第一部項目概況一、項名稱三亞xxxx“水云間”國際安養(yǎng)城（暫名）。二、項性質(zhì)海濱親水型城市度假休閑設施與住宅項目綜合開國有困難企業(yè)改革發(fā)展與職工再就業(yè)工程）。三、項建設地點及條件項目建設地點位于三亞市東岸、海南省xxx分場的全部地界范圍。項目區(qū)位于三亞市主城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)連接三亞市區(qū)和三亞亞龍灣國家級旅游度假區(qū)三亞海棠灣國家級旅游度假開發(fā)區(qū)田獨鎮(zhèn)新興工業(yè)區(qū)六道漁港及南海海洋漁業(yè)綜合服務基地的咽喉之地在建設中的紅沙大橋?qū)驯卷椖繀^(qū)與三亞市區(qū)連為一體，其地理位置十分優(yōu)越。xxxx是一個呈南北走向的狹長形海灣，其整體地形如同一把納涼休閑的太師椅山海河城匯集一體水木清華生機勃然是三亞市區(qū)唯一可從事大型人工水系營造工程的高檔海濱建設項目開發(fā)用地是目前三亞市區(qū)碩果僅存的親水型城市旅游度假發(fā)展空間，具有無可限量的投資價值與升值前景。四、項（產(chǎn)品）定（一）著眼基礎設施建設。對、xxx河近4000畝水面及其沿岸的紅樹林生態(tài)環(huán)境進行徹底維護和改造，根xxx河水患，疏道清淤，提高防洪、泄洪能力，防止水流倒灌給xxxx、xxx兩岸人民造成的生命、財產(chǎn)損失。改善水質(zhì)環(huán)境以生物科技和工程科技手段治理并恢復xxxx、xxx河的水質(zhì)環(huán)境使之達到國家二類以上水質(zhì)與海洋生物鏈得以重新自然繁衍的環(huán)保標準。保護紅樹林生態(tài)環(huán)境，使其繁榮昌盛，并使之成為提升三亞旅游度假環(huán)境品位的“水上綠色景觀長廊”。按照三亞市整體的城市功能規(guī)劃進行運作項目擬采取“近期功能與遠期功能相結(jié)合旅游度假環(huán)境與生態(tài)環(huán)境相結(jié)合”的提升性規(guī)劃開發(fā)方式擬將其建成集熱帶濱海濕地風光、水鳥棲息、熱帶花卉園藝、城市度假休閑、益智健身、水上游樂、國際會議會展及大型水上演藝、大型數(shù)碼噴泉、數(shù)碼焰火燈光工程等為一體的多功能的開放型城市公園之成為三亞市東大門的一方靚麗名片，成為三亞創(chuàng)建世界級熱帶濱海旅游城市的“海洋文化綜藝之窗”。根據(jù)海南省規(guī)劃委員會有關(guān)“xxxx游度假區(qū)”的規(guī)劃指導思想，三亞xxxx“水云間”國際度假城邦項目，擬按照三亞市旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃中將作為“亞龍灣旅游度假延伸區(qū)域及旅游后勤綜合服務基地”的基本定位結(jié)合三亞創(chuàng)建世界級熱帶濱海旅游城市的發(fā)展目標“綠色浮島”的生態(tài)復合型地產(chǎn)開發(fā)理念，整合項目區(qū)得天獨厚的自然山水、休閑度假、生態(tài)養(yǎng)生資源，建設集人工島嶼景觀系統(tǒng)熱帶花卉園藝產(chǎn)業(yè)五星級海洋主題度假酒（含海洋科技會館、酒店公寓）、國際老年康復、養(yǎng)生、度假、臨水旅游商業(yè)中心及大型低密度高尚住宅（含鹽場職工安置區(qū)為一體的國際性山水度假城邦使之成為具有濃郁的海洋文化特色和世界級生活品位的“第二居住地”。