營(yíng)口鲅魚(yú)圈可行性研究報(bào)告2010年3月城市概況經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市規(guī)劃[一]城市閱讀城市工業(yè)大力發(fā)展，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定提升城市產(chǎn)業(yè)成為引擎動(dòng)力營(yíng)口市位于遼東半島西北部，大遼河入?？谧蟀?。西臨渤海遼東灣，與錦州、葫蘆島隔海相望；北與大洼、海城為鄰；東與岫巖、莊河接壤；南與瓦房店、新金相連。營(yíng)口城區(qū)距沈陽(yáng)市166公里，距大連市204公里，距鞍山市84公里，距盤(pán)錦市70公里。地理坐標(biāo)處于東經(jīng)121°56′至123°02′之間，北緯39°55′至40°56′之間。市域南北最長(zhǎng)處公里，東西最寬處公里。市域總面積5365平方公里，占遼寧省總面積的4.88%；下轄“四區(qū)二市”：站前區(qū)和西市區(qū)面積平方公里，鲅魚(yú)圈區(qū)平方公里，老邊區(qū)平方公里，大石橋市1610平方公里，蓋州市3117平方公里：長(zhǎng)大鐵路、沈大高速公路、哈大公路(202國(guó)道)、莊林公路(305國(guó)道)縱貫?zāi)媳?；大營(yíng)鐵路、營(yíng)大公路、蓋岫公路連接?xùn)|西，交通十分方便。營(yíng)口港(包括鲅魚(yú)圈港區(qū)和老港區(qū))為全國(guó)19個(gè)主樞紐港之一。市域內(nèi)有兩條跨市輸油管道通向營(yíng)口港(鲅魚(yú)圈區(qū))，有一條跨省輸油管道經(jīng)過(guò)境內(nèi)。城市區(qū)位城市定位

百里濱海生態(tài)城、百里沿海產(chǎn)業(yè)帶、百里臨海景觀帶，沿海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)。北海新區(qū)、營(yíng)東新城、仙人島旅游度假區(qū)、河海新西市進(jìn)行規(guī)劃，建設(shè)百里城市。

港口功能不斷提升。仙人島港區(qū)30萬(wàn)噸級(jí)原油碼頭投產(chǎn)使用。鲅魚(yú)圈港區(qū)A港池5＃、6#泊位建設(shè)全部竣工，保稅物流中心正式封關(guān)運(yùn)行。營(yíng)口港與神華、中海、吉煤等六大集團(tuán)的戰(zhàn)略合作全面展開(kāi)，服務(wù)功能進(jìn)一步延伸。成功接卸東北口岸第一艘8530標(biāo)箱、30萬(wàn)噸級(jí)原油、30萬(wàn)噸級(jí)礦石船舶。港口吞吐量完成億噸，增長(zhǎng)16.7%；集裝箱運(yùn)量萬(wàn)標(biāo)箱，增長(zhǎng)24.6%。沿海經(jīng)濟(jì)帶累計(jì)開(kāi)發(fā)土地平方公里，完成投資億元，簽約項(xiàng)目418項(xiàng)。開(kāi)發(fā)區(qū)龍頭作用日趨顯現(xiàn)，新開(kāi)工億元以上項(xiàng)目58項(xiàng)，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)繼續(xù)保持30%以上的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)。沿海產(chǎn)業(yè)基地、仙人島能源化工區(qū)、高新區(qū)、中小企業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，項(xiàng)目承載能力顯著提升。城市概況經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市規(guī)劃[一]城市閱讀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，工業(yè)主導(dǎo)人口增長(zhǎng)穩(wěn)步增長(zhǎng)人均住房面積處于中等水平房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步、可持續(xù)性的發(fā)展經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展?fàn)I口市2009年GDP822億元，列遼寧省第4位，所占比重為4.67%。營(yíng)口市09年人均GDP達(dá)46026元，比上年增加52.5%，消費(fèi)能力逐步提升。營(yíng)口市GDP發(fā)展較快，增幅保持在15%以上，09年小幅回落市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持快速增長(zhǎng)，到09年底人均可支配收入達(dá)到15940元。隨著營(yíng)口市對(duì)沿海經(jīng)濟(jì)帶的開(kāi)發(fā)，營(yíng)口市的人均可支配收入的在08年迅速增長(zhǎng)，為09樓市發(fā)展提供了良好環(huán)境，支付能力進(jìn)一步增強(qiáng)GDP與人均可支配收入發(fā)展期啟動(dòng)期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800-10001000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主

改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展以質(zhì)量為主數(shù)量和質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型

根據(jù)國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均GDP水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段：05年06年09年?duì)I口經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐步向工業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)靠攏，09年三大產(chǎn)業(yè)比重分布為：：，工業(yè)業(yè)比重不斷增加工業(yè)平穩(wěn)增長(zhǎng)，09年工業(yè)增加值億元，增長(zhǎng)25.6%近年來(lái)農(nóng)、工業(yè)產(chǎn)值比重逐步縮小，第三產(chǎn)業(yè)的比重不斷增大，作為其重要組成部分的房地產(chǎn)業(yè)取得較快發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、工業(yè)主導(dǎo)07年08年?duì)I口市人口保持低速增長(zhǎng)，09年底總?cè)丝谌f(wàn)人，其中市區(qū)人口萬(wàn)市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均居住面積在08年以前穩(wěn)步提升，增幅在2%左右，09政府加大拆遷改造力度，使人均居住面積大幅提升，達(dá)7.3%，平均增長(zhǎng)面積近2平米2005年2006年2007年2008年2009年總?cè)丝?萬(wàn)人)230.5231.1232.5233.8235.1﹟市區(qū)人口102.8104.7106.5108.3109.8市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均居住面積(㎡

)23.223.624.124.826.6人口指標(biāo)：人均住房面積增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)大于人口增長(zhǎng)不同收入國(guó)家人均住房建筑面積比較（平方米）高收入國(guó)家46.6中高收入國(guó)家29.3中等收入國(guó)家20.1中低收入國(guó)家17.6低收入國(guó)家8中國(guó)22.77日本31法國(guó)37德國(guó)38英國(guó)38美國(guó)60根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，人均建筑面積在30平米之后,住宅發(fā)展相對(duì)減速年份總?cè)丝诔擎?zhèn)人口城市化率2005年230.5102.845％2010年23711649％2020年30020067％不同發(fā)展階段城市化特征發(fā)展次序第一階段第二階段第三階段第四階段發(fā)展階段初步城市化快速發(fā)展期調(diào)整發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期城市化率30%30%—50%50%—75%75%以上城市發(fā)展特征工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會(huì)有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋。工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大，工業(yè)吸引大批農(nóng)業(yè)人口。工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市絕對(duì)的經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展階段。城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，農(nóng)村人口的絕對(duì)數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口向第二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。城市進(jìn)入快速發(fā)展期城市概況經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市規(guī)劃[一]城市閱讀“大三角”城市形態(tài)城市多點(diǎn)多點(diǎn)齊發(fā)、快速發(fā)展遼寧省西南部地區(qū)港口城市①東北重要港口城市。

②以工業(yè)、物流、商貿(mào)、旅游為主、③多核結(jié)構(gòu)的組合型特大城市

城市發(fā)展目標(biāo)按城鎮(zhèn)在區(qū)域中的地位和作用，規(guī)劃把遼寧省域內(nèi)城鎮(zhèn)分為三級(jí)。一級(jí)中心城市：沈陽(yáng)中心城區(qū)，人口規(guī)模720萬(wàn)二級(jí)中心城市：大連市區(qū)，人口規(guī)模610萬(wàn)三級(jí)中心城市：營(yíng)口市區(qū)，人口規(guī)模235萬(wàn)遼陽(yáng)市區(qū)，人口規(guī)模180萬(wàn)

本溪市區(qū)，人口規(guī)模160萬(wàn)

撫順市區(qū)，人口規(guī)模250萬(wàn)鐵嶺市區(qū)，人口規(guī)模305萬(wàn)鞍山市區(qū)，人口規(guī)模350萬(wàn)盤(pán)錦市區(qū)，人口規(guī)模130萬(wàn)錦州市區(qū)，人口規(guī)模310萬(wàn)葫蘆島市區(qū)，人口規(guī)模275萬(wàn)丹東市區(qū)，人口規(guī)模243萬(wàn)阜新市區(qū)，人口規(guī)模192萬(wàn)朝陽(yáng)市區(qū)，人口規(guī)模340萬(wàn)三級(jí)中心城市二級(jí)中心城市一級(jí)中心城市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃沈陽(yáng)營(yíng)口鞍山遼陽(yáng)盤(pán)錦錦州葫蘆島鐵嶺撫順丹東大連本溪朝陽(yáng)阜新“大三角”老城區(qū)、新城區(qū)、大石橋城區(qū)、蓋州城區(qū)、構(gòu)成“大三角”的城市形態(tài)?！澳线M(jìn)”、“東拓”、“一帶五區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略南進(jìn)：老城區(qū)的"南進(jìn)"作為制造業(yè)新區(qū)；新城區(qū)的"南進(jìn)"將作為能源化工區(qū)；東拓：發(fā)展的橫向經(jīng)濟(jì)帶。一帶五區(qū)：發(fā)展沿海經(jīng)濟(jì)帶、冶金工業(yè)區(qū)、營(yíng)口高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、制造業(yè)新區(qū)、營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、仙人島能源化工區(qū)?！按笕恰背鞘行螒B(tài)城市總體布局老城區(qū)功能結(jié)構(gòu)城東：老城區(qū)的站前區(qū)是營(yíng)口老城區(qū)的政治，經(jīng)濟(jì)，文化，商業(yè)中心；城西：老城區(qū)的西市區(qū)是營(yíng)口另一主要城區(qū)，但人口密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于站前區(qū)，商業(yè)，文化比例也比較小。東南：老邊區(qū)以冶金、化工、食品、紡織、服裝、機(jī)械加工等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，冶金和化工行業(yè)在營(yíng)口地區(qū)處領(lǐng)先地位。西市區(qū)站前區(qū)老邊區(qū)城市發(fā)展結(jié)構(gòu)南進(jìn)：老城區(qū)的“南進(jìn)”，是將營(yíng)口鹽場(chǎng)營(yíng)蓋公路以西至濱海大道之間的部分用地作為制造業(yè)新區(qū)；新城區(qū)的“南進(jìn)”，是將熊岳河以南的部分用地作為仙人島能源化工區(qū)；

