房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、收入會(huì)計(jì)11/27/20222005年9月10日，國(guó)家稅務(wù)總局和《中國(guó)稅務(wù)》雜志社聯(lián)合推出2004年度中國(guó)納稅500強(qiáng)排行榜，除了煙草和石油行業(yè)占據(jù)最顯赫位置，300名內(nèi)沒(méi)有一家房地產(chǎn)企業(yè)的名字出現(xiàn)，而在2002年、2003年、2004年，房地產(chǎn)蟬聯(lián)“中國(guó)十大暴利行業(yè)”之首。房地產(chǎn)緣何成為“財(cái)富巨人，納稅侏儒”，房地產(chǎn)行業(yè)是否存在偷漏稅現(xiàn)象？2006年國(guó)家稅務(wù)總局繼續(xù)把房地產(chǎn)企業(yè)列為專項(xiàng)檢查重點(diǎn)，這是全國(guó)第五次把房地產(chǎn)列為專項(xiàng)檢查的范圍，這說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)的稅收漏洞越來(lái)越引起社會(huì)各界的高度關(guān)注。作為稅務(wù)人員應(yīng)該深入研究這個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)和稅務(wù)違法行為的規(guī)律。11/27/2022財(cái)政部2006年度會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查，會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查的重點(diǎn)是國(guó)有企業(yè)、上市公司、外商投資企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)等。房地產(chǎn)行業(yè)存在很多稅務(wù)問(wèn)題，這些問(wèn)題與房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性（如開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)多）、特殊性有關(guān)。因此，稅務(wù)人員了解一些房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)和房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)很有必要。11/27/2022目錄第一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)——會(huì)計(jì)規(guī)范第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)與投資估算第三部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算第四部分

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入核算第五部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉稅與會(huì)計(jì)處理11/27/2022第一部分會(huì)計(jì)規(guī)范一、我國(guó)會(huì)計(jì)規(guī)范體系的現(xiàn)行框架11/27/202211/27/2022二、會(huì)計(jì)法會(huì)計(jì)法是會(huì)計(jì)規(guī)范體系的最高層次，是其他會(huì)計(jì)規(guī)范的制定依據(jù)。會(huì)計(jì)法的立法宗旨是規(guī)范會(huì)計(jì)行為，保證會(huì)計(jì)資料真實(shí)、完整。我國(guó)在1985年首次公布會(huì)計(jì)法，1993年進(jìn)行局部修改，1999年進(jìn)行了重大修改?，F(xiàn)行的會(huì)計(jì)法，包括總則、會(huì)計(jì)核算、公司企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特別規(guī)定、會(huì)計(jì)監(jiān)督、會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)和會(huì)計(jì)人員、法律責(zé)任和附則等七章，共52條。11/27/2022（1985年）第四條各地方、各部門、各單位的行政領(lǐng)導(dǎo)人領(lǐng)導(dǎo)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)人員和其他人員執(zhí)行本法，保障會(huì)計(jì)人員的職權(quán)不受侵犯。（1993年）第四條單位領(lǐng)導(dǎo)人領(lǐng)導(dǎo)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)人員和其他人員執(zhí)行本法，保證會(huì)計(jì)資料合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，保障會(huì)計(jì)人員的職權(quán)不受侵犯。（1999年）第四條單位負(fù)責(zé)人對(duì)本單位的會(huì)計(jì)工作和會(huì)計(jì)資料的真實(shí)性、完整性負(fù)責(zé)。結(jié)論：責(zé)任主體的變遷經(jīng)歷了由1985年的會(huì)計(jì)人員、單位領(lǐng)導(dǎo)人和上級(jí)單位領(lǐng)導(dǎo)人到1993年的會(huì)計(jì)人員和單位領(lǐng)導(dǎo)人再到1999年單位領(lǐng)導(dǎo)人為主、會(huì)計(jì)人員為輔的變化。11/27/20221997年中華人民共和國(guó)刑法（修正）

第一百六十一條

公司向股東和社會(huì)公眾提供虛假的或者隱瞞重要事實(shí)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，嚴(yán)重?fù)p害股東或者其他人利益的，對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處二萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰金。2002年因提供虛假財(cái)會(huì)報(bào)告罪,原鄭州百文股份有限公司董事長(zhǎng)、法人代表李福乾日前被判處有期徒刑三年,緩刑五年,并處罰金人民幣五萬(wàn)元2003年原“東方電子”董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理隋元柏因提供虛假財(cái)會(huì)報(bào)告罪，被判處有期徒刑2年,并處罰金5萬(wàn)元。11/27/2022

三、國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度

（一）企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系

我國(guó)財(cái)政部于1992年11月30日發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》,1997年至2006年陸續(xù)頒布38項(xiàng)具體準(zhǔn)則，11/27/20222006年底底已已頒頒布布實(shí)實(shí)施施的的企企業(yè)業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則則（（1個(gè)基基本本準(zhǔn)準(zhǔn)則則、、38個(gè)具具體體準(zhǔn)準(zhǔn)則則））準(zhǔn)則名稱發(fā)布時(shí)間實(shí)施時(shí)間修訂時(shí)間實(shí)施范圍基本準(zhǔn)則1992-11-161993-7-12005年正在征求意見(jiàn)

所有企業(yè)關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的披露1997-5-221997-1-1

暫在上市公司執(zhí)行現(xiàn)金流量表1998-3-201998-1-12001-1-18所有企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)1998-5-121998-1-12003-4-142003-7-1施行修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后在股份有限公司及執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》或《金融企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的其他企業(yè)執(zhí)行債務(wù)重組1998-6-121999-1-12001-1-18所有企業(yè)收入1998-6-201999-1-1

暫在上市公司執(zhí)行投資1998-6-241999-1-12001-1-18修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后暫在股份有限公司施行，鼓勵(lì)其他企業(yè)先行施行建造合同1998-6-251999-1-1

暫在上市公司執(zhí)行會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正1998-6-251999-1-12001-1-18修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后在所有企業(yè)施行11/24/2022非貨幣性交易1999-6-282000-1-12001-1-18所有企業(yè)或有事項(xiàng)2000-4-272000-7-1

所有企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)2001-1-182001-1-1

暫在股份有限公司施行，鼓勵(lì)其他企業(yè)先行施行，但國(guó)有企業(yè)有意先行施行的，應(yīng)提出申請(qǐng)，待報(bào)經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門批準(zhǔn)后施行。借款費(fèi)用2001-1-182001-1-1

所有企業(yè)租賃2001-1-182001-1-1

所有企業(yè)中期財(cái)務(wù)報(bào)告2001-11-22002-1-1

上市公司存貨2001-11-92002-1-1

暫在股份有限公司施行，鼓勵(lì)其他企業(yè)先行施行。固定資產(chǎn)2001-11-92002-1-1

暫在股份有限公司施行，鼓勵(lì)其他企業(yè)先行施行。準(zhǔn)則名稱發(fā)布時(shí)間實(shí)施時(shí)間修訂時(shí)間實(shí)施范圍11/24/202238項(xiàng)具具體體會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則則實(shí)實(shí)施施范范圍圍實(shí)施范圍準(zhǔn)則名稱所有企業(yè)《現(xiàn)金流量表》、《債務(wù)重組》、《會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正》、《非貨幣性交易》、《或有事項(xiàng)》、《借款費(fèi)用》、《租賃》、股份公司，鼓勵(lì)其它企業(yè)先行施行《投資》、《無(wú)形資產(chǎn)》、《存貨》、《固定資產(chǎn)》上市公司《關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易披露》、《資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)》、《收入》、《建造合同》、《中期財(cái)務(wù)報(bào)告》11/24/20222006年2月財(cái)財(cái)政政部部重重新新修修訂訂發(fā)發(fā)布布了一一個(gè)個(gè)基基本本準(zhǔn)準(zhǔn)則則，，38個(gè)具具體體準(zhǔn)準(zhǔn)則則。。自自2007年1月1日起起在在上上市市公公司司范范圍圍內(nèi)內(nèi)施施行行，，鼓鼓勵(lì)勵(lì)其其他他企企業(yè)業(yè)執(zhí)執(zhí)行行。目前前我我國(guó)國(guó)企企業(yè)業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則則體體系系基基本本形形成成。。它它分分成成三三個(gè)個(gè)層層次次：：第一一層層次次為為基本本準(zhǔn)準(zhǔn)則則。第二二層層次次為為具體體會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則則，分分為為：：一般般業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)準(zhǔn)準(zhǔn)則則主要要規(guī)規(guī)范范各各類類企企業(yè)業(yè)普普遍遍適適用用的的一一般般經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)的的確確認(rèn)認(rèn)和和計(jì)計(jì)量量，，如如存存貨貨、、固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)、、投投資資、、無(wú)無(wú)形形資資產(chǎn)產(chǎn)、、資資產(chǎn)產(chǎn)減減值值、、借借款款費(fèi)費(fèi)用用、、收收入入、、外外幣幣折折算算等等準(zhǔn)準(zhǔn)則則項(xiàng)項(xiàng)目目。。特殊行業(yè)業(yè)的特定定業(yè)務(wù)準(zhǔn)準(zhǔn)則主要規(guī)范范特殊行行業(yè)中特特定業(yè)務(wù)務(wù)的確認(rèn)認(rèn)和計(jì)量量，如石石油天天然氣開(kāi)開(kāi)采、農(nóng)農(nóng)業(yè)、金金融工具具和保險(xiǎn)險(xiǎn)合同等等準(zhǔn)則項(xiàng)項(xiàng)目。報(bào)告準(zhǔn)則則主要規(guī)范范普遍適適用于各各類企業(yè)業(yè)通用的的報(bào)告類類的準(zhǔn)則則，如現(xiàn)現(xiàn)金流量量表、合合并財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表、、中期財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)告告、分部部報(bào)告等等準(zhǔn)則項(xiàng)項(xiàng)目。11/24/2022第三層次次為企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)應(yīng)用指南南。分為兩部分，，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則則解釋，，會(huì)計(jì)科目目和主要要賬務(wù)處處理。11/24/2022（二）企企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)制度體體系1.會(huì)計(jì)制度度文件名稱