（五維護三亞社會穩(wěn)定使之成為三亞經(jīng)濟社會發(fā)展和國有企業(yè)改制發(fā)展的典范該項目地原為海南省xxx場的工業(yè)用地項目的規(guī)劃建設將充分考慮到xxx鹽場職工“再就業(yè)工程”的實際需要供適合多種文化技能層面和就業(yè)年齡段的工作崗位個體工商經(jīng)營單位優(yōu)先滿足鹽場干部職工的就業(yè)需求。五、市場定位本項目主要是針對中國“第三次置業(yè)”和國內(nèi)外“第二居住地”市場而開發(fā)的高端度假與住宅產(chǎn)品。其基本的市場定位為：（一）目標客戶群：無閑照料老人的城市富有家庭，具有投資、度假多重需求的城市中產(chǎn)階層，孤獨的離退休干部澹泊的文藝界人士和工作壓力較大的企業(yè)高管人員以及被中國和平穩(wěn)定的發(fā)展局勢所吸引的各類國際投資置業(yè)人（目前三亞的國際置業(yè)客戶主要來自俄羅斯、韓國、以色列、美國及歐洲等國家）。（二）主要區(qū)域市場劃分：包括：1）以避寒、養(yǎng)老為主的東北市場）以投資與“候鳥式”度假為主的上海、華東市場3）以度假、養(yǎng)生為主的北京、華北市場）以晚年移民為主的西北市場；5）以“候鳥式”度假為主的西南、華南市場。（三）旅游客源市場：包括：1）中國內(nèi)陸地區(qū)（其中主要是北方游客）和國外旅游者）三亞市民、海南當?shù)氐挠熊囎澹ㄗ杂稳耍┖屯鈦砺糜螆F隊。六、主要規(guī)劃設計條件：（待批）（一）項目規(guī)劃總用地面積：本項目規(guī)劃用地總面積約畝。其中，xxx鹽場駟軒分場地界范圍內(nèi)的土地約1757.17（合117.15萬平方米不包括xxxxxxx河約4000畝自然水體面積路西側(cè)與xxx場駟軒分場地界之間的狹長形用地約待征用）。（二）海/河濱生態(tài)保護地帶的占地面積：約750畝（根據(jù)有關(guān)法規(guī)，沿岸兩側(cè)各退出米～100米的紅樹林生態(tài)保護區(qū)）。（三）主要控制性規(guī)劃指標：（待批）總體容積率（開發(fā)強度）：?？偨ㄖ娣e：約萬平方米?？傮w建筑密度：≤9.8%（以小高層及多層建筑為主）。綠地率（含城市公園部分）：≥65%。最大建筑高度（頂部高度）：住宅建筑米，標志性酒店建筑米，臨水公建、商業(yè)設施15米。七、項目規(guī)劃設計內(nèi)容本項目的規(guī)劃建設內(nèi)容主要包括以下五大組團：“中央綠島公園”及紅樹林保護區(qū)；xxxx“綠色浮島”人工水系與核心景觀、配套系統(tǒng)工程；五星級“海洋綜藝之窗”度假酒店；三亞國際老年安養(yǎng)城（含老年康復療養(yǎng)中心）；xxxx“水云間”國際度假住宅區(qū)（含鹽場職工安置區(qū)）。各組團的基本情況簡述如下：（一）xxxx“中央綠島公園”及紅樹林保護區(qū)項目定位（細分）：“中央綠島公園”是本項目的景觀中心及核心動感項目開發(fā)組團。其位于xxxx東、西兩岸之間的“中央綠島”（人工島）區(qū)域，園區(qū)規(guī)劃用地面積600畝（含450畝紅樹林生態(tài)濕地/水鳥棲息保護區(qū)），規(guī)劃水域使用面積約4000畝擬建成目前三亞市區(qū)規(guī)模最大環(huán)境最美功能最全的城市動感休閑公園及紅樹林生態(tài)觀賞區(qū)。