66/66目錄前言 2第一部分：有關南京老年人口的數(shù)據(jù)和資料 3第二部分：南京老年人居住養(yǎng)老的現(xiàn)狀 5第三部分：南京老年人社會福利機構現(xiàn)狀 8第一節(jié)南京市老年人口與福利機構床位的供求比例 8第二節(jié)、南京社會福利養(yǎng)老機構的機構性質(zhì)與運營方式 10第三節(jié)、政府對南京社會福利養(yǎng)老機構的扶持及優(yōu)惠政策 12第四節(jié)、南京養(yǎng)老機構規(guī)模、設施及區(qū)位分布概述 15第五節(jié)、南京養(yǎng)老機構入住條件、服務內(nèi)容及等級收費標準 20第四部分、南京市各養(yǎng)老機構的供求狀況 30第五部分、入住老人的差不多特征及需求分析 31第六部分、南京養(yǎng)老機構個案分析 33第七部分、養(yǎng)老機構市場的機遇 42

南京市養(yǎng)老機構市場調(diào)查報告前言調(diào)研時刻：2005年5信息來源：要緊來自于南京市（區(qū)）民政局福利處、老齡委辦公室、中華慈善基金等處；南京工大老年住宅課題研究組以及相關媒體；南京市各養(yǎng)老機構、老人及老人家屬。調(diào)研對象南京市177家養(yǎng)老機構：老年社區(qū)、老年公寓、托老所、養(yǎng)老院、福利院、干休所、老干中心、護理院、養(yǎng)老院、敬老院；調(diào)研內(nèi)容養(yǎng)老機構出身性質(zhì)、隸屬部門、入住及享受服務的條件、出租出售價格、服務內(nèi)容及收費標準、基礎設施狀況、享受政府的優(yōu)惠政策及運營后的政府態(tài)度、機構工作人員狀況、養(yǎng)老機構的需求狀況、與保險之間的關系、養(yǎng)老人員及家屬的中意度。樣本容量民政、老齡委等政府機構許多于5個養(yǎng)老、托老機構許多于10個被訪治理人員許多于20個被訪老人、家屬許多于50個第一部分：有關南京老年人口的數(shù)據(jù)和資料江蘇省早在1986年就進入老齡社會，是我國第一個進入老年型的省份。全省現(xiàn)有60歲以上的老年人口1066萬，占省人口總數(shù)的14.3%，并以超過3%的速度逐年遞增，呈現(xiàn)出老齡人口絕對數(shù)量大、增長速度快、高齡化程度高等特點。據(jù)預測，到2030年，江蘇省人口老齡化水平將達到頂峰，老年人口增加到2000萬左右，約占全省總人口數(shù)的25%。截止2003年底，南京全市共有60周歲以上老年人804164人，占總人口的13.85%。目前，全市60歲以上老年人已有80多萬人，而到2025年，南京每4個人中就有1人超過60歲。應該講南京老年人的遞增速度遠遠超過全國平均水平，同時高齡化程度日漸嚴峻。老年人的養(yǎng)老問題差不多迫切地擺在我們面前需要進一步講明的是，南京市人口平均預期壽命1990年為72.48歲，1998年上升到74.17歲，2000年差不多超過75歲。從1982年的資料看，南京市區(qū)80周歲以上的高齡老人僅有1.16萬人，人口類型尚屬成年型。1990年增加到1.93萬人，1995年已達到2.68萬人，占市區(qū)60周歲及以上老年人口的比重也由1982年的6.4%上升到1995年的7.8%，上升了1.4個百分點。隨著時刻的推移、老年人生活水平和醫(yī)療水平的提高，大量的低齡、中齡老人不斷跨入高齡老人的行列。另外，南京市區(qū)百歲及以上的老年人口增加較快，1990年僅有6人，2000年已增加到80人，目前差不多突破100人。這意味著全社會要花費更多的人力、物力、財力贍養(yǎng)和照料老人。南京老年人口的數(shù)據(jù)表項目區(qū)縣總人口老年人口比例（%）玄武區(qū)4013406003914.96白下區(qū)4529507311316.14秦淮區(qū)2631784111215.62建鄴區(qū)2960003558512.02鼓樓區(qū)5566918061714.48下關區(qū)3188304703614.75浦口區(qū)4835005541711.46雨花臺區(qū)1900702337412.30棲霞區(qū)3619784510712.46江寧區(qū)80497311019113.69六合區(qū)87000011165312.83溧水縣3815675527514.49高淳縣4239786564515.48合計580505580416413.85第二部分：南京老年人居住養(yǎng)老的現(xiàn)狀第一節(jié)：南京老年人居住養(yǎng)老現(xiàn)狀面臨的問題及進展趨勢（一）南京老年人目前要緊的養(yǎng)老模式：目前南京市的養(yǎng)老模式由家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構養(yǎng)老三部分組成：家庭養(yǎng)老：南京的家庭養(yǎng)老要緊是居住家中，由老伴、子女、保姆和鐘點工來實施養(yǎng)老護理。社區(qū)養(yǎng)老：社區(qū)養(yǎng)老則是舉辦托老所、老人飯桌，提供入戶陪護、鐘點工等中介養(yǎng)老護理。機構養(yǎng)老：機構養(yǎng)老則專門為入住老人提供養(yǎng)老護理，目前南京有社會福利院、老年公寓等養(yǎng)老機構共170多家。目前家庭養(yǎng)老為南京市民要緊模式，中華民族歷來強調(diào)家庭養(yǎng)老，所謂“父母在家中，兒子不遠游”即是這種傳統(tǒng)意識的寫照。連續(xù)至今，兒孫繞膝的大伙兒庭生活仍是部分老人的愿望。許多人認為“住養(yǎng)老院，要不是沒有兒女，確實是兒女不孝”。許多老人退休后賦閑在家，把希望和精神寄予于對子孫輩的照顧，同時獵取后代的物質(zhì)和精神反饋。這種傳統(tǒng)型家庭養(yǎng)老在當前雖仍占要緊地位?，F(xiàn)在約有70%的老人是以這種最傳統(tǒng)的方式在家養(yǎng)老的。而社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老則是家庭養(yǎng)老的補充，南京有30%的老人享受的是后兩種養(yǎng)老方式。（二）南京老年人目前家庭養(yǎng)老所面臨的問題：由于社會變遷，我國第一代獨生子女差不多陸續(xù)進入婚育年齡，開始擔當起贍養(yǎng)老人的重任。一對夫婦要同時供養(yǎng)四位老人，還要撫養(yǎng)一個小孩。而社會競爭的加劇，讓相當數(shù)量的子女在自身條件的限制和壓力下，沒有時刻或者能力照顧老人。這種“四二一”家庭結構的現(xiàn)實，對傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式造成明顯的沖擊。隨著社會的變遷和信息時代的到來，年輕人和老年人之間的代溝加深，思想觀念、生活方式等方面的摩擦增多，因此家庭養(yǎng)老從老年人的心理方面來講，也難以滿足其需要；老年人具有高患病率、高傷殘率、高醫(yī)療利用率的特點，其健康問題帶來的照料的依靠以及醫(yī)療需求等也阻礙到家庭的穩(wěn)定和進展。南京早就進入老齡化都市，隨著老齡化程度的加劇和家庭規(guī)模的日趨小型化，老年群體中出現(xiàn)了一種突出現(xiàn)象———“空巢老人”越來越多。南京每10戶老人家庭中就有近4戶是“空巢”家庭。南京鼓樓區(qū)對3個社區(qū)的212個老人家庭調(diào)查后發(fā)覺，“空巢”家庭有123個，占總數(shù)的59.4％，目前，這一比例正在上升。