文號(hào)

頒布單位

頒布時(shí)間

執(zhí)行時(shí)間實(shí)施范圍《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》

財(cái)會(huì)[2000]25號(hào)

財(cái)政部

2000-12-29

2001-1-1暫在規(guī)范有限公司范圍內(nèi)執(zhí)行。《金融企業(yè)會(huì)計(jì)制度》財(cái)會(huì)[2001]49號(hào)財(cái)政部2001-11-272002-1-1暫在上市的金融企業(yè)范圍內(nèi)實(shí)施。同時(shí)，也鼓勵(lì)其他股份制金融企業(yè)實(shí)施?！缎∑髽I(yè)會(huì)計(jì)制度》財(cái)會(huì)[2004]2號(hào)財(cái)政部2004-4-272005-1-1小企業(yè)范圍11/24/2022《企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)制度》特殊行業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)核核算辦法法《證券投資資基金會(huì)會(huì)計(jì)核算算辦法》《電信企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)核核算辦法法》《民航企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)核核算辦法法》《從事銀行行卡跨行行信息轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)接業(yè)務(wù)務(wù)的企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)核核算辦法法》《施工企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)核核算辦法法》《新聞出版版業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)核算辦辦法》《鐵路運(yùn)輸輸企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)核算算辦法》《農(nóng)業(yè)企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)核核算辦法法》《保險(xiǎn)中介介公司會(huì)會(huì)計(jì)核算算辦法》《投資公司司會(huì)計(jì)核核算辦法法》《電影企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)核核算辦法法》《水運(yùn)企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)核核算辦法法》暫行規(guī)定定及問(wèn)題題解答《合并會(huì)計(jì)計(jì)報(bào)表暫暫行規(guī)定定》《關(guān)聯(lián)方之之間出售售資產(chǎn)等等有關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)計(jì)處理的的暫行規(guī)規(guī)定》《企業(yè)所得得稅會(huì)計(jì)計(jì)處理的的暫行規(guī)規(guī)定》《關(guān)于企業(yè)業(yè)與銀行行等金融融機(jī)構(gòu)有有關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)會(huì)計(jì)處處理的暫暫行規(guī)定定》《企業(yè)兼并并有關(guān)會(huì)會(huì)計(jì)處理理問(wèn)題的的暫行規(guī)規(guī)定》《關(guān)于執(zhí)行行企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)制度度和相關(guān)關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則有關(guān)關(guān)問(wèn)題解解答（一一）》《關(guān)于執(zhí)行行企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)制度度和相關(guān)關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則有關(guān)關(guān)問(wèn)題解解答（二二）》《關(guān)于執(zhí)行行企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)制度度和相關(guān)關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則有關(guān)關(guān)問(wèn)題解解答（三三）》《關(guān)于執(zhí)行行企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)制度度和相關(guān)關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則有關(guān)關(guān)問(wèn)題解解答（四四）》《金融企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)制制度》《信托業(yè)務(wù)務(wù)會(huì)計(jì)核核算辦法法》《金融企業(yè)業(yè)實(shí)施<金融企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)制制度>有關(guān)問(wèn)題題的解答答》《小企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)制度度》《小型工業(yè)業(yè)企業(yè)執(zhí)執(zhí)行〈小企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)制度度〉銜接規(guī)定定》行業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)制制度11/24/20222.特殊行行業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)核核算辦辦法（根據(jù)《中華人人民共共和國(guó)國(guó)會(huì)計(jì)計(jì)法》、《企業(yè)財(cái)財(cái)務(wù)會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)報(bào)告條條例》、《企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)制制度》以及國(guó)國(guó)家有有關(guān)法法律、、法規(guī)規(guī)，在在已執(zhí)執(zhí)行《企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)制制度》的該行行業(yè)企企業(yè)執(zhí)執(zhí)行。。）名稱文號(hào)頒布單位頒布時(shí)間執(zhí)行時(shí)間《證券投資基金會(huì)計(jì)核算辦法》[注1]財(cái)會(huì)[2001]53號(hào)財(cái)政部2001-9-122002-1-1《電信企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法》財(cái)會(huì)[2002]17號(hào)財(cái)政部2002-9-222003-1-1《民航企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法》財(cái)會(huì)[2003]18號(hào)財(cái)政部2003-6-192003-1-1《從事銀行卡跨行信息轉(zhuǎn)接業(yè)務(wù)的企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法》[注1]財(cái)會(huì)[2003]23號(hào)財(cái)政部2003-8-32003-1-1《施工企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法》財(cái)會(huì)[2003]27號(hào)財(cái)政部2003-9-252004-1-1《新聞出版業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法》財(cái)會(huì)〔2004〕1號(hào)財(cái)政部2004-1-142004-1-1《鐵路運(yùn)輸企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法》財(cái)會(huì)[2004]4號(hào)財(cái)政部2004-7-12004-1-1《農(nóng)業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法—生物資產(chǎn)和農(nóng)產(chǎn)品》《農(nóng)業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法—社會(huì)性收支》財(cái)會(huì)[2004]5號(hào)財(cái)政部2004-4-222005-1-1《保險(xiǎn)中介公司會(huì)計(jì)核算辦法》財(cái)會(huì)[2004]10號(hào)財(cái)政部2004-9-202005-1-1《投資公司會(huì)計(jì)核算辦法》財(cái)會(huì)[2004]14號(hào)財(cái)政部2004-10-252005-1-1《電影企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法》財(cái)會(huì)[2004]19號(hào)財(cái)政部2004-12-92005-1-1《水運(yùn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法》財(cái)會(huì)[2004]20號(hào)財(cái)政部2004-12-92005-1-1《信托業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算辦法》[注2]財(cái)會(huì)[2005]1號(hào)財(cái)政部2005-1-5發(fā)布之日起11/24/2022二、國(guó)國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)一的的會(huì)計(jì)計(jì)制度度（二））企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)制度度體系系3．暫暫行規(guī)規(guī)定及及問(wèn)題題解答答文件名稱

文號(hào)

頒布單位

頒布時(shí)間

《合并會(huì)計(jì)報(bào)表暫行規(guī)定》財(cái)會(huì)字[1995]11號(hào)財(cái)政部1995-2-9《關(guān)聯(lián)方之間出售資產(chǎn)等有關(guān)會(huì)計(jì)處理問(wèn)題暫行規(guī)定》財(cái)會(huì)〔2001〕64號(hào)財(cái)政部2001-12-27《企業(yè)所得稅會(huì)計(jì)處理的暫行規(guī)定》財(cái)會(huì)字[1994]25號(hào)財(cái)政部1994-6-29《關(guān)于企業(yè)與銀行等金融機(jī)構(gòu)之間從事應(yīng)收債權(quán)融資等有關(guān)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理的暫行規(guī)定》財(cái)會(huì)[2003]14號(hào)財(cái)政部2003-5-15《企業(yè)兼并有關(guān)會(huì)計(jì)處理問(wèn)題暫行規(guī)定》財(cái)會(huì)字[1997]30號(hào)財(cái)政部1997-8-7

實(shí)施《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及其相關(guān)準(zhǔn)則問(wèn)題解答

財(cái)會(huì)[2001]43號(hào)

財(cái)政部

2001-7-5

關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會(huì)計(jì)制度〉和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問(wèn)題解答財(cái)會(huì)[2002]18號(hào)

財(cái)政部

2002-10-9

關(guān)于執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問(wèn)題解答（二）財(cái)會(huì)[2003]10號(hào)