景觀結(jié)構(gòu)：主要包括紅樹林濕地/水鳥觀賞游覽區(qū)、景觀型綠色岸基休閑長廊、“綠色浮島”（島群）景觀水系改造工程、島上橋梁造型、中心廣場、“陽春白雪”鹽文化造景區(qū)、熱帶植物/花卉園藝造景區(qū)、泉藝景觀區(qū)及公園地面鋪裝藝術(shù)、靜態(tài)/動態(tài)造型藝術(shù)光影藝術(shù)等景觀設施在充分表達項目區(qū)“風花山水”等自然景觀要素的基礎上，營造公園“動靜相宜”的城市休閑文化氛圍。動態(tài)項目及主要休閑服務設施：包括：1）xxxx“海洋劇場”與大型數(shù)碼噴泉、大型數(shù)碼焰火燈光工程；）多功能會館及國際會議會展中心3生態(tài)型SPA水療中心與“鹽浴（特種鹵水保?。^；4）小型休閑游艇碼/會所；）xxxx軍事艦船模型館；）水吧/茶藝休閑會館；7）城市嬉水樂園等設施。（二）xxxx“綠色浮島”人工水系與核心景觀配套系統(tǒng)工程項目定位（細分）：計劃在項目區(qū)引入、xxx河水系，整體建設項目區(qū)“綠色浮島”景觀/配套系統(tǒng)工程充分打造項目區(qū)的“親水”特質(zhì)營造國際化“水云間”度假社區(qū)的中心景觀與基礎配套設施體系?；窘ㄔO內(nèi)容：1、項目區(qū)人工水系營建工程（使項目區(qū)分為～15個“島嶼式”開發(fā)組團）2、綠色岸基景觀綠化工程3、分散型社區(qū)游艇碼頭（每個島嶼組團均設有數(shù)個棧橋式小型游艇泊位）；4、“泛會所”社區(qū)配套服務設施區(qū)（含專為社區(qū)業(yè)主服務的文體會所、游艇會所、泳池、網(wǎng)球場、高爾夫練習場、幼兒園、兒童樂園、社區(qū)超市、診所、物業(yè)服務中心、綠業(yè)租售服務中心等）。（三）五星級“海洋綜藝之窗”度假酒店（含泛游艇社區(qū)）項目定位（細分）：引入國際著名酒店服務品牌共同營建具有世界一流水準以大型人工活體珊瑚景觀系統(tǒng)、熱帶水族觀光長廊和珊貝文化為主題，集山水、花卉、園林景觀與動感休閑、游艇會館及泛游艇社區(qū)（小型游艇可直接出入酒店大堂）、水上游樂水療健身為一體的五星級“綠島式”海洋主題度假酒（海洋綜藝之窗度假酒店）。規(guī)劃設計：酒店區(qū)域規(guī)劃擬包括3～4個島嶼功能區(qū)，其空間布局擬采用高層低密度建筑設計，使酒店的低、中、高層分別具有不同的視覺空間和觀景效果，同時最大程度地增加酒店區(qū)域的園林景觀營造空間在既定的容積率條件下降低建筑物對項目區(qū)景觀視線的阻攔同時進一步增強項目區(qū)的標志性在全方位營造酒店區(qū)域的人工活體珊瑚景觀系統(tǒng)、熱帶水族觀光長廊和珊貝文化主題設施的前提下，擬將其主要功能及配套設施區(qū)域劃分為：1主島區(qū)為酒店主體建筑及酒店核心配套服務設（客房總數(shù)約間/套）及中國熱帶海洋科技會館區(qū)。其中酒店主體建筑與游艇碼頭采用融合設計，小型游艇可從酒店大堂直接出入同時泳池設計擬采用個性化私秘性和美感更強的生態(tài)園林泳池系列（大1個，小池數(shù)個），并使之與酒店戶外景觀融為一體。動感島：為私家游艇俱樂部（游艇會所）、海洋劇場（多功能會館及國際會議會展中心）及大型數(shù)碼噴泉、數(shù)碼焰火燈光設施區(qū)、水吧休閑區(qū)SPA會館、海上夜總會、水上游樂區(qū)等。綠島高級會館區(qū)（泛游艇社區(qū)）：采用產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)品銷委托經(jīng)營模式會館區(qū)業(yè)主擁有分時度假與經(jīng)營回報雙重權(quán)益其戶型設計主要采用集獨立式高級會館、私家游艇碼頭、私家園林、泳池為設計單元的別墅戶型，物業(yè)銷售形態(tài)為精裝修成品（含全套家具家電與酒店式客房用品每戶配售高級進口游艇一艘）。