（三）南京老年人養(yǎng)老模式進展的趨勢：1、觀念問題阻礙老年人的養(yǎng)老方式的的選擇：傳統(tǒng)型家庭養(yǎng)老在當前雖仍占要緊地位，但就其進展趨勢看，對其形式的部分乃至全新的轉(zhuǎn)換已是不遠的事實。中國的生育制度改革和人口老齡化趨勢的加劇使都市中日益增多的獨生子女小規(guī)模家庭的老人贍養(yǎng)功能越來越弱。而現(xiàn)代社會競爭日益激烈、生存與進展日益艱辛的現(xiàn)實使背負沉重生活壓力的子女們難以擠出時刻和精力去陪伴父母。況且，那些已步入老年(離退休階層)的市民們考慮到子女的困難和自身及社會保障能力的提高，對子女的期望已開始明顯降低，不再局限于傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式。收入水平支撐居住需求的轉(zhuǎn)變：目前，我國都市中包括南京市區(qū)的老人一般以離退休人員為主。而作為他們晚年收入要緊組成部分的離退休保險福利費，最近幾年已有較大幅度的增長。據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》反映，1998年該項收入人均已達5972元，比該年城鎮(zhèn)居民人均收入5458.34元還高出500多元。況且這筆收入并非我國都市老年人的唯一經(jīng)濟來源，評價其經(jīng)濟能力還需考慮如下因素：(1)儲蓄性收入。儲蓄因其保守而穩(wěn)妥的保值特點，成為老年人較歡迎的維持生活水平的方式之一。由于多年的積存，儲蓄對老年人的經(jīng)濟消費能力有不可忽視的阻礙作用。(2)再就業(yè)收入。據(jù)1995年全國1%人口抽樣調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)推算，我國都市60歲以上的在業(yè)人口占市就業(yè)人口的9.4%，占市該年齡組總數(shù)的47.13%?？梢姡覈夏耆送ㄟ^再就業(yè)的方式獲得收入已成為一種較普遍的現(xiàn)象。而且，我國離退休人員年人均再就業(yè)收入從1990年的15.51元上升至1998年的57.34元的現(xiàn)象也表明其還有專門大的潛力可挖。(3)其它方面的收入。市場經(jīng)濟條件下理財方式的多樣化使部分都市老年人也紛紛進入保險、股票交易等投資市場，加之同意子女贍養(yǎng)金、領取上一代遺產(chǎn)等方式，老年人的經(jīng)濟收入已呈多元化趨勢。(4)亞老人群體的高收入。我國目前存在一批自身有較強經(jīng)濟實力、事業(yè)有成的，或有富裕的子女予以支持的亞老人群，他們具有較強的購買力和較高的生活需求。由上可知，南京做為江蘇省會都市，南京老年人已有較強的經(jīng)濟實力來實現(xiàn)自身晚年居住需求的轉(zhuǎn)變。而南京現(xiàn)有的社會福利服務事業(yè)基礎差，養(yǎng)老機構檔次偏低，養(yǎng)老設施嚴峻不足，遠不能適應老年人口迅速進展形勢的需要。第三部分：南京老年人社會福利機構現(xiàn)狀第一節(jié)南京市老年人口與福利機構床位的供求比例當前江蘇省國辦養(yǎng)老福利機構66家，集體辦養(yǎng)老福利機構117家，民辦養(yǎng)老福利機構114家，各級各類養(yǎng)老機構和養(yǎng)老設施的床位總和約21萬張，每百名老人僅擁有約1.97張床位。，隨著人口老齡化趨勢的加劇，全省現(xiàn)有的福利服務供給已嚴峻不足，床位數(shù)與需求還有專門大的一段差距。此外，老年福利機構在質(zhì)量上也難以滿足需求，目前，在全省的養(yǎng)老福利機構中只有16家通過相關的國際認證。經(jīng)調(diào)查，2004年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，南京市通過民政部門審核，取得設置批準證書的老年人社會福利機構共有175家，共有10841個床位，入住老人7935名，床位利用率約73.2%左右。每千名老人擁有床位數(shù)約為12.4張。（見附表一）南京作為沿海發(fā)達省份的省會都市，老齡化程度高于全國平均水平，人們的思想觀念也相對較新，經(jīng)濟狀況也更寬裕，因此理應有更高的標準。從全國其它都市的進展進程來看，2003年底，大連市每千名老人擁有福利機構床位數(shù)達到18.8張，杭州達到16張。而上海在2002年底的戶籍人口1300萬，60周歲以上老年人超過249萬，占總人口的18.7%，人口總量與老齡化程度均高于我市，而其老年福利事業(yè)進展也領先我市。2002年底，該市共有老年人社會福利機構467家，床位34931張，每千名老人擁有床位超過了14張，也遠高于我市水平。由此可見南京養(yǎng)老機構只是剛剛達到國家要求的差不多標準，遠遠無法滿足南京的老齡人群的多層面的社會需求。（附表一）南京市老年人口與福利機構床位一覽表項目單位總人口老齡人口比例床位數(shù)千名老人擁有床位玄武區(qū)4013406003914.9661610.26白下區(qū)4529507311316.144696.41秦淮區(qū)2631784111215.6254913.35建鄴區(qū)2960003558512.023369.44鼓樓區(qū)5566918061714.482072.57下關區(qū)3188304703614.754639.846城區(qū)小計228898933750214.7426407.82浦口區(qū)4835005541711.4675413.61雨花臺區(qū)1900702337412.3038916.64棲霞區(qū)3619784510712.4666314.70江寧區(qū)80497311019113.69158514.38六合區(qū)87000011165312.8310349.265郊區(qū)小計271052134574212.76442512.8011區(qū)合計499951068324413.67706510.34溧水縣3815675527514.4977113.95高淳縣4239786564515.48127619.442縣小計80554512092015.01204716.93全市總計580505580416413.85984512.24第二節(jié)、南京社會福利養(yǎng)老機構的機構性質(zhì)與運營方式南京市目前養(yǎng)老機構性質(zhì)和運營方式共分為以下三種：政府性質(zhì)是由省、市、區(qū)政府直接投資建設，由政府撥款承擔社會三無五保老人等福利責任的非盈利性質(zhì)的養(yǎng)老機構。南京目前共20家。一般政府性質(zhì)的養(yǎng)老機構都為政府自己運營，如：南京市福利院、玄武門老年公寓、秦淮區(qū)社會福利院、鼓樓區(qū)社會福利院等，目前南京此類型養(yǎng)老機構共16家。但個不也存在政府性質(zhì)但由集體或社會治理、承包運營的，如：省郵電老年公寓、蘭園老年公寓、工程兵學院老年康復中心、通院為民老年康復中心等4家。集體性質(zhì)是由政府管轄下的區(qū)、街道、鎮(zhèn)等集體性質(zhì)投資建設并治理，由集體撥款承擔本轄區(qū)三無五保老人等福利責任的非盈利性質(zhì)的養(yǎng)老機構，差不多由集體運營。南京目前此類型養(yǎng)老機構共108家，為要緊的養(yǎng)老機構性質(zhì)。如江寧開發(fā)區(qū)百家湖敬老院、玄武門社區(qū)老年康復院、夫子廟街道社會福利院等。