第十章房屋修繕管理第十章房屋修繕管理1一、修繕的概念及其作用（一）房屋修繕的含義房屋修繕是指房屋自建成到報(bào)廢為止的整個(gè)使用過程中，為了修復(fù)由于自然因素、人為因素造成的房屋損壞，維護(hù)和改善房屋使用功能，延長房屋使用年限而采取的各種養(yǎng)護(hù)維修活動(dòng)。（二）房屋修繕的特點(diǎn)1．設(shè)計(jì)和施工都只能在一定范圍內(nèi)進(jìn)行，往往是借鑒原有房屋的構(gòu)造、部件、裝飾、布局等，發(fā)展修繕建筑藝術(shù)。2．房屋修繕是大量的經(jīng)常性的工作。3．房屋修繕項(xiàng)目多，涉及面廣，零星分散，各類房屋裝修材料的品種、規(guī)格多，備用的材料規(guī)格品種多。4．房屋修繕由于要保持原有的建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)意圖，并達(dá)到與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，因此技術(shù)要求較高。5．房屋修繕具有生產(chǎn)和服務(wù)雙重性。一、修繕的概念及其作用（一）房屋修繕的含義2（三）房屋修繕在物業(yè)管理中的作用

1.搞好房屋修繕工作，有利于延長房屋的使用壽命，保持房屋的使用功能，增強(qiáng)房屋住用安全性能，提高住戶的工作和居住的質(zhì)量。2.搞好房屋修繕工作，有利于保證房屋的質(zhì)量和房屋價(jià)值的追加，可使房屋保值、增值，為業(yè)主增加財(cái)富，節(jié)省建房資金。3.搞好房屋修繕工作，有利于加快城市建設(shè)，美化環(huán)境，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。4.搞好房屋修繕工作，有利于物業(yè)管理公司在住戶中建立良好的企業(yè)信譽(yù)，塑造良好的經(jīng)營形象，為其他業(yè)務(wù)開展打下扎實(shí)基礎(chǔ)。5.搞好房屋修繕工作也是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，而良好的房屋修繕服務(wù)本身就是一種競爭資本。（三）房屋修繕在物業(yè)管理中的作用1.搞好房屋修繕工作，有利3二、房屋修繕管理的原則和內(nèi)容

（一）房屋修繕管理的含義房屋修繕管理是指對(duì)房屋修繕的各項(xiàng)活動(dòng)所進(jìn)行的管理。房屋的修繕管理通過制定合理的修繕周期和科學(xué)的修繕計(jì)劃，以及確定合理的修繕范圍和修繕方案，可以合理使用人、財(cái)、物，做到節(jié)省費(fèi)用，縮短工期，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。二、房屋修繕管理的原則和內(nèi)容（一）房屋修繕管理的含義4（二）房屋修繕管理的原則1.“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”的原則經(jīng)濟(jì)，就是要加強(qiáng)維修工程成本管理、維修資金和維修定額管理，合理使用人力、物力和財(cái)力，盡量做到少花錢多修房；合理，就是要求制訂合理的房屋維修計(jì)劃和方案；安全，就是要通過房屋維修管理，使住戶居住安全；實(shí)用，就是要從實(shí)際出發(fā)，因地制宜、因房制宜地進(jìn)行維修，滿足用戶在房屋使用功能和質(zhì)量上的需求，充分發(fā)揮房屋效能。（二）房屋修繕管理的原則1.“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”的原則52.區(qū)別對(duì)待的原則區(qū)別對(duì)待是指對(duì)不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的房屋采取不同的修繕標(biāo)準(zhǔn)。3.為住戶服務(wù)的原則樹立為住戶服務(wù)的思想，改善服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)質(zhì)量，切實(shí)做到為住戶服務(wù)。

2.區(qū)別對(duì)待的原則6（三）房屋修繕管理的內(nèi)容

1.掌握房屋建筑的完好情況，根據(jù)房屋的建筑設(shè)計(jì)用途定期地對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行評(píng)定，按照房屋的完好情況進(jìn)行管理。2.制訂和執(zhí)行修繕原則、范圍、指標(biāo)和年度修繕計(jì)劃，審核修繕方案和工程預(yù)決算，有計(jì)劃地對(duì)房屋進(jìn)行養(yǎng)護(hù)維修，延長房屋的使用年限。3.做好施工準(zhǔn)備和施工管理工作，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)和有關(guān)規(guī)程進(jìn)行施工，按驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。4.建立健全技術(shù)責(zé)任制、崗位責(zé)任制、構(gòu)配件檢驗(yàn)制度及技術(shù)檔案制度，做好技術(shù)管理工作，完善施工項(xiàng)目質(zhì)量體系。5.加強(qiáng)人力、材料和工具等生產(chǎn)要素的管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置和最佳組合。6.做好成本預(yù)算及成本計(jì)劃工作，按成本計(jì)劃控制工程實(shí)際成本，加強(qiáng)成本核算。7.做好房屋修繕資料的收集整理工作，妥善管理房屋技術(shù)檔案，保持房屋技術(shù)資料的完整，以便查閱使用。（三）房屋修繕管理的內(nèi)容1.掌握房屋建筑的完好情況，根據(jù)房7（四）兩種不同部門房屋修繕的區(qū)別

房管部門的房屋修繕不等同于物業(yè)管理中的房屋修繕。兩者同中有異，其區(qū)別主要是：1.同為房屋修繕，承擔(dān)責(zé)任與履行方式不同房管部門對(duì)管轄內(nèi)的房屋實(shí)行行政管理，放房屋修繕的出資者與承擔(dān)人是同一的，房管部門只是充當(dāng)了政府房管修繕的實(shí)施者和執(zhí)行者；而物業(yè)管理公司卻不同，其房屋修繕完全是根據(jù)公司與業(yè)主雙方之間的契約約定，按房屋商品化的約定規(guī)定雙方責(zé)任，是一種有償服務(wù)。業(yè)主是修繕出資者，物業(yè)管理公司是修繕承擔(dān)者，出資者與修繕承擔(dān)人是分離的。2.即使同是有償服務(wù)，性質(zhì)也不同（1）產(chǎn)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)不一。房管部門凡有償服務(wù)對(duì)象一定是異產(chǎn)的（非公產(chǎn)的），物業(yè)管理公司對(duì)各類產(chǎn)權(quán)的物業(yè)都提供服務(wù)。（2）經(jīng)營性質(zhì)不一。前者的有償服務(wù)是創(chuàng)收性的，后者的有償服務(wù)卻是經(jīng)營性的。因?yàn)榍罢叩姆课菪蘅樄芾磉€是行政性的，后者的房屋修繕管理卻完全是商業(yè)化、市場化。（3）財(cái)務(wù)結(jié)算方式不一。前者的收入不列入房管正常管理費(fèi)用中，后者的收入直接作為正常管理費(fèi)用。（四）兩種不同部門房屋修繕的區(qū)別房管部門的房屋修繕不等同于8三、房屋查勘與完損等級(jí)評(píng)定

（一）房屋查勘的目的房屋查勘是物業(yè)管理公司了解和掌握所管房屋的完損狀況而必須進(jìn)行的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)工作。通過查勘，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的損壞程度，以便采取必要的養(yǎng)護(hù)和修繕措施。其目的是：1.監(jiān)督房屋的合理使用，掌握房屋結(jié)構(gòu)、部件、設(shè)備的技術(shù)狀況，及時(shí)糾正違反設(shè)計(jì)和使用規(guī)定的違章行為。2.掌握房屋的完損狀況，依據(jù)（房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)），評(píng)定房屋的完好等級(jí)，計(jì)算房屋完好率。3.為安全使用提供信息。4.為編制房屋修繕計(jì)劃提供依據(jù)。5.為擬定房屋修繕工程方案提供依據(jù)。三、房屋查勘與完損等級(jí)評(píng)定（一）房屋查勘的目的9（二）房屋查勘的內(nèi)容