建筑參數(shù)：酒店（含動感島及泛游艇社區(qū)）計劃占地面積約畝，總建筑面積約萬平方米（其中含酒店公寓6萬平方米）。（四）三亞國際老年安養(yǎng)城（含老年康復療養(yǎng)中心）項目定位（細分）：充分利用三亞市得天獨厚的山水生態(tài)氣候濱海資源條件結(jié)合我國日益加劇的人口老年化發(fā)展趨勢，拓展三亞老年度假、養(yǎng)生、居住市場，建設具有國際品牌和完善的遠程診療服務功能的專為國家機關(guān)組織的高級干（含高級離退休干部）、專家院士和國內(nèi)外高端人士提供慢性老年疾病恢復、療養(yǎng)、養(yǎng)老居住的國際老年安養(yǎng)城同時建設具有一般醫(yī)療機構(gòu)的疾病診治功（甲級醫(yī)療護理服務機構(gòu)）的國際老年康復療養(yǎng)中心。項目擬建內(nèi)容：1、具有五星級酒店設施標準的國際老年康復（診療）中心大樓、園林式專業(yè)康復療養(yǎng)別墅（20～30棟高級老年養(yǎng)生公約個戶型單位；4、老年休閑會所（含專為老年人設計的戶外休閑配套設施）、醫(yī)護人員生活配套區(qū)（含專家樓）6、高檔園林及生態(tài)健身休閑游樂區(qū)7、直升飛機場（配救護直升機1架）；8、專用車隊；、其他后勤配套服務設施。建筑參數(shù)：計劃用地面積約畝，總建筑面積約10萬平方米。（空間布局方式擬與社區(qū)“中央綠島公園”進行景觀與休閑要素結(jié)合使之成為公園化生態(tài)型的國際老年安養(yǎng)、度假中心）。品牌合作：醫(yī)療服務擬委托北京某頂級醫(yī)院開展經(jīng)營理服務擬在引進日本著名醫(yī)療護理品牌基礎上，實現(xiàn)專業(yè)護理人員的本地化。（五）“水云間”國際度假住宅區(qū)項目定位（細分）：在充分體現(xiàn)項目區(qū)“綠色浮島”和“風花山水”休閑景觀要素的基礎上，整合項目區(qū)的養(yǎng)生、度假、服務資源，建設主要針對中國“第二居所”置業(yè)市場及其他目標客戶群的國際化高尚度假住宅區(qū)為便于住宅區(qū)的分期分區(qū)開發(fā)，四大組團。產(chǎn)品規(guī)劃設計：結(jié)合“綠色浮島”開發(fā)理念開展親水型住宅區(qū)規(guī)劃設計筑物主流設計擬采用11+1層的“小高層”住宅方案，力求使住宅區(qū)的建筑密度控制在以內(nèi)，以最大限度地擴大住宅區(qū)的戶外景觀與休閑空間，強化住宅區(qū)景觀視線的通透性保障住宅的通風效果整體提升住宅區(qū)的環(huán)境品質(zhì)建筑與戶型設計上應充分考慮熱帶度假住宅產(chǎn)品的個性化特征除普遍采用自然通風自然采光的“無暗室”設計飄窗大陽臺設計要素外議增加門窗的“折疊式”通風設計，以取得最佳的室內(nèi)通風效果使住戶充分享受三亞優(yōu)越的空氣達成三亞夏季的“避暑”居住條件。據(jù)此設計的主流戶型產(chǎn)品包括：建筑參數(shù)：住宅區(qū)占地面積約畝總建筑面積68萬平方米住宅區(qū)規(guī)劃凈容積率為0.84，建筑密度≤8%，綠地率≥65%，平均建筑層數(shù)層，建筑物頂部高度約40米，樓間距≥60米。以上戶型設計及其比例在項目分期建設過程中根據(jù)實際的銷售情況進行修改、調(diào)整和變更。