東拓：從營(yíng)口高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，經(jīng)北部城區(qū)至大石橋城區(qū)，連接?；üI(yè)區(qū)、冶金工業(yè)區(qū)和大石橋鎂質(zhì)材料基地，沿東西向營(yíng)大鐵路、營(yíng)大公路和營(yíng)柳公路發(fā)展的橫向經(jīng)濟(jì)帶。

一帶五區(qū)：即發(fā)展沿海經(jīng)濟(jì)帶、冶金工業(yè)區(qū)、營(yíng)口高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、制造業(yè)新區(qū)、營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、仙人島能源化工區(qū)。東拓一帶五區(qū)南進(jìn)營(yíng)口市位于遼寧西南部地區(qū)，是東北距離東北最近的腹地港口，有著重要的交通樞紐地位。市區(qū)人口約109萬(wàn)人，隨著營(yíng)口市城市規(guī)模的擴(kuò)大，外來(lái)人口增長(zhǎng)速度將會(huì)有所提升，住房的要求將集中在外來(lái)人口。城市進(jìn)入快速發(fā)展期，工業(yè)發(fā)達(dá)、第三產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)處于穩(wěn)中有升的發(fā)展階段，營(yíng)口市近年的大力度拆遷，加速城市發(fā)展，也給房地產(chǎn)帶來(lái)了商機(jī)?！澳线M(jìn)”、“東拓”、“一帶五區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略將使?fàn)I口成為具有多核結(jié)夠的組合型特大城市。宏觀經(jīng)濟(jì)總結(jié)土地市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析[二]房地產(chǎn)市場(chǎng)分析營(yíng)口市09年土地供應(yīng)重點(diǎn)是鲅魚(yú)圈區(qū)地塊達(dá)100余塊，普遍容積率鲅魚(yú)圈板塊短期內(nèi)政府大力開(kāi)發(fā)，新區(qū)自身將迅速成熟土地市場(chǎng)小結(jié)推地頻率大大加快。09年?duì)I口市本級(jí)和鲅魚(yú)圈土地成交量明顯增多，土地市場(chǎng)活躍；土地成交以鲅魚(yú)圈區(qū)為主。09年至10年一季度以來(lái)土地出讓多以鲅魚(yú)圈區(qū)為主，表明未來(lái)營(yíng)口將重點(diǎn)打造鲅魚(yú)圈的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。容積率基本在。從成交土地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，容積率基本在左右，小高層將是鲅魚(yú)圈區(qū)域發(fā)展的主流產(chǎn)品。營(yíng)口市鲅魚(yú)圈土地市場(chǎng)板塊分布圖重點(diǎn)成交地塊區(qū)域鲅魚(yú)圈主要生活區(qū)區(qū)域鲅魚(yú)圈09年主要成交地塊都在板塊的南部，距離現(xiàn)有生活區(qū)域約4公里。09年?duì)I口市土地成交價(jià)格單位：元地成交價(jià)格營(yíng)口市本級(jí)市（站前區(qū)、西市區(qū)）土地價(jià)格較高，供應(yīng)量較小。大量土地來(lái)源于鲅魚(yú)圈開(kāi)發(fā)區(qū)。土地成交明細(xì)（營(yíng)口市鲅魚(yú)圈區(qū)）序號(hào)位置面積㎡用途容積率出讓年限出讓金總額（萬(wàn)元）成交時(shí)間受讓人1錢(qián)塘江路北、遼東灣大街西7049.5商住≤3.0≥1.540/70704.952010年2月17日遼寧奕豐實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司2蝴蝶泉路南、紅旗金屯村3755.11商住≥0.75076.60422010年2月17日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)紅興鋁塑加工廠3長(zhǎng)江路南、平安大街西9536.98商?。?.5≥4.540/701049.06782010年2月17日營(yíng)口環(huán)宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司4平安大街東、文德大道北7345.36居住＜2.5≥1.070734.5362010年2月17日營(yíng)口匯明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司5海華路北、平安大街東63000商?。?.9≥1.540/7086942010年2月17日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)三豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司6平安大街西、蝴蝶泉路北4598.86商住≤2.0≥1.540/70390.90312010年1月8日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)鑫城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司7遼東灣大街西、月亮湖公園南22082.71商住≤8.0≥6.540/703754.06072010年1月8日營(yíng)口翔峰置業(yè)有限公司8桃花潭路南、巡警大隊(duì)東13447.22商住≤2.0≥1.440/701317.82762010年1月8日營(yíng)口譽(yù)龍房地產(chǎn)有限公司9蝴蝶泉路南、金海街西5698.15工業(yè)≥0.750116.24232010年1月8日營(yíng)口恒大倉(cāng)儲(chǔ)自動(dòng)化設(shè)備制造有限公司10新鞍鋼路南、濱海大道東3306.92商業(yè)≤0.5≥0.240496.0382009年12月9日中國(guó)石油天然氣股份有限公司遼寧營(yíng)口銷(xiāo)售分公司11山海大道北、平安東街東23510.38商?。?.0≥1.540/703173.90132009年12月9日營(yíng)口天興市政建設(shè)有限公司12遼東灣大街東、海華路南64695.84商住≤3.2≥2.540/709704.3762009年12月9日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)聯(lián)宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司13蝴蝶泉路南、金海街西1834.72工業(yè)≥0.75037.42832009年12月9日營(yíng)口金林冶金設(shè)備制造有限公司14蝴蝶泉路南、金海街西5670.25工業(yè)≥150115.67312009年12月9日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)澳基泡沫制品有限公司15創(chuàng)業(yè)大街東、長(zhǎng)江路南1567.67工業(yè)≥15031.98052009年12月9日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)蘆屯鎮(zhèn)順興塑料廠序號(hào)位置面積㎡用途容積率出讓年限出讓金總額（萬(wàn)元）成交時(shí)間受讓人16路安工業(yè)園D路北、A路東8078.51工業(yè)≥150164.80162009年12月9日營(yíng)口尚沃電子有限公司17望兒山大街東、鲅孔線(xiàn)南100000.18工業(yè)≥0.7502040.00362009年12月9日遼寧尚益金屬資源有限責(zé)任公司18玉河路南、青龍山大街西55677.95工業(yè)≥0.7501135.83022009年12月9日營(yíng)口鲅魚(yú)圈耐火材料有限公司19蝴蝶泉路南、遼南大街西116553.01工業(yè)≥0.7502377.68142009年12月9日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)濱海工業(yè)區(qū)管理委員會(huì)20桃花潭路北、昆侖山大街東41700.69商住≤2.5

≥1.540/704086.66762009年10月28營(yíng)口宏昇實(shí)業(yè)有限公司21平安大街東、海豐路南30000商住≤3.0

≥1.540/7025502009年10月28營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)遠(yuǎn)興實(shí)業(yè)有限公司22路安C路北、A路西12402.66工業(yè)≥0.850253.01432009年10月28營(yíng)口市鲅魚(yú)圈寶瀅純凈水廠23昆侖大街東、錢(qián)塘江路西14997.25商住<3.0

≥1.540/701799.672009年10月2日營(yíng)口市鲅魚(yú)圈區(qū)海星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司24長(zhǎng)江路南、錢(qián)塘江路西10063.31商住<4.0

≥2.040/701288.10372009年10月2日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)明虹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司25長(zhǎng)江路北、泰山大街東109371.86商住<3.0

≥2.040/708093.51762009年10月2日營(yíng)口匯隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司26泰山大街東、金湖路南2366.69商住≤2.5

≥1.540/70189.33522009年10月2日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司27遼南大街西、金湖路南8484.42商住≤2.5

≥1.540/70576.94062009年10月2日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司28遼東灣大街西、山海大道北147054.1商業(yè)≤2.0

≥1.04014705.412009年10月2日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司29遼東灣大街西、山海大道北122658.25商業(yè)≤2.0

≥1.04012265.8252009年10月2日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司30遼東灣大街西、山海大道北108951.93商業(yè)≤2.0

