、規(guī)模、用料與景區(qū)的景觀環(huán)境非常不協(xié)調，影響景區(qū)的景色。五是景區(qū)資源嚴重枯竭。據(jù)測算，一個居民每天的用水量是一個游客的20倍左右，土地等資源所占的比例甚至更高。同時，為滿足游客日益增長的需求而建設的旅游服務等設施占用了核心景區(qū)有限的土地，也改變了景區(qū)的自然地貌。2、項目建設運營對環(huán)境的影響一、旅游與環(huán)境的關系旅游資源是旅游業(yè)發(fā)展的前提和基礎。旅游資源主要包括自然景觀旅游資源和人文景觀旅游資源。旅游資源與環(huán)境密切相關。自然景觀旅游資源是自然環(huán)境的一部分，保護環(huán)境也在很大程度上保護了旅游資源。旅游是人類追求美和享受的文化活動。游客需要舒適的旅游環(huán)境、清新的空氣、優(yōu)美的山水和宜人的風景。優(yōu)美的環(huán)境可以成為吸引人的旅游資源。二、環(huán)境保護的指導思想環(huán)境保護與旅游資源，既相互制約又相互促進。開發(fā)旅游資源，發(fā)展旅游業(yè)，為人類創(chuàng)造舒適優(yōu)美的環(huán)境，也是環(huán)境保護的目的之一。風景旅游資源環(huán)境保護具有以下指導思想：（一）宗教文明、現(xiàn)代文明、自然風光協(xié)調發(fā)展。在不破壞自然景觀和原有環(huán)境風貌的前提下，開發(fā)旅游資源，建設旅游設施。（2）旅游資源開發(fā)要適應自然環(huán)境，注重環(huán)境保護和生態(tài)平衡。(3)注意兼顧經濟效益、生態(tài)效益和社會效益。開發(fā)旅游資源，需要以盡可能少的投資開發(fā)更多的項目，使其更具吸引力，獲得更大的經濟效益。不會為了經濟利益而亂開發(fā)，破壞自然環(huán)境。三、環(huán)保措施一、環(huán)境保護原則（1）保護景觀的完整性和框架空間。（2）在保護景觀自然環(huán)境的前提下，盡量利用現(xiàn)有設施，擴大景區(qū)容量，方便經營。（三）有利于改善游客、在校學生和當?shù)鼐用竦恼Ｉa生活。（四）有利于未來發(fā)展。2.定義方法由圖中所示的區(qū)域分區(qū)管理，不同的區(qū)域根據(jù)其功能實現(xiàn)不同的方法。3.接待規(guī)模如果接待規(guī)模過小，不利于景區(qū)的合理開發(fā)建設。如果規(guī)模太大，也會對環(huán)境產生負面影響。應根據(jù)發(fā)展狀況等諸多因素設定合理的接待規(guī)模。4、環(huán)境設施景區(qū)不僅擁有優(yōu)美的自然風光，還保持著良好的生態(tài)環(huán)境。（一）分步、有計劃地改造和新建公廁、垃圾轉運站、垃圾處理和環(huán)衛(wèi)車輛維修點等環(huán)衛(wèi)設施。公廁按300米服務半徑分布，每個公廁占用一塊面積120垃圾箱應在相對集中的街道每隔一條街道設置。40米（三）減少垃圾來源，建立以電力、天然氣等清潔能源為主的燃料結構。（四）禁止外來車輛進入核心景區(qū)，以免造成空氣污染。在整個區(qū)域內盡可能使用環(huán)保的交通工具。五、宣傳教育（一）設置導板在重點觀景區(qū)設置導覽牌，介紹景點，并使用一些警示語和廣告語，如“只留下回憶，只拍照”。這樣的話語不僅能喚起游客的生態(tài)意識，還能增加他們的興趣。（二）日常宣傳對景區(qū)工作人員、原住民等景區(qū)內部活動進行教育，通過他們教育和宣傳游客的環(huán)保意識。四、環(huán)境影響評價景區(qū)實施移民建鎮(zhèn)，限制核心景區(qū)社會經濟活動后，通過恢復拆遷區(qū)生態(tài)植被環(huán)境，提升核心景區(qū)景觀質量，完善旅游配套設施。服務得到發(fā)展和改進。景區(qū)以搬遷居民為契機，以發(fā)展風景旅游為契機，為當?shù)剞r民提供充足的就業(yè)機會，讓他們在核心景區(qū)內外搬遷后在黃菜鎮(zhèn)安居樂業(yè)，實現(xiàn)理性“山內景山外商”分工。核心景區(qū)保護與黃菜鎮(zhèn)建設協(xié)調推進。