——項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略&營銷策略壹市場研究方向房地產(chǎn)市場養(yǎng)老市場概念養(yǎng)老行業(yè)市場貳項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目優(yōu)勢解析叁營銷策略部署項(xiàng)目價(jià)值解析項(xiàng)目定位體系核心競爭力&營銷網(wǎng)絡(luò)打造肆什河麗景運(yùn)營策略市場&客群定位客戶群體延展?fàn)I銷網(wǎng)絡(luò)搭建壹市場研究方向房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟(jì)的急先鋒，被調(diào)控首當(dāng)其沖，隨著兩年的房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)，樓市已經(jīng)進(jìn)入了相對穩(wěn)定的階段，市場各方預(yù)期再度發(fā)生變化，房價(jià)持續(xù)下跌的動力正在逐步消失，在調(diào)控延續(xù)的總基調(diào)下，2013年樓市仍將以剛性需求購房為主。象調(diào)控地產(chǎn)行業(yè)實(shí)擠壓經(jīng)濟(jì)泡沫經(jīng)濟(jì)層面政治層面經(jīng)濟(jì)泡沫滲透其他行業(yè)，造成PPI上升，傷害實(shí)體經(jīng)濟(jì)生財(cái)原料價(jià)格上漲，傷害貿(mào)易出口CPI上升，增加國民消費(fèi)壓力地方財(cái)政收入下降增加國民生活壓力支撐經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車”無一不受影響過度調(diào)控與不調(diào)控?zé)o異政策調(diào)控是必須，政策回調(diào)是必然當(dāng)有效限制地產(chǎn)泡沫之時(shí)，便是政策松動之日房地產(chǎn)“打高扶低”的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的時(shí)候建設(shè)之中的保障性住房大規(guī)模進(jìn)入市場以后房產(chǎn)稅征收的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大保障房房更為為注重重竣工工量，，保障障房制制度建建設(shè)提提速。。住建建部已已將2012年的保保障房房開工工目標(biāo)標(biāo)下調(diào)調(diào)至700萬套，，同時(shí)時(shí)規(guī)定定竣工工量需需達(dá)到到500萬套。。由重視視開工工量轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)而重重視竣竣工量量，地地方政政府難難以在在竣工工量上上做文文章，，保障障房的的建設(shè)設(shè)更容容易落落到實(shí)實(shí)處。。700萬套500萬套房產(chǎn)稅稅的試試點(diǎn)城城市和和征收收范圍圍將擴(kuò)擴(kuò)大。。2012年從房房產(chǎn)稅稅試點(diǎn)點(diǎn)城市市來看看，2013年房產(chǎn)產(chǎn)稅試試點(diǎn)范范圍將將繼續(xù)續(xù)擴(kuò)大大。小結(jié)調(diào)控政政策延延續(xù)，，商品品房營營銷力力度加加大，，部分分中小小開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)拖延延工期期，并并在價(jià)價(jià)格上上做出出讓步步，大大型房房企及及開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)多以以品牌牌維護(hù)護(hù)為主主要目目標(biāo)，，客群群在選選擇購購房時(shí)時(shí)多以以品牌牌地產(chǎn)產(chǎn)及價(jià)價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢作作為重重要參參考目目標(biāo)。。養(yǎng)老地地產(chǎn)應(yīng)應(yīng)該定義為住宅宅地產(chǎn)產(chǎn)、商商業(yè)地地產(chǎn)和和服務(wù)務(wù)三者者的有有機(jī)結(jié)結(jié)合體體，可可以稱稱為房房地產(chǎn)產(chǎn)混合合開發(fā)發(fā)模式式。多元的的項(xiàng)目目面對對著多多元的的市場場，我我們?nèi)缛绾胃鶕?jù)各各自的的市場場條件件有條條不紊紊的開開發(fā)？？如果果市場場條件件不充充分，，我們們又應(yīng)應(yīng)該如如何挖挖掘市市場？？