部分房地產(chǎn)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)節(jié)能減排調(diào)查報告■文

/

本刊編輯部第一部分關(guān)于本調(diào)查報告的背景和目的在全球氣候變暖的背景下，以低能耗、低排放為基礎(chǔ)的“低碳經(jīng)濟”成為全球關(guān)注的熱點話題，也逐漸成為社會發(fā)展的必然趨勢。在中國，發(fā)展低碳經(jīng)濟、開展節(jié)能減排工作更是成為全國人民共同關(guān)注的大事。2010

年5

月，國務(wù)院召開全國節(jié)能減排工作電視電話會議，動員和部署加強節(jié)能減排工作。國務(wù)院總理溫家寶在會議上強調(diào)，要本著對國家、對人民、對歷史高度負責(zé)的精神，下更大的決心，花更大的氣力，做更大的努力，確保實現(xiàn)“十一五”節(jié)能減排目標(biāo)。減排工作的重中之重。在

我

國，建

筑

能

耗

占

總

能

耗

的27%

以

上，而

且

還

在

以

每

年

1

個

百

分點的速度增加。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的統(tǒng)計數(shù)字顯示，我國每年城鄉(xiāng)建設(shè)新建房屋建筑面積近

20

億平方米，其中80%

以上為高能耗建筑

；既有建筑近400

億

平

方

米，95%

以

上

是

高

能

耗

建筑。未來幾年內(nèi)，建筑能耗占全國總能耗的比例將從現(xiàn)在的

27.6%

快速上升

到

33%

以

上

。由

此

可

見

，建

筑

節(jié)

能將成為我國發(fā)展低碳經(jīng)濟、開展節(jié)能為推動節(jié)能減排工作的開展，開創(chuàng)建筑節(jié)能工作新局面，全國高科技節(jié)能減排促進中心和本刊在行業(yè)內(nèi)部針對部分房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)就節(jié)能減排工作開展了一項調(diào)查。本次調(diào)查共收到了

358

家企業(yè)的調(diào)查表，其中物業(yè)服務(wù)企業(yè)

242

家、房地產(chǎn)企業(yè)116

家。在對

358

家企業(yè)調(diào)查表進行綜合分析研究的基礎(chǔ)上，我們組織撰寫了《部分房地產(chǎn)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)節(jié)能減排調(diào)查報告》。第二部分部分房地產(chǎn)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)節(jié)能減排現(xiàn)狀本刊共收到了

358

家企業(yè)的調(diào)查在本次收到的

116

家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的節(jié)能調(diào)查表中，有

81

家主要闡述自己依靠采用節(jié)能新技術(shù)、新工藝來開展建筑節(jié)能工作，約占全部房地產(chǎn)企業(yè)的

69.8%

；采用其它途徑開展建筑節(jié)能工作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有

35家，約占全部房地產(chǎn)企業(yè)的

30.2%。這充分說明依靠采用節(jié)能新技術(shù)、圖表一

：房地產(chǎn)企業(yè)建筑節(jié)能措施分析表706050403020100表，由于存在一家企業(yè)講述多個節(jié)能案例的情況，為方便對調(diào)查表的研究分析，我們選取了該家企業(yè)所主要或重點講述的一個節(jié)能案例為分析樣本。一、采用節(jié)能新技術(shù)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展建筑節(jié)能工作的主要途徑。技術(shù)節(jié)能其它途徑節(jié)能60

城市開發(fā)（物業(yè)管理）URBAN

DEVELOPMENT

2010.08ⅠSPECIAL

REPORT

本刊特稿新工藝是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)開展建筑節(jié)能工作的主要途徑。例如，鞍山大德集團在開發(fā)大德·金典世家、大德·南郡

華

府、大

德·

翠

韻

華

庭

4

期

的

過

程中，在建筑節(jié)能、節(jié)能科技應(yīng)用、再生能源應(yīng)用等方面都引進了先進的措施與手段。其中，外墻、屋面保溫系統(tǒng)全部采用聚氨酯硬泡噴涂施工法。這是目前國際上保溫性能最好、優(yōu)勢最多，最領(lǐng)先的保溫體系之一，可以大大提高住宅建筑的外維護結(jié)構(gòu)的保溫效果。在門窗系統(tǒng)節(jié)能上