在重視區(qū)域旅游發(fā)展和環(huán)境保護的同時，區(qū)域經濟的可持續(xù)發(fā)展是由旅游業(yè)帶動的。旅游區(qū)開發(fā)與特色小鎮(zhèn)建設緊密結合，突出“泛旅游”發(fā)展理念，充分重視產業(yè)互動和區(qū)域聯(lián)動。它不僅關注本地區(qū)的旅游開發(fā)和環(huán)境保護，更注重通過旅游業(yè)的紐帶作用，促進本地區(qū)經濟的可持續(xù)發(fā)展。第八章組織、勞動能力和培訓1.組織青羊湖景區(qū)建成后，實行董事會領導下的總經理負責制。下設副總經理、總經理辦公室、財務部、人力資源部、物業(yè)管理部、工程部、企業(yè)發(fā)展部、投資部、市場部、游艇俱樂部、康樂管理部?？偨浝淼穆氊熓侵鞒止镜娜粘Ｉa經營管理，負責景區(qū)的安全運營，組織實施董事會決議，向董事會報告執(zhí)行情況，制定公司內部管理機構的設立、調整或撤銷等具體方案。副總經理按分工負責分管工作?？偨浝磙k公室負責執(zhí)行公司總經理、副總經理交辦的各項事務。計劃財務部的職責是處理會計事務，進行會計核算，實施會計監(jiān)督；參與經濟計劃、商業(yè)計劃的制定、評估、預算分析和財務計劃的執(zhí)行；工程部負責項目開發(fā)建設；物業(yè)管理部負責景區(qū)的建筑維護、水電維護、保潔衛(wèi)生、環(huán)境保護等工作；企業(yè)發(fā)展部負責規(guī)劃景區(qū)的發(fā)展方向、理念結構和品牌推廣；商業(yè)區(qū)等的銷售，同時也負責主題活動、景區(qū)宣傳等；游艇俱樂部負責游艇管理、會員管理、游艇培訓等俱樂部的日常工作；游樂管理部負責游樂設施、餐飲、接待、服務等管理工作。組織如下：董事會監(jiān)事會總經理副總經理人力資源部董事會監(jiān)事會總經理副總經理人力資源部物業(yè)管理部企業(yè)發(fā)展部招商部營銷部游艇俱樂部工程部游樂管理部總經辦財務部副總經理副總經理二、勞動定額景區(qū)建成后將有491人，其中總經理1人，副總經理3人。詳情請參閱下表：表10-1人工定額表序列號部人數(shù)評論1總經理12副總經理33總經理辦公室54財務部門105人力資源部156物業(yè)管理部1107工程部458企業(yè)發(fā)展部259投資部2710營銷部門4311游艇俱樂部4712康樂管理部160全部的491三、員工來源公司內很多崗位具有一定的技術性，根據(jù)崗位要求招聘；管理人員需要有一定的工作經驗，通過公開招聘；其他人員可通過多種渠道招聘，優(yōu)先考慮下崗職工和退伍軍人。各種人都需要健康。4、員工培訓對所有錄用人員實行崗前集中培訓，學習相關項目法律法規(guī)和管理知識，考試合格，持證上崗。第九章建設進度和項目管理一、建設進度建設項目總工期為8年。投資規(guī)模大，建設周期長。根據(jù)資金用途和重點，項目將分階段實施。在保證工程質量的基礎上，加強工期管理，加快建設進度。一、前期工作包括項目的立項、可行性研究報告的編制和評估批準報告，將在3個月左右完成。2、項目實施的準備工作包括工程地質勘查、初步設計與報批、施工圖設計、設備訂購、施工準備等工作，3個月左右完成。3、施工安裝階段。一期工程5年，二期工程實際5年。一期工程建設三年后，二期工程開始運營。表11-1項目建設進度表年2006年2007年2008年200920102011201220132014月項目名稱序列號369121可行性研究報告2堪察加3設計4一期工程建設5二期工程建設6設備和管道安裝7設備采購及裝修8竣工驗收2、項目建設管理為按時、保質、保量地完成景區(qū)建設項目的建設，公司成立了工程指揮部。各部門密切配合，建立項目經理負責制。結合個人責任和權利，采取了一系列措施，加強對項目的領導和支持。.一、加強監(jiān)管，嚴格計劃和財務管理項目建設單位必須自覺保持公司建設規(guī)劃的嚴肅性，嚴格按照下達的規(guī)劃組織建設，不得擅自改變建設規(guī)模、標準和主要建設內容。項目資金要嚴格按照項目計劃和進度使用，實行專戶管理，?？顚Ｓ?，不得以任何理由擠占和挪用。