八、項目合作開發(fā)模式本項目擬由海南省鹽場亞投資發(fā)展有限公司以合作方式進行整體開發(fā)。具體的合作模式為股份制合作模式，即：由xxx鹽場出地三亞投資發(fā)展有限公司出資雙方根據(jù)海南省國資《關(guān)于加快推進省屬國有企業(yè)改革工作的通知》精神，在妥善處理好鹽場債權(quán)、債務和職工安置再就業(yè)等問題的前提下共同組建股份制項目公（具體的持股比例及有關(guān)權(quán)益事項由雙方協(xié)商后以《公司章程》形式進行確定），由項目公司統(tǒng)一實施本項目的規(guī)劃建設銷售與經(jīng)營管理事務項目公司存續(xù)期間所產(chǎn)生的經(jīng)營利潤由雙方《公司章程確定的有關(guān)原則進行分配項目公司及其分公司的相關(guān)工作崗位，將優(yōu)先滿足鹽場職工再就業(yè)之需。相關(guān)承諾：按照上述合作模式亞投資發(fā)展有限公司將認真履行對鹽場的如下幾項承諾：由三亞投資發(fā)展有限公司通過協(xié)議出讓方式全額出資擔負三亞鹽場全部債務并按省國資委文件精神安置職工從而取得xxx鹽場的全部債權(quán)經(jīng)營權(quán)。為使企業(yè)在改制后能平穩(wěn)過渡，原鹽場領導班子改制后在三至五年內(nèi)保持整體不變，繼續(xù)發(fā)揮領導作用。對原鹽場職工在自愿的原則下優(yōu)先簽訂《勞動合同》，原有職工簽訂合同的人數(shù)不得低于現(xiàn)在職人數(shù)的50%改革現(xiàn)有工資體系，提高職工工資和福利待遇，保證在鹽場改制后的當年全員年人均工資總額標準不低于年鹽場在崗年人均工資總額的1.5倍并在改制后對所聘用的職工及已辦理內(nèi)退人員按政府的規(guī)定接續(xù)和及時上繳養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、工傷、生育等各項社會保險金。九、項總投資估算根據(jù)本項目的規(guī)劃設計內(nèi)容及其合作開發(fā)模式初步估算本項目的各項建設投資費用約為人民幣400,000萬元。其中,項目建設投資為人民幣萬（含土地等無形資產(chǎn)投資92,590萬元），建設期經(jīng)營管理費5,300萬元，前期市場推廣費5,360萬元，建設期銀行貸款利息31,500萬元。十、市營銷與效益析本項目是以三亞市區(qū)域得天獨厚的山水、生態(tài)、氣候、空氣、陽光、島嶼風情田園風光等自然生態(tài)資源為背景以三亞特殊的熱帶海洋文化及熱帶花卉、園林藝術(shù)、民風民俗為依托，以“親近自然、反璞歸真”的濱海度假生活理念結(jié)合我國“第三次置業(yè)”與海南“第二居所”的未來發(fā)展趨勢通過將三亞市xxxx區(qū)域優(yōu)美和諧的自然、度假、養(yǎng)生環(huán)境與建筑科技、海洋文化、人居藝術(shù)等資源整合一體為國內(nèi)外成功人士精心打造的“候鳥式居所”與“第二居住地”。（一）三亞市房地產(chǎn)業(yè)的市場背景與前景分析當前國家對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策和措施其目的在于保證我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展保障國民經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)性發(fā)展平衡并以抑制房價的快速增長實現(xiàn)人民群眾的基本住房問題、社會問題的全面解決。