財(cái)政部

2003-3-17

關(guān)于執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問(wèn)題解答（三）財(cái)會(huì)[2003]29號(hào)

財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局

2003-8-22

關(guān)于執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問(wèn)題解答（四）財(cái)會(huì)[2004]3號(hào)

財(cái)政部2004-5-28

《金融企業(yè)實(shí)施〈金融企業(yè)會(huì)計(jì)制度〉有關(guān)問(wèn)題解答》財(cái)會(huì)[2003]6號(hào)財(cái)政部2003-3-511/24/2022（三））非企企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)制制度體體系名

稱文號(hào)頒布單位頒布時(shí)間執(zhí)行時(shí)間《事業(yè)單位會(huì)計(jì)制度》（97）財(cái)預(yù)字第288號(hào)財(cái)政部1997-7-71998-1-1《行政單位會(huì)計(jì)制度》（98）財(cái)預(yù)字第49號(hào)財(cái)政部1998-2-61998-1-1《財(cái)政總預(yù)算會(huì)計(jì)制度》（97）財(cái)預(yù)字第287號(hào)財(cái)政部1997-6-251998-1-1《民間非營(yíng)利組織會(huì)計(jì)制度》財(cái)會(huì)[2004]7號(hào)財(cái)政部2004-8-182005-1-1《村集體經(jīng)濟(jì)組織會(huì)計(jì)制度》財(cái)會(huì)〔2004〕12號(hào)財(cái)政部2004-9-302005-1-1《醫(yī)院會(huì)計(jì)制度》財(cái)會(huì)字[1998]58號(hào)財(cái)政部1998-11-171999-1-1《高等學(xué)校會(huì)計(jì)制度》（98）財(cái)預(yù)字第105號(hào)財(cái)政部、教育部1998-3-311998-1-1《中小學(xué)校會(huì)計(jì)制度》（98）財(cái)預(yù)字第104號(hào)財(cái)政部、教育部1998-3-311998-1-1《科學(xué)事業(yè)單位會(huì)計(jì)制度》（97）財(cái)預(yù)字第460號(hào)財(cái)政部/國(guó)家科學(xué)技術(shù)委員會(huì)1997-12-161998-1-111/24/2022《會(huì)計(jì)基基礎(chǔ)工工作規(guī)規(guī)范》《內(nèi)部會(huì)會(huì)計(jì)控控制基基本規(guī)規(guī)范（（試行行）》《內(nèi)部會(huì)會(huì)計(jì)控控制規(guī)規(guī)范——擔(dān)保（（試行行）》《內(nèi)部會(huì)會(huì)計(jì)控控制規(guī)規(guī)范——對(duì)外投投資（（試行行）》《內(nèi)部會(huì)會(huì)計(jì)控控制規(guī)規(guī)范——成本費(fèi)費(fèi)用（（試行行）《會(huì)計(jì)法法》《《總會(huì)計(jì)計(jì)師條條例》《《內(nèi)部會(huì)會(huì)計(jì)控控制規(guī)規(guī)范——預(yù)算（（試行行）》《內(nèi)部會(huì)會(huì)計(jì)控控制規(guī)規(guī)范——工程項(xiàng)項(xiàng)目（（試行行）》《內(nèi)部會(huì)會(huì)計(jì)控控制規(guī)規(guī)范——貨幣資資金（（試行行）》《會(huì)計(jì)從從業(yè)資資格管管理辦辦法》《會(huì)計(jì)人人員繼繼續(xù)教教育暫暫行規(guī)規(guī)定》《會(huì)計(jì)檔檔案管管理辦辦法》四、會(huì)計(jì)管管理規(guī)范體體系11/24/2022五、與房地地產(chǎn)會(huì)計(jì)有有關(guān)的規(guī)范范上市公司：企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)則2006自2007年1月1日起在上市市公司范圍圍內(nèi)施行。。執(zhí)行38項(xiàng)具體準(zhǔn)則則的企業(yè)不不再執(zhí)行現(xiàn)現(xiàn)行準(zhǔn)則、、《企業(yè)會(huì)計(jì)制制度》特別關(guān)注：：建造合同同（代建建房地產(chǎn)））、投資性性房地產(chǎn)（（出租）、、租賃（租租金收入和和售后租回回）、存貨（用于于出售）、、固定資產(chǎn)產(chǎn)（采用成成本模式計(jì)計(jì)量的建筑筑物的后續(xù)續(xù)計(jì)量）、無(wú)形資資產(chǎn)（采用用成本模式式計(jì)量的土土地使用權(quán)權(quán)的后續(xù)計(jì)計(jì)量）11/24/2022非上市公公司：企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)制度（（2001）房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)制制度（1993）施工、房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)制制度（1993）關(guān)于企業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與交易若若干財(cái)財(cái)務(wù)處理理問(wèn)題的的通知（（1995）房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)管管理若干干問(wèn)題的的補(bǔ)充規(guī)規(guī)定（1999）11/24/2022第二部分分房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)特特點(diǎn)與投投資估算算一、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)的主要要業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)就是從從事房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)和經(jīng)營(yíng)營(yíng)的企業(yè)業(yè)，它既既是房地地產(chǎn)產(chǎn)品品的生產(chǎn)產(chǎn)者，又又是房地地產(chǎn)商品品的經(jīng)營(yíng)營(yíng)者。進(jìn)進(jìn)行的主主要業(yè)務(wù)務(wù)有：1．土地的的開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)。。企業(yè)將有有償獲得得的土地地開(kāi)發(fā)完完成后，，既可有有償轉(zhuǎn)讓讓給其他他單位使使用，也也可自行行組織建建造房屋屋和其他他設(shè)施，，然后作作為商品品作價(jià)出出售，還還可以開(kāi)開(kāi)展土地地出租業(yè)業(yè)務(wù)。11/24/20222．房屋的的開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)房屋的開(kāi)開(kāi)發(fā)指房房屋的建建造。房房屋的經(jīng)經(jīng)營(yíng)指房房屋的銷銷售與出出租。企企業(yè)可以以在開(kāi)發(fā)發(fā)完成的的土地上上繼續(xù)開(kāi)開(kāi)發(fā)房屋屋，開(kāi)發(fā)發(fā)完成后后，可作作為商品品作價(jià)出出售或出出租。企企業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)的房屋屋，按用用途可分分為商品品房、出出租房、、周轉(zhuǎn)房房、安置置房和代代建房等等。3．城市基基礎(chǔ)設(shè)施施和公共共配套設(shè)設(shè)施的開(kāi)開(kāi)發(fā)。4．代建工工程的開(kāi)開(kāi)發(fā)代建工程程的開(kāi)發(fā)發(fā)是企業(yè)業(yè)接受政政府和其其他單位位委托，，代為開(kāi)開(kāi)發(fā)的工工程，必必須符合合三個(gè)條條件：江江蘇省地地方稅務(wù)務(wù)局關(guān)于于營(yíng)業(yè)稅稅若干征征稅問(wèn)題題的補(bǔ)充充通知（（二）規(guī)規(guī)定，房房屋開(kāi)發(fā)發(fā)公司承承辦國(guó)家家機(jī)關(guān)、、企事業(yè)業(yè)單位的的統(tǒng)建房房，如委委托建房房的單位位能提供土土地使用用權(quán)證書(shū)書(shū)和有關(guān)關(guān)部門的的建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目批準(zhǔn)準(zhǔn)書(shū)以及及基建計(jì)計(jì)劃，且且房屋開(kāi)開(kāi)發(fā)公司司(即受托方方)不墊付資資金，并并同時(shí)符符合本《通知》第三條中中“其他他代理服服務(wù)”條條件的，，則對(duì)房房屋開(kāi)發(fā)發(fā)公司實(shí)實(shí)際取得得的手續(xù)續(xù)費(fèi)收入入按“服服務(wù)業(yè)””稅目計(jì)計(jì)征營(yíng)業(yè)業(yè)稅。否否則，對(duì)對(duì)房屋開(kāi)開(kāi)發(fā)公司司承辦建建設(shè)的各各種房屋屋，均應(yīng)應(yīng)全額按按“銷售售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)”計(jì)征征營(yíng)業(yè)稅稅。其他代理理服務(wù)是是指受托托方按照照協(xié)議或或委托方方的要求求，以委委托方的的名義從從事除代代購(gòu)代銷銷貨物、、代辦進(jìn)進(jìn)出口、、介紹服服務(wù)以外外的其他他受托事事項(xiàng)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)，并與與委托方方實(shí)行全全額結(jié)算算(原票轉(zhuǎn)交交)，只向委委托方收收取手續(xù)續(xù)費(fèi)的業(yè)業(yè)務(wù)。11/24/2022二、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的的經(jīng)營(yíng)特特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特特點(diǎn)：1．開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的計(jì)計(jì)劃性。。企業(yè)征用用的土地地、建設(shè)設(shè)的房屋屋、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施以以及其他他設(shè)施都都應(yīng)嚴(yán)格格控制在在國(guó)家計(jì)計(jì)劃范圍圍之內(nèi)，，按照規(guī)規(guī)劃、征征地、設(shè)設(shè)計(jì)、施施工、配配套、管管理“六六統(tǒng)一””原則和和企業(yè)的的建設(shè)計(jì)計(jì)劃、銷銷售計(jì)劃劃進(jìn)行開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)。2．開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的商商品性。。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的產(chǎn)品品全部都都作為商商品進(jìn)入入市場(chǎng)，，按照供供需雙方方合同協(xié)協(xié)議規(guī)定定的價(jià)格格或市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格作作價(jià)轉(zhuǎn)讓讓或銷售售。11/24/20223．開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)的復(fù)雜雜性(1)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)內(nèi)容復(fù)復(fù)雜。經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)囊括了了從征地地、拆遷遷、勘察察、設(shè)計(jì)計(jì)、施工工、銷售售到售后后服務(wù)全全過(guò)程。。(2)涉及面廣廣，經(jīng)濟(jì)濟(jì)往來(lái)對(duì)對(duì)象多。。涉及設(shè)設(shè)備、材材料物資資供應(yīng)單單位、設(shè)設(shè)計(jì)單位位、施工工單位，，委托單單位和承承租單位位等。4．