投資測(cè)算實(shí)操投資策劃中心2015年11月【考試題解析】某項(xiàng)目A地塊占地10.46畝（純凈地），可建面積3.32萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)貨值3.56億元（預(yù)計(jì)最終利潤(rùn)0.36億）。（B+C）地塊占地43.21畝（全部已開(kāi)工并達(dá)預(yù)售條件），建筑面積10.05萬(wàn)㎡，已售2.97萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售額3.78億（預(yù)計(jì)該部分最終利潤(rùn)為0.26億）；未售面積7.08萬(wàn)㎡，未售貨值7.60億（預(yù)計(jì)該部分最終利潤(rùn)為0.76億）。賬面成本8.92億元中，利息成本1.02億全部沒(méi)有發(fā)票（不參與利潤(rùn)計(jì)算），其中：A地塊賬面成本1.12億,(B+C)地塊賬面成本6.78億。另，賬面有2.30億預(yù)收賬款、6.52億股東借款以及0.10億注冊(cè)資本。假設(shè)除此以外并無(wú)其他資產(chǎn)、負(fù)債?，F(xiàn)對(duì)方提出以總作價(jià)7.48億（含歸還股東借款，不含已售部分的權(quán)益）轉(zhuǎn)讓至我司。交易是否可行？為什么？（注：成本分?jǐn)偘唇ㄖ娣e比分?jǐn)?，不考慮交易過(guò)程產(chǎn)生稅費(fèi)及資金時(shí)間成本）【二手項(xiàng)目對(duì)價(jià)計(jì)算】不考慮已售部分賬面成本凈利潤(rùn)0.36凈地在建工程已售1.124.7827.02億0.760.26【二手項(xiàng)目對(duì)價(jià)計(jì)算】不考慮已售部分①BC地塊未售貨量對(duì)應(yīng)的已投入成本=6.78*(7.08/10.05)=4.78億②項(xiàng)目總未售地塊對(duì)應(yīng)已投入成本=1.12+4.78=5.90億③項(xiàng)目預(yù)計(jì)可以產(chǎn)生利潤(rùn)=0.36+0.76=1.12億④項(xiàng)目總價(jià)值=5.9+1.12=7.02億總作價(jià)7.48>7.02，故交易不可行?！径猪?xiàng)目對(duì)價(jià)計(jì)算】考慮已售部分賬面成本

預(yù)收賬款

凈利潤(rùn)凈地在建工程已售1.124.780.360.760.2622.3凈投入：1.12+6.78-2.3=5.6凈利潤(rùn)：1.38【二手項(xiàng)目對(duì)價(jià)計(jì)算】考慮已售部分①項(xiàng)目現(xiàn)有的凈投入=1.12+6.78-2.3=5.6億②項(xiàng)目預(yù)計(jì)可以產(chǎn)生利潤(rùn)=0.36+0.26+0.76=1.38億③項(xiàng)目總價(jià)值=5.6+1.38=6.98億④總作價(jià)7.48>6.98，故交易不可行?！狙由祛}】某項(xiàng)目占地438畝，容積率2.0，原始地價(jià)89萬(wàn)/畝，樓面價(jià)667元/㎡。總建面58.71萬(wàn)㎡。開(kāi)發(fā)情況：一期占地145畝，總可售9.32萬(wàn)㎡，已售8.62萬(wàn)㎡，未售0.7萬(wàn)㎡；二期占地75畝，總可售8.82萬(wàn)㎡，已售1.21萬(wàn)㎡，未售7.61萬(wàn)㎡；三期為存地（未開(kāi)發(fā)），占地218畝，總可售44.84萬(wàn)㎡。項(xiàng)目投入情況：一期目標(biāo)總成本54145萬(wàn)元；一期賬面已投入成本：

41866萬(wàn)；二期目標(biāo)總成本44666萬(wàn)元；二期賬面已投入成本：

17160萬(wàn)；三期土地款：2.56億（只支付了1.31億，仍有1.25億未付）；項(xiàng)目公司賬上顯示有現(xiàn)金0.03億，與其母公司往來(lái)款0.26億（債權(quán)），負(fù)債2.4億元。測(cè)算情況

