77/77達(dá)州恒陽家居廣場項(xiàng)目策劃綱要一、達(dá)州市概況達(dá)州市前身是由1993年7月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，從達(dá)縣地區(qū)劃出巴中、南江、通江、平昌、鄰水五縣建立達(dá)川地區(qū)；1999年6月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，撤消達(dá)川地區(qū)，設(shè)立地級達(dá)州市，轄通川區(qū)、達(dá)縣、大竹縣、渠縣、開江縣、宣漢縣，代管省直轄萬源市（縣級）。全市幅員面積1.66萬平方公里，總?cè)丝?30萬。達(dá)州市歷來是川東北出川的咽喉和秦巴物資集散地，而今已成為川陜鄂渝結(jié)合部的重要交通樞紐和物資集散商貿(mào)中心：—— 襄渝、達(dá)成、達(dá)萬鐵路在那個(gè)地點(diǎn)交匯，已實(shí)現(xiàn)縣縣通鐵路；—— 210、318國道、達(dá)渝高速公路、渠江航道、河市機(jī)場等基礎(chǔ)設(shè)施，織就了達(dá)州的立體交通網(wǎng)絡(luò)。改革開放以來，特不是從1993年以來，達(dá)州取得了改革開放和兩個(gè)文明建設(shè)六年邁出六大步，年年躍上新臺階的可喜成績，正在實(shí)現(xiàn)由農(nóng)業(yè)大市逐步向經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的轉(zhuǎn)變。地理位置達(dá)州市位于四川省東北部，大巴山南麓。地處北緯30°92'~32°20'，東經(jīng)103°29'~108.23'之間。北接陜西安康和湖北十堰，南與廣安市接壤，東、東南與重慶市萬州區(qū)城口縣、開縣及重慶市梁平縣、墊江縣相鄰，西抵巴中市和南充市，是川渝鄂陜四省(市)之交匯地，被譽(yù)為川渝鄂陜結(jié)合部經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的“金三角”。全市東西延綿180公里，南北長225公里，幅員面積1.66萬平方公里，占四川省面積的2.9%，在全省各市、地、州面積中居第9位。達(dá)州交通便捷。襄(襄樊)渝(重慶)鐵路貫穿全市，達(dá)(達(dá)州)成(成都)鐵路，達(dá)(達(dá)州)萬(萬州)鐵路方便暢達(dá)；210、318國道穿境而過，達(dá)渝高速公路已于2004年7月全線貫穿，達(dá)州河市機(jī)場改建后可直航成都、重慶、西安、武漢等地；渠江航運(yùn)直達(dá)重慶。行政區(qū)劃達(dá)州市政府駐通川區(qū)，下轄達(dá)縣、宣漢、開江、大竹、渠縣、萬源市、通川區(qū)。目前，達(dá)州市共有鄉(xiāng)政府302個(gè)、鎮(zhèn)政府87個(gè)、街道辦事處2個(gè)、居委會320個(gè)、居民小組1,177個(gè)、村委會3,685個(gè)、村民小組33,338個(gè)。經(jīng)濟(jì)狀況2003年，全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值255.14億元、比上年增長11.6％，增幅比上年提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，人均GDP4009元.—— 第一產(chǎn)業(yè)增加值85.9億元、增長5.8％?！?第二產(chǎn)業(yè)增加值87.87億元、增長18.4％，其中：規(guī)模以上工業(yè)增加值26.4億元、增長29.5%。—— 第三產(chǎn)業(yè)增加值81.37億元、增長10.9％?！?全社會固定資產(chǎn)投資完成86.14億元，增長36.2％?！?地點(diǎn)財(cái)政一般預(yù)算收入7.04億元，增長13％?！?城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5376元，增長8％?！?農(nóng)民人均純收入2353元，增加130元。人口狀況2003年全市總?cè)丝?30萬，其中：男性331萬、女性299萬人，非農(nóng)業(yè)人口97萬人、城區(qū)人口約35萬人。自然環(huán)境達(dá)州市地勢東北高（大巴山區(qū)），西南低（盆地丘陵區(qū)），最高處是宣漢縣雞唱鄉(xiāng)大團(tuán)堡，海拔2458.3米;最低處是渠縣望溪鄉(xiāng)天關(guān)村，海拔222米。大巴山橫直在萬源、宣漢北部，明月山、銅鑼山、華釜山由北而南，縱臥其間，將全市分割為山區(qū)、丘陵、平壩三塊；山地占全市幅員面積70.70%、丘陵占28.10%、平壩占1.20%。達(dá)州市境內(nèi)流域面積在100平方公里以上的河流有53條，1000平方公里以上的干流有15條。河流要緊屬長江支流的嘉陵江水系，發(fā)源于大巴山，由北而南呈樹枝狀分布，前河、中河、后河匯成州河后與巴河在渠縣三匯鎮(zhèn)匯合成渠江，向南流300公里入長江。自然資源2000年，全市土地面積為166平方公里、耕地面積為90.80萬公頃、人均耕地為0.055公頃。境內(nèi)潛在土地資源十分豐富，平壩、丘陵土地肥沃，要緊分布在開江縣、達(dá)縣、通川區(qū)、大竹縣、渠縣等地，低產(chǎn)田土、低產(chǎn)園地、低產(chǎn)林地、低產(chǎn)水面土地有57.6萬公頃，占全市耕地、林地、園地、養(yǎng)殖水面之和的47.67%，以大竹縣、達(dá)縣、宣漢縣萬源市較多。待開發(fā)土地資源為27.03萬公頃，占轄區(qū)面積的16.31%，以萬源市、宣漢縣、達(dá)縣較多。礦產(chǎn)資源達(dá)州市礦產(chǎn)豐富，全市已發(fā)覺礦物38種，產(chǎn)地250余處。其中：已探明儲量的28種、產(chǎn)地146處，可開發(fā)利用的28種，已開發(fā)利用的21種，分為能源礦、金屬礦、非金屬礦等。人力資源全市630萬人口，其中：大專以上文化程度的有4.82多萬人、中專以上文化程度的有5.57多萬人，具有高級職稱者1600多人、中級職稱的有2.4萬多人。農(nóng)村勞動(dòng)力有266萬以上，除滿足本地種養(yǎng)業(yè)和工副業(yè)外，常年剩余勞動(dòng)力有100多萬人。目前，外出務(wù)工人員在110萬以上，遍及全國30個(gè)省、市、自治區(qū)及非洲、東歐、東南亞等地，每年為達(dá)州市創(chuàng)收26~29億元。人文薈萃—— 位于宣漢羅家壩古老的“巴人文化”遺址，具有同“三星堆”同樣的文化、藝術(shù)、旅游價(jià)值?！?渠縣現(xiàn)存東漢時(shí)遺留下來的漢闕反映了高超的石刻藝術(shù)?！?馮煥闕、沈府君闕型造古樸，雕刻精巧，細(xì)膩逼真，形態(tài)生動(dòng)，為研究漢代生產(chǎn)、生活、建筑、交通工具，以及書法、繪畫藝術(shù)等提供了豐富的資料?！?達(dá)州已出土文物800余件：有北宋宣和七年(1125)刻于現(xiàn)復(fù)興鄉(xiāng)兩路口村的摩崖壁刻，有南宋慶元五年(1199)鑄太平興國禪院鴻鐘，有頗富傳奇色彩的書法俊逸遒勁的“天緣橋”碑刻，有唐代元鎮(zhèn)等聞名詩人為達(dá)城留下的聞名詩篇?！?達(dá)州自古不乏武將人才：東漢時(shí)的悍將馮煥，東漢末年農(nóng)民起義并建立了大成政權(quán)的李特、李雄兄弟，三國時(shí)的蜀國大將王平，明末的抗清英雄李長祥等無不長留史冊?！?達(dá)州具有光榮的革命傳統(tǒng)：清嘉慶年間徐天德、王三槐等領(lǐng)導(dǎo)的白蓮教起義，給清王朝以沉重打擊；1923年，無及革命家王維舟在宣漢縣建立了川東北第一個(gè)共產(chǎn)主義小組，工農(nóng)革命運(yùn)動(dòng)隨之蓬勃興起；1929年，李家俊、雷玉書、唐伯壯領(lǐng)導(dǎo)了萬源固軍壩起義，拉開了川東北土地革命戰(zhàn)爭的序幕；1932~1935年間，紅四方面軍建立了川陜革命依照地，在那個(gè)地點(diǎn)開展了轟轟烈烈的土地革命，由達(dá)州人王維舟和他的川東游擊軍組成的三十三軍從那個(gè)地點(diǎn)匯人了中國革命的洪流；并孕育了“神劍將軍”共和國國防部長張愛萍、巴山儒將魏傳統(tǒng)和唐在剛、徐彥剛、陳伯鈞、李中權(quán)、蔡長元、孫繼爭、向守志、任思忠、嚴(yán)政、瞿道文等大批戰(zhàn)功卓著的將軍。綜上所述，達(dá)州市地處川、陜、鄂、渝四省市的交匯處，是川東北的門戶要地，資源豐富、人杰地靈、經(jīng)濟(jì)活躍，具有較大的進(jìn)展空間，是經(jīng)商立市的理想之地，為本項(xiàng)目“恒陽家居廣場”的設(shè)立制造的良好的市場前景。二、達(dá)州市房地產(chǎn)市場及家居、建材裝飾市場分析（一）、達(dá)州市房地產(chǎn)總體特征分析達(dá)州市內(nèi)目前房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域要緊為：市中心——通川區(qū)、開發(fā)新區(qū)——西外區(qū)及老城區(qū)——南外區(qū)（即原達(dá)縣）。2003年，達(dá)州市房地產(chǎn)開發(fā)投資14億元，施工面積305萬㎡（其中：竣工面積108萬㎡），商品房預(yù)售額達(dá)7.7億元（其中，現(xiàn)售成交額4.1億元），商品住宅建筑面積均價(jià)達(dá)900元/平方米，而商業(yè)物業(yè)部分的建筑面積價(jià)格有著極大的差異。從開發(fā)覺狀來看，達(dá)州市房地產(chǎn)市場的總體情況比較落后，要緊表現(xiàn)在建筑密度較大、分布集中、產(chǎn)品類型單一等，“有住必商”的現(xiàn)象嚴(yán)峻，且市場仍停留在對多層住宅項(xiàng)目的打造和建設(shè)方面，市民對其的同意度大、信心較強(qiáng)，而關(guān)于高層電梯樓的認(rèn)識和同意能力還有待提高的基礎(chǔ)上。由此能夠得知：—— 達(dá)州市房地產(chǎn)市場尚處于比較封閉和落后的時(shí)期—— 人們關(guān)于房地產(chǎn)的消費(fèi)意識，還處于起步的初級和低級時(shí)期。