≥1.04010895.1932009年10月2日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司序號(hào)位置面積㎡用途容積率出讓年限出讓金總額（萬(wàn)元）成交時(shí)間受讓人31月亮湖湖心島64555商業(yè)≤2.0

≥1.0406455.52009年10月2日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司32海韻路南、平安西街東30668.72商業(yè)≤2.5

≥1.5403066.8722009年10月2日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司33望兒山大街東、長(zhǎng)江路北7650.29市場(chǎng)≤2.0

≥1.040688.52612009年10月2日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司34望兒山大街東、長(zhǎng)江路北4540.92居住≤2.0

≥1.070340.5692009年10月2日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司35臨港工業(yè)區(qū)25428工業(yè)≥0.650518.73122009年10月2日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司36臨港工業(yè)區(qū)74572工業(yè)≥0.6501521.26882009年10月2日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司37青龍山大街東、新鞍鋼路北6038.42工業(yè)≥0.650123.18382009年10月2日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司38創(chuàng)業(yè)大街東、紅海河北22347.42工業(yè)≥0.650455.88742009年10月2日營(yíng)口春港實(shí)業(yè)有限公司39遼東灣大街東、海韻路南91255.49商住≤2.5

≥1.540/707756.71672009年8月28日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司40山海大道北、平安西街西17350.45商?。?.0

≥1.540/702602.56752009年8月28日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司41山海大道北、平安大街西44927.43商?。?.0

≥1.540/706739.11452009年8月28日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司42山海大道北、平安大街東29189.04商?。?.0

≥1.540/704378.3562009年8月28日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司43海華路南、平安大街西23314.97商?。?.0

≥1.540/703497.24552009年8月28日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司44長(zhǎng)江路南、錢(qián)塘江路西7249.61商?。?.0

≥2.040/70956.94852009年8月28日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)明虹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司45遼南大街西、長(zhǎng)江路北110000商住≤2.5

≥1.540/7093502009年8月28日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)錢(qián)江置業(yè)發(fā)展有限公司序號(hào)位置面積㎡用途容積率出讓年限出讓金總額（萬(wàn)元）成交時(shí)間受讓人46遼南大街西、長(zhǎng)江路北130452.9商住≤2.5

≥1.540/7011088.49652009年8月28日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)錢(qián)江置業(yè)發(fā)展有限公司47錢(qián)塘江路南、遼東灣大街西690.06商業(yè)＜1.1

≥0.84048.30422009年8月28日張慧48淮河路北、昆侖大街東4242.98商業(yè)＜4.2

≥2.040670.39082009年8月28日營(yíng)口泓泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司49海寧路南、青龍山大街西5412.41商住

＜6.7

≥2.040/70541.2412009年8月5日營(yíng)口翔宏置業(yè)有限公司50海華路南、平安大街東39936商住

＜2.5

≥1.540/703993.62009年8月5日代威51長(zhǎng)江路北、泰山大街西8053.35商住

＜2.5

≥1.540/70563.73452009年8月5日遼寧富吉實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司52綠色工業(yè)園B區(qū)30000商住

≤1.8

40/7024002009年8月5日營(yíng)口天賜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司53日月大道南、平安東街東38790.65商住

＜4.0

≥2.040/703297.20532009年8月5日營(yíng)口世貿(mào)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司54日月大道北、青龍山大街西32192.63商住

＜4.0

≥2.040/702736.37362009年8月5日營(yíng)口世貿(mào)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司55日月大道南、平安大街東40227.48商業(yè)住宅

＜4.0

≥2.040/703419.33582009年8月5日營(yíng)口世貿(mào)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司56海華路南、平安西街東91235.25居住

≤2.5

≥1.5707754.99632009年8月5日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司57海華路南、平安西街西85305.37居住

≤2.5

≥1.5707250.95652009年8月5日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司58海安路南、平安西街東60214.84居住≤2.5

≥1.5705118.26142009年8月5日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司59海安路南、平安西街西82991.88居住≤2.5

≥1.5707054.30982009年8月5日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司60海韻路南、平安西街東17393.99居住≤2.5

≥1.5701478.48922009年8月5日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司序號(hào)位置面積㎡用途容積率出讓年限出讓金總額（萬(wàn)元）成交時(shí)間受讓人61遼南大街東、小蘭旗村8480.83工業(yè)≥0.650173.00892009年7月3日營(yíng)口新創(chuàng)涂料科技有限公司62日月大道南、平安西街西93694.16商?。?.0

≥2.540/707495.53282009年7月3日營(yíng)口恒岐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司63平安大街東、海寧路北4421.25商住≤2.5

≥1.540/70353.72009年7月3日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)大恒祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司64長(zhǎng)江路北、泰山大街西89610.39商?。?.0

≥2.040/706272.72732009年7月3日營(yíng)口鈺豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司65日月大道南、遼南大街西19995工業(yè)≥0.850407.8982009年5月7日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)天圣校服廠66日月大道南、遼南大街西12765.91工業(yè)≥0.850260.42462009年5月7日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)鑫達(dá)石油產(chǎn)品經(jīng)銷(xiāo)有限公司67日月大道南、遼南大街西10762.03工業(yè)≥0.850219.54542009年5月7日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)正源貿(mào)易有限公司68昆侖大街西、淮河路北32484商業(yè)≤2.5≥1.5403898.082009年5月7日營(yíng)口港豐大酒店有限公司69泰山大街東、金湖路南4267.92工業(yè)≥0.65087.06562009年5月26日營(yíng)口市利華汽車(chē)維修中心70路安工業(yè)園B路東、A路南6143.84工業(yè)≥0.850125.33432009年5月26日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)皓宇科技開(kāi)發(fā)有限公司71路安工業(yè)園C路東、E路南18427.64工業(yè)≥0.850375.92392009年5月26日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)蘆屯鎮(zhèn)順興塑料廠72路安工業(yè)園B路西、A路南3466.55工業(yè)≥0.85070.71762009年5月26日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)塑馨塑料制品有限公司73長(zhǎng)大鐵路東、長(zhǎng)江路北106538.95倉(cāng)儲(chǔ)≥0.2502173.39462009年5月26日北大荒物流股份有限公司74長(zhǎng)大鐵路東、長(zhǎng)江路北75833.22倉(cāng)儲(chǔ)≥0.2501546.99772009年5月26日北大荒物流股份有限公司75長(zhǎng)大鐵路東、長(zhǎng)江路南32663.69倉(cāng)儲(chǔ)≥0.250666.33932009年5月26日北大荒物流股份有限公司序號(hào)位置面積㎡用途容積率出讓年限出讓金總額（萬(wàn)元）成交時(shí)間受讓人76濱海大道東、沙河大街南12000旅游＜1.5

≥0.5405402009年5月26日營(yíng)口金燦實(shí)業(yè)有限公司77閩江路北、廣場(chǎng)西街西5210商?。?0

≥5.040/70364.72009年5月26日遼寧天鴻實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司78閩江路北、平安大街西12608.48商?。?.5