：一期已建未售部分存貨測(cè)算，可得：銷(xiāo)售收入5925萬(wàn)，稅金813萬(wàn)（13.75%）；二期已建未售部分存貨測(cè)算，可得：銷(xiāo)售收入44152萬(wàn)，稅金4002萬(wàn)（9.06%）。根據(jù)上述資料數(shù)據(jù)，如何針對(duì)已建未售存貨及未建存地給該項(xiàng)目報(bào)價(jià)？交易對(duì)價(jià)計(jì)算思想負(fù)債合理溢價(jià)總資產(chǎn)交易對(duì)價(jià)核心資產(chǎn)預(yù)估存貨價(jià)值其他資產(chǎn)（現(xiàn)金）其他資產(chǎn)（往來(lái)款）總資產(chǎn)存地對(duì)于存地，先按賬面價(jià)計(jì)算，溢價(jià)后期考慮對(duì)于存貨，原則上不考慮溢價(jià)，甚至折價(jià)一期估值建面成本收入稅金目標(biāo)總成本：54145萬(wàn)賬面已投入：41866萬(wàn)已售未售8.62萬(wàn)方0.7萬(wàn)方5925萬(wàn)813萬(wàn)需追加：（54145-41866）*7.5%=918萬(wàn)占7.5%一期未售部分估值=銷(xiāo)售收入—稅金—追加投入=5925萬(wàn)-813萬(wàn)-918萬(wàn)=4194萬(wàn)一期：（存貨）①一期目標(biāo)總成本54145萬(wàn)元；②一期賬面已投入成本：

41866萬(wàn)；③已建未售比例(按建面):7.48%；④已建未售部分若要達(dá)到竣工仍需投入（追加投入）

[（①—②）*

③]：918萬(wàn)；⑤已建未售部分存貨銷(xiāo)售收入5925萬(wàn)，稅金813萬(wàn)；二期：（存貨）①二期目標(biāo)總成本44666萬(wàn)元；；②二期賬面已投入成本：

17160萬(wàn)；③未售比例(按建面):86.29%；④已建未售部分若要達(dá)到竣工仍需投入（追加投入）[（①—②）*

③]：23735萬(wàn)；⑤已建未售部分存貨銷(xiāo)售收入44152萬(wàn)，稅金4002萬(wàn)；一二期預(yù)估存貨終值=

[銷(xiāo)售收入—稅金—追加投入]=（5925萬(wàn)-813萬(wàn)-918萬(wàn)）+（44152萬(wàn)-4002萬(wàn)-23735萬(wàn)）=20609萬(wàn)一二期預(yù)估存貨價(jià)值折現(xiàn)（三年期，8%折現(xiàn)率，）：15222萬(wàn)三期：（存地）①存地賬面價(jià)值：2.56億（只支付了1.31億，仍有1.25億未付）【89萬(wàn)/畝，樓面價(jià)667元/㎡】綜上可得，建議交易對(duì)價(jià)為：交易對(duì)價(jià)

=

一二期預(yù)估存貨現(xiàn)值

+

三期存地賬面價(jià)值+

現(xiàn)金

+

與母公司的往來(lái)款（債權(quán)）

-

負(fù)債=

15222

萬(wàn)

+13100萬(wàn)

+

300萬(wàn)

+2600萬(wàn)

-

24000萬(wàn)=

7222萬(wàn)【第一題：基礎(chǔ)指標(biāo)計(jì)算】江蘇蘇州某項(xiàng)目，占地100畝，容積率3.0，建筑面積20萬(wàn)㎡，土地價(jià)格260萬(wàn)/畝，預(yù)計(jì)市場(chǎng)高層精裝售價(jià)7500元/㎡，集團(tuán)江蘇省高層精裝建造成本參考值3600元/㎡（不包含紅線外成本及費(fèi)用）。銷(xiāo)管費(fèi)率按5%考慮，契稅按3%考慮，營(yíng)業(yè)稅及附加5.7%，土增稅稅率表如下（由于產(chǎn)品定位等原因，未能滿足土地增值稅免征條件）。全部投入均為自有資金，不考慮內(nèi)部計(jì)息。不考慮土地增值稅、所得稅等預(yù)征的情況。請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目的單方銷(xiāo)售凈利率和土地獲利倍數(shù)?！镜谝活}】提示?

利潤(rùn)總額=收入-成本-銷(xiāo)管費(fèi)-營(yíng)業(yè)稅-土增稅?

應(yīng)納稅額=增值額×稅率－扣除項(xiàng)目×速算扣除系數(shù)?

增值額=應(yīng)稅收入－扣除項(xiàng)目?