房屋查勘可以分為定期查勘、季節(jié)性查勘和工程查勘三類。

1.定期查勘的內(nèi)容定期查勘即每隔一定年限對(duì)所管房屋進(jìn)行普查。其內(nèi)容如下：（l）結(jié)構(gòu)部分?；A(chǔ)、梁、柱、墻、板、樓面等有無損壞；屋頂平面防水層是否老化，有無裂縫、起殼、滲漏現(xiàn)象等。（2）裝修部分。內(nèi)外墻面有無裂縫、脫落；墻壁是否滲漏、結(jié)露等；門窗有無松動(dòng)、腐爛；油漆是否起殼、剝落等。（3）設(shè)備部分。水、衛(wèi)、電、暖氣及各種設(shè)備是否合理、完好、完整等。（4）附屬設(shè)施。下水道、化糞池是否堵塞，有無損壞等。（二）房屋查勘的內(nèi)容房屋查勘可以分為定期查勘、季節(jié)性查勘和102.季節(jié)性查勘的內(nèi)容季節(jié)性查勘是根據(jù)地區(qū)和季節(jié)特點(diǎn)確定的機(jī)動(dòng)的查勘。（l）新發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)跡象的房屋；（2）未處理解危的危險(xiǎn)房屋；（3）嚴(yán)重?fù)p壞房屋；（4）建筑在經(jīng)常淹水、巖上、坡邊等地區(qū)的不安全的房屋；（5）商場、幼兒園、學(xué)校、影劇院等人流密集場所。2.季節(jié)性查勘的內(nèi)容113.工程查勘的內(nèi)容工程查勘是以房屋定期查勘或季節(jié)性查勘所掌握的完損狀況為基礎(chǔ)，對(duì)需修房屋進(jìn)行深一步的查勘，它是擬訂修繕方案的技術(shù)依據(jù)。（l）磚砌體。應(yīng)檢查房屋高寬比、墻、柱的高厚比，并重點(diǎn)檢查以下部位的變形（傾斜、裂縫）等情況：①房屋內(nèi)、外墻連接處，房屋轉(zhuǎn)角處和兩端廟墻；②承重墻、柱和變截面處，不同材料結(jié)合處。（2）木結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)檢查以下部位：①房屋行架的整體變形和穩(wěn)定性；②房屋的柱、梁、屋架受周圍環(huán)境的影響而變形；③受壓構(gòu)件的傾斜、彎曲，受拉構(gòu)件的裂縫，節(jié)點(diǎn)連接的可靠性；④支撐系統(tǒng)的可靠性；⑤白蟻的危害情況。3.工程查勘的內(nèi)容12（3）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。應(yīng)檢查混凝土強(qiáng)度，混凝土的碳化程度，裂縫展開程度。重點(diǎn)檢查以下部位：①梁支座附近，集中力作用點(diǎn)、跨中；②柱與梁的聯(lián)接處，柱腳、柱頂；③裝配式構(gòu)件連接點(diǎn)。（4）其他結(jié)構(gòu)。檢查空斗墻、混合墻時(shí)，應(yīng)著重檢查墻體的傾斜、扭曲，墻腳風(fēng)化、硝化、開裂和受潮軟化的變化情況，以及周圍環(huán)境的排水情況等。應(yīng)著重檢查以下部位：①墻體的整體性和穩(wěn)定性；②在縱、橫墻交接處有無連接措施。（5）地基基礎(chǔ)。應(yīng)著重觀察檢查地基基礎(chǔ)的變形（沉降、滑移。裂縫等），地基基礎(chǔ)不均勻沉降的現(xiàn)狀和觀測資料，地基基礎(chǔ)的周圍環(huán)境（地下水、滑坡、凍脹、排水等）。（3）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。應(yīng)檢查混凝土強(qiáng)度，混凝土的碳化程度，裂134.房屋查勘順序從外部到內(nèi)部從下層到上層從承重結(jié)構(gòu)到非承重構(gòu)件從表面到隱蔽從局部到整體。4.房屋查勘順序14（三）房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的劃分造成房屋損壞的原因：自然因素人為因素設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的低劣例如房屋坡度不符合要求。下雨時(shí)排水慢，造成漏水；磚墻砌筑質(zhì)量低劣，影響墻體承重能力而損壞變形；有的木結(jié)構(gòu)所用的木材質(zhì)量關(guān)系，或制作不合格，安裝使用后不久變形、斷裂、腐爛、造成危險(xiǎn)；有的水泥曬臺(tái)、陽臺(tái)、因混凝土震搗質(zhì)量差，鋼筋位置擺錯(cuò)，造成斷裂等；由于施工時(shí)用料不當(dāng)或不慎導(dǎo)致房屋構(gòu)件的強(qiáng)度降低，主要是蟲害（白蟻等）和菌類（霉菌等）。預(yù)防保養(yǎng)不善不可抗力（三）房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的劃分造成房屋損壞的原因：15（三）房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的劃分

1.房屋完報(bào)的四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)各類房屋完損標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目的完好或損壞程度來劃分的，依據(jù)對(duì)部分和數(shù)量上加以區(qū)分，將房屋完損狀況分成四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：（1）完好標(biāo)準(zhǔn)；（2）基本完好標(biāo)準(zhǔn)；（3）一般損壞標(biāo)準(zhǔn)；（4）嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)。（5）危險(xiǎn)房屋（三）房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的劃分1.房屋完報(bào)的四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)162.房屋完報(bào)等級(jí)的分類（l）完好房。是指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備各部分完好無損，不需要修理或經(jīng)一般小修就能具備正常使用功能的房屋。（2）基本完好房。是指結(jié)構(gòu)部位和構(gòu)件基本完好，或雖有輕度損壞，但不影響正常使用，經(jīng)一般性維修能修復(fù)的房屋。（3）一般損壞房。是指房屋結(jié)構(gòu)有一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，不能正常使用，需要進(jìn)行中修或局部大修、更換部件的房屋。（4）嚴(yán)重?fù)p壞房。是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán)重變形、油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，已無法使用，需進(jìn)行大修或改進(jìn)的房屋。（5）危險(xiǎn)房屋。是指承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌可能，不能確保使用安全的房屋。2.房屋完報(bào)等級(jí)的分類（l）完好房。是指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)17（四）房屋完損等級(jí)的評(píng)定方法

房屋完損的等級(jí)，標(biāo)志著房屋質(zhì)量的好與差，它是根據(jù)房屋各個(gè)組成部分的完報(bào)程度來綜合評(píng)定的。具體做法是：按照建設(shè)部頒布的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，將房屋結(jié)構(gòu)分為四類：（1）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)——承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土建造的；（2）混合結(jié)構(gòu)——承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的；（3）磚木結(jié)構(gòu)——承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚木建造的；（4）其他結(jié)構(gòu)——承重的主要結(jié)構(gòu)是用竹木、磚石、土建造的簡易房屋。各種房屋分結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分進(jìn)行評(píng)定。（四）房屋完損等級(jí)的評(píng)定方法房屋完損的等級(jí)，標(biāo)志著房屋質(zhì)量181.鋼筋混凝土、混合、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定

（1）房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項(xiàng)完報(bào)程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)就是分項(xiàng)所評(píng)定的完損程度。（2）房屋的結(jié)構(gòu)部分各項(xiàng)完報(bào)程度符合同一個(gè)完報(bào)標(biāo)準(zhǔn)，在裝修設(shè)備部分中有一、二項(xiàng)完報(bào)程度下降一個(gè)等級(jí)，其余各項(xiàng)仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完報(bào)標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完報(bào)等級(jí)按結(jié)構(gòu)部分的完損程度來確定。（3）房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重墻或樓地面分項(xiàng)完報(bào)程度下降一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)，在裝修或設(shè)備部分中有一項(xiàng)完損程度下降一個(gè)完報(bào)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)，其余三個(gè)組成部分的各項(xiàng)都符合上一個(gè)等級(jí)以上的完報(bào)標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完報(bào)等級(jí)可按上一個(gè)等級(jí)的完報(bào)程度確定。（4）房屋結(jié)構(gòu)部分中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件。屋面等項(xiàng)的完損程度符合同一個(gè)完報(bào)標(biāo)準(zhǔn)，其余各分項(xiàng)完報(bào)程度可有高出一個(gè)等級(jí)的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋完損等級(jí)可按地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項(xiàng)的完損程度評(píng)定。1.鋼筋混凝土、混合、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定192.其他結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定（1）房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等部分各項(xiàng)完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)就是分項(xiàng)的完損程度。（2）房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分等絕大多數(shù)項(xiàng)目完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，有少量分項(xiàng)完報(bào)程度高出一個(gè)等級(jí)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完報(bào)等級(jí)按絕大多數(shù)分項(xiàng)的完損程度評(píng)定。表5－1房屋完損等級(jí)評(píng)定表2.其他結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定表5－1房屋完損等級(jí)評(píng)定表203.評(píng)定房屋完損等級(jí)的一般做法房屋完報(bào)等級(jí)評(píng)定可分為定期和不定期兩種。（1）定期評(píng)定房屋完報(bào)等級(jí)。一般結(jié)合房屋普查，每隔一定時(shí)期（1一3年，或根據(jù)各地規(guī)定）對(duì)所管房屋進(jìn)行一次全面的、逐幢完損等級(jí)評(píng)定，這種評(píng)定可以全面、詳細(xì)掌握房屋完報(bào)情況。（2）不定期評(píng)定房屋完損等級(jí)。①根據(jù)氣候特征，如雨季、臺(tái)風(fēng)、山洪、暴風(fēng)雪等，主要對(duì)危險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋和一般損壞房屋等進(jìn)行檢查，并評(píng)定完損等級(jí)。②房屋經(jīng)大修、中修、翻修和綜合維修竣工驗(yàn)收后，重新進(jìn)行完損等級(jí)評(píng)定。③按管新建房屋后，要進(jìn)行完損等級(jí)評(píng)定。3.評(píng)定房屋完損等級(jí)的一般做法21（五）評(píng)定房屋究損等級(jí)的注意事項(xiàng)