開(kāi)發(fā)建建設(shè)周期期長(zhǎng)，投投資數(shù)額額大開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品要從規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)開(kāi)始，，經(jīng)過(guò)可可行性研研究、征征地拆遷遷、安置置補(bǔ)償、、七通一一平、建建筑安裝裝、配套套工程、、綠化環(huán)環(huán)衛(wèi)工程程等幾個(gè)個(gè)開(kāi)發(fā)階階段，少少則一年年，多則則數(shù)年才才能全部部完成。。每一個(gè)開(kāi)開(kāi)發(fā)階段段都需要要投入大大量資金金，加上上開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品本身身的造價(jià)價(jià)很高，，需要不不斷地投投入大量量的資金金。11/24/20225．經(jīng)營(yíng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)大開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品單位價(jià)價(jià)值高，，建設(shè)周周期長(zhǎng)、、負(fù)債經(jīng)經(jīng)營(yíng)程度度高、不不確定因因素多，，一旦決決策失誤誤，銷路路不暢，，將造成成大量開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品積壓，，使企業(yè)業(yè)資金周周轉(zhuǎn)不靈靈，導(dǎo)致致企業(yè)陷陷入困境境。11/24/2022三、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目投投資費(fèi)用用估算（預(yù)計(jì)費(fèi)費(fèi)用）經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)產(chǎn)投入資金金多，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大，在項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)劃劃階段，必必須對(duì)項(xiàng)目目的投資與與成本費(fèi)用用進(jìn)行準(zhǔn)確確的估算，，以便作出出經(jīng)濟(jì)效益益評(píng)價(jià)、投投資決策策房地產(chǎn)建設(shè)設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)構(gòu)成復(fù)雜，，變化因素素多、不確確定性大，，依建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目的類型型不同而有有其自身的的特點(diǎn)，因因此不同類類型的建設(shè)設(shè)項(xiàng)目，其其投資和費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成有有一定的差差異。對(duì)于于一般房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目而言，，投資及成成本費(fèi)用．．由開(kāi)發(fā)成本和和開(kāi)發(fā)費(fèi)用用兩大部分組組成。11/24/2022(一)開(kāi)發(fā)成本共有八項(xiàng)：：1．土地使用權(quán)權(quán)出讓金國(guó)家以土地地所有者身身份，將一一定年限內(nèi)內(nèi)的土地使使用權(quán)有償償出讓給土土地使用者者。土地使使用者依法法支付土地地出讓金獲獲得土地使使用權(quán)。2．土地征用及及拆遷安置置補(bǔ)償費(fèi)(1)土地征用費(fèi)費(fèi)。國(guó)家建建設(shè)征用農(nóng)農(nóng)村土地發(fā)發(fā)生的費(fèi)用用主要有包包括土地地補(bǔ)償費(fèi)、、勞動(dòng)力安安置補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)、水利設(shè)設(shè)施維修分分?jǐn)?、青苗苗補(bǔ)償費(fèi)、、耕地占用用稅、耕地地墾復(fù)基金金、征地管管理費(fèi)等。。(2)拆遷安置補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)。在在城鎮(zhèn)地區(qū)區(qū)，國(guó)家和和地方政府府可以依據(jù)據(jù)法定程序序，將國(guó)有有儲(chǔ)備土地地或已由企企、事業(yè)單單位或個(gè)人人使用的土土地出讓給給房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或或其他建設(shè)設(shè)項(xiàng)目使用用。11/24/20223．前期工程費(fèi)費(fèi)(1)項(xiàng)目的規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)、、可行性研研究所需費(fèi)費(fèi)用。一般般可以按項(xiàng)項(xiàng)目總投資資額的一定定百分比估估算。(2)“三通一平””等土地開(kāi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。。4．建安工程費(fèi)費(fèi)它是指直接接用于建安安工程建設(shè)設(shè)的總成本本費(fèi)用。主主要包括建建筑工程費(fèi)費(fèi)、設(shè)備及及安裝工程程費(fèi)以及室室內(nèi)裝修工工程費(fèi)等。。5．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)。它又稱紅紅線內(nèi)工程程費(fèi)，包括括供水、供供電、供氣氣、道路、、綠化、排排污、排洪洪、電訊、、環(huán)衛(wèi)等工工程費(fèi)用，，通常采用用單位指標(biāo)標(biāo)估算法來(lái)來(lái)計(jì)算。6．公共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)它主要包括括不能有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)區(qū)內(nèi)公共配配套設(shè)施發(fā)發(fā)生的支出出。11/24/20227．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)費(fèi)它包括基本本預(yù)備費(fèi)和和漲價(jià)預(yù)備備費(fèi)。依據(jù)據(jù)項(xiàng)目的復(fù)復(fù)雜程度和和前述各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用估算算的準(zhǔn)確程程度，以上上述1～6項(xiàng)之和為基基數(shù)，按3％一5％計(jì)算。8．開(kāi)發(fā)期間稅稅、費(fèi)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投投資估算應(yīng)應(yīng)考慮項(xiàng)目目在開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程中所負(fù)負(fù)擔(dān)的各種種稅金和地地方政府或或有關(guān)部門門征收的費(fèi)費(fèi)用。11/24/2022(二)開(kāi)發(fā)費(fèi)用開(kāi)發(fā)費(fèi)用是是指與房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目有關(guān)的的管理費(fèi)用用、銷售費(fèi)費(fèi)用和財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用。1．管理費(fèi)用可按項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)構(gòu)成中前1—6項(xiàng)之和為基基數(shù)，按3％左右計(jì)算算。2．銷售費(fèi)用它指開(kāi)發(fā)建建設(shè)項(xiàng)目在在銷售產(chǎn)品品過(guò)程中發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用以及及專設(shè)銷售售機(jī)構(gòu)或委委托銷售代代理的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用。主主要包括以以下三項(xiàng)：：(1)廣告宣傳費(fèi)費(fèi)。約為銷銷售收人的的2％一3％；(2)銷售代理費(fèi)費(fèi)。約為銷銷售收入的的1．5％一2％；(3)其他銷售費(fèi)費(fèi)用。約為為銷售收入入的0．5％一1％。以上各各項(xiàng)合計(jì)，，銷售費(fèi)用用約占銷售售收人的4％一6％。11/24/20223．財(cái)務(wù)費(fèi)用用它指為籌集集資金而發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用，主主要為借款款利息和其其他財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用(如匯兌損失失等)。11/24/2022第三部分房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)成本的的核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的程序通通常分為四四個(gè)階段，，即投資決策分分析階段前期工程階階段建設(shè)階段租售階段11/24/2022在以上四個(gè)個(gè)階段的開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)過(guò)程中，企企業(yè)將發(fā)生生許多費(fèi)用用，比如可可行性研究究費(fèi)、前期期工程費(fèi)、、建筑安裝裝費(fèi)、廣告告費(fèi)、銷售售費(fèi)、信貸貸資金利息息費(fèi)，以及及企業(yè)為組組織和管理理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)而發(fā)生的的管理費(fèi)用用等。這些費(fèi)用中中，有些可可以計(jì)入開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成成本中，有有些則不能能計(jì)入開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本本?？梢灾苯佑?jì)入到開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本本中的費(fèi)用用稱為開(kāi)發(fā)直接費(fèi)費(fèi)用；經(jīng)分配后后才能計(jì)入入到開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本中中的費(fèi)用稱稱為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用；不能計(jì)入到到開(kāi)發(fā)成本本中的費(fèi)費(fèi)用稱為期間費(fèi)用。11/24/2022一、開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本的的內(nèi)容開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成成本是指房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)在產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程中所發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用支出出。它反映映了房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程中中所耗費(fèi)的的全部物化化勞動(dòng)與活活勞動(dòng)。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成成本按其用用途，可分分為以下四四類：1．土地開(kāi)發(fā)發(fā)成本。土地開(kāi)發(fā)成成本是指房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)土地(即建設(shè)用地地)所發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用。。2．房屋開(kāi)發(fā)發(fā)成本。房屋開(kāi)發(fā)成成本是指房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)各種房屋屋(包括商品房房、出租房房、周轉(zhuǎn)房房、代建房房等)所發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用支支出。