≥1.540/70945.6362009年5月26日營(yíng)口翔峰置業(yè)有限公司79閩江路北、平安大街西252.32商?。?.5

≥1.540/7018.9242009年5月26日營(yíng)口翔峰置業(yè)有限公司80港行政區(qū)西、墩臺(tái)山東335255.176工業(yè)≥0.5506839.20562009年4月22日營(yíng)口港務(wù)集團(tuán)有限公司81遼南大街東、路安工業(yè)園區(qū)內(nèi)2730.06工業(yè)≥0.85055.69322009年4月22日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)思奇制衣有限公司82海豐路南、平安東街西21000商住≤3.0≥1.540/7017852009年4月22日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中勃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司83平安大街西、紅海河南5007.02商住≤2.5≥1.540/70625.87752009年4月22日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)誠(chéng)信房地產(chǎn)有限公司84長(zhǎng)江路北、泰山大街東82969.61商?。?.5≥1.340/705807.87272009年4月22日營(yíng)口譽(yù)龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司85遼南大街西、馬圈子村15334.28工業(yè)≥0.850312.81932009年4月3日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)工程塑料制品廠86遼南大街西、海月路北17057.9工業(yè)≥0.650347.98122009年4月3日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)環(huán)宇經(jīng)貿(mào)有限公司87東勝小學(xué)東、饅首山西5031.32工業(yè)≥0.850102.63892009年4月3日營(yíng)口超群清大活水制品廠88新鞍鋼路北、平安大街西148818.56工業(yè)≥0.6503035.89862009年4月3日遼寧佳拓重型裝備集團(tuán)有限公司89新鞍鋼路北、平安大街西98050.58工業(yè)≥0.6502000.23182009年4月3日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)臨港工業(yè)區(qū)管理委員會(huì)90新鞍鋼路北、平安大街西79865.12工業(yè)≥0.6501629.24842009年4月3日遼寧佳拓重型裝備集團(tuán)有限公司序號(hào)位置面積㎡用途容積率出讓年限出讓金總額（萬(wàn)元）成交時(shí)間受讓人91石油路北、沙河大街西16036.9公共設(shè)施＜2.5≥1.350327.15282009年4月3日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)臨港工業(yè)區(qū)管理委員會(huì)92石油路北、沙河大街西45845.28公共設(shè)施＜2.5≥1.350935.24372009年4月3日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)臨港工業(yè)區(qū)管理委員會(huì)93蝴蝶泉路北、青龍山大街東3000.85商業(yè)≤0.35≥0.240405.11472009年4月3日營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)區(qū)寶隆石油產(chǎn)品經(jīng)銷(xiāo)有限公司94遼東灣大街西、月亮湖公園南8096.16旅游≤0.3≥0.0540647.69282009年4月3日營(yíng)口金泰海景實(shí)業(yè)有限公司95遼東灣大街西、月亮湖公園南22023.74旅游≤0.3≥0.05401761.89922009年4月3日營(yíng)口金泰海景實(shí)業(yè)有限公司96遼東灣大街西、月亮湖公園南118214.72旅游≤0.3≥0.05409457.17762009年4月3日營(yíng)口金泰海景實(shí)業(yè)有限公司97文德大道南、平安西街東31711.07商住≤3.0≥1.540/702536.88562009年4月3日遼寧金泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司98文德大道南、平安西街西14075.02商住≤3.0≥1.540/701126.00162009年4月3日遼寧金泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司99文德大道北、平安西街西13751.72商住≤3.0≥1.540/701100.13762009年4月3日遼寧金泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100文德大道北、平安大街西62624.77商住≤3.0≥1.540/705009.98162009年4月3日遼寧金泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司101遼東灣大街東、海韻路北3922.48商住≤3.0≥1.540/70313.79842009年4月3日遼寧金泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司土地成交明細(xì)（營(yíng)口市本級(jí)）地塊編號(hào)地塊位置地塊面積競(jìng)買(mǎi)人起始價(jià)格成交價(jià)格土地出讓合同金額2009N-10東臨規(guī)劃路、南臨青花大街、北臨智泉街77119.9富璽（營(yíng)口）實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司4504503470.39552009N-11西臨規(guī)劃路、南臨青花大街、北臨智泉街126142.1富璽（營(yíng)口）實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司4504505676.39452009M-3遼河大街南，南海路東92234營(yíng)口長(zhǎng)征置業(yè)發(fā)展有限公司1300130011990.422009K-4新興大街北，30487常平1450145018930.91鏡湖西路西2009K-5新興大街南，100071鏡湖西路西2009N-1——75032.7————6805102.22362009N-2——101028.9————6806869.96522009N-3——74073.9————8206074.05982009N-5——107931.5————7608202.7942009N-6——68331————8005466.482009M-1西華街南得勝路東42568營(yíng)口永江金譽(yù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司132020508726.442009M-2新興大街北，得勝路東，南海路西169915營(yíng)口德潤(rùn)置業(yè)有限公司1300130022088.952009M-4遼河大街南通惠路西18769.8付曉添140014002627.7722009K-1風(fēng)光小區(qū)北10453營(yíng)口慶營(yíng)石油化工設(shè)備有限公司120021102205.5832009K-2410路南，南海路西9814.28營(yíng)口隆翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司110012001177.71362009K-3市府路東，智泉街南51721嘉晨集團(tuán)有限1800360018619.56公司地塊編號(hào)地塊位置地塊面積競(jìng)買(mǎi)人起始價(jià)格成交價(jià)格土地出讓合同金額2009K-6大慶路西A21241營(yíng)口華洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司80013603393.737大慶路西B3389100014902009K-7宇明星鋼塑西，智新街南15308.85營(yíng)口恒新生物技術(shù)開(kāi)發(fā)有限公司288288440.89492009L-1新河大街北，民生路東24481.2營(yíng)口龍江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

5501346.4662009L-2民和路西，安定北路東6500營(yíng)口藍(lán)庭商務(wù)酒店有限公司

650422.52009L-3民生路西，民和路東，新力大街南82922營(yíng)口萬(wàn)錦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

6605472.8522009L-4民和路西,新力大街南，安定北路東87020.2營(yíng)口恒豐置業(yè)有限公司

6605743.33322009L-5安定北路東，民和路西88648.1中大實(shí)業(yè)遼寧有限公司

6605850.77462009L-6澄湖西路西，興工路東，新聯(lián)南大街西段南91401.1營(yíng)口港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

8207494.89022009L-7興工路東，澄湖西路西，新建大街西段北91356.5營(yíng)口港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

8207491.2332009L-8正義路東，新力大街南，新聯(lián)北大街北123946.6營(yíng)口市鑫匯鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司

5006197.332009L-9澄湖東路東，新建大街東段南，輕工區(qū)北街北102680.5上海嘉南紅塔實(shí)業(yè)有限公司

8208419.8012009L-10澄湖東路東，輕工區(qū)北街南，新湖大街東段北，育秀路西111385.7營(yíng)口華源置業(yè)有限公司

8209133.62742009L-11育秀路西，澄湖東路東，新湖大街東段南105495.9營(yíng)口華源置業(yè)有限公司

8208650.66382009L-12興工路東，五礦（營(yíng)口）產(chǎn)業(yè)園企業(yè)服務(wù)中心西40339.3五礦營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司

8903590.19772009L-13興工路東，新海大街北33006.3五礦營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司

9103003.57332009L-14榮華路東，興工路西，新湖大街西段南114305.3五礦營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司

8209373.03462009L-15榮華路東，新海大街北82457.6五礦營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司

8206761.52322009L-16興工路西，新海大街北19413.4五礦營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司

8901727.79262009L-18澄湖西路西，新港大街西段北，新海大街南101247.2五礦營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司

9109213.4952地塊編號(hào)地塊位置地塊面積競(jìng)買(mǎi)人起始價(jià)格成交價(jià)格土地出讓合同金額2009J-1民興河二街北，新東海大街南，濱海路西38492.29中國(guó)石油化工股份有限公司廣東石油分公司105010503233.352362009J-2民興河二街北，新東海大街南，濱海路西134224.83中國(guó)石油化工股份有限公司廣東石油分公司1050105011274.885722009J-3民興河二街北，新東海大街南，濱海路西129687.52中國(guó)石油化工股份有限公司廣東石油分公司1050105010893.751682009J-4民興河二街北，新東海大街南，濱海路西135529.93中國(guó)石油化工股份有限公司廣東石油分公司1050105011384.514122009I-1民生路東、新聯(lián)大街北、新聯(lián)北大街南、正義路西119218營(yíng)口國(guó)際商城有限責(zé)任公司5105106080.1182009I-2新聯(lián)大街北、新聯(lián)北大街南、正義路東、奧體西路西102098營(yíng)口國(guó)際商城有限責(zé)任公司5105105206.9982009I-3新力大街南、奧體西路東、博文路西98373.6營(yíng)口市鑫匯鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司5005004918.682009I-4新聯(lián)北大街北、奧體西路東、博文路西125810.4營(yíng)口市鑫匯鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公5005006290.522009I-5博文路東、營(yíng)蓋公路西、新建大街南A142122.9高迪（營(yíng)口）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司5105107248.26792009I-6博文路東、營(yíng)蓋公路西、新建大街南B66075.6高迪（營(yíng)口）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司5105103369.85562009I-7博文路東、營(yíng)蓋公路西、新建大街南C80048.1高迪（營(yíng)口）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司5105104082.45312009H-1五礦市政廣場(chǎng)北，澄湖西路西31894.3五礦（營(yíng)口）產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司114011403635.952009G-1渤海大街南，光華路東48351大連國(guó)合匯邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1800262012667.92009F-1渤海大街南，市壓敏制品廠西12063劉逢軍110016306942.8222009F-2渤海大街南，立新小學(xué)西15639劉逢軍110016302009F-3渤海大街南，市壓敏制品廠東14892劉逢軍11001630地塊編號(hào)地塊位置地塊面積競(jìng)買(mǎi)人起始價(jià)格成交價(jià)格土地出讓合同金額2009F-4智泉街北，鏡湖西路以西28681營(yíng)口杰隆房地產(chǎn)置業(yè)有限公司160016004588.96

宏升藥業(yè)東，科龍路西21919.19營(yíng)口正合鋁業(yè)有限公司288288631.27

新河大街南、安定北路西、安定高中北79967.4營(yíng)口沿海開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司9009007197.0662009D-1濱海大道西、新聯(lián)大街北89985.4營(yíng)口大光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司5505504949.1972009D-3博文路西、新力大街南、奧體西路東、新和大街南117967.45營(yíng)口沿海開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司6506507667.884252009C-1市政府以西，渤海大街以北19636遼寧中天企業(yè)集團(tuán)有限公司180024004712.64