1.評(píng)定房屋完報(bào)等級(jí)是根據(jù)評(píng)定出房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的各項(xiàng)完損程度的基礎(chǔ)上，對(duì)整幢房屋的完損程度進(jìn)行綜合評(píng)定。2.在評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí)，要以房屋的實(shí)際完報(bào)程度為依據(jù)，嚴(yán)格按部頒（房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的方法進(jìn)行，不能以建筑年代來代替、劃分評(píng)定，也不能以房屋的原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的高低來代替評(píng)定房屋完損等級(jí)。3.評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí)，特別要認(rèn)真對(duì)待結(jié)構(gòu)部分完損程度的評(píng)定。若地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等三項(xiàng)的完損程度不在同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，則以最低的完報(bào)標(biāo)準(zhǔn)來評(píng)定。4.完好房屋結(jié)構(gòu)部分中各項(xiàng)一定都要達(dá)到完好標(biāo)準(zhǔn)，這樣做才能保證完好房屋的質(zhì)量。5.評(píng)定房屋完報(bào)等級(jí)時(shí)，若超過規(guī)定允許的下降分項(xiàng)的范圍時(shí)，則整幢房屋完損等級(jí)可下降一個(gè)等級(jí)，但不能下降到危險(xiǎn)房屋的等級(jí)。（五）評(píng)定房屋究損等級(jí)的注意事項(xiàng)1.評(píng)定房屋完報(bào)等級(jí)是根據(jù)226.評(píng)定嚴(yán)重?fù)p壞房屋時(shí)，結(jié)構(gòu)、維修、設(shè)備等各分項(xiàng)的完損程度，不能下降到危險(xiǎn)房屋的標(biāo)準(zhǔn)。7.在遇到對(duì)重要房屋評(píng)定完報(bào)等級(jí)時(shí)，必要時(shí)應(yīng)對(duì)地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件進(jìn)行復(fù)核或試測后才能確定其完損程度。8.正在大修理中的房屋暫按大修前房屋評(píng)定。9.危險(xiǎn)房屋的標(biāo)準(zhǔn)與鑒定方法另按部頒CJ13－86《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行。10.新接管的房屋要進(jìn)行完報(bào)等級(jí)的評(píng)定。6.評(píng)定嚴(yán)重?fù)p壞房屋時(shí)，結(jié)構(gòu)、維修、設(shè)備等各分項(xiàng)的完損程度，23危險(xiǎn)房屋的評(píng)定與解危辦法制訂劃分危險(xiǎn)房的標(biāo)準(zhǔn)（1）整幢危房。它是指房屋構(gòu)件大部分均有不同程度的損壞。已危及整幢房屋的安全，整幢房屋隨時(shí)有倒塌的可能，無維修價(jià)值。（2）局部危房。它是指房屋構(gòu)件大部分結(jié)構(gòu)尚好，只有局部結(jié)構(gòu)損壞，一旦發(fā)生事故，對(duì)整幢房屋無太大影響。只要排除局部危險(xiǎn)，就可繼續(xù)安全使用。（3）危險(xiǎn)點(diǎn)。它是指房屋某個(gè)承重構(gòu)件或某項(xiàng)設(shè)施損壞，但對(duì)整幢房屋未構(gòu)成直接威脅。危險(xiǎn)房屋的評(píng)定與解危辦法制訂劃分危險(xiǎn)房的標(biāo)準(zhǔn)24建立危險(xiǎn)房屋鑒定機(jī)構(gòu)，組織鑒定確定解危辦法，并監(jiān)督檢查排險(xiǎn)情況觀察使用法。這一方法適用于采取一定技術(shù)解危措施后，尚能短期使用，但仍需隨時(shí)觀察危險(xiǎn)程度的房屋。處理使用法。這一方法適用于采取適當(dāng)技術(shù)解危措施后，可以解危使用的房屋。停止使用法。這一方法適用于無修繕價(jià)值，又暫無條件拆除并不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋。整體拆除法。這一方法適用于整幢危房又無維修價(jià)值，隨時(shí)可能倒塌并危及他人生命財(cái)產(chǎn)安全的房屋。建立危險(xiǎn)房屋鑒定機(jī)構(gòu)，組織鑒定25四、房屋修繕工程與施工管理

（一）房屋維修施工管理的基本內(nèi)容（1）落實(shí)房屋維修任務(wù)，編制房屋維修計(jì)劃、維修設(shè)計(jì)方案和施工組織設(shè)計(jì)。（2）做好維修工程開工前的準(zhǔn)備工作，包括做好住戶臨時(shí)遷移工作，使水電路通，并安排好材料堆放、安置場地，確定施工方案等。（3）制定合理的材料消耗定額和技術(shù)革新措施，在施工過程中進(jìn)行經(jīng)常的材料和技術(shù)管理工作。（4）大、中修和更新改造工程要編制施工組織設(shè)計(jì)，組織均衡流水主體交叉施工，并對(duì)施工過程進(jìn)行嚴(yán)格質(zhì)量控制管理和全面協(xié)調(diào)銜接。（5）加強(qiáng)對(duì)房屋維修現(xiàn)場的平面管理，合理利用空間。四、房屋修繕工程與施工管理（一）房屋維修施工管理的基本內(nèi)容26（二）房屋維修施工管理的程序和方法(1)制訂房屋修繕設(shè)計(jì)方案以房屋勘察鑒定為依據(jù)充分聽取業(yè)主意見，使維修方案工程必須由具有設(shè)計(jì)資質(zhì)證書的單位承擔(dān)。(2)落實(shí)房屋維修施工任務(wù)根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的年度維修計(jì)劃和月度、季度施工作業(yè)計(jì)劃落實(shí)施工任務(wù)。(3)進(jìn)行施工組織與準(zhǔn)備一般維修工程編制施工方案，對(duì)小型維修工程編制施工說明。（二）房屋維修施工管理的程序和方法27（三）房屋修繕工程的分類根據(jù)房屋不同的損壞程度，一般把修繕工程分為小修、中修、大修、翻修和綜合維修五類。（三）房屋修繕工程的分類281.小修工程小修工程亦稱零星工程或養(yǎng)護(hù)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)不確保房屋正常使用，保持房屋原來的完損等級(jí)而對(duì)房屋使用中的正常的小損小壞進(jìn)行及時(shí)修復(fù)的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程。這種工程用工少、費(fèi)用少綜合平均費(fèi)用占房屋現(xiàn)時(shí)總造價(jià)的1％以下，并具有很強(qiáng)的服務(wù)性，要求經(jīng)常持續(xù)地進(jìn)行。小修工程的主要特點(diǎn)是項(xiàng)目簡單、零星分散、量大面廣、時(shí)間緊迫。經(jīng)常地進(jìn)行房屋的養(yǎng)護(hù)工程，可以維護(hù)房屋使用功能，既保證用戶正常使用，又能使發(fā)生的損壞及時(shí)得到修復(fù)，不致擴(kuò)大造成較大的損失，對(duì)于一些由于天氣突變或隱蔽的物理化學(xué)作用而導(dǎo)致的猝發(fā)性損壞，不必等到大修周期到來就可以及時(shí)處理。同時(shí)，經(jīng)常檢查房屋完好狀況，從日常養(yǎng)護(hù)入手，可以防止事故發(fā)生，延長大修周期，并為大、中修提供查勘施工的可靠材料。1.小修工程小修工程亦稱零星工程或養(yǎng)護(hù)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)29小修工程主要適用于：（1）屋面補(bǔ)漏、修補(bǔ)面層、修補(bǔ)泛水、屋脊等；（2）鋼、木門窗的整修、拆換五金、配玻璃、換窗紗、油漆；（3）修補(bǔ)樓地面面層，抽換個(gè)別楞木等；（4）修補(bǔ)內(nèi)外墻、抹灰、窗臺(tái)、腰線等；（5）拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈，拆換個(gè)別過梁等；（6）抽換個(gè)別模條，接換個(gè)別木梁、屋架、木柱，修補(bǔ)木樓梯、欄桿、扶手，修補(bǔ)或加固天棚及其他構(gòu)件等；（7）水、電、暖、氣、衛(wèi)等設(shè)備的故障排除及零部件的修配等；（8）下水管道、香井的修補(bǔ)疏通，修補(bǔ)明溝、散水、淌立溝、落水管等；（9）房屋的檢查，危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固等。小修工程主要適用于：302.中修工程中修工程是指房屋少量部位已損壞或已不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要進(jìn)行局部維修，在維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20％以下，仍保持原房屋規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。中修工程主要適用于：（1）屋頂瓦屋面局部拆換，平屋面局部修補(bǔ)或部分重做面層等；（2）墻體局部拆砌，或墻體多處小面積挖補(bǔ)、補(bǔ)強(qiáng)等；（3）拆換或改作個(gè)別承重木梁、木柱等；（4）部分改換樓地面結(jié)構(gòu)或面層，或重做水泥地面等；（5）整幢房屋的門窗整修，樓地面、樓梯等的維修、粉刷修補(bǔ)，油漆保養(yǎng)，設(shè)備管線的維修及零配件的更換；（6）單項(xiàng)目的維修，如下水道重做。2.中修工程中修工程是指房屋少量部位已損壞或已不符合建筑結(jié)構(gòu)313.大修工程大修工程是指需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件和房屋設(shè)備，不需全部拆除，一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的25％以上的工程。大修工程主要適用于：（1）主體結(jié)構(gòu)的大部嚴(yán)重?fù)p壞，局部有倒塌的危險(xiǎn)，不修不能繼續(xù)使用的房屋；（2）整幢房屋的公用生活設(shè)備（包括上、下水、電照、通風(fēng)、采暖）必須進(jìn)行拆換、改裝、新裝的房屋；（3）因改善居住條件，需局部改建的房屋；（4）需對(duì)主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)抗震加固的房屋。3.大修工程大修工程是指需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件和房屋設(shè)備，324.翻修工程翻修工程是指已失去修繕價(jià)值，需全部拆除。另行設(shè)計(jì)、重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件進(jìn)行改造的工程。翻修工程的費(fèi)用應(yīng)低于該建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)。翻修工程主要適用于：（1）主體結(jié)構(gòu)全部或大部嚴(yán)重?fù)p壞，喪失承載能力，有倒塌危險(xiǎn)的房屋；（2）因自然災(zāi)害破壞嚴(yán)重，不能再繼續(xù)使用的房屋；（3）主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)簡陋、無修理價(jià)值的房屋；（4）地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋或低勢低洼長期積水又無法排出的地區(qū)的房屋；（5）國家基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆除恢復(fù)的房屋。4.翻修工程翻修工程是指已失去修繕價(jià)值，需全部拆除。另行設(shè)計(jì)335.綜合維修工程綜合維修工程是指成片多幢（大樓可為單幢）大、中心修一次性應(yīng)修盡修（全項(xiàng)目修理），其費(fèi)用控制在該片建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20％以上的工程。綜合維修工程主要適用于：（l）成片多懂的房屋或面積較大的單幢樓房，大部分嚴(yán)重?fù)p壞，需進(jìn)行有計(jì)劃維修的房屋；（2）為改變片（幢）面貌而被列入有計(jì)劃維修的房屋。5.綜合維修工程綜合維修工程是指成片多幢（大樓可為單幢）大、34房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)（一）主體工程主要指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)件的維修。當(dāng)主體工程損壞嚴(yán)重時(shí)，不論哪一等級(jí)或類別的房屋維修，其考核標(biāo)準(zhǔn)均是要求牢固、安全、不留隱患。（二）木門窗及裝修工程這種維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是：木門窗開關(guān)靈活、不松動(dòng)、不透風(fēng)。木裝修牢固、平整、美觀、接縫嚴(yán)密。一等房屋的木裝修應(yīng)盡量做到原樣修復(fù)。（三）樓地面工程樓地面工程的維修牢固、安全、平整、不起砂、拼縫嚴(yán)密不閃動(dòng)，不空鼓開裂，地坪無倒泛水的現(xiàn)象。如房間長期處于潮濕環(huán)境，維修時(shí)應(yīng)增設(shè)防潮層，木基層或夾砂樓面嚴(yán)重?fù)p壞時(shí)的維修，應(yīng)改做鋼筋混凝土樓面。房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)（一）主體工程35（四）屋面工程經(jīng)維修后的屋面必須確保安全，不滲漏，排水暢通。（五）抹灰工程抹灰工程應(yīng)做到接縫平整、不開裂、不起殼、不起泡、不松動(dòng)、不剝落。（六）油漆粉飾工程油漆粉飾工程要求不起殼、不剝落、色澤均勻，盡可能保持與原色一致。對(duì)木構(gòu)件和各類鐵構(gòu)件要進(jìn)行周期性油漆保養(yǎng)。各種油漆各內(nèi)外墻涂料以及地面料，應(yīng)制訂養(yǎng)護(hù)周期進(jìn)行保養(yǎng)。（七）金屬構(gòu)件經(jīng)維修后金屬構(gòu)件應(yīng)保持牢固、安全、不銹蝕，損壞嚴(yán)重的應(yīng)更換，無保留價(jià)值的應(yīng)拆除。（八）其他工程房屋其他部分的考核要求修復(fù)原樣或疏通，以保證住用戶安全，改善住用戶條件。（四）屋面工程36（二）房屋修繕工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