從區(qū)域房產(chǎn)分布來看，達(dá)州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較為密集和集中的區(qū)域，分布于市中心的通川區(qū)，大部分住宅項(xiàng)目及居民較為首選的區(qū)域?yàn)槔铣菂^(qū)——南外區(qū)；而西外區(qū)作為開發(fā)新區(qū)，雖已差不多成型，其內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地使用性質(zhì)大多以“底商+住宅”的綜合用地為主，然而，相關(guān)于其它各區(qū)而言，社區(qū)及商業(yè)的綜合配套設(shè)施不夠完善，生活較不方便，有待加大力度逐步整改和建設(shè)，而從進(jìn)展的眼光來看，特不是達(dá)州市府搬遷打算等遠(yuǎn)景及利好因素的逐步實(shí)施、落實(shí)，將會阻礙的加快本區(qū)域的進(jìn)展，極大地改善本地的區(qū)域環(huán)境、居住環(huán)境，提升本區(qū)域項(xiàng)目的價(jià)值。目前，西外區(qū)進(jìn)展勢頭較猛、市場前景較好：—— 受多重利好因素的阻礙和刺激，本區(qū)域房地產(chǎn)呈現(xiàn)出“百業(yè)爭鋒、百花齊放”的繁榮景象—— 本區(qū)域現(xiàn)已聚攏了打造大型商業(yè)物業(yè)必需的“人氣”，已有部分檔次相對較高的樓盤出現(xiàn)。從達(dá)州市房地產(chǎn)開發(fā)模式和主流產(chǎn)品來看，盡管達(dá)州市房地產(chǎn)市場尚處于起步時(shí)期，但市場潛力極大，整體銷售狀況趨于良性進(jìn)展趨勢。但縱觀全局，多層住宅項(xiàng)目極為熱銷，頗受市場追捧；而高層、小高層電梯公寓受達(dá)州市民的消費(fèi)習(xí)性和目前的消費(fèi)水平的阻礙和制約，市場抗性較大，僅可數(shù)的幾個(gè)項(xiàng)目熱銷也大多處于市中心的通川區(qū)濱河路段附近，而西外區(qū)及其它區(qū)域的高層、小高層電梯公寓的銷售卻不盡人意。達(dá)州市目前所開發(fā)的項(xiàng)目，大多規(guī)劃為“底商+住宅”格局，但縱觀達(dá)州市目前的商業(yè)現(xiàn)狀，在市中心——通川區(qū)內(nèi)尚存有大量沿街商業(yè)門面，且于近幾年又陸續(xù)推出了一些商貿(mào)區(qū)和專業(yè)市場，商業(yè)物業(yè)的存量面積越來越大，同時(shí)，達(dá)州市其它區(qū)域的商業(yè)物業(yè)在近期也呈現(xiàn)出供給上升趨勢，要緊體現(xiàn)在新建項(xiàng)目、改造項(xiàng)目商業(yè)門面的增加和公有商業(yè)鋪面產(chǎn)權(quán)部分，有供求失衡的不良趨勢，市場競爭異常激烈。從達(dá)州房地產(chǎn)的消費(fèi)市場來看，其購買者差不多以經(jīng)商者為主、公務(wù)員次之，購買目的多以投資為主，自己經(jīng)營、保值者次之?？偠灾?，達(dá)州房地產(chǎn)市場尚處于起步時(shí)期，進(jìn)展空間極大，高端物業(yè)（包含定位明確、業(yè)態(tài)領(lǐng)先的商業(yè)物業(yè)）的市場空白明顯。（二）、達(dá)州市家居、建材裝飾市場分析目前，達(dá)州市的建材市場要緊分布在來鳳路一帶的“博美·長城裝飾城”、北外的“雙師裝飾市場”和“川東裝飾市場”等，其規(guī)模較小、規(guī)劃較差、檔次難以提升，無法形成統(tǒng)一經(jīng)營的規(guī)模效應(yīng)。1．達(dá)州市家具建材市場的差不多情況（1）太平洋家私城（江洲大廈）：共三層，其中一層約300多㎡，租金為60～80元／㎡·月；二層、三層約有3000㎡，租金為50元／㎡·月；全是租用，目前有部分正在裝修，銷售業(yè)績專門不錯(cuò)。（2）奇夢專賣店（金沙灘樓下）：有300多㎡，租金為35元/平米/月。（3）成達(dá)家具行（金沙灘樓下）：有200多㎡，租金為33元/㎡·月。（4）華林家私城（都市花園對面）：有300~400㎡，租金為30元/㎡·月。（5）雙虎家具（江洲大廈）：有400㎡左右，租金為37元/㎡·月。（6）銀豐家私城（華洋對面）：樓上有600多㎡，租金為25元/㎡·月；街面門市有800㎡左右，租金為36元/㎡·月。（7）來鳳路南洋家私城（原市五金廠）：共有800㎡左右，現(xiàn)在商業(yè)面積正在拍賣，而商家租金差不多上以月數(shù)來租，租金在18元/㎡·月左右（屬零租）。（8）名品家私城（地建司二樓）：有800~900㎡，租金為15元/㎡·月。（9）名品新店（水天花園銷售部）：有3000多㎡，共三層。其中一層5000多元/㎡，二、三層為1400多元/㎡（屬自買）。（10）裕泰家私城（塔坨）：有3000多㎡，共三層，其中一層有200多㎡，年租金為75000元（屬租的），二、三層有3000多㎡，價(jià)格為1300元左右/㎡（屬自買）。（11）南外新橋興家私城：有兩層，其中一層有140㎡左右，租金為15元/㎡·月左右，二層有500㎡，租金為6~8元/㎡·月。（12）廣福緣家具超市（血站對面）：共兩層，一層有600㎡左右，租金為13元左右/㎡·月，二層有500㎡左右，租金為10元/㎡·月左右。（13）龍華家私城、金虎家私城等（南外草街子轉(zhuǎn)盤處）：共有三家，面積有800㎡左右（租金不清晰）。2．家具、建筑建材裝飾等品牌經(jīng)營及租金統(tǒng)計(jì)（1）木地板系列：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類博美裝飾城1F、2F來鳳路紅旗影院處國棟、安信、吉象、圣羅耐、歐典、菲林格爾、圣象地板、升達(dá)、圣羅、雅閣強(qiáng)化、雅特木業(yè)、好益、佳境、得雅露、科隆世家。文家梁至小紅旗橋門市蘭森日化—小紅旗橋（右邊）帕斯克、芙蓉、江麗、柏高、柏頓、上海盛為3樹實(shí)木、菲林格爾、大森林木業(yè)（袋鼠、翡翠面、標(biāo)王、傲凱、永林藍(lán)豹、遠(yuǎn)照、瑞士、盧森）。雙獅裝飾城61隊(duì)車站旁邊鴻鷹實(shí)木、愛特、勞斯、好益、歐標(biāo)地板、江麗、佳佳樂、萬象、升達(dá)。雙獅裝飾城61隊(duì)對面張家灣正泰木業(yè)、江鴻木業(yè)、歐典地板、鴻基木業(yè)（歐圣卡、鴻基、大衛(wèi)、柏力）、歐邦、歐圣、大衛(wèi)、久盛木業(yè)、揚(yáng)子地板、雙迪竹門、天然林、瑞嘉、申王木、圣象、格斯威爾。（2）地磚系列：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類文家梁至達(dá)巴路口門市從蘭森到達(dá)巴路的右邊宏達(dá)瓷業(yè)、佛山微一陶瓷、佛山奧仕達(dá)、金利達(dá)、中裕陶瓷、威尼瓷磚、中盛陶瓷、茂米特陶瓷、皇冠瓷磚、巴丹瓷磚、亞希陶瓷、騰飛建材、威尼斯商人、新粵陶瓷、天緯陶瓷、冠珠陶瓷、裕景陶瓷、萬茂、凱麗達(dá)陶瓷、四通建材超市2F（維康、白塔、邁克爾、花都、宏偉木地板）、米蘭諾（科豐、亞富）、凱締斯陶瓷（成興）、福布斯、強(qiáng)輝、信合、新中源、鳳凰陶瓷、美惠瓷業(yè)、奧美諾、金利達(dá)。雙獅裝飾城61隊(duì)旁四維瓷業(yè)、天維瓷磚。雙獅裝飾城61隊(duì)對面（張家灣）亞細(xì)亞陶瓷（亞細(xì)亞、銀特、華納、醒群）、嘉俊陶瓷（佳俊、勞倫斯、圣陶莎）、格萊斯陶瓷（格萊斯、依諾）、歐神諾陶瓷（歐神諾、利華）、鵬程陶瓷（英倫、新南悅）。博美裝飾城紅旗影院處鵬程陶瓷、金舵瓷業(yè)（金舵、博得）、裕景陶瓷、騰飛建材（新潤成、冠軍）、*凱麗達(dá)陶瓷（凱麗達(dá)、冠軍）、蒙娜麗莎（蒙娜麗莎、金佛）、王者陶瓷（王者、喜來登）、高新建材（高新、宏宇）。（3）漆類：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類雙獅裝飾城61隊(duì)對面愛高漆、來威漆、高科力漆、三森漆、杜邦漆、健康蘋果漆、鱷魚漆、納米漆。雙獅裝飾城61隊(duì)旁蝶牌、亞士漆、卓雅麗漆、美亞漆、三顆樹漆、爵士王漆、諾貝爾漆、歐伯萊漆、飛揚(yáng)漆、龍牌柔曼絲、美莉斯?；疖囌局列〖t旗橋門市朝陽西路沿線天府明珠、世紀(jì)明珠、好家庭、愛淇漆、湘蓉、福新、3A漆、德旺。博美裝飾城、來鳳路至紅旗大橋門市紅旗影院至紅旗大橋富亞（三峽）、普爾、統(tǒng)一聚脂、好家庭、千色花、紫金花、立邦、飛揚(yáng)、鱷魚漆、美涂士（富貴竹）、長頸鹿（菊花）、金田漆、燕巢漆、金貝、澳貝、嘉寶莉、金彩、嘉樂士、三峽、泰閣、杜邦、賽特環(huán)保漆、家麗安漆、大地、大寶、萬眾、愛的、威圖士。（4）裝潢公司：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類博美裝飾城紅旗影院處龍人裝飾、川人裝飾、四皇裝飾、金點(diǎn)裝飾、金德裝飾、大禾裝飾、遠(yuǎn)方裝飾、夢工場裝飾。雙獅裝飾城61隊(duì)處百年裝飾、西晶裝飾、朝陽西路街面門市西一小旁愛西裝飾朝陽西路街面門市市交警支隊(duì)旁金點(diǎn)裝飾（5）小五金類：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類博美裝飾城紅旗影院處華億達(dá)、安居、佳邦（拉手）、鴻發(fā)裝飾、聚泰電器、三星飾材、天皇裝飾、吉力裝飾、宏川裝飾、龍人裝飾行、金盛裝飾行、榮鑫飾材。雙獅裝飾城61隊(duì)處興達(dá)、華意利、蘭威斯、偉迪、安豪。（6）門：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類博美裝飾城紅旗影院處屋之巧、鵬鴻、華茂、千川、美森耐、福家、星月神、錦鶴、康弘、春天、美心、大川。雙獅裝飾城61隊(duì)處興雅、老實(shí)、重慶九鼎、威力、萬新、盼盼、金屋來。（7）其他：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類雙獅裝飾城61隊(duì)處時(shí)代布藝、蓬業(yè)門市、田野木業(yè)、防火防水材料（佛虹、克水王）、保溫材料、聯(lián)興鋁天花、臺州吉祥鋁塑、東晶·中國涂料量度、恒源家私、時(shí)尚秀布藝等。（8）潔具：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類博美裝飾城紅旗影院處澳斯曼、金潔（領(lǐng)航者、金潔）、浴之寶（特威斯）、家豪衛(wèi)浴、美隆衛(wèi)浴、利發(fā)衛(wèi)?。ɡl(fā)、艾得禾、楚楚、柯朗、法標(biāo)）、歐蒙斯（嘉麗諾）、佳陶衛(wèi)?。