目錄一、項目概況二、房產(chǎn)市場分析一、項目區(qū)域概況區(qū)域?qū)傩裕荷虾＝?、水鄉(xiāng)文化旅游古鎮(zhèn)區(qū)域位置滬、寧、杭、蘇城市之間蘇州城東面，昆山的東南處西鄰吳江市，東鄰上海青浦區(qū)上海到達(dá)千燈的門戶在千燈古鎮(zhèn)景區(qū)東北項目位置城市屬性以上海為核心的長三角核心區(qū)域文化旅游古鎮(zhèn)；從地理位置來看，千燈鎮(zhèn)位于昆山沿滬產(chǎn)業(yè)帶的中心位置，是規(guī)劃中的生態(tài)居住核心區(qū)，區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展前景看好。且優(yōu)越的地理位置也將為本案吸引來大量的外來客源，這將是本案的一個機(jī)會所在。千燈新鎮(zhèn)用地規(guī)劃范圍北起機(jī)場路，東至南北大道，南至機(jī)電路，西至黃浦江路，總用地面積487.17:44:4417:44:4417:4410/30/20225:44:44PM占地面積:84979㎡17、空山新雨后，天氣晚來秋。漢城國際目前3期房源在售，90平米2房少量在售，121平米3房剩不足20套，均價6800元/平米，具體優(yōu)惠信息需咨詢售樓處。30十月20225:44:44下午17:44:4410月-22Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipiscingelit.目前千燈鎮(zhèn)有300家左右的外資企業(yè)，700家左右的民營企業(yè)。5:44:44下午5:44下午17:44:4410月-2217:44:4417:44:4417:4410/30/20225:44:44PM經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，1000家企業(yè)是千燈鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的支柱，尤其是在新政策之后，在外部客源大量減少的時候，需要本地客源的強(qiáng)力支撐，才能使區(qū)域房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展。總戶數(shù)：1145戶（當(dāng)期390戶）13、知人者智，自知者明。滬、寧、杭、蘇城市之間10月-2217:44:4417:44Oct-2230-Oct-22城市規(guī)劃千燈新鎮(zhèn)用地規(guī)劃范圍北起機(jī)場路，東至南北大道，南至機(jī)電路，西至黃浦江路，總用地面積487.59公頃，其中居住用地250公頃左右，規(guī)劃確定千燈新鎮(zhèn)的人口規(guī)模為10萬。依據(jù)昆山市沿滬產(chǎn)業(yè)帶結(jié)構(gòu)規(guī)劃，千燈新鎮(zhèn)的定位是集居住、商貿(mào)、行政、文化等多功能為一體的江南水鄉(xiāng)現(xiàn)代生態(tài)型居住新鎮(zhèn)。其功能構(gòu)成可以概括為四大類：辦公類：包括政府行政辦公、金融商務(wù)辦公；文化展示類：主要包括展覽、圖書等文化設(shè)施；服務(wù)類：主要是酒店、零售商業(yè)、餐飲、娛樂設(shè)施；居住類：包括住宅和公寓。千燈新鎮(zhèn)的規(guī)劃將使該鎮(zhèn)成為千燈新的居住商業(yè)中心，這將分流附近區(qū)域的人流量，而本案位于新鎮(zhèn)附近，這對本案的商業(yè)是一個威脅所在。城市經(jīng)濟(jì)目前千燈鎮(zhèn)有300家左右的外資企業(yè)，700家左右的民營企業(yè)。正在向外向型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。沿滬產(chǎn)業(yè)帶的規(guī)劃實(shí)施，將進(jìn)一步的推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2005年全鎮(zhèn)完成GDP30億元，財政收入5億元。經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，1000家企業(yè)是千燈鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的支柱，尤其是在新政策之后，在外部客源大量減少的時候，需要本地客源的強(qiáng)力支撐，才能使區(qū)域房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展。城市人口千燈鎮(zhèn)總面積82.64平方公里，其中千燈古鎮(zhèn)區(qū)占地面積34公頃，下轄25個行政村、二個社區(qū)居委會、一個街道辦事處和托管一個國家級農(nóng)業(yè)示范區(qū)。全鎮(zhèn)目前大約有10萬人,其中常住人口在5萬人左右。人口是房地產(chǎn)市場的支撐，目前千燈已有10萬人口，但對千燈鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場尚不具備足夠的支撐力，而隨著沿滬產(chǎn)業(yè)帶的實(shí)施，招商引資的不斷進(jìn)行，將引入越來越多的外來人口，不斷給本地的房地產(chǎn)市場注入新鮮血液。世茂蝶湖灣在售二期和三期高層房源。20:32:5020:32:5020:3210/30/20228:32:50PM千燈鎮(zhèn)景涇路與秦峰路交界處服務(wù)類：主要是酒店、零售商業(yè)、餐飲、娛樂14、意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。項目整體均價6800元/平方米樓盤品質(zhì)較低，區(qū)域競爭力不強(qiáng)9、楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。17、一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。樓盤品質(zhì)較低，不與本案產(chǎn)生競爭13、乍見翻疑夢，相悲各問年。建筑面積：74599㎡5:44:44下午5:44下午17:44:4410月-22二、房產(chǎn)市場分析2011年上半年的昆山樓市，在受到限購令以及一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下，房價依舊小幅上升，特別是在花橋區(qū)域，上海的限購令更促使花橋樓盤把握機(jī)會，提高價格，然而大家盼望已久的降價風(fēng)卻一直未能在昆山看到。從目前的價格分段圖可見，目前千燈鎮(zhèn)在昆山處于6000-8000元/㎡這一區(qū)位，除部分高端樓盤和別墅能突破8000元/㎡這一價格瓶頸外，區(qū)域內(nèi)多數(shù)樓盤價格都處于平穩(wěn)態(tài)勢。4000-60006000-80008000-1000010000以上千燈鎮(zhèn)【在售個案簡析】世茂蝶湖灣建筑面積：107萬㎡占地面積：72萬㎡容積率：1.5綠化率：65%建筑形態(tài)：25-27層高層建筑總戶數(shù)：