,

也突破了遼寧地區(qū)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，全部采用三玻雙中空平開窗，提高了門窗的氣密度，改善了門窗的保溫性能，減少了能源流失。從各家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的調(diào)查表來業(yè)表示，他們當(dāng)年就可以收回節(jié)能改造的投資，認(rèn)為節(jié)能減排是一件投資小、回報大的事情?？?，中央空調(diào)、供暖系統(tǒng)的節(jié)能改造案例占了絕大部分。這一結(jié)果說明，當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)的節(jié)能重點仍然在中央空調(diào)和供暖系統(tǒng)。同時，這也間接說明，當(dāng)前物業(yè)管理的設(shè)施設(shè)備當(dāng)中，中央空調(diào)系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)作為能耗大戶，仍然存在著巨大的節(jié)能空間。此外，公共照明系統(tǒng)和電梯系統(tǒng)的節(jié)能降耗空間也非常巨大，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)對公共照明系統(tǒng)的改造也取得了非?？捎^的經(jīng)濟效益。如北京華特物業(yè)對部分所管項目的公共照明系統(tǒng)進行改造，每年可節(jié)電

208763.21

千瓦時，對地下停車場照明系統(tǒng)進行改造，每年可節(jié)電148359.36

千瓦時。對于物業(yè)管理行業(yè)來說，開展節(jié)能工作不僅僅是在承擔(dān)社會責(zé)任，對于企業(yè)自身來說，也具有重要的現(xiàn)實意義，它可以有效地降低企業(yè)運營成本，其實也是在增加凈利潤，有利于提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。如北京中航大北物業(yè)

2009

在三個項目進行了節(jié)能改造試點，當(dāng)年即實現(xiàn)節(jié)約能源費用

118

萬元

；重慶大正物業(yè)管理公司在

2008

年采取了用高效節(jié)能燈代替普通日光燈、改造電梯照明燈、改造衛(wèi)生間照明燈等

7

項節(jié)能改造措施，每年可節(jié)約公司運營資金

50

多萬元。這有效地降低了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運營成本，提高了企業(yè)的經(jīng)濟效益。二、中央空調(diào)、供暖系統(tǒng)是當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)節(jié)能的重點。三、節(jié)能減排工作成效顯著，可為企業(yè)節(jié)約大筆費用,提高企業(yè)經(jīng)濟效益。根據(jù)各企業(yè)所填寫的調(diào)查表，我在本次收到的

242

家物業(yè)服務(wù)企業(yè)節(jié)能調(diào)查表中，有

137

家物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要講述了本公司對中央空調(diào)進行節(jié)能改造的案例，約占全部物業(yè)服務(wù)企業(yè)的

56.6%

；有

68

家物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要講述了本公司對供暖系統(tǒng)進行節(jié)能改造的案例，約占全部案例的

28%

；講

述對公共照明系統(tǒng)和電梯進行節(jié)能改造的物業(yè)服務(wù)企業(yè)分別為

26

家和

11

家，分別占全部案例的

10.7%

和

4.5%。四、合同能源管理漸成既有建筑節(jié)能改造的主流模式。們發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)都表示節(jié)能改造取得了非常顯著的效果。其中，在

242

家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的節(jié)能調(diào)查表中，表示節(jié)能改造后節(jié)能率達

到

50%

的

有

119

家，占

49.2%

；表示

節(jié)

能

率

達

到

30%—50%

的

有

97

家，占

40.1%

；表

示

節(jié)

能

率

低

于

30%

的

有26

家，占

10.7%。有

不

少

物

業(yè)

服

務(wù)

企根據(jù)企業(yè)提供的調(diào)查表，我們可以發(fā)現(xiàn)，既有建筑節(jié)能改造的投資主體比較多元化，不過合同能源管理已經(jīng)逐漸發(fā)展成為我國既有建筑節(jié)能改造

的

主

流

模

式

。

總

的

來

說

，

既

有

建筑節(jié)能改造的投資主體大致有3類，分

別

為

業(yè)

主

、

物

業(yè)

服

務(wù)

企

業(yè)

和

專

業(yè)節(jié)能公司。調(diào)查顯示，242家物業(yè)服圖表二

：各類型節(jié)能案例所占百分比圖表三

：企業(yè)所述案例節(jié)能率數(shù)據(jù)統(tǒng)計示意圖圖表四

：節(jié)能改造投資主體分布示意圖607050605040302010050403020100403020100中央空調(diào)

供暖系統(tǒng)

照明系統(tǒng)電梯50％以上30-50％低于30％業(yè)主物業(yè)服務(wù)企業(yè)節(jié)能公司城市開發(fā)（物業(yè)管理）

61URBAN

DEVELOPMENT

2010.08Ⅰ本刊特稿

SPECIAL

REPORT務(wù)企業(yè)所講述的節(jié)能案例中，由業(yè)主出資或者業(yè)主同意動用公共維修基金進行投資的有51家，約占全部案例的21.1%；物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行投資的有38家，約占全部案例的15.7%；由專業(yè)節(jié)能投資公司以合同能源管理方式進行投資的有153家，約占全部節(jié)能案例的63.2%。圖表五

