177/177中國有色大廈銷售人員培訓資料前言偉業(yè)人的服務觀顧客宣言第一部分本項目銷售人員素養(yǎng)要求第二部分銷售人員入職指南第三部分銷售人員行為準則第四部分本項目現(xiàn)場銷售人員治理制度第五部分項目概況培訓第六部分項目推廣主訴求點與目標客戶第八部分項目自身優(yōu)勢第九部分本項目銷售人員禮儀接待培訓第十部分本項目銷售技巧培訓附：考核試卷顧客服務宣言顧客服務宣言顧客是公司業(yè)務范圍內最重要的人不是他依靠我們是我們依靠他他不是阻礙我們的工作他是我們工作的目的他不是外人他是我們業(yè)務的重要部分我們不是為了幫忙他才服務他而是他幫忙我們給我們一個服務他的機會優(yōu)質服務對顧客對顧客對公司對自己做好服務的三贏策略：關于顧客：。關于公司：關于個人：注：由參與銷售培訓的人員填寫我的服務體驗練習“MYSERVICEEXPERIENCE”EXERCISE請舉出你最近作為顧客的服務體驗中最佳或最差的一個列子時刻：地點：情景：你的感受：你的反映：有否贊揚或投訴：緣故。從顧客的觀點動身（從顧客的觀點動身（thinklikeacustomer）銷售人員FEELFACTSFEELFACTSMOMENTSOＦTRUTHMOMENTSOＦTRUTH關鍵的時刻MOMENTSOFTRUTH1231236往往決定整項服務/整項交易的成敗。卓越服務3個H卓越服務head知識、經驗卓越服務heat態(tài)度、方法hande技巧、能力市場組合策略MARKETINGMIX產品（PRODUCT）質量、設計、規(guī)格、戶型PRODUCTPRODUCTPLACEPRICEPROMOTION分銷（PLACE）PEOPLE展銷地點、客戶導入渠道PEOPLE促銷（PROMOTION）現(xiàn)場促銷、推廣活動、廣告價格（PRICE）定位折扣、付款方式及期限人員（PEOPLE）素養(yǎng)、知識、技能、態(tài)度賣場銷售特性advantages￡challengesofshowroomselling◆真實感：◆舒服地帶：◆客源：◆時刻性：注：以上由參與銷售培訓人員填寫賣場銷售的差不多功能fundamenttalsofshoweoomselling先做調查研究先做調查研究強弱危機（swot）分析強弱危機（swot）分析八大注意八大注意先做調查研究DORESEARCH你的產品你的產品你的顧客你的對手◆你公司的制度你自己中國有色大廈（swot）分析練習優(yōu)勢STRENGTHS●●●弱點WEAKNESSES●●●機會OPPORTUNITIES●●●威脅THREATS●●●注：以上問題由參與培訓銷售人員完成售樓處工作八大注意BASICLAWOFSHOWTOOMSELLING嚴格遵守個人儀容要求規(guī)范制服、發(fā)飾、鞋襪、化妝注意站立姿勢及言行修養(yǎng)幸免私人電話幸免聚攏談笑或吵嘴爭吵售樓處工作八大注意BASICLAWOFSHOWTOOMSELLING切勿切勿閱讀個人書刊切勿人前或人后顧客切勿透露顧客個人資料或隱私注：空缺處由參與培訓銷售人員填寫賣場銷售六部曲SIEXSTEPSOFSHOWROOMSELLING打招呼了解顧客需要引領參觀、介紹達成交易禮貌#1打招呼GREETING在顧客進入售樓處五秒內向顧客打招呼（禮貌用語）面帶。保持與顧客接觸。講話友善（如：您好、早安、歡迎、請隨便參觀等。講話時親切自然，不機械化。#2了解顧客需要的技巧LDENTIFYINGNEEDS◆用心觀看◆稱呼顧客◆主動詢問需要、細心傾聽◆誠懇的語氣及表情發(fā)問技巧QUESTIONINGSKILLS多用開放式問題（OPENQUESTIONS）了解現(xiàn)況：有關顧客的背景了解困難：顧客現(xiàn)時所遇到的困難和不中意的地點介紹適當的戶型◆少用封閉式的問題（CLOSEDQUESTIONS）#3引領參觀介紹賣點SHOWROOMTOUR￡PRESENTBENEFITS以顧客利益著眼，介紹產品、設施及服務的好處接著進一步了解客戶需要及觀感鑒貌辨色，突出優(yōu)勢舉出列子，以加強其購買信心預備現(xiàn)場靈活應變的方法#4處理顧客的拒絕MEETOBJECTIONS態(tài)度——推銷過程始終拒絕不要情緒興奮，幸免爭吵技巧——找出反對的具體緣故為顧客分析整體的優(yōu)點和對方所指出的缺點使缺點得以補償最終使其購買要緊的反對理由COMMONCUSTOMENTOBJECTIONS有關價格有關公司有關產品/服務營業(yè)、服務的抱怨#5達成交易CLOSETHESALE隨時預備達成交易留意購買信號（BUYINGSIGNALS）請對方成交不要畫蛇添足#5禮貌講再見SAYINGGOODBYE向離開的顧客講再見及道謝誠懇的語氣及表情盡量目送客戶離開軀體語言（柔順劑）BODYLANGUAGESOFTENERSSmile微笑Openposture開放的姿勢Forwardlean軀體前傾Touch軀體接觸eyecontace眼神接觸nod點頭參與銷售人員請回答：你有沒有善用這些軀體柔順劑？。第一部分銷售人員的素養(yǎng)要求一、差不多要求二、專業(yè)知識要求三、知識面要求四、心理素養(yǎng)要求五、服務規(guī)范及要求一、差不多要求職業(yè)道德要求以公司整體利益為重，不因個人目的而損害公司的利益和形象；遵守公司各項規(guī)章制度；為人老實、正直。差不多素養(yǎng)要求具有強烈敬業(yè)精神，有團隊合作的意識。禮儀儀表要求著裝得體，潔凈整潔；公司有統(tǒng)一制服時應著制服；儀容端莊，精神飽滿，坐姿端莊。二、專業(yè)知識要求熟練掌握本大廈的八大優(yōu)勢資源和項目的差不多情況，并能科學、詳實地向客戶逐一介紹項目的各個實質的優(yōu)勢資源。了解本項目的目標市場的特點及其目標客戶群的購買心理，了解本項目進展商的歷史和企業(yè)文化理念；了解深圳都市規(guī)劃、地理、交通、通訊、人口分布等；了解環(huán)香蜜湖片區(qū)和中心區(qū)房地產市場的供求狀況，競爭物業(yè)的分布、特征及其進展商的背景等；掌握房地產市場開發(fā)各環(huán)節(jié)（設計、建筑、銷售和物業(yè)治理）的差不多知識；有一定的營銷知識和銷售技巧，明白得市場調查和分析的方法；熟悉國家和地點房地產的有關政策和法規(guī)；了解一定的財務知識。三、知識面要求盡可能拓寬知識面，多了解建筑、歷史、天文、地理、心理、邏輯等方面的知識。努力培養(yǎng)觀看、分析和推斷問題的能力。四、心理素養(yǎng)要求具備信心、恒心和沉著，不畏困難和挫折。五、服務規(guī)范及要求原則：樹立顧客全面服務的觀念，顧客確實是上帝。以老實、友好和熱情的態(tài)度服務顧客。具體培訓內容見《銷售人員禮儀接待》

第二部分銷售代表入職指南一、銷售代表的職業(yè)涵義銷售代表在提供貼切服務和可資參考的市場情報前提下努力促成交易。銷售代表是個人提升及磨練的場所。在這人過程中，不斷地學習不同的技巧是必要的。成功的銷售代表能夠從日常的學習中誕生出來，但超卓的銷售代表必須有超卓的智慧和能力，不斷努力學習及工作，甚至犧牲個人的時刻及興趣。職業(yè)的日常要求能夠鍛煉你的獨立工作能力和人際溝通能力，職業(yè)的不斷追求關心你增加經濟收入和培植社會地位。二、銷售代表的功能及角色介紹公司產品、公司對產品之政策，在質量、價格及交貨上與客戶溝通；不斷找尋市場住處及資料；不斷認識公司產品之賣點及好處；不斷找尋意向買家的機會；保持公司產品的質素及賣點；保持與客戶之間的關系；代公司追收帳項；實行公司所定的政策；對公司給予的物件加以愛護及珍惜。三、銷售代表應具備的素養(yǎng)1、熱情2、老實3、智慧4、勇于面對挑戰(zhàn)5、自發(fā)性6、可靠7、決斷8、自信9、勤勞10、自控11、關懷不人12、友善13、中肯、踏實四、服務意識、原則與方法銷售代表的服務意識銷售代表的服務以滿足顧客的希望為宗旨。顧客的希望包括希望的房子、希望的價格，在希望的時候以希望的數量和希望的服務方式達至成交。讓顧客感受良好。