社會性質(zhì)由社會力量投資建設運營，以收費形式社會招收老人的養(yǎng)老機構。目前南京此類型養(yǎng)老機構共47家。如金康老年護理中心、市紅十字老年康復中心等（政府性質(zhì)、集體性質(zhì)兩種類型都為非盈利性質(zhì)的養(yǎng)老機構，沒有盈利指標，但目前大多數(shù)都對外開放同意自費入住的老人，作為額外的創(chuàng)收收入）第三節(jié)、政府對南京社會福利養(yǎng)老機構的扶持及優(yōu)惠政策國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關于加快實現(xiàn)社會福利社會化意見的通知的文件，對社會養(yǎng)老福利機構的扶持及優(yōu)惠政策摘要如下：對社會力量投資創(chuàng)辦社會福利機構，各級政府及有關部門應給予政策上的扶持和優(yōu)惠。社會福利機構的建設用地，按照法律、法規(guī)規(guī)定應當采納劃拔方式供地的，要劃撥供地；按照法律、法規(guī)規(guī)定應當采納有償方式供地的，在地價上要適當給予優(yōu)惠；屬出讓土地的，土地出讓金收取標準應適當降低。對社會福利機構及其提供的福利性服務和興辦的第三產(chǎn)業(yè)，安置殘疾人的福利企業(yè)，以及單位和個人捐贈支持社會福利事業(yè)的，國家給予稅收優(yōu)惠政策，按照現(xiàn)行國家稅法規(guī)定執(zhí)行。對社會福利機構的用電按當?shù)刈顑?yōu)惠價格收費，用水按居民生活用水價格收費；對社會福利機構使用電話等電信業(yè)務要給予優(yōu)惠和優(yōu)先照顧。對社會福利機構所辦醫(yī)療機構己取得執(zhí)業(yè)許可證并申請城鎮(zhèn)職工差不多醫(yī)療保險定點醫(yī)療機構的，可依照勞動保障部下發(fā)的《關于印發(fā)城鎮(zhèn)職工差不多醫(yī)療保險定點醫(yī)療機構治理暫行方法的通知》(勞社部發(fā)〔1999〕14號)的規(guī)定，經(jīng)審查合格后納入城鎮(zhèn)職工差不多醫(yī)療保險定點范圍，社會福利機構收養(yǎng)人員中的差不多醫(yī)療保險參保人員，在定點的社會福利機構所辦醫(yī)療機構就醫(yī)所發(fā)生的醫(yī)療費用，按差不多醫(yī)療保險的規(guī)定支付。社會保險機構可托付社會福利機構代辦其養(yǎng)老金發(fā)放等服務性工作。江蘇省政府關于加快進展社會福利事業(yè)的通知文件，對社會養(yǎng)老福利機構的扶持及優(yōu)惠政策摘要如下：鼓舞和發(fā)動社會團體、企業(yè)、個人和外商采取獨資、合資、民辦公助等形式創(chuàng)辦各類社會福利機構支持社會力量以合資、入股、購買和租賃等方式參與現(xiàn)有社會福利設施的改造和擴建?，F(xiàn)有社會福利機構原以劃撥方式取得的土地使用權，能夠依法補辦土地出讓手續(xù)后進行轉(zhuǎn)讓，以籌集資金；也能夠經(jīng)有權的人民政府批準后，將土地使用權作為國家(政府)投資入股，投入舊設施的改造和擴建。民辦社會福利機構符合規(guī)定條件的，享受國家辦社會福利機構同等優(yōu)惠政策。新辦的社會福利事業(yè)項目，在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，要保證供地。社會福利設施建設工程的收費，經(jīng)主管部門批準可酌情減免。公安部門免收治安聯(lián)防費，用電、用水按民用標準收費。目前通過對南京社會福利養(yǎng)老機構的訪談調(diào)查，南京普遍享受的優(yōu)惠政策要緊體現(xiàn)在以下幾點：凡民政部門批準的老年人社會福利機構均可申請為非企業(yè)單位，享受政策性的減免稅收。凡民政部門批準的老年人社會福利機構均應享受水、電、固定電話、有線電視的收費按居民類價格執(zhí)行。政府對南京社會福利養(yǎng)老機構的扶持及優(yōu)惠政策的分析鼓舞社會力量興辦福利機構的優(yōu)惠政策無明確的定量要求：目前許多對老年人社會福利事業(yè)的優(yōu)惠政策還比較原則，一些優(yōu)惠政策還停留在定性的層面上，優(yōu)惠政策的權限及實施實際已下放到各區(qū)等地點主管部門，由于沒有明確的定量要求，彈性空間相應較大。政府資金整體投入量少，投入方式陳舊、投入對象單一：到目前為止，政府對福利機構的資金資助投入量少，還停留在項目財政時期；必須有適當項目并獲得打算及財政部門認可才能得到資助，定期資助等經(jīng)常性財政支出機制尚未建立。盡管社會力量興辦的福利機構與國家和集體興辦的一樣承擔社會職能，但政府資金支持僅限于國家和集體經(jīng)濟興辦的機構，由于政府投入上的差不，導致其運行成本的不一致。對國際通行的新辦機構資助和正常運行補貼支持無可借鑒的實施案例：國內(nèi)上海等一些都市差不多開始對國際上通行的新辦機構資助和正常運行補貼，在我市還尚未啟動。江寧區(qū)政府去年年底首先提出在符合條件的前提下對新辦機構（包括社會力量興辦的養(yǎng)老福利機構）資助和正常運行補貼，最多達5000元/床位，但目前還無可借鑒的實施案例。第四節(jié)、南京養(yǎng)老機構規(guī)模、設施及區(qū)位分布概述一、養(yǎng)老機構區(qū)位分布與隸屬主管部門：主城區(qū)養(yǎng)老機構地理位置分布如下：玄武區(qū)16個、白下區(qū)14個、秦淮區(qū)10個、建鄴區(qū)9、鼓樓區(qū)10、下關區(qū)12；共71個。為總數(shù)的41%郊區(qū)養(yǎng)老機構分布如下：浦口區(qū)16個、雨花臺區(qū)11個、棲霞區(qū)12個、江寧區(qū)28個，六合區(qū)18個，共85個，為總數(shù)的48%郊縣養(yǎng)老機構分布如下：其中溧水縣公共8個，高淳縣11個，共19個，為總數(shù)的11%由此可見，南京175家養(yǎng)老機構，主城區(qū)只占取了41%，目前江寧區(qū)的養(yǎng)老機構是最多的。這是從養(yǎng)老機構的地理位置來劃分的，差不多上各個養(yǎng)老機構隸屬主管部門為本轄區(qū)的民政局的福利處直接治理，但個不的如冠名為省、市的養(yǎng)老機構就隸屬到相應的市民政局、省民政廳的福利處治理。二、規(guī)模、設施的概述：1、分類數(shù)據(jù)統(tǒng)計1)養(yǎng)老機構占地、建筑面積的數(shù)據(jù)統(tǒng)計：2)養(yǎng)老機構占地面積的數(shù)據(jù)統(tǒng)計：依照統(tǒng)計，南京目前175家養(yǎng)老機構的綜合規(guī)?？傮w偏小，占地面積10000平米以上的機構只有八個，建筑面積上5000平米的僅四個。八個其中大多地處郊縣，為集體性質(zhì)；以收留五愛護老人為主的純福利性質(zhì)的敬老院。規(guī)模稍大，面向南京市對外開放同意自費入住的老人的只有南京市社會福利院（占地83000），江蘇省郵政老年公寓（14000）兩家。3)南京養(yǎng)老機構床位的數(shù)據(jù)統(tǒng)計：依照床位數(shù)統(tǒng)計，南京目前養(yǎng)老機構的低于100個床位數(shù)有146家，占了82%的比例，100個床位以上的共29個，其中150以上共5個：浦口區(qū)橋林鎮(zhèn)第一敬老院（150位）、青山社會福利院（300位）、但以收留五愛護老人為主的純福利性質(zhì)的敬老院；其中面向南京市對外開放同意自費入住的老人的只有南京市社會福利院（600位）、玄武區(qū)老年康復護理院（150位）、市紅十字老年康復中心（150位）由此可見南京能上規(guī)模的養(yǎng)老機構屈指可數(shù)；其中，從分布區(qū)域來看，城區(qū)床位數(shù)為4092位，只占南京總床位數(shù)10841的38%，而城區(qū)老人目前需求旺盛，尤其是帶康復醫(yī)療性質(zhì)的機構床位，幾乎處于供不應求的狀態(tài)。