1.主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（建設(shè)部88建房字第328號(hào)文頒發(fā)的《房地產(chǎn)經(jīng)營、維修管理行業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)》）（1）房屋完好率50％～60％（新房屋除外）。房屋完好率是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋的建筑面積這和，占總的房屋面積的百分比。這里的完好房是指房屋主體結(jié)構(gòu)良好，設(shè)備完整，上下水道暢通，室內(nèi)地面平整，能保證住（用）戶安全，正常使用的房屋。（2）年房屋完好增長率2％～5％。年房屋完好下降率不超過2％；（二）房屋修繕工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（建設(shè)部37（3）房屋維修工程量100～150m2／人·年；房屋維修工程量是指全年完成綜合維修和大、中修工程數(shù)量（以建筑面積表示）之和與全年維修人員平均數(shù)之比。這里的全部維修平均人員數(shù)包括維修和管理人員，但不包括從事新建房屋的工程隊(duì)人員。房屋維修數(shù)量中不包括翻修工程數(shù)量和小修工程數(shù)量。（4）維修人員勞動(dòng)生產(chǎn)率5000元／人·年；維修人員勞動(dòng)生產(chǎn)率是指年大、中小及綜合維修工作量之和與年全部維修人員平均數(shù)和年參加本企業(yè)生產(chǎn)的非本企業(yè)人員平均數(shù)之和之比（5）大修、中修工程質(zhì)量合格品率100％，其中優(yōu)良品率30％～50％；大、中修工程質(zhì)量合格（優(yōu)良）品率是指報(bào)告期經(jīng)評(píng)定達(dá)到合格（或優(yōu)良）品標(biāo)準(zhǔn)的大、中修單位工程數(shù)量（建筑面積表示）之和，與報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程數(shù)量之和的百分比。（6）維修工程成本降低率5％～8％；維修工程成本降低率是指維修工程成本降低額與維修工程預(yù)算成本額之比（3）房屋維修工程量100～150m2／人·年；38（7）杜絕重大傷亡事故，年職工負(fù)傷事故小于3‰；年工負(fù)傷事故頻率的考核目的是為了保證安全生產(chǎn)，杜絕重大傷亡事故的發(fā)生它是指全年（或報(bào)告期）發(fā)生的負(fù)傷事故人次與全年（或報(bào)告期）全部職工平均人數(shù)之比。（8）小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率99％；小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率是指月（季）度全部管區(qū)內(nèi)實(shí)際小修養(yǎng)護(hù)戶次數(shù)與月（季）度驗(yàn)部管區(qū)內(nèi)實(shí)際檢修及報(bào)修戶次數(shù)之比。（9）房屋租金收繳率：98－99％。房屋租金收繳率是指當(dāng)年實(shí)收租金額與當(dāng)年應(yīng)收租金額之比，反映了房屋租金收繳情況的好壞（7）杜絕重大傷亡事故，年職工負(fù)傷事故小于3‰；39（10）租金用于房屋維修率不低于60％～70％；租金用于房屋維修率是指用于房屋維修資金額與年實(shí)收租金額之比該指標(biāo)可反映收繳上來的租金有多少用于房屋維修。（11）流動(dòng)資金占用率小于30％；流動(dòng)資金占用是指流動(dòng)資金年平均余額與年完成維修工作量之比。（12）機(jī)械設(shè)備完好率85％。（13）小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃完成率80％指物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)月完成的屬小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃內(nèi)項(xiàng)目的戶次數(shù)與當(dāng)月養(yǎng)護(hù)計(jì)劃安排的戶次數(shù)之比。[管理學(xué)][物業(yè)管理]房屋修繕管理課件402.指標(biāo)計(jì)算公式

2.指標(biāo)計(jì)算公式41[管理學(xué)][物業(yè)管理]房屋修繕管理課件42[管理學(xué)][物業(yè)管理]房屋修繕管理課件43（三）房屋修繕施工管理

1.修繕施工管理的主要任務(wù)（1）貫徹修繕工程的施工程序，合理地安排人力、物力、財(cái)力，不斷地更新修繕技術(shù)，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低修繕成本。（2）運(yùn)用科學(xué)管理的方法和職能，對(duì)修繕計(jì)劃、生產(chǎn)、技術(shù)、物資、勞力和財(cái)務(wù)進(jìn)行管理，對(duì)修繕工程質(zhì)量、工程成本和進(jìn)度進(jìn)行控制管理。2.修繕施工管理的基本內(nèi)容（1）落實(shí)修繕任務(wù)，制訂施工計(jì)劃方案。（2）在工程開工前，解決住戶臨時(shí)遷移，做到水、電、道路通，并安排材料堆放，設(shè)置安置場地等各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。（3）在施工的整個(gè)過程中，進(jìn)行經(jīng)常性的材料和技術(shù)管理工作。（4）組織均衡流水立體交叉施工，并對(duì)施工過程進(jìn)行質(zhì)量控制和全面協(xié)調(diào)工作。（5）加強(qiáng)對(duì)修繕現(xiàn)場的平面管理，合理利用空間，促進(jìn)文明施工，創(chuàng)文明施工現(xiàn)場。（三）房屋修繕施工管理1.修繕施工管理的主要任務(wù)44五、房屋的日常養(yǎng)護(hù)（一）房屋日常養(yǎng)護(hù)的含義房屋養(yǎng)護(hù)是保養(yǎng)維護(hù)房屋建筑的意思。房屋養(yǎng)護(hù)工作包含的內(nèi)容有房屋零星損壞日常修理、季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)以及房屋的正確使用維護(hù)管理等工作，這是物業(yè)管理公司對(duì)房屋業(yè)主和使用人最直接、最經(jīng)常的服務(wù)工作。房屋養(yǎng)護(hù)同房屋修繕一樣，都是為了房屋能正常使用，但兩者之間又有區(qū)別。修繕工程是在相隔一定時(shí)期后，按需開工進(jìn)行一次性的大、中修。房屋養(yǎng)護(hù)則是經(jīng)常性的零星修理，及時(shí)地為廣大住戶提供的服務(wù)項(xiàng)目，以及采取各項(xiàng)必要的預(yù)防保養(yǎng)措施，維護(hù)保養(yǎng)好房屋。五、房屋的日常養(yǎng)護(hù)（一）房屋日常養(yǎng)護(hù)的含義45（二）房屋日常養(yǎng)護(hù)的類型和內(nèi)容