扣除項(xiàng)目=（土地成本+建造成本）×1.3

+

相關(guān)稅金利

潤(rùn)收入

成本

費(fèi)用

稅金4)營(yíng)業(yè)稅：7500×5.7%=427.5元/㎡2)成本：土地260萬(wàn)×1.03÷666.67÷3=1339元/㎡1)收入：7500元/㎡3)銷(xiāo)管費(fèi)：2)成本：建造7500×5%=375元/㎡建造成本3600元/㎡?

扣除項(xiàng)目=（土地成本+建造成本）×1.3+相關(guān)稅金單方抵扣項(xiàng)=

(1339+3600)×1.3+427.5=6848元?

增值額=應(yīng)稅收入－扣除項(xiàng)目單方增值額=7500-6848=652元?

因不滿足免征條件，仍需繳納土增稅?

應(yīng)納稅額=增值額×稅率－扣除項(xiàng)目×速算扣除系數(shù)單方土增稅=652×30%=196元利

潤(rùn)收入

成本

費(fèi)用

稅金4)營(yíng)業(yè)稅：7500×5.7%=427.5元/㎡2)成本：土地260萬(wàn)×1.03÷666.67÷3=1339元/㎡5)土增稅=196元/㎡1)收入：7500元/㎡3)銷(xiāo)管費(fèi)：2)成本：建造7500×5%=375元/㎡建造成本3600元/㎡6)利潤(rùn)總額7500-(1339+3600)-375-427.5-196=1562.5元單方凈利率=1172÷7500=15.6%，土地獲利倍數(shù)=1172÷1300=0.9【第一題—附加１：成本調(diào)整】江蘇蘇州某項(xiàng)目，占地100畝，容積率3.0，建筑面積20萬(wàn)㎡，土地價(jià)格260萬(wàn)/畝，預(yù)計(jì)市場(chǎng)高層精裝售價(jià)7500元/㎡，集團(tuán)江蘇省高層精裝建造成本參考值3600元/㎡（不包含紅線外成本及費(fèi)用）。掛牌文件約定，建設(shè)單位需無(wú)償為政府修建一條長(zhǎng)約2.5km的一級(jí)公路，包括路燈、排水、排污設(shè)施，路面寬12m，中間預(yù)留1.2m綠化帶，路面須鋪設(shè)瀝青，工期一年。請(qǐng)計(jì)算測(cè)算時(shí)應(yīng)考慮增加多少總成本？【第一題】附加１①

先算工程量

2500m×12m=30000m2②

測(cè)算瀝青公路單價(jià)(

含路燈、排水、排污、路測(cè)石、路燈)：450元/m2③

總成本增加＝30000×450＝1350萬(wàn)【第一題—附加２：成本關(guān)注點(diǎn)】江蘇蘇州某項(xiàng)目，占地100畝，容積率3.0，建筑面積20萬(wàn)㎡，土地價(jià)格260萬(wàn)/畝，預(yù)計(jì)市場(chǎng)高層精裝售價(jià)7500元/㎡，集團(tuán)江蘇省高層精裝建造成本參考值3600元/㎡（不包含紅線外成本及費(fèi)用）。投資測(cè)算階段，開(kāi)發(fā)成本應(yīng)有哪些關(guān)注點(diǎn)？土地成本地質(zhì)情況公共配套行政規(guī)費(fèi)車(chē)位配比地形地貌抗震烈度市政配套人工材料人防工程開(kāi)發(fā)成本十大關(guān)注點(diǎn)【第二題：發(fā)票不足】?

請(qǐng)問(wèn)在座的各位同事，有沒(méi)有接觸過(guò)二手項(xiàng)目？?

請(qǐng)問(wèn)在座的各位同事，有沒(méi)有就二手項(xiàng)目向主席匯報(bào)過(guò)？主席經(jīng)常會(huì)問(wèn)，稅后每畝是多少錢(qián)？【第二題：發(fā)票不足】海南海口某二手項(xiàng)目，占地100畝，容積率3.0，建筑面積20萬(wàn)㎡，合作方要求作價(jià)260萬(wàn)/畝，原始地價(jià)120萬(wàn)/畝并有發(fā)票，另外公司賬上關(guān)聯(lián)方借款利息成本2500萬(wàn)，土方成本3000萬(wàn)，均沒(méi)有合法票據(jù)，此外賬上無(wú)其他成本。請(qǐng)問(wèn)，收購(gòu)后每畝單價(jià)及樓板價(jià)？?

我司百分百收購(gòu)該項(xiàng)目股權(quán)；?