我們的談判能力可能超出顧客的期望，我們的現(xiàn)有資訊可能不支持顧客的要求；這時我們不能讓顧客有欠你人情的感受進而懷疑你處理業(yè)務的公正性，更不能讓顧客心存“你無能為力”的遺憾。親切的態(tài)度與和氣的笑容。前者是積極主動地接待，后者是善解人意的溝通。銷售代表要緊面對個人和家庭客戶，又關涉民生中“住”的要素，此種服務表現(xiàn)形式如何強調都只是分。持之以恒，你的生意和聲譽都將獲益菲淺。銷售代表服務的“5S”Speed（速度）。物理的速度，如成交快捷、對答如流；演示的速度，如程序化安排和溝通技巧?？焖俳勇犽娫?、及時通知變化事項、預約及準時赴會、交款等待與傾談的配合等等。Smile（微笑）。職業(yè)的微笑是健康的、體貼的，表現(xiàn)出心靈上的理解和寬容。不是做作的、討好的、游移的、虛偽的或奸詐的。Sincerity（真誠）。真誠是做人做事之本，是事務處理和人們溝通的潤滑劑。起碼誠的努力是一方面，讓顧客感受到你的真誠是另一方面。銷售代表要樹立形象必須從真誠開始。Smart（機敏）。敏捷、漂亮的接待方式緣自充分的預備及認識。否則以小聰慧、小技巧應付顧客，并沒有實際性解決顧客問題，甚至給公司和本人帶來糾紛和損失。Study（研學）。銷售代表需要研學顧客心理、接待技術、房地產知識和市場咨訊等。銷售代表服務的原則平等化原則。銷售代表在服務顧客時，不可因年齡、外表、服裝、職業(yè)、消費能力等因素而對顧客有差不的待遇，盡力提供滿足顧客要求或希望的服務品質。同時注意維護自尊，在服務過程中銷售代表與顧客也是平等的互利關系。珍惜?？?。經?；蓊櫟念櫩团c其他顧客同時在場時，能夠在招呼語中添些寒喧之類的應酬話，等其他顧客離去后再施以特不待遇。并可嘗試將已服務顧客登記在檔，跟蹤服務，形成網絡資源。體察顧客的希望。顧客由于房地產知識和經驗缺乏，并不一定能確切描述或表達他們的期望。銷售代表要善于從電話問詢、當面傾談、看房等服務過程中注意體察顧客的希望。顧問式服務法符合顧客心理的應對法。所謂顧客服務即是關心顧客做出選擇和達成交易。最重要的一點確實是要迅速推斷每個顧客的心理，并用適合他們的方式為他們服務。最忌千篇一律呆板的言語應對和接待方式。實際性的商品知識。我們在強調房地產理論知識的同時，萬不可忽略產權交易中的程序性知識和日常生活中房產使用的知識。程序性知識可通過操作來訓練，這是顧客借助銷售代表完成交易的直接理由。房產使用知識能夠向顧客學習，廚房應如何樣合理布置，鉆石廳該如何處理，掌握這些實際性的知識能夠為顧客做更切合實際的建議。信心十足地推舉。信心十足的前提是對推舉物業(yè)的充分了解，帶客戶看房之前自己一定先看過并做到心中有數。否則既是對顧客的不負責，也容易令自己陷于被動。自己心虛難免招致欺騙印象，更談何得到顧客的信賴。以體驗性的知識來講服顧客。一旦具有體驗性的知識，不但能夠清晰地了解該物業(yè)的優(yōu)點和缺點，更能與顧客默契溝通，為顧客提供確切的情報，從而更易講服顧客。體驗性的知識能夠通過調查和客戶訪談獲得，如訪問該物業(yè)周邊學校、學生及家長的感受和評價。協(xié)作精神銷售代表事務繁雜，需要同事和同業(yè)合作。合作能增加成功機會，而且能增進友誼，改善行業(yè)風氣。和諧的團隊能使你精神舒服，全力以赴地為客戶服務，并取得最好的服務效果。合作首要真誠，努力付出并提升同事或同業(yè)工作價值。不可直接或間接索取對方客戶聯(lián)絡電話，擅自與對方客戶交換名片。貪小失大，缺憲法長遠眼光，是一個成功的銷售專業(yè)人員最大的絆腳石，為一己之利去損害團隊利益的人更是不能容忍的，和黃的銷售代表應該是能充分發(fā)揮自己又兼顧團體聲譽和利益的表表者。五、形象及禮儀銷售代表是公司的代表者。顧客往往從某銷售代表之某一次服務行為的應對態(tài)度來評價一個地產公司。和黃的銷售代表更需要常加檢點，保持自身的優(yōu)良職業(yè)形象。形象售樓處及辦公室必須經常保持清潔整齊，公共地點不可存放紙箱，柜臺上切勿放置凌亂報章，紙杯及飯盒，毛巾化妝品等雜物。寫字樓和柜臺必須保持清潔，切勿堆放雜物，臺上只可擺放電話、電腦、日記本、筆架、名片冊、計算機、物業(yè)資料等。廢紙箱應放在臺下，而不應放在通道上，以免堵塞通道，阻礙他人，并應及時通知清潔工清理。切勿在售樓處的工作位置進食、化妝及睡覺。每位銷售代表都要清晰明白樓書、平面圖、價單、付款方法等資料應放在當眼處及文件柜里。而每人應有一本“黃埔雅苑”詳細資料（尤其是可售房號），但資料要保持最新及第一手為準。禮儀A、接聽電話禮儀應迅速地接聽電話，不要讓電話響多于兩次才接聽，（若你正在接聽電話，應請與你對話者稍候，再接聽正在響的電話，并告訴對方你會盡快回復，又或代他人寫下口訊，然后再與等候者接著攀談。）接聽電話時先向致電者講“早上好”或“你好”，然后用物業(yè)全名，即“中國有色大廈”。然后自我介紹，再問對方：“有什么能夠幫到你?！北仨氃儐杹黼娬咧彰?，除非他是朋友，否則切勿直呼其名，應以先生/小姐（年齡大者稱女士）稱呼。若某同事外出，應代其接聽電話，并記下口訊，口訊資料包括：致電者姓名（至少也要記下其姓氏，是先生、小姐或太太）、電話號碼、所屬公司，以及欲留下致電日期和時刻，口訊資料可填寫在電話留言紙并應給對方復述一次，以確保正確無誤。若某位同事在講電話，而有電話找他/她，應請致電者稍候，然后告訴同事有電話找他/她，該同事則須請對話者稍候，再接聽此電話，或要求其他同事代他記下口訊。當聽不清晰對方的講話時，切戒問對方“什么”或“找誰”，而應講“請問你找誰/哪一位”或是“對不起，請你再講一次”。與顧客或可能成為顧客之人士結束對話時，應禮貌地向對方講“感謝”。B、對蒞臨售樓處顧客之禮儀①要第一時刻對步入售樓處顧客講“早上好，歡迎光臨中國有色大廈”或“你好，歡迎光臨中國有色大廈”，然后講“有什么能夠幫到你？”（查詢顧客到訪之目的）。若顧客找人，則請代為接洽；若顧客表示是首次上門看樓，則講“歡迎光臨”。①要第一時刻對步入售樓處顧客講“早上好，歡迎光臨中國有色大廈”或“你好，歡迎光臨中國有色大廈”，然后講“有什么能夠幫到你？”（查詢顧客到訪之目的）。若顧客找人，則請代為接洽；若顧客表示是首次上門看樓，則講“歡迎光臨”。②給予客戶，名片，并介紹自己。③詢問客戶姓名，并以先生小姐、女士或太太稱呼。④查詢客戶到訪的目的，將客戶提供所需的資料記錄下來，然后將與其要求符合的咨詢介紹給客戶。⑤請客戶作登記⑥應答謝顧客蒞臨。C、售樓處辦公禮儀職員應以顧及他人為原則，于工作時刻留意行為，以免對同事構成滋擾。于售樓處內任何時刻均不準吸煙，亦不可在顧客前吸煙，有需要的可在指定地點吸煙。經常保持聲調平和，以免騷擾其他正在與客戶通電話之同事。D、與顧客書信往來禮儀應迅速跟進每一位客戶之詢問及對資料之要求，并要表達出公司樂于為顧客服務，更要提供顧客要求之詳細資料，更要提供顧客要求之詳細內容。于接到書面詢問時，職員應以電話即日回復，若有必要在于三天內以書面跟進。若有必要，以書面感謝客戶與本公司完成交易，并表示希望下次再有機會合作。其他“應做”與“不應做”之事項應在一小時內回復所有電話。不管上班或與顧客會面都應準時，若是與顧客會面，更應提早五至十分鐘到達目的約會地點。切勿與客戶爭論，縱然顧客可能有錯，也切勿對其提高聲浪。不要撥太多電話動追問客戶同一情況，每次與客人傾談前應先將情況三思，而且傾談時亦應盡量將有關問題提出。在洽談買賣時，切勿對顧客虛構資料或將有關問題提出。六、1、如何修飾外表修飾外表是尊重客戶的同時也有利于自身。顧客對銷售代表的評價通常是取決于第一印象，因為地產交易怎么講不是個人行為。而第一印象的外表、態(tài)度、用詞最為關鍵，否則就沒有進一步展示自己服務能力的機會。修飾外表的重點是清潔、品位和保守。軀體的清潔、服裝的整潔、辦公用品的整齊擺放均能建立顧客清爽可親的印象，要保持整齊、清潔、必須勤加檢點。穿著或化裝假如欠缺品位，連帶的會使顧客對提供的產品和服務產生平凡感。銷售代表須不斷學習，努力提高自己的品位。有品位的服裝和化裝最忌爭奇斗艷，銷售代表的外表應裝扮的和工作性質相稱，保守、穩(wěn)重、職業(yè)感。