平安路路以東，渤海大街以南12502陶傳凱145015001875.3藍(lán)廈塑鋼廠及周邊德意綠洲西，智泉街北17615王昆120012302166.645小雨園西側(cè)地塊學(xué)府路東，小雨園小區(qū)西22333營(yíng)口大安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司220022004913.26國(guó)貿(mào)南地塊新興大街南，國(guó)土局南樓西側(cè)17402陳曉寧420042009549.54省能源研究所及周邊市府路東，渤海大街南，郵電大廈西，健康路北16345TescoYingkou（HK）CO.Limi250025004086.25土地成交明細(xì)（營(yíng)口市老邊區(qū)）地塊編號(hào)地塊位置地塊面積起始價(jià)格成交價(jià)格土地出讓合同金額歡太2009—3號(hào)宗地運(yùn)河路以東、公園路以北、莊林路西46327————20371.4732萬(wàn)歡太2009—5號(hào)宗地金駒汽車(chē)西、鍛紡路南104937————?dú)g太2009—8號(hào)宗地公園路以北、遠(yuǎn)河路西65453.8————老邊城區(qū)2008—1號(hào)宗地繁榮路南、火車(chē)站東69496————4517.2400萬(wàn)2009—6育新路南、太和北街西1051428008008411.3600萬(wàn)2009—7太和北街西、公園路北161738800800129,426,400.00元2008—2迎賓路東、繁榮路北413966506503932.62萬(wàn)2—A育新路南、太和北街西988308008007906.4萬(wàn)1號(hào)地營(yíng)口市公路工程總公司地塊（太和北街東、東升路北、太平路西）；40106——8003208.48萬(wàn)土地市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析[二]房地產(chǎn)市場(chǎng)分析老城區(qū)內(nèi)板塊間價(jià)格差異不大新區(qū)將迅速崛起價(jià)格無(wú)明顯差異，老區(qū)板塊人氣決定購(gòu)買(mǎi)力新區(qū)產(chǎn)品帶動(dòng)消費(fèi)(單位：萬(wàn)㎡)2005年2006年2007年2008年商品房新開(kāi)工面積311.2229.9

159.5650竣工面積214.1239.4151.1192.2商品房銷(xiāo)售面積132165.5183.2225.1﹟住宅銷(xiāo)售面積118.5153.7172.9210,6投資與開(kāi)發(fā)營(yíng)口市2005-2007年房地產(chǎn)投資逐年下降，2007年達(dá)到冰點(diǎn)。營(yíng)口市2008年房地產(chǎn)投資迅猛提升，增幅達(dá)倍。營(yíng)口市2005-2007年商品房開(kāi)工量逐年下降，2008年房地產(chǎn)投資迅猛反彈。(數(shù)據(jù)來(lái)源：營(yíng)口市政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)08年12月)營(yíng)口市房地產(chǎn)投資與增長(zhǎng)2008年?duì)I口市各區(qū)商品房均價(jià)對(duì)比與同比2008年?duì)I口市鲅魚(yú)圈商品房?jī)r(jià)格上漲迅猛，漲幅近1500元。充分體現(xiàn)了鲅魚(yú)圈經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的潛力營(yíng)口市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分布圖西市區(qū)板塊商品住宅起價(jià)2600均價(jià)3000最高價(jià)4400站前區(qū)板塊商品住宅起價(jià)2800均價(jià)3000最高價(jià)4500鲅魚(yú)圈地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分布圖圈內(nèi)：商品住宅起價(jià)2500均價(jià)3000最高價(jià)4000南部：商品住宅起價(jià)3000均價(jià)3200最高4000項(xiàng)目名稱(chēng)美景.英倫郡

樓盤(pán)地址渤海大街與光華路核心交匯處開(kāi)發(fā)商營(yíng)口市美景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積9.36萬(wàn)總建筑面積20萬(wàn)容積率2總戶(hù)數(shù)一期449戶(hù)，總戶(hù)數(shù)1300戶(hù)面積區(qū)間50-250開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008.6銷(xiāo)售均價(jià)3000項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、生活配套齊全2、位置優(yōu)越3、園區(qū)風(fēng)格獨(dú)特，英倫主題景觀戶(hù)型優(yōu)勢(shì)50-250米多種產(chǎn)品，單層、復(fù)式產(chǎn)品豐富景觀特點(diǎn)3萬(wàn)平英倫主題花園，按英倫四島的分布劃分成四大主題景觀區(qū)域配套設(shè)施交通配套：緊領(lǐng)客運(yùn)站，3、9、11、23路等多條公交

生活配套：中心街餐飲街、大商新瑪特、興隆購(gòu)物廣場(chǎng)、大福源超市、

東升市場(chǎng)、建升市場(chǎng)、光華市場(chǎng)

醫(yī)療配套：建豐醫(yī)院、站前醫(yī)院、市醫(yī)院

教育配套：營(yíng)口大學(xué)、第一高中、三高中、十六中學(xué)、十七中學(xué)、

實(shí)驗(yàn)中學(xué)、建設(shè)小學(xué)、健康小學(xué)、韶山小學(xué)、創(chuàng)新小學(xué)、

德采雙語(yǔ)幼兒園、振興雙語(yǔ)幼兒園、建設(shè)幼兒園

金融配套：建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行

社區(qū)配套：業(yè)主會(huì)所、健身休閑中心、超大游泳池、全自動(dòng)智能系統(tǒng)物業(yè)管理美景物業(yè)物業(yè)費(fèi)：（1.0元/㎡）個(gè)案分析——美景.英倫郡

項(xiàng)目名稱(chēng)君臨天下樓盤(pán)地址站前區(qū)渤海大街東22號(hào)開(kāi)發(fā)商遼寧中天企業(yè)集團(tuán)有限公司占地面積11萬(wàn)平方米總建筑面積26.4萬(wàn)平方米容積率2.4總戶(hù)數(shù)800戶(hù)產(chǎn)品類(lèi)別多層、小高層、高層面積區(qū)間95-240㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008銷(xiāo)售均價(jià)3700元/㎡交付時(shí)間2009.10項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1.緊鄰商業(yè)街。2.生活配套成熟。戶(hù)型優(yōu)勢(shì)1，產(chǎn)品豐富2.房間寬度大景觀特點(diǎn)小區(qū)內(nèi)主要以山水生態(tài)園為元素，讓業(yè)主深刻感受到貼近自然、享受自然的美好風(fēng)景。每個(gè)戶(hù)型都贈(zèng)送美國(guó)布朗新風(fēng)系統(tǒng)，讓業(yè)主不開(kāi)窗就可實(shí)現(xiàn)戶(hù)內(nèi)的空氣循環(huán)，不僅增加了住房的使用功能，相對(duì)也提高了產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比。配套設(shè)施交通配套：3、4、9、12、19、26、28等多路公交

生活配套：永紅市場(chǎng)、興隆超市、新瑪特超市、財(cái)富廣場(chǎng)

醫(yī)療配套：市中心醫(yī)院、市婦兒醫(yī)院

教育配套：健康小學(xué)、青年小學(xué)、第十七中學(xué)

社區(qū)配套：小區(qū)業(yè)主休閑會(huì)所、超市、休閑廣場(chǎng)、健身場(chǎng)個(gè)案分析——君臨天下項(xiàng)目名稱(chēng)金港綠洲樓盤(pán)地址渤海大街北開(kāi)發(fā)商營(yíng)口長(zhǎng)征置業(yè)發(fā)展有限公司占地面積3.29萬(wàn)總建筑面積7.09萬(wàn)容積率2.15總戶(hù)數(shù)——面積區(qū)間59—158.96開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008.6銷(xiāo)售均價(jià)3356元/m2項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、生活配套齊全2、位置優(yōu)越3、建筑配置精美4、環(huán)境優(yōu)雅戶(hù)型優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品多樣，單層、復(fù)式產(chǎn)品豐富景觀特點(diǎn)小區(qū)綠化園林式、中央休閑廣場(chǎng)、花崗巖路面、綠色草坪、遮陽(yáng)涼亭花架、藝術(shù)雕刻、健身器材應(yīng)有盡有，讓您擁有綠樹(shù)成蔭、鮮花盛開(kāi)、幽雅平靜的生活空間。配套設(shè)施交通配套：3路、9路、12路、14路、17路汽車(chē)近鄰，出行方便，快捷通暢。

生活配套：與市政府、大商新瑪特、通惠門(mén)市場(chǎng)、郵局等遍布四周醫(yī)療配套：中心醫(yī)院教育配套：周邊韶山小學(xué)、營(yíng)口市實(shí)驗(yàn)中學(xué)、師專(zhuān)金融配套：建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行物業(yè)管理營(yíng)口長(zhǎng)征物業(yè)管理有限公司：多層0.8元㎡/月，小高層、高層1元㎡/月個(gè)案分析——金港綠洲項(xiàng)目名稱(chēng)和心花園樓盤(pán)地址西市區(qū)安泰里開(kāi)發(fā)商營(yíng)口和心房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積8227平方米總建筑面積約1.3萬(wàn)平方米容積率1.7總戶(hù)數(shù)1000戶(hù)產(chǎn)品類(lèi)別多層面積區(qū)間43-240開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008銷(xiāo)售均價(jià)約3200元/㎡交付時(shí)間2009.5項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1.周邊有鏡湖公園和森林公園。2.生活配套成熟。戶(hù)型優(yōu)勢(shì)1，花園式洋房，2，產(chǎn)品豐富景觀特點(diǎn)園區(qū)綠化35%配套設(shè)施交通配套：7、9、12、14等多路公交