ㄘ愔Z斯、阿爾貝斯）、箭牌。朝陽西路世紀(jì)苑門市卡西尼衛(wèi)浴、歐美爾潔具、帝王、上海得士高。雙獅裝飾城61隊(duì)處潔士衛(wèi)浴、恒潔衛(wèi)?。W羅蒙）、佳欣（高爾夫）。（9）燈飾系列：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類雙獅裝飾城3F61隊(duì)對面同發(fā)燈飾（勝球、歐耐士）、名人電器（名人、瀘屋、萬家燈）、金輝（中渝）、華昌燈飾（福田、菲朗）、歐朗光燈飾、正興電器（索尼電子）、雷士、同心燈飾（臺灣光展、凡賽斯）、亞明、希莉娜（歐普）、呂氏（三和燈飾）、華泰燈飾、鑫心燈飾（盈科、三雄極光、飛雕、雷士）。來鳳路門市紅旗電影院、市交通局對面龍華燈飾、恒光照明、歐安亞電工、唐燈泡、聚泰電器。朝陽西路門市地址不祥松日電器、松邦、鴻雕電器、捷鷹。（10）櫥柜系列：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類雙獅裝飾城61隊(duì)處四新櫥柜、格林櫥柜、益有、德貝、富紳。朝陽路地址不詳愛妻櫥業(yè)、豪爵櫥柜。博美裝飾城紅旗影院處格林櫥柜、禾田櫥柜。（11）家私城：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類太平洋家私城江洲大廈底樓富安娜、皇朝、雙虎、太陽神鳥、佳宏、依偎鳥、世德、全友、奧利、世紀(jì)葵花、香楠林、歐爾雅、金豐、金諾、金騎士、標(biāo)卓、時(shí)尚空間、依格萊斯、太子、掌上明珠、杏田、先鋒、夢麗莎、尊典、金柏居、金蘋果、美盛、朗晴、高蘭頓、朗薩、星座、宜家、偉信、海思威爾。建設(shè)家私建華巷好事達(dá)、松三、力天、澳新、歐時(shí)利、圣丹娜、金鷹、威娜、龍州大理石桌系列、美鑫、新川東、銀豐、成達(dá)家私金沙灘底樓和藝、奇夢、森達(dá)由此，能夠看出：—— 達(dá)州市缺乏中高端的建材大賣場，特不是在達(dá)州市房地產(chǎn)業(yè)蓬勃進(jìn)展的那個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻，在達(dá)州市房地產(chǎn)進(jìn)展的起步時(shí)期，開發(fā)中高端建材市場將有著十分巨大的市場空間和進(jìn)展?jié)摿?。本?xiàng)目地處西外區(qū)交通樞紐，地理位置優(yōu)越，距達(dá)州市火車站約1公里，距機(jī)場約10公里，交通便捷，物流通暢，內(nèi)挾達(dá)州、外延川渝陜鄂，商業(yè)地位及其顯赫，競爭優(yōu)勢明顯。將本項(xiàng)目定位為專業(yè)的家居、建材裝飾大賣場，不僅能夠達(dá)到規(guī)范和整合目前達(dá)州的建材市場、彌補(bǔ)市場空缺的目的，還可形成強(qiáng)大的凝聚力，將零散市場緊緊地集約在本項(xiàng)目之內(nèi)，達(dá)到“商業(yè)共榮體”的規(guī)模效應(yīng)。同時(shí)，通過“時(shí)尚孵化器”的培育和繁榮，完成“恒陽”品牌旗下的中堅(jiān)力量，并充分利用“品牌推廣中心”的聚攏、擴(kuò)散功能和本項(xiàng)目的交通優(yōu)勢，輻射周邊四方區(qū)域，促使“恒陽”品牌遍地開花，而逐步成為跨行業(yè)、跨省市的多元化企業(yè)（關(guān)于“時(shí)尚孵化器”和“品牌推廣中心”的相關(guān)內(nèi)容，詳見本案后文闡述）。特不是隨著達(dá)州市政府最遲于2006年搬遷于西外區(qū)，本項(xiàng)目可依托鄰近火車站的物流優(yōu)勢和便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，商業(yè)物業(yè)的上升空間極大、市場潛力極為可觀。反觀本項(xiàng)目所在區(qū)域——西外區(qū)的現(xiàn)狀，不容諱言，商業(yè)配套設(shè)施較為落后、業(yè)態(tài)單一，但作為一個(gè)新區(qū)特不是縱觀達(dá)州市全市及周邊區(qū)域而言，至今還沒有一個(gè)運(yùn)作較為成功的、能輻射四方的、集約“家居、建材、裝飾材料等”為一體的、ShoppingMall模式的主題商場。因此，本案牢牢把握那個(gè)巨大的商業(yè)契機(jī)，在深挖市場潛力的前提下，依照達(dá)州市和周邊四方的綜合現(xiàn)狀，以進(jìn)展的眼光將本項(xiàng)目打造成為“恒陽家居廣場”——新居大世界，通過我們對本項(xiàng)目的策略整合和強(qiáng)勢運(yùn)作，使之一舉成為填補(bǔ)市場空白、引領(lǐng)時(shí)尚消費(fèi)潮流、改善市民生活質(zhì)量、本土化專業(yè)型的ShoppingMall——恒陽家居ShoppingMall。三、本項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢（STRENGTH）劣勢（WEAKNESS）處西外開發(fā)新區(qū)干道旁，地理位置優(yōu)越，交通相當(dāng)便捷，便于人流、物流，有利于開設(shè)大型家居廣場。項(xiàng)目周邊已推出或立即推出的住宅項(xiàng)目眾多，對家居建材的需求量較大。本項(xiàng)目尚未正式規(guī)劃設(shè)計(jì)，在建筑方面有利于科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、明確的市場定位，為家居廣場量身打造，具有專門強(qiáng)的可塑性，使本項(xiàng)目具有鮮亮的特色。老城區(qū)已有雙獅、川東、博美、太平洋等同類商場，且經(jīng)營狀況較好。該地段的商業(yè)氛圍不是太理想，對開設(shè)大型專業(yè)市場須經(jīng)歷一段時(shí)期的培育過程。本項(xiàng)目征地成本較高，減小了項(xiàng)目的贏利空間。住宅部分為電梯公寓，在達(dá)州市當(dāng)?shù)刭徺I者中有一定的抗性。機(jī)會（OPPORTURNITIES）威脅（TREATMENTS）明年政府西遷及1500多戶的公務(wù)員入住，為西外新區(qū)帶來蓬勃生機(jī)。達(dá)州市目前在家具及建材市場進(jìn)展還較為落后，為本市場提供了有利空間。成渝兩地的同類市場眾多，競爭激勵(lì)，當(dāng)?shù)卦S多商家欲向周邊二級都市尋求進(jìn)展。合理的市場布局，有利于整體經(jīng)營，將吸引許多現(xiàn)在老城區(qū)的家具建材經(jīng)營戶前來入場。項(xiàng)目尚未正式啟動(dòng)，如有其它同類市場提早推出，本家居廣場將受到嚴(yán)峻阻礙。項(xiàng)目體量較大，須在資金及資源上得到有力保障。政府出臺不利政策，阻礙項(xiàng)目順利實(shí)施。四、本項(xiàng)目差不多定位（一）定位原則1、一個(gè)中心：按照摩爾（ShoppingMall）模式打造以“家具類、裝飾類、建材類、燈飾類、廚衛(wèi)類等產(chǎn)品及配套材料及用品”為主體，包括與居家有關(guān)的其它用品在內(nèi)的“一站式購物中心”（OneStepShopping），達(dá)到以“市”聚“商”，以“商”聚“人”的目的?；耍盒戮哟笫澜纭獣r(shí)尚家居專業(yè)大賣場充分融合ShoppingMall的理念于經(jīng)營模式，抓住事關(guān)商業(yè)圈繁榮和商業(yè)型房產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成敗核心問題的兩“氣”——“商氣”和“人氣”，通過對開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和功能布局的合理構(gòu)筑，以及對開發(fā)流程及節(jié)奏的有效操縱，使這兩“氣”最大限度地向本項(xiàng)目快速聚攏，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目特質(zhì)和銷售價(jià)格的大幅提升。2、兩個(gè)差不多點(diǎn)：基點(diǎn)一：購?qiáng)驶?dòng)ShoppingMall直譯是“購物林蔭道”的意思。Mall的原意是指林蔭道，而在ShoppingMall中，Mall特指步行街，在購物步行街上購物和閑逛，猶如在林蔭道上閑逛一樣舒適、滿意，因此稱之為“購物林蔭道”?！澳枴奔碝all的譯音，特指大型購物中心，是屬于一種新興的復(fù)合型商業(yè)零售業(yè)態(tài)。ShoppingMall是伴隨歐美國家的家庭汽車化、住宅郊區(qū)化而產(chǎn)生的，是起源較早和較為成熟、規(guī)范的一種復(fù)合性商業(yè)零售業(yè)態(tài)，一經(jīng)推出即受到市場的熱烈追捧，后逐步引入到日本、東南亞及我國香港、臺灣地區(qū)。多年以來的進(jìn)展，目前ShoppingMall已成為由許多主題商店、餐館等休閑場所組成的大型零售綜合體，是一種集“購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游”于一體的、一站式購物的消費(fèi)場所。ShoppingMall的特征明顯，要緊有以下二個(gè)方面：—— 大：占地面積大、綠地大、停車場大、建筑規(guī)模大?！?多：行業(yè)多、店鋪多、功能多（集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體）。盡管本項(xiàng)目不可能打造成經(jīng)典意義上的ShoppingMall，然而ShoppingMall所集中體現(xiàn)出的先進(jìn)的現(xiàn)代商業(yè)理念，尤其是其所擁有的復(fù)合性、兼容性、多樣化和人性化的特征，關(guān)于我們處理好“恒陽家居廣場”與流通業(yè)宏觀面的關(guān)系、“恒陽家居廣場”與周邊商業(yè)物業(yè)的關(guān)系以及恒陽企業(yè)戰(zhàn)略進(jìn)展和“恒陽”品牌擴(kuò)張的關(guān)系等問題等，均具有強(qiáng)大的穿透力和普遍的滲透性。因此，“恒陽家居廣場”從其誕生之初期，就決定其獨(dú)特性和制造性，不能教條地照搬國外的ShoppingMall模式，只須按照“購?qiáng)驶?dòng)”那個(gè)基點(diǎn)，結(jié)合中國特色和達(dá)州本土及本項(xiàng)目的實(shí)際條件和需要，打造出具有本項(xiàng)目特色和本土化的ShoppingMall——新居大世界。