房地產(chǎn)項目設(shè)計中如何偷面積第一頁，共69頁。面積規(guī)劃面積出讓面積預(yù)售面積產(chǎn)權(quán)面積利潤多變多部門多口徑

需要通過測繪測算確定第二頁，共69頁。第三頁，共69頁。第一部分面積與測繪（規(guī)劃設(shè)計面積計算規(guī)則VS.房產(chǎn)測量規(guī)范）第四頁，共69頁。設(shè)計測量規(guī)范房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T17968-2000）房屋面積測算技術(shù)規(guī)程（DB11/T661-2009）建筑工程建筑面積計算規(guī)程（GB/T50353-2013）房產(chǎn)測量規(guī)范第五頁，共69頁。第六頁，共69頁。建筑物結(jié)構(gòu)層高在大于等于2.2m以上時計算建筑面積，小于2.2m時計算一半建筑面積。設(shè)計測量規(guī)范建筑物結(jié)構(gòu)層高在大于等于2.2m以上時可以計算建筑面積，小于2.2m時不計算建筑面積。結(jié)構(gòu)高度為主導(dǎo)的差異房產(chǎn)測量規(guī)范第七頁，共69頁。結(jié)構(gòu)高度為主導(dǎo)的差異部位第八頁，共69頁。層高示意圖第九頁，共69頁。結(jié)構(gòu)高度為主導(dǎo)的差異部位層高不足2.20米時有一半面積差異第十頁，共69頁。采光井平面圖實景立面圖第十一頁，共69頁。常見建筑部位為主導(dǎo)的差異有頂蓋時有一半面積差異第十二頁，共69頁。外墻外側(cè)坡道第十三頁，共69頁。常見建筑部位為主導(dǎo)的差異第十四頁，共69頁。常見建筑部位為主導(dǎo)的差異第十五頁，共69頁。雨篷第十六頁，共69頁。常見建筑部位為主導(dǎo)的差異第十七頁，共69頁。常見建筑部位為主導(dǎo)的差異第十八頁，共69頁。凸窗測繪：當(dāng)H大于等于0.20米時，不計建筑面積設(shè)計：當(dāng)H小于0.45，且h大于2.10米時，計算一半面積第十九頁，共69頁。常見建筑部位為主導(dǎo)的差異界定標(biāo)準(zhǔn)不同第二十頁，共69頁。陽臺第二十一頁，共69頁。常見建筑部位為主導(dǎo)的差異面積相差將近一倍第二十二頁，共69頁。常見建筑部位為主導(dǎo)的差異第二十三頁，共69頁。綜上所述，對于兩個現(xiàn)行的規(guī)范中，同一項目的測繪面積和設(shè)計面積會有很多差異，其中對面積有較大影響的差異有26項之多，目前比較有效的措施是：在項目有了規(guī)劃條件和初步設(shè)計圖紙后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)會同設(shè)計、測繪單位對建筑面積進行匡算，核對差異，再進一步調(diào)整設(shè)計，從而避免因面積差異在后續(xù)開發(fā)過程中遇到的問題，為項目開發(fā)避險增值。

避免差異產(chǎn)生的方法第二十四頁，共69頁。項目優(yōu)化增值及特別提示悶頂?shù)诙屙?，?9頁?；艿诙?，共69頁。

層高不足2.20米回填土陽臺、平臺（露臺）、設(shè)備平臺、空間（層高和上空）項目優(yōu)化增值及特別提示第二十七頁，共69頁。

規(guī)劃批復(fù)指標(biāo)特別提示第二十八頁，共69頁。

樓門牌證明信特別提示第二十九頁，共69頁。第二部分面積與出讓第三十頁，共69頁。開發(fā)進度與出讓合同簽訂的關(guān)系第三十一頁，共69頁。規(guī)劃初步設(shè)計階段審批依據(jù)：規(guī)劃意見書（或規(guī)劃條件）

與國土局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》目的：取得出讓性質(zhì)國有土地使用證第三十二頁，共69頁。規(guī)劃深化設(shè)計階段審批依據(jù)：規(guī)劃意見復(fù)函

與國土局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》補充協(xié)議目的：增加出讓用途、建筑規(guī)模避免：規(guī)證面積審批受限第三十三頁，共69頁。規(guī)劃許可階段審批依據(jù)：規(guī)劃許可證與國土局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》補充協(xié)議目的：修訂出讓用途、建筑規(guī)模及土地證信息避免：預(yù)售許可面積受限預(yù)售建筑面積如超出出讓總建筑面積，將限制相應(yīng)房屋不能預(yù)售。第三十四頁，共69頁。竣工驗收階段審批依據(jù)：房屋面積實測數(shù)據(jù)

（實測備案表、竣工測繪成果說明）與國土局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》補充協(xié)議目的：修訂出讓建筑規(guī)模、繳清地價款避免：房屋初始登記面積受限房屋產(chǎn)權(quán)登記受限；

土地變更登記受限；第三十五頁，共69頁。第三十六頁，共69頁。第三十七頁，共69頁。出讓合同需要重新評審地價的情況第三十八頁，共69頁。一、招拍掛項目招拍掛項目土地出讓合同對建筑規(guī)模及用途變更后地價水平已有約定，按照合同約定條款執(zhí)行即可，特殊情況需要重新審定地價二、協(xié)議出讓合同該類土地出讓合同建筑規(guī)模及用途變更后，以下情況需要重新審定地價第三十九頁，共69頁。1、現(xiàn)狀項目調(diào)整規(guī)劃條件2、容積率小于（大于）1.0，調(diào)整為大于（小于）1.0的情況3、規(guī)劃或竣工面積較原出讓合同約定地上建筑規(guī)模調(diào)增超過3%備注：新建出讓項目因規(guī)劃調(diào)整，建筑面積減少不退錢建筑規(guī)模第四十頁，共69頁。1、新增地上用途的項目2、新增地下用途且地價水平通知單已超過有效期的項目規(guī)劃用途例如：