生活配套：鏡湖農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、鏡湖公園、森林公園

醫(yī)療配套：市中心醫(yī)院、市婦兒醫(yī)院

教育配套：實(shí)驗(yàn)小學(xué)、啟文小學(xué)、雁南中小學(xué)、第九中學(xué)、市二高中

社區(qū)配套：小區(qū)超市、眼鏡專(zhuān)賣(mài)、干洗店、英語(yǔ)培訓(xùn)等個(gè)案分析——和心花園板塊區(qū)域特征市政引擎發(fā)展階段站前區(qū)板塊最宜居區(qū)域、商業(yè)市政配套成熟市政府，市政協(xié)，市人大區(qū)域已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，不斷南移，東擴(kuò)西市區(qū)板塊與站前區(qū)同齡，受政府重視不夠，導(dǎo)致板塊人氣不足文化體育局區(qū)域已經(jīng)成熟，為聚集人氣，政府招商引資鲅魚(yú)圈區(qū)板塊圈內(nèi)有成熟的生活配套，南端距離圈內(nèi)較遠(yuǎn)，較為荒涼區(qū)政府，鞍鋼子弟小學(xué)，中學(xué)新區(qū)迅速發(fā)展，引進(jìn)工業(yè)，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步提升板塊對(duì)比分析客源狀況站前和西市板塊是城市中心板塊，板塊內(nèi)生活配套齊全，產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比高，客源主要是營(yíng)口市區(qū)剛性需求的年輕人和二次置業(yè)改善性客戶(hù)，事業(yè)單位和公司白領(lǐng)，私企業(yè)主等，以自住為主。鲅魚(yú)圈是營(yíng)口的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，外來(lái)人口逐步增多，南部新建樓盤(pán)的客戶(hù)有20%是外地人，以企業(yè)老板和外地投資型客戶(hù)為主。2008年?duì)I口各市、縣區(qū)二手房均價(jià)對(duì)比與同比營(yíng)口市的“東擴(kuò)，南移”帶動(dòng)了老邊新區(qū)和鲅魚(yú)圈區(qū)的價(jià)格快速上漲。

2004年?duì)I口市拆遷地塊37塊，拆遷居民4154戶(hù)，其中企事業(yè)單位49個(gè)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)460個(gè)，拆遷房屋總面積為萬(wàn)平。

2005年?duì)I口全年動(dòng)遷29個(gè)片區(qū)，動(dòng)遷居民17683戶(hù)，拆遷面積835742萬(wàn)平，占地面營(yíng)口市政府確定棚戶(hù)區(qū)改造計(jì)劃面積30萬(wàn)平方米，目前已完成萬(wàn)平，其中完成省政府下達(dá)棚戶(hù)區(qū)改造計(jì)劃萬(wàn)平（省計(jì)劃萬(wàn)平，2005年完成65萬(wàn)平）。[棚戶(hù)區(qū)改造]數(shù)據(jù)來(lái)源：營(yíng)口2005-2007年鑒新區(qū)概況分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析[三]鲅魚(yú)圈區(qū)發(fā)展分析五大優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)鲅魚(yú)圈快速發(fā)展地塊塊處于啟動(dòng)最佳時(shí)機(jī)鲅魚(yú)圈區(qū)優(yōu)勢(shì)鲅魚(yú)圈具有五大優(yōu)勢(shì)：

一、是港口優(yōu)勢(shì)。營(yíng)口港是我國(guó)北方地區(qū)最近的深水不凍港，也是東北第二大港，現(xiàn)有生產(chǎn)泊位29個(gè)。其中萬(wàn)噸級(jí)以上的泊位17個(gè)，已與40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的140多個(gè)港口實(shí)現(xiàn)通航。2004年吞吐量達(dá)到5977萬(wàn)噸，集裝箱萬(wàn)標(biāo)箱，進(jìn)入全國(guó)十大港口行列，非金屬礦產(chǎn)品運(yùn)量居全國(guó)各港之首。2008年，營(yíng)口港吞吐量將達(dá)到1億噸。目前,港口實(shí)現(xiàn)A股上市并籌資6億元，15萬(wàn)噸級(jí)外輪成功靠泊。

二、是交通優(yōu)勢(shì)。東側(cè)有哈大鐵路、哈大公路、沈大高速公路三條交通動(dòng)脈并行縱貫?zāi)媳?，中部有疏港鐵路、疏港公路、入?yún)^(qū)公路相應(yīng)橫穿東西，南北距大連、沈陽(yáng)機(jī)場(chǎng)各200公里左右，陸路連接?xùn)|北三省以至歐亞大陸，交通運(yùn)輸十分便利。

三、是電力優(yōu)勢(shì)。建在區(qū)內(nèi)的設(shè)計(jì)發(fā)電能力180萬(wàn)千瓦的華能營(yíng)口電廠，一期工程兩臺(tái)30萬(wàn)千瓦燃煤機(jī)組已并網(wǎng)發(fā)電，二期工程兩臺(tái)60萬(wàn)千瓦機(jī)組已于2004年開(kāi)工建設(shè)。華能營(yíng)口電廠最終發(fā)電能力將達(dá)到180萬(wàn)千瓦，可為開(kāi)發(fā)區(qū)及遼寧地區(qū)提供強(qiáng)大的動(dòng)力供應(yīng)和高質(zhì)量的供電保障。

四、是資源優(yōu)勢(shì)。地處遼東半島，背靠遼寧中部八大城市群和廣闊的東北腹地，礦產(chǎn)、木材、糧食、水果、水產(chǎn)品資源豐富，勞動(dòng)力資源充足，資源深加工潛力巨大。

五、是旅游優(yōu)勢(shì)。全區(qū)海岸線(xiàn)長(zhǎng)25公里，青龍山森林公園、亞洲植物標(biāo)本園、望兒山、烽火臺(tái)、仙人島、金沙灘海濱浴場(chǎng)等景觀，構(gòu)成了山、海、林、泉交相輝映的海濱旅游度假勝地。

鲅魚(yú)圈區(qū)域概況

鲅魚(yú)圈又稱(chēng)營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，簡(jiǎn)稱(chēng)營(yíng)口開(kāi)發(fā)區(qū)，是1992年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。2004年1月8日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)調(diào)整鲅魚(yú)圈區(qū)的行政區(qū)劃，將原蓋州市的熊岳、紅旗、蘆屯三鎮(zhèn)成建制劃入鲅魚(yú)圈區(qū)。目前，營(yíng)口開(kāi)發(fā)區(qū)（鲅魚(yú)圈區(qū)）行政區(qū)劃面積為268平方公里，下轄熊岳、紅旗、蘆屯三鎮(zhèn)和紅海、海東、海星、望海四個(gè)辦事處，33個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)，50個(gè)自然村，現(xiàn)有人口35萬(wàn)人。

營(yíng)口港口

1864年，營(yíng)口港建成。是東北地區(qū)最早的對(duì)外開(kāi)放門(mén)戶(hù)，營(yíng)口港鲅魚(yú)圈港區(qū)不淤不凍，港闊浪小的北方天然良港。營(yíng)口一市兩港區(qū)——營(yíng)口港區(qū)、鲅魚(yú)圈港區(qū)，被國(guó)家確定為沿海主要樞紐港。

鲅魚(yú)圈地塊熊岳紅旗蘆屯鲅魚(yú)圈區(qū)域板塊結(jié)構(gòu)海星板塊海東板塊紅海板塊熊岳板塊地塊

鲅魚(yú)圈又稱(chēng)營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，簡(jiǎn)稱(chēng)營(yíng)口開(kāi)發(fā)區(qū)，是1992年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。2004年1月8日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)調(diào)整鲅魚(yú)圈區(qū)的行政區(qū)劃，將原蓋州市的熊岳、紅旗、蘆屯三鎮(zhèn)成建制劃入鲅魚(yú)圈區(qū)。營(yíng)口開(kāi)發(fā)區(qū)（鲅魚(yú)圈區(qū)）行政區(qū)劃面積為268平方公里，下轄熊岳、紅旗、蘆屯三鎮(zhèn)和紅海、海東、海星、望海四個(gè)辦事處，33個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)，50個(gè)自然村，現(xiàn)有人口35萬(wàn)人。海星是鲅魚(yú)圈的主要生活區(qū)域，內(nèi)部生活配套齊全，區(qū)域發(fā)展成熟。海東在政府“新區(qū)南移、城市東擴(kuò)”的城市規(guī)劃中是鲅魚(yú)圈房地產(chǎn)發(fā)展的重要的區(qū)域。紅海是地產(chǎn)發(fā)展的重中之重。號(hào)稱(chēng)是“鲅魚(yú)圈的小渾南”。項(xiàng)目地塊區(qū)域經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)：鲅魚(yú)圈（營(yíng)口開(kāi)發(fā)區(qū)）形成了以非公有制經(jīng)濟(jì)為主體、以出口創(chuàng)匯為標(biāo)志、以臨港產(chǎn)業(yè)為特色的外向型臨港經(jīng)濟(jì)格局。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鲅魚(yú)圈（營(yíng)口開(kāi)發(fā)區(qū)）形成了五個(gè)臨港特色產(chǎn)業(yè)群體。1、以英國(guó)的維蘇威、印度的奧利安、澳大利亞的阿斯創(chuàng)、奧地利的奧鎂等公司為代表的鎂制品、耐火材料、鋯系列等的礦產(chǎn)品加工業(yè)；