11/24/20223．配套設(shè)施施開(kāi)發(fā)成本本。它是指房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)開(kāi)發(fā)能能有償轉(zhuǎn)讓讓的配套設(shè)設(shè)施及不能能有償轉(zhuǎn)讓讓、不能直直接計(jì)入開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成成本的公共共配套設(shè)施施所發(fā)生的的各項(xiàng)費(fèi)用用支出。4．代建工程程開(kāi)發(fā)成本本。它是指房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)接受委委托單位的的委托，代代為開(kāi)發(fā)除除土地、房房屋以外其其他工程(如市政工程程)所發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用支支出。11/24/2022二、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本本核算對(duì)象象開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成成本核算對(duì)對(duì)象是指在在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品成本的計(jì)計(jì)算中，為為了歸集和和分配開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)用而確確定的費(fèi)用用承擔(dān)者。。企業(yè)應(yīng)根根據(jù)其開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的特特點(diǎn)及實(shí)際際情況，按按照下列原原則，選擇擇成本核算對(duì)對(duì)象：1．一般的開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，，以每一獨(dú)獨(dú)立編制的的概算或施施工圖預(yù)算算所列單項(xiàng)項(xiàng)工程為成成本核算對(duì)對(duì)象。2．同一開(kāi)發(fā)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)結(jié)構(gòu)類型相相同的群體體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目，開(kāi)竣工工時(shí)間相近近、由同一一施工單位位施工的，，可以并為為一個(gè)成本本核算對(duì)象象。3．對(duì)于個(gè)別別規(guī)模較大大、工期較較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目，可可以結(jié)合經(jīng)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制制的需要，，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的一定定區(qū)域和部部位，劃分分成本核算算對(duì)象。11/24/2022注意：成本核算對(duì)象象應(yīng)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)工前確確定，一經(jīng)確確定就不能隨隨意改變，更更不能相互混混淆。11/24/2022三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)成成本本項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品成成本本項(xiàng)項(xiàng)目目一一般般可可分分為為土土地地征征用用及及拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償費(fèi)費(fèi)、、前前期期工工程程費(fèi)費(fèi)、、基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi)、、建建筑筑安安裝裝工工程程費(fèi)費(fèi)、、公公共共配配套套設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi)和和開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)間間接接費(fèi)費(fèi)用用等等。。1．土土地地征征用用及及拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償費(fèi)費(fèi)：：指房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)時(shí)為為征征用用土土地地所所發(fā)發(fā)生生的的各各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用用，，包包括括土地地出出讓讓金金、勞勞動(dòng)動(dòng)力力安安置置費(fèi)費(fèi)、、青青苗苗補(bǔ)補(bǔ)償償費(fèi)費(fèi)、、土土地地補(bǔ)補(bǔ)償償費(fèi)費(fèi)、、拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償費(fèi)費(fèi)及及其其他他因因征征用用土土地地而而發(fā)發(fā)生生的的費(fèi)費(fèi)用用（（如如耕耕地地占占用用稅稅））。。2．前前期期工工程程費(fèi)費(fèi)：：指企企業(yè)業(yè)在在前前期期準(zhǔn)準(zhǔn)備備階階段段發(fā)發(fā)生生的的各各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用用，，包包括括總總體體規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)、、可可行行性性研研究究費(fèi)費(fèi)、、政政府府代代收收代代繳繳的的各各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用用、、勘勘察察設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)、、各各項(xiàng)項(xiàng)臨臨時(shí)時(shí)工工程程(臨時(shí)時(shí)水水、、臨臨時(shí)時(shí)電電、、臨臨時(shí)時(shí)路路等等)費(fèi)用用、、七七通通一一平平或或三三通通一一平平費(fèi)費(fèi)用用等等。。11/24/20223．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)：指建造各項(xiàng)基基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生生的費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施主要要是指與開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的的道路、供熱熱設(shè)施、供水水設(shè)施、供電電設(shè)施、供氣氣設(shè)施、通訊訊設(shè)施、照明明設(shè)施、以及及綠化（包括括排污、排洪洪、環(huán)衛(wèi)）等等，這些設(shè)施施發(fā)生的設(shè)備備及安裝費(fèi)都都在基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)歸歸集。4．建筑安裝工工程費(fèi)：指企業(yè)以出包包方式支付承承建單位的建建筑安裝工程程費(fèi)和企業(yè)自自營(yíng)工程發(fā)生生的建筑安裝裝費(fèi)。11/24/20225．配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)：指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目服務(wù)的，不不能有償轉(zhuǎn)讓讓的各項(xiàng)公共共配套設(shè)施發(fā)發(fā)生的費(fèi)用，，如鍋爐房、、水塔、公共共廁所、自行行車棚等。凡凡能有償轉(zhuǎn)讓讓的公共配套套設(shè)施如商店店、郵局、學(xué)學(xué)校、醫(yī)院、、理發(fā)店等都都不能計(jì)人該該成本項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)。6．開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用：指企業(yè)業(yè)所屬的開(kāi)發(fā)發(fā)部門或工程程指揮部門為為組織和管理理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而而發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用支出，，包括工資、、福利費(fèi)、辦辦公費(fèi)、差旅旅費(fèi)、折舊費(fèi)費(fèi)、修理費(fèi)、、水電費(fèi)、勞勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、、周轉(zhuǎn)房攤銷銷等。企業(yè)的各行政政部門為管理理公司而發(fā)生生的各項(xiàng)費(fèi)用用不在此列，，應(yīng)在“管理理費(fèi)用”中核核算。11/24/2022目前我國(guó)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、、經(jīng)營(yíng)范圍、、經(jīng)營(yíng)方式等等各不相同。。比如，就土土地開(kāi)發(fā)而言言，有些企業(yè)業(yè)只進(jìn)行建設(shè)設(shè)場(chǎng)地地面的的清理平整，，將原有建筑筑物、障礙物物拆除，就算算完成土地開(kāi)開(kāi)發(fā)；而有些些企業(yè)除進(jìn)行行地面的清理理平整，還要要進(jìn)行地下各各種管線的鋪鋪設(shè)、地面道道路的建設(shè)，，做到七通一一平，才算完完成土地開(kāi)發(fā)發(fā)等。每一個(gè)開(kāi)發(fā)企企業(yè)應(yīng)根據(jù)前前述成本項(xiàng)目的設(shè)置原則，，結(jié)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的具體情情況，有選擇擇地設(shè)置成本本項(xiàng)目。11/24/2022四、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品成本核算程程序(一)應(yīng)設(shè)置核算的的賬戶1．“開(kāi)發(fā)成本本”賬戶本賬戶核算房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)在土地、、房屋、配套套設(shè)施和代建建工程的開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程中所發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用。本賬戶應(yīng)按開(kāi)開(kāi)發(fā)成本的種種類，如“土土地開(kāi)發(fā)”、、“房屋開(kāi)發(fā)發(fā)”、“配套套設(shè)施開(kāi)發(fā)””和“代建工工程開(kāi)發(fā)”等等設(shè)置二級(jí)明明細(xì)賬戶，并并在二級(jí)明細(xì)細(xì)賬戶下，按按成本核算對(duì)對(duì)象進(jìn)行明細(xì)細(xì)核算。11/24/20222．“開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)用”賬戶戶。本賬戶核算房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品而發(fā)生的各各項(xiàng)間接費(fèi)用用，包括工資資、福利費(fèi)、、折舊費(fèi)、修修理費(fèi)、辦公公費(fèi)、水電費(fèi)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房房攤銷等。本賬戶應(yīng)按企企業(yè)內(nèi)部不同同的單位、部部門(分公司)設(shè)置明細(xì)賬戶戶。11/24/2022注意：：開(kāi)發(fā)發(fā)間接接費(fèi)用用與管管理費(fèi)費(fèi)用、、銷售售費(fèi)用用的區(qū)區(qū)別業(yè)務(wù)招招待費(fèi)費(fèi)、會(huì)會(huì)務(wù)費(fèi)費(fèi)、咨咨詢費(fèi)費(fèi)、租租賃費(fèi)費(fèi)、違違規(guī)建建設(shè)被被建設(shè)設(shè)主管管部門門行政政處罰罰款等等。