1.養(yǎng)養(yǎng)老地地產(chǎn)概念住宅地產(chǎn)服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)混合開發(fā)模式2.與與一般般住宅宅的差異性性消費(fèi)群群的專專一性性——它它是““針對對老年年人提提供的的住宅宅產(chǎn)品品”；；產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)的的特殊殊性——住住宅樓樓、醫(yī)醫(yī)療看看護(hù)、、交通通線路路、配配套設(shè)設(shè)施等等符合合老人人的生生理特特點(diǎn)；；社區(qū)活活動的的廣泛泛性——在在娛樂樂、學(xué)學(xué)習(xí)、、交往往、情情感等等方面面照顧顧老人人的心心理需需要。。所以，它又又被稱為““銀色住宅宅”、“樂樂齡住宅””、“關(guān)懷懷住宅”。。養(yǎng)老地產(chǎn)的的定義:對于養(yǎng)老地地產(chǎn)的概念念，目前業(yè)業(yè)內(nèi)并未形形成共識，，更無明確確的界定。。借鑒商業(yè)地地產(chǎn)、旅游游地產(chǎn)等復(fù)復(fù)合型地產(chǎn)產(chǎn)的概念，，顧名思義義，養(yǎng)老地地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是是用以養(yǎng)老的的地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)發(fā)展機(jī)會挖掘:人口老齡化化和城市空空巢家庭比比例加劇，，市場需求求增加。國內(nèi)養(yǎng)老地地產(chǎn)的開發(fā)發(fā)供應(yīng)量不不足。政府政策的的支持。養(yǎng)老地產(chǎn)開開發(fā)的8大核心戰(zhàn)略略問題：創(chuàng)新核心：：在于適老老化設(shè)計(jì)!養(yǎng)老配套和和服務(wù)是關(guān)關(guān)鍵！養(yǎng)老地產(chǎn)的的運(yùn)作模式式和運(yùn)營成成本應(yīng)精心心測算!國家提出的的“居家養(yǎng)養(yǎng)老”政策策！迅速尋找項(xiàng)項(xiàng)目的核心心競爭力!有彈性的設(shè)設(shè)置土地開開發(fā)控制模模式!認(rèn)識入市風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)并設(shè)定定相應(yīng)的解解決方案!在成本及溢溢價(jià)平衡間間選擇物業(yè)業(yè)組合!養(yǎng)老院代表表案例：日日本醫(yī)護(hù)型型養(yǎng)老院日本老年居居住和服務(wù)務(wù)設(shè)施分類類詳細(xì)，全全面覆蓋了了各類人群群的需求。。小規(guī)模多功功能服務(wù)站站中，配備備有日托護(hù)護(hù)理、上門門服務(wù)、短短期居住和和長期居住住等老年人人基本服務(wù)務(wù)功能，面面向所有老老年群體。。幼兒園與養(yǎng)養(yǎng)老院結(jié)合合老年公寓代代表案例：：臺灣老年年公寓房屋樣式經(jīng)營項(xiàng)目獨(dú)立半獨(dú)立單間套房門診健康咨詢餐飲娛樂等租貸式、產(chǎn)權(quán)式產(chǎn)權(quán)帶租式運(yùn)營方式臺灣老年公寓產(chǎn)品形態(tài)①.國內(nèi)養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)的的開發(fā)模式式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式居家養(yǎng)老專業(yè)化的養(yǎng)老護(hù)理員志愿者隊(duì)伍候鳥養(yǎng)老度假養(yǎng)老基地老人公寓日托護(hù)理中心護(hù)工上門服務(wù)住院照顧護(hù)理之家照顧機(jī)構(gòu)式照顧異地養(yǎng)老旅游養(yǎng)老度假養(yǎng)老回原籍養(yǎng)老居住護(hù)理之家CCRC社區(qū)模式詮釋產(chǎn)品典型案例“候鳥式””養(yǎng)老廣東邦家公公司也正在在廣州、長長沙、海南南、青島等等地選址，，擬大批量量購買別墅墅群，籌建建“候鳥式高端端社區(qū)養(yǎng)老老院”?！倍燃兖B(yǎng)老老基地“模模式超凡生態(tài)農(nóng)農(nóng)業(yè)園占地地1.1萬畝，可按按照一定的的比例劃分分，彼此間間既有不同同，又有關(guān)關(guān)聯(lián)。其中中3000畝用于生態(tài)態(tài)農(nóng)業(yè)，4000畝山坡地用用于養(yǎng)老地地產(chǎn)開發(fā)，，另4000畝用于綜合合開發(fā)。