男性、女外表檢點明細表注意個人衛(wèi)生，不應有頭皮，口臭及體臭男士頭發(fā)不得超過耳朵，女士頭發(fā)不可掩面長發(fā)者必須用發(fā)飾夾好或束好。經常保持清潔，男士朝朝剃須，并保持衣服及鞋面潔凈。在未有制服前，男士須穿襯衫、西褲、西裝、領帶；女士須穿套裝裙或西褲。女士須化妝，如掃小許胭脂、口紅，但不可抹太濃眼膏及厚粉底，忌香水味濃。指甲潔凈，且不宜過長，女士忌指甲惹眼領帶打正，徽章位置固牢坐姿及站姿必須端莊。2、制服的魅力統(tǒng)一的美感、統(tǒng)一化的服務。制服盡管會掩蓋一個人的美麗和個性，但我們在提供地產服務時漂亮和個性的展示不能喧賓奪主。制服能夠發(fā)揮統(tǒng)一的美感，給予地產公司的個性化，顯示同一化的服務，留給顧客統(tǒng)一的印象。烘托團隊的魅力和服務面貌。制服有助于約束外表和姿態(tài)，應該將接待顧客的職業(yè)用語及服務態(tài)度一并同一化，顯示偉業(yè)地產公司統(tǒng)一的個性化特征。要理解穿制服的目的。年輕的銷售代表有時會在制服上加一條腰帶截短裙子，佩帶俏麗的蝴蝶結、沙巾、胸針、項鏈、戒指等，以期表現(xiàn)自己的個性，這些做法實際上是和穿制服的目的背道而弛的。個性化特征應在服務中表現(xiàn)和確立。接待順序及業(yè)務交叉之約定為規(guī)范售樓處的運行，制造和諧的與高效的工作氣氛，特制定本約定，全體銷售人員共同遵守。售樓人員按到達售樓處的時刻順序，依次接待上門客戶及接聽電話，義務接待順序則相反。二、上門者除非明確表明與購樓無關的態(tài)度（包括但不限與團隊參觀、找人、推銷等情況），則一概視為客戶。凡客戶未指名道姓找相應售樓員時，均按正常順序接待。三、任何上門者不管何事都必須有人接洽第三部分銷售人員行為準則為了進一步規(guī)范對偉業(yè)地產（深圳）有限公司市場部銷售人員的治理，特制定銷售人員行為準則。作為考核標準并將記錄在案，望各位遵守。一、十要1、著裝要精神：在辦公室時刻內必須注意個人儀表和衣者整潔，并佩帶職員牌；男女同事必須著工裝，女職員軍不得穿半拖涼鞋。2、電話利益要做好：在接聽電話時（不分內外線），如在早上必須客氣地向對方講：早上好，中國有色大廈，其他時刻請講：你好，中國有色大廈》銷售人員在接聽資訊電話時，應認真、禮貌的回答客戶的詢問，在遇到不能回答的問題時應先記下待找到答案后再及時回復客戶。3、與人相處講禮貌：不管何時，銷售人員見到上司、同事或客人，都要禮貌問候。4、桌椅要整潔：銷售人員的桌面不管在上班或在下班時刻，要保持整齊、清潔，椅子要擺放到位5、衛(wèi)生清潔要維護；銷售人員都有義務維持公司公共地域的清潔衛(wèi)生，嚴禁隨地吐痰、亂扔廢紙，如需要清潔時請通知清潔工打掃。6、信息溝通要及時：銷售人員應通過正常的程序、渠道與同事及上級進行及時溝通。7、接待客戶要認真：認真接待來電來訪客戶，做好客戶接待記錄，如有緊急情況或問題必須及時向上級反映。8、市場調查要重視：隨時掌握市場動態(tài)，了解競爭對手情況，做好市場調查報告及資料整理工作9、工作學習要主動：除公司安排的工作外，銷售人員應主動學習，掌握更多的知識及技能，努力提高自身的業(yè)務素養(yǎng)。10、要將客戶的建議、意見及市場動態(tài)，每天及時以書面形式反饋回上級。二、十不準1、工作時刻不準在辦公室吃早餐及零食等。2、工作時刻不準在辦公室內化裝3、銷售人員在工作時刻不準在現(xiàn)場打瞌睡4、不得將公司、客戶的有關資料及機密擅自外泄5、不準高聲喧嘩及大聲講笑和唱歌6、銷售人員不準挑客、撿客，更不能以貌取人7、不準與顧客發(fā)生爭吵，嚴禁怠慢、侮辱客戶8、不準擅自到與工作無關的場所滯留或與他人閑聊9、不得閑聊、嬉戲、使用娛樂電器，不準看與工作內容無關的書刊雜志。10、禁止使用公司設備進行私人事物，如電腦、等，嚴禁褒電話粥三、個人形象1、注意個人衛(wèi)生，不在制服上有頭皮、不應有口臭及體臭2、男士頭發(fā)不得超過耳朵，女士頭發(fā)不可掩面，長頭發(fā)者必須使用發(fā)卡束好。3、經常保持清潔，男士朝朝剃須，并保持衣服及鞋面潔凈。4、女士須化工作妝，。5、指甲潔凈，且不宜過長6、領帶打整，工作牌位置固定四、考核方法：1、由組長或主任對每一位銷售人員進行考核，主任對組長進行考核2、行為準則每一條5分，違反則相應扣減；扣減15分等級下調一級。第四部分現(xiàn)場售樓員治理制度總則職責考勤治理規(guī)定銷售人員形象規(guī)定客戶接待規(guī)定銷售流程圖治理規(guī)定總則1、服務宗旨：讓每一個客戶都能買到中意的物業(yè)單位，全力以赴，做到最好；2、服務精神：禮貌、熱誠、耐心、敬業(yè)、細致、周到、公平、團結；3、銷售現(xiàn)場每一個工作人員應自覺維護現(xiàn)場銷售形象和現(xiàn)場銷售秩序。職責銷售員應熱愛本職工作，積極認真參加業(yè)務培訓，參加評定考核；嚴格執(zhí)行公司的各項規(guī)章制度，無條件地服從售樓部主管的領導和安排；積極認真鉆研業(yè)務，不斷提高自身業(yè)務素養(yǎng)，以專業(yè)形象和服務展現(xiàn)其個人風采并制造良好的銷售業(yè)績；認真總結和分析銷售工作中碰到的各種情況和問題，并積極主動向售樓部主管反映匯報或提出建議；銷售員要互相關心，互相學習，團結一致。三、考勤治理規(guī)定銷售員應嚴格遵守上下班時刻，不得遲到、早退；銷售員依照售樓部主管的統(tǒng)一安排進行輪休，每周休息一天；銷售現(xiàn)場考勤由售樓部主管每日如實記錄；遲到或早退10分鐘內，扣10元，遲到或早退10-30分鐘內，扣20元，30分鐘以上遲到或早退扣一天工資，月累有四次遲到、早退按曠工扣一天處理；凡未履行請假手續(xù)或未準假而擅自休假者，以曠工計；如銷售員確有需要，請假半天以內的，須經售樓部主管同意，請假半天以上的，填寫請假條交售樓處主管，得到批準方可離去，請假一天扣當日全工資；如因銷售員有需要，要求調班，須經售樓部主管同意并安排其它班次；售樓部主管應定期制作輪班表，安排銷售人員輪班工作及備案；上班時刻：四、銷售人員形象規(guī)定銷售人員必須遵守公司的作息規(guī)定，工作期間穿著整潔制服，佩戴工作卡，不得佩帶手鏈、耳環(huán)、耳墜，男士著裝須扣好襯衫袖口，領口配帶領帶，不得留過耳長發(fā)，女士須化淡妝，不得濃裝艷抹；銷售人職員作時刻應注意以飽滿的精神保持良好的體態(tài)，面帶微笑。不同意在工作臺吸煙，進食，閱讀與業(yè)務無關的書籍報刊；不準做與業(yè)務無關的事，不得在工作時刻談笑、喧嘩或背后議論客戶。

五、客戶接待規(guī)定銷售過程中嚴禁出現(xiàn)搶客現(xiàn)象，尤其是在客戶面前發(fā)生此類糾紛。一經核實，立即辭退，客戶接待分為電話接聽和現(xiàn)場接待兩種：1、電話接聽：應使用規(guī)范用語接聽電話：“您好！中國有色大廈”如需其他人接聽：“請您稍候！”如本人不在：“您看需要我轉達嗎？”“請放心，我一定代為轉達”如需轉達，應記錄好轉達內容，及時轉交本人；接聽電話應吐字清晰，熱情耐心；私人電話應盡量幸免使用接待電話，如有使用，應簡單明了，使用時刻不得超過三分鐘；如遇客戶來訪應立即放下電話前往接待；如接聽業(yè)務電話時客戶來訪，應請其他銷售員代為接待，作為報紙廣告首位排列電話，嚴禁打私人電話。銷售員之間存在共用電話情況，應輪流接聽，禁止搶接。原則上電話以咨詢?yōu)橹鳎蛔隹蛻舻怯?，但客戶來指定找某銷售員，則算其客戶。2、現(xiàn)場接待銷售員現(xiàn)場接待客戶應熱情大方，不卑不亢，一視同仁；關于現(xiàn)場首次到訪客戶，應由當班銷售人員按簽到順序輪流依次接待；關于再次來訪客戶，應由原接待銷售員進行接待，如原銷售員因故不在現(xiàn)場，可托付其他銷售人員代為接待或者由售樓部主管指定其他銷售員代為接待，在成交第一的前題下，經友好協(xié)商可合作共單；接待完客戶后應做好詳細登記，并留下客戶全名、電話。