房屋日常養(yǎng)護(hù)可分為小修養(yǎng)護(hù)、計(jì)劃養(yǎng)護(hù)和季節(jié)性養(yǎng)護(hù)。1.房屋小修養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容（1）瓦屋面清掃補(bǔ)漏及局部換瓦，屋脊、泛水的整修；拆換及新做少量天窗；墻體局部挖補(bǔ)；墻面局部粉刷；普通水泥地的修補(bǔ)及局部新做；天棚、雨棚、墻裙、踢腳線的修補(bǔ)；雨水井的清理；井蓋、井圈的修配；化糞池的清理；明溝、散水的養(yǎng)護(hù)和清理等。（2）木門窗維修及少量新做；裝配五金；木屋架加固；木樓梯、木欄桿的維修及局部新做；細(xì)木裝修的加固及局部拆換等。（3）水管的防凍保暖；給水管道的少量拆換；排污、廢水管道的維修、保養(yǎng)、疏通；便器、臉盆、浴缸的修補(bǔ)拆換；水嘴、閥門、抽水馬桶及其零配件的整修、拆換；屋頂壓力水箱的修理、清污等。（4）燈口、電線、開關(guān)的修換；線路故障的排除、維修及少量拆換；配電箱、盤、板的安裝、修理；電表與電分表的新裝及拆換等。（5）修繕后的門窗補(bǔ)刷油漆、裝配玻璃及少量門窗的新做油漆；樓地板、天棚、墻面維修后的補(bǔ)刷油漆及少量新做油漆等。（6）鋼門窗整修，白鐵、玻璃鋼屋面的檢修及局部拆換；白鐵、玻璃鋼躺立溝、天、斜溝的整修、加固及少量拆換。（二）房屋日常養(yǎng)護(hù)的類型和內(nèi)容房屋日常養(yǎng)護(hù)可分為小修養(yǎng)護(hù)、462.房屋計(jì)劃養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容計(jì)劃養(yǎng)護(hù)主要屬于房屋保養(yǎng)性質(zhì)，定期對(duì)房屋進(jìn)行檢修保養(yǎng)。計(jì)劃養(yǎng)護(hù)任務(wù)應(yīng)安排在報(bào)修任務(wù)不多的淡季。若報(bào)修任務(wù)多時(shí)，應(yīng)先安排報(bào)修任務(wù)，再做計(jì)劃養(yǎng)護(hù)工作。3.房屋季節(jié)性養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容這是指由于季節(jié)性氣候原因而對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)防保養(yǎng)工作。其內(nèi)容有防臺(tái)、防汛、防梅雨、防凍、防治白蟻等。2.房屋計(jì)劃養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容47（三）房屋日常養(yǎng)護(hù)的一般程序

1.項(xiàng)目收集。日常養(yǎng)護(hù)的小修保養(yǎng)項(xiàng)目，主要通過管理人員的走訪查房和住戶的隨時(shí)報(bào)修兩個(gè)渠道來收集。走訪查房是管理人員定期對(duì)轄區(qū)內(nèi)住戶進(jìn)行走訪，并在走訪中查看房屋，主動(dòng)收集住戶對(duì)房屋修繕的具體要求，發(fā)現(xiàn)住戶尚未提出或忽略掉的房屋險(xiǎn)情及公用部位的損壞。物業(yè)管理公司接受住戶報(bào)修的途徑主要有以下幾種：（1）設(shè)置報(bào)修箱。在轄區(qū)的主要通道處設(shè)置信箱，供住戶隨時(shí)投放有關(guān)的報(bào)修單和預(yù)約上門維修的信函。物業(yè)管理公司的有關(guān)部門要定期開箱收集。（2）建立接待值班制度。物業(yè)管理公司要配備一名專（兼）職報(bào)修接待員，負(fù)責(zé)全天接待來訪、記錄電話和收受信函。接待員應(yīng)填寫報(bào)修單，處理回報(bào)單上下兩聯(lián)組成的接待登記表。（3）組織咨詢活動(dòng)。一般利用節(jié)、假日時(shí)間，物業(yè)管理公司在轄區(qū)內(nèi)擺攤設(shè)點(diǎn)，征求住戶各方面的意見。（三）房屋日常養(yǎng)護(hù)的一般程序1.項(xiàng)目收集。日常養(yǎng)護(hù)的小修保482.任務(wù)落實(shí)。管理人員根據(jù)房屋養(yǎng)護(hù)的計(jì)劃表和隨時(shí)發(fā)生的急修項(xiàng)目，開列小修養(yǎng)護(hù)單。維護(hù)人員憑養(yǎng)護(hù)單領(lǐng)取材料，根據(jù)養(yǎng)護(hù)單開列的工程地點(diǎn)、項(xiàng)目內(nèi)容進(jìn)行施工。管理人員應(yīng)每天到施工現(xiàn)場，檢查當(dāng)天任務(wù)完成情況，安排次日工作。2.任務(wù)落實(shí)。管理人員根據(jù)房屋養(yǎng)護(hù)的計(jì)劃表和隨時(shí)發(fā)生的急修項(xiàng)49第十章房屋修繕管理第十章房屋修繕管理50一、修繕的概念及其作用（一）房屋修繕的含義房屋修繕是指房屋自建成到報(bào)廢為止的整個(gè)使用過程中，為了修復(fù)由于自然因素、人為因素造成的房屋損壞，維護(hù)和改善房屋使用功能，延長房屋使用年限而采取的各種養(yǎng)護(hù)維修活動(dòng)。（二）房屋修繕的特點(diǎn)1．設(shè)計(jì)和施工都只能在一定范圍內(nèi)進(jìn)行，往往是借鑒原有房屋的構(gòu)造、部件、裝飾、布局等，發(fā)展修繕建筑藝術(shù)。2．房屋修繕是大量的經(jīng)常性的工作。3．房屋修繕項(xiàng)目多，涉及面廣，零星分散，各類房屋裝修材料的品種、規(guī)格多，備用的材料規(guī)格品種多。4．房屋修繕由于要保持原有的建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)意圖，并達(dá)到與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，因此技術(shù)要求較高。5．房屋修繕具有生產(chǎn)和服務(wù)雙重性。一、修繕的概念及其作用（一）房屋修繕的含義51（三）房屋修繕在物業(yè)管理中的作用

1.搞好房屋修繕工作，有利于延長房屋的使用壽命，保持房屋的使用功能，增強(qiáng)房屋住用安全性能，提高住戶的工作和居住的質(zhì)量。2.搞好房屋修繕工作，有利于保證房屋的質(zhì)量和房屋價(jià)值的追加，可使房屋保值、增值，為業(yè)主增加財(cái)富，節(jié)省建房資金。3.搞好房屋修繕工作，有利于加快城市建設(shè)，美化環(huán)境，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。4.搞好房屋修繕工作，有利于物業(yè)管理公司在住戶中建立良好的企業(yè)信譽(yù)，塑造良好的經(jīng)營形象，為其他業(yè)務(wù)開展打下扎實(shí)基礎(chǔ)。5.搞好房屋修繕工作也是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，而良好的房屋修繕服務(wù)本身就是一種競爭資本。（三）房屋修繕在物業(yè)管理中的作用1.搞好房屋修繕工作，有利52二、房屋修繕管理的原則和內(nèi)容

（一）房屋修繕管理的含義房屋修繕管理是指對(duì)房屋修繕的各項(xiàng)活動(dòng)所進(jìn)行的管理。房屋的修繕管理通過制定合理的修繕周期和科學(xué)的修繕計(jì)劃，以及確定合理的修繕范圍和修繕方案，可以合理使用人、財(cái)、物，做到節(jié)省費(fèi)用，縮短工期，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。二、房屋修繕管理的原則和內(nèi)容（一）房屋修繕管理的含義53（二）房屋修繕管理的原則1.“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”的原則經(jīng)濟(jì)，就是要加強(qiáng)維修工程成本管理、維修資金和維修定額管理，合理使用人力、物力和財(cái)力，盡量做到少花錢多修房；合理，就是要求制訂合理的房屋維修計(jì)劃和方案；安全，就是要通過房屋維修管理，使住戶居住安全；實(shí)用，就是要從實(shí)際出發(fā)，因地制宜、因房制宜地進(jìn)行維修，滿足用戶在房屋使用功能和質(zhì)量上的需求，充分發(fā)揮房屋效能。（二）房屋修繕管理的原則1.“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”的原則542.區(qū)別對(duì)待的原則區(qū)別對(duì)待是指對(duì)不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的房屋采取不同的修繕標(biāo)準(zhǔn)。3.為住戶服務(wù)的原則樹立為住戶服務(wù)的思想，改善服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)質(zhì)量，切實(shí)做到為住戶服務(wù)。

2.區(qū)別對(duì)待的原則55（三）房屋修繕管理的內(nèi)容

1.掌握房屋建筑的完好情況，根據(jù)房屋的建筑設(shè)計(jì)用途定期地對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行評(píng)定，按照房屋的完好情況進(jìn)行管理。2.制訂和執(zhí)行修繕原則、范圍、指標(biāo)和年度修繕計(jì)劃，審核修繕方案和工程預(yù)決算，有計(jì)劃地對(duì)房屋進(jìn)行養(yǎng)護(hù)維修，延長房屋的使用年限。3.做好施工準(zhǔn)備和施工管理工作，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)和有關(guān)規(guī)程進(jìn)行施工，按驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。4.建立健全技術(shù)責(zé)任制、崗位責(zé)任制、構(gòu)配件檢驗(yàn)制度及技術(shù)檔案制度，做好技術(shù)管理工作，完善施工項(xiàng)目質(zhì)量體系。5.加強(qiáng)人力、材料和工具等生產(chǎn)要素的管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置和最佳組合。6.做好成本預(yù)算及成本計(jì)劃工作，按成本計(jì)劃控制工程實(shí)際成本，加強(qiáng)成本核算。7.做好房屋修繕資料的收集整理工作，妥善管理房屋技術(shù)檔案，保持房屋技術(shù)資料的完整，以便查閱使用。（三）房屋修繕管理的內(nèi)容1.掌握房屋建筑的完好情況，根據(jù)房56（四）兩種不同部門房屋修繕的區(qū)別