超凡生態(tài)農(nóng)農(nóng)業(yè)對這部部分物業(yè)持持有運(yùn)營，，出售使用用權(quán)。老人冬季:南方過冬夏季:北方度假開發(fā)商開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)觀光、娛樂設(shè)施餐飲、旅館醫(yī)療機(jī)構(gòu)等業(yè)主購買房屋的使用權(quán)分享綜合服務(wù)區(qū)的相關(guān)服務(wù)價(jià)格較低適用于老年群體典型案例居家養(yǎng)老以家庭為核核心、以社社區(qū)為依托托、以專業(yè)業(yè)化服務(wù)為為依靠，為為居住在家家的老年人人提供以解解決日常生生活困難為為主要內(nèi)容容的社會化化服務(wù)。例如：日本以社區(qū)區(qū)為基本單單元，在生生活區(qū)域內(nèi)內(nèi)提供所有有服務(wù)，讓讓老年人能能夠就近、、便捷地享享受各種服服務(wù)。一站式，日日托、上門門服務(wù)、短短期入住、、長期居住住等服務(wù)在在一個(gè)服務(wù)務(wù)體內(nèi)集中中解決，同同時(shí)有助于于保持護(hù)理理的連續(xù)性性，可以與與其他服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)拼設(shè)設(shè)，如老人人公寓、幼幼兒園等。。居家養(yǎng)老形式經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的服務(wù)人員上門為老年人開展照料服務(wù)社區(qū)創(chuàng)辦老年人日間服務(wù)中心為老年人提供日托服務(wù)9：00~18：00

日托護(hù)理服務(wù)站

19：00專車送回家8：00專車從家接走典型案例國內(nèi)的CCRC社區(qū)三亞海棠灣灣國際養(yǎng)生生社區(qū)——國內(nèi)的CCRC社區(qū)產(chǎn)業(yè)定位：：休閑產(chǎn)業(yè)+養(yǎng)生（養(yǎng)老老）產(chǎn)業(yè)+健康產(chǎn)業(yè)形成多元產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群構(gòu)構(gòu)筑復(fù)合合型社區(qū).整體功能設(shè)設(shè)計(jì)包括：：CCRC社區(qū)、養(yǎng)生生（酒店））公寓、主主題酒店（會所所）、養(yǎng)生生運(yùn)動中心心；主題養(yǎng)養(yǎng)生谷；養(yǎng)生文化學(xué)學(xué)院、養(yǎng)生生博物館等等經(jīng)營模式：：向客戶出售售物業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán);出售會會員卡通過返本銷銷售入住、、反向抵押押貸款、房屋置換、、出租原有有房屋租住住社區(qū)等方方式。②.國內(nèi)養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)的的盈利模式式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式長期持有出售與持有相結(jié)合單純租用部分進(jìn)行銷售滿足老人租用度假之用開發(fā)資金回籠快速一氣呵成開發(fā)資金回籠較慢資金循環(huán)開發(fā)資金回籠一般長期運(yùn)營出售單純銷售典型案例：：出售與持有有相結(jié)合盈盈利模式北京太陽城城國際老年年公寓就是是較早采取取了這一模模式。同時(shí)時(shí)還采取了了“反按揭”方方法和“置置換”方法?！胺窗唇摇薄奔蠢先送夂?，將將老人原有有房屋出租租，以租金金收入入住住(以租換租租)?！敝脫Q“即即將原有的的住房與之之進(jìn)行等價(jià)價(jià)換房，到到老人去世世后，將原原置換的房房產(chǎn)折價(jià)返返還繼承人人。③.住宅建設(shè)與與社區(qū)管理理建設(shè)相結(jié)結(jié)合模式住宅建設(shè)與社區(qū)管理建設(shè)相結(jié)合住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營模式住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營模式優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢立體的開發(fā)經(jīng)營模式利潤來源不止是住宅產(chǎn)品配套服務(wù)為物業(yè)增值效應(yīng)資金投入大、回收期較長投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)大對開發(fā)商專業(yè)要求高完成銷售即可收回投資獲取利潤風(fēng)向投資小收益比”相結(jié)合“模式少對開發(fā)商專業(yè)要求低目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群群的消費(fèi)特特征階段階段：：絕大多數(shù)數(shù)的老年人人在退休后后就成為純純消費(fèi)者。。