6500戶銷售現(xiàn)狀：世茂蝶湖灣在售二期和三期高層房源。其中三期12、13、14號樓在售，剩余40%-50%左右房源，戶型面積88—130平米，均價7500元/平；二期10、11號樓房源在售，戶型面積92—142平米，有二房三房四種戶型。現(xiàn)主推10號樓，均價8800元/㎡，11號樓為特價房，價格為6800-7800元/平?，F(xiàn)買房享97折優(yōu)惠。二期今年年底交房，三期2013年交房。項目整體均價7800元/平方米產(chǎn)品品質(zhì)極高，區(qū)位優(yōu)勢明顯，競爭力強(qiáng)。建筑面積：

74599㎡占地面積：

160623㎡容積率：

1.8綠化率：

36%建筑形態(tài)：25-27層高層建筑總戶數(shù)：1145戶（當(dāng)期390戶）銷售現(xiàn)狀：黃浦君庭推出1#、2#、4#小高層500多套房源，均價6900元/㎡，面積89㎡-130㎡2梯2戶，2梯4戶，2013年交房。一次性付款92折，按揭95折。黃浦君庭【在售個案簡析】項目整體均價6900元/平方米產(chǎn)品品質(zhì)較高，區(qū)位優(yōu)勢明顯，競爭力較強(qiáng)?！驹谑蹅€案簡析】漢城國際建筑面積:171000㎡占地面積:84979㎡容積率：2綠化率：36%總戶數(shù)：1400戶建筑形態(tài)：高層目前現(xiàn)狀：漢城國際目前3期房源在售，90平米2房少量在售，121平米3房剩不足20套，均價6800元/平米，具體優(yōu)惠信息需咨詢售樓處。預(yù)計2013年年初交房。產(chǎn)品品質(zhì)一般，區(qū)位優(yōu)勢較弱，競爭強(qiáng)度一般。項目整體均價6800元/平方米在售售罄都會華庭占地面積:3138㎡

建筑面積:37763㎡容積率：2.19

綠化率：40.20%

總戶數(shù)：348戶總價范圍：45萬—85萬

物業(yè)形態(tài)：小高層目前現(xiàn)狀都會華庭目前在售70多套1-9號樓的小高層房源，兩房面積98平米、110平米，三房面積130平米，價格6800元/㎡，一次性付款97折，貸款98折優(yōu)惠。買三房送停車位。明年11月份交房?，F(xiàn)每周有5套特價房，優(yōu)惠額度很大，具體咨詢售樓處。