只有如此，才能在導(dǎo)入ShoppingMall理念的前提下制造出一種全新的商業(yè)業(yè)態(tài)和運(yùn)作模式。如此，我們必須將“購物場所”和“休閑場所”這兩類不同而又關(guān)系緊密的商業(yè)物業(yè)類型有機(jī)地結(jié)合在一起，并通過項(xiàng)目運(yùn)作的全過程，形成由這兩個(gè)差不多要素所構(gòu)成的和諧系統(tǒng)，相互促進(jìn)、相互阻礙、相互強(qiáng)化和反復(fù)疊加，共同將由購物場所和休閑場所所聚攏的消費(fèi)人流交錯(cuò)在一起，使整個(gè)場所的“人氣”和“商氣”不斷提升——既確保了購物消費(fèi)的“人氣”，又確保了休閑消費(fèi)的“人氣”，從而奠定了“恒陽家居廣場”的商業(yè)價(jià)值快速提升和永續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)。依照我們在各地操作商業(yè)物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，不論哪個(gè)大型商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目具體情況有多大的差異性，“購?qiáng)驶?dòng)”始終差不多上現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)構(gòu)成的一條差不多規(guī)律，是各種商業(yè)業(yè)態(tài)提升檔次和升級換代的差不多著眼點(diǎn)，是大型商業(yè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目成功運(yùn)作行之有效的差不多手法，這種模式特不是在商業(yè)尚不發(fā)達(dá)而有較大商業(yè)進(jìn)展需要的區(qū)域，效果特不明顯?；c(diǎn)二：以大帶小運(yùn)作大型商業(yè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的另一個(gè)差不多點(diǎn)確實(shí)是“以大帶小”，即：以“中心店”聚攏人氣和提升商業(yè)街的商業(yè)氣氛，從而帶動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)其它商業(yè)用房，尤其是獨(dú)立商鋪商業(yè)價(jià)值的提升有著極大的促進(jìn)作用。通過“以大帶小”基點(diǎn)的實(shí)施，可最大限度地確保恒陽企業(yè)在較短的開發(fā)周期內(nèi)，能以較高的價(jià)格完成商業(yè)物業(yè)的銷售，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。“以大帶小”這一基點(diǎn)是由國內(nèi)現(xiàn)行的房地產(chǎn)投資開發(fā)能力和相應(yīng)的投資開發(fā)模式所決定的，它要求開發(fā)商將投資回收的要緊來源（即利益訴求點(diǎn)偏重于中小型商業(yè)用房和獨(dú)立商鋪），通過中心店的造勢與托市，形成人氣聚攏的內(nèi)核，確保獨(dú)立門面能有一個(gè)較好的經(jīng)營預(yù)期。我們正是把握住了那個(gè)基點(diǎn)，才實(shí)現(xiàn)了一個(gè)個(gè)商業(yè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目定位的成功，創(chuàng)出了一個(gè)又一個(gè)該區(qū)域商鋪的“天價(jià)”。因此，我們認(rèn)為：本項(xiàng)目的定位也應(yīng)該緊緊抓住這一基點(diǎn)。（二）項(xiàng)目初步定位本公司通過對深圳、廣州、上海和北京等發(fā)達(dá)地區(qū)新興商業(yè)物業(yè)（包括國外連鎖建材超市）的調(diào)查發(fā)覺：現(xiàn)在的商業(yè)物業(yè)功能正朝著休閑、娛樂、文化等多元化趨勢進(jìn)展，顧客在商場內(nèi)不是進(jìn)行簡單的貨幣與商品的交換活動(dòng)，其重視的是在商場活動(dòng)中的參與性。即：顧客以不為購物而購物，而為休閑、文化、回歸自然、體驗(yàn)所追求的的生活方式而購物，也確實(shí)是如前所述的“購?qiáng)驶?dòng)”，這差不多成為現(xiàn)代大型商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目定位的差不多規(guī)律。本項(xiàng)目的建成，盡管立即成為達(dá)州市新區(qū)——西外區(qū)的重要組成部分，但由于其總體規(guī)模有限，對“購”與“娛”的結(jié)合也不可能漫無邊際及囊括所有，它應(yīng)該在參與提升商業(yè)中心檔次與功能的同時(shí)，與周邊的成熟商圈及社區(qū)、物業(yè)功能保持盡可能和諧的關(guān)系。因此，本項(xiàng)目要在目前激烈的商業(yè)競爭環(huán)境中脫穎而出，只有在物業(yè)規(guī)劃上進(jìn)行大膽創(chuàng)新、在物業(yè)功能上與現(xiàn)有街區(qū)其他部分的功能形成互補(bǔ)、在突顯自身獨(dú)有的家居主題特色的同時(shí)，最大限度地使周邊地物業(yè)功能成為自己的必要配套和附屬設(shè)施?，F(xiàn)依照前文對本項(xiàng)目各個(gè)方面進(jìn)行的分析和綜述，我們認(rèn)為：“恒陽家居廣場”項(xiàng)目應(yīng)打造成為“多品牌聚攏的批零兼營的、本土化專業(yè)化的ShoppingMall”，具有“時(shí)尚孵化器”和“品牌推廣中心”這兩大功能。1．核心定位：——“多品牌聚攏的家居建材大賣場”2．差不多功能：時(shí)尚孵化期——融匯世界，引領(lǐng)時(shí)尚品牌推廣中心——促進(jìn)流通，輻射四方3．運(yùn)作策略：——購?qiáng)驶?dòng)、以大帶小——優(yōu)勢整合、互補(bǔ)互動(dòng)4．功能描述：（1）時(shí)尚孵化器所謂“時(shí)尚孵化器”，是由知名主力商家、品牌店（即包括了各類專業(yè)店、專賣店和各類建材裝飾行業(yè)的品牌旗艦店，在那個(gè)地點(diǎn)我們將之統(tǒng)稱為“品牌店”）、家居商品流通孵化中心（即各類家居“品牌店”開展批發(fā)代理業(yè)務(wù)辦公的集中性商務(wù)場所和相應(yīng)的服務(wù)體系）、家居時(shí)尚文化與品牌傳播中心（包括展示、演示和會議功能的多功能場所和相應(yīng)的服務(wù)體系）和外資形象的恒陽家居廣場經(jīng)營治理中心（包括了“恒陽家居廣場的品牌整合與整體推廣”、“恒陽家居廣場的公共事務(wù)治理與整體經(jīng)營”和“恒陽家居廣場營業(yè)范圍內(nèi)的全部物業(yè)的日常治理及服務(wù)）等多個(gè)子系統(tǒng)。（2）品牌推廣中心所謂“品牌推廣中心”，即：將“時(shí)尚孵化器”所聚攏和“請進(jìn)來”的各知名品牌通過策略整合后向外推廣、幅射而“走出去”（其綱要下文述及，詳文待后期提供）。5．差不多功能：適應(yīng)現(xiàn)代社會高效率、快節(jié)奏的需要，滿足人們對家居類商品一站式購足的要求適應(yīng)現(xiàn)代社會多元化消費(fèi)的需要，滿足購物、休閑活動(dòng)和體驗(yàn)式消費(fèi)相結(jié)合的要求滿足人們對購物環(huán)境舒適性與安全性的要求，能夠以優(yōu)良的室內(nèi)人工環(huán)境，擺脫不良自然條件的阻礙滿足人們社會交往的要求，通過商業(yè)空間的休閑化為購物者親友之間的交往活動(dòng)提供必要的條件結(jié)合“恒陽家居廣場”的實(shí)際，作為“時(shí)尚孵化器”和“品牌推廣中心”的本項(xiàng)目，應(yīng)該在滿足上述差不多功能需要的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)展其在商業(yè)流通產(chǎn)業(yè)和企業(yè)戰(zhàn)略進(jìn)展方面的功能，具體包括：（1）時(shí)尚示范功能時(shí)尚示范和引領(lǐng)潮流，是恒陽家居廣場的首要功能。恒陽家居廣場將導(dǎo)入的“一體化購物”模式及經(jīng)營理念，是各種商業(yè)形態(tài)提升檔次和升級換代的差不多模式，也是商品購物消費(fèi)的一種潮流和趨勢，其本身就具有時(shí)尚性，且“時(shí)尚先鋒”定位的本身，又包含著商品的時(shí)尚、消費(fèi)的時(shí)尚、生活的時(shí)尚等，打造檔次高、規(guī)模大、品牌全、商品多的時(shí)尚消費(fèi)空間，所營造的是一個(gè)舒適、輕松、愉快的“一體化購物”環(huán)境。作為“時(shí)尚孵化器”，恒陽家居廣場要“孵化”一種新的生活方式。深刻體現(xiàn)恒陽家居廣場先進(jìn)理念的“時(shí)尚孵化器”，應(yīng)該使本項(xiàng)目成為目前達(dá)州市甚至周邊四方（川、陜、鄂、渝）地區(qū)最高端的時(shí)尚消費(fèi)資源，不論是在達(dá)州本地，依舊整個(gè)周邊區(qū)域，能夠進(jìn)入恒陽家居廣場的主力店及品牌店的商品和服務(wù)都應(yīng)該最好的，使恒陽家居廣場成為引領(lǐng)時(shí)尚的“旗手”和引發(fā)潮流的“源頭”。眾多知名商家和品牌的引進(jìn)和融入，旗幟鮮亮的品牌商品購物氛圍、創(chuàng)新超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)、科學(xué)合理的功能分區(qū)、一站式的人性化購物環(huán)境、特色化商業(yè)服務(wù)及輕松、愉悅的消費(fèi)場所，將使得恒陽家居廣場本身確實(shí)是一個(gè)品牌和形象的大展臺，并在商業(yè)物業(yè)同質(zhì)化競爭越來越激烈的全國各地，面貌全新的摩爾模式的異軍突起和“時(shí)尚孵化器”的強(qiáng)勢導(dǎo)入，將大大沖擊現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)和人們因有的消費(fèi)行為、消費(fèi)習(xí)性，甚至阻礙和帶動(dòng)而轉(zhuǎn)變其生活方式。