發(fā)生客戶交叉時，以客戶登記為準；客戶登記的有效期為一個月；在確不知情的情況下，兩人分不接待夫婦兩人，做成的算共單；不管任何情況下，銷售員不得有看不起來訪客戶的表情，更不得有語言沖撞和爭吵情況出現(xiàn)；對同行來訪，也要以禮相待，耐心講解，展現(xiàn)專業(yè)風貌；接待客戶應有始終，不得以任何理由中斷正在接待的客戶而轉接其他客戶；遇有老客找時，應請其他銷售員代為接待，作成后共單，未簽單則視為義務幫忙；10）老客戶帶來的新客戶屬原銷售員，并算一次接待；11）客戶進入售樓中心，接客戶的銷售員要立即起身，微笑上前迎接，并以“你好，歡迎光臨中國有色大廈”為開場白，引領客戶到達洽談臺或主動邀請客戶參觀樣板房，并陪同講解；12）到洽談桌介紹時要給客戶倒水，送走客戶后清理水杯；13）鼓舞團結一致義務協(xié)作精神，不同意私下拆臺或搶單，如有違反，一經核實即可解聘；14）接待老客戶不計名額，但輪空不補（除因公事，否則輪空一律不補）六、銷售流程圖銷售流程圖客戶接待偉業(yè)公司臨時定金臨時定金現(xiàn)場銷售及客戶跟蹤進展商臨時定金合約簽定認購書簽定偉臨時定金合約簽定認購書簽定業(yè)展偉業(yè)公司公商定金收取司定金收取展銷、促銷展銷、促銷進展商發(fā)展商首期款首期款辦理房地產買賣合同偉業(yè)公司催交客戶首期款協(xié)助辦理房地產買賣合同催交客戶首期款協(xié)助辦理房地產買賣合同七、治理規(guī)定銷售員從事新樓盤銷售前需參加銷售部組織的業(yè)務培訓，經考核合格后方可上崗；銷售員在工作中需聽從售樓部主管的統(tǒng)一指揮和調度，成交后第一時刻通知售樓部主管銷控；銷售員依照銷售部制訂的銷售打算開展銷售工作，不得對外泄露公司機密，嚴禁參與炒樓或損害公司利益的活動；銷售員應積極主動地工作，相互關心，幸免相互推諉；銷售員要細心保管好自己的客戶資料，依照售樓部主管的要求定期作銷售情況報告；銷售員在銷售接待中遇到業(yè)務難題，應及時向售樓部主管匯報，求得解決；銷售員應及時向售樓部主管反饋有關銷售信息，客戶建議，并積極提出改善銷售的思路和見解；銷售員需積極參加業(yè)務交流會，主動了解競爭樓盤和其他樓盤的銷售狀況，加強業(yè)務學習，不斷提高自身業(yè)務素養(yǎng)和成單技巧；關于訂金，未經公司或售樓處主管許可，購房人交納的購房臨時訂金或樓款，必須由銷售員帶領到公司財務部辦理或公司指定的人辦理，銷售員不得自行收??；銷售員不得以任何形式私自收取或索要客戶回扣；本治理制度的解釋權在售樓部主管。第四部分項目概況培訓物業(yè)名稱：中國有色大廈物業(yè)性質：26層綜合樓地點位置：深南大道與香蜜湖路交叉口西南角，南側為車公廟工業(yè)區(qū)，西側為規(guī)劃商業(yè)辦公用地進展商：深圳康發(fā)進展有限公司用地面積：5641.46平方米建筑用地面積：5146.8平方米總建筑面積：45067.48平方米計入容積率建筑面積：37585.407平方米商場建筑面積：3888平方米寫字樓建筑面積：23924平方米公寓建筑面積：9773平方米會所建筑面積：1709平方米商務會議中心建筑面積：1709平方米基地面積：526.504平方米地下室建筑面積：7482.08平方米容積率：7.31綠化率：38.9%覆蓋率：10.2%？建筑高度：99.8米物業(yè)治理費：不超過25元平方米（介紹時講“約20元/平方米”）物業(yè)產權：七十年入伙時刻：2002年年底大堂：二層中心大堂中空高達12M，大型采光天棚地面、墻彩用拼花大理石首層大堂設有豪華不銹鋼獨立信箱電梯廳及走廊：地面、墻面拼花花崗石，電梯口配不銹鋼門套，頂棚為高級硅鈣板吊頂消防系統(tǒng)：大廈設置消防操縱中，裝有消防警報及自動噴淋水幕安全愛護系統(tǒng)，依照消防部門規(guī)定，確保消防安全每層設有消防廣播系統(tǒng)，要緊出入口、通道配置進口安全疏散指示燈要緊通道設有公共廣播及背景音樂，消防緊急求助系統(tǒng)電梯及自動扶梯：大廈裝置6臺高速德國原廠進口蒂森電梯（其中2臺為無機房電梯），2臺高速德國原廠進口蒂森服務消防電梯Ⅰ、轎廂設計：天花：標準型天倫操作盤：不銹鋼按鈕、對講機及所需開關，附設鏡面不銹鋼面矯廂裝修：發(fā)紋不銹鋼矯廂門：發(fā)紋不銹鋼自動雙扇中開型門，要緊客梯為鏡面不銹鋼矯廳尺寸：1600mm寬X1400深門尺寸：900mm寬X2100mm高Ⅱ、候梯廳標準：門框：首層——消防安全客梯小門框，發(fā)紋不銹鋼；要緊客梯為鏡面不銹鋼其余各層——小門框，發(fā)紋不銹鋼，要緊客梯25層為鏡面不銹鋼廳門：首層——發(fā)紋不銹鋼自動雙扇中開門；要緊客梯為鏡面不銹鋼其余各層——發(fā)紋不銹鋼自動雙開門；要緊客梯為鏡面不銹鋼樓層顯示器：數位直式樓層顯示器、方向燈、不銹鋼面板、到站鐘按鈕：微動按鈕配鏡面不銹鋼面板Ⅲ、客梯優(yōu)秀功能及特點蒂森電梯出自德國百年以上經驗專業(yè)名廠（諾伊豪森）德國蒂森電梯設計充分基于安全性考慮、長壽命、高效率信心保證：德國蒂森電梯工廠已被授予國際認可的國際和歐洲標準DINISO9001/EN29001證書最佳的操作、顯示方式，使用方便且獨特門安全系統(tǒng)（安全光屏，傳感帶、接近區(qū)域監(jiān)測），提高電梯的速度和安全性微處理技術保證快速的輸送機制、短時刻候梯、環(huán)保能耗操縱系統(tǒng)為符合當今最周密要求的群控計算機人工智能與建筑物之間取得完美結合，保證整個系統(tǒng)充分發(fā)揮其所有優(yōu)點群控集合操縱系統(tǒng)操縱室監(jiān)控大廈每臺電梯實時運行情況，故障自動監(jiān)策診斷功能自動平層功能：緊急情況下自動?？孔罱军c，確保順利疏散所有電梯采納雙電源，確保電梯可不能因停電緣故而停止工作無機房電梯優(yōu)點動力設備為世界最先進的無齒輪牽引機絕對幸免一般電梯中常有的振動運行時噪音小環(huán)保節(jié)能裙房裝置6臺德國原廠進口蒂森自動扶梯Ⅰ、扶梯優(yōu)秀功能及特點完全符合歐洲標準EN115“建筑物和扶梯安全規(guī)范”，德國電氣工程師協(xié)會（VDE）的規(guī)定、必要的當地電氣規(guī)范和德國工業(yè)標準DIN壓鑄鋁金梯級扶手為深藍色橡膠扶手帶，高度耐久性，耐磨性獲國際專利的扶手帶入口探頭保證最大程度地安全運行扶手板為透明安全板玻璃100MM厚，1000MMM高限速愛護安全裝置故障自動停止運行，確保使用者安全高度智能化，通過紅外線接口對扶梯進行診斷保養(yǎng)和分析新型ETA驅動器效率大幅度提高，超強靜音大廈治理：中央操縱室裝置最先進的電腦智能治理系統(tǒng)，全面臨視和治理大廈日常運作，范圍包括空調、照明、電梯、消防、內部通訊系統(tǒng)及廣播等，確保一切妥善安全大廈重點防范區(qū)域裝設進口電視監(jiān)控安全系統(tǒng)公寓每層安裝智能卡門禁治理系統(tǒng)，保安電子巡更系統(tǒng)智能停車場治理系統(tǒng)卡式門禁出入系統(tǒng)每戶均安裝可視對講系統(tǒng)公寓部分：地面：水泥砂漿抹平墻身：內墻為輕質隔墻，水泥砂漿抹平窗戶：隱框鋼化玻璃窗門扇：入戶門為高級防火防盜門，配貓兒眼及防盜扣公寓大堂：地面采納花崗石拼花地面，墻面采納大理石及秀明玻璃，天花飾以進口名貴燈飾衛(wèi)生間：預留潔具的上下水口，預留電氣插座、開關入墻暗線、燈位、插座、開關、配電箱衛(wèi)生間鋁質天花，鑲嵌射燈寓走道地面鋪設拋光防滑地面磚，踢腳線條。墻面白色高級乳膠漆罩面，天花為高級硅鈣板吊頂，鑲嵌筒燈公寓公共洗手間：墻面進口瓷片到頂，地面為進口淺色防滑地磚，高級潔具，大理石臺盆，進口不銹鋼水龍頭有線電視系統(tǒng)寫字樓部分：地面：水泥砂漿抹平墻身：內墻為輕質隔墻，水泥砂漿抹平走道地面鋪設拋光防滑花崗巖板，花歲巖板踢腳。墻面白色高級乳膠漆罩面，天花為高級硅鈣板吊頂，鑲嵌筒燈公共洗手間：進口瓷片到頂，地面為進口淺色防滑地磚，高級潔具，大理石臺盆，進口不銹鋼水龍頭窗戶：隱框鋼化玻璃窗空調系統(tǒng)：裙房：采納模塊中央空調自動依照室內空間不同情況的負荷需要，進行“按需供給”量。每戶獨立操縱不與其他業(yè)主共同使用，電費獨立收取不均攤。供應新奇空氣，保持室內空氣清新自然節(jié)約能源，采納新型可變容渦旋壓縮機，節(jié)能達到30%，減少白費。