時(shí)限特征：：老齡純消消費(fèi)人口比比低齡純消消費(fèi)人口有有著更加漫漫長的純消消費(fèi)年數(shù)。。行為特征：：自主消費(fèi)費(fèi)思想特征：：消費(fèi)觀較較為成熟，，沖動型熱熱情消費(fèi)和和目的不明明的盲目消消費(fèi)少。質(zhì)量特征征：老年年消費(fèi)對對商品質(zhì)質(zhì)量和服服務(wù)質(zhì)量量的要求求高于一一般消費(fèi)費(fèi)。內(nèi)在特征征：休閑閑性消費(fèi)費(fèi)與服務(wù)務(wù)性消費(fèi)費(fèi)所占比比例大。。目標(biāo)客戶戶群的消消費(fèi)方式式“以租換租租”的形式社社區(qū)幫助助老年人人將原有有住房出出租，所所得租金金來支付付老年人人租住獨(dú)獨(dú)立型老老年公寓寓的費(fèi)用用；“以舊換新新”的形式即即老年人人的現(xiàn)有有住房與與老年公公寓的住住房進(jìn)行行交換，，如果老老年人去去世之后后，收回回公寓住住宅再將將原置換換房折舊舊返還其其子女。。利用這這些“差價(jià)養(yǎng)老老”的方式，，老年人人不僅可可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)人住，，還能為為自己或或后代提提供了一一定的社社會保障障，可謂謂一舉兩兩得。“倒按揭”在發(fā)達(dá)國國家中是是一種普普遍的做做法。退退休后的的老年夫夫妻買下下或者用用原有住住宅交換換老年公公寓中的的住宅后后，與銀銀行與保保險(xiǎn)公司司簽訂一一份合同同，在相相關(guān)機(jī)構(gòu)構(gòu)評估公公寓價(jià)值值和測算算人均壽壽命之后后，銀行行與保險(xiǎn)險(xiǎn)公司每每月支付付老年夫夫妻一定定的生活活費(fèi)，直直到其故故世，屆屆時(shí)，該該住宅歸歸銀行等等處置。。這種“倒按揭”的做法實(shí)實(shí)際上還還含有人人壽保險(xiǎn)險(xiǎn)的意義義。養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀目前處于老年住宅第二階段，多為商業(yè)贏利性老年住宅受眾群體有限建設(shè)投資額巨大，資金回收期長，贏利風(fēng)險(xiǎn)大現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應(yīng)，服務(wù)、設(shè)施差——現(xiàn)有老年公寓具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點(diǎn)，基本屬于商業(yè)范疇——僅有部分發(fā)達(dá)城市的個(gè)別發(fā)展商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實(shí)力非常雄厚的發(fā)展商——現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年客戶提供個(gè)性居住條件和人性化服務(wù)——我國社會保障體系不完善，無足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成“產(chǎn)業(yè)化、社會化、規(guī)范化”。——無真正針對老年人生活、消費(fèi)習(xí)慣、心理特點(diǎn)等方面研究、服務(wù)人員素質(zhì)不高、社區(qū)管理、設(shè)施亟待完善。我國老年住宅現(xiàn)狀特點(diǎn)：企企業(yè)贏利利性初級級老年社社區(qū)，僅僅為中高高經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力老年年群體打打造，投投資額大大，開發(fā)發(fā)周期長長主要分布布區(qū)域：：目前，以以北京、、上海的的養(yǎng)老地地產(chǎn)發(fā)展展最為成成熟1、大都市市郊外模模式：以上海、、北京、、深圳、、成都為為代表的的大城市市，近郊郊開發(fā)模模式成熟熟，市場場潛力巨巨大。2、古鎮(zhèn)開開發(fā)模式式以周莊、、同里等等江南古古鎮(zhèn)及麗麗江等西西南古鎮(zhèn)鎮(zhèn)為代表表。