樓盤品質(zhì)較低，不與本案產(chǎn)生競爭【在售個案簡析】項目整體均價6800

元/平方米清華名城售罄占地面積:11萬㎡

建筑面積:21.6萬㎡容積率：1.9綠化率

36%總戶數(shù)：1600戶物業(yè)形態(tài)：多層，小高層，高層

目前現(xiàn)狀清華名城目前還有十套左右小高層房源，均為兩房，均價5900元/㎡。一次性付款優(yōu)惠200元/㎡，2012年7月31號交房。后期小高層預(yù)計2011年年底推出。樓盤品質(zhì)較低，區(qū)域競爭力不強(qiáng)【在售個案簡析】項目整體均價5800

元/平方米在售小結(jié)目前千燈鎮(zhèn)區(qū)域的住宅總體均價為6430元/㎡，區(qū)域內(nèi)品質(zhì)與區(qū)位最高的屬世茂蝶湖灣，其目前也是先放銷售，加上品牌的優(yōu)勢，使其成為該區(qū)域的地表性產(chǎn)品，而該盤目前的銷售均價也僅為8800元/㎡，加上其11號樓特價放的昭示吸引，必定給周邊各盤的價格定位帶來很大壓力。市場的低迷，不敵低價的銷售策略序號項目名稱總建面積（萬㎡）項目位置售樓處項目現(xiàn)狀總套數(shù)1佑林印象高迪7.4千燈鎮(zhèn)瓊花一路南側(cè)未定佑林印象高迪目前樁基打完，做地面部分，預(yù)計要到2010年8、9月份開盤。490套2大唐奧斯汀（別墅）5

千燈鎮(zhèn)景涇路與秦峰路交界處千燈鎮(zhèn)景涇路大唐奧斯汀250號三期還有80多套聯(lián)體別墅預(yù)計2010年動工，具體開盤時間未定。250套3千燈?；▓@70.7千燈鎮(zhèn)沿滬產(chǎn)業(yè)帶14、15、23號地塊千燈鎮(zhèn)漢昆路東北側(cè)、文筆路東南側(cè)千燈?；▓@項目目前在建中，預(yù)計今年9月份開盤，推出88-140平米的高層，價格未定。

4407戶周邊未來即推的新盤新政后新推個案減少，土地供應(yīng)量的銳減也呈灰樓上難以活躍的一大誘因，供求處于觀望狀態(tài)。9、靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。。11月-2211月-22Thursday,November24,202210、雨中黃葉樹，燈下白頭人。。14:35:4614:35:4614:3511/24/20222:35:46PM11、以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。。11月-2214:35:4614:35Nov-2224-Nov-2212、故人江海別，幾度隔山川。。14:35:4614:35:4614:35Thursday,November24,202213、乍見翻疑夢，相悲各問年。。11月-2211月-2214:35:4614:35:46November24,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。。24十一月20222:35:46下午14:35:4611月-2215、比不了得就不比，得不到的就不要。。。十一月222:35下午11月-2214:35November24,202216、行動出成果，工作出財富。。2022/11/2414:35:4614:35:4624November202217、做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。。2:35:46下午2:35下午14:35:4611月-229、沒有失敗，只有暫時停止成功！。11月-2211月-22Thursday,November24,202210、很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。。14:35:4614:35:4614:3511/24/20222:35:46PM11、成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。。11月-2214:35:4614:35Nov-2224-Nov-2212、世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。。14:35:4614:35:4614:35Thursday,November24,202213、不知香積寺，數(shù)里入云峰。。11月-2211月-2214:35:4614:35:46November24,202214、意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。24十一月20222:35:46下午14:35:4611月-2215、楚塞三湘接，荊門九派通。。。十一月222:35下午11月-2214:35November24,202216、少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。。2022/11/2414:35:4614:35:4624November202217、空山新雨后，天氣晚來秋。。2:35:46下午2:35下午14:35:4611月-229、楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。。11月-2211月-22Thursday,November24,202210、閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。14:35:4614:35:4614:3511/24/20222:35:46PM11、越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。11月-2214:35:4614:35Nov-2224-Nov-2212、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。14:35:4614:35:4614:35Thursday,November24,202213、知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。11月-2211月-2214:35:4614:35:46November24,202214、意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。24十一月20222:35:46下午14:35:4611月-2215、最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。。十一月222:35下午11月-2214:35November24,202216、業(yè)余生活要有意義，不要