維修、保養(yǎng)簡單。由于空調系統(tǒng)簡化，維修保養(yǎng)就專門簡單公寓：局部采納晶本大金智能變頻空調（待定）外形小巧美觀自動依照室內空間不同情況的負荷需要，進行“按需供給”冷量。節(jié)約能源，減少白費超低噪音寫字樓：采納美國約克小型分區(qū)獨立操縱智能中央空調（待定）自動依照室內空間不同情況的負茶需要，進行“按需供給”冷量每戶獨立操縱不與其他業(yè)主共同使用，電費獨立收取不均攤供應新奇空氣，保持室內空氣清新自然節(jié)約能源，采納新型可烴容渦旋壓縮機，節(jié)能達到30%，減少白費維修、保養(yǎng)簡單。由于空調系統(tǒng)簡化，維修保養(yǎng)就專門簡單開關簡單、使用方便，可定時開關。只需客戶在房間開啟空調，不需專人負責大廈外墻：基座鋪貼淺色花崗石外墻采納低輻射鍍膜玻璃幕墻及進口復合鋁板幕墻，隔熱與隔音效果尤優(yōu)秀（6MM灰色鍍膜鋼化玻璃）符合國家行業(yè)標準QB/T9963-98Q/SNB004-1999企業(yè)標準高采光范圍廣泛，光質柔和能全面操縱太陽能輻射，有效陰斷遠紅外輻射，節(jié)能效果高達30%以上無光污染，透光率高，減少“眩目光”，視感自然能有效阻斷紫外線透過視覺清晰，有效防止玻璃結露現(xiàn)象高強度，是一般玻璃的4-5倍安全性高，破裂后不對人造成重大損害供電系統(tǒng)：兩路10KV電源供應充足電量，并設一臺進口517KW應急后備柴油發(fā)電機組每層分區(qū)配電間，預留足夠容量的供電線路所有電梯設備采納雙電源供電，確保每臺電梯正常運作電訊系統(tǒng)：大廈光纖接入，寬帶接入INTERNET，實現(xiàn)大廈信息化。公寓每戶留1個數據接入點，辦公樓每層設6個數據接入點，裙樓共10個數據接入口網絡設備采納CISCO和3COM公司網絡產品，綜合布線采納國產五類布線產品能夠網上遠程教育、遠程醫(yī)療、網上家庭保健、視頻點播、股票交易、網上購物、網上游戲、網上郵局、網上尋呼、網上銀行、電子報刊、公共資訊電話通訊IDD端口，預留足夠多接入端口，保證暢通無阻結構：采納鋼筋混凝土結構地基采納新型CFG樁工藝1994年被建設部列為全國重點推廣項目1995年被國家科委列為國家級僵重點推廣項目CFG樁通過褥墊層與基礎連接，充分發(fā)揮樁間土的承載力，大大減少樁的數量地震設防等級為7度設防大廈地下2層為6級人防地下室完全按照相關部門要求建筑架空層園林景觀：5147平方米生態(tài)園林架空，景觀以“安全、便捷、生態(tài)”為主題突出南華大廈的現(xiàn)代感，與南華大廈立體生態(tài)景觀相互輝映綠化、水景、花池利用材質、顏色的搭配制造生機盎然的環(huán)境氛圍架空層吊頂綠化，形成立體的生態(tài)空間設計中處處體現(xiàn)以人為本的安全因素，保持疏散通道的暢通和安全，利用材質鋪地和構圖引導人流，保持視線通透、直接入口廣場紅色抽象雕塑表現(xiàn)大廈性格，烘托氛圍，是視線焦點上不可缺少的因素照明設計采納點式、帶式與面光源相互穿插，協(xié)調補充8、停車場地下2層沒有停車場，共146個車位，地面設有車位約80~100個首個地鐵連體物業(yè)，地鐵出口直達地下一層4層裙樓，首層架空，以園林圍合大堂4層每層面積約1296平方米，全部面積3888平方米，不含公共樓梯間；5-12層為公寓，公寓部分每兩層設有空中花園；13-26層為寫字樓，寫字樓部分每4層設有空中花園。物業(yè)的戶型分布：公寓：A型：60.59平方米，32套，每層4套，共1939平方米；B型：34.80平方米，112套，每層14套，共3898平方米；C型：32.16平方米，16套，每層2套，共515平方米；D型：38.18平方米，32套，每層4套，共1222平方米；寫字樓：（13~26層）空間可自由靈活組合。項目總體規(guī)劃：南華大廈規(guī)劃成一幢集金融、辦公、商住（公寓）、購物、餐飲、娛樂為一體的綜合性多功能樓宇，既是現(xiàn)代化高檔寫字樓，是國際性商務活動的中心，更是商家置業(yè)居住、辦公、娛樂的最佳選擇。超前辦公規(guī)劃設計：物業(yè)高度智能化、功能多元、空間彈性組合、外觀大方時尚而獨特、人性化辦公、生態(tài)化辦公！公寓：強調“居家辦公”和“休閑化住宅”。商業(yè)裙樓：強調地鐵上蓋特色點、強調車公廟區(qū)域寬敞潛在客戶群、強調本區(qū)域商業(yè)物業(yè)投資的巨大空間。注：為配合項目的銷售策略，銷售人員在前期的銷售中，不應向客戶提及項目的公寓部分，而應把項目講成是寫字樓和商場類的綜合物業(yè)。周邊交通狀況：周邊交通干道四通八達，深南大道，香蜜湖路，廣深高速、濱河大道等；公共交通：深南大道上數十輛公交車通達各地，交通極為便捷；地鐵：項目附近有深圳地鐵一期車公廟站，地鐵站出口與項目首層相連，2004年地鐵開通后，出入更加方便快捷；車工廟工業(yè)區(qū)：項目南面的車工廟工業(yè)區(qū)各道路通達度高，可作為項目交通的有利后援。價格與付款方式：整體均價8300元/M2（其他待定）第五部分項目推廣主訴求點和目標客戶定位一、項目推廣主訴求點二、目標客戶定位一、項目推廣主訴求點分析：項目存在的幾個實質的賣點不僅在目前的寫字樓中具有創(chuàng)新、明顯區(qū)不于其他樓盤的差異性，而且關于潛在客戶而言亦能帶給事實上質的利益。如首創(chuàng)的綠色生態(tài)寫字樓，14項創(chuàng)新工程技術的運用，地鐵聯(lián)體物業(yè)，立體交通網絡等在市場中的運用等，這些賣點差不多上提升樓盤附加值，體現(xiàn)項目優(yōu)勢的最優(yōu)的訴求點。由于項目自身的素養(yǎng)和實質的功能較多，故在營銷推廣上本項目注重表現(xiàn)樓盤的高檔感、現(xiàn)代感、強調物業(yè)的優(yōu)越性和給予客戶的是那些實質的利益和好處。在物業(yè)的優(yōu)越性和帶給客戶的實質利益方面，除了靠宣傳上的推廣外，銷售人員的現(xiàn)場解講是重點所在。推廣中的定位：通過前期市場的分析和項目賣點的提煉，在推廣上，將以智能型、服務型、生態(tài)型（3in1）來統(tǒng)領項目的各種優(yōu)勢資源。在市場推廣中，針對目標客戶注重物業(yè)社會形象的心理，以eq\o\ac(○,1)智能型、eq\o\ac(○,2)服務型、eq\o\ac(○,3)生態(tài)型（3in1）作為樹立項目形象的主訴求點；針對客戶關懷寫字樓的有用功能的特點，而以項目的綠色生態(tài)寫字樓，14項創(chuàng)新工程技術的運用，地鐵聯(lián)體物業(yè)，立體交通網絡作為項目的獨特銷售主張（USP），來實現(xiàn)項目在市場中的差異化。從更高的層次參與市場的競爭。二、目標客戶定位依照項目的功能定位及檔次標準，本項目目標客戶應高標準定位。商業(yè)銀行、證券；知名中餐酒樓經營商；品牌經銷商寫字樓中小企業(yè)或集團公司分部或子公司等分支機構；地點政府或內地企業(yè)駐深辦事處或分公司；深圳本地新型的公司；為方便與政府部門溝通而情愿從羅湖西移的公司。公寓深圳大企業(yè)或外企的高層治理人員購置本大廈寫字樓的大企業(yè)高級治理人員兼商務居住為一體的小型公司投資人士第六部分本項目自身優(yōu)勢優(yōu)越的地理位置立體交通網絡的中心三、地鐵聯(lián)體物業(yè)四、5A級智能型寫字樓五、生態(tài)型寫字樓（深圳首創(chuàng)）六、服務型寫字樓七、建筑技術指標含金量高八、進展商的雄厚實力九、以人為本的建筑理念和人文的規(guī)劃十、項目其他優(yōu)勢資源第一講本項目優(yōu)越的地理位置在房地產界有一句不成定理的治理名言，地段！地段！依舊地段！地理位置決定一切，盡管不是專門確切，但到出了房產項目所在地理位置的重要性，關于寫字樓項目，其所在的地理位置尤其重要。中國有色大廈從大的地理位置分布區(qū)域上屬于深圳市福田區(qū)，進一步細分又屬于深圳市規(guī)劃中的中心商務區(qū)，屬于深圳市以后中心地段，地理位置可謂先天優(yōu)越。