3、山地養(yǎng)養(yǎng)老模式式以黃山、、武夷山山、廬山山為代表表。4、熱帶、、亞熱帶帶避寒模模式：三亞獨(dú)特特的模式式。企業(yè)營利利型養(yǎng)老老地產(chǎn)開開發(fā)現(xiàn)狀狀：目前國內(nèi)內(nèi)開發(fā)的的養(yǎng)老地地產(chǎn)項(xiàng)目目較少，，且開發(fā)發(fā)比較成成功的更更是鳳毛毛麟角項(xiàng)目名稱占地（萬㎡）總建（萬㎡）產(chǎn)品形式運(yùn)營模式北京·東方太陽城23370一期產(chǎn)品：公寓（點(diǎn)式、板式、連廊），聯(lián)排別墅二期產(chǎn)品：在已有的一期產(chǎn)品中增加獨(dú)棟別墅租售+持有北京·太陽城4230一期產(chǎn)品：假日公寓（租售），多層、小高層、聯(lián)排別墅，獨(dú)棟別墅租售+持有上海·親和源老年公寓8.378.6多層為主租售+持有上?！?1城·孝賢坊6.154.47高層、小高層為主——廣州頤年園3320一期產(chǎn)品：洋房，獨(dú)棟別墅；二期產(chǎn)品：小高層洋房出售海南·清平樂8.815以高層、小高層為主出售小結(jié)：企企業(yè)營利利性養(yǎng)老老地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目少、、具低密密度、產(chǎn)產(chǎn)品類型型多樣特特點(diǎn)、以以租售方方式為主主國內(nèi)養(yǎng)老老地產(chǎn)的的物業(yè)管管理方式式社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)或管理社區(qū)文化的營造常規(guī)管理物業(yè)管理根據(jù)國內(nèi)內(nèi)老年人人的特殊殊性，物物業(yè)管理理要包括括社區(qū)醫(yī)醫(yī)療護(hù)理理中心、、家政服服務(wù)中心心、老人人再就業(yè)業(yè)中心、、旅游服服務(wù)、房房屋置換換服務(wù)以以及婚介介中心等等?；静僮髯髂Ｊ剑海簩⒎?wù)內(nèi)內(nèi)容外包包給引進(jìn)進(jìn)社區(qū)的的專業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)，也也可以采采用物業(yè)業(yè)管理公公司與專專業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)合作的的方式來來進(jìn)行。老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)日常物業(yè)管理費(fèi)家政服務(wù)費(fèi)配套設(shè)施使用費(fèi)特殊護(hù)理費(fèi)其它費(fèi)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展趨勢產(chǎn)品趨勢規(guī)?；萍蓟ㄖ鄻踊紖^(qū)化社區(qū)服務(wù)專業(yè)化功能豐富化規(guī)?；海弘S著市場場的進(jìn)一一步發(fā)展展，質(zhì)高高價(jià)低的的大型老老年社區(qū)區(qū)應(yīng)運(yùn)而而生，老老年住宅宅產(chǎn)品呈呈現(xiàn)規(guī)模?；?。郊區(qū)化：：滿足對環(huán)環(huán)境的高高要求，，也為了了減低成成本降低低入住的的門檻，，未來老老年住宅宅的選址址將會遠(yuǎn)遠(yuǎn)離城市市，但是是同時(shí)會會顧及交交通的便便捷性，，以方便便家人朋朋友的探探訪的郊郊區(qū)?？萍蓟海簽槔夏耆巳颂峁└?xì)致的的照顧；；智能化化的應(yīng)用用，帶來來更方便便、安全全的全方方位保障障。建筑多樣樣化：隨著市場場的日趨趨成熟，，產(chǎn)品推推陳出新新，建筑筑呈現(xiàn)多多樣化。。在建筑筑設(shè)計(jì)上上，住宅宅健康性性、使用用的多功功能化、、增強(qiáng)鄰鄰里溝通通的將是是未來產(chǎn)產(chǎn)品的競競爭焦點(diǎn)點(diǎn)。功能豐富富化：融養(yǎng)老和和家庭悠悠閑于一一體社區(qū)服務(wù)務(wù)專業(yè)化化：社區(qū)服務(wù)務(wù)在不斷斷細(xì)化、、豐富的的過程中中向?qū)I(yè)業(yè)化發(fā)展展。養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展創(chuàng)新適合中國國養(yǎng)老地地產(chǎn)發(fā)展展的創(chuàng)新新手段：：房屋置換換、兩代代買、以房養(yǎng)老老、分時(shí)時(shí)度假、、私募基金金、房地地產(chǎn)投資資信托基基金(REITs)、上市、信信貸、企業(yè)債、、政府債債創(chuàng)新手段段養(yǎng)老行業(yè)業(yè)市場世界老齡齡化發(fā)展展趨勢早在2002年，在全全世界186個(gè)國家和和地區(qū)中中，有68個(gè)已進(jìn)入入“老年年型”。。