已建未未售房房屋的的物業(yè)業(yè)看管管費(fèi)、、售樓樓處發(fā)發(fā)生的的水電電費(fèi)、、辦公公費(fèi)、、產(chǎn)權(quán)權(quán)交易易費(fèi)等等11/24/2022《施工、、房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)財(cái)財(cái)務(wù)制制度》規(guī)定管理費(fèi)費(fèi)用是是指企企業(yè)行行政管管理部部門為為管理理和組組織經(jīng)經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)而而發(fā)生生的各各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用，，包括括公司司經(jīng)費(fèi)費(fèi)、工工會(huì)經(jīng)經(jīng)費(fèi)、、職工工教育育經(jīng)費(fèi)費(fèi)、勞勞動(dòng)保保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)、待待業(yè)保保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)、董董事會(huì)會(huì)費(fèi)、、咨詢?cè)冑M(fèi)、、審計(jì)計(jì)費(fèi)、、訴訟訟費(fèi)、、排污污費(fèi)、、綠化化費(fèi)、、稅金金、土土地使使用費(fèi)費(fèi)、土土地?fù)p損失補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、技技術(shù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)費(fèi)、技技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)、無(wú)無(wú)形資資產(chǎn)攤攤銷、、開(kāi)辦辦費(fèi)攤攤銷、、業(yè)務(wù)務(wù)招待待費(fèi)、、壞帳帳損失失、存存貨盤盤虧、、毀損損和報(bào)報(bào)廢（（減盤盤盈））損失失，以以及其其他管管理費(fèi)費(fèi)用。。11/24/2022銷售費(fèi)費(fèi)用是是指企企業(yè)在在銷售售產(chǎn)品品或者者提供供勞務(wù)務(wù)等過(guò)過(guò)程中中發(fā)生生的各各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用，，以及及專設(shè)設(shè)銷售售機(jī)構(gòu)構(gòu)的各各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用。。包括括應(yīng)由由企業(yè)業(yè)負(fù)擔(dān)擔(dān)的運(yùn)運(yùn)輸費(fèi)費(fèi)、裝裝卸費(fèi)費(fèi)、包包裝費(fèi)費(fèi)、保保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)、維維修費(fèi)費(fèi)、展展覽費(fèi)費(fèi)、差差旅費(fèi)費(fèi)、廣廣告費(fèi)費(fèi)、代代銷手手續(xù)費(fèi)費(fèi)、銷銷售服服務(wù)費(fèi)費(fèi)，以以及專專設(shè)銷銷售機(jī)機(jī)構(gòu)的的人員員工資資、獎(jiǎng)獎(jiǎng)金、、福利利費(fèi)、、折舊舊費(fèi)、、修理理費(fèi)、、物料料消耗耗以及及其他他經(jīng)費(fèi)費(fèi)。房房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)銷銷售費(fèi)費(fèi)用還還包括括開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售之之前改改裝修修復(fù)費(fèi)費(fèi)、看看護(hù)費(fèi)費(fèi)、采采暖費(fèi)費(fèi)等。11/24/2022《中華人人民共共和國(guó)國(guó)土地地增值值稅暫暫行條條例實(shí)實(shí)施細(xì)細(xì)則》第七條條計(jì)計(jì)算增增值額額的扣扣除項(xiàng)項(xiàng)目，，具體體為：：（一））取得得土地地使用用權(quán)所所支付付的金金額，，是指指納稅稅人為為取得得土地地使用用權(quán)所所支付付的地地價(jià)款款和按按國(guó)家家統(tǒng)一一規(guī)定定交納納的有有關(guān)費(fèi)費(fèi)用。。（二））開(kāi)發(fā)發(fā)土地地和新新建房房及配配套設(shè)設(shè)施的的成本本，是是指納納稅人人房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)際發(fā)發(fā)生的的成本本，包包括土土地征征用及及拆遷遷補(bǔ)償償費(fèi)、、前期期工程程費(fèi)、、建筑筑安裝裝工程程費(fèi)、、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)、、公共共配套套設(shè)施施費(fèi)、、開(kāi)發(fā)發(fā)間接接費(fèi)用用。11/24/2022（三）開(kāi)發(fā)發(fā)土地和新新建房及配配套設(shè)施的的費(fèi)用，是是指與房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目有關(guān)的的銷售費(fèi)用用、管理費(fèi)費(fèi)用、財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用。（四）舊房房及建筑物物的評(píng)估價(jià)價(jià)格，是指指在轉(zhuǎn)讓已已使用的房房屋及建筑筑物時(shí)，由由政府批準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)立的房房地產(chǎn)評(píng)估估機(jī)構(gòu)評(píng)定定的重置成成本價(jià)乘以以成新度折折扣率后的的價(jià)格。評(píng)評(píng)估價(jià)格須須經(jīng)當(dāng)?shù)囟惗悇?wù)機(jī)關(guān)確確認(rèn)。（五）與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)的稅稅金，是指指在轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)時(shí)繳繳納的營(yíng)業(yè)業(yè)稅、城市市維護(hù)建設(shè)設(shè)稅、印花花稅。因轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)交納的教教育費(fèi)附加加，也可視視同稅金予予以扣除。。（六）對(duì)從從事房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納納稅人可按按本條（一一）、（二二）項(xiàng)規(guī)定定計(jì)算的金金額之和，，加計(jì)20％的扣除。。11/24/2022土地征用及及拆遷補(bǔ)償償費(fèi)、前期工程費(fèi)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)、建筑安裝工工程費(fèi)、公共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用成本項(xiàng)項(xiàng)目土地成本房屋成本配套設(shè)施成成本代建工程成成本開(kāi)發(fā)成成本開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用11/24/2022(二)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成成本核算程程序1．歸集開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用用。(1)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)中發(fā)生的的各項(xiàng)直接接開(kāi)發(fā)費(fèi)用用，直接計(jì)計(jì)入各成本本核算對(duì)象象，即借記記“開(kāi)發(fā)成成本”總分分類賬戶和和明細(xì)分類類賬戶，貸貸記有關(guān)賬賬戶。(2)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)服務(wù)所發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)用，可可先歸集在在“開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)用””賬戶，即即借記“開(kāi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用”總分分類賬戶和和明細(xì)分類類賬戶，貸貸記有關(guān)賬賬戶。(3)將“開(kāi)發(fā)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用”賬賬戶歸集集的開(kāi)發(fā)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用，按按一定的的方法分分配計(jì)入入各開(kāi)發(fā)發(fā)成本核核算對(duì)象象，即借借記“開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本”總分分類賬戶戶和明細(xì)細(xì)賬戶，，貸記““開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)用用”賬戶戶。11/24/20222．計(jì)算并并結(jié)轉(zhuǎn)已已完開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品實(shí)實(shí)際成本本。計(jì)算已完完開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目從籌籌建至竣竣工驗(yàn)收收的全部部開(kāi)發(fā)成成本。并并將其結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入入“開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品””賬戶戶，即借借記“開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品”賬戶戶，貸記記“開(kāi)發(fā)發(fā)成本””賬戶。。3．按已完完開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的實(shí)際功能能和去向向，將開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品實(shí)實(shí)際成本本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)進(jìn)入有關(guān)關(guān)賬戶。。即借記““主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)成本本”、““分期收收款開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品””、“出出租開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品””、“周周轉(zhuǎn)房””等賬戶戶，貸記記“開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品””賬戶。。11/24/2022土地征用用及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)、、前期工程程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)、建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)、公共配套套設(shè)施費(fèi)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)用成本項(xiàng)項(xiàng)目目土地成本本房屋成本本配套設(shè)施施成本代建工程程成本開(kāi)發(fā)成成本本開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)用歸集集土地房屋配套設(shè)施施代建工程程開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品分配銷售出租11/24/2022五、土地地開(kāi)發(fā)的的成本核核算一、土地地開(kāi)發(fā)成成本科目目的設(shè)置置開(kāi)發(fā)成本本—土地開(kāi)發(fā)發(fā)二土地開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)用的歸歸集與分分配見(jiàn)下圖11/24/202211/24/2022（三）舉例例甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司于2004年5月在梁園開(kāi)發(fā)發(fā)一塊土地，，占地面積40000㎡㎡。