：管理節(jié)能節(jié)能率統(tǒng)計表的各小區(qū)舉辦“節(jié)能減排——從我做起”的主題科普活動，通過向小區(qū)居民贈送《科學(xué)生活手冊》、光盤、小禮品等，大力宣傳國家節(jié)能減排的方針和政策，介紹節(jié)能方法與標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)能技巧與低碳生活竅門等，這都收到了不錯的效果。6050403020100此外，尤其值得一提的是中海油大廈管理公司，該公司針對設(shè)施設(shè)備運轉(zhuǎn)情況，在不降低服務(wù)水平的同時，創(chuàng)新思路，根據(jù)中國海油大廈的特點，在節(jié)能減排工作方面制定了

8

項制度，分別落實。這

8

項制度分別是

：《公共區(qū)域照明控制管理規(guī)定》、《配電室供電設(shè)備運行管理規(guī)定》、《扶梯使用管理規(guī)定》、《電開水器使用管理規(guī)定》、《公共區(qū)域照明控制管理規(guī)定》、《配電室供電設(shè)備運行管理規(guī)定》、《扶梯使用管理規(guī)定》和《電開水器使用管理規(guī)定》。公司用嚴(yán)格的規(guī)章制度保證節(jié)能工作的持續(xù)性，收到了非常明顯的效果，大廈能耗顯著降低。達30％10-30％低于10％這組數(shù)據(jù)和案例充分說明，當(dāng)前，專業(yè)節(jié)能投資公司已經(jīng)成為推動既有建筑節(jié)能改造的重要力量。專業(yè)節(jié)能投資公司所進行的節(jié)能改造一般采取合同能源管理的方式進行，即由專業(yè)節(jié)能投資公司進行投資改造，然后再與物業(yè)服務(wù)企業(yè)分享數(shù)年節(jié)能收益。這是一種新型的市場化節(jié)能機制，在國外已經(jīng)有上百年的歷史，而登陸中國也只是從1997年開始，但已經(jīng)表現(xiàn)出了旺盛的生命力，從目前的發(fā)展趨勢來看，合同能源管理將逐漸成為未來我國既有建筑節(jié)能改造的主流模式。在

企

業(yè)

提

供

的

調(diào)

查

表

中，242

家物業(yè)服務(wù)企業(yè)全部提到自己采取了管理節(jié)能的舉措。他們大都表示采取管理節(jié)能舉措后收效顯著，其中表示能源節(jié)約率達到

30%

以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有

63

家，占到了

26%

；能源節(jié)約率達

到

10-30%

的

物

業(yè)

服

務(wù)

企

業(yè)

有

139家，占

到

了

57.4%

；能

源

節(jié)

約

率

低

于10%

的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有

40

家，占到了16.6%。具體來講，管理節(jié)能的措施基本包

括

加

強

對

員

工

的

節(jié)

能

教

育

，

制

定嚴(yán)

格

的

節(jié)

能

管

理

制

度

，

提

倡

員

工

樹立

節(jié)

能

降

耗

的

觀

念

意

識

和

踐

行

節(jié)

能減

排

，

號

召

員

工

為

節(jié)

能

減

排

獻

計

獻策

，

獎

勵

為

企

業(yè)

節(jié)

能

減

排

工

作

做

出突

出

貢

獻

的

員

工

。

如

深

圳

特

科

物

業(yè)多

次

召

開

動

員

大

會

，

對

提

出

合

理

節(jié)能措施和在節(jié)能中表現(xiàn)突出的員工給予表揚及經(jīng)濟獎勵；甘肅海華物業(yè)制作“節(jié)能減排小貼士”、撰寫“節(jié)能減排倡議書”，由業(yè)主方以電子文檔方式，發(fā)布于公司網(wǎng)站OA系統(tǒng)，并張貼于水籠頭、照明開關(guān)等位置，加大節(jié)能減排的宣傳力度；北京燕科物業(yè)邀請北京國際科技服務(wù)中心到公司管理在本次調(diào)查中，我們還對一家專注于既有建筑節(jié)能、主推合同能源管理模式的專業(yè)節(jié)能公司——中物富能（北京）節(jié)能科技投資股份有限公司進行了調(diào)研，該公司僅在一個月內(nèi)就在北京對國際企業(yè)大廈、西城晶華小區(qū)、華

僑

村

地

下

車

庫、陽

光

100

公

寓

地

下車庫、拂林園小區(qū)地下車庫的

4031

盞T8

熒光燈改為

T5-21W“中物富能牌”三

基

色

節(jié)

能燈，這些改造五年間累計可節(jié)電2679025

千瓦時。實踐證明，與需要投入大量資金對原有設(shè)備系統(tǒng)進行改造相比，管理節(jié)