4)南京養(yǎng)老機構投資總額的數(shù)據(jù)統(tǒng)計據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，南京養(yǎng)老機構多建筑在早期，為福利非盈利性質(zhì)，硬件條件標準較低，投資額低。后為順應市場需求，部分養(yǎng)老機構只能在原有基礎上改建，其中除政府直屬的南京市社會福利院，投資額上一千萬元的只有4家：江蘇省郵政老年公寓（3500萬）、玄武區(qū)老年公寓（1500萬）、江寧開發(fā)區(qū)百家湖敬老院（1300萬）青山社會福利院（1000萬）。由此南京養(yǎng)老機構整體質(zhì)數(shù)基礎較差可見一斑。（南京康復性質(zhì)的養(yǎng)老機構不超出10個，多附屬于一些規(guī)模較小的部隊，區(qū)級的醫(yī)院，養(yǎng)老機構醫(yī)療設施的投資差不多歸屬到醫(yī)院部分中）5)職工人數(shù)結構統(tǒng)計分析：據(jù)統(tǒng)計，目前南京養(yǎng)老機構的從業(yè)人員共1902人，分為治理人員、大夫、護士、護工、工勤。A、大夫、護士人數(shù)比例較少。取得執(zhí)業(yè)資格的大夫（包括兼職）138人，護士160人，平均每家機構擁有大夫0.78名，護士0.63名。除去市社會福利院（14名大夫25名護士）、及一些以康復護理為主的（不超十家）等醫(yī)護力量較強的機構，其他機構的平均水平將更低，其中97家機構既沒有大夫，也沒有護士。除了本身附屬于醫(yī)院的個不康復機構，大夫護士來自本醫(yī)院外，大部分為外聘性質(zhì)，大夫待遇依照級不參照三級醫(yī)院的薪資水準。護士差不多薪資在1200元左右。B、治理人員共有417人，占22%，按數(shù)據(jù)看平均每家機構擁有2.4名治理人員，據(jù)我們實地考查，其中部分人員編制雖在某些國營、集體養(yǎng)老機構（有的單位多達10個），但只是掛名，實質(zhì)并未參與治理。由此可見治理人員的數(shù)量極少，而且素養(yǎng)參差不齊：大多數(shù)機構沒有達到國家關于要具備大專學歷以上、社會工作類專業(yè)畢業(yè)的專職的社會工作人員的要求。據(jù)了解，為國家公務員編制的薪資按國家規(guī)定發(fā)放。（許多屬郊縣集體敬老院的治理人員只領取國家或集體發(fā)放的差不多生活費，利用養(yǎng)老院的空余土地自給自足。）中高層除外，對外招聘的一般治理人職員資800—1500元不等。C、護工、工勤護工、工勤人數(shù)各為754人、433人，康復性質(zhì)的或設施條件稍高的養(yǎng)老機構的護工、工勤分工相對明確，普遍護工、工勤沒有區(qū)分。平均每個護工負責介護的老人一個，介助最多不超出兩個。但許多機構在護工提成的前提下達到了一人介護3個老人。護工多為外地30到50歲的農(nóng)村婦女，除勞務市場，互相熟人介紹也是招募渠道。按規(guī)定護理人員應同意崗前培訓，經(jīng)省級以上主管機關培訓考核后持證上崗，但南京目前90%以上的養(yǎng)老機構不符合此規(guī)范。護理人員的差不多工資350—600元不等，有提成制度，多數(shù)定為每多護理一個介護老人增加50元。南京養(yǎng)老機構差不多設施狀況概述:南京175家養(yǎng)老機構，95%建筑在早期（1999年頒布行業(yè)標準《老年人建筑設計規(guī)范》之前），設施簡陋，依舊停留在養(yǎng)老院、托老所滿足差不多的住養(yǎng)服務的概念時期，或直接在一般住宅的套房內(nèi)運營，或把原先作為其他用途的房子作簡單改造即投入使用，而非量身定造，各項設施不符合老年人軀體、心理等方面的需求，極其不規(guī)范。少數(shù)市場最好的牽強達到二星級的房間標準。文娛、康復方面的設施簡陋，少數(shù)設有簡單的老年活動棋牌室等，有的甚至沒有足夠的活動場所提供給老人。目前有五、六家養(yǎng)老機構正在原有基礎上改建擴建，依照政府部門工作人員介紹，目前新建或改建的養(yǎng)老機構的設施標準已開始嚴格按照《老年人建筑設計規(guī)范》執(zhí)行，尤其新申報的福利養(yǎng)老機構的硬件審核上比以往嚴格許多，據(jù)考查，如江寧開發(fā)區(qū)百家湖敬老院、玄武區(qū)老年公寓（改建中）。江蘇省郵政老年公寓等新建或改建的項目在差不多設施上達到了南京一級的收費標準。江寧開發(fā)區(qū)百家湖敬老院（臨時只同意本區(qū)五包老人），是去年興建的目前南京福利養(yǎng)老機構硬件條件最好的一家。第五節(jié)、南京養(yǎng)老機構入住條件、服務內(nèi)容及等級收費標準目前南京市的老年人社會福利機構的服務差不多分為以下幾種：保健、療養(yǎng)、醫(yī)療、娛樂、老人護理（自理、介助、介護）、康復、送終。從業(yè)務范圍來看，全市175家老年人社會福利機構中，超過90%的機構只能提供差不多的住養(yǎng)服務，能提供康復服務的機構只有10家左右。除了市社會福利院外，能開展較豐富文化娛樂活動的鳳毛麟角，而真正能開展個性化服務的機構幾乎依舊空白。一、南京市對老年人社會福利機構護理要求：1、自理老人：1.1居室衛(wèi)生關心老人早晨整理床鋪，晚上鋪床，翻曬被褥；定期更換床單、被套、保持床單整潔（必要時隨時換洗）；酌情開窗通風，保持室內(nèi)外空氣流通，依照季節(jié)做好防暑防寒工作；每日清掃居室衛(wèi)生，室內(nèi)外物品擺放整齊。做到桌面、地面、門窗及墻壁清潔無積灰。室內(nèi)應無蠅、無蚊、無鼠、無臭蟲；定期為老人清洗茶杯、毛巾、面盆、便器等，并定期給予消毒。1.2個人衛(wèi)生早晨關心老人漱口、洗臉、洗手、梳頭，晚上關心老人洗臉、洗手、洗腳、洗臀部；定期關心老人剪指（趾）甲、理發(fā)、剃須、更換衣褲；定期關心老人沐浴，定時擦身，夏季每日按時關心擦席；為大小便不能自理的老人做好大小便護理。1.3飲食起據(jù)護理每日供應開水二次。飯、菜送至居室，按時送飯、送藥；加強巡視居室，觀看老人的睡眠情況；觀看了解老人的飲食起居、思想情緒、精神狀態(tài)，并給予心理疏導；注意觀看老人的病情變化，用藥情況，發(fā)覺情況及時處理。2、介助老人：2.1居室衛(wèi)生早晚整理床鋪，翻曬被褥。被褥氣墊被單保持清潔、平坦、潔凈、柔軟；定期更換床單、被套、保持床單整潔（必要時隨時換洗）；酌情開窗通風，保持室內(nèi)外空氣流通，依照季節(jié)做好防暑防寒工作；每日清掃居室衛(wèi)生，室內(nèi)外物品擺放整齊。做到桌面、地面、門窗及墻壁清潔無積灰。室內(nèi)應無蠅、無蚊、無鼠、無臭蟲；定期為老人清洗茶杯、毛巾、面盆、便器等，并定期給予消毒。2.2個人衛(wèi)生晨起關心老人漱口、洗臉、洗手、梳頭，晚上關心老人洗臉、洗手、洗腳、洗臀部。必要時做好口腔護理；定期關心老人剪指（趾）甲、理發(fā)、剃須、更換衣褲；保持老人儀表端正；定期為老人沐浴，夏季每日擦席，每日擦身至少二次；關心行動不便的老人如廁，為大小便失禁或發(fā)生嘔吐的老人及時清洗，更換衣服及床上用品。