房管部門的房屋修繕不等同于物業(yè)管理中的房屋修繕。兩者同中有異，其區(qū)別主要是：1.同為房屋修繕，承擔(dān)責(zé)任與履行方式不同房管部門對(duì)管轄內(nèi)的房屋實(shí)行行政管理，放房屋修繕的出資者與承擔(dān)人是同一的，房管部門只是充當(dāng)了政府房管修繕的實(shí)施者和執(zhí)行者；而物業(yè)管理公司卻不同，其房屋修繕完全是根據(jù)公司與業(yè)主雙方之間的契約約定，按房屋商品化的約定規(guī)定雙方責(zé)任，是一種有償服務(wù)。業(yè)主是修繕出資者，物業(yè)管理公司是修繕承擔(dān)者，出資者與修繕承擔(dān)人是分離的。2.即使同是有償服務(wù)，性質(zhì)也不同（1）產(chǎn)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)不一。房管部門凡有償服務(wù)對(duì)象一定是異產(chǎn)的（非公產(chǎn)的），物業(yè)管理公司對(duì)各類產(chǎn)權(quán)的物業(yè)都提供服務(wù)。（2）經(jīng)營性質(zhì)不一。前者的有償服務(wù)是創(chuàng)收性的，后者的有償服務(wù)卻是經(jīng)營性的。因?yàn)榍罢叩姆课菪蘅樄芾磉€是行政性的，后者的房屋修繕管理卻完全是商業(yè)化、市場化。（3）財(cái)務(wù)結(jié)算方式不一。前者的收入不列入房管正常管理費(fèi)用中，后者的收入直接作為正常管理費(fèi)用。（四）兩種不同部門房屋修繕的區(qū)別房管部門的房屋修繕不等同于57三、房屋查勘與完損等級(jí)評(píng)定

（一）房屋查勘的目的房屋查勘是物業(yè)管理公司了解和掌握所管房屋的完損狀況而必須進(jìn)行的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)工作。通過查勘，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的損壞程度，以便采取必要的養(yǎng)護(hù)和修繕措施。其目的是：1.監(jiān)督房屋的合理使用，掌握房屋結(jié)構(gòu)、部件、設(shè)備的技術(shù)狀況，及時(shí)糾正違反設(shè)計(jì)和使用規(guī)定的違章行為。2.掌握房屋的完損狀況，依據(jù)（房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)），評(píng)定房屋的完好等級(jí)，計(jì)算房屋完好率。3.為安全使用提供信息。4.為編制房屋修繕計(jì)劃提供依據(jù)。5.為擬定房屋修繕工程方案提供依據(jù)。三、房屋查勘與完損等級(jí)評(píng)定（一）房屋查勘的目的58（二）房屋查勘的內(nèi)容

房屋查勘可以分為定期查勘、季節(jié)性查勘和工程查勘三類。

1.定期查勘的內(nèi)容定期查勘即每隔一定年限對(duì)所管房屋進(jìn)行普查。其內(nèi)容如下：（l）結(jié)構(gòu)部分。基礎(chǔ)、梁、柱、墻、板、樓面等有無損壞；屋頂平面防水層是否老化，有無裂縫、起殼、滲漏現(xiàn)象等。（2）裝修部分。內(nèi)外墻面有無裂縫、脫落；墻壁是否滲漏、結(jié)露等；門窗有無松動(dòng)、腐爛；油漆是否起殼、剝落等。（3）設(shè)備部分。水、衛(wèi)、電、暖氣及各種設(shè)備是否合理、完好、完整等。（4）附屬設(shè)施。下水道、化糞池是否堵塞，有無損壞等。（二）房屋查勘的內(nèi)容房屋查勘可以分為定期查勘、季節(jié)性查勘和592.季節(jié)性查勘的內(nèi)容季節(jié)性查勘是根據(jù)地區(qū)和季節(jié)特點(diǎn)確定的機(jī)動(dòng)的查勘。（l）新發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)跡象的房屋；（2）未處理解危的危險(xiǎn)房屋；（3）嚴(yán)重?fù)p壞房屋；（4）建筑在經(jīng)常淹水、巖上、坡邊等地區(qū)的不安全的房屋；（5）商場、幼兒園、學(xué)校、影劇院等人流密集場所。2.季節(jié)性查勘的內(nèi)容603.工程查勘的內(nèi)容工程查勘是以房屋定期查勘或季節(jié)性查勘所掌握的完損狀況為基礎(chǔ)，對(duì)需修房屋進(jìn)行深一步的查勘，它是擬訂修繕方案的技術(shù)依據(jù)。（l）磚砌體。應(yīng)檢查房屋高寬比、墻、柱的高厚比，并重點(diǎn)檢查以下部位的變形（傾斜、裂縫）等情況：①房屋內(nèi)、外墻連接處，房屋轉(zhuǎn)角處和兩端廟墻；②承重墻、柱和變截面處，不同材料結(jié)合處。（2）木結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)檢查以下部位：①房屋行架的整體變形和穩(wěn)定性；②房屋的柱、梁、屋架受周圍環(huán)境的影響而變形；③受壓構(gòu)件的傾斜、彎曲，受拉構(gòu)件的裂縫，節(jié)點(diǎn)連接的可靠性；④支撐系統(tǒng)的可靠性；⑤白蟻的危害情況。3.工程查勘的內(nèi)容61（3）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。應(yīng)檢查混凝土強(qiáng)度，混凝土的碳化程度，裂縫展開程度。重點(diǎn)檢查以下部位：①梁支座附近，集中力作用點(diǎn)、跨中；②柱與梁的聯(lián)接處，柱腳、柱頂；③裝配式構(gòu)件連接點(diǎn)。（4）其他結(jié)構(gòu)。檢查空斗墻、混合墻時(shí)，應(yīng)著重檢查墻體的傾斜、扭曲，墻腳風(fēng)化、硝化、開裂和受潮軟化的變化情況，以及周圍環(huán)境的排水情況等。應(yīng)著重檢查以下部位：①墻體的整體性和穩(wěn)定性；②在縱、橫墻交接處有無連接措施。（5）地基基礎(chǔ)。應(yīng)著重觀察檢查地基基礎(chǔ)的變形（沉降、滑移。裂縫等），地基基礎(chǔ)不均勻沉降的現(xiàn)狀和觀測資料，地基基礎(chǔ)的周圍環(huán)境（地下水、滑坡、凍脹、排水等）。（3）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。應(yīng)檢查混凝土強(qiáng)度，混凝土的碳化程度，裂624.房屋查勘順序從外部到內(nèi)部從下層到上層從承重結(jié)構(gòu)到非承重構(gòu)件從表面到隱蔽從局部到整體。4.房屋查勘順序63（三）房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的劃分造成房屋損壞的原因：自然因素人為因素設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的低劣例如房屋坡度不符合要求。下雨時(shí)排水慢，造成漏水；磚墻砌筑質(zhì)量低劣，影響墻體承重能力而損壞變形；有的木結(jié)構(gòu)所用的木材質(zhì)量關(guān)系，或制作不合格，安裝使用后不久變形、斷裂、腐爛、造成危險(xiǎn)；有的水泥曬臺(tái)、陽臺(tái)、因混凝土震搗質(zhì)量差，鋼筋位置擺錯(cuò)，造成斷裂等；由于施工時(shí)用料不當(dāng)或不慎導(dǎo)致房屋構(gòu)件的強(qiáng)度降低，主要是蟲害（白蟻等）和菌類（霉菌等）。預(yù)防保養(yǎng)不善不可抗力（三）房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的劃分造成房屋損壞的原因：64（三）房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的劃分

1.房屋完報(bào)的四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)各類房屋完損標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目的完好或損壞程度來劃分的，依據(jù)對(duì)部分和數(shù)量上加以區(qū)分，將房屋完損狀況分成四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：（1）完好標(biāo)準(zhǔn)；（2）基本完好標(biāo)準(zhǔn)；（3）一般損壞標(biāo)準(zhǔn)；（4）嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)。（5）危險(xiǎn)房屋（三）房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的劃分1.房屋完報(bào)的四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)652.房屋完報(bào)等級(jí)的分類（l）完好房。是指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備各部分完好無損，不需要修理或經(jīng)一般小修就能具備正常使用功能的房屋。（2）基本完好房。是指結(jié)構(gòu)部位和構(gòu)件基本完好，或雖有輕度損壞，但不影響正常使用，經(jīng)一般性維修能修復(fù)的房屋。（3）一般損壞房。是指房屋結(jié)構(gòu)有一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，不能正常使用，需要進(jìn)行中修或局部大修、更換部件的房屋。（4）嚴(yán)重?fù)p壞房。是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán)重變形、油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，已無法使用，需進(jìn)行大修或改進(jìn)的房屋。（5）危險(xiǎn)房屋。是指承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌可能，不能確保使用安全的房屋。2.房屋完報(bào)等級(jí)的分類（l）完好房。是指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)66（四）房屋完損等級(jí)的評(píng)定方法