能

不

需

要

投

入

資

金

就

可

以

達

到

節(jié)能

的

目

的

。

這

種

節(jié)

能

方

式

的

成

本

最低，也便于

普

及

，

更

容

易

為

人

們

所接

受

，

會

有

更

多

的

人

愿

意

去

嘗

試

采取

這

種

方

法

來

實

現(xiàn)

節(jié)

能

的

目

的

。

當(dāng)人

們

感

受

到

了

管

理

節(jié)

能

帶

來

的

實

惠后

，

就

會

由

被

動

地

接

受

節(jié)

能

宣

傳

教育

到

主

動

地

實

施

和

追

求

具

有

更

大

節(jié)能效果的措施和目標(biāo)。因此從樓宇的管

理

節(jié)

能

入

手

,先

易

后

難

地

推

廣

節(jié)

能工作的意義更大。這也充分表明管理節(jié)能仍然有大有可為。五、管理節(jié)能作為一種投資小、效益高的節(jié)能途徑，在既有建筑節(jié)能減排工作中發(fā)揮了重要作用。62

城市開發(fā)（物業(yè)管理）URBAN

DEVELOPMENT

2010.08SPECIAL

REPORTⅠ本刊特稿第三部分部分房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)典型節(jié)能案例四川建行大廈性，大大降低了節(jié)能改造的過程中，東湖物業(yè)設(shè)計了一些改造方案，其中比較有代表性的是地下室日光燈節(jié)能改造方案。中央空調(diào)節(jié)能改造案例空調(diào)等室內(nèi)氣溫輔助設(shè)施的使用率，有效地節(jié)約了能源。四川建行大廈是四川民興物業(yè)管理有限公司管理的一座銀行辦公樓。四川建行大廈空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計分區(qū)情況為，大廈裙樓和塔樓高、中、低區(qū)四個獨立的空調(diào)系統(tǒng)，在過渡季等非高峰負荷的時段四個系統(tǒng)都需全部投入運行，存在不合理的因素和能源浪費現(xiàn)象。在充分考慮技術(shù)合理性和可行性的基礎(chǔ)上，民興物業(yè)提出了將裙樓和

塔

樓

低

區(qū)

系

統(tǒng)

，

塔

樓

中

區(qū)

和

塔

樓高

區(qū)

系

統(tǒng)

進

行

串

聯(lián)

并

根

據(jù)

負

荷

變

化實施切換運行的方案，在征得設(shè)計單位同意后在2000年底組織實施，全部施工、材料費不超過10萬元。通過實施切換運行前后的用電量對比計算，2001年全年比2000年節(jié)省空調(diào)用電量518328度，排除環(huán)境溫度的影響，至少可以實現(xiàn)10%的節(jié)能率。逐年累計下來，其經(jīng)濟效益和環(huán)境效益都十分突出，同時延長了設(shè)備的使用壽命。大德·陽光

800

在鞍山市首家實現(xiàn)了太陽能與建筑的一體化設(shè)計，在建筑設(shè)計的時候，就考慮到熱水器裝置與建筑設(shè)計的有機結(jié)合，為每家每戶配置太陽能熱水器，在廚房和衛(wèi)生間設(shè)置熱水點，使住宅供熱水系統(tǒng)成為住宅建筑本體的組成部分，利用太陽能全天候供應(yīng)生活使用熱水，全年至

少

為

每

戶

業(yè)

主

節(jié)

電

3300

度，合

計約人民幣

1300

余元。全小區(qū)合計節(jié)電297

萬度，節(jié)省電費

120

萬元。上海銀行大廈地下室使用的日光燈

都

是

T8-36W

熒

光

燈，共

1261

支，配以電子鎮(zhèn)流器，平均每支日光燈每小

時

耗

電

量

為

0.0453kWh，能

耗

較大。經(jīng)過分析

T5

燈管和

T8

燈管的性能，東湖物業(yè)設(shè)計了日光燈節(jié)能改造方案。遵循原則為

：首先不改變熒光燈位置，僅更換熒光燈和鎮(zhèn)流器，并增加燈管替換支架

；其次將

T8-36W熒

光

燈

配

電

子

鎮(zhèn)