2.3飲食起居飯菜茶水供應到居室定時喂飯、喂水、喂藥。每日供應開水二次；每天定時巡視房間，觀看了解老人的飲食起居、思想情緒、精神狀態(tài)，發(fā)覺異常，及時報告，及時處理；對易發(fā)生附床、坐椅意外的老人，提供床欄等安全愛護具；注意觀看老人的睡眠情況，及時大小便情況，發(fā)覺情況及時處理。2.4醫(yī)療康復醫(yī)務人員每周定期大查房一次，大夫、護士每天查房二次；每天定時巡視居室，15-30分鐘一次；注意觀看老人的病情變化、用藥情況以及用藥后反應，發(fā)覺異常及時處理；三天測量生命體征一次，發(fā)覺異常及時處理；對長期臥床不起的老人定時翻身、變換臥位，檢查皮膚受壓情況并應詳細記錄備案，Io褥瘡發(fā)生率應為零，IIo褥瘡發(fā)生率應低于5%。入院前發(fā)生嚴峻低蛋白血癥，全身高度浮腫、癌癥晚期、惡液質(zhì)等患者除外。介護老人：3.1居室衛(wèi)生早晚整理床鋪，翻曬被褥。被褥氣墊被單保持清潔、平坦、潔凈、柔軟；定期更換床單、被套、保持床單整潔（必要時隨時換洗）；酌情開窗通風，保持室內(nèi)外空氣流通，依照季節(jié)做好防暑防寒工作；每日清掃居室衛(wèi)生，室內(nèi)外物品擺放整齊。做到桌面、地面、門窗及墻壁清潔無積灰。室內(nèi)應無蠅、無蚊、無鼠、無臭蟲；定期為老人清洗茶杯、毛巾、面盆、便器等，并定期給予消毒。3.2個人衛(wèi)生晨起關心老人漱口、洗臉、洗手、梳頭，晚上關心才人洗臉、洗手、洗腳、洗臀部。必要時做好口腔護理；定期關心老人剪指（趾）甲、理發(fā)、剃須、更換衣褲；定期為老人沐浴，每天定時擦身，夏季為老人每日擦席；每天做好大小便護理，對大小便失禁及臥床不起的老人，做到勤查看，勤換尿布，勤清洗下向，更換衣服，保持老人清潔；為發(fā)生嘔吐的老人及時清洗更換衣服。3.3飲食起居每日供應開水二次。按時喂飯、喂水、喂藥等；加強巡視居室觀看老人的睡眠情況、大小便情況，發(fā)覺異常及時處理；細心觀看并掌握老人的飲食起居、思想情緒及精神狀態(tài)等情況；協(xié)助醫(yī)務人員注意觀看老人的病情變化，用藥后反應，發(fā)覺異常及時報告醫(yī)師處理；為行走不便的老人配備臨時使用的拐杖、輪椅車和其它輔助器具；對老人易發(fā)墜床、坐椅意外的老人，提供床欄等安全愛護具；對缺乏自理能力的老人按規(guī)定代為保管好鈔票物及一些貴重物品；視天氣情況，每天帶老人到戶外活動1小時；對患有癡呆癥的老人依照情況定時巡視，防止隨意外出或發(fā)生意外。3.4醫(yī)療康復醫(yī)務人員每周定期大查房一次，大夫、護士每天查房二次。定時觀測生命體征；對重癥老人嚴密觀看病情變化，制定針對性的護理措施，并做好記錄，防止并發(fā)癥發(fā)生；服務人員24小時值班，實行程序化個案護理。視情況調(diào)整護理方案；對長期臥床不起的老人定時翻身、變換臥位，檢查皮膚受壓情況并應詳細記錄備案，Io褥瘡發(fā)生率應為零，IIo褥瘡發(fā)生率應低于5%。入院前發(fā)生嚴峻低蛋白血癥，全身高度浮腫、癌癥晚期、惡液質(zhì)等患者除外；依照特護對象病情的需要，應配備相關醫(yī)療監(jiān)護器具及藥品，及時配合搶救；二、南京民政局與物價局收費標準：南京民政局與物價局依照設備設施、環(huán)境、服務內(nèi)容、機構所處的地理位置等綜合情況2004年1月確定初步擬訂了社會福利機構收費標準，具體分為四個收費等級，據(jù)福利處工作人員介紹，此規(guī)定目前還在逐步完善推出，沒有具體實施。擬出臺的南京老年人社會福利機構差不多收費項目為：床位費、護理服務費、康娛費、空調(diào)費、日雜費、電話費、醫(yī)藥費、伙食費、專門材料費等；南京市老年人社會福利機構收費等級一級居室條件老人居室的單人間使用面積不小于15平方米；雙人間使用面積不小于20平方米；三人間使用面積不小于25平方米；有高檔的獨立衛(wèi)生間，24小時熱水，地板（地毯）、沙發(fā)。配有電視機，空調(diào)，冰箱、電話，特灶，活動床。床頭柜、桌椅、衣柜、衣架、毛巾架、毯子、褥子、被子、床單、被罩、枕芯、枕套、枕巾、時鐘、梳妝鏡、洗臉盆、暖水瓶、痰盂、廢紙桶、床頭牌等，介助、介護老人的床頭應安裝呼叫鈴。室內(nèi)家具、各種設備應無尖角凸出部分。公共設施飯廳應配設餐桌、坐椅、時鐘、公告欄、廢紙桶、窗簾、消毒柜、洗漱池、防蠅設備等。洗手間及浴室應配備安裝在墻上的尿池、坐便器、衛(wèi)生紙、衛(wèi)生紙專用夾、廢紙桶、淋浴器、坐浴盆或浴池、防滑的浴池和沐浴墊、浴室溫度計、抽氣扇等。有必備的洗衣設備，應有洗衣機、熨斗等。建有老人活動室。有供其閱讀、寫字、繪畫、娛樂的場所。該場所應提供圖書、報刊、電視機和棋牌。有配置了適合老人使用的健身、康復器械和設備的康復室和健身場所。有接待來訪的場所。接待室配備桌椅、紙筆及相關介紹材料。室外活動場所不得少于250平方米，綠化面積達到60%。有園林景點，公共區(qū)域應設有明顯標志，方便識不。有一部可供老人使用的公共電話。衛(wèi)生條件依照老人健康情況，必須有醫(yī)療室及設備和物資，應有急救藥箱和輪椅等，有專職醫(yī)護人員。必須具備處理老年人社會福利機構內(nèi)各種突發(fā)性疾病和其它緊急情況的能力，并能夠承擔老年人常見病、多發(fā)病的日常診療任務。服務安全及時解決消防、照明、報警、取暖、通訊、降溫、排污等設施和生活設備出現(xiàn)的問題，嚴格執(zhí)行相關規(guī)定，保證其隨時處于正常狀態(tài)。保證水、電供應，冬季室溫不低于16°C，夏季不超過28°C。生活環(huán)境安靜、清潔、優(yōu)美，居室物品放置有序，頂棚、墻面、地面、桌面、鏡面、窗戶、窗臺潔凈。有崗位職責。二級居室條件老人居室的單人間使用面積不小于10平方米；雙人間使用面積不小于14平方米；三人間使用面積不小于18平方米；合居型居室每張床位的使用面積不小于5平方米。有獨立衛(wèi)生間，電視機，空調(diào)，居室應配設單人床、床頭柜、桌椅、衣柜、衣架、毛巾架、毯子、褥子、被子、床單、被罩、枕芯、枕套、枕巾、時鐘、梳妝鏡、洗臉盆、暖水瓶、痰盂、廢紙桶、床頭牌等，介助、介護老人的床頭應安裝呼叫鈴。室內(nèi)家具、各種設備應無尖角凸出部分。公共設施飯廳應配設餐桌、坐椅、時鐘、公告欄、廢紙桶、窗簾、消毒柜、洗漱池、防蠅設備等。洗手間及浴室應配備安裝在墻上的尿池、坐便器、衛(wèi)生紙、衛(wèi)生紙專用夾、廢紙桶、淋浴器、坐浴盆或浴池、防滑的浴池和沐浴墊、浴室溫度計、抽氣扇等。有必備的洗衣設備，應有洗衣機、熨斗等。建有老人活動室。有供其閱讀、寫字、繪畫、娛樂的場所。該場所應提供圖書、報刊、電視機和棋牌。有配置了適合老人使用的健身、康復器械和設備的康復室和健身場所。有接待來訪的場所。接待室配備桌椅、紙筆及相關介紹材料。室外活動場所不得少于150平方米，綠化面積達到60%。公共區(qū)域應設有明顯標志，方便識不。有一部可供老人使用的電話。衛(wèi)生條件依照老人健康情況，必須預備足夠的醫(yī)療設備醫(yī)護人員和物資，應有急救藥箱和輪椅等。不設醫(yī)務室的老年人社會福利機構應與專業(yè)醫(yī)院簽訂合同。合同醫(yī)院必須具備處理老年人社會福利機構內(nèi)各種突發(fā)性疾病和其它緊急情況的能力，并能夠承擔老年人常見病、多發(fā)病的日常診療任務。服務安全及時解決消防、照明、報警、取暖、通訊、降溫、排污等設施和生活設備出現(xiàn)的問題，嚴格執(zhí)行相關規(guī)定，保證其隨時處于正常狀態(tài)。