目前，，世界每每10個(gè)人口中中有1個(gè)老年人人，預(yù)計(jì)計(jì)到2050年，每5個(gè)人中有有1老年人，，到2150年每3個(gè)人中就就有1個(gè)老年人人。在1950-2050年，全球球老年人人口將平平均每年年增長2.38個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)?！浴?002年世界人人口老齡齡化動態(tài)態(tài)》中國老齡齡化發(fā)展展趨勢目前中國國60歲及以上上老年人人口達(dá)1.44億人，占占總?cè)丝诳诘?1.03%，占到世世界老年年人口的的1/5。中國老齡齡化發(fā)展展迅速。。65歲以上老老年人占占總?cè)丝诳诘谋壤龔?％提升到14％，發(fā)達(dá)國家家大多用了45年以上的時(shí)間間。中國只用用27年就可以完成成這個(gè)歷程。?！浴?006年中國人口老老齡化發(fā)展趨趨勢預(yù)測研究究報(bào)告》20世紀(jì)50年代，中國出出生人口爆發(fā)發(fā)式增長，出出生人口約為為2億現(xiàn)在，50年代人年齡在在50-60歲左右，他們們馬上要步入入老齡化階段段人口倒金字塔塔結(jié)構(gòu)開始出出現(xiàn)的階段，，當(dāng)下的老人人面臨“先老老后富”和““空巢居住””的局面由于我國社會會保障體系不不完善，我們們可能會面臨臨“先老后富富”的境況。。老齡化人口比比例逐漸上升升和社會人口口流性加強(qiáng)，，使得80后的三代人共共同生活的家家庭觀念開始始變淡。西方發(fā)達(dá)國家家老年社區(qū)，，在政府福利利制、老年住住宅體系完善善及適度的政政策優(yōu)惠保障障下發(fā)展老齡化初期老齡化中期老齡化加劇政府政府+開發(fā)商開發(fā)商為主保障水平低政府給予一定支持社會保障體系完善第一階段傳統(tǒng)養(yǎng)老院第二階段老年公寓第三階段老年年社區(qū)“普通通化”及“社社區(qū)化”形成條件運(yùn)營主體社會保障西方發(fā)達(dá)國家家老年住宅發(fā)發(fā)展目前處在在第三個(gè)階段段，充分體現(xiàn)現(xiàn)其人性化設(shè)設(shè)計(jì)理念和區(qū)區(qū)別對待的關(guān)關(guān)懷模式，普普通化和社區(qū)區(qū)化發(fā)展成為為新的熱點(diǎn)。。目前處于養(yǎng)老老行業(yè)第二階階段老年住宅受眾眾群體有限我國養(yǎng)老住宅現(xiàn)狀現(xiàn)有老年公寓具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點(diǎn)，基本屬于商業(yè)范疇現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年客戶，提供個(gè)性化居住條件和人性化服務(wù)僅有部分發(fā)達(dá)城市的個(gè)別發(fā)展商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實(shí)力非常雄厚的發(fā)展商我國社會保障體系不完善，資金不充足，老年住宅未形成“產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；⒁?guī)范化”。無真正針對老年人生活習(xí)慣、心理特征方面研究，服務(wù)人員素質(zhì)有待提高建設(shè)投資額巨巨大，資金回回收期長，贏贏利風(fēng)險(xiǎn)大現(xiàn)有老年住宅宅未形成規(guī)模模效應(yīng)，服務(wù)務(wù)、設(shè)施差目前我國老年年住宅按建設(shè)設(shè)經(jīng)營者劃分分為三種模式式政府福利型政府收益型企業(yè)贏利型主要由政府組組織開發(fā)和經(jīng)經(jīng)營管理的社社會福利性老老年機(jī)構(gòu)，屬屬于傳統(tǒng)的養(yǎng)養(yǎng)老院與福利利院。如：威海老年年公寓是目前前山東省標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)最高、規(guī)模模最大的集老老年人生活、、居住、療養(yǎng)養(yǎng)、醫(yī)療保健健、娛樂、度度假為一體的的新型的社會會福利服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)。