2、以香港的郭氏集團(tuán)、天津利康公司、營(yíng)口魯冰花集團(tuán)公司為代表的糧油、飲料等的農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)。

鲅魚(yú)圈區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略“開(kāi)放立區(qū)、依港興區(qū)、工業(yè)強(qiáng)區(qū)、旅游區(qū)

”鲅魚(yú)圈規(guī)劃將港口區(qū)、商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)進(jìn)行合理的功能分區(qū)，形成沿沈大高速公路的南北向帶狀城市用地。劃定熊岳古城歷史文化保護(hù)街區(qū)。黃河路北以工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地為主，包括鞍鋼新廠、望海分區(qū)工業(yè)用地、范屯一北李屯物流基地、蘆屯分區(qū)工業(yè)用地；黃河路以南至熊岳河以北，以商貿(mào)居住用地為主，包括現(xiàn)有中心區(qū)、月亮大街商貿(mào)區(qū)、紅海河南中心區(qū)、熊岳分區(qū)、蘆屯分區(qū)、紅旗分區(qū)；熊岳河以南，安排仙人島深水港區(qū)和能源化工區(qū)。完善港前商務(wù)中心和昆侖山大街綜合性商業(yè)服務(wù)區(qū)，新建月亮大街商業(yè)區(qū)和華山大街南段商務(wù)區(qū)。在紅海河南中心區(qū)新建醫(yī)療中心，構(gòu)建多級(jí)便民醫(yī)療衛(wèi)生保障體系。以月亮湖公園為核心，結(jié)合沙灘排球訓(xùn)練基地，構(gòu)筑海濱游覽娛樂(lè)中心；以望兒山公園為核心，包括饅首山和溫泉療養(yǎng)區(qū)，構(gòu)筑望兒山風(fēng)景度假區(qū)；仙人島以南的白沙灣為海濱浴場(chǎng)和旅游度假區(qū)。

鲅魚(yú)圈區(qū)規(guī)劃新區(qū)概況分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析[三]鲅魚(yú)圈區(qū)發(fā)展分析市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，價(jià)格穩(wěn)步上漲外地客戶(hù)逐年增加具備一定的客源導(dǎo)入能力板塊范圍紅海板塊板塊特征城區(qū)發(fā)展重點(diǎn)，靠近海濱旅游區(qū)，樓盤(pán)較集中代表樓盤(pán)MOMA峰匯、唯美星海、鴻基國(guó)際、翔峰國(guó)際、水岸商品類(lèi)型、價(jià)格公寓3000-4000、聯(lián)排8000鲅魚(yú)圈區(qū)重點(diǎn)板塊分析MOMA峰匯唯美星海翔峰國(guó)際花園水岸尚品鴻基國(guó)際海岸在售個(gè)案總建類(lèi)型戶(hù)型面積價(jià)格銷(xiāo)售率后續(xù)供應(yīng)MOMA峰匯350000高層小高層73-13290-1806000650035%35%2、3期唯美星海70000高層多層93-137100-1304000400050%50%無(wú)鴻基國(guó)際鴻基海岸500000高層小高層洋房別墅60-180801-150130-140185-300430043005000600050%50%90%100%2、3期翔峰國(guó)際50000高層小高層56-12056-1204400440080%80%無(wú)水岸尚品200000高層小高層44-14092-1643800400050%70%3期區(qū)域在售樓盤(pán)表鲅魚(yú)圈客戶(hù)屬性分析-購(gòu)房主要因素成交客戶(hù)屬性分析：成交客戶(hù)中外來(lái)人口比重逐步增大。第一，由于近幾年鲅魚(yú)圈區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，吸引大量外來(lái)人口到此投資，該人群普遍經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，是新建高端樓盤(pán)的主要購(gòu)買(mǎi)人群。第二，鲅魚(yú)圈景色優(yōu)美、氣候宜人。這也是部分外來(lái)人口在此地購(gòu)房的原因。第三，部分外來(lái)人員看好該區(qū)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?，在此投資房產(chǎn)。本地成交客戶(hù)購(gòu)房主要有兩大因素：第一，改善生活條件。第二，婚房等剛性需求用房?？蛻?hù)屬性分析-購(gòu)房主要因素營(yíng)口客戶(hù)對(duì)價(jià)格、地段、配套都很看重，對(duì)開(kāi)發(fā)商品牌不夠重視?？蛻?hù)來(lái)源分析營(yíng)口市內(nèi)客源鲅魚(yú)圈內(nèi)客源鲅魚(yú)圈南部客源營(yíng)口市內(nèi)客源主要是老城區(qū)改善型客戶(hù)，其次是城市擴(kuò)城后，新城區(qū)客戶(hù)的涌入。鲅魚(yú)圈圈內(nèi)客源主要是本地客戶(hù)，蓋州，大石橋周邊區(qū)域也有一定的客源。隨著鲅魚(yú)圈的發(fā)展也吸納了一定的外地客戶(hù)，但比例不大。鲅魚(yú)圈南部外地客戶(hù)和本地客戶(hù)成為南部新區(qū)的主要客源，號(hào)稱(chēng)“鲅魚(yú)圈小渾南”的南部地區(qū)，更多吸引了外地投資者及本地高收入人群。地塊分析地塊競(jìng)品分析地塊SWOT分析[四]地塊初步定位地處營(yíng)口鲅魚(yú)圈區(qū)，鲅魚(yú)圈區(qū)地理位置優(yōu)越，名勝古跡眾多，熊岳古城，望兒山，仙人島聞名遐邇

。地處“熊岳河”邊，南臨熊岳河，西至。遼東灣大街，北至規(guī)劃路，東至平安大街。地塊熊岳河地塊鲅魚(yú)圈區(qū)熊岳河遼東灣大街平安大街規(guī)劃路項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析-地塊位置配套生活紅運(yùn)酒店鲅魚(yú)圈生活區(qū)外部配套行車(chē)距離（公里）時(shí)間（分鐘）公交距離（公里）時(shí)間（分鐘）紅運(yùn)酒店25210生活圈825840熊岳鎮(zhèn)620635項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析-周邊配套望兒山仙人島景觀資源望兒山：遼南名山，載入《中國(guó)名勝辭典》，以美麗的母愛(ài)傳說(shuō)得名，是以母愛(ài)為主題而命名的天下獨(dú)有之山，遼寧省省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，營(yíng)口市一級(jí)旅游景區(qū)。仙人島：有三大特色：一是余暉灑金，仙人島每到退潮時(shí)節(jié)，千米沙灘露出海面，太陽(yáng)的余暉照耀其上，如灑下萬(wàn)點(diǎn)金珠，蔚為壯觀；二是兔島怒潮，仙人島又名兔島，懸崖壁立，垂直入海，臨島下望，驚濤拍岸，動(dòng)人心魄；三是“風(fēng)車(chē)”林立，近年來(lái)，在仙人島上，聳立起幾十個(gè)風(fēng)力發(fā)電機(jī)組，葉片迎風(fēng)飛轉(zhuǎn)，為仙人島添一美景?，F(xiàn)旅游區(qū)內(nèi)建有各種風(fēng)格的度假設(shè)施，可供人們開(kāi)展休閑度假旅游活動(dòng)。

北：規(guī)劃路南：熊岳河?xùn)|：平安大街地塊內(nèi)部西：遼東灣大街項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析-地塊四至地塊內(nèi)部為塑料大棚和林木，地勢(shì)平坦。有少量民房散落在大棚周邊。本土居民主要依靠種植業(yè)。項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析-內(nèi)部環(huán)境地塊圈內(nèi)是鲅魚(yú)圈成熟的生活區(qū)域，各種生活配套齊全，本地塊距圈內(nèi)生活區(qū)城25分鐘車(chē)程。椅豐商務(wù)酒店同濟(jì)醫(yī)院圈內(nèi)商業(yè)地塊圈內(nèi)商業(yè)圈內(nèi)生活區(qū)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析-外部生活配套地塊周邊無(wú)成熟配套，但交通十分發(fā)達(dá)，道路寬敞，距離熊岳古城20分鐘左右車(chē)程。熊岳城熊岳古城樓古城商鋪古城街路熊岳鎮(zhèn)熊岳高級(jí)中學(xué)地塊熊岳鎮(zhèn)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析-外部生活配套望兒山傳說(shuō)相傳很久以前，熊岳城郊是一片海灘，海邊有一戶(hù)貧苦人家，只有母子二人，相依為命。這年，朝廷舉行大考，兒子乘海船赴京趕考去了，母親晝耕夜織，等待兒子歸來(lái)，但是一直沒(méi)有兒子的音訊，母親著急了，就天天到海邊眺望，一次又一次對(duì)著大海呼喚：“孩子呀，回來(lái)吧！娘想你，想你呀……”十年，二十年，三十年……年邁的母親倒下了，化成了一尊石像，原來(lái)，他的兒子早在赴京趕考的途中，不幸翻船落海身亡了。上天被偉大的母愛(ài)感動(dòng)了，在母親佇立盼兒的地方，兀地矗立起一座高山，大地被偉大的母愛(ài)感動(dòng)了，讓母親灑下的淚珠，化做了一股股地下溫泉，滋潤(rùn)出無(wú)數(shù)紅艷艷的蘋(píng)果，鄉(xiāng)親們被偉大的母愛(ài)感動(dòng)了，把那拔地而起的高獨(dú)秀峰叫做“望兒山”。項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析-外部景觀資源地塊望兒山地塊周邊旅游資源豐富，仙人島風(fēng)景優(yōu)美，全國(guó)文明。仙人島是一個(gè)伸向海中的半島，三面環(huán)水，從遠(yuǎn)處望去，它像一只伏臥在海邊的兔兒，因形得名，又稱(chēng)兔兒島。項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析-外部景觀資源地塊仙人島風(fēng)景區(qū)余暉灑金兔島怒潮“風(fēng)車(chē)”林立項(xiàng)目地塊區(qū)域發(fā)展海星板塊海東板塊紅海板塊熊岳板塊地塊紅旗板塊蘆屯板塊東擴(kuò)南移鲅魚(yú)圈構(gòu)建服務(wù)東北的渤海明珠