深南大道作為特區(qū)境內唯一貫穿東西的交通大動脈及都市規(guī)劃建設的中心軸，在其沿線集中了特區(qū)經濟、政治、文化、貿易和金融中心，優(yōu)越的地理位置無與倫比，確實是新開通的濱河、與濱海大道也望塵末及。深南大道設有八車道，道路鋪設為國家一級公路標準，路面平坦，道路暢通無阻。中心區(qū)段中央空地種植紅花綠草，路兩旁更是全盤綠化，綠草如蔭，環(huán)境優(yōu)雅。深南大道泛指東至新秀路，西達南頭汽車站之間的道路取段，由深南東路、深南中路和深南大道三部分組成，但因其所穿越的空間區(qū)域地理界線不明顯，故筆者依據寫字樓市場的地域特性及商業(yè)組團氛圍將深南大道劃分為四個區(qū)域；從新秀路起至人民南路與深南東路交匯處設置為第二區(qū)段，該區(qū)域以地王大廈為標志故稱做地王階地區(qū)；第三區(qū)段從紅嶺路至華富路與深南中路交匯處，以賽格廣場為標志，稱賽格區(qū)段；第四段從華富路至南頭汽車站之間的深南大道區(qū)域，以特區(qū)報業(yè)大廈為標志性建筑，稱做西部組團地區(qū)，中國有色大廈就位于該區(qū)域。寫字樓物業(yè)的進展方向，代表著都市空間的進展趨勢。。寫字樓高度集中的中心區(qū)域，即是一座都市金融、商業(yè)、貿易甚至政治、文化中心區(qū)域。90年代中后期，福田中心區(qū)概念導致寫字樓西移，盡管新市中心尚在開發(fā)之中但其一級輻射區(qū)早已形成熱點，可能進期將有30萬人在那個地點辦公，7萬人在此居住。目前福田中心區(qū)建設已進入全面起步時期。作為21世紀的現(xiàn)代化國際都市的新象征，中心區(qū)集中了市民中心，科技館、圖書館、音樂廳、電視臺等都市要緊公共設施，這一切規(guī)劃設施的開工建設必將成為本項目的銷售提供有力的支撐。據統(tǒng)計，深南大道沿線規(guī)劃中要緊的寫字樓為大型地產項目，已成為深圳實力派大型公司集中辦公場所，而中心區(qū)深南大道東西沿線將成為蓬勃進展的中小型新生代公司獨身定做的小單位寫字樓。中國有色大廈的地理位置對銷售的阻礙寫字樓市場和住宅市場最大的不同，確實是其他地域性和物業(yè)周圍的商務氛圍。住宅能夠選擇在風景優(yōu)美的青山綠水之間，稱之做雅致，同時所建住宅往往都以天價成交，因此業(yè)主對居住環(huán)境的理想注釋確實是安靜、幽雅，陶淵明筆下的世外桃源，也確實是居家生活的理想境地。而寫字樓市場卻最忌諱這點。甲級寫字樓要想取得好的銷售業(yè)績，就一定要注重中心商業(yè)區(qū)的宣傳推廣。第二講立體交通網絡中心地鐵聯(lián)體物業(yè)，立體交通網絡中心深圳市地鐵工程帶來的便利不只是深圳人，我們最親熱的鄰居香港能夠同步享受交通便捷帶來的好處。它將緩解港人經羅湖口岸、皇崗口岸出入境的擁塞，尤以節(jié)假日受惠最明顯。深圳地鐵初步規(guī)劃將深港兩地的地鐵系統(tǒng)合二為一，一條路線走羅湖口岸進市區(qū)。另一條從香港落馬洲接駁深圳皇崗口岸往市區(qū)延伸——也確實是講，不定那一天，香港的親朋好友就能夠搭乘地鐵從香港直達深圳口岸再轉乘地鐵進入市區(qū)。中國有色金屬大廈不僅是地鐵沿線的高檔甲級寫字樓，而且是真正意義上的地鐵聯(lián)體物業(yè)，作為立體交通網絡的中心樞紐，將改變傳統(tǒng)寫字樓的運作模式，改變我們的生活交通便捷，給客戶帶來真正意義上的實惠！地鐵的貫穿，最直接也最明顯的效應是使人們的出行更為便利，而且它還將啟動“地鐵經濟效應，如此，客流的增加使周邊的商業(yè)繁榮，交通、商業(yè)的改善將使周邊的物業(yè)升值。物業(yè)升值的差異取決于地理位置的重要性，而市政基礎設施的改善無疑會使該使該地段的物業(yè)升值。另外一個阻礙體現(xiàn)在房地產項目本身是區(qū)域性特不強的，而地鐵的貫穿使周圍的客戶輻射范圍更廣關于本項目而言，地鐵無疑會縮短潛在客戶的心理距離。中國有色大廈周邊泛配套及交通情況一覽表文化醫(yī)療名稱時間休閑、娛樂、購物關山月美術館8分鐘深圳市文化中心6分鐘華夏藝術中心8分鐘蓮花山公園7分鐘深圳市民廣場6分鐘深圳電視中心5分鐘友誼醫(yī)院5分鐘中心醫(yī)院8分鐘特區(qū)報業(yè)大廈4分鐘沙河高爾夫球俱樂部12分鐘山姆會員店8分鐘東門20分鐘世界之窗10分鐘錦繡中華8分鐘五洲賓館5分鐘市民購物廣場6分鐘水上樂園3分鐘天安高爾夫俱樂部2分鐘歡樂谷8分鐘華強北商業(yè)圈6分鐘金融、商業(yè)2液務高交會館6分鐘上海賓館8分鐘世貿大廈2分鐘市政府10分鐘地王大廈12分鐘交通深南大道路邊0分鐘距地鐵口0分鐘距機場30分鐘距火車站15分鐘（三）地鐵聯(lián)體物業(yè)的增值服務大廈地下一層直接與深圳地鐵車公廟站的出口相連，是深圳目前唯一的地鐵聯(lián)體物業(yè)。快捷的交通為辦公人士提供本大廈特有的增值服務。增值服務一：強調由此帶來的實惠“節(jié)約時刻，提高工作效率”所在物業(yè)使用的交通工具到達火車站所需時刻到達機場所需時刻中國有色大廈地鐵1020其他物業(yè)公交車3060私家車2040增值服務二：降低交通費用所在物業(yè)使用的交通工具到達火車站所需費用到達機場所需費用中國有色大廈地鐵23其他物業(yè)公交車320私家車按用車成本計算：約10元按用車成本計算：約30元第三講地鐵聯(lián)體物業(yè)在對與本項目的目標客戶現(xiàn)場講解時，銷售人員首先要從整體上了解地鐵聯(lián)的重要作用，從而在講解上能夠講明要點，以事實為依據。以理講服人。地鐵在都市經濟中的作用地鐵是都市經濟實力的象征一個現(xiàn)代化的大都市，是與地鐵相聯(lián)系的，如法國的巴黎、英國的倫敦、美國的紐約、日本的東京、亞洲的香港，你專門難想象，假如沒有地鐵，那些聞名遐邇的都市會有今天的指名度。作為造價昂貴的地鐵，是成功都市的游戲，每公里造價6-7億元人民幣，首先使一些都市望而生畏，縱使確實是建筑起來了，其運行費用也不是每一個都市都能負擔起的。另外，國家在這方面也治理的特不嚴格，一般情況下嚴格審批建地鐵?，F(xiàn)在深圳是中國大陸第三個審批建成地鐵的都市。除北京、天津、上海三個直轄市以外，只有廣州排在深圳前面。這在無形當中暗示著深圳的綜合競爭力差不多是派在中國大陸五名。地鐵能促進一個都市吸引外資作為一個外國投資者，到中國增加吸引外來的投資者：考察、選擇投資地點之時，他們首先選擇有地鐵的都市，因此，我們能夠相信有了地鐵，深圳在投資者的心中的地位會升高許多。地鐵能夠給都市居民帶來切實的便利地鐵的速度快，因為采納大功率電動機車牽引，其運行速度相當快，瞬間運行速度最快能達到100公里以上，比公交車的30-40公里快的多，同時地鐵是程序操縱，特不準時。地鐵運力大，一列地鐵能夠同時拉一兩千人。地鐵里面采納全程空調系統(tǒng)，作到冬暖夏涼，乘坐的舒適性專門高，使在外出行不再是一個難事。地鐵能夠改變都市的重心和區(qū)域結構，只要有地鐵到達的地點，其開發(fā)和建設迅速進展，同時由于地鐵的開通，能夠帶來諸多的人流量。地鐵還能夠改變都市的地面交通和減少都市污染，因為地鐵是由電力機車牽引，因此可不能產生任何尾氣污染。地鐵是地下運行，差不多沒有噪音，對地面的居住不造成阻礙，因而是環(huán)保的綠色交通系統(tǒng)深圳市地鐵概況深圳地鐵是國家計委1998年5月份批準的重點基礎設施建設項目，總長270公里，分成6條路線，分不是：1號線：羅湖火車站——深圳機場2號線：深圳大劇院——鹽田3號線：鹿丹村——坪地4號線：皇崗口岸——觀瀾5號線：蛇口碼頭——西麗6號線：深圳機場——松崗其中第一期工程全長19.468公里，由羅湖站至僑城車站的一號線和由皇崗至青年宮的4號線組成，共設18座車站，分不是：1號線13個站：羅湖、國貿、老街、大劇院、科學館、華強路、崗廈、會展中心、購物公園、香米湖、車公廟、竹子林、僑城東4號線5個站：皇崗、福民、會展中心、青年宮。其中會展中心是1號線和4號線的換站，而皇崗站與香港西站走廊鐵路的落馬洲站僅一河相隔，之間有過境通道相連，是今后深港交通的重要通道。