保證水、電供應，冬季室溫不低于16°C，夏季不超過28°C。生活環(huán)境安靜、清潔、優(yōu)美，居室物品放置有序，頂棚、墻面、地面、桌面、鏡面、窗戶、窗臺潔凈。三級居室條件老人居室的單人間使用面積不小于10平方米；雙人間使用面積不小于平14平方米；三人間使用面積不小于18平方米；合居型居室每張床位的使用面積不小于4平方米。居室應配設單人床、床頭柜、桌椅、衣柜、衣架、毛巾架、毯子、褥子、被子、床單、被罩、枕芯、枕套、枕巾、時鐘、梳妝鏡、洗臉盆、暖水瓶、痰盂、廢紙桶、床頭牌等，介助、介護老人的床頭應安裝呼叫鈴。室內(nèi)家具、各種設備應無尖角凸出部分。公共設施飯廳應配設餐桌、坐椅、時鐘、公告欄、廢紙桶、窗簾、消毒柜、洗漱池、防蠅設備等。洗手間及浴室應配備安裝在墻上的尿池、坐便器、衛(wèi)生紙、衛(wèi)生紙專用夾、廢紙桶、淋浴器、坐浴盆或浴池、防滑的浴池和沐浴墊、浴室溫度計、抽氣扇等。建有老人活動室。有供其閱讀、寫字、繪畫、娛樂的場所。該場所應提供圖書、報刊、電視機和棋牌。有配置了適合老人使用的健身、康復器械和設備的康復室和健身場所。有接待來訪的場所。接待室配備桌椅、紙筆及相關介紹材料。有必備的洗衣設備，應有洗衣機、熨斗等。有一部可供老人使用的電話。衛(wèi)生條件依照老人健康情況，必須預備足夠的醫(yī)療設備和物資，應有急救藥箱和輪椅等。不設醫(yī)務室的老年人社會福利機構應與專業(yè)醫(yī)院簽訂合同。合同醫(yī)院必須具備處理老年人社會福利機構內(nèi)各種突發(fā)性疾病和其它緊急情況的能力，并能夠承擔老年人常見病、多發(fā)病的日常診療任務。服務安全及時解決消防、照明、報警、取暖、通訊、降溫、排污等設施和生活設備出現(xiàn)的問題，嚴格執(zhí)行相關規(guī)定，保證其隨時處于正常狀態(tài)。保證水、電供應。生活環(huán)境安靜、清潔、優(yōu)美，居室物品放置有序，頂棚、墻面、地面、桌面、鏡面、窗戶、窗臺潔凈。四級居室條件老人居室的單人間使用面積不小于8平方米；雙人間使用面積不小于12平方米；三人間使用面積不小于15平方米；合居型居室每張床位的使用面積不小于4平方米。居室應配設單人床桌椅、衣柜、衣架、毛巾架、毯子、褥子、被子、床單、被罩、枕芯、枕套、枕巾、洗臉盆、暖水瓶、痰盂、廢紙桶、床頭牌等，介助、介護老人的床頭應安裝呼叫鈐。

室內(nèi)家具、各種設備應無尖角凸出部分。公共設施飯廳應配設餐桌、坐椅、洗漱池、防蠅設備等。洗手間及浴室應配備安裝在墻上的尿池、坐便器、衛(wèi)生紙、衛(wèi)生紙專用夾、廢紙桶、淋浴器、坐浴盆或浴池、防滑的浴池和沐浴墊、浴室溫度計、抽氣扇等。有必備的洗衣設備，應有洗衣機、熨斗等。衛(wèi)生條件有急救藥箱。與專業(yè)醫(yī)院簽訂合同。合同醫(yī)院必須具備處理老年人社會福利機構內(nèi)各種突發(fā)性疾病和其它緊急情況的能力，并能夠承擔老年人常見病、多發(fā)病的日常診療任務。服務安全及時解決消防、照明、報警、取暖、通訊、降溫、排污等設施和生活設備出現(xiàn)的問題，嚴格執(zhí)行相關規(guī)定，保證其隨時處于正常狀態(tài)。保證水、電供應。生活環(huán)境安靜、清潔、優(yōu)美，居室物品放置有序，頂棚、墻面、地面、桌面、鏡面、窗戶、窗臺潔凈。老年人社會福利機構收費標準表類不單人間雙人間三人間四人間及以上一級25元/日18元/床日15元/床日12元/床日二級22元/日16元/床日13元/床日10元/床日三級18元/日12元/床日10元/床日8元/床日四級15元/日10元/床日8元/床日6元/床日備注：*以上為床位收費標準。*同意上下浮動20%護理服務費：自理老人每人每日2-4元介助老人每人每日6-8元介護老人每人每日10-15元空調(diào)費有條件為每臺空調(diào)安裝電表的，按用電量加收5%收取，末安裝電表的按實際使用天數(shù)8元/臺/天收??；以上均應按床位分攤收取?？祳寿M每月10元（指有康娛設施，限自理老人）日雜費（指日常生活用品、理發(fā)、生活用水電等費用）、電話費、醫(yī)藥費、伙食費、專門材料費等按實收取。有專門要求的服務收費，雙方協(xié)商量定。第四部分、南京市各養(yǎng)老機構的供求狀況（一）南京市各養(yǎng)老機構的供求狀況機構規(guī)模偏小，市場需求量大，各養(yǎng)老機構設施供不應求南京市60歲以上的老人80萬，若入住老年公寓和養(yǎng)老機構的老人占總人口的比重，按3％的比例分析，80多萬的老年人中，將有近2.4萬人入住老年公寓和養(yǎng)老機構，而目前的狀況，還遠遠不能滿足隨著人口老齡化進展對老年住房的需求。目前南京市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道一級都建立起養(yǎng)老院和老年公寓現(xiàn)有175多家，但市場供不應求。尤其康復性質(zhì)的機構入住率極高，許多人想到里面去，還要排隊等候。2、中高端的老年住宅產(chǎn)品稀缺依照調(diào)查，從供給與需求對比上看，城區(qū)老齡化程度高，收入相對較高，對福利機構的需求，尤其是對中高檔需求比較旺盛，但現(xiàn)實供給數(shù)量少，層次低，設施簡陋，服務質(zhì)量和治理水平不高。南京中高端的老年住宅產(chǎn)品稀缺。遠遠落后于浙江等地，南京市尚未沒有形成可供老人依照自己的經(jīng)濟條件和健康狀況選擇住房等級和服務檔次的梯級消費產(chǎn)業(yè)鏈。相應的高檔次、能滿足較高消費能力的老人的養(yǎng)老機構供應量幾乎為零。第五部分、入住老人的差不多特征及需求分析從目前入住人員結構來看，六城區(qū)入住老人中“三無五保”對象占7.6%，自費入住占92.4%；郊縣的入住老人中,“三無五保”對象占77.2%，自費入住占22.8%，自費入住養(yǎng)老機構的老人占總入住人數(shù)的41%（一）自費入住的老人的特征及動機：平均年齡為八十多歲，大多數(shù)患有老年常見病，需專人護理。家庭經(jīng)濟狀況良好。自理、介護、介助比例分不為：10%、60%、30%要緊動機排序如下：1、患病需康復治療的。2、年衰體弱多病，子女無暇照料，不放心請保姆的。3、無子女的孤寡老人。4、出于經(jīng)濟考慮，將自己住房出租出售，用房租交老年公寓費用，工資用來儲蓄或補貼子女的。5、出于精神需求，喜愛與同齡人居住交流的。（二）入住老人對養(yǎng)老機構的期望：調(diào)查中，對要緊涉及戶型、交通、面積、環(huán)境、商業(yè)氛圍、服務、文化氛圍、醫(yī)療設施及物業(yè)治理收費在這些因素中，對入住老人進行了訪談詢問：調(diào)查結果顯示，老人首要考慮的因素前三位分不為：醫(yī)療設施（占40.29%）、環(huán)境（占25.2%）及服務（占10.89%）。其次，按這些因素的重要性排序分不為交通（占5.38%）、面積（占4.86%）、物業(yè)治理收費（35位老人選擇，占4.59%）、文化氛圍（28位老人選擇，占3.67%）、戶型（27位老人選擇，占3.54%）及商業(yè)氛圍（12位老人選擇，占1.57%）（具體見下圖）。從調(diào)查結果能夠看出，老年人特不重視居住地的環(huán)境，他們普遍希望綠地面積大，空氣污染小，環(huán)境不要太嘈雜，社區(qū)內(nèi)一定要有散步、戶外健身的地點，還須針對老年人體能、耐力較差的特點，有相應的休息空間和設施，如此有利于自身的身心健康。