“新區(qū)南移、工業(yè)北拓、城市東擴(kuò)”高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃提升鲅魚(yú)圈區(qū)整體服務(wù)功能，到2012年初步形成中等城市基本框架，營(yíng)口服務(wù)業(yè)發(fā)展新的增長(zhǎng)極；東北對(duì)外開(kāi)放的先導(dǎo)區(qū)、新型工業(yè)化項(xiàng)目的集聚區(qū)、港口城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的示范區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的先行區(qū)、商貿(mào)旅游業(yè)發(fā)展的黃金區(qū)。2005年-2007年期間，營(yíng)口市的商品房一直處于供銷(xiāo)平衡。06-07年?duì)I口市的商品房住宅銷(xiāo)售的火爆，導(dǎo)致08年新開(kāi)工面積猛增，金融危機(jī)并沒(méi)有影響到營(yíng)口市的商品住宅銷(xiāo)售，但竣工面積和開(kāi)工面積不成比例，由此看出金融危機(jī)對(duì)開(kāi)發(fā)商影響頗大。(數(shù)據(jù)來(lái)源：營(yíng)口市政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)08年12月)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展-歷年供銷(xiāo)地塊分析地塊競(jìng)品分析地塊SWOT分析[四]地塊初步定位競(jìng)品區(qū)域分布鴻基國(guó)際翔峰國(guó)際MOMA峰匯水岸尚品唯美星海地塊5公里區(qū)域競(jìng)品-競(jìng)品整體情況項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積建筑面積容積率總期數(shù)/現(xiàn)期數(shù)總戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售率開(kāi)盤(pán)時(shí)間入住時(shí)間MOMA峰匯11萬(wàn)m235萬(wàn)m22.53/1——35%2009.122011.05鴻基國(guó)際、海岸23萬(wàn)m250萬(wàn)m22.23/1——高層、小高50%洋房90%別墅100%2009.052011.10唯美星海1.7萬(wàn)m27萬(wàn)m23.991/154050%2009.052010.12水岸尚品7萬(wàn)m220萬(wàn)m22.53/21800高層50%小高層70%200820092010翔峰國(guó)際5萬(wàn)m212萬(wàn)m22.361/190380%2008.072010.09區(qū)域競(jìng)品-競(jìng)品整體情況項(xiàng)目名稱(chēng)洋房多層小高高層棟數(shù)均價(jià)棟數(shù)均價(jià)棟數(shù)均價(jià)棟數(shù)均價(jià)MOMA峰匯————————9650086000鴻基國(guó)際、海岸——5000——————4300——4300唯美星?！?4000————54000水岸尚品————————7400043800翔峰國(guó)際————————7440044400區(qū)域競(jìng)品-競(jìng)品整體情況項(xiàng)目名稱(chēng)洋房多層小高高層面積區(qū)間主力面積面積區(qū)間主力面積面積區(qū)間主力面積面積區(qū)間主力面積MOMA峰匯————————90-18012073-132132鴻基國(guó)際、海岸130-140——————80-15010060-180100唯美星?！?00-130100————93-137100水岸尚品————————92-1649244-14098-108翔峰國(guó)際————————56-1208056-12080區(qū)域競(jìng)品-MOMA峰匯-基本概況項(xiàng)目名稱(chēng)MOMA峰匯地理位置鲅魚(yú)圈區(qū)南部平安大街東二道河南開(kāi)發(fā)單位營(yíng)口匯明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代理公司/策劃公司世創(chuàng)物業(yè)公司匯明物業(yè)占地面積（萬(wàn)㎡）11建筑面積（萬(wàn)㎡）35總期數(shù)/現(xiàn)期數(shù)3/1總戶(hù)數(shù)一期360戶(hù)綠化率38%容積率2.5開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009.12.27交房時(shí)間2011.05銷(xiāo)售率35%MOAO峰匯區(qū)域競(jìng)品-MOMA峰匯-銷(xiāo)售狀況及客群特征項(xiàng)目共開(kāi)發(fā)三期一期由8棟高層、9棟小高層組成，已銷(xiāo)售30%，二、三期尚未開(kāi)盤(pán)高層面積在73-132之間，小高層面積在90-180之間客群特征客戶(hù)以外來(lái)投資者為主其余有政府工作人員與銀行職員此項(xiàng)目房?jī)r(jià)相對(duì)較高，樓宇科技含量較高（天棚采暖和制冷熱輻射系統(tǒng)、全新風(fēng)濕度置換調(diào)控系統(tǒng)、外遮陽(yáng)系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、小分子團(tuán)活水系統(tǒng)）銷(xiāo)售現(xiàn)狀一期效果圖一期區(qū)域競(jìng)品-MOMA峰匯-產(chǎn)品情況產(chǎn)品類(lèi)型洋房多層小高高層棟數(shù)————98面積區(qū)間————90-18073-132主力面積————120132戶(hù)型配比60-90占39%，100-150占45%，150占16%銷(xiāo)售情況30%30%平均價(jià)格————65006000主力戶(hù)型圖三室二廳二衛(wèi)平米三室二廳二衛(wèi)平米區(qū)域競(jìng)品-鴻基國(guó)際、海岸-基本概況項(xiàng)目名稱(chēng)鴻基國(guó)際、海岸地理位置鲅魚(yú)圈區(qū)南部紅海路與平安大街交匯處開(kāi)發(fā)單位營(yíng)口鴻基地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代理公司/策劃公司世創(chuàng)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)（大連）物業(yè)公司自有物業(yè)占地面積（萬(wàn)㎡）23建筑面積（萬(wàn)㎡）50總期數(shù)/現(xiàn)期數(shù)3/1總戶(hù)數(shù)——綠化率——容積率——開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009.05交房時(shí)間2011.10銷(xiāo)售率高層、小高層50%洋房90%別墅100%本案區(qū)域競(jìng)品-鴻基國(guó)際、海岸-銷(xiāo)售狀況及客群特征項(xiàng)目共開(kāi)發(fā)三期一期銷(xiāo)售業(yè)績(jī)很好。二、三期尚未開(kāi)盤(pán)高層面積在60-180之間，小高層面積在80-150之間客群特征客戶(hù)中外來(lái)人員與本市市民基本相等由于產(chǎn)品類(lèi)型豐富客，戶(hù)年齡跨度較大在25-60歲之間銷(xiāo)售現(xiàn)狀鴻基國(guó)際效果圖鴻基海岸效果圖區(qū)域競(jìng)品-鴻基國(guó)際、海岸-產(chǎn)品情況產(chǎn)品類(lèi)型洋房別墅小高高層棟數(shù)————————面積區(qū)間130-140185-30080-15060-180主力面積——————100戶(hù)型配比90-120占54%，130-150占29%，150以上占17%銷(xiāo)售情況90%100%50%50%平均價(jià)格5000600043004300主力戶(hù)型圖二室二廳一衛(wèi)98-109平米三室三廳二衛(wèi)174平米下層上層下層上層五室三廳三衛(wèi)233平米區(qū)域競(jìng)品-唯美星海-基本概況項(xiàng)目名稱(chēng)唯美星海地理位置鲅魚(yú)圈區(qū)南部國(guó)稅局北平安大街東開(kāi)發(fā)單位遼寧泰吉地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代理公司/策劃公司香港和頌物業(yè)公司沈陽(yáng)銀基物業(yè)有限公司占地面積（萬(wàn)㎡）1.7建筑面積（萬(wàn)㎡）7總期數(shù)/現(xiàn)期數(shù)1/1總戶(hù)數(shù)540綠化率40%容積率3.99開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009.05交房時(shí)間2010.12銷(xiāo)售率50%唯美星海區(qū)域競(jìng)品-唯美星海-銷(xiāo)售狀況及客群特征項(xiàng)目共開(kāi)發(fā)一期09年5月開(kāi)盤(pán)至今已售出50%（全盤(pán)房屋共540套）高層面積在93-137之間，多層面積在100-130之間客群特征客戶(hù)主要是外地人，購(gòu)房投資房地產(chǎn)客戶(hù)年齡在30-50歲之間銷(xiāo)售現(xiàn)狀一期區(qū)域競(jìng)品-唯美星海-產(chǎn)