海南的房地產(chǎn)業(yè)由于具有十分典型的“第二居所”市場特征要面對的是中國中產(chǎn)階層以上的目標客戶群體于邊緣性的“富人房地產(chǎn)”和“第三次置業(yè)”的發(fā)展范疇突出的是旅游房地產(chǎn)業(yè)的資源特殊性養(yǎng)生度假的舒適性和居住環(huán)境的愉悅性因而海南的旅游房地產(chǎn)業(yè)很顯然不屬于國家對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控的“震中”影響范圍（但國家新近出臺的限制用地和禁止用地項目政策，對海南的高爾夫、別墅類等“圈地”型項目產(chǎn)生了顯著的控制性影響）。與國內(nèi)主流房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況相反的是，相對于美國夏威夷、澳大利亞黃金海岸、印尼巴厘島、沙特迪拜等國外旅游度假勝地，目前海南的旅游房地產(chǎn)業(yè)僅處于“賤賣資源”的初級發(fā)展階段國家對海南旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展實行的是一種相對鼓勵的邊緣政策采取的是一種提升性的規(guī)劃引導和市場扶持措（如海南省三亞市近年來實施的一系列大型招商介節(jié)慶活動與規(guī)劃提升行為等。三亞是我國唯一的熱帶海濱旅游城市是我國獨具熱帶濱海自然風光田園風光的、具有最佳養(yǎng)生環(huán)境、旅游環(huán)境、度假環(huán)境、人居環(huán)境的“綠島公園”、“全中國人民的后花園和陽光露臺”。經(jīng)過十多年來的旅游行業(yè)創(chuàng)建和市場開發(fā)目前三亞已成為我國旅游經(jīng)濟比較發(fā)達的城市并已躋身我國六大旅游目的地之列時被世界旅游組織授予“世界最佳旅游目的地”和“世界樣板旅游城市”稱號。2005年，三亞市旅游接待總?cè)藬?shù)已達萬人次，自年以來，年均客源增長率達17.3%。旅游業(yè)的高速發(fā)展，進一步改善了三亞的人居環(huán)境和度假環(huán)境，吸引了大量的國內(nèi)、國際人士到三亞置業(yè)、投資，開辟“第二居所”或“侯鳥式居所”。2001～2005年年間，三亞市商品房銷售面積為463萬平方米，其中外銷商品房面積為417平方米，外銷率達90.06%！五年之間，三亞市的商品房平均銷售價格已從低于成本價的數(shù)百元平方米猛升至元/平方米，而以三亞灣為代表的一線海景房的銷售價格，更是2003年以前的2200元/平方米躍升至目前的萬元價格臺階！饒是如此，權(quán)威經(jīng)濟分析人士和行業(yè)專家均還普遍認為亞有限的高品位人居資源尤其是濱海度假資源對于國內(nèi)、國際市場的巨大需求，顯然還是被嚴重低估和“賤賣”了。（二）項目營銷機構(gòu)與銷售行為的組織本項目的產(chǎn)品銷售行為，主要通過建立如下全國性網(wǎng)絡進行：本地營銷中心：擬選定三亞作為項目的本地營銷服務中心，負責統(tǒng)一管理本項目的全國性銷售網(wǎng)絡并統(tǒng)一開展異地客戶接待市場推廣與產(chǎn)品廣告發(fā)布事務。