流

器，更

換

為

T5-28W

節(jié)能熒光燈配電子鎮(zhèn)流器。東湖物業(yè)還先后對

T8-36W

日光燈與

T5-28W

節(jié)能日光燈進行了

24

小時用電量測試，見表

1。大德·陽光

800

的建筑節(jié)能率達到

51.6%，大大超出了當(dāng)時鞍山市的建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，在

2006

年以全票通過的優(yōu)勢榮獲“中國科技創(chuàng)新示范樓盤”大獎，并在

2010

年榮獲“廣廈獎”殊榮。大正物業(yè)江北區(qū)行政服務(wù)中心節(jié)能改造案例上海銀行大廈2008

年，重慶大正物業(yè)江北區(qū)行政服務(wù)中心管理處配合江北區(qū)機關(guān)事務(wù)管理局通過實地考察調(diào)研、聘請專家會診論證、邀請相關(guān)部門可行評估，推廣運用科技成果，對行政服務(wù)中心地下室日光燈節(jié)能改造案例上海銀行大廈是一幢超高層辦公大樓，為上海東湖物業(yè)管理有限公司管理。在對該大廈物業(yè)管理設(shè)備進行大德·陽光

800建筑節(jié)能案例大

德·

陽

光

800，是

鞍

山

市

2006年棚戶區(qū)改造的經(jīng)濟適用房項目。大德·陽光

800

在鞍山首次采用了復(fù)合保溫墻體結(jié)構(gòu)，將原苯板改為

PS

板即水泥聚苯板，和墻體同時砌筑，具有強度高、嚴(yán)密性強、保溫性能優(yōu)越等優(yōu)點。小區(qū)還采用五道密封塑鋼窗，更有效地阻隔溫差、降低噪音。優(yōu)越的墻體保溫和窗體保溫效果，使建筑圍護結(jié)構(gòu)具有防潮御寒，冬暖夏涼的優(yōu)越特表1兩種日光燈的電量測試表T8-36WT5-28W測試時間熒光燈用電量測試時間節(jié)能熒光燈用電量2008-7-3010:15至2008-7-3110:15啟始讀表數(shù)：674.7結(jié)束讀表數(shù)：691.02008-7-3111:25啟始讀表數(shù)：691.0結(jié)束讀表數(shù)：698.4至2008-8-0111:2524h用電量16.3kWh24h用電量7.4kWh實測節(jié)電量=（T8-36W用電量—T5-28W用電量）/T8-36W用電量×100%節(jié)電率為（16.3—7.4）/16.3×100%=54.6%注：

經(jīng)估算得知，T8-36W每支日光燈每小時耗電量為0.0453kWh，T5-28W每支日光燈每小時耗電量為0.0206kWh，更換一支日光燈每小時可節(jié)電量0.0247kWh。地下室共有日光燈1261支，平時6:00—22:00全開，22:00—6:00開一半，周六、周日以及節(jié)假日開一半。以此計算，年節(jié)電量為198715.94kWh。城市開發(fā)（物業(yè)管理）

63URBAN

DEVELOPMENT

2010.08Ⅰ本刊特稿

SPECIAL

REPORT用水用電設(shè)施設(shè)備進行了

7

項技術(shù)改造，全年節(jié)約資金

52

萬多元。這

7

項改造包括

：在辦公區(qū)域，用高效能節(jié)能燈代替現(xiàn)有的普通日光燈

；對電梯照明燈進行節(jié)能改造

；對噴水池進行改造，將噴水池內(nèi)更換的水用于灌溉花草樹木

；對洗手池、拖帕池水龍頭進行節(jié)水龍頭改造

；衛(wèi)生間蹲便器節(jié)水改造

；衛(wèi)生間照明燈節(jié)能改造

；辦公室電腦插座節(jié)能改造。按

5

年為一周期計算，此次改造共投資

55.45

萬元，平均每年節(jié)

水

約

2.41

萬

噸，節(jié)

電

約

57.17

萬

度，節(jié)約資金約

52.45

萬元。詳見表

2

：明燈具改成二路控制，一路是上下班高峰時段自動定時啟閉

；另一路是最低照度常開。且二路全部采用節(jié)能燈具

；大堂及裙房照明通過

BA

系統(tǒng)自動感光控制啟閉

；對樓層公共區(qū)域照明，在不影響照度的情況下，每套格柵燈減少一根燈管

；加強對設(shè)備的維護保養(yǎng)，保證用配電設(shè)備處于良好的狀態(tài)，功率因素達到

0.97~0.99

；通

過

以

上

措

施，節(jié)

電

初見成效。經(jīng)統(tǒng)計，2006

年

8

月至

2008

年7

月期間，大廈年總耗電量從

17849640度下降到

16805880

度

(

見圖

1)，減少了1043760

度，直接節(jié)約電費約

93

萬元。式中央空調(diào)系統(tǒng)，選用效率高的用能設(shè)計和系統(tǒng)，住宅部分采用

VRV

戶式中央空調(diào)系統(tǒng)