房屋完損的等級(jí)，標(biāo)志著房屋質(zhì)量的好與差，它是根據(jù)房屋各個(gè)組成部分的完報(bào)程度來綜合評(píng)定的。具體做法是：按照建設(shè)部頒布的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，將房屋結(jié)構(gòu)分為四類：（1）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)——承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土建造的；（2）混合結(jié)構(gòu)——承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的；（3）磚木結(jié)構(gòu)——承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚木建造的；（4）其他結(jié)構(gòu)——承重的主要結(jié)構(gòu)是用竹木、磚石、土建造的簡易房屋。各種房屋分結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分進(jìn)行評(píng)定。（四）房屋完損等級(jí)的評(píng)定方法房屋完損的等級(jí)，標(biāo)志著房屋質(zhì)量671.鋼筋混凝土、混合、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定

（1）房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項(xiàng)完報(bào)程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)就是分項(xiàng)所評(píng)定的完損程度。（2）房屋的結(jié)構(gòu)部分各項(xiàng)完報(bào)程度符合同一個(gè)完報(bào)標(biāo)準(zhǔn)，在裝修設(shè)備部分中有一、二項(xiàng)完報(bào)程度下降一個(gè)等級(jí)，其余各項(xiàng)仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完報(bào)標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完報(bào)等級(jí)按結(jié)構(gòu)部分的完損程度來確定。（3）房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重墻或樓地面分項(xiàng)完報(bào)程度下降一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)，在裝修或設(shè)備部分中有一項(xiàng)完損程度下降一個(gè)完報(bào)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)，其余三個(gè)組成部分的各項(xiàng)都符合上一個(gè)等級(jí)以上的完報(bào)標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完報(bào)等級(jí)可按上一個(gè)等級(jí)的完報(bào)程度確定。（4）房屋結(jié)構(gòu)部分中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件。屋面等項(xiàng)的完損程度符合同一個(gè)完報(bào)標(biāo)準(zhǔn)，其余各分項(xiàng)完報(bào)程度可有高出一個(gè)等級(jí)的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋完損等級(jí)可按地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項(xiàng)的完損程度評(píng)定。1.鋼筋混凝土、混合、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定682.其他結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定（1）房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等部分各項(xiàng)完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)就是分項(xiàng)的完損程度。（2）房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分等絕大多數(shù)項(xiàng)目完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，有少量分項(xiàng)完報(bào)程度高出一個(gè)等級(jí)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完報(bào)等級(jí)按絕大多數(shù)分項(xiàng)的完損程度評(píng)定。表5－1房屋完損等級(jí)評(píng)定表2.其他結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定表5－1房屋完損等級(jí)評(píng)定表693.評(píng)定房屋完損等級(jí)的一般做法房屋完報(bào)等級(jí)評(píng)定可分為定期和不定期兩種。（1）定期評(píng)定房屋完報(bào)等級(jí)。一般結(jié)合房屋普查，每隔一定時(shí)期（1一3年，或根據(jù)各地規(guī)定）對(duì)所管房屋進(jìn)行一次全面的、逐幢完損等級(jí)評(píng)定，這種評(píng)定可以全面、詳細(xì)掌握房屋完報(bào)情況。（2）不定期評(píng)定房屋完損等級(jí)。①根據(jù)氣候特征，如雨季、臺(tái)風(fēng)、山洪、暴風(fēng)雪等，主要對(duì)危險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋和一般損壞房屋等進(jìn)行檢查，并評(píng)定完損等級(jí)。②房屋經(jīng)大修、中修、翻修和綜合維修竣工驗(yàn)收后，重新進(jìn)行完損等級(jí)評(píng)定。③按管新建房屋后，要進(jìn)行完損等級(jí)評(píng)定。3.評(píng)定房屋完損等級(jí)的一般做法70（五）評(píng)定房屋究損等級(jí)的注意事項(xiàng)

1.評(píng)定房屋完報(bào)等級(jí)是根據(jù)評(píng)定出房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的各項(xiàng)完損程度的基礎(chǔ)上，對(duì)整幢房屋的完損程度進(jìn)行綜合評(píng)定。2.在評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí)，要以房屋的實(shí)際完報(bào)程度為依據(jù)，嚴(yán)格按部頒（房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的方法進(jìn)行，不能以建筑年代來代替、劃分評(píng)定，也不能以房屋的原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的高低來代替評(píng)定房屋完損等級(jí)。3.評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí)，特別要認(rèn)真對(duì)待結(jié)構(gòu)部分完損程度的評(píng)定。若地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等三項(xiàng)的完損程度不在同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，則以最低的完報(bào)標(biāo)準(zhǔn)來評(píng)定。4.完好房屋結(jié)構(gòu)部分中各項(xiàng)一定都要達(dá)到完好標(biāo)準(zhǔn)，這樣做才能保證完好房屋的質(zhì)量。5.評(píng)定房屋完報(bào)等級(jí)時(shí)，若超過規(guī)定允許的下降分項(xiàng)的范圍時(shí)，則整幢房屋完損等級(jí)可下降一個(gè)等級(jí)，但不能下降到危險(xiǎn)房屋的等級(jí)。（五）評(píng)定房屋究損等級(jí)的注意事項(xiàng)1.評(píng)定房屋完報(bào)等級(jí)是根據(jù)716.評(píng)定嚴(yán)重?fù)p壞房屋時(shí)，結(jié)構(gòu)、維修、設(shè)備等各分項(xiàng)的完損程度，不能下降到危險(xiǎn)房屋的標(biāo)準(zhǔn)。7.在遇到對(duì)重要房屋評(píng)定完報(bào)等級(jí)時(shí)，必要時(shí)應(yīng)對(duì)地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件進(jìn)行復(fù)核或試測后才能確定其完損程度。8.正在大修理中的房屋暫按大修前房屋評(píng)定。9.危險(xiǎn)房屋的標(biāo)準(zhǔn)與鑒定方法另按部頒CJ13－86《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行。10.新接管的房屋要進(jìn)行完報(bào)等級(jí)的評(píng)定。6.評(píng)定嚴(yán)重?fù)p壞房屋時(shí)，結(jié)構(gòu)、維修、設(shè)備等各分項(xiàng)的完損程度，72危險(xiǎn)房屋的評(píng)定與解危辦法制訂劃分危險(xiǎn)房的標(biāo)準(zhǔn)（1）整幢危房。它是指房屋構(gòu)件大部分均有不同程度的損壞。已危及整幢房屋的安全，整幢房屋隨時(shí)有倒塌的可能，無維修價(jià)值。（2）局部危房。它是指房屋構(gòu)件大部分結(jié)構(gòu)尚好，只有局部結(jié)構(gòu)損壞，一旦發(fā)生事故，對(duì)整幢房屋無太大影響。只要排除局部危險(xiǎn)，就可繼續(xù)安全使用。（3）危險(xiǎn)點(diǎn)。它是指房屋某個(gè)承重構(gòu)件或某項(xiàng)設(shè)施損壞，但對(duì)整幢房屋未構(gòu)成直接威脅。危險(xiǎn)房屋的評(píng)定與解危辦法制訂劃分危險(xiǎn)房的標(biāo)準(zhǔn)73建立危險(xiǎn)房屋鑒定機(jī)構(gòu)，組織鑒定確定解危辦法，并監(jiān)督檢查排險(xiǎn)情況觀察使用法。這一方法適用于采取一定技術(shù)解危措施后，尚能短期使用，但仍需隨時(shí)觀察危險(xiǎn)程度的房屋。處理使用法。這一方法適用于采取適當(dāng)技術(shù)解危措施后，可以解危使用的房屋。停止使用法。這一方法適用于無修繕價(jià)值，又暫無條件拆除并不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋。整體拆除法。這一方法適用于整幢危房又無維修價(jià)值，隨時(shí)可能倒塌并危及他人生命財(cái)產(chǎn)安全的房屋。建立危險(xiǎn)房屋鑒定機(jī)構(gòu)，組織鑒定74四、房屋修繕工程與施工管理