異地營銷網(wǎng)點：擬在北京、天津、上海、太原、成都、重慶、哈爾濱、大連青島等中心城市設立常年展銷處同時尋求代理服務商開展區(qū)域性營銷合作通過異地代理商組織異地客戶到三亞旅游購房為代理商提供具有競爭力的代理服務傭金（銷售額的2～3%），同時為成交客戶提供報銷旅游團費或打折機票的銷售政策。其他居間服務網(wǎng)絡：如發(fā)展出租車司機、酒店、旅行社等工作人員加入本項目的居間銷售服務，為其提供具有吸引力的居間服務傭金。全國性巡回展（產(chǎn)品行銷1通過參加全國各地的房展會展活動，進行品牌推廣與產(chǎn)品展銷2組織專門的巡回銷售隊伍采取“蛙跳式”戰(zhàn)術(shù)，在全國各中心城市開展項目的產(chǎn)品巡銷活（每次展銷時間半個月以上并在當?shù)亻_展全方位的市場推廣工作）。（三）銷售周期和進度由于三亞xxxx“水云間”國際安養(yǎng)城項目擁有得天獨厚的地理位置和自然資源，加之政府對三亞的包裝、宣傳力度逐年增加，和不斷舉辦一些國際大賽、活動，已把三亞推上了國際舞臺。三亞在國際上的知名度和影響力將越來越大，其旅游和房地產(chǎn)等行業(yè)將逐步面向國際市場從長遠角度考慮三亞房地產(chǎn)市場的增值空間還很大而其土地資源稀缺狀況必將越來越嚴重我公司擬充分把握和利用現(xiàn)有土地資源采取控制性開發(fā)和銷售的政策使土地價值最大化利潤空間最大化在此基礎上爭取進一步加大土地儲備量項目的計劃開發(fā)周期為五年，銷售周期六年。各銷售開發(fā)組團的工程進度與銷售進度計劃安排如下：工程進度達到正負零，售出率達到。主體封頂，售出率達到。主樓完工，售出率達到。主樓驗收完成，售出率達到。景觀、配套全面完成，售出率達到以上。（四）銷售價格與收入預測產(chǎn)權(quán)銷售產(chǎn)品價格定位：長期經(jīng)營項目的產(chǎn)品價格定位：項目的產(chǎn)權(quán)銷售收入預測長期經(jīng)營項目的經(jīng)營、銷售收入根據(jù)分項測算長期經(jīng)營項目如五星級酒店老年康復療養(yǎng)中心中央綠島公園、游艇俱樂部、海洋劇場及多功能會議會展中心、臨水商業(yè)中心及其旅游、文化產(chǎn)業(yè)項目等的年度銷售、經(jīng)營收入可達人民幣元。以上合計本項目的產(chǎn)品（產(chǎn)權(quán)）銷售收入約為人民幣億元,可實現(xiàn)銷售利潤約20.18億元，企業(yè)無形資產(chǎn)變現(xiàn)總額（可分配）約9.259億元，形成項目公司的長期經(jīng)營性資（原值)約億（含未銷售的6.5萬建筑平方米地面附屬物和占地1000余畝的公園、景觀與花卉產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營設施的固定資產(chǎn)原值）。項目的固定資產(chǎn)長期經(jīng)營收入約億元/年。項目的產(chǎn)權(quán)銷售效益估算（見下表）：長期經(jīng)營項目經(jīng)濟效益估算（見下表）：第二部融資、合方案一、項投資開發(fā)進及資金措計劃根據(jù)海南旅游、房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及其動態(tài)趨勢，結(jié)合三亞“水云間”國際安養(yǎng)城項目的合作開發(fā)模式本項目的開發(fā)周期初步確定為五（自項目修建性規(guī)劃獲政府正式批準之日開始計算開發(fā)期各年度的工程進度及投資計劃初定如下：二、項公司的原始權(quán)價值析（一）項目公司原始股權(quán)的資產(chǎn)價值分析：根據(jù)海南省xxx場與三亞投資發(fā)展有限公司于2006年12月8日簽署的合作協(xié)議及上級主管部門的有關(guān)批復項目由海南省鹽場和三亞投資發(fā)展有限公司采取股份制合作模式進行投資開發(fā)方共同組建三亞龍榆投資開發(fā)有限公司（項目公司），并由該公司統(tǒng)一實施本項目的開發(fā)建設。