2、加強項目組織管理嚴格按照招標投標法組織工程勘察、設計和施工招標，確保工程實施公開、公平、公正。三、加強工程質量管理落實工程監(jiān)理制度，強化工程質量監(jiān)督，落實工程法人質量責任終身制，明確建設、監(jiān)理、勘察、設計、施工等責任。四、加強合作，確保高效由于項目投資規(guī)模大、建設周期長，各部門應加強合作，完善配套服務，確保項目質量，盡快從項目建成中受益。五、施工單位意見該項目規(guī)模大，建設周期長。為此，要根據(jù)工程的具體情況，合理組織，把握重點，加強工程組織管理，加強工程質量管理，加強規(guī)劃和財務管理和監(jiān)督，確保質量，縮短工期，控制成本，并確保安全，特別是要很好地協(xié)調施工和周邊的環(huán)保要求。工程建設任務要突出專業(yè)化，加強監(jiān)管。在施工過程中，盡量采用流水作業(yè)，連續(xù)平衡施工，縮短工期，加快施工速度。充分利用當?shù)刭Y源，減少物資運輸量，盡量避免二次運輸，降低運輸成本，節(jié)約工程投資，做好安全防范，杜絕工程事故的發(fā)生。對主體工程建設方案的意見：（一）做好各工藝階段之間的協(xié)調工作；（二）做好施工準備工作，制定物資儲備供應計劃，確保物資供應充足；（3）在工程施工過程中發(fā)現(xiàn)不利的工程地質條件，必須先停工建設，并會同有關單位進行詳細勘察設計，調整施工方案，確保施工順利進行。工程進度和施工安全。第10章項目招標一、投標原則根據(jù)國家計委令(2001)9號《關于建設項目可研報告中增加招標內容和核準招標項目的暫行規(guī)定》和湖南省計委湘紀照(2002)417號文件《湖南省工程建設項目可行性研究報告》按照《性研究報告中標項目招標審批內容暫行規(guī)定》的要求，本著公開、公平、公正的原則，擬在對本項目的勘察、設計、施工工程、設備采購、設備安裝工程、監(jiān)理等進行公開招標。具有相應資質的單位進行勘察、設計、施工、安裝、監(jiān)理，確保工程建設質量，采購符合要求的設備，確保整個工程合法、有序、高效、健康地運行，保質保量。數(shù)量，并按期完成。招標采取公開招標和邀請招標的方式，采用委托招標的組織形式（詳見下表）。表12-1投標單位基本情況：萬元序列號招標范圍投標表格招標方式無競價方式招標公告發(fā)布、中標候選人宣傳媒體投標預估金額全部投標部分投標他們自己投標委托投標上市投標招標邀請1勘察設計√√√電視、報紙2建設工程√√√電視、報紙3設備采購√√√電視、報紙4其他（包括監(jiān)督）√√√電視、報紙全部的2、招投標、開標、評標、中標程序建設項目內容多，質量要求高。根據(jù)建設項目的分項規(guī)模和建設要求，凡需要公開招標的項目，在招標過程中應當遵循以下程序：1、項目經上級部門批準后1個月內，建設方應當在主管部門指定的媒體上發(fā)布相關招標公告。2、自招標文件發(fā)布之日起30日內，任何有能力承擔招標項目的法人或其他組織均可投標。投標人不足3人時，工程發(fā)包單位應當重新招標。招標文件應當符合招標文件規(guī)定的實質性要求和條件。招標項目屬于建設類的，招標文件的內容還應當包括擬派出的項目負責人以及完成招標項目擬使用的主要技術人員的簡歷、業(yè)績和業(yè)績。本項目不接受聯(lián)合招標。3、招標代理機構主持開標，邀請所有投標人參加。開標時，投標人將委托公證機構進行檢驗和公證。投標人的投標應當符合下列條件之一：能夠最大程度地滿足招標文件規(guī)定的綜合評價標準或者能夠滿足招標文件的實質性要求。4、評標按照《中華人民共和國招標投標管理法》的規(guī)定和程序進行。5、中標人確定后，招標人向中標人發(fā)出中標通知書。該通知具有法律效力。中標人放棄中標項目的，應當承擔法律責任。自中標通知書發(fā)出之日起30日內，根據(jù)招標文件，建設單位與中標人應當簽訂書面合同。同時，中標人不得將中標項目轉讓他人，不得將中標項目分拆再轉讓給他人。招標項目的公開范圍要求和選擇投標人的資格不同。不同的建設項目具有以下資質要求：（1）勘察設計招標：勘察設計是整個工程前期的基礎工作。對工程初步設計進行公開