；太陽光引入系統(tǒng)，采用導(dǎo)光管將太陽光導(dǎo)入地下室，作為日漸照明光源，同時導(dǎo)光管自帶光桿和

SED燈，這樣可以提高地下空間的自然采光效果和環(huán)境品質(zhì)，也節(jié)約能源

；太陽能熱水，全部游泳池的水都通過太陽能系統(tǒng)加熱，可以同樣向健身房投入熱水

；太陽能發(fā)電，會所建筑選用單晶硅光伏組件

；風(fēng)力發(fā)電，在會所周圍風(fēng)速較大區(qū)域裝設(shè)風(fēng)力渦輪發(fā)電機，可以為小區(qū)中休閑提供一些照明。上海中遠物業(yè)國際航運金融大廈節(jié)能改造案例金都·城市芯宇建筑節(jié)能案例上海國際航運金融大廈，座落于浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，總建筑面積

12.5萬平方米。大廈管理公司——上海中遠物業(yè)對節(jié)能減排工作一貫非常重視，公司工程部專門成立了節(jié)能小組，制定了詳細的節(jié)能方案和節(jié)能措施。金都·城市芯宇是金都集團科技住宅與低碳設(shè)計的集大成者，這個項目位于杭州市傳統(tǒng)文教區(qū)，項目有五幢板式高層。金都·城市芯宇是委托中國工程院的院士陳態(tài)明先生設(shè)計的，技術(shù)上主要是參照綠色建筑三星級，住宅性能評定

3A

級，建筑節(jié)能

65%。中央空調(diào)是耗電大戶，在冷水機組的運行時間上充分利用“峰谷平”的不同時段，合理搭配機組，樓層的

AHU空調(diào)箱風(fēng)機全部采用變頻控制

；通過BA

系統(tǒng)的升級改造，對地下三層車庫送排風(fēng)機的運行全部采用車輛進出高峰時段

BA

定時自動啟閉的模式

；車庫照金都·城市芯宇項目特別重視節(jié)能，采用了一系列節(jié)能新技術(shù)，包括

：外墻外保溫干掛系統(tǒng)

；屋面系統(tǒng)，屋面家厚

XPS

保溫板

50

毫米，并種植屋面綠化系統(tǒng)，以確保頂層住宅的保溫節(jié)能

；段熱中空

LOW-E

門窗系統(tǒng)，實現(xiàn)保溫節(jié)能

；冷熱橋阻斷系統(tǒng)設(shè)計

；戶江畔人家建筑節(jié)能案例“江畔人家”小區(qū)是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部康居示范工程，全國唯一同時列入國家康居示范工程和國家可再生能源應(yīng)用示范工程實施計劃的經(jīng)濟適用房項目。表2技術(shù)改造項目經(jīng)濟指標(biāo)5年節(jié)約情況匯總改造點節(jié)水節(jié)電節(jié)約經(jīng)費(萬元)投資(萬元)序號改造項目備注(個/套)

(萬噸)

(萬度)一二三四五六七辦公區(qū)域節(jié)能燈改造電梯燈具1500080193.754.31158.253.4828.350.56噴水池21.005.255.78-0.7726.31.870.27洗手池水龍頭257410334150034.8516.1822.4725.30262.452.481.66“江畔人家”小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)階段，堅持可持續(xù)發(fā)展理念，在控制總價的前提下集成應(yīng)用“四節(jié)一環(huán)保

”技

術(shù)，提

高

項

目

品

質(zhì)，降

低

小

區(qū)衛(wèi)生間蹲便器節(jié)水改造衛(wèi)生間照明燈節(jié)能改造辦公室電腦插座節(jié)能改造合計6.1529.332.98285.8757.173.76質(zhì)保2年14.7055.4512.032.41平均每年節(jié)約能源、資金64

城市開發(fā)（物業(yè)管理）URBAN

DEVELOPMENT

2010.08SPECIAL

REPORTⅠ本刊特稿全生命周期運行成本。非晶體合金美式箱式變電站、太陽能光伏照明系統(tǒng)（為超市、小區(qū)草坪燈、路燈、廣告牌等供電）、太陽能熱水系統(tǒng)（每個家庭以及小學(xué)、幼兒園都有）、雨污水收集處理回用技術(shù)（設(shè)備啟用后中水處理能力達

87.6

萬立方米

/

年，不僅社區(qū)綠地澆灌、廣場沖洗用水將告別自來水，而且居民可使用中水沖廁）、有機垃圾生化處理技術(shù)（一般有機垃圾如雞鴨魚肉、蛋殼、蔬菜、瓜果皮等廢棄物

,6-20

小時就能幾乎全部變成有機肥。每

100

噸垃圾處理后，可變成

5

噸肥料）等近百項住宅新技術(shù)的集成應(yīng)用，不僅實現(xiàn)了小區(qū)“三廢”不出門，而且減輕了保障房業(yè)主的經(jīng)濟負擔(dān)。經(jīng)測算，戶均每年可節(jié)約水、電、氣及物業(yè)管理費用