地上住宅、商業(yè)。規(guī)劃新增地上社區(qū)配套、地下車庫或地下物業(yè)管理用房等用途，需重新評估地價(招牌掛項目用途已有約定地價的除外）第四十一頁，共69頁。第四十二頁，共69頁。出讓合同補充協(xié)議簽訂

注意事項第四十三頁，共69頁。第四十四頁，共69頁。第四十五頁，共69頁。第四十六頁，共69頁。第三部分面積與權(quán)屬（銷售）第四十七頁，共69頁。規(guī)劃面積預(yù)售面積產(chǎn)權(quán)面積經(jīng)過分?jǐn)傆嬎愕拿娣e出讓面積物理面積第四十八頁，共69頁。

預(yù)售許可面積與規(guī)劃面積預(yù)售許可面積≤規(guī)劃總面積－人防面積－自行車庫面積－不分?jǐn)偛课幻娣e－其他不售部位面積（本樓分得－本樓分出）不能“超規(guī)劃”規(guī)劃總建筑面積本樓分得-本樓分出人防面積+自行車庫面積+不分?jǐn)偛课幻娣e預(yù)售許可面積需控制在該范圍內(nèi)第四十九頁，共69頁。預(yù)售許可面積與出讓面積不能“超出讓”

（某一類用途）準(zhǔn)許預(yù)售面積≤項目該類用途的出讓建筑面積否則，就需要扣除一部分房屋不能辦理預(yù)售許可，直到滿足條件用途B出讓面積用途A出讓面積用途B預(yù)售面積用途A預(yù)售面積第五十頁，共69頁。

房屋初始登記面積與出讓面積辦理初始登記的（某一類用途）累計總建筑面積≤項目該類用途的已出讓建筑面積不能“超出讓”否則，就需要扣除一部分樓棟不能辦理初始登記，直到滿足條件出讓面積補足出讓面積第五十一頁，共69頁。測繪面積：預(yù)測：預(yù)售許可面積實測：初始登記面積銷售貨量回款業(yè)績第五十二頁，共69頁。面積分?jǐn)傆嬎愕幕驹瓌t專有部分共有部分可分?jǐn)偛课徊豢煞謹(jǐn)偛课豢煞謹(jǐn)偛课粚Ｓ胁糠帧⒉豢煞謹(jǐn)偛课坏奶變?nèi)建筑面積設(shè)備用房、水泵房、變配電室、附屬設(shè)施、水箱間、垃圾收集間、消防貯水池、消防水泵房、消防水池、引風(fēng)機房、電纜分界室、消防值班室、地下制冷機房、消防控制中心等可分?jǐn)偛课灰话惆ǖ幌抻谝韵旅Q或者用途的部位：1、人員通行類：大堂、大廳、門廳、樓（電）梯間、樓（電）梯前室、通道通廊、連廊等2、公共設(shè)備類：僅為建筑物內(nèi)各專有部位服務(wù)的設(shè)備第五十三頁，共69頁。房屋初始登記面積數(shù)據(jù)來源具備初始登記條件大證圖表第五十四頁，共69頁。辦理房屋初始登記階段第五十五頁，共69頁。辦理房屋初始登記階段第五十六頁，共69頁。專有部分，指建筑物內(nèi)具有獨立構(gòu)造和用途的住宅、經(jīng)營性用房等房屋或者特定空間。居住用房類商業(yè)辦公類倉儲庫房類工業(yè)用房類居住公共服務(wù)配套設(shè)施主要包括建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用途為學(xué)校、醫(yī)院、郵局、銀行、社區(qū)服務(wù)站、老年活動中心、居委會、派出所、社區(qū)服務(wù)用房等房屋定向轉(zhuǎn)移的專有部位第五十七頁，共69頁。不可分?jǐn)偛课?，指建筑物?nèi)的警衛(wèi)值班室、自行車庫、物業(yè)服務(wù)用房等房屋；建筑區(qū)劃內(nèi)，為本小區(qū)業(yè)主服務(wù)的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施等用房。物業(yè)管理類市政基礎(chǔ)設(shè)施類（水、電、氣、熱、有線電視）其他（自行車庫、警衛(wèi)值班室、值班室、門衛(wèi)等不但不能被分?jǐn)?，還要參與分?jǐn)偟谖迨隧?，?9頁。不動產(chǎn)登記簿，是指記載不動產(chǎn)上的權(quán)利狀況并備存于特定機關(guān)的簿冊?！段餀?quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。第五十九頁，共69頁。發(fā)證面積，即產(chǎn)權(quán)證書中所記載的建筑面積數(shù)據(jù)。是所有權(quán)人真正擁有產(chǎn)權(quán)的面積。XXXXX第六十頁，共69頁。專業(yè)房地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu)我們將竭盡全力，提供值得信賴的房地產(chǎn)綜合服務(wù)realestateintegratedserviceWeprovidereliablethroughoutChina.第六十一頁，共69頁。番外篇不動產(chǎn)登記政策最新消息第六十二頁，共69頁。《不動產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行?！稐l例》共六章三十五條，對不動產(chǎn)登記機構(gòu)、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護等作出規(guī)定?！稐l例》要求國土資源部會同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，資源確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享；國土、公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等不同部門之間要加強不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享中華人民共和國第656號國務(wù)院令第六十三頁，共69頁。原房屋權(quán)屬登記事務(wù)中心原土地權(quán)屬登記事務(wù)中心市建委機構(gòu)變化