（2）經(jīng)營資源整合功能傾心演繹全新的購物模式，與眾不同的專業(yè)市場新形象，引領(lǐng)品牌購物潮流，展示“專業(yè)化、規(guī)?；?、品牌化”，培育好那個(gè)品牌，確實(shí)是獲得了最好的經(jīng)營資源。同時(shí)，在“融入全世界”大前提下的強(qiáng)勢整合，大量知名品牌、優(yōu)秀品牌的引進(jìn)，使得通過那個(gè)孵化器整合的經(jīng)營資源差不多上最優(yōu)質(zhì)的，必將使恒陽家居廣場在聚攏更多更好的商流、人流、物流、信息流、資金流的同時(shí)，使得恒陽家居廣場及恒陽企業(yè)的整體品牌有一個(gè)極好的素養(yǎng)基礎(chǔ)，并最終聚攏為本項(xiàng)目的整體品牌阻礙力。（3）市場網(wǎng)絡(luò)構(gòu)筑功能恒陽家居廣場不是簡單地在達(dá)州建立一個(gè)“批發(fā)”或“批零兼營”的市場載體，而是要將引入到恒陽家居廣場的經(jīng)營資源和商品品牌進(jìn)行“二次加壓”和整體擴(kuò)散，使整合后的恒陽品牌和“時(shí)尚孵化器”，成為恒陽家居廣場在川陜鄂渝邊區(qū)乃至中國西部二級商圈構(gòu)筑市場網(wǎng)絡(luò)的差不多動(dòng)力和資源，從而建立在恒陽家居廣場品牌的率領(lǐng)下，以達(dá)州為中心，構(gòu)筑起輻射“邊區(qū)”和二級市場的家居商品流通網(wǎng)絡(luò)。（4）流通產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張功能恒陽家居廣場所搭建的那個(gè)巨大的商業(yè)平臺，能夠?yàn)殚_發(fā)商建立一個(gè)涵蓋整個(gè)西部地區(qū)的物流及品牌擴(kuò)散的網(wǎng)絡(luò)，為恒陽企業(yè)通過品牌輸出、模式復(fù)制等手段實(shí)現(xiàn)快速的擴(kuò)張和超常規(guī)進(jìn)展打下良好的基礎(chǔ)，構(gòu)筑恒陽企業(yè)的商業(yè)帝國。（5）地產(chǎn)升值功能恒陽家居廣場的獨(dú)特構(gòu)造，使其擁有了比常規(guī)的零售商業(yè)和常規(guī)的批發(fā)市場都要大得多的商業(yè)物業(yè)消化能力和物業(yè)功能提升能力。因此，它所到之處，必將大大帶動(dòng)相應(yīng)范圍內(nèi)地產(chǎn)的大幅度升值，假如恒陽企業(yè)在恒陽家居廣場的建設(shè)與運(yùn)營過程中，同步培育和提升自身的商業(yè)運(yùn)作能力，將使恒陽企業(yè)建立起比現(xiàn)在以房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)的盈利能力都要高得多的新型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)流通產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的良性互動(dòng)，并通過由此而來的商業(yè)地產(chǎn)的巨幅利潤空間，加速實(shí)現(xiàn)恒陽企業(yè)的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)。因此，我們對本項(xiàng)目的定位做出以下建議：項(xiàng)目總體定位：——區(qū)域性專業(yè)市場的全新升級版（多品牌聚攏的批零兼營的、本土化的家居專業(yè)ShoppingMall）關(guān)于那個(gè)“升級版”，要緊體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：1．經(jīng)營模式定位：——“時(shí)尚孵化器”——“品牌推廣中心”不是單純依靠于某一大類商品或依托某個(gè)商品大類的大集合式專業(yè)化市場，而是具有經(jīng)營品牌的聚攏作用，并充分運(yùn)用多中心店（即主力店）的凝聚力介入市場競爭，以雄霸達(dá)州市場。并在此基礎(chǔ)上，打造“品牌運(yùn)營中心”，其目的是為了推動(dòng)和實(shí)現(xiàn)“達(dá)州恒陽家具廣場”項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式商鋪的營銷推廣。（1）體現(xiàn)出“多品牌聚攏、多中心店（主力店）經(jīng)營的孵化基地和時(shí)尚消費(fèi)推廣中心”的強(qiáng)大功能和品牌效應(yīng)，一舉成為達(dá)州商業(yè)旗艦。商業(yè)孵化基地——品牌孵化器、財(cái)寶孵化器。時(shí)尚推廣中心——引導(dǎo)消費(fèi)、推動(dòng)時(shí)尚。（2）按照“強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合，一統(tǒng)達(dá)州，幅射四方”的原則，聚攏多個(gè)經(jīng)營品牌、集合多個(gè)“中心店”（即“主力店”），引領(lǐng)和引導(dǎo)市場，使本項(xiàng)目成為品牌聚攏和推廣中心。2．項(xiàng)目功能分區(qū)：——以大帶小、優(yōu)勢整合關(guān)于本項(xiàng)目的功能分區(qū)，鑒于本項(xiàng)目的綜合情況及控規(guī)等尚未完全確立的情況下，我們認(rèn)為“恒陽商業(yè)廣場”項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)部分應(yīng)按“家俱及家居用品區(qū)”和“建材裝飾區(qū)”二大部分進(jìn)行劃分，其總體規(guī)模不可過小，但亦不能過于龐大，初步規(guī)劃在3.5萬㎡左右，其樓層以兩層最佳，不可超過3層。（1）家居用品區(qū)：含家具類、廚房類、衛(wèi)生潔具類、浴室類及床上用品等。目前達(dá)州市家具用品經(jīng)營面積雖已過萬平方，但市場仍具有較大的空間，仍未達(dá)到飽和狀態(tài)。現(xiàn)依照我公司對達(dá)州建材、家居等行業(yè)多個(gè)市場及各業(yè)主的深入調(diào)研和多次分析，并依據(jù)有關(guān)專家的初步分析，認(rèn)為“家居用品區(qū)”的規(guī)模不可過大，應(yīng)嚴(yán)格操縱在2萬㎡以內(nèi)，以在本區(qū)域形成強(qiáng)勢形象，對較小規(guī)模的經(jīng)營商家形成擠壓和吸引，形成歸市的趨勢。（2）建材裝飾區(qū)：建材、裝飾材料等（如廚柜及衛(wèi)浴類、地磚類、地板類、家具類、門管件、木材類、軟裝潢、涂料類、五金類、園藝類、電動(dòng)工具、電料燈具。目前，達(dá)州市場已有多個(gè)專業(yè)市場，但其規(guī)模相對較小，無法形成競爭優(yōu)勢和區(qū)域幅射力。通過策略組合的強(qiáng)勢實(shí)施，本項(xiàng)目可充分運(yùn)用引進(jìn)新品牌和錯(cuò)位經(jīng)營的經(jīng)營策略，特不是新型商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)入，將在達(dá)州市場上及社會公眾心目中引起強(qiáng)大的震撼力和轟動(dòng)效應(yīng)，市場前景相當(dāng)可觀，潛力極其巨大。然而，有關(guān)專家特不指出：該區(qū)的經(jīng)營規(guī)模不可超出2.5萬㎡（其中包括商業(yè)部分配套設(shè)施部分面積）。只有如此，才能充分利用本項(xiàng)目所擁有的良好區(qū)域優(yōu)勢和前景極大的商業(yè)契機(jī)，將本項(xiàng)目打造成為擁有鮮亮的文化主題和給予其“人性”和“人情味”的輕松、愉悅的商業(yè)服務(wù)及消費(fèi)場所，形成符合國際商業(yè)進(jìn)展潮流的、以建材家居為專業(yè)特色的、具有本土特色的SoppingMall——“新居大世界”的獨(dú)特魅力，一舉占據(jù)達(dá)州市場，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。3．項(xiàng)目形象定位：——時(shí)尚家居產(chǎn)業(yè)孵化基地——多品牌聚攏的家居品牌推廣中心通過專業(yè)系統(tǒng)的形象包裝，一改建材產(chǎn)品冰冷、凌亂、非人性的面目，塑造出本項(xiàng)目與眾不同購物新形象，傾心演繹一種全新的購物模式。4．項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位——主題商場主題商場起源于歐美，類似于一種大型的綜合性專賣店，其專攻某一大類范疇的消費(fèi)市場，為特定的目標(biāo)消費(fèi)群體提供一站式消費(fèi)的系列服務(wù)，讓那個(gè)群體所有的消費(fèi)需要都能在那個(gè)地點(diǎn)得到滿足。目前，主題商場在國外頗成氣候，已成為一個(gè)極富生命活力的新興業(yè)態(tài)，國內(nèi)的一些大中型都市，主題商場也取得了相當(dāng)不錯(cuò)的銷售業(yè)績和競爭力。關(guān)于“恒陽家居廣場”項(xiàng)目，我們不能單純的將其打造成某一大類的專業(yè)性市場，而應(yīng)該按照“適度超前、引領(lǐng)時(shí)尚”的原則進(jìn)行，即上文所述的功能及“升級版”定位模式——多品牌聚攏的、批零兼營的、本土化專業(yè)化的、ShoppingMall式的主題商場。5．經(jīng)營布局建議：“家俱、家居”類與“建材、裝飾材料”類商品有著極大的關(guān)聯(lián)性，但在經(jīng)營上又各有特色，因此，在賣場和布局上盡管將其分成兩個(gè)部份，但絕不可完全隔離，是一個(gè)相對獨(dú)立的有機(jī)統(tǒng)一體，其相連相通的規(guī)劃布局，既能為消費(fèi)者提供極盡可能的方便，又能使其全方位的享有“購物林蔭道”所帶來的便利性和舒適性。（三）項(xiàng)目規(guī)劃布局建議1、打造“購物林蔭道”交通體系，創(chuàng)建舒適宜人的購物及居住場所本著“多品牌聚攏的批零兼營的、本土化的家居專業(yè)ShoppingMall”的差不多定位和“生態(tài)、高效”原則，考慮人性的需求，制造性地打造家居時(shí)尚消費(fèi)步行街，科學(xué)營造交通網(wǎng)絡(luò)和室內(nèi)外空間系統(tǒng)，構(gòu)筑滿足ShoppingMall各項(xiàng)需求的交通體系，并在此基礎(chǔ)上積極推行住宅小區(qū)化，實(shí)現(xiàn)“四化”標(biāo)準(zhǔn)（配套化、社區(qū)化、網(wǎng)絡(luò)化和休閑化），創(chuàng)建“人氣”、“商氣”互補(bǔ)互動(dòng)的人性化生活空間。