1200

元以上。第四部分對部分房地產(chǎn)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)節(jié)能減排現(xiàn)狀的分析和建議第一，進一步提升對建筑節(jié)能重要性的認(rèn)識高度，盡快行動起來，主動承擔(dān)起建筑節(jié)能的社會責(zé)任。隨著中央提出要建設(shè)“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”的兩型社會以及國務(wù)院制定的節(jié)能減排指標(biāo)和規(guī)劃的實施，節(jié)能減排的重要性已經(jīng)越來越高。對于房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，開展建筑節(jié)能工作的意義不僅在于承擔(dān)社會責(zé)任，而且可以較大幅度地減少企業(yè)的能源費用，使企業(yè)的運營成本降低，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。在普遍微利的物業(yè)管理行業(yè)，這一點更具有重要的現(xiàn)實意義。染和促進經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，而且可以減輕業(yè)主以及企業(yè)自身的能耗費用負擔(dān)，這是一件利國、利民、利企業(yè)的好事。因此，房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)進一步提升對建筑節(jié)能重要性的認(rèn)識高度，盡快行動起來，主動承擔(dān)起建筑節(jié)能的社會責(zé)任。從本次調(diào)查的情況來看，許多房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)都提到自己采用了一些比較新的節(jié)能工藝或技術(shù)，但讓人遺憾的是這種先進的節(jié)能工藝和技術(shù)目前來看還沒有在房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部得到比較廣泛的運用和普及。如一些房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)所采用的太陽能與建筑設(shè)計的一體化設(shè)計技術(shù)和水平衡技術(shù)、氣候補償技術(shù)、煙氣回收技術(shù)和

BTS

節(jié)能技術(shù)等，節(jié)能效果都非常理想和明顯，收到了很好的社會效益，但這些比較先進的節(jié)能技術(shù)和工藝在其它房地產(chǎn)和物業(yè)參與本次調(diào)查的

242

家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有相當(dāng)一部分屬于行業(yè)內(nèi)部的一級資質(zhì)企業(yè)，但這些企業(yè)中有不少所做的節(jié)能工作仍然只處于試點階段，尚未在公司所管的項目中全面鋪開。國家一級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)尚且如此，那些二三級資質(zhì)的中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)對節(jié)能減排工作的重視程度也就可想而知了。第二，房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強對節(jié)能改造新技術(shù)、新工藝的學(xué)習(xí)、應(yīng)用和推廣，同時限制或禁止使用落后的、能耗高的技術(shù)，提高經(jīng)濟效益。事實上，建筑節(jié)能不僅可以緩解我國能源矛盾緊缺局面、減輕環(huán)境污城市開發(fā)（物業(yè)管理）

65URBAN

DEVELOPMENT

2010.08Ⅰ本刊特稿

SPECIAL

REPORT服務(wù)企業(yè)所介紹的類似設(shè)備設(shè)施的節(jié)能改造案例中并無運用。1990—2000

年所建造的建筑占到了全部進行節(jié)能改造建筑的

72%，2001—2010

年

所

建

造

的

建

筑

占

到

了

全

部

的21%，1990

年之前所建造的建筑大約占到了

7%，上世紀(jì)

80

年代乃至更早的建筑進行節(jié)能改造的案例基本沒有。這從一個側(cè)面反映出了當(dāng)前老舊小區(qū)的節(jié)能改造進展比較緩慢。不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映，這主要是由于老舊小區(qū)的設(shè)備設(shè)施進行節(jié)能改造的投資較大、見效慢。不過，這種情況也恰恰說明了老舊小區(qū)進行節(jié)能改造的空間巨大，具有很大的節(jié)能潛力，一旦實施，將會產(chǎn)生較高的節(jié)能效益?？茖W(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力。我們不得不承認(rèn)先進的科學(xué)技術(shù)所能給企業(yè)帶來的巨大效益。為了推動建筑節(jié)能工作的順利開展，一方面，房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須積極地在行業(yè)內(nèi)部交流、學(xué)習(xí)那些先進的節(jié)能新技術(shù)和新工藝，使建筑節(jié)能工作取得更好的經(jīng)濟效益

；另一方面，房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)該積極和高校等科研單位合作，采取產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的方式，從科研單位吸收先進的節(jié)能技術(shù)和工藝，并直接運用于建筑節(jié)能工作中。尤其是要加大力度研發(fā)和推廣提高不可再生資源循環(huán)利用的成套技術(shù)以及太陽能、地?zé)崮芎惋L(fēng)能等新型可再生能源在住宅建筑中的應(yīng)用技術(shù)。根據(jù)調(diào)查表，我們發(fā)現(xiàn)，合同能源管理已經(jīng)逐漸發(fā)展成為我國既有建筑節(jié)能改造的主流模式。在本次調(diào)查的242