深圳地鐵一期工程總投資約105.85億元，于2000年8月份全面開工，2004年全線試通車，2001年深圳地鐵將迎來火熱的全線建設高潮，2001年1月8日深圳地鐵一期工程8個土建合同以及一個設備招標合同正式簽字，地鐵一期工程各大要緊站點，6大區(qū)間將于3月份相繼開工，合同涉及的8個土建工程為：崗廈站——會展中心間香蜜湖——車工廟間老街——大劇院車工廟——竹子林會展中心——市民中心青年宮——市民中心福民站老街站地鐵初步設計概算情況初步設計預算為105.85億人民幣；深圳地鐵的造價為每公里5億多元；投入運營后，共有列、114節(jié)車廂，列車總長140米，額定載客1920人；時速80公里，全天運營18個小時，實際發(fā)車間隔8——10分鐘；可能票價每公里0.49元；每個地鐵站均設有公廁。深圳軌道交通網擬分三期建設，近期（2004年—2008年）結合深圳地鐵一期建設，將一號線從竹子林延伸至南頭檢查站，四號線延伸至龍華新區(qū)或布吉檢查站，改造現(xiàn)平南鐵路，作為南山至龍華新區(qū)的經軌。中期（2008年—2012年）將四號線接著延伸至龍崗中心城，一號線延伸至寶安中心城，平南輕軌延伸平湖，改造平鹽鐵路成成輕軌。至此，深圳差不多形成55公里市區(qū)線以及45公里郊區(qū)線。而到2025年，全市將建成軌道交通約125公里市區(qū)線175公里郊區(qū)線,構成300—330公里的軌道交通網.以后25年,深圳將大力進展重軌與輕軌相結合的都市軌道交通.全市建成13條軌道線路,軌道類型分為地下鐵路(市區(qū)線)高架及地面輕軌(郊區(qū)線)和既有鐵路的改造.其中全市地下軌道總長約為80-100公里,地面和高架軌道總長250-300公里.工程進展及遠景規(guī)劃地鐵一期1號線東段(羅湖至橋城東)四號線南段(皇崗至青年宮)工程以于今年春節(jié)全面開工.地鐵一號線從西至東站名為:橋城東、竹子林、車公廟、香蜜湖、購物公園、會展中心、福民、皇崗站。軌道交通的概念軌道交通，是指都市中有軌大運量的公共交通運輸系統(tǒng)，稱叫都市快速軌道交通。目前國際上已上線運營的都市軌道交通有地鐵、輕軌鐵路、市郊鐵路、有軌電車等7種類型。深圳地鐵一期沿線住宅分布1號線大劇院站：都市名園、美荔園、科學館站：富怡雅居、航天立業(yè)華庭、閣林網苑、緯朋花園華強路站：都會100、嘉匯新城、鼎盛時代、南光格蘭情天崗廈站：彩天名苑香蜜湖站：安柏麗晶車公廟站：東?；▓@、雍祥居、泰康軒、世紀豪庭竹子林站：錦繡花園、金海燕花園4號線皇崗站：崗田花園、港城華庭、海悅華庭福民站：金雨豪苑、皇庭居、紫光名苑地鐵開通關于本物業(yè)的阻礙地鐵開通后可帶旺福田及中心區(qū)物業(yè)的外銷?？邕^羅湖到福田，香港人在深圳的置業(yè)重點在專門大程度上由地鐵而起?？赡芟愀勐漶R洲鐵路到深圳只需16分鐘，比現(xiàn)在縮短了一半。許多有意向進行房地產投資的客戶十分看好地鐵建成后中小戶型，投資商鋪就選擇最近地鐵出入口如此的地段。相比香港人濃厚的地鐵置業(yè)情結，深圳人就平靜許多。從目前深圳人的置業(yè)情況看，本地居民顯然還沒有感受到地鐵建成后帶來的便利。到地鐵落成后，遠離市中心的沿線物業(yè)樓價可能將有一定程度攀升，尤其以香蜜湖、世界之窗一帶的樓盤為先。福田區(qū)今后將成為深圳的文化中心區(qū)，與羅湖作為商業(yè)中心區(qū)是完全不同的概念。福田區(qū)的生活環(huán)境和配套并不比羅湖差，然而樓價差了一大節(jié)，能夠講，福田區(qū)的住宅價值被低估了。地鐵建成以后，這些環(huán)境優(yōu)美、配套齊全的住宅小區(qū)的居住價值將被重新評估，因此升值潛力前景良好。關于本項目的公寓部分阻礙地鐵帶來的是交通便利，帶來的是繁華和喧鬧，這些對住宅來講有利也有弊。繁華是便利，喧鬧卻擾人。收入高的購房者考略更多的是環(huán)境。經濟條件許可，有車一族可能更容易選擇郊外居?。皇杖胫械鹊闹脴I(yè)者（如白領）在買房時首選的是價格和方便，這確實是地鐵物業(yè)應面對的消費群體，以白領為主，兼顧部分工薪階層的需求。因此地鐵通過的中心區(qū)物業(yè)，其所走的豪華型商住類路線也是符合部分消費者要求的。關于阻礙客戶購買地鐵物業(yè)的熱情還有一個重要因素確實是，地鐵的票價。假如票價過高，羅湖工作的人到南山買房就要考慮每天的交通成本。地鐵并非所有物業(yè)都能夠受惠地鐵對物業(yè)的阻礙也存在一個限度，并不是任何物業(yè)都能得其利。首先，目標客戶群的置業(yè)需求，是物業(yè)是否成功的關鍵，地鐵因素只是能起到積極作用的因素之一，有關調查顯示，只有離地鐵站700米范圍內物業(yè)才可能有較大阻礙。其次是地鐵同勤成本的高低是要素之一，10-12元/天（單程5至6元/每次）是大多數上班族能夠承擔的交通成本上限，而4至8元/天（單程2-4元/次）是上班族認為合理的交通成本。中國有色大廈商務無國界，搶先贏以后按照深圳市進展目標策略，福田中心區(qū)建設將成為體現(xiàn)國際性都市功能的中心商務區(qū)。它是深圳邁向國際化大都市的標志。假如講東門國貿商業(yè)圈的繁榮是步行時代的產物，華強北的迅速崛起是公交時代造就，那么中國有色大廈無疑是地鐵時代的新寵！地鐵聯(lián)體物業(yè)，帶來新商機地鐵是都市現(xiàn)代化程度的標志之一，它將改變一個都市的商業(yè)、生活。隨著全民汽車時代的逼近，深圳的都市交通已出現(xiàn)日益嚴峻的路車失衡與環(huán)境污染。而以地鐵為主導的軌道交通系統(tǒng)將成為以后都市交通的核心。依照市政府的總體規(guī)劃地鐵聯(lián)體物業(yè)的商業(yè)價值是被國際公認的，物業(yè)價格相對而言應比其他區(qū)域物業(yè)高出20—30個百分點。在深圳由于城區(qū)的交通網絡未能跟上商業(yè)需求的進展，致使地區(qū)的物業(yè)價值一直未有較大的上升空間。不久，地鐵開通后，人們對地鐵方便的領悟將日漸加深，地鐵聯(lián)體物業(yè)的價值將被重新評估。在國外，地鐵上蓋物業(yè)的價格與非地鐵上蓋物業(yè)的價格是明顯有差不的，香港地鐵上蓋物業(yè)的價格也明顯高于非地鐵上蓋物業(yè)第四講五A級智能化寫字樓（一）大廈配置了5A級的智能系統(tǒng)：1、樓宇自動化（BA）系統(tǒng)具備空調、變配電、給排水、電梯、照明的綜合自動化監(jiān)控治理功能停車場智能化治理系統(tǒng)。2、通訊自動化（CA）系統(tǒng)具備內部、外部聯(lián)系的語音、數據、圖像、無線通訊及其共用無線電和衛(wèi)星電視系統(tǒng)的綜合治理功能；3、辦公自動化（OA）系統(tǒng)采納ATM高速主干網絡，連接大廈內外各局域和計算機，使得信息傳輸速率高，范圍廣，互聯(lián)完善，可靠性強，數據庫資源共享。4、安保自動化系統(tǒng)（SA）采納紅外微波報警系統(tǒng)，出入門禁系統(tǒng)、保安員巡邏系統(tǒng)和閉路電視錄象監(jiān)控系統(tǒng)，安全自動化系統(tǒng)；防盜報警系統(tǒng)、達到對必要區(qū)域的安全自動化防范功能。；聯(lián)網可視對講5、消防自動化（FA）將獨立的消防監(jiān)控、報警、防排煙、滅火噴淋系統(tǒng)通過IBMS納入BA系統(tǒng)聯(lián)動操縱響應，組成一個全方位的消防自動化防范系統(tǒng)。包括自動監(jiān)測火災報警系統(tǒng)、自動啟動消防系統(tǒng)；上述智能化具體配套設備的品牌和相關數據需要進展商提供。（二）大廈要緊機電設備介紹：1、電梯是什么品牌？是世界名牌德國帝森。2、這種品牌的電梯有什么好處？環(huán)保、節(jié)能、低噪音、全天候遠程24小時監(jiān)控，占地面積小，無齒輪運作。電梯分布：消防梯2部（1部到頂層，1部到轉換層）公寓部分客梯2部辦公部分客梯4部裙樓部分扶梯6部3、大廈內設有的空調是什么牌子的？是世界名牌美國約克。