2、堅(jiān)持“生態(tài)優(yōu)化”原則，制造都市新空間特色遵循“生態(tài)優(yōu)先”原則，通過項(xiàng)目內(nèi)部的開敞空間及景觀節(jié)點(diǎn)的強(qiáng)化處理，在項(xiàng)目內(nèi)融入水景、山體等（非）自然環(huán)境條件，制造性地營造富有巴山蜀水特色的都市新空間格局。五、本項(xiàng)目營銷思路（一）、經(jīng)營策略為了使恒陽企業(yè)在開發(fā)恒陽家居廣場項(xiàng)目過程中，將房地產(chǎn)開發(fā)的三大價(jià)值——“地產(chǎn)價(jià)值、商品價(jià)值和品牌價(jià)值”方面獲得利益最大化，本案建議恒陽企業(yè)應(yīng)特不組建旗下的經(jīng)營治理機(jī)構(gòu)（暫稱為“恒陽經(jīng)營治理公司”或“經(jīng)營治理公司”）。那個(gè)經(jīng)營治理公司擁有“恒陽家居廣場”項(xiàng)目全方位的治理權(quán)限，包括其經(jīng)營、租賃、招商、指導(dǎo)等，其職責(zé)在于有效地保障“恒陽家居廣場”項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的正常運(yùn)作、持續(xù)經(jīng)營和與商家的溝通融合等，其目的在于為實(shí)現(xiàn)恒陽企業(yè)戰(zhàn)略部署及“恒陽”品牌戰(zhàn)略擴(kuò)張搭建一個(gè)良好的商業(yè)平臺。然而，假如僅成立一個(gè)經(jīng)營治理公司，就將“恒陽家居廣場”不經(jīng)任何包裝、不通過任何策略整合，而推向市場和面對寬敞的投資者及經(jīng)營商家，那么勢必釀下惡果：無法在競爭激烈的市場上形成熱點(diǎn)和實(shí)現(xiàn)銷售高潮，資金的快速回籠也得不到保證，特不是本項(xiàng)目在近期內(nèi)沒有任何利好消息的強(qiáng)力支持，恒陽企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的“三個(gè)利益”也無法最大化，最為關(guān)鍵和最直接的表現(xiàn)在于——本項(xiàng)目的銷售單價(jià)不可能超過達(dá)州市的商業(yè)物業(yè)的平均價(jià)格正是由于沒有統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)，而由多業(yè)主自營或轉(zhuǎn)租經(jīng)營，其后果——在市場上無法形成核心競爭力，而逐步走向市場同質(zhì)化競爭的惡性循環(huán)秩序混亂、經(jīng)營同質(zhì)化，致使前進(jìn)的道路越走越窄，而逐步走向萎縮商業(yè)物業(yè)的平淡登場和慘淡落幕，其負(fù)面效應(yīng)將直接阻礙住宅物業(yè)的銷售前景和銷售價(jià)格……因此，我們在本案中將“恒陽家居廣場”打造成多品牌聚攏的批零兼營的、本土化專業(yè)化的ShoppingMall，并為本項(xiàng)目“量身定做”了二套較為成熟的方案（綱要），現(xiàn)概括如下（具體文案有待后期提供）：1．“統(tǒng)一經(jīng)營”模式：本處所指的“統(tǒng)一經(jīng)營”，是特指各入駐的中心店（或主力店、品牌店等）在其所租用本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)范圍內(nèi)的“統(tǒng)一經(jīng)營”，而不是恒陽企業(yè)自已參與的“統(tǒng)一經(jīng)營”（由恒陽企業(yè)“統(tǒng)一經(jīng)營”部分，我們在下文稱之為“自主經(jīng)營”）。依照ShoppingMall模式的格局，以及其功能分區(qū)，按照“以大帶小”的原則，對“恒陽家居廣場”項(xiàng)目以“大”（知名品牌和商家）為主展開招商工作，特不需要指出的是，“經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一”，不論是關(guān)于“恒陽家居廣場”的前期、中期及后期的運(yùn)作，依舊“恒陽”品牌的規(guī)模擴(kuò)張，以及恒陽企業(yè)的長遠(yuǎn)持續(xù)進(jìn)展，都有著至關(guān)重要的決定作用，也是恒陽企業(yè)開發(fā)本項(xiàng)目的成敗及利益最大化的強(qiáng)力保障。按照上文所述的功能分區(qū)，我們將本項(xiàng)目劃分為“家俱、家居用品區(qū)”和“建材裝飾區(qū)”二大版塊，并依照其功能定位進(jìn)行定向招商。（1）功能區(qū)的定向招商（建議）家俱、家居用品區(qū)名稱規(guī)模要緊經(jīng)營類不南亞家居設(shè)3個(gè)分店，共2.3萬方家俱及家居飾品金觀音家俱市場共2個(gè)分店，共1萬方得意家俱廣場共7000協(xié)信家居共6000如“南亞家俱達(dá)州連鎖店”等建材裝飾區(qū)名稱規(guī)模經(jīng)營類不建瑪特分設(shè)2個(gè)店計(jì)3萬㎡建材、裝飾材料、燈飾、潔具龍溪建材批發(fā)市場約3萬余㎡建材、裝飾材料、燈飾、潔具凱恩國際約30萬㎡含家俱，都采納自建自用方式重慶中天裝飾廣場約1萬㎡建材、裝飾材料、燈飾、潔具商社建材已有10個(gè)連鎖店建材、裝飾材料、燈飾、潔具馬家?guī)r光能裝飾材料市場約15萬㎡板材、裝飾材料、陶瓷八益建材市場約10萬㎡建筑陶瓷、花鋼石、板材重慶市陶瓷市場約10萬㎡衛(wèi)生潔具如“建瑪特建材超市達(dá)州連鎖店”等（2）經(jīng)營治理模式基點(diǎn)一：經(jīng)營治理公司恒陽企業(yè)組建“經(jīng)營治理公司”的目的，首先是完善和形成“時(shí)尚孵化器”，其次確實(shí)是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的快速銷售和利潤最大化，并完成“恒陽”品牌擴(kuò)張的任務(wù)。恒陽企業(yè)新組建的“恒陽經(jīng)營治理公司”，將擁有“恒陽家居廣場”最大的、最集中的、最具權(quán)威性的“商業(yè)物業(yè)經(jīng)營治理權(quán)”和“商業(yè)物業(yè)租賃權(quán)”，所有通過招商（或主動(dòng)聯(lián)系）入駐本項(xiàng)目的各中心店（主力店，即主題商場），都將與恒陽經(jīng)營治理公司簽訂《商業(yè)用房租賃協(xié)議》，各中心店在其租用的商業(yè)物業(yè)范圍內(nèi)擁有統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)。由此，恒陽經(jīng)營治理公司承擔(dān)了恒陽企業(yè)對“恒陽家居廣場”的所有權(quán)益，那么就必須確保租金收益的穩(wěn)定、市場的正常運(yùn)轉(zhuǎn)、商家的誠信經(jīng)營及本項(xiàng)目“孵化器”作用的逐步展開。同時(shí)，也必須較好的協(xié)調(diào)所有入駐的中心店關(guān)系，以及負(fù)責(zé)租金的收取及廣告、宣傳及治理費(fèi)用的安排等，在豐滿和完善自身建設(shè)的同時(shí)，整合并吸取各中心店“品牌戰(zhàn)略”的優(yōu)勢，形成一套成熟的、行之有效的品牌聚攏及擴(kuò)散機(jī)制，逐步完成“品牌推廣中心”的建設(shè)。如此，通過“恒陽經(jīng)營治理公司”的強(qiáng)力運(yùn)作和策略整合，關(guān)于“恒陽家居廣場”項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的成功租賃，有著極大的保障作用和意義。同時(shí)，也能確保“恒陽家居廣場”分零銷售任務(wù)的達(dá)成。經(jīng)營治理公司的另一大任務(wù)，即：負(fù)責(zé)制定“恒陽家居廣場”項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)租金標(biāo)準(zhǔn)的制定，以及通過此標(biāo)準(zhǔn)核算出投資業(yè)主的回報(bào)率（目前，帶租約產(chǎn)權(quán)式商鋪的年均投資回報(bào)率大多在8%~10%之間，投資回收期最短在10年左右，最長在13.5年以內(nèi)），而產(chǎn)權(quán)式商鋪投資回報(bào)比率的大小，將直接阻礙本項(xiàng)目的銷售價(jià)格?；c(diǎn)二：帶租約的產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)權(quán)式商鋪的操盤概要：將本項(xiàng)目的所有權(quán)、物業(yè)治理權(quán)和經(jīng)營使用權(quán)“三權(quán)”進(jìn)行有效分離，把開發(fā)商、投資業(yè)主與經(jīng)營商家的利益高效而有機(jī)地結(jié)合在一起，各取其需，各得其所。恒陽企業(yè)作為本項(xiàng)目的開發(fā)商，除了追求房地產(chǎn)開發(fā)的利潤并使之最大化外，還需完成其多元化戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略的各項(xiàng)任務(wù)，故要求我們必須在本項(xiàng)目的整合營銷推廣的過程中，還要打造“時(shí)尚孵化器”和“品牌推廣中心”這兩個(gè)企業(yè)進(jìn)展的強(qiáng)力引擎，使其通過本項(xiàng)目的運(yùn)作擁有強(qiáng)大的、具有區(qū)域輻射力的“恒陽”品牌，以成功塑造和實(shí)現(xiàn)恒陽企業(yè)除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外的“商業(yè)物流行業(yè)”的成功企業(yè)。