開(kāi)發(fā)完成后后準(zhǔn)備將其中中的30000㎡㎡對(duì)外轉(zhuǎn)讓，其其余的10000㎡㎡企業(yè)自行開(kāi)發(fā)發(fā)商品房。假設(shè)梁園土地地開(kāi)發(fā)過(guò)程中中只發(fā)生了如如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)務(wù)：①支付土地出出讓金25000000元，作會(huì)計(jì)分分錄如下：借：開(kāi)發(fā)成本本—土地—梁園(土地征用及拆拆遷費(fèi))25000000貸：銀行存款款25000000②支付拆遷補(bǔ)償償費(fèi)5500000元，作會(huì)計(jì)分分錄如下：借：開(kāi)發(fā)成本本—土地—梁園(土地征用及拆拆遷費(fèi))5500000貸：銀行存款款550000011/24/2022③支付付勘勘察察設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)210000元，，作作會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)分分錄錄如如下下：：借：：開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)成成本本—土地地—梁園園(前期期工工程程費(fèi)費(fèi))210000貸：：銀銀行行存存款款210000④支付付土土石石方方費(fèi)費(fèi)用用5500000元，，作作會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)分分錄錄如如下下：：借：：開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)成成本本—土地地—梁園園(前期期工工程程費(fèi)費(fèi))5500000貸：：銀銀行行存存款款5500000⑤由某某施施工工企企業(yè)業(yè)承承包包的的地地下下管管道道安安裝裝工工程程已已竣竣工工，，應(yīng)應(yīng)支支付付價(jià)價(jià)款款1500000元：：借：：開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)成成本本—土地地—梁園園(基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi))1500000貸：：應(yīng)應(yīng)付付賬賬款款———X施工工企企業(yè)業(yè)150000011/24/2022⑥9月末末，，梁梁園園土土地地開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)工工程程完完工工。。假假設(shè)設(shè)““開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)成成本本———土地地開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)———梁園園””賬賬戶戶歸歸集集的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)總總成成本本為為37710000元，，則則單單位位土土地地開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)成成本本為為942．75元／／㎡㎡。。其其中中自自用用的的10000㎡㎡土地地尚尚未未投投入入使使用用，，其其余余30000㎡㎡已全全部部轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓，，月月終終結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)本本塊塊土土地地的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)成成本本。。作作會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)分分錄錄如如下下：：借：：開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品———土地地(梁園園)9427500主營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)成成本本———土地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓成成本本28282500貸：：開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)成成本本———土地地———梁園園3771000011/24/2022注意意：：土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)處處理理《企業(yè)業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)制制度度》第四四十十七七條條規(guī)規(guī)定定：：企企業(yè)業(yè)購(gòu)購(gòu)入入或或以以支支付付土土地地出出讓讓全全方方式式取取得得的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)，，在在未未開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)或或建建造造自自用用項(xiàng)項(xiàng)目目前前，，作作為為無(wú)無(wú)形形資資產(chǎn)產(chǎn)核核算算，，并并按按照照本本制制度度規(guī)規(guī)定定的的期期限限攤攤銷銷。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商品品房房時(shí)時(shí)，，應(yīng)應(yīng)將將土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的賬賬面面價(jià)價(jià)值值全全部部轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入入開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)成成本本。。無(wú)形形資資產(chǎn)產(chǎn)準(zhǔn)準(zhǔn)則則第第21條規(guī)規(guī)定定，，企企業(yè)業(yè)進(jìn)進(jìn)行行房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)時(shí)，，應(yīng)應(yīng)將將相相關(guān)關(guān)的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)予予以以結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。。結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)時(shí)時(shí)，，將將土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的賬賬面面價(jià)價(jià)值值一一次次計(jì)計(jì)入入房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)成成本本。。11/24/2022例：：某某企企業(yè)業(yè)于于2002年7月15日購(gòu)入入土土地地使使用用權(quán)權(quán)。。有有效效期期為為70年，，面面積積為為1000畝，，每每畝畝購(gòu)購(gòu)價(jià)價(jià)為為14萬(wàn)，，于于2003年1月20日開(kāi)發(fā)發(fā)其其中中的的100畝，有有關(guān)會(huì)會(huì)計(jì)處處理如如下：：土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)入入相關(guān)關(guān)項(xiàng)目目的確確認(rèn)時(shí)時(shí)間為為2003年1月⑴取得得土地地使用用權(quán)時(shí)時(shí)：借：無(wú)無(wú)形資資產(chǎn)14000萬(wàn)貸：銀銀行存存款14000萬(wàn)⑵2002年12月30日攤銷銷無(wú)形形資產(chǎn)產(chǎn)＝14××1000÷70÷÷2＝100萬(wàn)借：管管理費(fèi)費(fèi)用100萬(wàn)貸：無(wú)無(wú)形資資產(chǎn)100萬(wàn)11/24/2022⑶2003年1月20日使用用100畝土地地時(shí)土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)入入相關(guān)關(guān)項(xiàng)目目的確確認(rèn)金金額＝＝（每每單位位面積積的購(gòu)購(gòu)價(jià)－－作為為無(wú)形形資產(chǎn)產(chǎn)已攤攤銷額額）×該項(xiàng)目目占地地面積積＝（（14萬(wàn)－14÷÷70÷2）×100＝1390萬(wàn)借：開(kāi)開(kāi)發(fā)成成本-土地1390萬(wàn)貸：無(wú)無(wú)形資資產(chǎn)1390萬(wàn)11/24/2022六、房屋開(kāi)開(kāi)發(fā)的的成本本核算算（一））房屋屋開(kāi)發(fā)發(fā)成本本科目目的設(shè)設(shè)置核算企企業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)建建設(shè)各各項(xiàng)房房屋所所發(fā)生生的各各項(xiàng)直直接費(fèi)費(fèi)用開(kāi)發(fā)成成本—房屋開(kāi)開(kāi)發(fā)按房屋屋的性性質(zhì)和和用途途設(shè)置置“商商品房房”、、“經(jīng)經(jīng)營(yíng)房房”、、“周周轉(zhuǎn)房房”、、“代代建房房”等等明細(xì)細(xì)科目目（二））房房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)用的的歸集集與分分配見(jiàn)下圖圖11/24/202211/24/2022舉例某房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)的的安樂(lè)樂(lè)開(kāi)發(fā)發(fā)小區(qū)區(qū)，在在2004年度內(nèi)內(nèi)，共共發(fā)生生下列列土地地開(kāi)發(fā)發(fā)支出出和有有關(guān)土土地開(kāi)開(kāi)發(fā)成成本結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)業(yè)業(yè)務(wù)：：1、用銀銀行存存款支支付征征地拆拆遷費(fèi)費(fèi)525,000元2、應(yīng)付付設(shè)計(jì)計(jì)單位位前期期工程程款125,000元3、用銀銀行存存款支支付建建筑公公司基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施工工程款款150,000元上列各各項(xiàng)土土地開(kāi)開(kāi)發(fā)支支出，，按各各開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品用地地面積積進(jìn)行行分配配，各各開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品用地地面積積如下下：201商品房房2,000平方米米202商品房房3,000平方米米301出租房房2,000平方米米401商品性性土地地10,000平方米米451自用土土地8,000平方米米4、401商品性性土地地應(yīng)分分配的的開(kāi)發(fā)發(fā)間接接費(fèi)用用為40,000元。11/24/20225、401商品性性土地地和451自用土土地開(kāi)開(kāi)發(fā)完完成并并經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)收，，等待待以后后轉(zhuǎn)讓讓和用用作房房屋的的建造造。6、451自用土土地根根據(jù)規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)要要求，，用于于建造造203商品房房，302出租房房和351周轉(zhuǎn)房房，自自用土土地開(kāi)開(kāi)發(fā)成成本按按房屋屋用地地面積積進(jìn)行行分配配。