4、這種品牌的空調有哪些好處？可分戶、分區(qū)獨立操縱；“可變容”、變頻節(jié)約能源；可模端操縱主機；戶外機體，站地面積小，噪音?。ǖ陀?0分貝）比傳統(tǒng)空調節(jié)能30%（是新世紀的全新設計）此外，網絡、公共廣播系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等需進展商提供資料。注：在與客戶的溝通、交流中了解客戶的最關懷的信息，如有涉及設備方面的詢問，應依照上述的介紹給予準確、科學的回答，如客戶未提及，亦可視情況給予客戶適當的介紹，增加客戶對本大廈的興趣和偏好。第五講生態(tài)型寫字樓（深圳首創(chuàng)）1、什么是生態(tài)型寫字樓？答：是從人本角度動身，將辦公空間和生態(tài)環(huán)境自然結合，以提高辦公舒適性，緩解工作壓力的新型辦公樓宇，其強調的不僅僅是繁華、中心的辦公環(huán)境，而且還特不強調擁有一個良好的自然環(huán)境。2、生態(tài)型寫字樓的三個支撐點：1）優(yōu)美的景觀資源，讓商務人士沉醉在一片綠色的海洋中：東邊景觀：車公廟立交橋，10層以上單位可遠眺香蜜湖、水上樂園等園景；市高爾夫俱樂部；北邊景觀：視野開闊，有東?；▓@園景，深南大道景觀，安托山風景；南邊景觀：部分高層向南有深圳灣海景；超40萬平方米的紅樹林自然愛護區(qū)；西邊景觀：一片綠地，不遠處更有聞名遐邇的世界之窗、錦繡中華、中國民族文化村等旅游風景區(qū)。項目南、北視野開闊，中高層單位有一定景觀。所在片區(qū)有“水上世界”、“香蜜湖”、“高爾夫俱樂部”、紅樹林自然愛護區(qū)等深圳及全國知名的景點，離華僑城風景區(qū)，以后深圳中心區(qū)，市民廣場，高交會館只是3分鐘車程。2）大廈綠化高達38.9%，3）富麗堂皇、高達？米的氣派架空大堂，結合大廈外圍的噴泉、綠化帶，更現(xiàn)優(yōu)雅。4）節(jié)能、環(huán)保材料的運用（具體內容需進展商提供）第六講智能服務性寫字樓大廈憑借自身為客戶度身定造的豪華會所設施、商務會議中心及周邊的完善配套，滿足各種商務、辦公人士的不同需求，并利用獨有的地鐵聯(lián)體物業(yè)為每位客戶提供增值服務。（一）豪華會所配套和商務會議中心1、多功能演示中心多功能演示中心采納先進的4D數字化系統(tǒng)，該系統(tǒng)將先進的4D動畫手法與影視科技相結合，通過電子屏幕向在場觀眾介紹并示范相關信息，達到科技化展示的目的。2、商務公寓服務中心運送行李、留言、帳項查核每日標準酒店式清潔服務國內國際長途衣物干洗、濕洗、熨燙自助洗衣房醫(yī)務保健鐘點女傭迅捷維修3、商務中心會務安排商務秘書銀行服務票務預訂傳真、信件收發(fā)自動化辦公設備租用4、商務餐廳（配有廚房用地）日常用餐快捷送餐行政套餐咖啡酒廊5、商務會議室（分大、中型會議室）配有先進的衛(wèi)星視聽通訊系統(tǒng)，可開設遠程電話會議；大會議室（一個）必須有50個以上的座位，并配有大型電子幕墻，數碼投影儀等。中會議室（兩個）配以會議長桌，供十人左右的位置。6、極速網吧導入聚友寬頻網絡啟動信息高速列車，滿足商務國際化對資訊的需求，讓業(yè)主安會CBD核心位置，高效快速完成各種現(xiàn)代商務溝通、活動；7、博覽閣（書吧）設有為客人免費提供閱讀材料和錄像帶的圖書館；8、綠色生態(tài)休閑中心規(guī)劃在景觀最好的北面，內設有恒溫泳池。9、其他娛樂休閑配套1）健身房2）桑拿房3）美容房4）英式臺球室5）乒乓球室向客戶介紹時，可暗示裙樓部分將有打算地入駐部分金融、證券機構。（二）周邊泛商務配套本大廈周邊完善的市政配套為辦公人士提供理想的商務空間。第七講本項目建筑技術指標含金量高支撐點：14項工程最新技術的運用，包括目前深圳唯一的樓體玻璃幕墻的使用。（該項內容需進展商提供資料）第八講進展商的雄厚實力本項目進展商——深圳康發(fā)進展公司，是大型國有企業(yè)“中金嶺南”的下屬全資公司。實力雄厚，有口皆碑。在199=年，康發(fā)公司制造性地將高檔物業(yè)與自然景觀相結合，成功地開發(fā)了銀湖的首個高檔不墅區(qū)——金碧苑，引起市場的轟動，并帶動了整個銀湖地區(qū)高檔住宅的進展，制造了深圳住宅史上的一個神話。第九講以人為本的建筑理念和人文的規(guī)劃細節(jié)支撐點：1、入口通道多達八個、合理的通路規(guī)劃能令大廈人流在最短的時刻內迅速疏散、2、首層架空綠化在心理認知距離上的考慮等。七十年產權與一般寫字樓物業(yè)只有五十年的產權相比較，中國有色大廈的產權高達七十年，整整多出了二十年的使用時刻，本物業(yè)的使用價值是一般物業(yè)的140%。而價格卻相當。第十講、項目其他優(yōu)勢資源1、臨深南大道，位置顯赫，標識性強，滿足商業(yè)、辦公、公寓對交通系統(tǒng)的要求；2、北面一路之隔即為深圳最高檔的物業(yè)之一——東海花園，位于深南大道同附近之建筑均為高檔物業(yè)；3、地處中心區(qū)的一級輻射地帶；4、項目位于深圳市中部，地處深南大道中段，可自由便捷通達深圳東、西部，項目向東可通達深圳中心區(qū)，福田上步商貿圈，羅湖國貿商貿圈、東門商貿圈；向西可通達華僑城，科技園，南頭，寶安；5、機會——投資概念 產品差異化，都市中心西移，片區(qū)漸趨成熟，市場仍未滿足。除天安創(chuàng)新科技廣場在售外，其余物業(yè)已差不多銷售完畢。而據三級市場反饋的情況看，租售兩旺，價格差不多穩(wěn)定，部分寫字樓求租較旺。地鐵概念的利用，高檔寫字樓及公寓在當地屬于市場空白，周邊缺乏同量級競爭者，與東海花園的比較使物業(yè)的公寓部分的銷售心理價格保持在較高的水平。深圳寫字樓與住宅市場保持向好，供需關系良好，面臨深南大道，與東?；▓@一路之隔，項目展示地域指引效果極佳。第七部分片區(qū)市場概況培訓作為一名優(yōu)秀的銷售人員不僅關于本項目認識深刻，而且還必須關于深圳寫字樓的宏觀走勢以及項目所在片區(qū)的整個寫字樓市場熟悉了解，以便為在中國有色大廈的實際銷售過程中作到知己知彼。深圳市寫字樓要緊分布于羅湖、福田兩個區(qū)，少量分布于南山區(qū)，深圳寫字樓市場新的趨勢是以后福田中心區(qū)及地鐵的開通，會帶旺沿深南大道一線寫字樓的開發(fā)，以后3-5年福中心區(qū)寫字樓將引領深圳寫字樓市場潮流。關于深圳寫字樓的要緊區(qū)域,我司對其進行區(qū)域劃分和區(qū)域市場分析.羅湖區(qū)寫字樓分布情況羅湖區(qū)是目前深圳的商貿、金融中心區(qū)，受市中心西移的阻礙，近年內“寫字樓”龍頭地位有所削弱.。羅湖區(qū)的寫字樓分布要緊呈幾個聚攏群。其一，以地王商業(yè)大廈為中心，包括金豐城、深業(yè)中心、國際書城、振業(yè)大廈、荔景大廈、藝豐廣場等為一組；其二，以國貿大廈和進展中心大廈為中心，包括深房廣場、佳寧娜廣場、廬山大廈、國貿商業(yè)大廈、嘉里中心、亞洲商業(yè)大廈、金峰中心等為一組；其三，以文錦廣場為中心，包括怡泰中心、新世紀廣場、同樂大廈同德閣、同慶閣等組成的一組。

福田區(qū)寫字樓分布情況福田區(qū)寫字樓要緊分為3個板塊。其一，以賽格廣場為中心的中部電子時代組團，包括群星廣場、現(xiàn)代之窗、電子科技大廈、都市e站等；其二，以投資大廈為代表的中心區(qū)板塊，包括國際商業(yè)大廈、江蘇大廈、中銀大廈和郵電樞紐大廈等；其三，以世貿中心大廈為中心的中心區(qū)西部組團，包括大慶大廈、天安數碼城、創(chuàng)展中心、特區(qū)報業(yè)大廈、奧林匹克大廈等；其四，華強片區(qū)商務寫字樓，其分布較零散，包括世貿廣場、國際文化大廈、匯商中心、盛庭苑等。福田區(qū)由于在市政規(guī)劃中,處于以后中心區(qū)的位置,進展?jié)摿薮?寫字樓市場的進展速度較快，航空大廈在福田區(qū)的地理位置劃分上南山區(qū)寫字樓分布情況南山區(qū)寫字樓要緊分為2個板塊，其一，以南油大廈為中心，分布于南油大廈兩側，包括新保輝大廈、鴻隆大廈等；其二，以新時代廣