（一）房屋維修施工管理的基本內(nèi)容（1）落實(shí)房屋維修任務(wù)，編制房屋維修計(jì)劃、維修設(shè)計(jì)方案和施工組織設(shè)計(jì)。（2）做好維修工程開工前的準(zhǔn)備工作，包括做好住戶臨時(shí)遷移工作，使水電路通，并安排好材料堆放、安置場地，確定施工方案等。（3）制定合理的材料消耗定額和技術(shù)革新措施，在施工過程中進(jìn)行經(jīng)常的材料和技術(shù)管理工作。（4）大、中修和更新改造工程要編制施工組織設(shè)計(jì)，組織均衡流水主體交叉施工，并對(duì)施工過程進(jìn)行嚴(yán)格質(zhì)量控制管理和全面協(xié)調(diào)銜接。（5）加強(qiáng)對(duì)房屋維修現(xiàn)場的平面管理，合理利用空間。四、房屋修繕工程與施工管理（一）房屋維修施工管理的基本內(nèi)容75（二）房屋維修施工管理的程序和方法(1)制訂房屋修繕設(shè)計(jì)方案以房屋勘察鑒定為依據(jù)充分聽取業(yè)主意見，使維修方案工程必須由具有設(shè)計(jì)資質(zhì)證書的單位承擔(dān)。(2)落實(shí)房屋維修施工任務(wù)根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的年度維修計(jì)劃和月度、季度施工作業(yè)計(jì)劃落實(shí)施工任務(wù)。(3)進(jìn)行施工組織與準(zhǔn)備一般維修工程編制施工方案，對(duì)小型維修工程編制施工說明。（二）房屋維修施工管理的程序和方法76（三）房屋修繕工程的分類根據(jù)房屋不同的損壞程度，一般把修繕工程分為小修、中修、大修、翻修和綜合維修五類。（三）房屋修繕工程的分類771.小修工程小修工程亦稱零星工程或養(yǎng)護(hù)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)不確保房屋正常使用，保持房屋原來的完損等級(jí)而對(duì)房屋使用中的正常的小損小壞進(jìn)行及時(shí)修復(fù)的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程。這種工程用工少、費(fèi)用少綜合平均費(fèi)用占房屋現(xiàn)時(shí)總造價(jià)的1％以下，并具有很強(qiáng)的服務(wù)性，要求經(jīng)常持續(xù)地進(jìn)行。小修工程的主要特點(diǎn)是項(xiàng)目簡單、零星分散、量大面廣、時(shí)間緊迫。經(jīng)常地進(jìn)行房屋的養(yǎng)護(hù)工程，可以維護(hù)房屋使用功能，既保證用戶正常使用，又能使發(fā)生的損壞及時(shí)得到修復(fù)，不致擴(kuò)大造成較大的損失，對(duì)于一些由于天氣突變或隱蔽的物理化學(xué)作用而導(dǎo)致的猝發(fā)性損壞，不必等到大修周期到來就可以及時(shí)處理。同時(shí)，經(jīng)常檢查房屋完好狀況，從日常養(yǎng)護(hù)入手，可以防止事故發(fā)生，延長大修周期，并為大、中修提供查勘施工的可靠材料。1.小修工程小修工程亦稱零星工程或養(yǎng)護(hù)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)78小修工程主要適用于：（1）屋面補(bǔ)漏、修補(bǔ)面層、修補(bǔ)泛水、屋脊等；（2）鋼、木門窗的整修、拆換五金、配玻璃、換窗紗、油漆；（3）修補(bǔ)樓地面面層，抽換個(gè)別楞木等；（4）修補(bǔ)內(nèi)外墻、抹灰、窗臺(tái)、腰線等；（5）拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈，拆換個(gè)別過梁等；（6）抽換個(gè)別模條，接換個(gè)別木梁、屋架、木柱，修補(bǔ)木樓梯、欄桿、扶手，修補(bǔ)或加固天棚及其他構(gòu)件等；（7）水、電、暖、氣、衛(wèi)等設(shè)備的故障排除及零部件的修配等；（8）下水管道、香井的修補(bǔ)疏通，修補(bǔ)明溝、散水、淌立溝、落水管等；（9）房屋的檢查，危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固等。小修工程主要適用于：792.中修工程中修工程是指房屋少量部位已損壞或已不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要進(jìn)行局部維修，在維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20％以下，仍保持原房屋規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。中修工程主要適用于：（1）屋頂瓦屋面局部拆換，平屋面局部修補(bǔ)或部分重做面層等；（2）墻體局部拆砌，或墻體多處小面積挖補(bǔ)、補(bǔ)強(qiáng)等；（3）拆換或改作個(gè)別承重木梁、木柱等；（4）部分改換樓地面結(jié)構(gòu)或面層，或重做水泥地面等；（5）整幢房屋的門窗整修，樓地面、樓梯等的維修、粉刷修補(bǔ)，油漆保養(yǎng)，設(shè)備管線的維修及零配件的更換；（6）單項(xiàng)目的維修，如下水道重做。2.中修工程中修工程是指房屋少量部位已損壞或已不符合建筑結(jié)構(gòu)803.大修工程大修工程是指需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件和房屋設(shè)備，不需全部拆除，一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的25％以上的工程。大修工程主要適用于：（1）主體結(jié)構(gòu)的大部嚴(yán)重?fù)p壞，局部有倒塌的危險(xiǎn)，不修不能繼續(xù)使用的房屋；（2）整幢房屋的公用生活設(shè)備（包括上、下水、電照、通風(fēng)、采暖）必須進(jìn)行拆換、改裝、新裝的房屋；（3）因改善居住條件，需局部改建的房屋；（4）需對(duì)主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)抗震加固的房屋。3.大修工程大修工程是指需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件和房屋設(shè)備，814.翻修工程翻修工程是指已失去修繕價(jià)值，需全部拆除。另行設(shè)計(jì)、重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件進(jìn)行改造的工程。翻修工程的費(fèi)用應(yīng)低于該建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)。翻修工程主要適用于：（1）主體結(jié)構(gòu)全部或大部嚴(yán)重?fù)p壞，喪失承載能力，有倒塌危險(xiǎn)的房屋；（2）因自然災(zāi)害破壞嚴(yán)重，不能再繼續(xù)使用的房屋；（3）主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)簡陋、無修理價(jià)值的房屋；（4）地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋或低勢低洼長期積水又無法排出的地區(qū)的房屋；（5）國家基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆除恢復(fù)的房屋。4.翻修工程翻修工程是指已失去修繕價(jià)值，需全部拆除。另行設(shè)計(jì)825.綜合維修工程綜合維修工程是指成片多幢（大樓可為單幢）大、中心修一次性應(yīng)修盡修（全項(xiàng)目修理），其費(fèi)用控制在該片建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20％以上的工程。綜合維修工程主要適用于：（l）成片多懂的房屋或面積較大的單幢樓房，大部分嚴(yán)重?fù)p壞，需進(jìn)行有計(jì)劃維修的房屋；（2）為改變片（幢）面貌而被列入有計(jì)劃維修的房屋。5.綜合維修工程綜合維修工程是指成片多幢（大樓可為單幢）大、83房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)（一）主體工程主要指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)件的維修。當(dāng)主體工程損壞嚴(yán)重時(shí)，不論哪一等級(jí)或類別的房屋維修，其考核標(biāo)準(zhǔn)均是要求牢固、安全、不留隱患。（二）木門窗及裝修工程這種維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是：木門窗開關(guān)靈活、不松動(dòng)、不透風(fēng)。木裝修牢固、平整、美觀、接縫嚴(yán)密。一等房屋的木裝修應(yīng)盡量做到原樣修復(fù)。（三）樓地面工程樓地面工程的維修牢固、安全、平整、不起砂、拼縫嚴(yán)密不閃動(dòng)，不空鼓開裂，地坪無倒泛水的現(xiàn)象。如房間長期處于潮濕環(huán)境，維修時(shí)應(yīng)增設(shè)防潮層，木基層或夾砂樓面嚴(yán)重?fù)p壞時(shí)的維修，應(yīng)改做鋼筋混凝土樓面。房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)（一）主體工程84（四）屋面工程經(jīng)維修后的屋面必須確保安全，不滲漏，排水暢通。（五）抹灰工程抹灰工程應(yīng)做到接縫平整、不開裂、不起殼、不起泡、不松動(dòng)、不剝落。（六）油漆粉飾工程油漆粉飾工程要求不起殼、不剝落、色澤均勻，盡可能保持與原色一致。對(duì)木構(gòu)件和各類鐵構(gòu)件要進(jìn)行周期性油漆保養(yǎng)。各種油漆各內(nèi)外墻涂料以及地面料，應(yīng)制訂養(yǎng)護(hù)周期進(jìn)行保養(yǎng)。（七）金屬構(gòu)件經(jīng)維修后金屬構(gòu)件應(yīng)保持牢固、安全、不銹蝕，損壞嚴(yán)重的應(yīng)更換，無保留價(jià)值的應(yīng)拆除。（八）其他工程房屋其他部分的考核要求修復(fù)原樣或疏通，以保證住用戶安全，改善住用戶條件。（四）屋面工程85（二）房屋修繕工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

1.主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（建設(shè)部88建房字第328號(hào)文頒發(fā)的《房地產(chǎn)經(jīng)營、維修管理行業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)》）（1）房屋完好率50％～60％（新房屋除外）。房屋完好率是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋的建筑面積這和，占總的房屋面積的百分比。這里的完好房是指房屋主體結(jié)構(gòu)良好，設(shè)備完整，上下水道暢通，室內(nèi)地面平整，能保證?。ㄓ茫舭踩Ｊ褂玫姆课?。（2）年房屋完好增長率2％～5％。年房屋完好下降率不超過2％；（二）房屋修繕工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（建設(shè)部86（3）房屋維修工程量100～150m2／人·年；房屋維修工程量是指全年完成綜合維修和大、中修工程數(shù)量（以建筑面積表示）之和與全年維修人員平均數(shù)之比。這里的全部維修平均人員數(shù)包括維修和管理人員，但不包括從事新建房屋的工程隊(duì)人員。房屋維修數(shù)量中不包括翻修工程數(shù)量和小修工程數(shù)量。（4）維修人員勞動(dòng)生產(chǎn)率5000元／人·年；維修人員勞動(dòng)生產(chǎn)率是指年大、中小及綜合維修工作量之和與年全部維修人員平均數(shù)和年參加本企業(yè)生產(chǎn)的非本企業(yè)人員平均數(shù)之和之比（5）大修、中修工程質(zhì)量合格品率100％，其中優(yōu)良品率30％～50％；大、中修工程質(zhì)量合格（優(yōu)良）品率是指報(bào)告期經(jīng)評(píng)定達(dá)到合格（或優(yōu)良）品標(biāo)準(zhǔn)的大、中修單位工程數(shù)量（建筑面積表示）之和，與報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程數(shù)量之和的百分比。（6）維修工程成本降低率5％～8％；