家物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，由專業(yè)節(jié)能投資公司以合同能源管理方式進行投資的有

153

家，約占全部節(jié)能案例的63.2%。這

已

經(jīng)

充

分

說

明

合

同

能

源

管理這種市場化的建筑節(jié)能改造模式的優(yōu)越性。從目前的情況來看，老舊小區(qū)的節(jié)能改造如果僅僅憑借企業(yè)或其它社會力量來推動，難度較大，各級政府也應(yīng)積極參與進來，牽頭制定比較系統(tǒng)的老舊小區(qū)節(jié)能改造方案，以推動老舊小區(qū)建筑節(jié)能工作的盡快開展。如

2010

年

1

月

27

日，北京市政府發(fā)改委副主任張燕友就表示，北京市要投資

90

億元實施能源安居工程，對

500萬平方米的建筑進行節(jié)能改造，使改造后的老舊小區(qū)達到國家規(guī)定的“節(jié)能

65%”的

標(biāo)

準(zhǔn)，這

項

工

程

預(yù)

計

將

使45

萬戶居民從中受益。對于這項龐大的系統(tǒng)工程，政府將出資

12

億元。對于很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，這也意味著一個機會，可以從中分到一杯羹?？傊?，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要認(rèn)識到老舊小區(qū)節(jié)能改造的巨大潛力和機會，以高度的社會責(zé)任感和使命感推動老舊小區(qū)的節(jié)能改造。具體而言，合同能源管理機制的建筑節(jié)能改造方式，可以較好地解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)推動節(jié)能減排遇到的各種困難和問題

：首先是資金問題。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)的節(jié)能改造項目之所以遲遲沒有開工，問題往往出在資金短缺上。而合同能源管理由專業(yè)節(jié)能公司投資，這降低了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運行成本和投資風(fēng)險，也降低了建筑節(jié)能改造的門檻

；其次是可以有效保護各方權(quán)益，調(diào)動各方參與建筑節(jié)能改造的積極性。實行合同能源管理后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)節(jié)能公司往往會簽訂規(guī)范的能源管理合同，各方合理分享節(jié)能所得收益，這既保障了物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的利益，也保證了專業(yè)節(jié)能公司的投資回報和合理利潤

；三是節(jié)能工作的專業(yè)化。實行合同能源管理機制后，節(jié)能改造工作由專業(yè)節(jié)能公司具體實施，由于專業(yè)節(jié)能公司往往具有相對豐富的節(jié)能改造、施工、運行管理的豐富經(jīng)驗，往往能夠比較充分地保障節(jié)能改造的質(zhì)量此外，作為房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為適應(yīng)節(jié)能新技術(shù)、新工藝的應(yīng)用和推廣，還應(yīng)加快在企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)一些優(yōu)秀的專業(yè)節(jié)能技術(shù)人才，為企業(yè)開展節(jié)能減排工作奠定堅實的人才基礎(chǔ)。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還要讓這些優(yōu)秀的技術(shù)人才在企業(yè)內(nèi)部發(fā)揮作用，積極開展設(shè)備設(shè)施節(jié)能技術(shù)的開發(fā)和研究，完善本企業(yè)內(nèi)部的節(jié)能技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，加強本企業(yè)內(nèi)部的節(jié)能技術(shù)培訓(xùn)工作，促進相關(guān)人員盡快理解節(jié)能新技術(shù)，推進建筑節(jié)能工作。第三，老舊小區(qū)由于年代久遠，其能耗指標(biāo)相對較高，具有很高的節(jié)能改造潛力，應(yīng)加強對老舊小區(qū)的節(jié)能改造力度。第四，應(yīng)充分發(fā)揮合同能源管理這種新型市場化節(jié)能機制的作用，廣泛采用這種先進的節(jié)能方式，促進節(jié)能減排工作的迅速開展。根

據(jù)

本

次

242

家

物

業(yè)

服

務(wù)

企

業(yè)的調(diào)查表，這些進行節(jié)能改造的建筑多

數(shù)

為

上

世

紀(jì)

90

年

代

所

建

造。其

中66

城市開發(fā)（物業(yè)管理）URBAN

DEVELOPMENT

2010.08SPECIAL

REPORTⅠ本刊特稿和效果。因此，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)和物業(yè)服的全國最大節(jié)能住宅區(qū)。該項目通過物業(yè)管理的提前介入，在設(shè)計階段就全面引入“四節(jié)一環(huán)?！奔夹g(shù)和系統(tǒng)，為項目后續(xù)的節(jié)能運行和管理打下了良好的基礎(chǔ)。與后期進行節(jié)能改造相