主要是由政府府相關(guān)部門聯(lián)聯(lián)合組織開發(fā)發(fā)和經(jīng)營，以以出租的形式式收取一定的的費(fèi)用的老年年住宅形式。。如：北京香山山老年公寓，，四季青鄉(xiāng)香香山公司主辦辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位位）、海淀區(qū)區(qū)民政局直接接領(lǐng)導(dǎo)和管轄轄，最低收費(fèi)費(fèi)約1000元/月·人由企業(yè)投資開開發(fā)建設(shè)及運(yùn)運(yùn)營的初級大大型老年綜合合社區(qū)，擁有有基本的老年年社區(qū)設(shè)計(jì)配配套設(shè)施。如：北京太陽陽城、上海綠綠地21城市場研究綜述述養(yǎng)老地產(chǎn)獨(dú)立立于房地產(chǎn)市市場之外，現(xiàn)現(xiàn)階段基本不不受宏觀調(diào)控控影響項(xiàng)目項(xiàng)目擁有優(yōu)質(zhì)質(zhì)的生態(tài)、文文化和旅游資資源，具備成成功的基礎(chǔ)規(guī)劃理念將項(xiàng)項(xiàng)目的優(yōu)勢展展露無遺，是是優(yōu)秀的規(guī)劃劃方案中國養(yǎng)老行業(yè)業(yè)處于第二個(gè)個(gè)發(fā)展階段，，養(yǎng)老住宅的的開發(fā)有一定定開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)貳項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略略項(xiàng)目本體優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢：占地面積21萬平米，綜合合配套齊全，，星級服務(wù)團(tuán)團(tuán)隊(duì)，是集休休閑度假回歸歸自然、養(yǎng)老老養(yǎng)生、民俗俗文化體驗(yàn)的的綜合型養(yǎng)老老地產(chǎn)項(xiàng)目生態(tài)優(yōu)勢：居家阿什河、、濕地公園環(huán)環(huán)抱，碧波嵌嵌影，鳥飛魚魚躍；園內(nèi)良良好的生態(tài)環(huán)環(huán)境，空氣清清新怡人，好好比天然的大大“氧吧”；；人文底蘊(yùn)優(yōu)勢勢：雕塑廣場、歌歌舞廣場、音音樂主題廣場場、燈光噴泉泉廣場；集藝藝術(shù)、文化色色彩于一身的的高品質(zhì)養(yǎng)老老宜居社區(qū)項(xiàng)目本體分析析項(xiàng)目外部優(yōu)勢勢居家阿什河畔畔，濕地公園園環(huán)抱，比鄰鄰華南城、名名嘉廣場商業(yè)業(yè)綜合體產(chǎn)品定位優(yōu)勢勢項(xiàng)目以養(yǎng)老社社區(qū)為主題，，在哈市尚屬屬首個(gè)，不純純在產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)競爭依托地理特點(diǎn)點(diǎn)，親水、氧氧吧、烘托怡怡養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鏈時(shí)尚且內(nèi)斂的的新中式建筑筑風(fēng)格叁營銷策略部署署項(xiàng)目價(jià)值解析析定位前的思考考：？我們項(xiàng)目的主主精神是什么么哪一點(diǎn)更能全全面代表項(xiàng)目目的屬性是:是原生態(tài)的地地貌特征？依河而建自然然風(fēng)光？有說服力但不不全面這里水系縱橫橫，天然湖泊泊星羅棋布？遠(yuǎn)離污染，遠(yuǎn)遠(yuǎn)離喧囂？是優(yōu)勢但不具具唯一性是:回歸是時(shí)下風(fēng)行的的國學(xué)、養(yǎng)生生概念？怡養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鏈的的打造？新中式風(fēng)格的的建筑？確有深度但過過于具象自然生態(tài)修心養(yǎng)性歷史景點(diǎn)國學(xué)養(yǎng)生怡養(yǎng)產(chǎn)業(yè)中式建筑是因?yàn)閰捑肓肆顺鞘械募姅_擾厭倦了爭名奪奪利燈紅酒綠綠厭倦了3C和科技的冰冷冷是因?yàn)閰捑肓肆宋镔|(zhì)的堆砌砌是因?yàn)閰捑肓肆丝Х群团Ｅ排艆捑肓虽摻罨旎炷恋膮擦至只貧w大自然內(nèi)心的平靜人文的溫暖心靈的滋養(yǎng)粗茶淡飯亭臺樓閣曾經(jīng)清澈眼眸眸，怎敵她歲歲月侵襲若放下又怎““境界”二字字了得回歸，只因那片遠(yuǎn)離離塵囂的桃花花源項(xiàng)目價(jià)值解析析清波碧水間的的新中式怡養(yǎng)養(yǎng)居住區(qū)優(yōu)美生態(tài)傳統(tǒng)文化新中式建筑養(yǎng)老養(yǎng)生為您奉上一座座放松身、性性、靈的精神神之城核心