按照雙方簽署的新公司章程新公司擬定的注冊股本為人民幣萬（股其中海南省鹽場以其位于三亞市xxxx的駟軒工區(qū)的畝國有劃撥土地（評估后）入股，在新公司中的持股比例（1000萬股）；三亞投資發(fā)展有限公司以承擔xxx鹽場企業(yè)改制與職工安置補償費用、土地變性費用、鹽場職工再就業(yè)培訓費用和項目的全部建設投資費用等出資方式入股，在新公司中的持股比例為75%（3000萬股）。（二）項目公司原始股權(quán)的市盈率價值分析為驗證項目公司的股權(quán)資產(chǎn)收益能力（即項目公司股本的資本市場投資價值），本報告對項目公司原始股權(quán)的市盈率價值進行預測如下：根據(jù)本項目的財務效益測算表顯示，本項目在運營期6年）內(nèi)可實現(xiàn)的全部項目利潤與無形資產(chǎn)變現(xiàn)收益為億元，平均每年約為5.93億元，每股收益為14.833元/年。按資本市場的理性收益率為倍計算，折合項目公司總市值約180億元或445元/股6年內(nèi)的項目總收益約相當于1100億元資金在銀行所產(chǎn)生的一年期利息收入相當于180億元資金在銀行所產(chǎn)生的六年利息收入的總和。三、項目融資或戰(zhàn)略合作模式鑒于本項目總投資規(guī)模及其前期開發(fā)所需的資金量較大亞投資發(fā)展有限公司出于總體資金鏈計劃方面的考量，擬引進～2家有相當資金實力的企業(yè)作為控股方的戰(zhàn)略合作伙伴。公司初步擬訂的項目融資或戰(zhàn)略合作模式為：（一）債權(quán)融資合作模式：由三亞投資發(fā)展有限公司以以固定回報率方式向戰(zhàn)略投資人開展直接融資業(yè)務。計劃融資總額：人民幣億元（企業(yè)間直接融資）。還款期限：3～5年（自首批款項到賬之日起計算）。投資回報率：每年固定回報8～10%（可協(xié)商）。還款保證與優(yōu)先條款：（1）抵押、擔保措施：每1億元企業(yè)直接融資，均由三亞投資發(fā)展有限公司以其在項目公司中的500萬股原始股權(quán)進行抵押；或采取其他擔保形式。（2）財務監(jiān)督：債權(quán)人可向公司派駐副總經(jīng)理和財務專員各一名督項目公司的資金使用情況，并督促公司按期還本付息。（3）債轉(zhuǎn)股承諾：公司承諾，債權(quán)人可在2年內(nèi)自愿將上述貸款按33.33元/股（約合項目公司股權(quán)原值的24.70%。其每億元貸款全部轉(zhuǎn)為股份后合萬股，占項目公司總股本的7.5%權(quán)資產(chǎn)總價值約4.05億元優(yōu)惠條件轉(zhuǎn)換為項目公司股權(quán)。6、債權(quán)融資退出方案：投資方資金劃撥到達公司帳戶后，公司首先將第一年的投資回報返給投資方第二年初支付第二年度的投資回報自第三年起項目所有的銷售收入首先用于償還投資方的借款然后才能進行其它支出投資方將所有的本息結(jié)算清以后，雙方解除債權(quán)債務關(guān)系（債轉(zhuǎn)股時除外）。（二）股權(quán)融資股權(quán)融資方式：由三亞投資發(fā)展有限公司