由于生理機能的衰退，老年人具有患病的概率高、患病種類多、患病治愈時刻長等特點，專門多老人行動不便，希望就近就醫(yī)，因此，社區(qū)內(nèi)的醫(yī)療配套設施對老年人來講特不重要。第六部分、南京養(yǎng)老機構個案分析個案一：南京市教育局老年教師公寓背景：南京市教育局老年教師公寓1993年為教育局開辦，初期是為了解決教育系統(tǒng)鰥寡孤獨的老教師的養(yǎng)老送終等問題的，為純粹的福利機構，隨著市場需求，現(xiàn)轉(zhuǎn)入對外招收社會老人，收取一定費用的營利性質(zhì)。被選為個案緣故：入住老人平均文化素養(yǎng)為南京最高、經(jīng)濟收入高（個人收入多為1800元以上、子女條件普遍良好）項目名稱南京市教育局老年教師公寓電話52210224項目地址長樂路小心橋東街42號床位數(shù)124建筑面積3340m2占地面積1950m2物業(yè)性質(zhì)新建/租用自建教育局用地土地成本無入住率建筑類型建筑風格為九十年代初的平頂板式結構多層磚混樓房（六層）容積率戶型特點及各種房間的面積南北通透，兩人間14m2，獨立洗手間裝修情況（檔次）墻面一般涂料、磁軸地面，空調(diào)、床頭柜、彩電、衣柜建筑/安裝/裝修成本建筑成本約350元/m2裝修約50元/m2建筑租金成本投資資金來源由教育局出資33萬興建。職工人數(shù)31人床位數(shù)124個出租床位數(shù)124個入住率100％空置率0收費標準床位租金12—16元/天房間租金約900—1000元/月機構出身性質(zhì)（公辦/集體/民營/國有民辦承包）集體土地性質(zhì)－劃撥/優(yōu)惠出讓（出租）/市價出讓（出租）劃撥項目性質(zhì)（可售/不可售；福利性質(zhì)/企業(yè)市場行為不可售/福利性質(zhì)（已轉(zhuǎn)為市場行為）交通、自然環(huán)境、園林景觀情況：可坐43路到達，位于居民巷內(nèi)自成獨立的院落，外部環(huán)境嘈雜，院內(nèi)相對安靜，種有少量植物花草。室不處積約1000m2，綠地占350m2左右。稅收情況享受通常的福利企業(yè)減免稅收的優(yōu)惠所享受的優(yōu)惠政策：有線電視費半價、水、電費以民用標準收取與保險（社保及商業(yè)保險）、公積金、基金等機構的合作情況差不多由老人或家屬自己與保險（社保及商業(yè)保險）辦理報銷等問題。差不多與公積金、基金等機構無合作情況發(fā)生。有關項目性質(zhì)/項目社會關系的其他講明（隸屬于什么主管部門）隸屬于南京市教委、教育局，本意是專為全市離退休教育工作者，孤寡老人提供集中居住、日常生活起居、康復護理、醫(yī)療保健、文化娛樂服務。后應市場需求對外開放，有選擇的招收社會老人。入住條件（身份/單位限制/年齡限制/轄區(qū)戶口限制/經(jīng)濟限制/其他限制）入住者原來要為經(jīng)教委、教育局審核批準符合條件的離退休教育工作者，現(xiàn)對外招收社會其它無精神病、傳染病、年滿六十歲以上老人，（床位緊張時，會對年齡，知識層次等因素做為選擇因素考慮）入住老人數(shù)量（自理人/半自理人/特護人/VIP人）入住老人特征（家庭結構/經(jīng)濟狀況/文化層次及原職業(yè)狀況）60％為教育系統(tǒng)的離退休教育工作者，多數(shù)有子女，少數(shù)為孤寡老人。經(jīng)濟狀況良好，多數(shù)可自己支付養(yǎng)老費用（1800元以上退休金/月），文化層次較高，許多在三四十年代受過高等教育。入住的要緊動機年衰體弱多病，子女無暇照料，不放心請保姆的。75％無子女的孤寡老人。8％出于經(jīng)濟考慮，將自己住房出租出售，用房租交老年公寓費用，工資用來儲蓄或補貼子女的（其中包括三對）。7%出于精神需求，喜愛交流的。10%供求情況：什么房間/床位/服務受歡迎，供不應求？各類房間/床位空置率？房間標準差不多為兩人間，少數(shù)有單人包房情況。差不多無空置，處于供不應求的狀況。食堂服務情況及價位伙食標準統(tǒng)一為6元一天，一葷一素一湯。（人手不足無法做到具個性化的服務）配套設施/服務以及各種開展情況（醫(yī)療、護理、家政、其他等）有總共不到200m2閱覽室、棋牌室等的活動空間（現(xiàn)正在裝修中），簡單的護理器械，氧氣、呼叫系統(tǒng)（正在投入配備中），介護介助服務、和秦淮醫(yī)院有合作，提供醫(yī)護人員八小時的監(jiān)護。每天組織老人做兩次操。學校經(jīng)常有學生探訪關心老人。相應收費情況自理：3元/天介助：5元/天介護：7-15/天床位費12-16/天餐費；6元/天治理人員/服務人員數(shù)量；治理；14人、大夫1、護士2、護工9、公勤5居住人員情況（年齡結構/軀體狀況）平均年齡84歲/差不多都患有常見老年病需介助服務居住人員情況（自理/護理/特護比例）自理20%護理70%特護10%人力資源成本情況：治理人員為教育局正式職員編制，工資按事業(yè)單位級不發(fā)放。大夫、護士、由合作醫(yī)院提供。護工、公勤底薪400—500元，再依照護理人數(shù)工作強度提成，少數(shù)高的可達到1000元，差不多在700—800元，在行內(nèi)屬偏高待遇。運營成本情況（人力資源成本除外）差不多為水電支出等日常耗損、膳食費用支出，設備維護費用綜合成本土地為劃撥性質(zhì)，只有建安成本、基礎設施固定成本投入與運營成本營銷模式/策略及費用價格情況差不多沒有營銷推廣的費用支出營運之后政府的態(tài)度及支付力度：是否轉(zhuǎn)讓、漲降價、擴大規(guī)模、增加營業(yè)點？虧損如何辦？有無打算與民間資本合作？因占地限制無法擴大規(guī)模，但預備提高檔次、改善環(huán)境、增加醫(yī)療設備、增加房間床位、更新房間家具設施等打算，（正在裝修老人的綜合活動室）。裝修后可能會提高部分房價。本項目的實際競爭優(yōu)勢為南京老人文化素養(yǎng)整體較高的老年公寓，會吸引一些注重文化氛圍，有人以群分觀念的老人經(jīng)營者的經(jīng)驗及教訓：由于在九十年代初期投建，硬件設施跟不上社會進展的需求。經(jīng)營者在努力的彌補這一缺陷?？蛻粢庖姺答仯ɡ先思凹覍俚闹幸舛取⒅幸夂筒恢幸獾膬?nèi)容）老人普遍對服務反映較好。但對硬件表示希望有所改善部分老人建議與國外老年公寓交流學習。項目特征及入住老人特征概述：老年教師公寓的收費屬于中等，但入住老人的受教育程度總體較高，床位差不多處于供不應求的狀態(tài)。在此入住的老人在精神需求方面相應較高，一些老人會向公寓主管部門的領導提出要求改善硬件條件和個性服務的建議。公寓現(xiàn)正在改善之中。擴建活動閱覽室，購買醫(yī)療設備，裝修并置換室內(nèi)家具，并打算增加床位已應付市場需求。還會經(jīng)常組織些例如選評老壽星，讓學生和老人聯(lián)歡等活動。但原基礎較差，難以滿足入住老人的需求，但南京的現(xiàn)狀使老人無太大的選擇空間。被訪老人差不多對現(xiàn)狀表示同意，但言語中依舊會有些無奈。在此居住的老人退休后差不多都會積極參與社會活動，讀老年大學，練書法、學鋼琴，直到了實在無法自理才入住在此，多數(shù)老人表示希望國內(nèi)養(yǎng)老院學習外來的經(jīng)驗。拉近與國外的差距。個案二：南京市社會福利院背景：南京市社會福利院隸屬于市民政局，是全市唯一市屬養(yǎng)老機構，要緊為老年人提供護理、醫(yī)療、康復和娛樂服務，1952年建院，占地8.3萬平方米?，F(xiàn)有老年公寓、頤養(yǎng)樓、康壽樓、康寧樓、益智樓和安靜醫(yī)院6個護理區(qū)，總床位600余張，后勤保障設施齊全。被選為個案緣故：南京目前公認的最好的、也是收費較高的帶醫(yī)療康復性質(zhì)的公辦養(yǎng)老機構。規(guī)模簡介：老年公寓落成于1998年，建筑面積3120㎡，內(nèi)設床位70余張，適宜自理、半自理老人入住，側重于精神娛樂和群體康復，有書法、繪畫、唱歌、健身操等娛樂活動。頤養(yǎng)樓落成于2003年，建筑面積6800㎡，內(nèi)設床位200余張，適宜自理、半自理老人入住，側重于精神娛樂和群體康復，有書法、繪畫、唱歌、健身操等娛樂活動。康壽樓落成于2001年，建筑面積2600㎡，內(nèi)設床位110余張，適宜高齡不能自理的老人入住，側重于生活護理和個體康復。康寧樓改建于2004年，建筑面積1100㎡，內(nèi)設床位80余張，適宜不能自理的老人入住，側重于生活護理和個體康復。益智樓重建中，要緊入住智力殘疾的人員，側重于專門教育和生活技能訓練。