各各幢房房屋用用地面面積如如下：：203商品房房3,000平方米米302出租房房3,000平方米米351周轉(zhuǎn)房房2,000平方米米11/24/20221、交付付拆遷遷費(fèi)借：開(kāi)發(fā)成成本--房屋開(kāi)開(kāi)發(fā)—商品房房（201工程））42,000—商品房（（202工程）63,000—經(jīng)營(yíng)房（（301工程）42,000開(kāi)發(fā)成本本-土地開(kāi)發(fā)發(fā)—商品性土土地開(kāi)發(fā)發(fā)(401工)210,000——自用土地地開(kāi)發(fā)(412工程)168,000貸：銀銀行存存款525,00011/24/20222、承付前前期工程程款借：開(kāi)發(fā)成本本--房屋開(kāi)發(fā)發(fā)—商品房（（201工程）10,000—商品房（（202工程）15,000—經(jīng)營(yíng)房（（301工程）10,000開(kāi)發(fā)成本本--土地開(kāi)發(fā)發(fā)—商品性土土地開(kāi)發(fā)發(fā)(401工)50,000—自用土地地開(kāi)發(fā)(412工程)40,000貸：應(yīng)付付賬款—應(yīng)付工程程款125，00011/24/20223、支付建建筑工程程款借：開(kāi)發(fā)發(fā)成本--房屋開(kāi)發(fā)發(fā)—商品房（（201工程）12,000—商品房（（202工程）18,000—經(jīng)營(yíng)房（（301工程）12,000開(kāi)發(fā)成本本--土地開(kāi)發(fā)發(fā)—商品性土土地開(kāi)發(fā)發(fā)(401)60,000——自用土地地開(kāi)發(fā)(412工程)48,000貸：銀銀行存存款150,00011/24/20224、401商品性土地分分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)間接接費(fèi)用借：開(kāi)發(fā)成本--土地開(kāi)發(fā)—商品性土地開(kāi)開(kāi)發(fā)（401工程）40,000貸：開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)用40,0005、401商品性土地等等待以后轉(zhuǎn)讓讓借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品—土地（401工程）360，000貸：開(kāi)發(fā)成本--土地開(kāi)發(fā)—商品性土地開(kāi)開(kāi)發(fā)（401工程）360,000451自用土地開(kāi)發(fā)發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)收，以后用用作房屋的建建造借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品—自用土地（451工程）256,000貸：開(kāi)發(fā)成本--土地開(kāi)發(fā)—自用土地開(kāi)發(fā)發(fā)（451工程）256,00011/24/20226、451自用土地用于于建造203商品房，302出租房和351周轉(zhuǎn)房借：開(kāi)發(fā)成本--房屋開(kāi)發(fā)—商品房（203工程）96,000—經(jīng)營(yíng)房（302工程）96,000—周轉(zhuǎn)房（351工程）64,000貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品—自用土地（451工程）256,00011/24/2022七、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)發(fā)的成本核算算（一）配套設(shè)設(shè)施開(kāi)發(fā)成本本科目的設(shè)置置核算企業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)各項(xiàng)配配套設(shè)施所發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)直直接費(fèi)費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本—配套設(shè)施開(kāi)發(fā)發(fā)明細(xì)科目：大大配套設(shè)施開(kāi)開(kāi)發(fā)，非營(yíng)業(yè)業(yè)性公共配套套設(shè)施開(kāi)發(fā)（二）配套設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用的歸歸集與分配見(jiàn)下圖11/24/202211/24/2022八、代建工程開(kāi)發(fā)發(fā)的成本核算算（一）建工程程科目的設(shè)置置代建有兩種情情況：1、接受委托；；2、投標(biāo)中標(biāo)開(kāi)發(fā)成本—代建工程開(kāi)發(fā)發(fā)（二）代建建工程開(kāi)發(fā)費(fèi)用的歸歸集與分配見(jiàn)下圖11/24/202211/24/202211/24/2022第四部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)收入核算算收入的確認(rèn)認(rèn)收入，是指指企業(yè)在日日?；顒?dòng)中中形成的、、會(huì)導(dǎo)致所所有者權(quán)益益增加的、、與所有者者投入資本本無(wú)關(guān)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益的的總流入。。一般包括括銷售商品品收入、提提供勞務(wù)收收入和讓渡渡資產(chǎn)使用用權(quán)收入。。11/24/2022根據(jù)據(jù)《企業(yè)業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則則第第14號(hào)———收入入》的規(guī)規(guī)定定，，銷售售商商品品收收入入同同時(shí)時(shí)滿滿足足下下列列五五個(gè)個(gè)條條件件，，才才能能予予以以確確認(rèn)認(rèn)：：（1）企企業(yè)業(yè)已已將將商商品品所所有有權(quán)權(quán)上上的的主主要要風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和和報(bào)報(bào)酬酬轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移給給購(gòu)購(gòu)貨貨方方；；商品品所所有有權(quán)權(quán)上上的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，，主主要要指指商商品品所所有有者者承承擔(dān)擔(dān)該該商商品品價(jià)價(jià)值值發(fā)發(fā)生生損失失的可可能能性性，，如如貶貶值值、、損損壞壞。。商商品品所所有有權(quán)權(quán)上上的的報(bào)報(bào)酬酬，，主主要要指指商商品品所所有有者者預(yù)預(yù)期期可可獲獲得得的的商商品品中中包包括括的的未未來(lái)來(lái)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)利利益益，，包包括括商商品品因因升升值值等等給給企企業(yè)業(yè)帶帶來(lái)來(lái)的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)利利益益。。11/24/2022A大多數(shù)數(shù)情況況下，，所有有權(quán)上上的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和和報(bào)酬酬的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移伴伴隨著著所有權(quán)權(quán)憑證證的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移或或?qū)嵨镂锏慕唤桓抖D(zhuǎn)移移。B有些情情況況下，，企業(yè)業(yè)已將將所有有權(quán)憑憑證或或?qū)嵨镂锝桓陡督o買買方，，但商商品所所有權(quán)權(quán)上的的主要要風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和報(bào)報(bào)酬并并未轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，，例如如試試用期期的商商品。。C有些情情況下下，企企業(yè)已已將商商品所所有權(quán)權(quán)上的的主要要風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和報(bào)報(bào)酬轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給給買方方，但但實(shí)物物尚未未交付付。這這種情情況下下，應(yīng)應(yīng)在所所有權(quán)權(quán)上的的主要要風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)或報(bào)報(bào)酬轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)時(shí)確認(rèn)認(rèn)收入入，而而不管管實(shí)物物是否否交付付，如如交款款提貨貨。11/24/2022（2）企業(yè)業(yè)既沒(méi)沒(méi)有保保留通通常與與所有有權(quán)相相聯(lián)系系的繼繼續(xù)管管理權(quán)權(quán)，也也沒(méi)有有對(duì)已已售出出的商商品實(shí)實(shí)施控控制；；例如，，房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商將將一片片住宅宅小區(qū)區(qū)銷售售給客客戶，，并受受客戶戶的委委托代代售小小區(qū)商商品房房和管管理小小區(qū)物物業(yè)。。在這這里開(kāi)開(kāi)發(fā)商商仍對(duì)對(duì)小區(qū)區(qū)管理理，但但與小小區(qū)的的所有有權(quán)無(wú)無(wú)關(guān)，，所以以開(kāi)發(fā)發(fā)商可可以確確認(rèn)收收入。。（3）收入入的金金額能能夠可可靠地地計(jì)量量；（4）相關(guān)關(guān)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)利利益很很可能能流入入企業(yè)業(yè)（5）相關(guān)關(guān)的已已發(fā)生生或?qū)l(fā)生生的成成本能能夠可可靠地地計(jì)量量。11/24/2022收入確確認(rèn)的的時(shí)點(diǎn)點(diǎn)要確認(rèn)認(rèn)為一一項(xiàng)收收入，，應(yīng)同同時(shí)滿滿足上上述五五個(gè)條條件。。從理理論上上講，，在提提供商商品過(guò)過(guò)程中中，滿滿足以以上五五個(gè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的時(shí)點(diǎn)點(diǎn)，就就是收收入實(shí)實(shí)現(xiàn)的的時(shí)點(diǎn)點(diǎn)，在在哪個(gè)個(gè)會(huì)計(jì)計(jì)期實(shí)實(shí)現(xiàn)的的，就就應(yīng)歸歸屬該該期的的收入入。但但在實(shí)實(shí)務(wù)中中，由由于不不同行行業(yè)的的營(yíng)業(yè)業(yè)活動(dòng)動(dòng)各有有特色色，因因此，，對(duì)不不同的的業(yè)務(wù)務(wù)存在在著不不同的的會(huì)計(jì)計(jì)處理理方法法。對(duì)于一一般的的生產(chǎn)產(chǎn)和銷銷售過(guò)過(guò)程，，能夠夠確認(rèn)認(rèn)收入入的可可能時(shí)時(shí)點(diǎn)見(jiàn)見(jiàn)下圖圖11/24/2022時(shí)點(diǎn)1投入↓時(shí)點(diǎn)2生產(chǎn)↓時(shí)點(diǎn)3產(chǎn)成品↓時(shí)點(diǎn)4商品銷售↓時(shí)點(diǎn)5收取現(xiàn)金11/24/2022根據(jù)收入入的確認(rèn)認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，，收入不不可能在在時(shí)點(diǎn)1確認(rèn)，在在其他的的時(shí)點(diǎn)都都可能確確認(rèn)收入入。收入在收收到款項(xiàng)項(xiàng)時(shí)確認(rèn)認(rèn)的方法法，又稱收收款法。。認(rèn)為收收入只有有在交付付商品后后，收到到款項(xiàng)之之時(shí)才能能確認(rèn)。與收入的的其他確確認(rèn)方法法相比，，這是較較為穩(wěn)健健的方法法。零售商業(yè)業(yè)企業(yè)基本上采采用這—方法來(lái)確確認(rèn)收入入。收入在銷銷售成立立時(shí)確認(rèn)認(rèn)，又稱銷銷售法。。在一般工商企業(yè)業(yè)中，都是是在銷售售成立時(shí)時(shí)確認(rèn)營(yíng)營(yíng)業(yè)收入入。營(yíng)業(yè)收入入在生產(chǎn)產(chǎn)中或完完