故此，恒陽企業(yè)須將“恒陽家居廣場”劃整為零，以“帶租約的產(chǎn)權(quán)式商鋪”模式向市場和投資者進(jìn)行全方位推廣，現(xiàn)就產(chǎn)權(quán)式商鋪的操盤重點(diǎn)及其魅力略述如下（我司已在全國各地成功操作完成了多個(gè)商業(yè)樓盤項(xiàng)目：一是位于遵義市轄遵義縣的“遵義商貿(mào)城”項(xiàng)目，二是位于重慶市轄渝北區(qū)“金易·都會”商業(yè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目與“恒陽家居廣場”類似）。關(guān)于經(jīng)營權(quán)部分：產(chǎn)權(quán)式商鋪的經(jīng)營，將通過招租，將商鋪托付給專業(yè)品牌的商業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)（即上文所述及的“中心店”或“主力店”）統(tǒng)一經(jīng)營，以保證鋪面興盛和樓盤增值。備注： 各專業(yè)品牌及中心店等商業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)的策劃及招商工作，將在恒陽企業(yè)的授權(quán)下，由本公司匯同重慶市商聯(lián)會共同實(shí)施。關(guān)于所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)）部分：我們將“恒陽家居廣場”化整為零“分割”成較小面積的商鋪，與主題商場的租約（租期不可太短，一般在12年左右）一并出售給寬敞投資者，達(dá)到分散投資風(fēng)險(xiǎn)和快速收回開發(fā)資金的目的。在各投資者簽訂本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式商鋪的《商品房買賣合同》之后，即成為業(yè)主（擁有《土地證》和《產(chǎn)權(quán)證》等相關(guān)法律手續(xù)），享有投資回報(bào)，而作為產(chǎn)權(quán)式商鋪的最大收益，并不是體現(xiàn)在租金收益方面，也不是投資回收期的時(shí)刻方面，而是其所投資的產(chǎn)權(quán)式商鋪物業(yè)本身和區(qū)域價(jià)值的不斷攀升方面。關(guān)于物業(yè)治理權(quán)部分：可由開發(fā)商、經(jīng)營商家和投資業(yè)主（業(yè)主委員會）三方共同組成，也可全權(quán)托付恒陽經(jīng)營治理公司負(fù)責(zé)，要緊任務(wù)是本項(xiàng)目的招商、租賃及治理、與入場經(jīng)營商家（如上所述的“中心店”或“主力店”等）的溝通與協(xié)調(diào)等，以及實(shí)施“時(shí)尚孵化器”和“品牌推廣中心”的各項(xiàng)戰(zhàn)略部署和策略步驟。特不講明： 治理者與各商家和投資業(yè)主之間的關(guān)系，不能概以簡單的租賃關(guān)系而論之，而是要將整個(gè)市場的經(jīng)營活動(dòng)融入具體的治理體系之中，是一種充分為經(jīng)營服務(wù)的、互動(dòng)式的全新治理模式（略）?！昂汴柤揖訌V場”項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)部分通過劃整為零式的“分割”，按“產(chǎn)權(quán)式商鋪”模式的銷售推廣，可使投資三方的利益得到最大保障：開發(fā)商——將地產(chǎn)開發(fā)三大利益最大化（地產(chǎn)利益、商品利益和品牌利益）。業(yè)主——享有物業(yè)的投資回報(bào)收益和物業(yè)本身的升值利益。商家——通過商業(yè)物流的經(jīng)營活動(dòng)，賺取商業(yè)利益和使之最大化。業(yè)主的投資權(quán)益保障，將由恒陽經(jīng)營治理公司負(fù)責(zé)承保，其給予各投資業(yè)主的投資收益率，也由經(jīng)營治理公司依照負(fù)責(zé)制定的投資回報(bào)收益（現(xiàn)假定首次收租3年，以后每年收租一次），以及代扣稅費(fèi)后的發(fā)放等。特不需要講明的是，在業(yè)主享有的租金收益中，入駐商家在市場培育時(shí)期（免租時(shí)期）的租金將由經(jīng)營治理公司全面給給付，其它時(shí)刻的收益由經(jīng)營治理公司承保。2．自主經(jīng)營：本處的“自主經(jīng)營”，特指恒陽企業(yè)旗下恒陽經(jīng)營治理公司的獨(dú)家統(tǒng)一經(jīng)營，與上文述及的“統(tǒng)一經(jīng)營”從本質(zhì)上講有一定的差異：—— “統(tǒng)一經(jīng)營”：是由各中心店在租賃范圍內(nèi)“統(tǒng)一”，而“恒陽家居廣場”的治理權(quán)統(tǒng)一掌控在經(jīng)營治理公司手中?！?“自主經(jīng)營”：經(jīng)營治理公司仍然行使“恒陽家居廣場”的統(tǒng)一治理權(quán)，但經(jīng)營權(quán)通過定向招商將各品牌經(jīng)營商融入本項(xiàng)目，各品牌經(jīng)營商在其所租賃的范圍內(nèi)獨(dú)立經(jīng)營，實(shí)質(zhì)上各品牌經(jīng)營商在“恒陽家居廣場”內(nèi)已成為“恒陽”大品牌旗下的各“小品牌”和成立的“小賣場”。關(guān)于“恒陽家居廣場”項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)部分的銷售工作，在前期各項(xiàng)預(yù)備工作落到實(shí)處之后，同樣也可按照“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的模式將其“劃整為零”，將其推向市場進(jìn)行銷售。綜上所述，不論是由各品牌經(jīng)營企業(yè)“統(tǒng)一經(jīng)營”模式也好，依舊由恒陽經(jīng)營治理公司的“品牌經(jīng)營商”模式也罷，都有其優(yōu)劣勢（具體分析不作詳述），但關(guān)于整個(gè)項(xiàng)目而言，差不多上可行的。在此，我們可將“統(tǒng)一經(jīng)營”模式比之為“借雞下蛋”，而將“自主經(jīng)營”模式形象地比擬為“蓄水養(yǎng)魚”，而真正能夠滿足“時(shí)尚孵化器”和“品牌推廣中心”機(jī)制的各項(xiàng)需求的，通過我們匯同專家組多次研討，認(rèn)定：“由恒陽經(jīng)營治理公司統(tǒng)一經(jīng)營的模式較符合本案”，不論是從本項(xiàng)目開發(fā)利潤最大化的角度和開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量需求，依舊考慮到恒陽企業(yè)長遠(yuǎn)持續(xù)進(jìn)展方面，抑或是關(guān)于恒陽企業(yè)戰(zhàn)略部署和品牌戰(zhàn)略方針的總體布局，“自主經(jīng)營”模式的優(yōu)勢更為明顯，有著“統(tǒng)一經(jīng)營”模式不可比擬的后續(xù)動(dòng)力。也只有通過“自主經(jīng)營”，才能在更好地推廣達(dá)州“恒陽家居廣場”項(xiàng)目的同時(shí)，將“恒陽”品牌形成凝聚力和擴(kuò)散力，將旗下所有品牌聚攏在“恒陽”品牌的周圍，真正實(shí)現(xiàn)“時(shí)尚孵化器”的巨大功效，并在達(dá)州本地及周邊四方形成核心競爭力，全方位支持和支撐“品牌推廣中心”強(qiáng)大幅射力，復(fù)制一個(gè)又一個(gè)“恒陽”品牌旗下的“家居廣場”，在異地落地生根并“孵化”出一批又一批當(dāng)?shù)氐谋就辽碳?，?shí)現(xiàn)“恒陽”的戰(zhàn)略版圖的快速擴(kuò)張和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與升級。（二）、營銷策略按照“產(chǎn)權(quán)式商鋪＋整體經(jīng)營（或統(tǒng)一經(jīng)營）”展開營銷活動(dòng)（具體營銷策略參見產(chǎn)權(quán)式商鋪部分，營銷手段、步驟暫略）。六、項(xiàng)目招商策略（一）、招商原則力爭做到“專業(yè)化、品牌化、系列化、檔次化”—— 知名品牌塑造市場形象—— 暢銷品牌培育市場商氣—— 大眾品牌吸引市場人氣（二）、招商對象——暢銷品牌、知名品牌及企業(yè)為主，大眾化品牌為輔具體為：（1）保證國際、國內(nèi)知名品牌許多于5%（2）精選組合好的暢銷品牌許多于65%（3）安排好主動(dòng)上門的大眾化品牌同時(shí)，依照項(xiàng)目定位和市場的需要，領(lǐng)先在重慶市各成熟市場有選擇地開展招商工作，重點(diǎn)招商目標(biāo)如下所示：—— 擁有知名品牌的代理商及生產(chǎn)企業(yè)—— 認(rèn)同本項(xiàng)目經(jīng)營理念的新型企業(yè)，包括代理商及生產(chǎn)企業(yè)—— 具有市場拓展能力的代理商及生產(chǎn)企業(yè)—— 經(jīng)營誠信、實(shí)力雄厚的代理商及生產(chǎn)企業(yè)（三）、招商策略依照項(xiàng)目特質(zhì)，我們認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)堅(jiān)持“一個(gè)核心、三條主線、五個(gè)要素”的營銷策略。1．一個(gè)核心：—— 以“主題商場”模式定位為核心，對主力商家展開招商活動(dòng)（1）要做旺“恒陽家居廣場”，核心主力商家是關(guān)鍵。我們將利用廣泛的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及與重慶商聯(lián)會良好的聯(lián)盟資源，優(yōu)勢互補(bǔ)和全面整合，成功引入符合“家俱、家居用品、建材及裝飾材料”市場定位的主力商家，“以大帶小”并起到對帶動(dòng)作用和規(guī)模效應(yīng)，解決品牌效應(yīng)、積聚效應(yīng)、經(jīng)營治理等相關(guān)問題。同時(shí)，也起到對商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)改進(jìn)等決定性作用，以及對產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售的促進(jìn)作用。（2）招商的制勝法寶是——“恒陽家居廣場”擁有達(dá)州市類似商業(yè)物業(yè)不可替代的規(guī)模優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢，以及融匯全國、輻射秦巴的市場前景和適度超前的市場定位。