安靜醫(yī)院開辦于1992年，被社會各界譽為"功德無量"的夕陽工程。于2003年改建，建筑面積1100㎡，內(nèi)設床位40余張，要緊收治心腦血管疾病、難治性大面積褥瘡、老年慢性疾病等

2002年9月養(yǎng)老護理通過ISO9001：2000質(zhì)量治理體系認證，后勤保障設施齊全；現(xiàn)有工作人員140余人，其中醫(yī)護專業(yè)技術人員39人，護理員全部同意過養(yǎng)老護理專業(yè)培訓和再培訓，持證上崗。項目名稱南京市社會福利院電話58498208項目地址占將臺路56號床位數(shù)600建筑面積14720占地面積83000物業(yè)性質(zhì)新建/租用政府自建土地成本——入住率100%建筑類型建筑風格磚混結構，圍合建筑，部分有中庭花園建筑風格：現(xiàn)代風格容積率0．17戶型特點及各種房間的面積1人間20平方米2人間30平方米、4人間40平方米、獨立洗手間裝修情況（檔次）裝修簡單、木地板、空調(diào)、衣柜、電視建筑/安裝/裝修成本建筑成本：900元/平米、安裝成本：400元/平米、裝修成本：200元/平米建筑租金成本投資資金來源政府職工人數(shù)140人床位數(shù)600出租床位數(shù)550入住率90%空置率10%收費標準床位租金（售價）包間80元/天、兩人間40元/天、4人間30元/天、5人間25元/天房間租金（售價）80元/天機構出身性質(zhì)（公辦/集體/民營/國有民辦承包）政府公辦土地性質(zhì)－劃撥/優(yōu)惠出讓（出租）/市價出讓（出租）政府項目性質(zhì)（可售/可不售；福利性質(zhì)/企業(yè)市場行為政府結構交通、自然環(huán)境、園林景觀情況鹽浦線，自然環(huán)境及園林景觀：自然條件良好，空氣清新，園林景觀優(yōu)美鳥語花香，綠化覆蓋率達總面積80%以上。稅收情況政策性減免所享受的優(yōu)惠政策水、電及其他差不多費用按民用征收。與保險（社保及商業(yè)保險）、公積金、基金等機構的合作情況南京市社保定點單位有關項目性質(zhì)/項目社會關系的其他講明（隸屬于什么主管部門）隸屬南京市政府入住條件（身份/單位限制/年齡限制/轄區(qū)戶口限制/經(jīng)濟限制/其他限制）除傳染，其余均可入住老人數(shù)量（自理150人/半自理300人/特護100人/VIP人）入住老人特征（家庭結構/經(jīng)濟狀況/文化層次及原職業(yè)狀況）107位五保老人、447位自費；自費入住老人家庭良好，子女的收入高，要緊收入來源來于子女的供給，也有自己的退體補助（大多為離退休老干部）。入住的要緊動機醫(yī)療、療養(yǎng)為主供求情況：什么房間/床位/服務受歡迎，供不應求？各類房間/床位空置率？房間標準差不多為兩人間，可單人包房。差不多無空置，處于供不應求的狀況。食堂服務情況及價位早上牛奶雞蛋、粥、咸菜，中午一大葷一素，晚上一小葷一素，餐費含在住宿費內(nèi)，不另收鈔票配套設施/服務以及各種開展情況（醫(yī)療、護理、家政、其他等）生活自理、半自理的老人，側重于精神娛樂和群體康復；康寧、康壽生活護理區(qū)要緊入住生活不能自理的老人，側重于生活護理和個體康復；益智生活護理區(qū)要緊入住智力殘疾的人員，側重于專門教育和生活技能訓練；記錄均按ISO9001：2000質(zhì)量治理體系要求進行，深得家屬和休養(yǎng)人員好評。相應收費情況含差不多收費治理人員/服務人員數(shù)量治理人員10名，服務人員150人（每間房間一位陪護）居住人員情況（年齡結構/軀體狀況）年齡為65—90歲居住人員情況（自理/護理/特護比例）護理60%、特護20%、自理無20人力資源成本情況大夫不詳、護士1500元/月、護工500元/月營銷模式/策略及費用價格情況經(jīng)營模式以醫(yī)療護助為主無廣告宣傳。本項目的實際競爭優(yōu)勢與醫(yī)院直接掛鉤，醫(yī)療功能強。經(jīng)營者的經(jīng)驗及教訓與醫(yī)院容為一體，方便的提高了老年人的生活?？蛻粢庖姺答仯ɡ先思凹覍俚闹幸舛?、中意和不中意的內(nèi)容）為老人、家屬公認南京最好的養(yǎng)老機構項目特征及入住老人特征概述：由因此市政府興辦收留五愛護老人的機構，口碑良好。醫(yī)療設施與技術力量強，服務內(nèi)容相對豐富，但由因此1952年興建，后期不斷改擴，整體規(guī)劃顯得陳舊落后。地點過于偏遠，容易讓老人產(chǎn)生被遺棄的感受。入住老人多為離退休老干部，年齡都平均80多歲，退體補助高，也曾有思想開放六、七十老人不甘孤獨，不愿與子女住自愿來入住的，但最后因不適應依舊回家了，緣故是精神上需求交流，要求較多，無法與大多數(shù)80歲的老人交流。生活適應，觀念、思維方式有較大差異。工作人員也覺得難以治理，因為?，F(xiàn)狀還無暇滿足這類客戶，能夠講也是南京目前大多數(shù)養(yǎng)老機構的通病。個案三：江蘇郵政老年康復中心（江蘇紅十字老年康復中心）背景：由江蘇省郵政局和南京郵政局共同投資近3500萬元興建的省級醫(yī)療康復性質(zhì)的養(yǎng)老機構。被選為個案緣故：目前南京設施最好的收費較高的醫(yī)療康復性質(zhì)的養(yǎng)老機構，地處江寧。項目名稱江蘇郵政老年康復中心（江蘇紅十字老年康復中心）電目地址南京市江寧區(qū)天元東路39號床位數(shù)133張建筑面積8000m2占地面積15000m2物業(yè)性質(zhì)新建/租用單位自建土地成本入住率80建筑類型建筑風格傳統(tǒng)六層建筑呈L形排布，主樓六層帶電梯要緊為老人居住，副樓二層為醫(yī)療用容積率戶型特點及各種房間的面積賓館內(nèi)廊式，單人間10m2\雙人間16m2\三人間20m2裝修情況（檔次）中心的房間設施，衛(wèi)浴配備均按三星級賓館標準配置、投資資金來源江蘇省郵政局和南京郵政局共同投資近3500萬元興建的職工人數(shù)32床位數(shù)133張出租床位數(shù)72人入住率85%空置率20%機構出身性質(zhì)（公辦/集體/民營/國有民辦承包）集體土地性質(zhì)－劃撥/優(yōu)惠出讓（出租）/市價出讓（出租）劃撥項目性質(zhì)（可售/可不售；福利性質(zhì)/企業(yè)市場行為福利性質(zhì)兼企業(yè)市場行為交通、自然環(huán)境、園林景觀情況；交通：101至江寧城中下，轉(zhuǎn)江寧4路公交車至科學園下即到；102至江寧總站轉(zhuǎn)時雨線至科學園下；104到董村西站換時雨線至科學園下；雨花臺直接乘時雨線