合作方要求凈收260萬(wàn)／畝；?

收購(gòu)產(chǎn)生的稅費(fèi)即時(shí)繳納；【第二題：發(fā)票不足】應(yīng)納稅額＝增值額＊稅率

－

扣除項(xiàng)目＊速算扣除系數(shù)扣除項(xiàng)目＝（土地成本＋建造成本）x

1.3

＋

相關(guān)稅金＝（120＋0）x1.3＋

0＝

156萬(wàn)／畝增值額

＝

應(yīng)稅收入－扣除項(xiàng)目＝

260－

156＝

104萬(wàn)／畝增值率：104/156＝

66.67%

，

應(yīng)納稅額

＝

104x

40%

－

156

x5%＝

41.6－

7.8＝

33.8293.8萬(wàn)／畝，1468元／平方米【第二題：發(fā)票不足】?

個(gè)案中，賣(mài)方要求的是凈收260萬(wàn)／畝，換言之，在他提的方案中，我們是需要替其繳納企業(yè)所得稅的，所以：＝（260

－

120－

33.8）x0.25＝

26.55萬(wàn)／畝320.35萬(wàn)／畝，1601.74元／平方米【第二題：發(fā)票不足】江蘇蘇州某項(xiàng)目，占地100畝，容積率3.0，建筑面積20萬(wàn)㎡，合作方要求作價(jià)260萬(wàn)/畝，原始地價(jià)120萬(wàn)/畝并有發(fā)票，另外公司賬上關(guān)聯(lián)方借款利息成本2000萬(wàn)，土方成本2000萬(wàn)，均沒(méi)有合法票據(jù)，此外賬上無(wú)其他成本。預(yù)計(jì)市場(chǎng)高層精裝售價(jià)7500元/㎡，我司建造成本3600元/㎡。銷(xiāo)管費(fèi)率按5%考慮，營(yíng)業(yè)稅及附加5.7%，我司考慮收購(gòu)該項(xiàng)目，全部投入均為自有資金，不考慮內(nèi)部計(jì)息。請(qǐng)計(jì)算我司收購(gòu)該項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售凈利率和土地獲利倍數(shù)（不考慮收購(gòu)產(chǎn)生的其他稅費(fèi)）。①

收入：7500元/㎡②

成本：土地成本（有票）=120萬(wàn)÷666.67÷3=600元/㎡，建造成本3600元/③

費(fèi)用：銷(xiāo)管費(fèi)=7500×5%=375元/㎡④

稅收：

營(yíng)業(yè)稅及附加=7500×5.7%=428元/㎡

土增稅單方抵扣項(xiàng)=

(600+3600)

×1.3+428=5888元單方增值額=7500-5888=1612元，增值率=1612÷5888=27.4%單方土增稅=1612×30%=484元⑤利潤(rùn)總額（單方）=收入-成本-銷(xiāo)管費(fèi)-營(yíng)業(yè)稅-土增稅=7500-(600+3600)-375-428-484=2013元⑥單方凈利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅=2013×(1-25%)=1510元⑦凈利潤(rùn)=1510×20萬(wàn)=30200萬(wàn)⑧我司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)=30200-(260-120)

×100=16200萬(wàn)⑨凈利率=(16200÷20萬(wàn))

÷7500=10.8%，土地獲利倍數(shù)=16200÷(260×100)=0.62【第三題：引入融資資金】某區(qū)域主導(dǎo)的項(xiàng)目地價(jià)30萬(wàn)/畝，占地面積333畝，相關(guān)開(kāi)發(fā)費(fèi)用共計(jì)2億元。地價(jià)款由集團(tuán)投入自有資金支付，并于2015年1月1日一次性付清。項(xiàng)目于2015年6月1日開(kāi)盤(pán)，6月30日回籠自有資金3億元，12月31日前再次回籠自有資金3600萬(wàn)元，不考慮反計(jì)息。此后項(xiàng)目可利用銷(xiāo)售回款滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，無(wú)需集團(tuán)再投入資金?，F(xiàn)有以下兩種資金方案（見(jiàn)下頁(yè)）。請(qǐng)分別說(shuō)明兩種資金方案中，項(xiàng)目能否滿足成就共享計(jì)提條件？若能，成就共享金額為？若不能，請(qǐng)說(shuō)明原因。(1)未能獲取項(xiàng)目融資，相關(guān)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（2億元）均由集團(tuán)自有資金支付，假設(shè)該部