（3）在商業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)劃還沒有定案前，盡快敲定核心主力商家的意向性合同（目前我公司已初步完成前期鋪墊工作）。（4）招商對象：暢銷品牌、知名品牌商家為主，大眾化品牌為輔。（5）招商手段：制作完善的招商資料，通過定向招商及媒體推廣等，與知名品牌的生產(chǎn)廠家及代理商家直接聯(lián)絡(luò)。2．三條主線：—— 都市線、項(xiàng)目線、產(chǎn)品線（詳見推廣策略）3．五個(gè)要素：（1）市場和客群的細(xì)致劃分：由項(xiàng)目輻射面的廣度、產(chǎn)品的復(fù)合性特質(zhì)及主題的前端性來決定。（2）圍繞商場主題的產(chǎn)品修正：包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能分區(qū)，特不是滿足客戶物業(yè)要求的配套設(shè)施設(shè)備的配置等。（3）升值空間明顯的價(jià)格策略：環(huán)境現(xiàn)狀和項(xiàng)目進(jìn)展?jié)摿Φ染薮蟮那熬罢雇?，以及通過“商業(yè)共榮體”的打造，讓客戶共享、共榮、共同承擔(dān)。（4）全方位推廣：在客群細(xì)分后，制定出最有針對性和阻礙面最廣的促銷策略（媒體、推廣模式等），通過定向招商、政府招商、網(wǎng)絡(luò)推廣等多渠道營銷策略展開。（四）、招商組織及經(jīng)營資源組織依照我們對“恒陽家具廣場”的總體定位，并按照本項(xiàng)目功能分區(qū)的實(shí)際需要，在全國范圍內(nèi)展開經(jīng)營資源的整合、組織和定向招商工作。（1）以國內(nèi)知名品牌為重點(diǎn)，并以之為經(jīng)營龍頭，對本項(xiàng)目的經(jīng)營定位和特色提供差不多保障，力爭引進(jìn)此類商家占本功能分區(qū)的60%以上。（2）除了引進(jìn)外地商家進(jìn)場進(jìn)行直營外，恒陽經(jīng)營治理公司有責(zé)任和義務(wù)集合達(dá)州本土商家與外地、外資知名企業(yè)聯(lián)盟，如特許經(jīng)營、托付經(jīng)營、加盟經(jīng)營、代銷經(jīng)營等等多種渠道的經(jīng)營合作，確保商場經(jīng)營商品的優(yōu)質(zhì)化、特色化和錯(cuò)位經(jīng)營，樹立本項(xiàng)目與眾不同的競爭特質(zhì)。（五）、要緊操作方式為保障本項(xiàng)目招商實(shí)施的順利完成和經(jīng)營的成功，我們將本著“走出去、引進(jìn)來”的招商策略，在有效利用并充分發(fā)揮重慶市商業(yè)聯(lián)合會那個(gè)全國性商業(yè)組織體系的同時(shí)，全面整合和吸納川渝及全國優(yōu)質(zhì)資源，集恒陽企業(yè)、邁德顧問及重慶商聯(lián)會之全力，將“恒陽家居廣場”打造達(dá)州第一市場品牌。（1）走出去：精心包裝市場，政府搭建平臺，在成渝兩地召開新聞公布會，宣傳達(dá)州、宣傳企業(yè)，宣傳達(dá)州第一個(gè)專業(yè)市場，從而有效地實(shí)施招商，最終實(shí)現(xiàn)川渝合作，貿(mào)易流通的政治經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。（2）請進(jìn)來：充分發(fā)揮重慶市商業(yè)聯(lián)合會那個(gè)全國性的商業(yè)行業(yè)協(xié)會的組織體系作用，與多個(gè)品牌市場聯(lián)合招商，成體系引進(jìn)品牌代理企業(yè)及品牌市場進(jìn)入。（3）發(fā)揮商聯(lián)會連鎖經(jīng)營協(xié)會的發(fā)達(dá)資訊，推舉知名品牌保證市場的差異性經(jīng)營。（4）積極培育本土化經(jīng)營資源，提高他們的經(jīng)營意識及經(jīng)營能力，使之成為市場的差不多經(jīng)營元素。七、項(xiàng)目推廣思路（一）、總體思路1、沿都市線、項(xiàng)目線、產(chǎn)品線三條主線炒作，互相彌補(bǔ)，互相滲透。2、通過“借勢”、“造市”、“做事”等策略整合，提高項(xiàng)目和產(chǎn)品的知名度、美譽(yù)度，以求樹立良好品牌形象和項(xiàng)目特質(zhì)，并最終形成對市場、對購買、對投資的拉動(dòng)，達(dá)到項(xiàng)目產(chǎn)品銷售及物業(yè)經(jīng)營的目的?！际芯€：借勢——項(xiàng)目線：造勢——產(chǎn)品線：蓄勢（1）先“借勢”、“造市”，再將宣傳的重點(diǎn)從“借勢”“造市”轉(zhuǎn)到“做事”，強(qiáng)化對項(xiàng)目的內(nèi)涵訴求。（2）買家的實(shí)際利益為導(dǎo)向，將傳播與促銷緊密結(jié)合，并強(qiáng)化傳播的促銷功能（在促銷的傳播上應(yīng)該以銷售的策略為主導(dǎo)，廣告、公關(guān)等活動(dòng)相配合）。A．都市線——借勢城市線趨勢篇價(jià)值篇區(qū)位篇城市線趨勢篇價(jià)值篇區(qū)位篇挖掘區(qū)位的價(jià)值生活價(jià)值商業(yè)價(jià)值盡數(shù)呈現(xiàn)進(jìn)展中的新居住新商業(yè)中心挖掘區(qū)位的價(jià)值生活價(jià)值商業(yè)價(jià)值盡數(shù)呈現(xiàn)進(jìn)展中的新居住新商業(yè)中心都市化浪潮及都市進(jìn)展新區(qū)要“賣”恒陽家居廣場，必須領(lǐng)先宣傳良好的區(qū)位優(yōu)勢及進(jìn)展前景。作為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)板塊，宣傳達(dá)州“新都市中心良好成熟的居家及商業(yè)氛圍”是“恒陽家居廣場”項(xiàng)目獲得新聞關(guān)注和造勢成功的賴以存在的前提和立足點(diǎn)。B、項(xiàng)目線——造市投資篇商業(yè)篇功能篇項(xiàng)目線投資篇商業(yè)篇功能篇項(xiàng)目線體現(xiàn)項(xiàng)目的地位成熟的商業(yè)住區(qū)中心時(shí)尚休閑的一站式購物巨大的商機(jī)及增值潛力體現(xiàn)項(xiàng)目的地位成熟的商業(yè)住區(qū)中心時(shí)尚休閑的一站式購物巨大的商機(jī)及增值潛力領(lǐng)跑家居建材市場、展示專業(yè)市場形象；引領(lǐng)區(qū)域商住時(shí)尚、流行消費(fèi)形象（與住宅相結(jié)合）；強(qiáng)化“家居建材主題商城”在達(dá)州市獨(dú)特且極富個(gè)性的項(xiàng)目形象。明確、響亮地提出開發(fā)理念，將消費(fèi)者的注意力鎖定在“恒陽家居廣場”項(xiàng)目；展示“恒陽家居廣場”理想的專業(yè)市場素養(yǎng)、樓盤的綜合素養(yǎng)，強(qiáng)調(diào)物業(yè)的投資關(guān)鍵在于后期經(jīng)營保障。C、產(chǎn)品線——做事經(jīng)營篇服務(wù)篇品質(zhì)篇產(chǎn)品線經(jīng)營篇服務(wù)篇品質(zhì)篇產(chǎn)品線專業(yè)的服務(wù)保障體系進(jìn)展商良好的經(jīng)營理念一流的設(shè)計(jì)及頂級的施工張揚(yáng)項(xiàng)目品質(zhì)專業(yè)的服務(wù)保障體系進(jìn)展商良好的經(jīng)營理念一流的設(shè)計(jì)及頂級的施工張揚(yáng)項(xiàng)目品質(zhì)強(qiáng)調(diào)專業(yè)設(shè)計(jì)和專家的資歷、經(jīng)典作品和權(quán)威性，對市場和消費(fèi)者形成講服力和沖擊力度；體現(xiàn)出真正關(guān)懷消費(fèi)者利益，真正從專業(yè)角度動(dòng)身，解讀產(chǎn)品品質(zhì)，展示賣點(diǎn)；將“恒陽家居廣場”精益求精、追求完美，并將樓盤的獨(dú)特魅力及綜合特質(zhì)逐步傳達(dá)給消費(fèi)者。（二）、傳播途徑1．報(bào)紙硬性廣告、時(shí)期性電視廣告、目標(biāo)人群集中地點(diǎn)的戶外廣告為項(xiàng)目推廣傳播的基礎(chǔ)手段；2．公關(guān)活動(dòng)、宣傳單張為項(xiàng)目的重要推廣傳播途徑；3．以中心城鎮(zhèn)路演、項(xiàng)目圖文展、招商文件作為推廣傳播輔助手段；4．以新聞報(bào)道、新聞公布、報(bào)紙軟性文章炒作制造良好的項(xiàng)目品牌和項(xiàng)目形象。（三）、傳播時(shí)期（略）八、投資經(jīng)濟(jì)分析（一）、項(xiàng)目要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1．總用地面積 17220㎡、25.83畝（按所提供圖紙匡算）2．總建筑面積 62564㎡3．住宅面積 20400㎡，11F4．商業(yè)面積 34164㎡（A、B、C區(qū)1~3層）5．地下停車及庫房 8000㎡（負(fù)1F）6．容積率 3.67．綠化率 38％（二）、項(xiàng)目投資預(yù)算1．企業(yè)土地成本 2,200萬元2．通信公司費(fèi)用 350萬元3．居民房屋拆遷費(fèi)用 450萬元4．土地費(fèi)用合計(jì) 3,000萬元5．規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 20元/㎡ 125.1萬元6．都市建設(shè)配套費(fèi) 50元/㎡ 312.8萬元7．其它報(bào)建手續(xù)費(fèi) 50元/㎡ 312.8萬元8．地下層成本 800元/㎡ 680萬元（含80元/㎡土方開挖費(fèi)）9．商業(yè)部分成本 650元/㎡ 2,220.7萬元（框架結(jié)構(gòu)、樓面現(xiàn)澆）10．住宅及辦公部分成本600元/㎡ 1124萬元（框架結(jié)構(gòu)、樓面現(xiàn)澆）11．商業(yè)用房消防設(shè)備費(fèi)用100元/㎡ 421.6萬元12．商場電扶梯 20萬元/臺 160萬元（按共8臺計(jì)算）13．住宅電梯 30萬元/臺 90萬元（按共3臺計(jì)算）14．室外綠化及景觀 100萬元（按約120元/m2計(jì)算）15．招